Отличие апартаментов от квартир

06.06.2017
А. Гордон

Отличие апартаментов от квартир

Что такое апартаменты

Апартаменты квартирные и апартаменты гостиничные Отличия

Как купить апартаменты в Москве в 2017?

Стоит ли покупать апартаменты

Как покупают то, чего не существует?

Содержание апартаментов

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

Что покупаем?

Вопрос перед консультацией о юридическом сопровождении покупки апартаментов: Что планируете покупать?  ставит в тупик практически всех покупателей, ведь ответ очевиден — покупаем апартаменты!

И в этом состоит ошибка — Дело в том, что юридически в современной России понятия апартаменты не существует. Правовая неопределенность крайне осложняет покупку и требует повышенного внимания от покупателя.

Из публикации вы узнаете, что такое апартаменты в России, и как купить апартаменты в Москве.  Как купить то, чего в России не существует.

Апартаменты это …

В толковом словаре Ожегова значение слова апартаменты —  большое парадное жилое помещение.

Название «апартаменты» многим знакомо по литературе, кто-то  пользовался апартаментами для проживания во время поездок по Европе. За последние 25 лет некоторые российские граждане приобрели апартаменты в Европе, на морском побережье в Турции для собственного временного проживания, для сдачи их в аренду.

После 2010 года на рынке недвижимости Москвы наравне с понятными всем россиянам квартирами появилось значительное предложение апартаментов и в настоящее время количество таких предложений растет. В престижном центре Москвы новая застройка, в подавляющем большинстве, апартаменты.

Апартаменты для большинства покупателей ассоциируются с понятием помещения сдаваемого в наем для проживания. Однако в жилищном законодательстве Российской Федерации вы не найдете определения понятия апартаменты.  В Жилищном кодексе перечислены жилые помещения:  жилые дома, часть жилого дома, квартиры часть квартиры, комната.

Если сравнивать зарубежные апартаменты и Российские, и там и там, внешне, это те же квартиры, в которых есть жилые комнаты, кухня, санузел (а то и несколько), и как правило, в апартаментах есть лоджия или балкон.

На первый взгляд, отличие апартаментов от квартир чисто функциональное – апартаменты это помещения, предназначенные для сдачи в наем на длительный срок или для временного размещения собственника или туристов.

Европейская традиция – проживать в съемном жилье, в том числе в апартаментах. Российская традиция – жить в квартирах.

 

Отличие апартаментов от квартир

Если люди живут и в апартаментах и в квартирах, тогда чем отличаются апартаменты от квартир? Первое и главное отличие – юридическое. Но на этом отличия не заканчиваются. По Российскому законодательству апартаменты не являются жилыми помещениями, со всеми вытекающими последствиями. Прежде всего юридическими — в нежилом помещении, да же в гостинице, не возможно зарегистрироваться (прописаться), как в квартире или индивидуальном жилом доме, по постоянному месту жительства.

Для покупателей — иностранцев это обстоятельство имеет огромное значение: покупка апартаментов для иностранца не упростит миграционные формальности. По адресу апартаментов в России иностранец не может встать на миграционный учет. В апартаментах не возможно оформить разрешение на временное проживание, и тем более, по адресу апартаментов не возможно оформить вид на жительство в России.

Отличия апартаментов от квартир регистрацией (пропиской) не ограничиваются. Для покупателей, приобретающих  апартаменты в качестве квартиры (места постоянного жительства), то что это не жилое помещение, несет гораздо больше опасностей, поскольку отличия у квартиры и апартаментов юридическими последствиями не ограничиваются.

Апартаменты в России  — не жилые помещения.  Можно ли жить в не жилых помещениях?

Апартаменты в России, по юридическому статусу, можно сравнить с гостиницами и общежитиями. По российскому законодательству все эти объекты недвижимости являются нежилыми помещениями.

Вместе с тем, в гостиницах и общежитиях можно жить. Конечно, с известными ограничениями – в большинстве своем гостиничные номера не оборудованы кухнями, подсобными помещениями, и самое главное — в гостиницах отсутствует возможность зарегистрироваться (прописаться) по месту жительства. Как следствие, у проживающих в гостинице (в нежилом помещении) отсутствует возможность получать соответствующие социальные блага (детские сады, школы, поликлиники и т.д.).

Большинство современных апартаментов на рынке новостроек России позиционируют как «квартиры для постоянного проживания». С технической точки зрения они могут ни чем от квартир не отличаться. И здесь главное слово — могут.

Дело в том, что в отличие от апартаментов, строительство и эксплуатация гостиниц и общежитий в Российской Федерации  традиционно жестко регулируется соответствующими нормативными актами, что обеспечивает безопасность их использования для временного проживания людей. Но в существовавших в России до 2016 года технических и санитарных нормативных актах апартаменты не упоминаются.

Вместе с тем, апартаменты упоминаются в нормативных документах Министерства культуры Российской Федерации, как вид мест размещения высшей категории: номер в средстве размещения площадью не менее 40 квадратных метра, состоящий из двух и более комнат (гостиной/столовой/и спальни) с кухонным уголком.

С учетом требований современного рынка жилья, застройщик вправе опираясь на вышеизложенные нормативы нежилых помещений проектировать и строить многофункциональные центры включающие гостиницы или общежития, состоящие из апартаментов, соответствующих по планировке современным квартирами.

Но при продаже таких «квартир» застройщики и риелторы не акцентируют внимание покупателей, что эти помещения и здания не имеют отношения к жилым домам. И построены они по нормативам иным, нежели строятся многоквартирные жилые дома.

Размещение зданий с апартаментами осуществляется по нормативам гостиниц или общежитий. Требования нормативов к последним по освещенности, по размеру земельного участка размещения здания, по наличию транспорта и другим параметрам ниже, чем для размещения жилых многоквартирных домов, а по отдельным показателям, например обеспеченность детскими садами, парковками, дворовыми территориями, поликлиниками  и т.д. нормативы для гостиниц и общежитий вообще не установлены.

 

Юридическое оформление апартаментов, риски покупателей

С точки зрения юридического оформления, строительство объектов недвижимости в Российской Федерации, в том числе гостиниц и общежитий, осуществляется в соответствии с  разрешительными документами. Оконченный строительством объект, до регистрации права собственности,  подлежит введению в эксплуатацию только в случае соответствия построенного объекта проектной документации и целевому назначению земельного участка.

Это означает, что апартаменты, как предусмотренные проектом часть гостиницы, могут быть построены и введены в эксплуатацию только в составе гостиницы, или многофункциональных комплексов, в состав которых входят нежилые помещения типа гостиниц и размещение которых допускается целевым назначением земельного участка на котором построен объект.

В настоящее время покупатели апартаментов в Москве систематически сталкиваются с затруднениями при введении в эксплуатацию зданий, по причине неурегулированности земельных отношений. В первую очередь – из-за не соответствия построенного объекта разрешенного использования земельного участка, во вторую – нахождения земельных участков в собственности не у застройщиков, а у третьих лиц.

Подобные ситуации опасны для покупателей апартаментов сложностью и малой перспективностью судебной защиты.

Участие покупателей в строительстве апартаментов оформляется гражданско-правовыми договорами не подпадающими под действие  договора долевого строительства жилья установленного законом 214-ФЗ «О долевом строительстве жилья». В связи с чем покупателям апартаментов затруднительно добиться взыскания неустоек, штрафов с застройщиков за несвоевременное окончание строительства и передачу апартаментов собственникам.

Статус нежилых помещений позволяет застройщикам и инвесторам обходить современные требования к жилой застройке с точки зрения размещения относительно дорог и производств, обходить запрет точечной застройки, игнорировать требования по обеспеченности проживающих социальной инфраструктурой, и не соблюдать отдельные нормы при проектировании «жилых помещений». Вместе с тем, такие помещения будут соответствовать требованиям, предъявляемым к гостиницам и общежитиям.

Таким образом, покупатель апартаментов должен представлять: апартаменты в России – это не жилые помещения, пригодные для временного пребывания граждан, сходные по своему статусу с гостиницами, но обладающие повышенной комфортностью не ниже изолированной квартиры. При этом в апартаментах отсутствует возможность регистрации по месту жительства, собственникам апартаментов и проживающим в них лицам не обеспечивается доступ к медицинской помощи, к социальному обслуживанию, обеспечению транспортом, придомовых территорий и парковок. Кроме того, с собственников апартаментов взимается повышенная плата за коммунальные услуги и повышенные налоги.

Покупка апартаментов в Москве 2017 году

Требования к апартаментам становятся прозрачнее

С  2015 года в России действует новый документ в области строительства, в котором предпринята попытка «легализовать» понятие апартаменты. Теперь нормативный  акт федерального уровня закрепляет порядок проектирования апартаментов и их размещения, что должно способствовать улучшению возможности защиты прав покупателей.

Введен в действие Свод правил «СП 160.1325800.2014. Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования».

Согласно пункту 3.1 Свода правил апартаментами являются жилые помещения, предназначенные для временного проживания, которые могут проектироваться в виде гостиничных номеров или квартирного типа для временного проживания (например, при сдаче внаем).

При покупке апартаментов покупатель может лично, или пригласив специалиста, ознакомиться с документацией застройщика (проект, общая часть) и установить с соблюдением каких нормативных документов было проведено проектирование и строительство здания, где размещены апартаменты.

Конечно, преждевременно ожидать, что Свод правил СП 160.1325800.2014 будет использован в зданиях, построенных в 2015году или ранее.

Свод правил, в противоречие Жилищному кодексу, поставил апартаменты в ряд жилых помещений, но не предназначенных для постоянного проживания.  Что является абсурдом. По определению Жилищного кодекса главное свойство жилого помещения – предназначение для постоянного проживания.

Изменение статуса апартаментов и включение их в состав жилых помещений возможно только с изменением соответствующих статей Жилищного кодекса. Сам по себе Свод правил положение собственников апартаментов не изменил – апартаменты допускают временное проживание граждан, которое жилищным законодательством признается не проживанием, а пребыванием.

Вместе с тем, Свод правил содержит сходные требования к апартаментам и к квартирам, как к жилым помещениям, при этом нормативы освещенности, площади помещений апартаментов и квартир  устанавливаются по одним нормативам жилых помещений. А для апартаментов в гостиницах, Свод правил устанавливает более высокие требования: не менее двух жилых помещений (не считая кухни), обязательное наличие двух санузлов, возможность наличия отдельной комнаты для личного персонала,  наличие вспомогательных помещений.

Вывод: с 2015 года в России установлены правила для проектирования апартаментов квартирного типа и апартаментов гостиниц. При проектировании апартаментов и квартир используются нормы, установленные для жилых помещений. Что свидетельствует о допустимости использования апартаментов для постоянного проживания, то есть в качестве жилых помещений.

Для покупателя апартаментов покупка нежилого помещения спроектированного с учетом нормативов жилых помещений признак «не жилое» помещение в свидетельстве означает определенную юридическую фикцию.

Апартаменты квартирного типа

Апартаменты гостиничные

Отличия 

В чем юридическая разница между апартаментами гостиницы и апартаментами квартирного типа?

Как мы уже сказали апартаменты гостиниц строятся по правилам и нормативам гостиниц – нежилых помещений повышенной комфортности предназначенные для временного проживания в гостиницах.

В связи с этой особенностью целевого назначения, которое закладывается в документы на строительство, покупателям и инвесторам необходимо учитывать: Отдельные апартаменты гостиницы не возможно приобрести в собственность, поскольку такие апартаменты являются неотъемлемой частью гостиницы – единого комплекса — неделимой вещи. Возможно приобретение доли в праве собственности на гостиничный комплекс и в праве пользования остальными помещениями всего гостиничного комплекса, пропорционально доле.

Апартаменты квартирного типа – нежилые помещения для временного проживания отдельной семьи, спроектированные на основании технического задания, отдельные параметры которых могут отличаться от нормативов квартир. Апартаменты квартирного типа являются отдельными объектами недвижимости и могу быть приобретены в собственность по договорам купли-продажи или иному договору.

Содержание апартаментов. Налоги

Апартаменты в России и, особенно в Москве предполагают значительные расходы на содержание. Во всяком случае, тарифы ресурсоснабжающих организаций для жилых помещений для апартаментов не применяют.

В большинстве своем коммунальные тарифы в зданиях апартаментов установлены местными снабжающими организациями, аффилированные с управляющими компаниями и собственниками зданий.

Налогообложение апартаментов-квартир производится по ставкам для нежилых помещений и составляет в Москве 2% от кадастровой стоимости в год.

 

Москва

Адвокат Гордон А.Э,

Читайте новые публикации:

Договор купли продажи апартаментов. Особенности и существенные условия

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!