Почему нужен адвокат по сделкам с недвижимостью в Москве

14.06.2018
А. Гордон

Почему нужен адвокат по сделкам с недвижимостью в Москве

Ошибки покупателя квартиры – нужен адвокат по недвижимости в суд

Чем поможет адвокат по сделкам с недвижимостью в ситуации квартира с «фаршем»

 

Адвокат Гордон А.Э.

Москва

14 июня 2018г.

 

 

Существует заблуждение, что адвокат по сделкам с недвижимостью нужен только что бы оспорить сделку. Например, адвокат по недвижимости поможет оспорить куплю-продажу недвижимости, адвокат по сделкам знает как расторгнуть договор аренды, как изменить условия договора аренды через суд, адвокат по сделкам с недвижимостью поможет взыскать долг по договору, выселить из квартиры бывших членов семьи  и т.п.

В действительности, адвокат по сделкам с недвижимостью в Москве располагает ценным опытом и знаниями по каким причинам оспариваются сделки с недвижимостью в Москве через суд. А это значит, адвокат по сделкам с недвижимостью знает и умеет искать проблемные места в московской недвижимости при покупке. Юридические недостатки недвижимости могут возникать по разным причинам, в том числе и по умыслу предыдущих собственников. Для покупателя недвижимости в Москве причины юридических недостатков вторичны, главное, что проблемы выявлены, а далее нужно принимать решение — что делать? Покупать ? Не покупать?

Покупатель недвижимости в Москве поступит осмотрительно, если покупку недвижимости будет сопровождать адвокат по сделкам с недвижимостью в Москве.

Как показывает судебная практика Московского городского суда, в 2017 и 2018 споры по недвижимости неизменно составляют значительную часть гражданских дел. Большинство споров возникают из сделок с недвижимостью. Ответ на вопрос: «Почему нужен адвокат по сделкам с недвижимостью в Москве», становится очевидным.

При покупке недвижимости обычно две стороны – продавец и покупатель. Адвокат по сделкам с недвижимостью нужен, прежде всего, покупателю, что бы не совершить ошибок, которые приведут покупателя в суд и к потере купленной квартиры.

 

Почему нужен адвокат для сделки с недвижимостью в Москве

Заказывая полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Москве у адвоката по сделкам с недвижимостью, покупатель получает высококвалифицированную юридическую помощь на каждом этапе покупки недвижимости – от переговоров до правильного завершения сделки.

Каждый этап покупки недвижимости содержит юридические действия и их нужно совершать правильно. Важными является каждый этап  покупки недвижимости. При этом  надежность всей сделки обеспечивается правильным («по закону») проведением  этих этапов.

На случай споров, а споры при покупке недвижимости могут возникнуть на любом этапе, кто лучше адвоката по сделкам с недвижимостью предусмотрит необходимые документы. Если что – адвокат по недвижимости знает, на что будет смотреть суд, по этому документы готовит «для суда». Например, при внесении аванса, какие условия внести в договор, если недвижимость окажется с пороками, а аванс не станут возвращать ?

При сопровождении покупки адвокат по сделкам с недвижимостью может обнаружить юридические пороки уже при  первичном ознакомлении с документами, и до аванса дело может не  дойти.

Один из важнейших этапов покупки недвижимости в Москве – юридическая проверка или проверка юридической чистоты. Это обязательный этап полного юридического сопровождения сделок с недвижимостью адвокатами по сделкам. У адвокатов по сделкам с недвижимостью юридическая проверка гораздо шире, чем просто получение выписки из ЕГРН.

Почему ? Читайте дальше.

Юридическая проверка перед сделкой с недвижимостью направлена на выявление обстоятельств, могущих привести к оспариванию собственности покупателя и утрате собственности на недвижимость. Большинство юридических пороков выписка из ЕГРН не выявляет.

 

Спор 2016г. по сделке купли-продажи с бывшим жильцом, снятым с рег учета в квартире в 1996г.

По договору купли-продажи куплена ранее приватизированная квартира.

В 2016г. заявлены требования о восстановлении регистрации по месту жительства в квартире осужденным в 1996г. к лишению свободы жильцом.  Гражданское дело № 2-4397/16.

Районный суд — В иске отказано.

Мосгорсуд — решение изменено (частично).

 

Скажу сразу, покупателям квартиры в этом деле повезло – адвокат по недвижимости в Москве смог в суде убедить суд о безосновательности притязаний бывшего жильца, вернувшегося из заключения.  В этой фразе главное — покупателям повезло! Хватило доказательств. А будь этот жилец умнее, покупателям пришлось бы раскошелиться.

Покупатели недвижимости согласны — Адвокат по сделке с недвижимостью в Москве это дешевле и спокойнее, чем адвокат по недвижимости в суде.

 

В этом деле требования постороннего лица  для покупателей-собственников квартиры  оказались полной неожиданностью, потому, что нарушения прав этого жильца не проверялись при покупке квартиры. Кроме того, сами обстоятельства нарушения имели место в далеком 1996г. При этом требования в суд жилец заявил в 2016., когда квартира сменила несколько собственников.

 

Суть спора по квартире

Чем поможет адвокат по сделкам с недвижимостью в ситуации –квартиры с «фаршем»

Жилец был выселен из муниципальной квартиры в которой проживал по соц найму по приговору суда в 1996г. и больше в квартире не появлялся до 2016г., когда у него изменились жизненные обстоятельства.

За эти годы квартира была передана по ордеру в наем иным лицам, менялась, затем, приватизирована и несколько раз продана.

Юридическая оценка ситуации совсем не проста.

С 1996г. изменилось нормативное регулирование жилищных отношений. С 2004г. действует новый Жилищный кодекс РФ. Кроме того отдельные положения ЖК РФ за это время  признаны не соответствующими Конституции и не применяются. Именно изменения положений Жилищного кодекса  оказали решающее значение для исхода дела.

 

К осужденному  жильцу в 1996г. были применены действовавшие в то время правила ЖК РФ о снятии с регистрационного учета и утрате прав на пользование жилым помещением временно отсутствующими лицами.  Что позволило Департаменту Муниципального жилья Москвы выдать на квартиру новый ордер, затем обменный ордер, и затем передать квартиру в собственность по договору передачи (приватизация).

Позже, Конституционный Суд РФ признал не соответствующим Конституции и не подлежащим применению положения ч. 1 и ч. 2 п. 8 статьи 60 ЖК РФ, допускающие лишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия. (Постановление КС РФ 8-П).

Так же эти правила Конституционного Суда распространены на положения ЖК РФ об утрате жилищных прав в связи с осуждением к лишению свободы. По мнению КС РФ  сам по себе выезд из места жительства по приговору суда в места лишения свободы, не может служить основанием к лишению права пользования жилым помещением.

В рассматриваемой ситуации осужденный был снят с рег учета в муниципальной квартире в 1996г. в связи с осуждением к лишению свободы в соответствии с п. «в» ст. 31 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства в пределах РФ, утвержденных постановлением Правительства РФ от дата № 713.

 

В связи с отменой действия правил ЖК об утрате прав на жилое помещение при временном отсутствии жильца положение сидельца изменилось. Теперь, если граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи. (Часть 3 статьи 53 ЖК РФ)

Указанное правило распространялось и на бывших членов семьи нанимателя, которые временно отсутствовали в занимаемом жилом помещении или по уважительным причинам были лишены возможности проживать в нем.

В соответствии с п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РФ жилое помещение сохранялось за временно отсутствующими гражданами в случаях осуждения к лишению свободы на срок свыше шести месяцев, ссылке или высылке — до приведения приговора в исполнение.

То есть, право на проживание в спорной квартире у осужденного к лишению свободы по приговору суда сохраняется несмотря на выезд в места лишения свободы и снятие с регистрационного учета в квартире.

При этом такой осужденный рассматривается Жилищным кодексом РФ, как временно отсутствующее лицо. Соответственно, у осужденного возникает много возможностей, прежде всего, право вселиться в квартиру.

 

Изменения Жилищного кодекса и риски покупки квартиры в Москве

Реальный риск покупки квартиры в Москве — получить иск о вселении прежнего жильца. Например, изложенные выше позиции Конституционного Суда делают реальным для покупателя, даже если он добросовестный приобретатель,  получить постороннего жильца, вернувшегося после отсидки.

Чем поможет адвокат по сделкам с недвижимостью в такой ситуации ? Прежде всего, помощь адвоката в суде в споре по недвижимости – потребуется адвокат в суд по вселению.

Роль адвоката в суде – доказать, что отсутствуют основания для регистрации по месту жительства у «нового-старого» жильца. Для этого нужны доказательства. И здесь, как говориться, кто – кого.

 

Какие обстоятельства имеют значение и что должен доказать адвокат по сделкам с недвижимостью для защиты покупателя в суде:

В каком месте проживал бывший осужденный с момента выхода на свободу.

Какова воля бывшего жильца по избранию места жительства.

Были ли попытки вселиться в спорное жилое помещение.

Нес ли бывший осужденный расходы по содержанию спорной квартиры и коммунальных услуг.

Совокупность доказательств характеризует наличие договора соцнайма на жилое помещение у осужденного, и будет непосредственно влиять на решение суда.

 

В рассматриваемом споре 2016г. по вселению в квартиру в ЦАО Москвы адвокату удалось доказать, что у осужденного отсутствуют основания для регистрации в квартире, и в иске было отказано.

 

Вместе с тем, это дело выявило ошибку покупателей спорной квартиры – отсутствие юридического сопровождения покупки квартиры в Москве привело покупателей в суд.

Такую ошибку покупателей недвижимости в Москве можно назвать типичной. Доступность интернет баз по продаже недвижимости, и многочисленные публикации на сайтах о проведении сделок с недвижимостью создают ложное впечатление о простоте покупки недвижимости.

Самостоятельная покупка недвижимости в Москве, покупка недвижимости без юриста по недвижимости – это дорога в суд, дорога к потере недвижимости и уплаченных денег.

 

По состоянию на 14 июня 2018г.

Москва

Адвокат Гордон А.Э.