Подводные камни при покупке квартиры

21.12.2020

• На что обратить внимание при покупке квартиры ?

По состоянию законодательства на 21.12.2020
г.Москва
Адвокат по недвижимости Гордон А.Э.

Собственность на квартиру в России можно получить в результате сделок: приватизации квартиры, по договору  купли-продажи, по наследству, кто-то получает квартиру в дар. Много лет существуют договоры  пожизненной  ренты и т.д.

Желание получить квартиру в собственность понятно, тем более, когда вы подобрали на вторичном рынке  понравившийся вам вариант и у вас есть деньги для приобретения. Остается аккуратно и внимательно  обойти подводные камни при покупке квартиры, и вы не просто станете собственником, но и до минимума снизите возможные скрытые негативные последствия сделки.

Каждый описанный выше способ приобретения квартиры имеет особенности.

Приватизация, дарение и наследование — это безвозмездные способы получения собственности на квартиру. Негативные последствия ограничены изъятием безвозмездно полученного имущества.
Купля-продажа квартиры – приобретение квартиры за собственные или заемные деньги.
Оспаривание сделки купли-продажи может привести не просто к прекращению собственности покупателя на квартиру, но и к потере собственных, и тем более — заемных денежных средств. Когда для покупки квартиры использован ипотечный банковский кредит, прекращение собственности покупателя на квартиру не прекращает выплаты по кредиту.

Основной риск при покупке квартиры – это возможность потерять квартиру (полностью или частично), при этом, вернуть уплаченные деньги будет совсем не просто.
Второй риск при покупке квартиры – вместе с собственностью на квартиру получить квартиру с обременениями правами посторонних лиц на проживание в этой квартиры.
Третий риск – потеря денег при покупке.

Подводные камни при покупке квартиры можно разделить на три составляющие:

• Юридические пороки в истории квартиры
• Юридические пороки при покупке квартиры (ошибки при проведении текущей сделки купли-продажи квартиры)
• Технические недостатки квартиры.

Многолетняя практика юридического сопровождения сделок с квартирами в Москве и Московской области, а так же суды по квартирам, бесспорно свидетельствуют: юридические пороки могут быть в истории любой квартиры — новостройки или вторички. Не исключения квартиры, купленные по договору участия в долевом строительстве (ДДУ). Не стоит надеяться, что юридических пороков не может быть, если вы первый покупатель квартиры, купленной у первого собственника после ДДУ.
В сделке купли-продажи квартиры задача покупателя – не брать на себя риски из истории квартиры, пусть с ними разбираются собственники (продавцы).
Юридические пороки — недостатки и нарушения юридического характера, которые могут привести к прекращению права собственности покупателя на квартиру. Основанием для прекращения вашей собственности на купленную квартиру являются нарушения при совершении любой предшествующей сделки с вашей квартирой — при приватизации, при наследовании, при дарении и т.д. пороки допускают при совершении сделок, например, нарушают чьи-то права, (права несовершеннолетних при приватизации, права супругов, права на проживание третьих лиц, и т.д.).
Вторая задача покупателя – правильно провести сделку купли-продажи квартиры, что бы самому не стать причиной потери квартиры и не нажить проблем в документах.Не стоит надеяться на нотариуса, если ваша текущая  сделка или предыдущая сделка с квартирой оформлена в нотариальной форме. Закон не обязывает нотариуса проверять  всю историю квартиры. Позиция нотариуса – проверяем текущее правовое положение: права продавца зарегистрированы в ЕГРП, запреты, обременения, споры — отсутствуют, остальное не его (нотариуса),  а ваша забота. Если в последствие возникнут иски к покупателю из «прошлой» истории квартиры, об этих прошлых нарушениях нотариусу при совершении вашей сделки было не известно.
А вот ошибки при нотариальной купле продаже — с 2017г. очень даже возможны, при этом некоторые ошибки возможно исправить только через суд.

Если вы покупаете квартиру и берете ипотечный кредит — не надейтесь, что банк гарантированно и полностью проверит квартиру. Банк будет проверять только то, что на поверхности, очевидные вещи. Случись что после сделки, банк взыщет с вас долг по кредиту, даже если у вас изымут квартиру по решению суда в ползу кого-то из предыдущих собственников или иных лиц. Не стоит расслабляться, если куплю продажу будет оформлять нотариус, будьте внимательны вдвойне, нотариусы тоже могут ошибиться. При покупке квартиры в ипотеку — будьте внимательными вдвойне!

Приобретение квартиры по ДДУ несет не только риск просрочки застройщика сдать вовремя дом, но и риски юридического характера, о которых многие даже не подозревают.

• Кто-то из «прописанных» в квартире не смог участвовать в приватизации, и на него не оформлена доля собственности квартиры. Типично, это отбывающие наказание в местах лишения свободы, проходившие военную службу, выехавшие в длительную командировку, лица, проживающие в других адресах.
• При приватизации квартиры прописанные в ней дети не участвовали в приватизации, и не наделялись долей собственности в квартире.
• Кто-то из прописанных в квартире отказался от участия в приватизации, и у него возникло право пожизненного проживания (пользования) квартирой.

На перечисленные нарушения  накладываются  и откровенные злоупотребления продавцов, когда пытаются продать приватизированную квартиру с общей долевой  собственностью по поддельным доверенностям, по паспортам с переклеенными фотографиями и т.д.

Как покупателю обезопасить себя:

Проверка юридической чистоты квартиры

Для выбранной квартиры обязательна проверка юридической чистоты: проверка юридической истории квартиры, истории собственников, проживающих в квартире, порядок смены собственников, проверка продавцов.

Покупатель должен по возможности получить у продавцов копии всех документов, касающихся квартиры. Они понадобятся для проверки юридической чистоты, а в крайнем случае, пригодятся в суде.

• Если была приватизация  — документы на приватизацию. Ищем нарушения закона при приватизации квартиры.
• Если в квартире зарегистрировано лицо отказавшееся от участия в приватизации, необходимо его уведомить о продаже квартиры и получить его согласие на изменение места жительства. При этом, необходимо его выписать из квартиры до совершения сделки.

• Особое внимание уделять не стандартным сделкам в истории квартиры: рента, наследование, сделкам с юридическими лицами.

Рента и наследование – чемпионы по оспариванию через суд. Причем, как правило, иски возникают спустя годы после открытия наследства или исполнения ренты, и могут быть предъявлены к покупателю через несколько лет после покупки квартиры.

• 1) Проверьте паспорт продавца — это должен быть собственник, или лицо, действующее по доверенности. В последнем случае проверьте его полномочия. Сделка с неполномочным лицом – будет признана в суде недействительной.

• 2) Проверьте сделкоспособность продавца.
• 3) Проверьте действительность доверенности.

Преимущества не дает ни один из этих вариантов.

Во первых, потому, что оба способа продажи (лично или по доверенности) абсолютно законны, во вторых мошенники для хищений используют оба эти способа. Особенно часто мошенничество происходит в отношении выморочных квартир – квартир умерших одиноких людей, или возрастных собственников.

Не редко в Москве и области мошенники пытаются продать  квартиру по поддельному паспорту, подставное лицо продает квартиру по паспорту собственника, при этом подставное лицо подбирают по возрасту и размеру собственника и  гримируют под собственника. Нам известны случаи, когда в сделках используют «заинтересованных» нотариусов, поддельные документы и т.д.

Не редко для легализации похищенных квартир используют судебные решения.

Только в названных обстоятельствах сделка купли-продажи квартиры по доверенности может быть оспорена в суде по причине:

— использования отмененной доверенности;

— оспаривания в суде самой доверенности по недееспособности доверителя;

— использование поддельной доверенности.

• 4)  Удостоверьтесь, что квартира собственность одного собственника ( не долевая). Особое внимание холостым продавцам.
• 5) Если квартира – общая долевая собственность, собственники других долей квартиры имеют преимущественное право покупки доли. Покупая долю проконтролируйте продавца: он обязан уведомить других собственников долей квартиры о продаже и условиях.

При покупке квартиры у долевых собственников необходима проверка юридической чистоты в отношении каждой доли и собственника каждой  доли.
Если в истории квартиры были доли — необходимо проверить правильность покупки долей, поскольку с 2016г. отчуждения долей квартир должно проводиться в нотариальной форме, в том числе и целой квартиры, а с августа 2019 — целая квартира, состоящая из долей может продаваться по простой письменной сделке.
Кроме того, выясняется причина возникновения долевой собственности на квартиру. Если это приватизация, выясняется наличие лиц, располагающим правом пожизненного проживания (пользования) в квартире. Вы можете получить квартиру «с фаршем», выселить такого жильца вы не сможете даже через суд.

• Наследство в истории квартиры – отдельный повод задуматься о целесообразности покупки. Наследники иногда появляются через несколько лет после вашей покупки. Проверьте, возможно спор по этой квартире уже в суде.
• Стандартна проверка квартиры — на наличие арестов, залогов, запретов и споров.
• Перепланировка квартиры может стать препятствием, если вы покупаете квартиру по ипотечному кредиту. Банк примет документы, если перепланировка правильно оформлена — законная перепланировка. Если перепланировка не законна — пусть ее узаконит продавец. Существуют «дизайнерские перепланировки» которые невозможно узаконить.

Сколько людей, столько может быть ошибок при покупке квартиры. Типичные ошибки при покупке квартиры:
Неправильно внесен аванс — деньги назад не вернули.
Покупка квартиры начинается с внесения предварительной оплаты. Регулярно покупатели квартир не могут вернуть аванс, когда отказываются от покупки. Причина – неправильно составленный договор об авансе. Чаще всего покупатели попадают на задаток или обеспечительный платеж. При отказе покупателя от покупки задаток и обеспечительный платеж не возвращается.
Не редко с проблемами возврата аванса обращаются агентства недвижимости. Для возврата аванса и обеспечительного платежа нужно правильно составить договор, то есть правильно внести аванс.
Проверка юридической чистоты проведена неправильно.
Многие агентства недвижимости проверку юридической чистоты заканчивают на выписке по квартире из ЕГРП.
Что тут говорить о покупателе, который о сделках с недвижимостью знаком по интернету.
Использован «Типовой договор купли-продажи».
Договор купли продажи квартиры не бывает типовым. Не достаточно его просто скачать из интернета. Договор нужно привязать к вашей конкретной ситуации, к вашему объекту, отразить в нем все существенные условия вашей сделки. Без этих условий договор считается не заключенным.
В договоре не полная стоимость квартиры.
Не редко продавцы требуют указывать в договоре не полную стоимость квартиры. Это опасно. Кроме того, покупатель ограничивает себя при уплате налога НДФЛ, в том числе в случае продажи квартиры.
Не точно прописан порядок расчетов.
Расчеты – очень важный элемент сделки, который необходимо четко знать еще на этапе подготовки договора купли-продажи. Сроки регистрации права, сроки передачи квартиры, сроки оплаты  — должны быть учтены для расчетов. Кроме того, порядок расчетов должен соответствовать с условиями договора с банком на ячейку (аккредитив), и тем более с кредитным договором.

Крайне существенно взаимно увязать государственную регистрацию права собственности покупателя на квартиру и момент расчетов. Дело в том, что с 2013 года договор купли-продажи квартир не требует государственной регистрации  и считается заключенным после подписания договора сторонами. Не соответствие порядка фактического проведения расчетов с записанным в договоре может привести к потере денег покупателем.

Покупатель квартиры уже на этапе подбора квартиры может и должен задавать продавцу вопросы — собирать информацию. На что обратить внимание при покупке квартиры:

• Продажа квартиры по доверенности
• Длительное «сокрытие», уклонение риелтора от вашей личной встречи с собственником
• Неадекватное поведение собственника на переговорах
• Неоднократные сделки с квартирой в течение непродолжительного времени
• Не предоставление (уклонение от предоставления) продавца подлинников документов на квартиру
• Значительное отличие цены квартиры от рынка (занижение)
• Требование продавца значительно занизить цену квартиры в договоре против реальной цены сделки
• Настаивание продавца на совершении сделки у конкретного нотариуса

Проверка юридической чистоты квартиры способствует устранению сомнений.
Высокоэффективным способом  для прояснения ситуации о собственнике и истории квартиры являются  соседи.

В общем,  чем больше информации будет собрано до проведения сделки, тем меньше вероятность приобрести проблемы в будущем.

21 декабря 2020 года

Адвокат  Гордон Андрей Эдуардович