Покупка недвижимости иностранцами в России стало за последние годы широко распространенным видом сделок.
Планируя покупку недвижимости в России иностранным гражданам необходимо учитывать Главное правило:
Иностранные граждане пользуются в Российской Федерации такими же правами и несут обязанности наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом или международным договором РФ
(ч. 3 ст. 62 Конституции РФ, ст. 1196 ГК, ст. 4 Федерального закона от 25 июля 2002 г. N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».)
Это означает, что иностранные граждане совершая покупку недвижимости в России пользуются теми же законами Российской Федерации, что и граждане России.
Но для иностранцев существуют ограничения и запреты, которые установлены для них законами России. Кроме того, иностранцам не стоит забывать о законодательстве их собственного государства.
Первое и главное правило — понятия «апартаменты» в Российском законодательстве не существует. Делайте соответствующие выводы. Есть понятие жилое помещение, есть не жилое помещение. К жилым помещениям относятся квартиры, жилые дома для проживания одной или нескольких семей, многоквартирные жилые дома. Понятие апартаменты в России это что-то неопределенное, хотя в последние годы на рынке недвижимости России продают множество жилых комплексов самого разного ценового диапазона позиционируя их, как апартаменты. По своим характеристикам эти апартаменты в основном соответствуют квартирам, но по существу (по закону), квартирами они не являются. Наиболее существенное отличие — зарегистрироваться по месту жительства, как в квартирах, в таких апартаментах не получится! Апартаменты — не жилые помещения. Подробнее о российских апартаментах и их отличиях от квартир читайте в статье «Как купить апартаменты».
Правила покупки апартаментов в России для иностранцев такие же, как правила покупки недвижимости вообще. Иностранцам необходимо учитывать:
Иностранец приобретает право собственности на недвижимость в России, если в ЕГРП внесена запись о его праве собственности.
С 15 июля 2016 года права на недвижимость в России подтверждаются только выпиской из ЕГРН. Свидетельства о праве собственности на недвижимость с этой даты не выдают. Ранее выданные свидетельства о собственности на любую недвижимость (выданные до 15 июля 2016г.) подтверждают существование права на недвижимость только на дату выдачи этих свидетельств.
ВАЖНО: При участии в сделке двух сторон (Покупателя и Продавца) договор составляется в трех экземплярах: по одному для каждой из сторон и один для регистрационной службы.
В отдельных случаях, которые прямо установлены в законе, сделки с недвижимостью в России должны быть оформлены у нотариуса. Нотариальное оформление сделок обязательно в случаях:
— Если недвижимостью владеют несколько собственников (долевая собственность), и продается вся недвижимость или только одна доля или несколько долей;
— Если продается недвижимость, принадлежащая несовершеннолетнему;
— Если продается недвижимость, принадлежащая гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
Отсутствие в договоре купли продажи квартиры соглашения по этим вопросам делает договор незаключенным (статья 554-555 Гражданского кодекса РФ).
Рекомендация:
Нарушение перечисленных выше правил может привести к приостановке государственной регистрации прав на недвижимость и к отказу в регистрации. До покупки (продажи) недвижимости получите консультацию адвоката по недвижимости. Лучшим выходом будет привлечь адвоката по недвижимости для юридического сопровождения сделки с недвижимостью.
Форма расчетов – в России пока допускается и наличная или безналичная форма расчетов между гражданами (физическими лицами). Вместе с тем, при покупке недвижимости иностранным гражданином вопрос законности происхождения денежных средств имеет значение.
Последовательность совершения покупки недвижимости в России:
Срок государственной регистрации(установлен законом) – 9 рабочих дней. Рабочие дни в России — с понедельника по пятницу. Регистрация займет 2 недели.
Срок действия выписки из ЕГРН – при получении в МФЦ
Подтверждением права собственности покупателя на недвижимость является только запись в ЕГРП (сведения в электронной базе данных).
Передаточный акт подписывают обе стороны договора купли продажи – продавец и покупатель. Оформляют два экземпляра, по одному для каждой стороны.
Отдельный существенный вопрос, о котором часто забывают: Заключение договора купли продажи недвижимости по российскому законодательству не прекращает действие иностранного законодательства в отношении самого покупателя-иностранца.
На гражданина иностранного государства действуют нормы семейного законодательства государства, гражданином которого иностранец является, нормы законодательства о наследовании и т.д. Эти вопросы регулирует личный закон иностранца.
Например, по семейному законодательству некоторых иностранных государств супруг вправе распорядиться совместными денежными средствами только с письменного согласия второго супруга. Или, такие условия могут содержаться в брачном договоре иностранного покупателя квартиры.
Если при покупке недвижимости в России иностранец умолчит о необходимости получать соответствующее согласие второго супруга, это не значит, что при продаже этой недвижимости в будущем это согласие не потребуется.
Иностранный гражданин может оформить права собственности на недвижимость в России только при условии законного нахождения на территории России.
Это означает, до покупки недвижимости иностранец должен законно въехать на территорию России (по визе, или в безвизовом порядке, если это допускается межгосударственными соглашениями), и законно находиться на территории России, то есть находиться на территории России в пределах срока, установленного в визе, или в пределах срока безвизового нахождения. Как правило, при безвизовом въезде в Россию допускается нахождение иностранного гражданина на территории России 90 дней в течении последовательных 180 дней.
В случае нарушения Росреестр откажет в государственной регистрации прав на имя иностранного гражданина. Нарушение будет установлено по паспорту.
Для государственной регистрации собственности на купленную в России недвижимость иностранец обязан предоставить те же документы, что и гражданин России:
1) удостоверяющий личность иностранца документ – паспорт, который у иностранца для совершения сделки с квартирой должен быть переведен на русский язык, а перевод – нотариально заверен.
2) согласие супруга иностранца на покупку недвижимости, если это требует законодательство страны, гражданином которой является иностранец, или страны в которой он проживает с супругой, или если это требование брачного договора.
3) заявление установленной формы о государственной регистрации права собственности – подается в одном экземпляре, и подписывается обеими сторонами договора купли продажи недвижимости.
4) договор купли продажи недвижимости – по одному экземпляру каждой стороне договора плюс один экземпляр для хранения в регистрационной службе. Если продавцов недвижимости несколько (долевая собственность) необходимо соответствующее количество экземпляров договора — для каждого собственника (продавца).
5) Квитанцию об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности (в 2016 – 2017 годах сумма 2 000 руб.).
В России налоги при покупке недвижимости покупатель не платит. Это правило действует и для иностранцев.
Покупатель, став собственником недвижимости, будет обязан уплачивать ежегодный налог на имущество физических лиц согласно статья 399 – 409 Налогового кодекса РФ. Ставки налога устанавливаются местными органами власти в месте нахождения недвижимости. Налог уплачивается один раз в год.
При последующей продаже недвижимости иностранцем возникает обязанность уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Эта обязанность установлена для каждого продавуа — и гражданина России и на иностранцев.
Размер налога при продаже недвижимости зависит не от гражданства России, а от налогового статуса продавца. В налоговом законодательстве России применяется понятие налоговый резидент Российской Федерации.
Для налогового статуса гражданство значения не имеет, и зависит от длительности проживания в России: Налоговый резидент – лицо проживающее на территории России белее 183 календарных дней.
Отличия суммы налога при продаже недвижимости для налогового резидента России и для не резидента очень значительные: Налоговый резидент России платит налог 13% с дохода, и может еще уменьшить сумму налога на налоговые вычеты. В отдельных случаях налог может быть снижен до ноля.
Налоговые не резиденты платят 30% с полученного дохода от продажи недвижимости, и никакие вычеты им не положены.
Кроме того, с 2016 года изменился порядок определения цены недвижимости для целей налогообложения дохода по сделкам.
РЕКОМЕНДАЦИЯ:
В виду значительного усложнения порядка налогообложения с 2016 года рекомендуем сделки с недвижимостью в России планировать заранее, и обязательно привлекать для юридического сопровождения сделок адвокатов по недвижимости и по налогам.
18 марта 2017 года
2016-2021© Адвокатский центр Гордон и Партнеры