Покупка доли квартиры в Москве

25.02.2017
А. Гордон

Покупка доли квартиры в Москве

Схема мошенничества

Как отменить продажу квартиры

Ошибки при покупке квартиры

В каких случаях вам откажут в государственной регистрации права на купленную недвижимость

 

Адвокат по недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

После «революционных» изменений гражданского законодательства 2013 года, изменений закона о регистрации прав лета 2016 и вступивший в силу с января 2017 года новый закон «О регистрации недвижимости» №218-ФЗ мы ожидаем роста мошенничеств на рынке жилой и не жилой недвижимости России.

В результате изменений с 15 июля 2016 года прекращена выдача свидетельств о праве собственности, а  действие ранее выданных свидетельств о праве собственности на недвижимость прекращено.

С 15 июля 2016 года собственность на недвижимость подтверждается только сведениями нового Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в который объединили существовавшие ранее реестр ЕГРП и Кадастр недвижимости.

Главное нововведение 2017 года – возможность регистрации прав на любой объект недвижимости на территории России в любом территориальном отделе регистрационной службы России. То есть собственность на квартиру в Москве  можно регистрировать подавая документы во Владивостоке.

Аналогично можно регистрировать на квартиры и иную недвижимость обременения, запреты и т.д.

Не приходится сомневаться, что многие удобные изменения законодательства могут быть использованы не чистыми на руку гражданами. Причем, возможности добропорядочного собственника защищать свое нарушенное право с января 2017 года не упрощено а напротив потребует дополнительных расходов.

По рекомендации из одного крупного агентства недвижимости Москвы к нам обратился посетитель, который поведал историю одного мошенничества при продаже долей квартиры в конце 2016 года.

Покупка доли квартиры в Москве

За некоторыми исключениями сама процедура и законодательное регулирование — Покупка доли квартиры в Москве в 2017 году не изменились. Порядок покупки долевой собственности квартиры или доли в квартире проходят в порядке, действовавшем в 2016 году.

Вместе с тем, в 2017 году покупка доли квартиры и целиком квартиры у собственников всех долей должна проходить с учетом нового закона «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ.

Основное правило: покупка доли квартиры третьим лицом (не собственником одной из долей) возможна только если долю не купят собственники других долей квартиры или они не откажутся от покупки – преимущественное право покупки доли (статья 250 Гражданского кодекса РФ).

Согласно этому правилу продавец доли обязан уведомить о ее продаже каждого участника  долевой собственности на квартиру. При этом продавец должен так же сообщить обо всех условиях предполагаемой продажи.

Иногда право преимущественной покупки создает препятствия собственнику продать свою долю по рыночной цене. Пытаясь обойти право преимущественной покупки продажу доли постороннему лицу камуфлируют дарением маленьких долей, например дарят долю соответствующую 1 кв.м. или меньше и в дальнейшем новому «дольщику» продают оставшуюся долю квартиры.

В настоящее время эту схему применять не стоит. Судебная практика по спорам о таких дарениях достаточно однозначна – в зависимости от конкретных обстоятельств по тем или иным основаниям сделки признают недействительными: притворными, не законными и т.д.

Покупателю следует совершать сделку на реальных условиях и перед сделкой надлежит требовать от продавца предоставить соответствующие уведомления.

Забегая вперед нужно отметить: В этой части нотариальная форма сделки с долями, предположительно, должна обеспечить защиту интересов участников долевой собственности. При подготовке сделки нотариус должен обеспечить соблюдение права преимущественной покупки доли.

Но вот касательно мелких долей – в законе не содержится ограничений для собственника о продаже или дарении доли в зависимости от ее размера. Нотариус не может запретить собственнику совершить сделку на его условиях.

 

Второе правило – уже несколько лет все сделки по отчуждению долей квартир совершаются только в нотариальной форме, в противном случае эти сделки – ничтожны.

Однако, установив обязательную нотариальную форму законодатель «забыл» установить для покупателей льготу – 100% защиту от споров по такой сделке.

Это означает, что нотариальная сделка НЕ является более надежной по сравнению с простой письменной формой!  Скорее наоборот, часто нотариальная сделка оказывается более рискованной для обеих сторон купли-продажи недвижимости.

Покупатели и продавцы считают, что нотариус обязан обеспечить законность сделки, которую он удостоверяет, и самоустраняются от контроля за юридическим содержанием нотариального договора. При этом участники нотариальных сделок не задумываются, что понятие «законность» — весьма растяжимое. И в случае спора сам факт совершения нотариальной сделки не дает участникам сделки никаких преимуществ, гарантий или повышенной защиты.

Между тем содержание любого договора — это его условия, то есть условия на которых происходит купля продажа квартиры (или другой недвижимости). И договор должен не просто содержать сведения о квартире и ее цене, но и о порядке расчетов и передаче квартиры и много чего еще. Именно по поводу нарушения условий договора зникают споры.

Покупателю важно знать: Покупателю нужно контролировать все действия нотариуса начиная от состава истребуемых нотариусом документов и их проверки, и заканчивая условиями составленного нотариусом договора. К сожалению закон не раскрывает, какие конкретные обстоятельства,  действия или документы обеспечивают законность удостоверенной нотариусом сделки и должны быть приняты во внимание перед совершением сделки.

Так же, для обеспечения законности,  закон не возлагает на нотариуса конкретные обязанности проводить конкретные действия и манипуляции по юридической проверке долей, квартир, предыдущих сделок с долями и квартирами, а так же оценке полученных при подготовке сделки документов и ной информации.

В таких условиях решение нотариуса об отсутствии препятствий к совершению сделки и ее удостоверение – это субъективное мнение нотариуса в каждой конкретной ситуации. В силу закона это мнение нотариуса не является бесспорным, а потому нотариальные сделки регулярно оспаривают в суде на равне с другими.

Для Покупателей доли или всех долей квартиры действует простое правило:

1)участвуйте в подготовке сделки совместно с нотариусом,

2)самостоятельно проверяйте всю историю квартиры,

3) проверьте все условия договора, который составил нотариус.

Покупатель должен знать и понимать:

Сделка с недвижимостью – многоэтапный процесс. В случае простой сделки: купли продажи, дарения, или нескольких взаимосвязанных сделок, например альтернативные или цепочки сделок,  нотариус проводит только часть работы по сделке с недвижимостью – ее удостоверение.

При этом в цепочке сделок остальные сделки могут быть не нотариальные, и обеспечить взаимосвязанное  выполнение всех сделок – забота сторон сделок, а не нотариуса. Нотариус о других сделках не обязан знать, если это прямо не касается удостоверяемой сделки, например, при продаже доли несовершеннолетнего.

Кроме того, согласно закону нотариус не располагает полномочиями по проведению других этапов сделок с недвижимостью: 1) организации проведения расчетов по сделкам с недвижимостью и 2) по организации передачи недвижимости по сделке.

Напротив, для сторон сделки (покупатель и продавец, даритель и одаряемый), а тем более когда проводятся альтернативные сделки или цепочки сделок,  значение имеют каждый этап сделки в отдельности и все вместе и для всех участников.

В любом случае:  За обнаруженные после нотариальной сделки с недвижимостью проблемы и полную ответственность несут ее стороны, а не нотариус.

Планируя покупку недвижимости, прежде всего дорогостоящей, цель покупателя — покупка недвижимости, а не ее отдельный этап – подписание договора и его удостоверение нотариусом. Участие нотариуса на отдельном этапе сделки не является гарантией законности покупки недвижимости в целом, и даже правильного совершения данного этапа покупки.

 Схема мошенничества с долями квартир

Схема мошенничества с долями квартир много. Один из свежих известных нам случаев произошел перед новым 2017 годом. И полагаем будет применяться в будущем.

Обстоятельства сделки: Москвичу по наследству перешла квартира в одном из престижных районов Москвы с видом на Новодевичий монастырь.

С целью обмена на загородный дом москвич занялся продажей квартиры. Покупатель нашелся достаточно быстро. Документы на квартиру были собраны еще с момента оформления наследства, осталось только провести оформление сделки купли продажи и гос регистрацию.

Покупатель попросил оформить продажу квартиры на нескольких собственников, поскольку он с родителями жены меняют район (съезд), и  они просят оформить доли квартиры на них.

Покупатель и его родственники оказались милыми интеллигентными и обеспеченными с виду людьми. Сам  покупатель – грамотный юрист, взялся оформить сделку. У продавца был опыт оформления собственности на наследство, и продажи дачи, по этому привлекать юриста или адвоката по недаижимости не стали.

Выбрали банк, заказали ячейки. В назначенный день подписали 4 сделки с четырьмя долями квартиры.

По прошествии установленного срока продавец в МФЦ получил только один договор купли продажи на одну долю квартиры. Выяснилось, что документы на остальные три доли на регистрацию не сдавали.  Найти этих покупателей не удалось. По месту регистрации они не проживали.

Согласно договору на аренду банковских ячеек за истечением срока доступа к ячейкам продавца, доступ получили покупатели и забрали из ячеек деньги.

Фишка в том, что продавец решил съэкономить и продажа квартиры проводилась по заниженной цене, поскольку была в собственности продавца менее 3-х лет, да и получена по наследству.

Все…

Занавес!

Очень важно, что в этой ситуации у продавца не оказалось на руках подлинников договоров купли-продажи долей этим «родственникам». Их предусмотрительно забрал покупатель ¼ доли.

Что произошло:

Фактически продавец продал мошенникам трехкомнатную квартиру за бросовую цену. Дело в том, что покупатель как-то уговорил продавца не просто продать квартиру четверым собственникам, а заключить отдельный договор купли-продажи на каждую долю с каждым из покупателей! Учитывая, что цена квартиры была значительно занижена, в соответствие с договорами продавец может требовать от покупателей уплаты цены, указанной в договоре, а не ту рыночную цену, за которую он реально продавал квартиру.

Что будет дальше, сказать не сложно:

  • У квартиры появился новый сособственник ¼ доли. Законность этой сделки, самой по себе, опровергнуть сложно, закон полностью соблюден.
  • Собственник уже сообщил о намерении вселиться в квартиру и там жить. Если продавец будет возражать, будет получено решения суда о вселении.

Далее возможны варианты.

  1. Затратный для мошенников и потому редко применяемый. В этом случае оставшиеся доли могут быть оформлены на покупателей на основании заключенных договоров. Договоры у них оформлены в точном соответствие с законом. А срок подачи документов на регистрацию перехода права собственности в законе не ограничен. Обращаться в суд продавцу бесполезно, договоры оспорить ему не удастся. Продавцу останется довольствоваться только заниженной суммой указанной в договорах.
  2. Мошенники вселятся в квартиру и возьмут продавца измором, в результате чего продавец продаст им оставшиеся доли за бесценок.

Перспектива обвинения в мошенничестве – ничтожна. В отсутствие договором на доли доказать их наличие невозможно, как и сам факт их подписания.

Касательно стоимости доли в одном договоре — Покупатель не откажется выплатить эту небольшую сумму.

А вот отменить продажу одной доли или квартиры в целом, продавцу по видимому   не удастся.

Как отменить продажу квартиры

Как отменить продажу квартиры, в данной ситуации,  большой вопрос. Скорее всего, это будет сделать не просто сложно, а очень сложно, если вообще возможно. Согласно закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (действовавшего на момент совершения сделки) зарегистрированное право собственности на недвижимость можно оспорить только в судебном порядке.

Покупатель не учел, что с 2013 года сделки с недвижимостью не требуют государственной регистрации и вступают в силу сразу после подписания договора.

Продавец считал, что он в безопасности, пока не зарегистрированы договоры. То есть, что пока договоры не зарегистрированы, их не существует и он ничего не обязан.

С юридической точки зрения договоры изготовлены безупречно.

Если покупатели не откажутся платить цену договора, оснований для каких-то претензий у продавца просто нет.  Договоры заключены и исполнены. Собственность будет переоформлена на новых собственников.

Претензии будут скорее к продавцу, поскольку с его слов он препятствует вселению в квартиру первого покупателя, и отказывается подавать заявления на переоформление оставшихся ¾ долей квартиры на оставшихся трех покупателей.

По Гражданскому кодексу РФ отменить продажу квартиры, в данном случае, это значит признать недействительными каждый из четырех договоров купли-продажи доли квартиры.

Случаи и основания для признания сделок недействительными изложены в статьях 168 – 179 Гражданского кодекса РФ.  В сложившейся ситуации с учетом полученных от продавца сведений мы не выявили наличие признаков, позволивших бы продавцу рассчитывать на положительное решение суда.

Ошибки при продаже квартиры

Продавец допустил типичные ошибки при продаже квартиры:

  1. Самостоятельная продажа квартиры без участия специалиста юриста или риелтора.

В данном случае продавец совершал сделку самостоятельно, не имея соответствующих знаний и опыта.

При желании сэкономить, возможно найти покупателя или продавца самому, но подготовку сделки и ее проведение необходимо доверить специалисту.

Проверку юридической чистоты квартиры при покупке может сделать только юрист по недвижимости.

  1. Экзотические требования покупателя, или условия совершения сделки.

В данном случае продавца должно было насторожить требование заключения четырех отдельных договоров, с каждым из покупателей долей.

При совершении аналогичных сделок заключается один общий договор, и он оформляется для каждого из покупателей.

Соответственно в случае возникновения вопросов при регистрации права собственности «зависнет» регистрация права у всех покупателей, а не как в данном случае. И подача документов на регистрацию по одному договору осуществляется только одновременно при наличии всех участников сделки.

  1. Подлинники заключенного договора продавец всегда держит при себе до сдачи их на регистрацию. Возможно их передавать третьему лицу – своему юристу по сделке с недвижимостью, риелтору.
  2. Расчеты, в данном случае, должны были быть взаимоувязаны, поскольку продается не доли сами по себе, а квартира как целое.

 

В каких случаях  вам откажут в государственной регистрации прав на купленную недвижимость

Завершающий этап любой сделки с недвижимостью — государственная регистрация права собственности и перехода права собственности на покупателя. С нового 2017 года порядок государственной регистрации прав на недвижимость (квартиры, дома, участки и т.д.) значительно изменился. О случаях в которых вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру и другую недвижимость, читайте здесь.

 

Запишитесь на консультацию по вопросам сделок с недвижимостью по телефону 8 (495) 518 — 19- 90.

 

 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

 

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

20 февраля 2017 года

Адвокат по недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович