Покупка квартиры иностранцами в России

23.01.2017
А. Гордон

Покупка квартиры иностранцами в России

Документы иностранца для покупки квартиры в России

Личный закон иностранца

Порядок покупки квартиры иностранцами

Налоги при покупке квартиры в России иностранцами

Налог на собственника квартиры

Налог при продаже квартиры

Если иностранец не заплатит налог при продаже квартиры в России

 

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

 

Покупка квартиры иностранцами в России стало за последние годы широко распространенным видом сделок с недвижимостью. Такие сделки отличаются наличием иностранного гражданина на стороне покупателя.

Планируя  покупку квартиры в России иностранцы, как правило, пользуются Главным правилом:

Иностранные граждане пользуются в Российской Федерации такими же правами и несут обязанности наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом или международным договором РФ

(ч. 3 ст. 62 Конституции РФ, ст. 1196 ГК, ст. 4 Федерального закона от 25 июля 2002 г. N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».)

Это означает, что иностранные граждане совершая покупку квартиры в России пользуются теми же законами Российской Федерации, что и граждане России.

Но иностранцы должны знать, что существуют ограничения и запреты, которые установлены для них законами России. Кроме того, иностранцам не стоит забывать о законодательстве их собственного государства.

 

Правила покупки квартиры в России для иностранца  

  1. Если иностранец покупает квартиру, расположенную в России, договор купли продажи квартиры заключают и исполняют по российскому законодательству (статья 1213 Гражданского кодекса РФ).
  2. Договор составляется на русском языке. Для удобства иностранца целесообразно договор делать двуязычный.
  3. Обязательная государственная регистрация прав. Права на недвижимое имущество, расположенное в России, подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) (статья 223 Гражданского кодекса РФ). Право собственности на квартиру существует, если об этом в ЕГРН существует соответствующая запись (статья 1 закона РФ от 15.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Иностранец приобретает право собственности на квартиру, если в ЕГРП внесена запись о его праве собственности.

С 15 июля 2016 года права на квартиру в России подтверждаются только выпиской из ЕГРН. Свидетельства о праве собственности на недвижимость с этой даты не выдают. Ранее выданные свидетельства о собственности на любую недвижимость подтверждают существование права на дату выдачи этих свидетельств.

  1. Договор купли продажи квартиры в России должен быть совершен в простой письменной форме, составлением одного документа подписанного сторонами. Отсутствие письменного договора влечет ничтожность сделки с недвижимостью (статья 550 Гражданского кодекса РФ).

При участии в сделке двух сторон (Покупателя и Продавца) договор составляется в трех экземплярах: по одному для каждой из сторон и один для регистрационной службы.

Нотариальное оформление договора купли продажи квартиры в России обязательно только в случаях:

— Если квартиру продают несколько собственников, владеющих квартирой в долях (долевая собственность), или продается доля в квартире;

— Если продается квартира принадлежащая несовершеннолетнему;

— Если продается квартира, принадлежащая  гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

  1. Договор купли продажи квартиры считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания сторонами, если по условиям договора срок вступления в силу не отложен. Государственная регистрация договора купли продажи недвижимости с 2013 года отменена.
  2. Существенными условиями договора купли продажи квартиры являются: 1) Условие о квартире. Описание квартиры в договоре должно четко и однозначно определять объект недвижимости, с которым совершается сделка, 2) Цена квартиры, она в договоре должна быть однозначно установлена.

Отсутствие в договоре купли продажи квартиры соглашения по этим вопросам делает договор незаключенным (статья 554-555 Гражданского кодекса РФ).

  1. Расчеты по договору купли продажи квартиры. Согласно законодательству России расчеты на территории России за товары, работы, услуги, в том числе за квартиры, проводятся в российских рублях. Цена квартиры в договоре может быть установлена в иностранной валюте.

Форма расчетов – наличная или безналичная.

  1. Продавец квартиры обязан передать квартиру покупателю. Передача квартиры обязательно оформляется передаточным актом, который подписывают обе стороны.

 

Порядок покупки квартиры иностранцами

Последовательность совершения покупки квартиры в России:

  1. Подбор квартиры
  2. Проверка юридической чистоты квартиры (проверяют историю квартиры) и проверка продавца – его сделкоспособность
  3. Заключение договора купли продажи в письменной форме
  4. Оплата цены квартиры
  5. Государственная регистрация права собственности на квартиру на Покупателя-иностранца в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии. Заявление и документы подаются через многофункциональные центры государственных услуг (МФЦ)

Срок государственной регистрации(установлен законом) – 9 рабочих дней. Рабочие дни в России — с понедельника по пятницу

  1. Получение в МФЦ экземпляра договора каждой из сторон и выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о праве собственности покупателя на квартиры

Срок действия выписки из ЕГРН – при получении в МФЦ

Подтверждением права собственности покупателя на квартиру является только запись в ЕГРП (сведения в электронной базе данных).

  1. Передача квартиры от продавца покупателю по передаточному акту.

Передаточный акт подписывают обе стороны договора купли продажи – продавец и покупатель. Оформляют два экземпляра, по одному для каждой стороны.

 

Личный закон иностранца

Отдельный существенный вопрос,  о котором часто забывают: Заключение договора купли продажи квартиры по российскому законодательству не прекращает действие иностранного законодательства в отношении самого покупателя-иностранца.

На гражданина иностранного государства действуют нормы семейного законодательства  государства, гражданином которого иностранец  является, нормы законодательства о наследовании и т.д.

Например, по семейному законодательству некоторых иностранных государств супруг вправе распорядиться совместными денежными средствами только с письменного согласия второго супруга. Или, такие условия могут содержаться в брачном договоре иностранного покупателя квартиры.

Если при покупке квартиры иностранец умолчит о необходимости  получать соответствующее согласие второго супруга, это не значит, что при продаже квартиры в будущем это согласие не потребуется.

 

Документы иностранца для покупки квартиры в России

Иностранный гражданин может оформить права собственности на недвижимость в России только при условии законного нахождения на территории России.

Это означает, до покупки квартиры иностранец должен законно въехать на территорию России (по визе, или в безвизовом порядке), и законно находиться на территории России, то есть находиться на территории России в пределах срока, установленного в визе, или в пределах срока безвизового нахождения. Как правило, при безвизовом въезде в Россию допускается нахождение иностранного гражданина на территории России 90 дней в течении последовательных 180 дней.

В случае нарушения Росреестр откажет в государственной регистрации прав на имя иностранного гражданина. Нарушение будет установлено по паспорту.

Для государственной регистрации собственности на купленную в России квартиру  иностранец обязан предоставить те же документы, что и гражданин России:

1) удостоверяющий его личность документ – паспорт, который у иностранца для совершения сделки с квартирой должен быть переведен на русский язык, а перевод – нотариально заверен.

2) согласие супруга на покупку квартиры, если это требует законодательство страны, гражданином которой он является, или страны в которой он проживает с супругой, или если это требование брачного договора.

3) заявление установленной формы о государственной регистрации права собственности – подается в одном экземпляре, и подписывается обеими сторонами договора купли продажи квартиры.

4) договор купли продажи квартиры – по одному экземпляру каждой стороне договора плюс один экземпляр для хранения в регистрационной службе.

5) Квитанцию об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности (в 2016 – 2017 годах сумма 2 000 руб.).

 

Налоги при покупке квартиры в России иностранцами

В России налоги при покупке квартир покупатель не платит. Это правило действует и для иностранцев.

 

Налог на собственника квартиры

Покупатель, став собственником квартиры, будет обязан уплачивать ежегодный налог на имущество физических лиц согласно статья 399 – 409 Налогового кодекса РФ. Ставки налога устанавливаются местными органами власти в месте нахождения квартиры. Налог уплачивается один раз в год.

 

Налог при продаже квартиры

При продаже квартиры налог на доходы физических лиц обязан уплачивать каждый продавец.

Для суммы налога с иностранцев имеет значение их налоговый статус. Согласно Налоговому кодексу РФ различают налоговых резидентов России и налоговых не резидентов.

Для статуса гражданство значения не имеет, и зависит от длительности проживания  в России:  Налоговый резидент – лицо проживающее на территории России белее 183 календарных дней.

Налоговый резидент платит налог 13% с дохода, и может уменьшить сумму на налоговые вычеты, практически  до ноля.

Налоговые не резиденты платят 30% с дохода, никакие вычеты им не положены.

 

Что будет, если иностранец (нерезидент) не заплатит налог с продажи недвижимости в России, читайте здесь.

 

 

21 января 2017 года

 

Получить услуги заполнения налоговых деклараций по налогу НДФЛ по сделкам с недвижимостью в РФ для иностранцев здесь

 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки нотариальных договоров купли продажи недвижимости

Нотариальная сделка не гарантирует от ее расторжения судом 

Покупка доли, продажа доли квартиры

Как проверить паспорт продавца

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович