Покупка квартиры в новостройке

30.04.2018
А. Гордон

Покупка квартиры в новостройке в Москве

Риски при покупке новостройки

Покупка новостройки в Москве документы — на что обратить внимание

Юридическая проверка при покупке квартиры у застройщика

Покупка по переуступке 

Залог на квартиру в новостройке — обычное дело для застройщика

Покупка новостройки у физического лица

Адвокат Гордон А.Э.

Адвокатская палата Московской области

Нужна Услуга «Сопровождение покупки новостройки». Нажмите для перехода на страницу Услуги «Сопровождение покупки новостройки».
 

Продолжаем тему о правильной покупке квартир.

Покупатели квартир в новостройках часто говорят: покупаем квартиру в новостройке, помощь юриста по недвижимости здесь не нужна: продает застройщик- юридическое лицо, здесь нет проблем кроме недостроя или брака при строительстве.  Наш опыт сопровождения покупки новостроек говорит об обратном. Это справедливо и для покупки в новостройках квартир и апартаментов и коммерческих помещений.

Юридические риски при покупке квартиры есть всегда: при покупке квартиры на вторичном рынке это одни риски, при покупке квартиры в новостройке — другие.  Риски при покупке новостройки имеют специфику, связанную с тем, что квартиры в новостройках — строящиеся квартиры, и их в момент покупки не существует. Заключая договор, по сути, вы приобретаете то, чего не существует. На юридическом языке, это называют «покупка будущей вещи», вещи, которая только создается. Такие договоры должны оформляться по особым правилам. Это относится и к самому предмету договора -о чем этот договор, права и обязанности сторон, и  особые требования к стороне продавца строящейся недвижимости.  Кроме того, очень важный вопрос —  законность строительства.

Все эти вопросы должен знать и учитывать покупатель при покупке строящегося объекта, даже если здание готово на 99%.

Покупка квартиры в новостройке в Москве

Покупка квартиры в новостройке в Москве должна происходить с учетом проверки законности  строительства. Строительство квартиры в многоквартирном доме, как и строительство апартаментов, включает множество этапов:

1)оформление документов – исходно-разрешительной документации: получение земельного участка, привязка проекта к участку, прохождение экспертизы, получение разрешения на строительство,

2) собственно  строительство,

3) сдача построенного дома госкомиссии и введение его в эксплуатацию,

Оплату за будущую квартиру, апартаменты, машиноместо, продавцы новостроек требуют сразу, а квартиру передают только после окончания ее строительства. Как защититься покупателю?

Самые короткие сроки строительства у многоквартирных панельных домов, но этапы создания такого дома те же самые. Сбой при строительстве возможен на любом из них.

Для снижения риска потери денег покупатель должен разбираться с какого момента застройщик вправе привлекать деньги дольщиков – продавать квартиры и правильно оценивать условия договора на покупку квартиры. Понимать какие правила применяются к заключаемому договору.

Перечисленные вопросы требуют не только знаний, но и опыта покупок строящейся недвижимости, поскольку определенные риски возможно устранить только определенными приемами.

Кроме перечисленных при покупке новостройки,  к обычным сложностям при покупке квартиры на вторичном рынке, добавляются дополнительные вопросы при подготовке сделки.

Как безопасно купить квартиру в новостройке в Москве ?

Покупку квартиры в новостройке, как и покупку любой строящейся недвижимости, нужно совершать с обязательным привлечением специалистов — юристов, адвокатов, имеющих практику сопровождения сделок по покупке именно новостроек, ведущих досудебные и досудебные споры по поводу жилых новостроек. В крайнем случае, привлекать риэлторов.

 

Риски при покупке новостройки в Москве

С чем мы столкнулись при покупке новостройки у застройщика в Москве.

Все началось с обычного обращения клиента: «Поприсутствуйте на сделке у застройщика, я покупаю новостройку, проверьте договор и посмотрите документы».

Покупатель квартиры обратился к нам в пятницу, сделка по покупке квартиры в новостройке планировалась на ближайший понедельник на 11 часов.

Поставленная задача — обычное юридическое сопровождение покупки квартиры в новостройке, но по сокращенной процедуре — выезд юриста на сделку (подробнее об услуге «Выезд юриста на сделку»читайте здесь).

Предоставить услугу «Выезд юриста на сделку» возможно в самые короткие сроки. Главное, что бы юрист по недвижимости располагал временем и мог присутствовать.

Присутствие специалиста юриста по недвижимости на сделке по покупке квартиры позволяет покупателю чувствовать себя уверенно, оперативно получать объективные разъяснения по конкретной квартире или законодательству. Без ложной скромности, в отдельных случаях, наши клиенты не покупают выбранную  квартиру.

Мы убедили покупателя посетить совместно с нашим специалистом отдел продаж застройщика до дня подписания договора.

Дело в том, что покупатель внес аванс за квартиру, но не застройщику, а какому-то индивидуальному предпринимателю по агентскому договору. В принципе, это обычная схема продажи новостроек, только в данном случае, продавец не располагал разрешением на строительство и не имел отношения к земельным участкам. А значит, на 100% продавец квартир в новостройке не являлся застройщиком.

Было ясно: либо это какое-то жульничество, либо продавец действительно не застройщик, а иное лицо, но которое имеет какой-то договор с застройщиком. Это дополнительное звено между покупателем и квартирой, которое, так или иначе, но повышает  риски покупателя. Все эти вопросы необходимо выявлять и выяснять до сделки.

Эти вопросы были подняты, поскольку в рамках даже такого несложного поручения, по нашему мнению нужно проводить полноценную подготовку сделки. Прежде всего, не теряя времени,  анализировать каждый доступный документ по независящим от Продавца источникам.

Выяснять эти вопросы в день совершения сделки покупки квартиры и сразу подписывать договор – это прямой 100% риск покупателя деньгами на квартиру. Риск очевидный, высокий, и не оправданный.

Покупка новостройки в Москве документы — на что обратить внимание

Начинайте всегда с изучения документов. При покупке квартиры в новостройках документов будет очень много и самых разных. В зависимости от направлений, документы можно разделить на три группы:

  1. Документы продавца квартиры,
  2. Документы на строительство,
  3. Документы на квартиру (апартаменты).

В нашем случае Продавец оказался не застройщиком, а дольщиком, который по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) выкупил у застройщика 15 квартир на этапе «котлована», и теперь их распродавал. Как всегда при покупке новостройки документы продавца проверяем в первую очередь.

Ситуация обычная и метод проверки общеизвестный. Однако, в нашем случае, он сразу дал результат: Сопоставление оформленных покупателем документов на внесение аванса и представленный продавцом договор долевого строительства выявил противоречие. В этом договоре ДДУ дольщиком была совершенно другая организация а не принявшая аванс за квартиру, то есть продавец не был дольщиком. Кроме того, в тексте предоставленного нам договора ДДУ отсутствовало упоминание о покупаемой квартире. Но главное, в офисе продаж не оказалось договора долевого строительства с организацией, которой наш клиент внес аванс за квартиру!

При самостоятельном подписании авансового соглашения наш клиент не обратил внимания на все эти обстоятельства.

Рекомендация:

Уже при подписании авансового соглашения предварительно ознакомьтесь с цепочкой всех необходимых документов. Удостоверьтесь, что бьются и взаимоувязаны все необходимые реквизиты: наименования объектов, сроки платежей, даты совершения сделок, сроки передачи вам квартиры, наименования всех участников сделок и их реквизиты и т.д. и т.п.

В офисе продаж нам передали для покупки новостройки докумены:

  • Проектную декларацию на объект строительства
  • Документы на земельный участок под строительством
  • Разрешение на строительство
  • Договор долевого участия в строительстве (но не продавца)
  • Сведения о предполагаемом продавце и номер предполагаемого договора ДДУ, к которому относилась покупаемая квартира.

Между собой представленный документы «бились», вопрос оставался касательно продавца и конкретной квартиры. Так же обратили внимание, что истек срок разрешения на строительство, а достраивать предстояло несколько этажей.

Ответы на эти вопросы нужно всегда получать у застройщика.

 

Что мы решили на встрече:

Продавец, а это была риэлторская фирма, обязались к понедельнику, ко дню предполагаемого совершения сделки покупки квартиры,  предоставить нам договор долевого участия на интересующую покупателя квартиру, учредительные и регистрационные документы дольщика-продавца, платежные документы, проект договора уступки прав по ДДУ.

Разъяснив ситуацию нашему клиенту-покупателю и посоветовавшись мы пришли к необходимости проведения обычной подготовки и проведения сделки по покупке квартиры-новостройки.

Это значит, будем проверять продавца, условия и обстоятельства заключения ДДУ и т.д., в режиме «как учили», т.е. тщательно, последовательно, по независимым источникам и сопоставлением с предоставленной продавцом документацией.

Цель: принятие обоснованного решения о покупке квартиры.

Юридическая проверка новостройки при покупке квартиры у застройщика

Наша проверка новостройки установила:

  • Строительство новостройки должно окончиться не в 4 квартале 2016г., как заявляет продавец, а в конце 2 квартала 2017. При этом, разрешение на строительство было продлено в июле 2016 года, но только до конца 2016 года.

Это соответствовало степени готовности дома на момент обращения к нам покупателя.

  • Покупатель активно судится с 2015 по настоящее время. Всего установлено 15 гражданских дел с участием продавца квартиры в качестве ответчика. По всем искам к продавцу предъявлены требования имущественного характера. Из 15 дел 10 завершены проигрышем продавца – с продавца взысканы денежные средства. Суммы взысканий не значительные – от 10 тыс. руб. до 1 млн. за просрочку платежей по договорам поставки или подряда. 3 дела завершены мировыми соглашениями (на суммы до 2-х млн. руб.), 1 дело не завершено (сумма 3 млн).

Внимание привлекло одно дело: обращение взыскания на предмет залога.

Ознакомившись с судебным актом установлено: обращено взыскание на предмет залога — на договор ДДУ, по которому нашему клиенту-покупателю предполагалось получить квартиру.

Этот договор был заложен продавцом под обязательства по договору поставки. Оплату поставленных товаров продавец квартиры не произвел. Поставщик пошел в суд.

По судебному акту Служба судебных приставов должна реализовать этот ДДУ!

Уже этой информации достаточно, что бы остановить дальнейшую подготовку к покупке квартиры.

Установлены два важных обстоятельства:

  • продавец является подрядчиком строительства этого многоквартирного дома и к нему как-то поступили квартиры, оформленные по ДДУ.
  • Продавец практикует закладывание своих прав по договорам ДДУ в залог под приобретаемые строительные материалы или работы подрядчиков.

Требовались новые пояснения от продавца.

Что выяснилось в понедельник:

Из договора залога установлено:

Заложена именно интересующая покупателя квартира!

В совокупности с ранее установленными обстоятельствами, это означало: Суд обратил взыскание на конкретную квартиру – за которую внес аванс наш клиент! Права требования на эту квартиру подлежат реализации с торгов.

 

Покупка новостройки на что обратить внимание?

Благодаря кропотливой последовательной подготовке к покупке квартиры к понедельнику мы располагали системной информаций из различных независимых от продавца источников о продавца- дольщике, о предполагаемом договоре ДДУ, о строительстве, о застройщике и т.д.

В совокупности, полученные сведения давали основание полагать об отсутствии нарушения закона при заключении договоров ДДУ, о законном ведении строительства многоквартирного дома, об отсутствии у застройщика и продавца-участника ДДУ признаков банкротства.

При таких обстоятельствах, учитывая степень готовности объекта,  причин не покупать квартиру в этом жилом комплексе, установлено не было.

Залог на квартиру в новостройке — обычное дело для застройщика

Стоит ли покупать заложенную квартиру?

Застройщики часто закладывают квартиры в новостройке под банковские кредиты, займы, или под оплату работ подрядчиков. Это известная ситуация, и иногда покупка такой квартиры может приводить дольщика к проблемам.

При наличии иной аналогичной квартиры у этого же застройщика, покупателю не стоит связываться с заложенными квартирами, поскольку на нее может быть обращено взыскание, как на заложенное имущество, или она может стать предметом судебного спора.

Справедливости ради стоит отметить, каждая конкретная ситуация требует индивидуального рассмотрения. В описанной выше ситуации возможно было заключить договор с продавцом, но с условием передачи прав по договору ДДУ без обременений (предварительный договор) и дополнительно в нем четко прописывать все условия заключения договора уступки по ДДУ. То есть необходим не один а несколько взаимосвязанных договоров.

При этом, до заключения ДДУ, покупатель не будет защищен правилами закона 214-ФЗ о долевом строительстве.

Подготовка и реализация цепочки договоров требует юридических знаний и опыта именно в подготовке и исполнении договоров ДДУ, которыми располагает не каждый юрист.

Вы когда-нибудь покупали квартиру по договору долевого строительства?

Это равносильно дать в долг незнакомому лицу сумму цены квартиры на относительно определенный срок.

Наш клиент не был готов рисковать деньгами, по этому, мы рекомендовали покупателю рассмотреть покупку другой квартиры. В этом комплексе нашлась другая квартира, правда оформлена она была по договору ДДУ с физическим  лицом.

Наш клиент-покупатель, умудренный опытом, сразу сам предложил провести полное юридическое сопровождение подготовки и проведения покупки квартиры у физического лица.

Рекомендация покупателю квартиры:

Существенное значение при подготовке покупке квартир, таунхаусов, загородных домов и иной недвижимости имеет подготовка клиентов — покупателей и продавцов. Покупатели должны понимать процедуру, значение этапов сделки, ясно представлять юридическое положение покупаемой квартиры, загородного дома, и осознавать последствия покупки недвижимости со всеми ее недостатками, прежде всего юридическими.  

 

ПОКУПКА КВАРТИРЫ НОВОСТРОЙКИ У ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА

Как обычно, мы начали с консультации покупателя квартиры, из которой он узнал ответы на вопросы:

  • Физическое лицо, как продавец квартиры по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома (ДДУ)
  • Особенности подготовки к покупке квартиры у физических лиц
  • Особенности условий договора для покупки по ДДУ у физического лица
  • Особенности расчетов по договорам с физическими лицами

 

Если продавец квартиры в новостройке — физическое лицо

Дочитав до этого места, очевидно, вы должны знать:  наименьшие риски покупателя квартиры в новостройках при покупке по договору долевого участия в строительстве на условиях закона 214-ФЗ. Закон устанавливает много условий и требований к договору и его исполнению в пользу покупателя – дольщика, полагая дольщика слабой стороной договора и рассматривая его в отношениях с застройщиком в качестве потребителя «строительных услуг».

По правилам закона о ДДУ заключить договор долевого строительства вправе только застройщик – лицо, владеющее земельным участком, на котором ведется строительство многоквартирного дома и разрешением на строительство.

Застройщиком может быть юридическое лицо – организация или физическое лицо – гражданин, имеющий статус индивидуального предпринимателя.

Важный для покупателя квартиры вывод:

Покупатель может заключить договор долевого участия в строительстве с физическим лицом только в случае одновременного соответствия физического лица следующим признакам:

  • Физ лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждается действующим свидетельством о внесении в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей
  • У этого физ лица во владении ( в собственности или на праве аренды) находится земельный участок, предоставленный для строительства конкретного объекта долевого строительства
  • Этому индивидуальному предпринимателю выдано разрешение на строительство конкретного объекта долевого строительства.

Как правило, при строительстве многоквартирных домов не применяют юридическую конструкцию привлечения денежных средств дольщиков, когда в качестве застройщика выступает индивидуальный предприниматель.

Вторая возможность купить новостройку у физического лица – заменить его в уже заключенном договоре долевого участия в строительстве (ДДУ) или выкупить пай у пайщика в кооперативе. Замена производится путем заключения договора уступки по ДДУ, или в соответствии с уставом кооператива, если выкупается пай.

В настоящей публикации перемену пайщика в кооперативе не рассматриваем.

К договору уступки применяются правила главы 24 Гражданского кодекса РФ о перемене лиц в обязательстве и, что важно:  учитываем условия самого договора долевого участия, права по которому уступаются покупателю квартиры. Как правило, уступку прав по ДДУ оформляют трехсторонним договором: Прежний дольщик, новый дольщик, застройщик.

Перед заключением договора уступки необходимо проверить ситуацию с законностью и перспективами строительства многоквартирного дома.  Это проверка застройщика и документов, подтверждающих законность строительства (проект, проектная декларация, разрешение на строительство), владение земельным участком и его соответствие проектной декларации и разрешению на строительство, финансовое положение застройщика, наличие и суммы претензий со стороны контрагентов и т.д., и конечно, убедиться в наличие заключенного договора долевого участия в строительстве с продавцом.

Следующий обязательный этап подготовки к покупке квартиры через уступку прав – проверка продавца-физического лица.

Необходимость проверки связаны с возможностью признания недействительным заключенного покупателем квартиры договора уступки.

Удостоверяется личность продавца-физического лица и его полномочия. (Более подробно об этом написано на сайте тутhttp://new.gordon-adv.ru/articles/pasport-prodavca/.)

Проверяется наличие обременений, арестов, запретов на правах по договору долевого строительства. Одним из широко распространенных обременений квартир и другой недвижимости является ипотека. Распространено заблуждение, что ипотека – это кредит на покупку квартир. Ипотека — это залог недвижимости.

Кредит и ипотека могут быть взаимосвязаны, если кредит ипотечный. То есть на покупку квартиры банк предоставил ипотечный кредит, возврат которого обеспечен залогом этой квартиры или иной недвижимости.

Если квартира только строится (по договору долевого участия), дольщик на оплату квартиры по договору долевого участия может использовать полностью или частично заемные средства банка по кредитному договору. Обеспечение возврата такого ипотечного кредита, в случае ДДУ, заемщик обеспечивает залогом приобретаемой квартиры, а на период строительства закладываются права требования по самому договору долевого участия – ипотека.

Продать квартиру в залоге (в ипотеке) и, соответственно купить и переоформить права на квартиру на имя покупателя  без согласия банка не возможно.

Покупка квартиры в ипотеке сопряжена с решением ряда вопросов по ее снятию или получению  согласия банка на продажу квартиры. В последнем случае ипотека переоформляется на покупателя квартиры.

В чем проблема обнаружения ипотеки (залога) покупаемой квартиры

Для покупателя покупка квартиры сопряжена с необходимостью отвлекать деньги, получение одобрения кредита на эту конкретную квартиру, ее оценку и т.д., что само по себе требует денег и времени.

При выявлении «неизвестной» ипотеки квартиры права собственности на квартиру Росреестр на имя покупателя не переоформит. То есть сделка не сможет быть завершена.

Вместе с тем, имеем ситуацию, когда фактически договор купли-продажи совершен, т.к. с 2013 года он не требует государственной регистрации и вступает в силу с момента его подписания. Деньги «висят» в банке, а расчеты не возможны без снятия ипотеки.

Как правило, перед подписанием договора купли-продажи деньги блокируются в ячейке или на банковском счете.  Сроки блокировки денег определяются договором с банком, но в любом случае это около месяца. Даже если покупатель использует для покупки собственные деньги, он ограничен в возможности их использования на покупку другой квартиры.

Подготовка к покупке квартиры включает обязательную проверку на наличие арестов и запретов, с целью исключить вышеописанные «зависания» денег покупателя.

Споры по квартире

Другая причина обременений – наличие споров продавца с третьими лицами, предметом которых является покупаемая квартира.

Риски для покупателя очевидны: в связи с наличием судебного спора на квартиру судом может быть установлен запрет на совершение сделок, или арест. Для покупателя результат одинаков с вышеописанным – Росреестр право собственности по договору купли-продажи на имя покупателя не переоформит.

Споры по квартире могут быть на разных стадиях: в суде,  или на стадии исполнения судебного решения, но для покупателя это значения не имеет, да же если запрет или арест на квартиру не наложен.

При наличии спора о квартире, у покупателя есть реальная перспектива квартиру потерять.

Покупая квартиру необходимо учитывать, что споры продавца квартиры могут и не касаться квартиры. Сумма долга продавца третьим лицам может быть таковой, что для исполнения обязательства взыскание может быть обращено на квартиру.

В этом случае, у покупателя квартиры у такого продавца может возникнуть реальная перспектива изъятия квартиры.

В виду изложенных обстоятельств подготовка к покупке квартиры должна включать проверку квартиры на предмет наличия арестов, запретов, а продавца -на наличие судебных споров по квартире, или иных, в результате которых квартира может быть изъята.

СОВМЕСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ – ПРИЧИНА СПОРОВ

Повод к судебному спору – семейные отношения продавца. В силу Семейного кодекса РФ имущество супругов является их совместной собственностью. В случае расторжения брака совместное имущество подлежит разделу между супругами.

Срок давности требований о разделе супружеского имущества – три года.

При подготовке к покупке квартиры необходимо выявлять признаки совместной собственности покупаемой квартиры: нахождение продавца на дату приобретения квартиры в браке.

В случае выявления признаков совместной собственности на квартиру необходимо добиться получения согласия второго супруга на продажу.

Все вышеописанное в равной степени относится и к подготовке к покупке квартиры через уступку прав по ДДУ. Участие продавца в ДДУ так же может быть предметом спора, и на соответствующую долю прав в договоре может быть обращено взыскание.

ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ – ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ

В соответствии со статьей 256 Гражданского кодекса РФ распоряжение общей собственностью осуществляется по согласию всех собственников. В случае продажи одним из сособственников принадлежащей ему доли квартиры третьему лицу  другие сособственники обладают преимущественным правом покупки.

Продажа доли в праве собственности возможна только при отказе других сособственников от права преимущественной покупки или истечения срока на преимущественную покупку – 1 месяц с даты поучения сособственником уведомления о продаже доли и ее условий.

Подготовка к покупке новостройки должна предусматривать выяснение всех собственников продаваемой квартиры, и в необходимых случаях их уведомление обо всех существенных условиях предполагаемой продажи.

Все вышеописанное в равной степени относится и к подготовке к покупке квартиры через уступку прав по ДДУ. Участие продавца в ДДУ так же может быть предметом спора, и на соответствующую долю прав в договоре может быть обращено взыскание.

Удостоверившись в личности и полномочиях продавца, убедившись в наличии действующего договора долевого строительства, установив в отсутствие арестов, запретов, споров в отношении ДДУ и продавца, покупатель может переходить  к оформлению договора уступки прав по договору долевого участия.

ОбязатАельный этап  уступки прав по договору долевого строительства

Закон о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) в статье 4 предусматривает: Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Учитывая правила статей 4 и 11 закона о ДДУ, уступка прав по договору долевого участия в строительстве допускается с момента его государственной регистрации, при условии полной оплаты дольщиком по договору, и до момента передачи дольщику объекта долевого строительства по передаточному акту.

Аналогично правилам о заключении договора ДДУ, договор уступки прав по договору ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации.

 

По состоянию на 30 апреля 2018г.

Адвокат по недвижимости Гордон А.Э.