Признание купли продажи недействительной

31.01.2017
А. Гордон

Признание купли продажи недействительной

Признать куплю продажу недействительной

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

 

Значительная часть споров по требованиям признать куплю продажу недействительной можно связать с недобросовестным поведением участников сделок, или темными пятнами в истории недвижимости. Высокая стоимость недвижимости постоянно притягивает недобросовестных граждан.

Требование признания купли продажи недействительной может быть заявлено как после совершения сделки, так и на любом этапе ее исполнения – во время государственной регистрации права, до передачи недвижимости покупателю. Большинство сделок купли продажи оспариваются гораздо позже, когда сделка уже завершена.

Требование признать куплю продажу недействительной – обоюдо острое, и применяется как не добросовестными гражданами с целью мошенничества, так и как средство защиты – добросовестными приобретателями недвижимости.

Наиболее часто требования признать куплю продажу недействительности обосновываются:

  • Не способностью гражданина понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 Гражданского кодекса РФ);
  • Мнимостью или притворностью сделки (статья 170 Гражданского кодекса РФ);
  • Совершением сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (статья 179 Гражданского кодекса РФ);
  • Нарушением требования закона или иного правового акта (статья 168 Гражданского кодекса РФ);
  • Отсутствие согласия на совершение сделки третьего лица, когда получение такого согласия установлена законом (статья 173.1 Гражданского кодекса РФ).

Основания по пунктам 1 и 3 называют пороком воли стороны сделки.

Признание купли продажи недействительной

В практическом плане признание купли продажи недействительной возможно применить только если есть решение суда. С 2013 года с соответствующим иском может обратиться только ограниченный круг лиц. Прежде всего — стороны оспариваемой сделки.

Если возникает необходимость спорить, не откаладывайте. Срок давности для обращений по оспоримым сделкам — 1 год. Срок давности оспаривания ничтожных сделок — 3 года.

Иск подается в суд по месту нахождения недвижимости.

 

По пункту 1:

Не способность гражданина понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ).

Обстоятельства опасны для обеих сторон сделки тем, что участник сделки купли продажи является полностью дееспособным лицом. Правовым последствием этой ситуации является возможность применения правил статьи 302 ГК РФ, согласно которой имущество, выбывшее из владения собственника в отсутствие его воли может быть истребовано даже у добросовестного приобретателя.

Выявить наличие такого состояния или предпосылок такого состояния – большей частью не возможно.  Проведение сделки в Нотариальной форме по существу не спасает и не устранит проблему  временного «помутнения рассудка» по статье 177 ГК РФ. Изменение  законодательства и обязание нотариусов проводить фотосъемку участников сделки купли продажи не может выявить внутреннее состояние стороны сделки.  И по прежнему будет связано с трудностью доказывания.

Напротив, мошенники, готовятся к предстоящему судебному спору и готовят необходимую доказательную базу.

Требования о возврате проданной или подаренной недвижимости лицом, не способным в момент совершения сделки понимать значение своих действий  или руководить ими,  признается судами совершенными помимо воли этого лица. И на основании закона подлежащим возврату этому лицу (статья 302 ГК РФ).

Нужно обратить внимание, что не понимание значения своих действий распространяется и на необходимые юридические действия при продаже недвижимости. Переход права собственности на недвижимость по сделке в России подлежит государственной регистрации. Стороны для регистрации перехода права должны лично подать заявление в Росреестр, или выдать на это доверенность.

Таким образом, неспособный понимать значение свои х действий не может понимать и значение заявления о регистрации права, и выдачу доверенности.

При изложенных обстоятельствах, огромное значение для данной категории дел имеют доказательства. Хотя для суда одно доказательство не имеет преимущества перед другим, но по данным категориям дел крайне важны заключения экспертов в судебно-психиатрических экспертизах.

Как минимум ставится вопрос: мог ли соответствующий участник  договора купли продажи на момент заключения договора купли продажи (дарения) и подписания заявления в Управление Росреестра о переходе права собственности понимать значения своих действий и руководить ими.

Например, до Верховного Суда РФ дошло дело по оспариванию договора дарения и купли продажи, заключенного дееспособным лицом, но не способным в момент совершения сделок понимать значение своих действий и руководить ими.

Истица в марте 2014 г. подарила свою квартиру сестре, которая в мае того же года квартиру продала. Наличие существенного психического заболевания не помешало истице обратиться в суд за оспариванием сделок, и в сентябре 2015 года суд 1 инстанции уже вынес  решение по делу. Правда в иске было отказано.

Суд не принял во внимание даже ту самую судебно-психиатрическую экспертизу, согласно которой даритель в силу психического заболевания в момент совершения сделки дарения не мог понимать значение своих действий и руководить ими. То же относится и к написанию заявления на государственную регистрацию перехода права собственности.

Верховный Суд РФ применил к ситуации статью 177 ГК РФ, статью 302 ГК РФ, и направил дело на новое рассмотрение. (Верховный Суд РФ определение от 29 ноября 2016 г. N 78-КГ16-61).

По пункту 2:

Мнимые или притворные сделки (статья 170 ГК РФ). Мнимые сделки – сделки, которые совершаются только для вида. Обе таких сделки – ничтожны, то есть недействительны с момента их совершения.

Например, мнимые сделки совершают должники, с которых суд взыскал крупные суммы. Предполагая изъятие недвижимости в будущем, должник-собственник недвижимости «продает» свою недвижимость доверенному лицу (родственнику, подчиненному и т.д.). Юридически недвижимость переходит в собственность другого лица, но фактически, владеет и распоряжается прежний собственник. Пользование прежний собственник сохраняет не всегда, что бы не афишировать притворность. Цель сделки купли продажи – передача собственности, в мнимой сделке фактически не достигается.

Более изощренны сделки супругов, когда скрывается имущество от раздела. Будучи в браке супруг скрывает свои доходы и на них приобретает недвижимость. В случае раздела супружеского имущества такая недвижимость разделу не подлежит.

Доказывается крайне трудно и только совокупностью доказательств.

Много судебных споров по мнимым сделкам в связи с реализацией материнского капитала. Квартира продается постороннему лицу с целью получения материнского  капитала. Однако затем вернуть квартиру продавцу не удается. (Мосгорсуд апелляционной определение от 8 ноября 2016 г. дело N 33-39893)

По пункту 3:

Совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ). Такие сделки оспоримые – то есть пока не установлено судом, это действительная сделка.

Считается, что жертвами обмана, насилия, угроз являются возростные продавцы недвижимости. Но мошенники совершенствуют свои приемы. Например, при выдаче займа вместо договора залога квартиры под заем денежных средств, с собственником заключен договор купли продажи.

По делам данной категории крайне важно доказать именно обман, насилие, угрозу. По совокупности доказательств суд может признать сделку недействительной. По спору о подмене договора залога недвижимости на куплю продажу недвижимости удалось доказать обман. Доказывание происходит совокупностью доказательств (Мосгорсуд апелляционное определение от 02.09.2015 по делу N 33-24961/2015)

По пункту 4:

Нарушение требования закона или иного правового акта при совершении сделки с недвижимостью (статья 168 ГК РФ).  Сделки оспоримые. Они действительны, пока судом не доказано иное.

Например, согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своей собственностью. Ссылкой на эту норму обоснованы требования недействительности купли продажи недвижимости, совершенной неполномочным лицом. При рассмотрении данной категории дел по совокупности доказательств устанавливается, совершен ли договор именно собственником или полномочным лицом.

Разрешая дело, суды должны исследовать совокупность доказательств и установить кто является собственником недвижимости. Участвовал ли собственник в совершении сделки, на какие правовые последствия была направлена воля собственника, выполнял ли собственник действия, подтверждающие фактическое исполнение собственником условий договора. (Мосгорсуд кассационное определение от 8 декабря 2016 г. N 4г/2-12259/16).

По пункту 5:

Отсутствием согласия супруга на продажу недвижимости обоснована значительная часть споров по недвижимости при разделе супружеского имущества (часть 1 статьи 173.1 ГК РФ). С успехом используется мошенниками. Но возникает и вследствие ошибок при совершении сделок и их регистрации.

Обязательность получить согласие второго супруга на продажу недвижимости установлена статьей 35 Семейного кодекса РФ.  Правило относится только к общему имуществу супругов.

При установлении судом факта продажи недвижимости из супружеского имущества без согласия второго супруга риск признания купли продажи недействительной крайне высок.

Обстоятельством, подлежащим установлению по данной категории споров, являются статус совместной собственности на проданную недвижимость, продажа недвижимости без нотариального согласия второго супруга.

Напротив, использование общих денег на покупку недвижимости не требует согласия второго супруга. Но иски бывших супругов с такими доводами встречаются и судами не удовлетворяются. (Мосгорсуд определение от 27.04.2015 N 4г/8-4248).

 

 

Вам будет интересно прочитать:

Три типичные ошибки в нотариальных сделках с недвижимостью

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

31 января 2017 года

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович