Просрочка застройщика

06.12.2016
А. Гордон

Просрочка застройщика

Просрочка по ДДУ

Требования к застройщику

Какой  заключен договор на строительство

Особенности договора долевого участия в строительстве

Неустойка по ДДУ

Убытки по ДДУ

Моральный вред по ДДУ

Налоги дольщика

Налог с неустойки

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская Палата Московской области

 

Просрочка застойщика

Покупка недвижимости на «котловане» дает покупателю хорошую цену недвижимости, и добавляет значительные риски. Главный риск – получить построенную недвижимость значительно позже оговоренного срока строительства — просрочка застройщика. Просрочка застройщика по сдаче объектов и по передачи объекта долевого строительства стала нормой. Но покупатель защищен законом.

Выплаты при просрочке

На какие выплаты при просрочке застройщика может рассчитывать покупатель строящейся недвижимости, зависит от заключенного договора на строительство. Наибольшие гарантии дает договор долевого участия в строительстве (ДДУ), заключенный в соответствии с законом об участии в долевом строительстве №214-ФЗ. Допускаются и иные способы привлечения денежных средств для строительства, например жилищно строительный кооператив. Применяются юридические схемы, например предварительный договор на заключение договора долевого участия и т.д. В последнем случае договора долевого участия нет, и придется спорить в суде.

Вид договора на строительство (на покупку) строящейся недвижимости и их особенности приобретают значение, когда возникают просрочки застройщика и встает вопрос: что делать?

Требования к застройщику

Повторюсь: требования к застройщику определяются вашим договором. Для договора долевого участия все достаточно четко. Дольщик при просрочке застройщика вправе требовать:

Выплаты законной неустойки за передачу объекта долевого строительства

Возместить убытки

В случае отказа застройщика добровольно выплатить неустойку и убытки, дольщик физическое лицо в суде будет дополнительно требовать:

— Взыскать моральный вред и штраф в размере 50% от взысканных с застройщика сумм.

Обратите внимание: все вышеуказанные выплаты (неустойка, убытки) прямо установлены законом об участии в  долевом строительстве №214-ФЗ, и условия договора долевого участия освобождающие застройщика от таких выплат – ничтожны!

Для иных договоров – ЖСК, предварительные договоры и т.д., покупателю придется руководствоваться правилами специальных законов (например о ЖСК — Жилищный кодекс РФ) и общими правилами Гражданского кодекса РФ.

По этому, покупайте недвижимость по договору долевого участия в строительстве (ДДУ)!

Если у застройщика началась просрочка в передаче вам недвижимости:

Действие 1: Ответить на вопрос: А соответствует договор закону 214-ФЗ? Изучить ваш договор на приобретение недвижимости,  и особенно его условий на случай просрочки застройщика.

Проще всего обратиться к юристу, лучше – к адвокату, на консультацию или сразу за помощью взыскать неустойку.

Для тех, кто сам:

Признак №1: Ваш договор ДДУ обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре в качестве договора долевого участия!  Об этом на самом договоре должен быть штамп Росреестра и соответствующие записи в штампе.

Если штамп есть, изучите его, убедитесь, что стоит регистрация именно ДДУ. Далее можете переходить к Действию 4. Если штампа о госрегистрации Росреестра на договоре нет:

 Действие 2:  Установить соответствие вашего договора требованиям  закона 214-ФЗ к договорам долевого участия в строительстве. Если ваш договор соответствует закону  214-ФЗ, вам повезло.

Возможно, договор почему-то его не сдали на госрегистрацию. Такое бывает,  например если вы покупали недвижимость по договору уступки прав по ДДУ. То есть с договор долевого участия с застройщиком заключил первый покупатель, а затем вам уступил свои права. Оформляется это договором уступки прав. И этот договор, так же, как и сам ДДУ подлежит госрегистрации.

Особенности договора долевого участия в строительстве

Просто названия договора «Договор долевого участия в строительстве …» мало. Договор – это его условия. Ищите в договоре прямые ссылки на закон 214-ФЗ. Регулярно застройщики прямо в тексте договора любят ссылаться на заключение договора в соответствии с этим законом и т.д. Но этого мало, ищите в тексте договора описание главных условий – предмет договора. Они должны быть сформулированы близко к статье закона 214-ФЗ:

Предмет договора долевого участия в строительстве: застройщик обязуется построить многоквартирный дом или другую недвижимость в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц,  и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона – дольщик, обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. (часть 1 статья 4 закона 214-ФЗ).

Если в вашем договоре это есть, уже лучше.

Действие 3: Обращаетесь к застройщику для оформления и совместной подачи заявления и Вашего договора ДДУ в Росреестр. Без застройщика вы это не сделаете.

Получив зарегистрированный экземпляр Вашего договора ДДУ, переходите к Действию 4.

Действие 4:  Направление претензии застройщику.

Изучаете текст договора и в соответствии с его условиями и законом 214-ФЗ готовите претензию к застройщику в связи с допущенной просрочкой срока передачи Вам построенной недвижимости. Приоритет имеет закон, уменьшение размера неустойки, убытков и размера морального вреда  в договоре – не законно.

ВАЖНО: По требованиям о просрочке застройщика значение для претензии имеют условия договора о сроке передачи вам объекта долевого строительства. Зная это, застройщики «жульничают». Это должен быть конкретно определяемый срок: конкретная дата, истечение какого-то срока – например, конец квартала или года.

Встречается, что в договоре ДДУ срок передачи недвижимости установлен относительно некой предполагаемой даты, часто это дата ввода дома в эксплуатацию (это возможно). При таком способе определения даты передачи вам недвижимости требования закона считаются соблюденными, но  просрочку вы не докажете, если только в договоре ДДУ  не установлена четко даты ввода в эксплуатацию.

Неустойка по ДДУ

По правилам закона 214-ФЗ застройщик выплачивает дольщику неустойку (пени) в случае просрочки передачи объекта из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от цены договора ДДУ за каждый день просрочки, если дольщик – НЕ гражданин.

Сумма неустойки удваивается до 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от цены договора ДДУ за каждый день просрочки, если дольщик –  гражданин.

В законе по гражданином понимается физическое лицо.

В 2016 году (до конца года) ставка рефинансирования составляет 10% годовых.

Соответственно физические лица неустойку считают:

Н = (1/150 Х 10%) х (Цену недвижимости по договору ДДУ) х (Количество дней просрочки)

Убытки по ДДУ

Кроме неустойки дольщик вправе потребовать выплаты  убытков. Обратите внимание: В законе 214-ФЗ описанная выше неустойка носит зачетный характер. Это означает, убытки дольщика по ДДУ можно взыскивать в части, не покрытой неустойкой. (статья 10 закона 214-ФЗ)

То есть, если по 214-ФЗ вы рассчитали неустойку с застройщика за период просрочки передачи недвижимости в сумме 160 000 руб.,  а за тот же период ваши убытки составили 200 000 руб., то возмещения убытков вы вправе требовать только в части, превышающей неустойки – 40 000=(200 000 – 160 000) руб.

Убытки дольщика – это те расходы, которые дольщик понес  или должен произвести, в связи с допущенной просрочкой застройщика передать дольщику объект долевого строительства, а так же упущенная выгода дольщика – доходы, которые дольщик не получил из-за просрочки застройщика.

Например, дольщик на период строительства по ДДУ офиса арендует офис. При просрочке застройщика передать дольщику офис дольщик вынужден нести дополнительные расходы по аренде офиса. Эти расходы на аренду офиса – убытки дольщика.

К убыткам так же можно отнести расходы по обслуживанию кредита в период просрочки и т.д.

Требования к застройщику

Требования в претензии должны быть четкими и конкретными. Претензия является первым документом в урегулировании спора и будет использоваться до его разрешения.

Рекомендуется в одном месте, обычно в конце или в начале претензии,  обобщить ваши требования, указав:  требую выплатить неустойку в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства  – жилое помещение ……, на  ….. количество дней в сумме ……. . И так, по каждому требованию.

ВАЖНО:

По закону 214-ФЗ дольщик вправе требовать от застройщика выплаты законной неустойки (пени) и убытков.

Если дольщик – гражданин (физическое лицо) и приобретаемое по ДДУ имущество предназначено для личного (семейного) потребления – квартира, гараж и т.п., по закону о защите прав потребителей,  в случае отказа застройщика удовлетворить требования потребителя добровольно, требовать уплаты штрафа в размере  50% от сумм присужденных судом.

Кроме того, потребитель вправе потребовать возмещения морального вреда.

Таким образом, во внесудебном порядке дольщик вправе потребовать с застройщика уплаты неустойки и возмещения убытков, а дольщик физическое лицо, при обращении в суд, еще и компенсации морального вреда и штрафа по закону о защите прав потребителей.

Налоги дольщика

При взыскании с застройщика выплат (неустойки, убытков, морального вреда) дольщик получает доход, который по Налоговому кодексу РФ облагается налогами, это — налоги дольщика.

Для физических лиц – это Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) глава 23 Налоговогокодекса РФ. В отношении НДФЛ с неустойки по ДДУ, с убытков по ДДУ,с  морального вреда по ДДУ и штрафа по ДДУ, необходимо учесть следующее.

Налог с неустойки

При определении налоговой базы по налогу НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п. 1 ст. 210 НК РФ). При этом доходом признается экономическая выгода (ст. 41 НК РФ).

 

Перечень доходов, которые освобождаются от налога НДФЛ, приведен в статье 217 НК РФ.

Неустойка застройщика за нарушение срока передачи объекта долевого строительства дольщику, полученная физлицом, в этой статье не предусмотрена. По этому, выплата застройщиком неустойки дольщику по ДДУ не освобождается  от налогообложения.

Удержать налог НДФЛ обязан застройщик при выплате неустойки и перечислить его в бюджет.

Возмещение убытков НДФЛ

Дольщик вправе взыскать с застройщика понесенные убытки, которые становятся доходом дольщика. Состав убытков индивидуален, и вопрос налогообложения дохода дольщика-физического лица при получении от застройщика выплаты в счет возмещения убытков  должен каждый раз рассматриваться индивидуально.

Касательно возмещения дольщику убытков на аренду квартиры, можно руководствоваться следующим.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.

К реальному ущербу, причиненному застройщиком, относятся, в частности, суммы фактических затрат дольщика-физического лица на аренду квартиры за период просрочки застройщика передать объект долевого строительства.

Из этого следует: суммы реального ущерба, возмещаемого дольщику на основании решения суда, не образуют экономическую выгоду физлица. Учитывая правила статьей 210 и 41 Налогового кодекса РФ выплата компенсации за аренду  квартиры на период просрочки не являются доходом налогоплательщика и не учитываются при определении налоговой базы по НДФЛ.

Позиция изложена в письме Минфина России от 11.11.16 № 03-04-06/66353.

Моральный вред НДФЛ

Не подлежит налогообложению и компенсация морального вреда, выплаченная застройщиком дольщику за просрочку.

Согласно пункту 3 статьи 217 Налогового кодекса РФ, к числу необлагаемых доходов относятся все виды законодательно установленных компенсационных выплат, связанных, в частности, с возмещением вреда, причиненного увечьем или иным повреждением здоровья.

Компенсация морального вреда дольщику и его размер установлены статьей 15 закона о защите прав потребителей №2300-1, и определяются судом (ст. 151 и ст. 1101 Гражданского кодекса  РФ). Таким образом, сумма возмещения морального вреда, которая выплачена дольщику застройщиком  на основании судебного решения, является компенсационной выплатой, предусмотренной пунктом 3 статьи 217 Налогового кодекса РФ.

ВЫПЛАТЫ ПРИ ПРОСРОЧКЕ ЗАСТРОЙЩИКА

Просрочка застройщика передать дольщику объект долевого строительства влечет право дольщика требовать с застройщика уплаты неустойки и возмещения убытков, которые возмещаются в части, не покрытой неустойкой.

Дольщик – физическое лицо вправе требовать уплаты повышенной неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ, а также компенсации морального вреда.

В случае отказа застройщика удовлетворить требования дольщика-гражданина, потребитель в судебном порядке вправе требовать взыскания неустойки, убытков и морального вреда, а так же штрафа в сумме 50% от присужденных сумм.

05 декабря 2016 год

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская Палата Московской области