Проверка квартиры при покупке в 2019

art_4
06.01.2019
А. Гордон

Проверка квартиры при покупке в 2019

Как проверить квартиру 

Типичные ошибки при покупке дорогостоящих квартир

Два самых доступных способа проверить квартиру

 

Адвокат Гордон А.Э.

Москва

Проверка квартиры — всего один из обязательных этапов при покупке. Обеспечить правильное и полное выполнение этого обязательного этапа покупки – забота покупателя. По этому покупателю нужно знать, как должна проходить проверка квартиры в 2019, нужно уметь оценить результат проверки и контролировать процесс проверки.

Обычно проверка квартиры при покупке должна включать проверку двух составляющих: 1) проверка технического состояния квартиры и 2) юридическая проверка квартиры при покупке.

Типичные ошибки покупателей недвижимости: проверка квартиры при покупке доверяют кому угодно, но не специалистам, при этом покупатель полностью самоустраняется от контроля за проверкой. Эти ошибки особенно характерны если покупка квартиры проводится через риэлтора или через агентство недвижимости, и в большинстве случаев при самостоятельной покупке в ипотеку.

 

Юридическая проверка квартиры

Почему проверка квартиры – забота покупателя, а не риэлтора, агентства недвижимости или юриста по недвижимости?

Опытные юристы по недвижимости знают: в сделке покупатель недвижимости всегда несет повышенные риски по сравнению с продавцом! В случае возникновения последующих проблем, покупатель не сможет от них устраниться. Именно покупателю придется годами участвовать в судах. Именно покупателю придется выплачивать ипотеку, даже если у него изымут квартиру по суду.

А споры по квартире, как правило, возникают спустя годы после сделки, и длятся так же годы. И покупатель так же годами будет участвовать в судах.
В отличие от продавца, после сделки купли-продажи покупатель никуда не унесет, не спрячет недвижимость. Собственность покупателя на квартиру может быть прекращена по решению суда! В случае расторжения сделки недвижимость вернут продавцу «по росчерку пера». Для этого достаточно внести запись в Единый государственный реестр недвижимости (ЕРН).

Получить назад свои деньги покупателю несопоставимо труднее, даже если у покупателя будет соответствующее судебное решение.

Юридическая проверка квартиры перед покупкой призвана выявить риски утраты купленной квартиры, риски возможных споров по квартире, риски притязаний на квартиру.

Проверка технического состояния квартиры перед покупкой призвана предупредить возможные расходы покупателя на ремонт или устранение недостатков квартиры, на выявление претензии со стороны третьих лиц, например, в связи с незаконными перепланировками. Со стороны банка наличие перепланировки может повлечь требование о досрочном погашении ипотечного кредита, со стороны соседей – о возмещении ущерба, со стороны муниципальных органов – о восстановлении «проектного состояния» квартиры.

Правильная оценка технического состояния квартиры, конструкций и инженерных систем многоквартирного дома позволит уже до покупки квартиры оценить предстоящие расходы на устранение недостатков.

Например, в 2018г. при покупке квартиры в ЦАО г.Москвы класса «бизнес+» была своевременно и правильно проведено обследование технического состояния квартиры. Технические специалисты сразу установили не соответствие проектной документации на перепланировку фактическому состоянию квартиры и выполненным работам. Были выявлены не соответствия между техническими решениями    предусмотренными в проекте и имеющимися «в натуре». Установлен ряд недостатков, устранение которых требовало «уничтожения» 50%  дизайнерского ремонта, в том числе безвозвратного уничтожения дорогостоящих материалов, которые меняются «комплектом», то есть требовалось заменить 100% отделки натуральным камнем и т.д. Помимо значительных расходов на ремонт, покупатель не мог использовать квартиру не менее чем 9-12 месяцев.

Отчет технических специалистов позволил покупателю принять взвешенное решение о покупке. Была куплена квартира в худшем состоянии («убитая, под ремонт»).

 

Юридические недостатки недвижимости значительно более опасны.

Многие покупатели утратили право собственности на квартиру в результате исков от прежних собственников или третьих лиц (кредиторы, супруги, бизнес-партнеры,  наследники). Высокая стоимость недвижимости не гарантирует от возможных споров а иногда напротив способствует спорам. Например, если к бизнесмену предъявили требования кредиторы, а у него или у его супруги в собственности была дорогостоящая недвижимость. Сделки с такой недвижимостью могут быть оспорены через суд.

Юридические недостатки квартир можно объединить  в две группы:

1) Юридические недостатки (Пороки) в текущей или в предыдущих сделках с квартирой, которые заведомо являются недействительными или влекут недействительность сделок, и приводят к прекращению права собственности последнего покупателя на квартиру.

2) «Обременения» квартиры правами третьих лиц, которые могут при необходимости быть подтверждены  судебными решениями.

Выявить юридические недостатки  квартиры помогает информация из совокупности источников.

Так, часть информации содержат документы: на квартиру, документы продавца, документы покупателя. Причем, не стоит воспринимать приведенные термины «документы на квартиру», «документы продавца» ограничительно. Эти термины объединяют группы документов.

Например, большинство покупателей и значительная часть «опытных риэлторов» ограничиваются самим фактом наличия у продавца договора на приобретение квартиры и выпиской из ЕГРН. Более продвинутые, добавляют к этому списку еще выписку из домовой книги.

Но и те, и другие не изучают весть текст (условия) договора на квартиру, а ограничиваются сличением реквизитов продавца (паспортные данные) и реквизитов квартиры! 

 

Юридическая проверка квартиры – это обязательная проверка «истории» владения квартиры. При этом, проверяется договор продавца на приобретение квартиры. Квартиры приобретаются по различным договорам: купли-продажи, мены, инвестирования, ДДУ, уступки прав, по решению суда и т.д. По этому юридическая проверка квартиры всегда индивидуальна, и состав документов для проверки – индивидуален.

Отдельный серьезный вопрос – покупка квартиры в апартаментах. Большинство риэлторов, и юристов агентств недвижимости не располагают знаниями о юридических подводных камнях при покупке апартаментов.

Это может показаться удивительным, но в 99% договоров купли-продажи недвижимости реквизиты сторон физических лиц написаны неверно!

Между тем, именно условия договора, по которому продавец приобрел квартиру, содержат детали, которые указывают на возможные юридические риски или юридические пороки предыдущих сделок или юридического положения квартиры в настоящее время (перед сделкой).

Например, в 2018г. у большинства продавцов приватизированных квартир отсутствовали заявления на передачу квартир в собственность (заявление на приватизацию). Между тем, именно в заявлении на приватизацию можно прочитать волю лиц, изъявивших желание получить квартиру. По этому, заявление на приватизацию первично по отношению к самому договору передачи, взаимосвязано с ним и является обязательным «документом на квартиру». Опытный юрист по недвижимости, и особенно адвокат по сделкам с недвижимостью, знает какие юридические риски помогает установить сопоставление заявления на приватизацию, договора передачи, выписки из ЕГРН и выписки из домовой книги.

Договор купли-продажи, договор инвестирования, договор участия в долевом строительстве (ДДУ),  должен быть полностью исполнен продавцом, прежде чем он заключит новый договор с вами. Обязательства продавца содержаться в тексте договора на квартиру, и их выполнение должно документально подтверждаться.

Сопоставление сведений из разных документов, выданных разными органами в разное время должно дать единую логичную картину возникновения прав на квартиру и их перехода по всей цепочке собственников до последнего.

Сомнения в полноте или достоверности сведений в документах на квартиру – повод задуматься, перепроверить, и, возможно, отказаться от покупки, если сомнения не устранены. Юридическая проверка квартиры в 2019 году так же обязательна, как ив 2018. Во всяком случае, принимать решение о покупке квартиры без юридической проверки не стоит.

 

Типичные ошибки при покупке дорогостоящих квартир

Типичная ошибка при покупке дорогостоящих квартир или домов, которую совершают топ-менеджеры компаний, и владельцы бизнесов:  доверяют покупку недвижимости своим «помощникам-руководителя», или непосредственно своим работникам-юристам.

Даже если у вас работает высококвалифицированный юрист, подготовка покупки недвижимости, а тем более юридическая проверка квартир и домов требует специальных знаний и опыта. Не будучи специалистом по недвижимости, работник компании-юрист не обладает опытом юриста по недвижимости, и, тем более адвоката по недвижимости.

Помощники руководителя, как правило, используют свой личный опыт покупки недвижимости. Хорошо, если этот опыт связан с опытным риэлтором, работающим совместно с юристом по недвижимости.

 

Два самых доступных способа проверить квартиру

Ни один покупатель не сомневается в необходимости юридической проверки квартиры перед покупкой. Вместе с тем, каждый покупатель пытается сэкономить именно на расходах на юридическую проверку. Оправдания каждый покупатель придумывает себе разные.

 

Например, покупка новостройки в Москве по 214-ФЗа. Покупатели успокаивают себя:  раз новостройка, значит договор ДДУ. Слышали, читали, что в 2019 какие-то ужесточения закона. Документы должны быть правильными т.к. не дали бы строить. Продавец – застройщик, юр лицо, деньги платим на счет. Вывод — это безопасно!

Заблуждения при покупке вторичной квартиры: А почему я буду платить юристу так много? Чем поможет юрист по недвижимости? Почему лучше получить сопровождение сделки адвокатом по недвижимости? Я сам могу получить выписку из ЕГРН! Какие нужно проверить документы – посмотрю в интернете.

Особый случай – покупка по ипотеке. Покупатели рассуждают: Банк же «одобряет» квартиру! Банк же выдает мне кредит на эту квартиру! Если у меня отнимут квартиру, значит банк не получит свои деньги! Вывод – банк «одобрил» квартиру, значит,  проверка проведена, с квартирой все нормально!

Не будем разбирать доводы покупателей в каждой из описанной ситуации. Поверьте наслово: Каждый из перечисленных доводов ошибочен.

Не будучи юристом — специалистом по недвижимости с систематическим опытом проведения сделок с квартирами, с апартаментами, с загородными домами, с коммерческой недвижимостью, каждый покупатель желая сэкономить на юридической проверке и отказываясь от ее проведения рискует потерять купленную недвижимость и деньги.

Более рационально экономить и проводить юридическую проверку по разумной цене.

 

Для каждой ситуации покупки квартир есть два способа юридической проверки по доступной (разумной) цене:

1) Привлечь юриста по недвижимости для поведения только юридической проверки квартиры перед покупкой.

Это существенно дешевле, чем получить полное сопровождение сделки «Под ключ». Вместе с тем, покупатель получает квалифицированную помощь юриста по недвижимости.

Цена юридической проверки квартиры определяется достаточно просто. Стоимость работы квалифицированного опытного юриста по недвижимости в Москве от 10 000 руб./час. Длительность юридической проверки квартиры с анализом различных документов и источников (в зависимости от юридической истории квартиры) – не менее 3-х часов, а при подготовке подробного письменного заключения – и больше. Нормальная продолжительность юридической проверки (юридический анализ документов) рабочий день.

Вам предлагают полное юридическое сопровождение покупки квартиры, пусть даже  «без истории» (новостройка из первых рук), за 30-40 тыс. руб.? Выводы о качестве такого юридического сопровождения делайте сами.

Покупаете квартиру в апартаментах? Юридических рисков при покупке апартаментов гораздо больше. Юридическая проверка апартаментов – гораздо более сложный вопрос, требующий анализа гораздо большего числа документов и знаний.

2) Самый бюджетный вариант безопасно купить квартиру – выезд юриста на сделку.

Опытный юрист по недвижимости проводит юридическую проверку непосредственно на сделке. Проверяются документы на квартиру, документы продавца, документы покупателя, документы для сделки. При этом юрист руководит ходом сделки и организует расчеты.

В таком случае покупатель оплачивает только время юриста по недвижимости, и получает на сделку опытного квалифицированного юриста по сделкам с недвижимостью.

Стоимость такой услуги ориентировочно 30-40 тыс. руб. за сделку продолжительностью до 2-х часов.

Конечно, юридическая проверка в таком случае очевидно более усеченная, но это лучше, чем самостоятельная покупка квартиры покупателем без опыта и юридических знаний.