Проверка квартиры при покупке

26.04.2018
А. Гордон

Проверка квартиры при покупке

Особенности  проверки квартиры в 2018

 

Адвокат Гордон А.Э.

Проверка квартиры при покупке потребуется покупателям любой недвижимости, в первую очередь — покупателям квартир, приобретающим квартиры самостоятельно.

Не для кого не секрет, каждым делом должен заниматься профессионал: лечить – врач, шить одежду – портной,  оформлять недвижимость – юрист по недвижимости.

Самый доступный способ безопасно купить квартиру – это юридическая проверка квартиры при покупке.

Как проходит проверка квартиры при покупке в 2018 ?

 

Зачем нужна юридическая проверка квартиры при покупке

Аксиома (примите без доказательств): в сделке купли-продажи квартиры Покупатель квартиры всегда несет самые большие риски по сравнению с продавцом.
Почему:

Продавец может спать спокойно, если завершена купля-продажа квартиры и получены деньги.
Продавец может спать достаточно спокойно даже в случае затянувшейся передачи квартиры покупателю.
Продавец всегда заведомо находится в лучшем положении: если возникнет спор по квартире, суд может ее отобрать. У кого суд отберет квартиру? Правильно, суд отберет квартиру у покупателя.

Даже если продавец не прав, если продавец квартиры – мошенник, попробуйте получить у продавца деньги.  Даже по суду деньги с продавца будет сложно получить, поскольку деньги уже потрачены: на другую квартиру, на уплату долгов и т.д.

Что бы покупателю не тратить время, силы, деньги в будущем на различные разбирательства с другими претендентами на квартиру лучший выход – проверить квартиру при покупке.

Для покупателя квартиры сюрпризы начинаются после покупки, и категория квартиры не защищает от недостатков. Мы видели такие недостатки и в новостройках, и в квартирах бизнес класса и в элитном жилье.

Наиболее доступный способ  — заказать проверку квартиры у юристов (Проверка юридической чистоты квартиры),  или заказать выезд юриста на сделку.

 

Проверка квартиры при покупке в 2018 — Какие недостатки искать  ?

Квартира, как недвижимость, это не менее двух составляющих: 1) технический объект (конструкция) + 2) юридическая составляющая (оформление прав, разрешений, согласований и т.д.). Иногда этот комплект дополняют интерьеры, договоры на обслуживание и т.п.

Соответственно, проверка квартиры при покупке включает проверку 1) конструктива квартиры, и 2) юридическую проверку объекта недвижимости.

Для большинства покупателей проще всего проверить конструктив, поскольку «исправность состояния квартиры» легко проверяется внешним осмотром. За идеальной внешне квартирой часто скрываются серьезные юридические недостатки, которые не возможно исправить.

Сделаем оговорку, для современных квартир бизнес и элит классов в Москве, оборудованных современными системами жизнеобеспечения, и элементами систем «Умный дом», проверка квартиры «внешним осмотром» не позволяет проконтролировать исправность инженерных систем. А суммы ремонта могут неприятно удивить покупателя.

Например, проверка функционирования работоспособности отдельных систем (кондиционирования, вентиляции, отопления, противопожарных, водопровод) требуют использования портативных компьютеров с соответствующими программами.

Рекомендация: Проверка квартиры при покупке в 2018, не зависимо от комплектации должна включать внешний осмотр. Рекомендуем осматривать квартиру последовательно, обходя помещения в одном направлении, например, против часовой стрелки.

Рекомендуем записывать выявленные технические недостатки: Повреждения рам, стекол, покрытий стен, потолков, дверей , неработающие электрические приборы, и т.д. Обратите внимание на батареи, вытяжки, сантехнику, запорную арматуру и т.д.

 

Внимание!  Только внешним осмотром выявляются факты перепланировки квартир: перенос перегородок, устройство дверей в перегородках или несущих стенах, удаление вентиляционных каналов, перенос водопроводных сетей и канализации и т.п.

Большинство таких изменений требуют оформления разрешительных документов, которые при неправильной перепланировке получить невозможно. В таких случаях перепланировку придется устранять !

Если квартира куплена с перепланировкой, все проблемы переходят к покупателю, в том числе и расходы по восстановлению до первоначального состояния.

Что бы выявить перепланировку при осмотре нужно использовать «свежий» поэтажный план квартиры и сверять его с фактическим состоянием квартиры.

 

Проверка квартиры при  покупке в 2018 — юридические недостатки

Юридическая проверка квартиры при покупке в 2018г. направлена на выявление юридических недостатков квартиры. Юридические недостатки, как правило, значительно более опасны чем технические.

Наибольший риск юридических недостатков квартир – возможность утраты покупателем права собственности на купленную квартиру в результате исков от прежних собственников или третьих лиц. Например, со стороны внезапно возникших жильцов с правом пожизненного проживания или наследников.

К юридическим недостаткам квартиры относятся недостатки в документах, при оформлении квартиры продавцом, юридические пороки при совершении предыдущих сделок, изменение состава собственников, появление несовершеннолетних собственников, или пользователей квартиры, обременения квартиры.

К юридическим недостаткам относят неузаконенные перепланировки. Последствия таких перепланировок – возможные расходы покупателя на приведение в первоначальное состояние. Минимальные последствия —  невозможность продать квартиру с перепланировкой покупателям-ипотечникам.

Существенно снизит возникновение неожиданных претензий юридическая проверка квартиры при покупке квартиры.

 

Юридические недостатки квартир можно объединить  в две группы:

1) Пороки в текущей или в предыдущих сделках с квартирой, которые влекут недействительность сделок и приводят к прекращению права собственности покупателя на квартиру.

2) Обременения квартиры правами третьих лиц, которые могут при необходимости быть подтверждены  судебными решениями.

Юридические недостатки квартир выявляют по документам:  на квартиру, по документам продавца, покупателя и т.д.

Сопоставление сведений из разных документов, выданных разными органами в разное время должно дать единую логичную картину возникновения прав на квартиру и их перехода по всей цепочке собственников до последнего. Появлении сомнений в полноте или достоверности сведений в документах на квартиру – повод задуматься, перепроверить, и, в некоторых ситуациях, повод отказаться от покупки.

Во всяком случае, юридическая проверка квартиры при покупке – обязательный этап покупки квартиры.

 

Проверка квартиры при покупке в 2018

Проверка квартиры при покупке в 2018г. проводится с учетом изменений законодательства в 2017г.  Основное изменение — в России признается зарегистрированное право. Для безопасной и надежной покупки квартиры в 2018г. покупатель, как минимум, должен убедиться в ряде обстоятельств:

  • Продавец – собственник недвижимости или полномочное лицо;
  • Документы на квартиру – подлинные, форма документов соответствует времени их оформления и обстоятельствам приобретения квартиры продавцом;
  • Осмотренная квартира – соответствует предоставленным документам;
  • Отсутствуют препятствия (юридические пороки) для покупки квартиры.

 

Проверка документов при покупке квартиры в 2018г. Новые риски

Цель покупателя — выявить юридические недостатки квартиры

Не существует единого перечня документов, или пакета документов на квартиру, по которому нужно проверять квартиру перед покупкой.

Состав документов для проверки каждой квартиры индивидуален.
Многолетняя практика юридического сопровождения покупки квартир выработала простую методику: В случае спора по квартире после покупки покупатель должен доказать, что является добросовестным покупателем.

Для этого Покупатель должен выявить все возможные недостатки покупаемой недвижимости всем доступными ему способами с учетом существующих разъяснений судов.

Это значит:  Чем больше документов подвергнется анализу, тем больше вероятность выявить юридические пороки квартиры и в случае судебного спора предъявить доводы о своей добросовестности.

Полученная покупателем информация позволит ему взвешенно принять решение о покупке квартиры.

Документы проверяются и анализируются системно во взаимосвязи друг с другом, что способствует выявлению несоответствий и пороков в истории квартиры.

 

Пороки в ранее совершенных сделках с квартирой

Все выше изложенное в полной мере относится и к ранее проведенным сделкам с покупаемой квартирой, в том числе, к договору продавца на приобретение квартиры.

Как правило, у продавца из документов на квартиру в распоряжении только его экземпляр договора купли-продажи. Целесообразно ознакомиться с этим договором и проверить надлежащее его выполнение.

В случае договора купли-продажи, у продавца на руках должны быть:
1) договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра (или Федеральной Регистрационной Службы) о его регистрации и государственной регистрации перехода права собственности (с 2013г. регистрация сделок с недвижимостью отменена),
2) Передаточный акт,
3) Расписка предыдущего продавца о получении полной суммы денег за квартиру.

Отсутствие какого-то из документов может свидетельствовать о не полном исполнении вашим продавцом квартиры своих обязательств и наличии спора, или о возможном возникновении спора в будущем. Срок исковой давности по таким искам составляет 3 года. Неполный пакет документов у продавца – повод выяснить эти обстоятельства.

Кроме договора продавца, ознакомиться с другими предыдущими договорами на квартиру  у покупателя возможности практически нет.

Для прояснения истории квартиры, целесообразно запрашивать через продавца: 1) расширенную выписку из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП) о составе правоустанавливающих документов на квартиру и 2) выписку о государственной регистрации переходов  права на квартиру.

Пороки воли в сделках начинаем проверять с проверки продавца. В текущей сделке он продавец, в предыдущей он был покупатель или приобретатель по безвозмездной сделке (приватизация, наследование, дарение). Сделкоспособность продавца подтверждаем справками из наркологического и психоневрологического муниципального медучреждения по месту жительства продавца.

Сделкоспособность предыдущего продавца установить возможно только в случае, если при совершении сделки эти документы были от предыдущего продавца получены покупателем. Аналогично по безвозмездным сделкам.

В виду ограниченных возможностей покупателя проверить предыдущие договоры по квартире  на предмет пороков воли, необходимо ориентироваться на сроки исковой давности. Для подобных исков он составляет 1 год. Вместе с тем, не всегда есть возможность точно  определить дату  начала течения срока давности. К тому же, в отдельных случаях, суды могут восстановить срок для подачи иска.

 

Проверка приватизации 

В г.Москве несколько лет существует судебная практика признания недействительными сделок купли-продажи, которые совершены после подложной приватизации. Выявление таких квартир крайне затруднительна.

Схема мошенничества была следующей: Муниципальные квартиры, принадлежавшие г.Москве, в результате махинаций незаконно приватизировались на подставных лиц. Купля-продажа таких квартир производилась спустя несколько лет после приватизации. Некоторые квартиры продавались неоднократно.

Иски о признании недействительными договоров купли-продажи г.Москва вчиняла по истечении 8-10 лет после приватизации.

Проверка приватизации квартир крайне затруднена, особенно когда с даты заключения договора передачи квартиры прошло более 5 лет.  Поиск документов для приватизации квартир затруднен. Многие документы для приватизации квартир переданы в архивы.

 

Юридический порок квартиры правом проживания третьего лица после продажи квартиры

Одним из рисков покупателя является покупка квартиры с лицами, имеющими право пожизненного проживания в квартире. То есть, таких лиц невозможно выселить по суду.

Собственник квартиры вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (статья 30 Жилищного кодекса). Это право не абсолютно, и ограничивается в отдельных случаях федеральным законом. Например, переход права собственности на жилое помещение не влечет прекращения договора найма, новый собственник становится наймодателем (статья 675 ГК РФ, статья 30 Жилищного кодекса РФ).

При покупке квартиры нужно выявить лиц, сохраняющих право проживания при продаже квартир

Жилищные права при определенных обстоятельствах не прекращаются при смене собственников квартир. Наиболее часто встречаются: 1) лица,  отказавшиеся от участия в приватизации, 2) лица, снятые с учета по месту жительства в связи с отбыванием наказания с лишением свободы, 3) лица, проходящие воинскую службу.

Покупка квартиры «с фаршем» возможна по невнимательности или в результате мошенничества.  Не зависимо от причин, избавиться от таких жильцов новый собственник не сможет даже в судебном порядке.

Лица, отказавшиеся от приватизации, приобретают право пожизненного пользования квартирой. Сняты с учета для отбытия наказания, военнослужащие – сохраняют право проживания, и в случае противодействия нового собственника, будут вселены по решению суда.

Стандартные условия договора купли-продажи квартиры: «Продавец обязан передать Квартиру свободной от прав иных лиц», и иные подобные условия, не прекращают жилищные права других лиц, и не могут препятствовать им в реализации их прав.

 

Наследственные квартиры — пороки

Юристы по недвижимости знают: наследственные квартиры, последние в очереди на покупку.  Риски наследственных квартир связаны с возможными притязаниями наследников даже через годы после покупки квартиры.  Причины могут быть разные: один наследник не знал об открытии наследства, второй не мог подать заявление по состоянию здоровья. Самые не торопливые  – считают, что приняли наследство фактически, без оформления документов, наследство на квартиру оформят позже. Кто-то один из наследников оформил наследство и продал. Спустя время возникают судебные тяжбы.

Наиболее рискованные ситуации, когда наследственные квартиры оформляются до истечения 6 месячного срока для принятия наследства, и затем продаются до истечения 3-х летнего срока. Существуют прецыденты, когда наследникам восстанавливают срок для принятия наследства спустя несколько лет после его открытия.

По наследственным квартирам обязательно ознакомиться с о свидетельством о праве на наследство. В отдельных случаях – с наследственным делом у нотариуса.

Интересная деталь: у покупателя могут возникнуть проблемы на ровном месте, если в квартире проведена перепланировка, и в результате квартира как наследственное имущество не соответствует квартире по свидетельству о собственности.

При наличии спора по наследственным квартирам, недовольные наследники, будут ссылаться и на это обстоятельство.

 

Новые риски покупки квартиры в 2018г.

Изменения 2013 и 2016 годов правил совершения сделок с недвижимостью породили ряд юридических пороков, свойственных только сделкам, начиная с этого времени.

  • С 2013г. сделки с недвижимостью не требуют гос регистрации. Это привело к абсолютной анархии самостийных юристов и многочисленным техническим ошибкам в договорах. Часто эти ошибки выявляются только после подачи документов на гос регистрацию, но исправить их переподписанием договора невозможно. Часто ошибку можно исправить только в суде.
  • Аналогично с обязательными нотариальными сделками. С 206г. часть сделок может совершаться только в нотариальной форме. При этом, ответственность за такие сделки несет нотариус, и регистраторы не проводят по таким сделкам юридическую экспертизу. Результат тот же – многочисленные технические ошибки, опечатки. Исправлять эти ошибки возможно только через суд.

При самостоятельной покупке квартиры тщательно вычитываем документы продавца, в том числе нотариальные договоры и иные документы.

Из изложенного покупатель квартиры должен сделать вывод: при покупке квартиры в 2018г. необходимо делать проверку и текущей сделки, и всех предыдущих сделок с квартирой.

 

По состоянию на 26 апреля 2018г.

Москва

Адвокат  Гордон А. Э.