Проверка юридической чистоты квартиры

08.06.2018
А. Гордон

Проверка юридической чистоты квартиры

Что обычно проверяют юристы выполняя сопровождение сделок с квартирами

 

Адвокат      А.Э.Гордон

Москва

 

Существует заблуждение – проверка юридической чистоты квартиры необходима только для вторичного рынка жилья.

Ошибки, нарушения закона, иногда преступления, это характерные признаки российского рынка недвижимости. Ошибка ошибке – рознь, по своим последствиям. А уж нарушения закона при строительстве недвижимости или нарушения закона при оформлении сделок со строящейся недвижимостью могут иметь просто фатальные для покупателя последствия.

Покупатель квартиры в России должен знать, что при переходе от СССР к современной России законодательство о недвижимости с 1990г. менялось неоднократно. Реестр прав на недвижимое имущество в России возник только 1998г., а закон о Долевом строительстве (214-ФЗ) – в 2004г. (но говорят его отменят с 2019). Нужно отметить, что и правила ведения реестра прав, и ДДУ за это время менялись неоднократно.

 

Неоднократно изменялись формы свидетельств о праве собственности на недвижимость. Они прошли путь от бланков на гербовой бумаге, до обыкновенной бумаги, и наконец в 2016г. их выдачу вообще прекратили.

Приватизация – наиболее массовый в России способ приобретения прав на квартиры, и потому породивший массовые нарушения.

Для покупателя квартиры наиболее опасный результат ошибок, нарушений, преступлений, это потеря собственности на квартиру. Не важно, новостройка это или вторичное жилье. В России квартира – наиболее дорогой вид имущества граждан.

По этому в России является необходимостью юридическое сопровождение сделок с любой недвижимостью.  Проверка юридической чистоты квартиры – обязательная часть юридического сопровождения сделки с недвижимостью, и обязательный этап покупки квартиры.

 

Что такое проверка юридической чистоты квартиры

Проверка юридической чистоты квартиры имеет целью выявить признаки юридических пороков в ранее проведенных сделках и в текущей сделке  – для покупки квартиры на вторичном рынке.

При покупке квартиры в новостройке  — проверка юридической чистоты квартиры, это подготовка текущей сделки, и проверка законности строительства, поскольку нарушения на этапе строительства могут привести в будущем к возникновению сложностей при регистрации собственности на квартиру.

Поскольку квартиру в новостройке покупают либо у застройщика, либо у дольщика — через договор уступки, соответственно проверка юридической чистоты проводится в отношении договора ДДУ, договора уступки, в отношении застройщика, в отношении дольщика.

 

Единственный способ покупателя обезопасить себя при покупке квартиры — проверка юридической чистоты квартиры до покупки.

Такую услугу можно получить в агентстве недвижимости, или у юриста по недвижимости. Важно понимать, что в России государство так ограничило доступ к информации, что 100% гарантии безопасности покупки недвижимости не даст никакая проверка. Вместе с тем, качественно проведенная проверка даст покупателю систематизированную информацию о предстоящей сделке и сомнительных сторонах в истории квартиры и продавца.

В любом случае, настоятельно рекомендуем всем Покупателям квартир самостоятельно освоить азы проверки квартиры, что бы понять заключение, составленное юристом.

Пошаговая инструкция: Проверка юридической чистоты квартиры

Рекомендуем проводить проверку в такой последовательности

  1. Проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Продавец должен предоставить покупателю документы на квартиру – это минимум, с чего начинается проверка юридической чистоты любой квартиры. Само наличие таких документов, свидетельствует о том, что продавец – собственник квартиры. Но будьте внимательны! Мошенники не спят.

Первое, что изучаем — документы, на основании которых возникло право собственности. В России это может быть договор купли-продажи,  дарения, свидетельство о праве на наследство, ДДУ,  договор мены (в Москве это довольно часто – мена с городом старой квартиры на другую в новостройке), договор ренты, договор передачи (приватизация). Не редко – решение суда.

Проверяем на признаки подделок, подчисток, исправлений и т.п.  В настоящее время не исключены подделки любых документов.

 

  1. Проверка собственности продавца и история квартиры

В существовании права собственности Продавца на квартиру в России убеждаемся по выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), если квартира существует после 1998г.  Выписку заказываем в МФЦ.

Покупателю квартиры важно знать, что государство ограничило объем сведений в таких выписках, и полную картину можно получить только из сопоставления различных документов.

Полные сведения о квартире содержит выписка из ЕГРН, представляемая собственнику, не поленитесь, потребуйте такую выписку у собственника.

Выписка содержит описание квартиры (точный адрес, этаж, площадь), сведения о зарегистрированных правах на квартиру, о действующих ограничениях, требованиях, правопритязаниях.

Сведения о требования, спорах, в выписках из ЕГРН, вызывают вопросы к их достоверности. Покупатель должен учесть, сделки с жильем могут быть признаны недействительными минимум в течение трех лет. Иногда эти сроки продлеваются.

Для покупателя так же доступна выписка из ЕГРН о переходах права. Эта выписка показывает кто, когда и какие сделки совершал с квартирой.

Если квартира часто переходила из рук в руки,  это повод для покупателя задуматься. Возможно придется перепроверить законность этих сделок.

 

Если квартира не зарегистрирована в  ЕГРН.  Это или новостройка или старая квартира (до 1998г.).

Проверять старую квартиру – не просто, кроме того, именно в первые годы приватизации было наибольшее количество нарушений.

 

  1. Изучение правоустанавливающего документа на квартиру

Что смотреть (искать) в каждом конкретном случае – зависит от формы конкретного документа. Если это договор купли-продажи квартиры, ищем состав участников, что бы убедиться, что продавец – участник договора, и определяем права и обязанности сторон договора.

Далее – выясняем, все ли условия договора выполнены вашим продавцом, когда он покупал квартиру. Отдельно ищем условия договора (поводы) для его расторжения, признания недействительным или для оспаривания договора в суде.

Например, внимание должны вызывать интересы несовершеннолетних детей, продажа квартиры одиноким человеком (без супруга), или продажа после расторжения брака и т.п.

Отдельная тема –  квартиры по наследству, по завещанию, по договору ренты и т.п.

Мало, что фальсификация свидетельств о праве на наследство, завещаний – совсем не редкость, но и «правильные» наследственные документы регулярно оспаривают.

Так же регулярно оспаривают (после смерти)  квартиры полученные по договору ренты.

 

  1. Проверка технических характеристик квартиры ( перепланировки)

Квартира должна соответствовать техническим учетным документам. Учет ведет БТИ, в  недавнем времени – кадастр, в настоящее время – в соответствующем разделе ЕГРН.

Достоверные сведения по квартире (размеры помещений, расположение стен, дверей и т.д.) находятся в БТИ. Это поэтажный план (графика) и экспликация (описание и размеры).

Эти документы может получить только собственник — продавец. Документы позволят убедиться в отсутствие незаконных перепланировок. Особенно важно и часто встречаются незаконные перепланировки в новостройках.

 

  1. Проверить продавца квартиры

Если покупка у физического лица. Необходимо установить личность продавца. При современном уровне полиграфии и цифровой техники подделать паспорт сложно, и этим занимаются крайне редко. Чаще «подделывают» самого владельца под действующий паспорт.

Покупателю нужно насторожиться, если продажа происходит по доверенности – любую доверенность подделать не сложно, а так же можно отозвать. Кроме того встречаются нечистые на руки нотариусы.

Повышенное внимание, если у продавца новый паспорт.

Самый сложный и высокорискованный момент – дееспособность продавца.

Со ссылками на лишение или ограничение  дееспособности, на «временную» невменяемость, суды регулярно расторгают сделки с квартирами. Наркоманы, алкоголики, онкологические больные, и т.д., часто не имеют очевидных внешних признаков. Единственный выход – распросить соседей, и при наличии сомнений отказаться от сделки.

Если покупка у застройщика. Проверяем застройщика — юридическое лицо.

Если покупка новостройки по переуступке — проверяем дольщика.

 

  1. Права третьих лиц (не собственников)

При определенных обстоятельствах права на квартиру имеют иные лица, помимо собственников.

Основное – право на проживание в квартире.

Например, при приватизации – лица, проживающие в квартире на момент приватизации, но отказавшиеся от участия.  При продаже квартиры сохраняют право пожизненного проживания – квартира с «фаршем». Выселить не сможете даже через суд.

Аналогично – выписанные в места лишения свободы.

Еще большее внимание – несовершеннолетним детям.

Проверить можно только по выписке из домовой книге. Получить может только собственник.

Второе – не явные права собственности.

По закону, в РФ имущество супругов приобретенное в браке – их совместная собственность, не зависимо на кого из супругов оно оформлено. Соответственно, купленная в браке квартира но оформленная на одного из супругов – все равно – общая собственность супругов.

Продажа такой квартиры законна только с согласия второго супруга. Оформляется в нотариальной форме.

 

По состоянию на 08 июня 2018 года

Москва

Адвокат А.Э.Гордон