Всегда восхищаюсь покупателями недвижимости, особенно, когда стремятся купить квартиру без риэлтора и без юриста по недвижимости!
Сопровождая куплю-продажу недвижимости регулярно слышу: «Мы сами покупаем.», «Нам юрист, и тем более риелтор не нужен. Мы не первую квартиру (машиноместо, дом, участок и т.д.) покупаем (продаем). Мы все знаем, договор купли-продажи квартиры скачаем в интернете. «.
Тем не менее, анализируя посещаемость нашего сайта, письменные и устные консультации, могу утверждать: всех без исключения покупателей интересует вопрос: Какие документы нужны при покупке квартиры?
Как правило, обращение по телефону начинается: «Нам нужно только присутствие юриста на сделке: при подписании договор посмотреть и проверить документы на квартиру». И получив консультацию, большинство заказывают полное юридическое сопровождение покупки квартиры или другой недвижимости.
Обращение к штатному юристу компании — не вход
Иногда покупатели обращаются к штатным юристам компаний, в которых работают или собственниками которых являются. Покупатели удивятся, но большинство «корпоративных юристов» не представляют какие конкретно документы нужно проверить при покупке квартиры в той или иной ситуации и как безопасно провести сделку с недвижимостью. В сделках с недвижимостью нужны не просто юридические знания, но прежде всего, знания именно юридических вопросов недвижимости, а так же технологии проведения сделок.
Регулярно юристы компаний имеют только теоретические юридические знания о недвижимости, и знания проверки квартир для покупки заканчиваются сведениями (выпиской) из единого гос реестра недвижимости. Подавляющее большинство юристов не имеют опыта покупки квартир и иной недвижимости для иностранцев. Между тем, каждый вид недвижимости (квартиры, земельные участки, загородные поместья, офисы и т.д.) имеют свои юридические особенности. Каждый способ получения недвижимости продавцами (строительство, купля продажа, наследование, дарение и т.д.) имеют свои юридические риски. Покупка строящихся новостроек — это вообще отдельная история.
Все эти особенности оказывают существенное влияние на юридическую проверку, в которой выписка из ЕГРН — лишь эпизод, один из документов, а выводы необходимо делать по совокупности исследуемых документов.
Существуют риски, которые вообще не возможно устранить, о них юрист должен знать и помнить. А снижаются такие риски только технологическими приемами при совершении сделки.
Произошедшие с января 2017 года изменения законодательства не просто не улучшили положения покупателя недвижимости, а по нашему мнению еще его ухудшили.
По этому для сделок с недвижимостью главное — опыт, опыт и еще раз опыт совершения сделок с недвижимостью и юридические знания.
Не удивляйтесь, абсолютно такая-же картина при покупке (продаже) нежилой недвижимости — офисов, магазинов, зданий, производственных объектов и т.д. Около 90 % сделок с производственной недвижимостью совершают штатные юристы компаний, для которых это первая и последняя сделка с недвижимостью. По аренде, эта цифра еще выше. Ошибки при покупке недвижимости приводят к спорам и судебным разбирательствам.
Крупные компании к покупке недвижимости подходят гораздо серьезнее. Для этого существует отдельное подразделение юридической службы или к покупке недвижимости обязательно привлекают внешних специалистов по недвижимости. Это понятно — Покупатель всегда больше рискует.
Купля-продажа квартир уверенно вошла в повседневную практику российской жизни. Широкое освещение в интернете различных аспектов покупки квартир: подбор квартир, оформление ипотеки, какие документы на квартиру проверять, создают у покупателей впечатление осведомленности и уверенности в собственных силах купить квартиру без риэлтора, самостоятельно.
Скажем прямо, эти впечатления — ложные.
Даже в тех случаях, когда сторона в сделке юридическое лицо, это не гарантирует квалификацию юриста-контрагента в области недвижимости, и тем более опыта проведения покупки или технологии продажи недвижимости.
Сделки с недвижимостью это не только юридическая составляющая, но и процедура, которая может уравновесить возникающие риски сторон во время исполнения договора. Важно знать не только что, но и как оформлять, проверять, какие действия и в какой последовательности совершать, и какие необходимо оформить во время сделки документы.
Как правило, квартиры и другую недвижимость приобретают по договору купли-продажи. В таких сделках две стороны: покупатель и продавец. Один – продает, второй – покупает, происходят оба эти действия одновременно. При этом, цели у каждой из сторон сделки разные, обязательства разные, и риски разные.
В договоре купли-продажи квартиры или другой недвижимости обычно большие риски несет покупатель. Правильное совершение и проведение сделки купли-продажи достаточно надежно защищает интересы продавца. В случае расторжения договора купли-продажи квартиру вернут продавцу, право собственности покупателя на квартиру прекратят, с продавца взыщут уплаченную за квартира сумму денег. Прогнозировать срок возврата денег – не возможно. Как правило, эти деньги продавец давно потратил.
Что бы покупателю получить назад деньги – ему нужно будет очень потрудиться.
Как избежать описанных ситуаций?
Недвижимость, в том числе и квартиры — самое дорогостоящее имущество для обычных граждан и организаций. Рискуют при покупке недвижимости обе стороны — и покупатель и продавец. Продавец может остаться без денег, покупатель — без недвижимости. Причем, если у продавца это выяснится сразу по ходу исполнения сделки, у покупателя это может произойти спустя несколько лет. Очевидно, покупатель рискует значительно больше.
Стоимость однушки на окраине Москвы составляет около 5 миллионов руб. Единицы могут позволить себе потерять такую сумму. По этому необходимо проверить квартиру при покупке. Проверка заключается не столько в осмотре, сколько в юридической проверке — так называемая проверка юридической чистоты квартиры, или юридическая проверка квартиры.
О проверках недвижимости написано много, но мы не рекомендуем заниматься проверками самостоятельно, даже если вы сами нашли недвижимость и решили сэкономить на риэлторе.
Как правило, поверив в свой жизненный опыт, знание людей, и руководствуясь публикациями в интернете, покупатель запрашивает выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), сверяет ее с документами продавца, и при совпадении сведений успокаивается. Заполняет с продавцом «типовой» договор купли-продажи квартиры, скачанный из интернета или взятый у знакомых и сдает документы на регистрацию.
Далее, все проходит индивидуально: кому-то везет, и новый собственник долгие годы спокойно пользуется купленной квартирой, но бывает и по другому. Например, многие покупатели уже при подаче заявления в Росреестр сталкиваются с проблемами, продавец не является. А если покупатель взял кредит?
Эффективность экономии на услугах риелторов и юристов покупатель и продавец смогут оценить через несколько лет после совершения сделки купли-продажи квартиры.
Для работающих с недвижимостью известна аксиома: в сделках с недвижимостью нет мелочей. Любая мелочь, имеет значение, и не известно, когда она «выстрелит». Как вы уже понимаете, эти мелочи важны прежде всего для покупателя. И выявить их необходимо до совершения сделки.
Не рекомендуем надеяться на риэлторов и юристов противоположной стороны. Не рассчитывайте, что они за вас проведут всю необходимую подготовительную работу и окажут вам помощь при проведении сделки. Действительно, они будут готовить сделку, и проведут ее, но в интересах своего заказчика. О выявленных недостатках и огрехах вы скорее всего не узнаете, юрист противоположной стороны не обязан вас консультировать или оказывать вам помощь. Тем более, он не обязан обеспечивать соблюдение ваших интересов. Он скажет о проблемах только в том случае, если это влияет на его клиента, и скорее всего, когда будет отказываться от продолжения сделки.
Риэлтор и юрист противоположной стороны получают вознаграждение за свою работу от своего заказчика, и по этому, они защищают именно его интересы.
По большому счету проверки направлены на выявление рисков конкретной квартиры. Основные риски — утрата собственности покупателем после покупки и отказ в государственной регистрации права собственности на квартиру.
Более опасна Утрата права собственности покупателем. Прекращение права собственности покупателя связана с возможным судебным оспариванием сделки — признание совершенной вами сделки недействительной (ничтожной). Как правило, такое оспаривание происходит спустя некоторое время после совершения сделки. Гораздо большая опасность таится в признании недействительной одной из предыдущих сделок с купленной вами квартирой.
Если оспаривание вашей сделки «нивелируется» правильной ее подготовкой, то предыдущие сделки — тайна, покрытая мраком. Юридическая проверка квартиры для купли продажи заключается и в подготовке совершаемой (текущей) сделки, и в проверке предыдущих сделок с покупаемой квартирой.
Результаты проверки непосредственно влияют на подготовку сделки и всегда учитываются при планировании сделки. При этом необходимо учитывать множество обстоятельств: вид недвижимости (городская, загородная, квартира, земельный участок и т.д.), количество собственников недвижимости и их возраст, особенности собственников (юридические лица, физические), наличие обременений, использование покупателем ипотеки, способ расчетов и т.д.
Оценить риск сделки с конкретной недвижимостью можно зная какое влияние на совершение сделки оказывает или может оказать каждое из обстоятельств, и учитывать эти влияния при совершении каждого этапа совершения сделки.
Большинство сделок с недвижимостью проводятся в форме купли-продажи. По законодательству Российской Федерации сделки купли-продажи квартиры в 2016 и другой недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме. Нотариальная форма обязательна только в отдельных случаях (сделки с долями недвижимости, дети и т.д.).
ВАЖНО: Начиная с сентября 2013г. сделки с недвижимым имуществом (договор купли-продажи квартиры, дома, долей в них, земельные участки и т.д.) не подлежат государственной регистрации. Такие сделки считаются заключенными с момента их подписания сторонами. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю.
По этому, с сентября 2013г., что бы заключить договор купли-продажи квартиры достаточно его подписать сторонам договора – продавцу и покупателю. Право собственности покупателя возникнет только после государственной регистрации Росреестром перехода права собственности на квартиру на имя покупателя.
Договор – это те условия (договоренности) которые стороны договора согласились выполнить и прийти к определенному результату. Договор купли-продажи квартиры, результатом предполагает передачу собственности на квартиру от продавца к покупателю (смена собственника) на возмездной основе (за плату). Вместе с тем, текст договора должен содержать и другие условия, по которым стороны пришли к соглашению. Например: о порядке расчетов (наличные, безналичные), о сроке оплаты (до подписания договора или после, до гос регистрации перехода права на имя покупателя или после), о состоянии квартиры (с отделкой или без, с мебелью или без) и т.д. По этому, при подборе текста договора для сделки следует руководствоваться не столько названием договора, сколько содержанием.
Главное условие договора купли-продажи квартиры: продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру (статья 549 Гражданского кодекса РФ).
Из этой формулировки следует второе условие договора: четко, однозначно должно быть выражено соглашение сторон об объекте недвижимости – квартире.
Описание квартиры в договоре купли-продажи квартиры должно точно соответствовать описанию квартиры по правоустанавливающему документу продавца. Этим документом, в зависимости от ситуации, может быть договор передачи (для приватизации), договор купли-продажи (если продавец приобрел квартиру по договору купли-продажи), свидетельство о праве на наследство, если продавец получил квартиру в порядке наследования, и т.д.
Описание квартиры обязательно включает такие параметры как адрес квартиры, размер, кадастровый номер квартиры.
Третье обязательное условие договора купли-продажи квартиры: условие о цене квартиры. В договоре продавец и покупатель квартиры обязаны точно указать цену, которую покупатель уплачивает за квартиру.
Остальные условия договора купли-продажи квартиры в каждом случае индивидуальны, и являются результатом договоренностей сторон в конкретных обстоятельствах. По этому, при подготовке сделки купли-продажи квартиры недостаточно просто взять типовой договор купли-продажи в интернете, или у знакомых. Обязательно необходимо подогнать договор под конкретные условия. Например, по прядку оплаты (расчеты по договору), по порядку освобождения и передачи, и т.п.
При продаже квартиры и любой другой недвижимости действует универсальное правило торговли: покупатель всегда прав. При продаже квартиры это прежде всего означает, что покупатель будет требовать необходимый ему состав документов, а продавец, как собственник квартиры, обязан предоставить покупателю необходимые ему документы, и не только на квартиру.
Прежде всего документы на квартиру необходим для составления договора купли-продажи. До заключения сделки осмотрительный покупатель обязательно ознакомится с документами на квартиру, и по возможности проверит юридическую чистоту квартиры.
В отдельных случаях, например, если покупатель берет ипотеку, определенные документы от покупателя требует банк.
Таким образом, решив продать квартиру, продавец должен собрать необходимый пакет документов, в том числе, предназначенных для покупателей-ипотечников.
Проверка юридической чистоты квартиры будет состоять в проверке представленных продавцом документов на подлинность, законность, достоверность, непротиворечивость и достаточность.
Подлинность — сделки с недвижимостью проводят только при наличии у продавца подлинных документов, даже нотариальные копии не в чести.
Законность — продавец должен быть собственником (или представителем собственника) недвижимости. Недвижимость должна попасть к продавцу на законных основаниях в установленном порядке.
Продавец — должен быть сделкоспособным лицом.
Достоверность — представленные продавцом документы должны содержать достоверные сведения о недвижимости.
Непротиворечивость — права на недвижимость должны подтверждаться не одним, а совокупностью документов, в том числе по предыдущим сделкам.
Достаточность — у сторон сделки купли-продажи должен быть достаточный комплект документов, для проведения всех установленных законом процедур при купле-продаже недвижимости. В том числе — согласия супругов, отказы сособственников, разрешения органов опеки и т.д.
Если вы самостоятельно подготовили все необходимые документы на квартиру, согласовали с покупателем условия сделки и подготовили письменный договор, то вам остается пройти два этапа:
Пункт 2, как правило, вопросов не вызывает, если стороны собрали весь необходимый пакет документов. Стороны договора должны явиться в МФЦ (Многофункциональный центр по месту нахождения квартиры) и подать заявления установленной формы и документы для государственной регистрации. По истечении установленного срока получить зарегистрированные документы.
Но имеют место случай, когда стороны, по незнанию, совершают сделку, а на руках не имеют какой-то документ. Как правило, это согласие супруга. Особенно, если супруги в разводе. И вот тогда начинается: Росреестр отказывает в регистрации собственности, делает приостановку на месяц, а продавец ищет бывшего супруга и пытается получить его согласие на продажу или отказ от покупки доли.
Сделку с недвижимостью нужно тщательно готовить.
Понятие совершение сделки купли-продажи включает несколько взаимосвязанных процедур:
Каждая из этих процедур важна и несет существенные риски для продавца и покупателя.
С 2013г. договор купли-продажи недвижимости не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.
Для продавца, это означает, что подписав договор, он обязан передать квартиру, при этом, необходима государственная регистрация перехода права на имя покупателя. А как же деньги? Когда он их должен получить? Если деньги уплачиваются после гос регистрации права на имя покупателя, где гарантии, что покупателя заплатит эти деньги?
Для покупателя свои проблемы: подписав договор, покупатель обязан уплатить деньги за квартиру. Но когда? Если покупатель уплатит деньги до заключения договора (до его подписания), где гарантии, что продавец подпишет договор, а затем передаст документы на гос регистрацию перехода права и сам явится? Когда и как происходит передача квартиры? Как быть, если состояние квартиры существенно изменилось с момента ее осмотра до заключения договора?
Возникает множество других вопросов: Как с минимальным риском провести расчеты? Какие документы нужно оформить, что бы получить налоговые вычеты? Когда и как производится передача квартиры? Какие и как оформляются документы?
Баланс интересов и рисков покупателя и продавца обеспечивают отработанные технологии проведения сделок купли-продажи квартир.
Понимая, что договор купли-продажи квартиры вступит в силу сразу после его подписания, стороны обязаны:
1) Удостовериться в личности сторон договора по подлинникам паспортов или документам его заменяющим. Проверить действительность паспортов.
2) Сверить паспортные данные в договоре купли-продажи квартиры с паспортом, предъявленным сторонами договора.
3) Сверить сведения о квартире в договоре с подлинными правоустанавливающими документами и со свидетельством о праве собственности на квартиру. При необходимости сверить с кадастровым паспортом.
4) До подписания внимательно прочитать текст договора купли-продажи квартиры. Он должен соответствовать и содержать все достигнутые сторонами условия.
5) Подписать договор внизу после всех условий. Если текст договора купли-продажи недвижимости содержит более одного листа рекомендуем сторонам поставить подпись внизу каждого листа. Весь договор должен быть сшит, прошивка заклеена с проставлением подписей всех сторон договора.
Договор купли-продажи квартиры предусматривает уплату денег за квартиру. Расчеты по договору должны быть осуществлены в той форме и в том порядке, как они согласованы сторонами и закреплены в тексте договора. Обязательное условие, которое регулярно нарушают – расчеты за квартиру в иностранной валюте. В Российской Федерации расчеты в иностранной валюте запрещены. Цена квартиры может быть согласована сторонами и закреплена в договоре в иностранной валюте. Расчеты должны быть проведены в рублях. Курс для расчетов стороны выбирают по договоренности.
Как правило, расчеты по договору купли-продажи квартиры проводят в наличной форме. Наиболее безопасно их совершать с использованием депозитарных ячеек банков.
При совершении сделки деньги помещаются в банковскую ячейку.
После государственной регистрации перехода права на квартиру на имя покупателя продавец забирает деньги из ячейки.
Планируя сделку, сторонам необходимо учитывать, что деньги в ячейке будут находиться до получения документов после государственной регистрации перехода права собственности на имя покупателя, не менее двух недель. А в случае приостановки регистрации срок нахождения денег в ячейке может превысить месяц. По этому, важно выбрать надежный банк.
Часто продавец использует полученные за квартиру наличные деньги для оплаты другой недвижимости в безналичном порядке. Выбирая банк для совершения сделки необходимо учесть, что некоторые банки взимают комиссию при внесении наличных на счет, и повышенные проценты за совершение платежа.
Большинство карт при их выдаче владельцам подключены к мобильному банку, о чем владельцы карт даже не догадываются. Через такие карты мошенники без труда получают доступ к другим счетам владельца карты, на которые могут быть зачислены деньги от сделки с недвижимостью.
Рекомендуем владельцам пластиковых карт, уже при планировании использования счета в банке для зачисления денег от продажи квартиры, или для покупки квартиры, заблаговременно отключить услугу мобильного банка от вашей банковской карты. Это надежнее сделать непосредственно в отделении банка и получить на руки соответствующий документ.
Дорогостоящие квартиры оплачивают преимущественно в безналичном порядке через банковские счета. Сторонам договора необходимо заблаговременно позаботиться об открытии счетов в удобных банках, или в одном банке, что бы снизить комиссию за перевод денег.
Квартира может быть передана продавцом покупателю до государственной регистрации перехода права или после. Обязательное требование — передача недвижимости по сделке, должна быть оформлена документально передаточным актом, который подписывают все стороны договора со стороны продавца и покупателя.
2016-2021© Адвокатский центр Гордон и Партнеры