Расчеты за недвижимость между резидентом и нерезидентом

art_4
22.12.2020
А. Гордон

    • Валютный резидент, нерезидент, и валютные операции в сделках с недвижимостью
    • На что обратить внимание при покупке квартиры ?

По состоянию законодательства на 22.12.2020
г.Москва
Адвокат по недвижимости Гордон А.Э.

 

    • Риски при самостоятельной покупке квартиры

 

Сделки купли продажи недвижимости с участием нерезидентов и иностранцев стали источником значительных финансовых рисков на равне с юридическими пороками самой недвижимости. При этом и продавцы российской недвижимости, и покупатели  совершенно не обращают внимание на опасность, которую содержит «формальный» на первый взгляд  этап сделки с недвижимостью – расчеты по договору.
За нарушения валютного законодательства при расчетах за квартиру в России составляет от 75 до 100 % суммы сделки. При этом в зависимости от конкретных обстоятельств, «попасть» на этот штраф могут обе стороны сделки – и продавец и покупатель.

 

    • Валютный резидент и иностранец — соотношение понятий и значение для валютного контроля

Валютный резидент России — физические лица, являющиеся гражданами Российской Федерации (статья 2 закона РФ «О валютном регулировании и валютном контроле» № 173-ФЗ).
Валютными резидентами РФ могут стать и иностранцы, если они постоянно проживают в Российской Федерации на основании вида на жительство, предусмотренного законодательством Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства.

Валютный не резидент — физические лица, не соответствующие вышеизложенным правилам.
Приведенные нормы статьи 2 валютного закона действуют с 2017г., и имеют существенное отличие от ранее действующей редакции — 2017г. граждане РФ всегда являются валютными резидентами РФ.
Иностранцы — Не граждане РФ, являются валютными не резидентами РФ, но в определенных обстоятельствах, иностранцы становятся валютными резидентами.
Значение для сделок с недвижимостью статуса резидент/нерезидент — совершая валютные операции резидент обязан соблюдать валютное законодательство РФ.

 

    • В чем риски расчетов по сделкам с недвижимостью, если в сделке участвует иностранец ?

За совершение запрещенных валютных операций или за совершение валютных операций с нарушением закона установлена ответственность в виде штрафов от 4 000 рублей до 100% валютной операции.

Контролируют совершение валютных операций банки и Федеральная налоговая служба РФ (ФНС РФ) в лице территориальных налоговых инспекций. Поскольку ФНС получает информацию о 100% сделок в онлайн режиме, и значительная часть сделок идут через банки, «попасть» в спорную ситуацию гражданину РФ совсем не сложно.

Валютное законодательство России запутано, и по многим вопросам носит запретительный характер.

С 2014г. законодательство неоднократно и значительно изменилось, что в совокупности привело и приводит к массовым нарушениям валютных операций.
Например, участников сделки не должно успокаивать положение законодательства, согласно которому валютные операции между резидентами Российской Федерации и не резидентами осуществляются без ограничений. Эта фраза в законе  «О валютном регулировании и валютном контроле» легко читается, запоминается, и создает ложное впечатление.

Большинство риэлторов, и даже нотариусов, не знают другую статью, согласно которой  расчеты при осуществлении валютных операций производятся физическими лицами — резидентами через банковские счета в уполномоченных банках. Это означает, что по сделке купле продажи квартиры расчеты между резидентом РФ и нерезидентом РФ в наличной российской и иностранной валюте — запрещены. За нарушение такого запрета установлен штраф от 75-100 % суммы валютной операции.(ч.1 ст.15.25 КоАП РФ)
Содержит закон о валютном регулировании и другие сюрпризы.
В 2020 появилась информация о фактах претензий по сделкам с нерезидентами.

 

    • Валютные операции в сделках с недвижимостью

Существует заблуждение, что валютные операции – это купля-продажа иностранной валюты, и по этому, в сделке с недвижимостью с оплатой в рублях валютных операций нет, значит валютное законодательство при купле продаже недвижимости в России можно не учитывать.

Согласно российскому валютному законодательству валютная операция – это установленные в законе сделки с валютными ценностями и валютой РФ (с российскими рублями), с ценными бумагами, и самое главное, валютные операции — это использование валютных ценностей и валюты РФ в качестве средства платежа!

Валютными операциями в сделках купли продажи недвижимости в России является:

— использование между резидентами России в качестве средства платежа иностранной валюты и валюты РФ (российских рублей);

ввоз в РФ и вывоз из РФ валютных ценностей, валюты Российской Федерации и внутренних ценных бумаг;

перевод иностранной валюты, валюты РФ со счета, открытого за пределами территории РФ, на счет того же лица, открытый на территории РФ, и со счета, открытого на территории РФ, на счет того же лица, открытый за пределами территории РФ;

— перевод валюты РФ со счета резидента, открытого за пределами территории РФ, на счет другого резидента, открытый на территории РФ, и со счета резидента, открытого на территории РФ, на счет другого резидента, открытый за пределами территории РФ;

— перевод валюты РФ со счета резидента, открытого за пределами территории РФ, на счет другого резидента, открытый за пределами территории РФ;

— перевод валюты РФ со счета резидента, открытого за пределами территории РФ, на счет того же резидента, открытый за пределами территории РФ.

Если в сделке с российской недвижимостью участвует не резидент России, одна валютная операция уже будет точно – использование иностранной валюты или российской валюты в качестве средства платежа. В реальных сделках будут присутствовать несколько валютных операций. Нарушения можно совершить в каждой. Сумма штрафа может значительно превысить сумму сделки с недвижимостью.

 

    • Что такое валютные ценности ?

Валютные ценности — иностранная валюта и внешние ценные бумаги. Причем, валютные ценности это и наличная иностранная валюта и средства в иностранной валюте на банковских счетах.

Таким образом, расчеты в сделках с недвижимостью  между резидентами и нерезидентами, а иногда и расчеты между резидентами России могут оказаться валютными операциями. По этому, валютные операции при расчетах  за недвижимость нужно заранее выявлять и заранее планировать проведение расчетов с соблюдением валютного законодательства.

 

    • Иностранец покупает недвижимость в России – какие валютные операции

Иностранец-покупатель недвижимости, в большинстве случаев, валютный не резидент России, продавец недвижимости в России, как правило,  валютный резидент.

Оплата за расположенную в России недвижимость по сделкам проводят в наличной или безналичной форме. Россияне, не доверяют банкам, и предпочитают наличные расчеты и в рублях а не в иностранной валюте.

Готовясь к покупке недвижимости в России иностранцу нужно учесть.
Оплата недвижимости наличной иностранной валютой и наличными рублями РФ резиденту России запрещена, а безналичная иностранная валюта может быть перечислена россиянину только на счет в уполномоченном банке. (Уполномоченный банк – банк, имеющий лицензию Центрального банка РФ на операции с иностранной валютой). Такие уполномоченные банки – практически все банки в России. Очевидно, удобно и безопасно оплатить через банковский счет. Но и здесь не все просто.

Особенности российского законодательства:
Покупатель станет собственником недвижимости только после внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о правах покупателя на купленную недвижимость  и записи о прекращении права собственности продавца. Срок совершения записи в ЕГРН – 7 рабочих дней. Платить даже при подписании договора — опасно, а вдруг собственность не зарегистрируют?

Безопасные расчеты по сделкам с недвижимостью в России проводят через банк — через ячейку или аккредитив, с условиями доступа (раскрытия аккредитива). В одном случае иностранцу нужно легально получить наличные и внести их в банковскую ячейку, в другом — разместить деньги на счете в уполномоченном российском банке в России (аккредитив). В любом из этих вариантов,  для соблюдения валютного законодательства, иностранцу необходимо легально завести деньги в Россию – ввезти наличные или перевести их на счет, открытый на его имя в России. При этом резидент РФ не может принять от нерезидента наличные.

Внимание: Иностранец должен открыть счет в России на свое имя и внести на него деньги, или использовать банковский счет для приема денежных средств.

Только затем, денежные средства могут быть использованы в сделке для оплаты.

Иной порядок проведения платежей приведет к нарушению валютного законодательства или к потере безопасности сделки для одной из сторон.

Регулярно рассматриваются, как вариант, расчеты через зарубежные счета россиян продавцов– резидентов РФ. Не стоит этого делать — это прямо запрещено законом.

 

    • Иностранец продает расположенную в России недвижимость

Условия соблюдения валютного законодательства России и безопасности расчетов —  аналогичны процедуре покупке иностранцем недвижимости в России за исключением двух  обстоятельств.

1) Валютные не резиденты вправе без ограничения перечислять денежные средства со своих счетов в уполномоченных банках в России на свои счета в зарубежных банках. Перечисления возможны в российских рублях и в иностранной валюте. Соответственно, российские банки, как агенты валютного контроля, будут проверять законность совершения иностранцем валютных операций.

2) При планировании перечисления денег от продажи расположенной в Росси недвижимости на зарубежный счет нерезидента необходимо проследить за соответствием сумм перечисленных нерезидентом со счета в уполномоченном банке на зарубежный счет, суммам,  указанным в договоре купли продажи квартиры, и в других документах по сделке. Эти сведения контролируются иностранными банками при зачислении денег на зарубежные счета нерезидентов по источникам происхождения, с целью выявления уклонения от уплаты налогов и отмывания денег.

 

По состоянию на 22 декабря 2020 года.

Москва

Адвокат по валютному контролю  Гордон А.Э.