Расторгнуть куплю продажу квартиры

30.01.2017
А. Гордон

Расторгнуть куплю продажу квартиры

Признать куплю продажу квартиры недействительной

Расторгнуть договор купли продажи квартиры

Срок давности по недействительным сделкам

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

 

Поводом к написанию статьи послужило обращение клиента за консультацией, в ходе которой выяснилось, что не только граждане не могут ответить на поставленный вопрос, но и некоторые юристы не понимают можно ли в конкретной ситуации расторгнуть куплю продажу квартиры.

Расторгнуть куплю продажу квартиры

Когда говорят о расторжении купли продажи квартиры то речь идет о расторжении соответствующего договора. Как говорится, в недвижимости нет мелочей, и что бы правильно действовать в ситуации начинать нужно от печки. Первое – определяем с каким договором имеем дело.

По договору купли продажи квартиры одна сторона продавец обязуется передать в собственность другой стороны недвижимое имущество за плату. Остальное в договоре купли продажи – изложение конкретных условий, на которых продавец продает квартиру.

Если ваш договор соответствует этим общим условиям переходим к этапу 2 определяем, возможно ли в принципе расторгнуть договор.

Дело в том, что последствием расторжения договора является прекращение на будущее обязательств сторон, которые возникли в связи с заключением договора (статья 453 Гражданского кодекса РФ).

Любой договор – это права и обязанности его сторон. По договору купли продажи квартиры основная обязанность продавца — передать квартиру в собственность покупателя, а покупателя – оплатить цену квартиры. Соответственно, расторжение купли продажи квартиры прекращает обязанность продавца передать квартиру в собственность покупателя, а у покупателя прекращается обязанность квартиру оплачивать.

Это означает, что расторгнуть можно только заключенный, и не исполненный договор.

У договора купли продажи квартир, как и любого недвижимого имущества, есть особенности: подписание договора купли продажи квартиры не заканчивает его исполнения. После подписания договора необходима 1) Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру на имя покупателя, 2) Оплата цены квартиры покупателем, 3) Передача квартиры продавцом покупателю по передаточному акту. Это минимальные, установленные Гражданским кодексом РФ требования. В конкретных договорах могут быть и другие.

Каждый этап исполнения договора обусловлен исполнением стороной своих обязанностей. Расторжение договора купли продажи квартиры возможно, пока все обязательства не исполнены.

Так, по мнению Московского городского суда:  Если стороны договора купли-продажи квартиры составили акт о передаче квартиры и оплате ее стоимости, который согласно заключению судебной почерковедческой экспертизы подписал сам истец (продавец), основания для расторжения договора отсутствуют.

(Кассационное определение Московского городского суда от 04.06.2015 N 4г/2-6017/15)

 

Не редко клиенты обращаются к нам через год и более после окончания исполнения договора. В таких случаях  расторгнуть договор уже не возможно.

Но это не значит, что положение безвыходное.

В таких случаях нужно рассматривать возможность признать недействительным  договор.

 

Как расторгнуть куплю продажу квартиры

Технически договор купли продажи квартиры можно расторгнуть  по соглашению сторон, если это допускает договор. В этом случае покупатель и продавец должны заключить соответствующее соглашение.

Причем, поскольку купля продажа квартиры иногда должна быть совершена только в нотариальной форме, или стороны по собственной инициативе заключили договор в нотариальной форме, то и расторжение договора должно быть совершено так же в нотариальной форме.

Сложнее, когда вторая сторона не желает расторгать договор. Тогда купли продажа квартиры может быть расторгнут только судом. Для чего заинтересованная сторона (покупатель или продавец) подает  иск в суд. Но прежде чем обращаться в суд заинтересованная сторона должна направить второй стороне требование (претензию) о расторжении договора. Требование должно содержать конкретные доводы и нормы закона, на которых основано требования.

Сторона сможет обратиться в суд получив от другой стороны отказ или в случае отсутствия ответа по истечении установленного в требовании срока, или по истечение 30-ти дневного срока (статья 452 Гражданского кодекса РФ). По этому в договоре купли продажи целесообразно устанавливать соответствующий срок.

Иск подается в суд по месту нахождения квартиры.

Что бы предупредить возможные злоупотребления со стороны ответчика одновременно с иском можно просить суд принять обеспечительные меры, например, о запрете ответчику совершать сделки с квартирой ( если ответчик продавец).

 

В каких случаях может потребоваться расторгнуть куплю продажу квартиры

Случаи и основания для расторжения договора по требованию одной стороны установлены в Гражданском кодексе в самом общем виде: при существенном нарушении договора другой стороной (п.1 ч.2 ст. 450 ГК РФ). При этом Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Например, существенным нарушением может быть признано наличие в квартире лица, сохраняющего право пользования квартирой после продажи.

Это отказники от приватизации, это лица отбывавшие наказание, связанное с лишением свободы. Такие лица новым собственником не могут быть выселены из квартиры, даже по суду. Очевидно, что покупатель квартиры не рассчитывает при покупке на наличие каких либо соседей.

При этом требования покупателя должны быть обоснованы, в том числе и договором. Не редко, договор купли продажи квартиры не содержит условий о наличие посторонних лиц, и суды отказывают в иске.

Если оснований для расторжения купли продажи нет, остается признавать договор недействительным.

 

Признать куплю продажу квартиры недействительной

Последствием признания договора купли продажи квартиры недействительным является отсутствие юридических последствий у такого договора. То есть в результате недействительного договора у сторон не возникают обязательства (статья 167 Гражданского кодекса РФ). Это равносильно что договора не было.

Поскольку судебные разбирательства – длительный процесс, и признание договоров недействительными происходит после их исполнения, все, что исполнено сторонами по договору купли продажи квартиры сторонами должно быть возвращено друг другу. Стороны должны вернуться в первоначальное положение, которое существовало перед заключением договора купли продажи квартиры.

Существенная деталь. По договорам купли продажи квартир обязательно происходит государственная регистрация перехода права собственности на квартиру. И с июля 2016 года только запись в реестре является единственным доказательством права собственности на квартиру. (Свидетельства о собственности не выдаются).

По этому, признавая договор недействительным необходимо так же просить суд аннулировать соответствующую запись в реестре недвижимости о регистрации перехода права, аннулировать запись о прекращении  права собственности продавца.

Кто может заявить требование о признании купли продажи недействительной

С июля 2013 года требования о признании сделки недействительной может заявить только сторона сделки, и ограниченный круг лиц, прямо указанный в законе (статья 166 Гражданского кодекса РФ).  В совокупности с запретом на защиту недобросовестных действий стороны сделки это ограничило злоупотребления при совершении сделок с квартирами. Но полностью злоупотребления не исключены.

 

Срок давности по недействительным сделкам

Требования о недействительности купли продажи квартиры могут быть заявлены в течение срока давности по недействительным сделкам, установленного в Гражданском кодексе РФ (статья 181).

Для ничтожных сделок  — срок давности 3 года, срок начинает течь с даты начала исполнения сделки

Для оспоримых сделок —  срок давности 1 год со дня, когда лицо узнало о нарушенном праве или должно было узнать.

Исключением является срок давности для лиц, не участвовавших в сделке, для них он составляет 10 лет с даты начала исполнения сделки.

 

Почему недействительна сделка купли продажи квартиры

Основания недействительности сделки купли продажи квартиры те же, что  перечислены в ряде статей Гражданского кодекса РФ с 168  по 179. Именно множественность оснований признания сделок недействительными создает риски покупателя потерять купленную недвижимость. И на выявление наличия таких оснований направлены проверки юридической чистоты квартир.

Обратите внимание: большинство оснований для недействительности сделок выписка из реестра недвижимости не выявляет.

Типичным и сложно выявляемым нарушением при покупке квартир является отсутствие согласия третьего лица, когда в силу закона такое согласие обязательно (статья 173.1 ГК РФ). Для купли продажи квартир это обязательное согласие второго супруга на продажу квартиры.

Согласно Семейному кодексу РФ  (часть 3 статья 35) если отсутствует брачный договор при продаже имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, на сделку должно быть получено согласие второго супруга. Если такое согласие получено не было, супруг может требовать признать сделку недействительной в течение года.

Но это касается только совместного имущества супругов. Иногда при регистрации прав происходят ошибки, поскольку у супругов в браке возможна и личная собственность, распоряжаются которой они самостоятельно. Или супруг не сообщит регистратору о покупке недвижимости в браке в отсутствие соответствующих сведений в паспорте.

Следствием является реальная перспектива признания купли продажи квартиры недействительной.

Другим часто применяемым основанием недействительности сделок является порок воли, причем конкретные признаки пороков содержатся в разных статьях граждансокго кодекса РФ.

Частым основанием к развалу сделок является заявление продавца дорогостоящих квартир о совершение сделки в состоянии, когда он  не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ), или близкая к этому статья 178 ГК РФ – совершение сделки под влиянием существенного заблуждения.

Оба признака объединяет одно – как правило, на эти обстоятельства ссылаются  больные, возрастные продавцы недвижимости.  При этом, они полностью дееспособны.

Мотивируются доводы приемом препаратов, воздействующих на нервную систему, стрессом и т.п., а во втором случае – недостаточной интеллектуальной развитостью, отсутствием или недостатком образования.

Причем, нотариальная форма сделки от ее оспаривания по этим основания не спасает.

 

Из адвокатской практики

Из адвокатской практики юридического сопровождения сделок с недвижимостью можем утверждать: 1) правильно совершать сделку купли продажи квартиры проще, чем успешно судиться, 2) правильное совершение сделки позволит уверенней судиться.

Правильное совершение сделок купли продажи квартир подразумевает правильную подготовку и проведение покупки.

Подготовка – проведение проверки юридической чистоты квартиры, подготовка документов, в том числе договора купли продажи, проведение расчетов и передачи квартиры.

Проведение покупки – соблюдение технологии и правильное документальное оформление покупки.

Например, недавно  при заключении договора купли продажи квартиры в нотариальной форме. Нотариус предложил и настаивал на такой форму договора, которая содержала в себе подтверждение расчетов и передачу квартиры.

В целом, такое возможно. Но в данном случае договор заключали за 3 дня до расчетов и за 2 недели до передачи квартиры.

Будучи на стороне продавца, было очевидно, в случае конфликта или отказа покупателя от оплаты, (и первое и второе случается), покупатель заявит требования расторжения договора и возврата уплаченных денег (которых не платил). В результате покупатель реально мог в суде требовать возврата денег, и рассчитывать на  положительное решение суда. Ведь в договоре было бы написано, что расчеты полностью проведены до подписания договора купли продажи. И суд удовлетворит такие требования.

Сами получали такие решения.

Нам повезло, в этот раз мы убедили нотариуса в необходимости нашей редакции договора. А ведь бывает нотариусы категорически отказываются что либо менять в «своих» договорах. Выход здесь только один – идти к другому нотариусу.

Так что, «тщательнее надо». Будьте внимательными даже у нотариусов.

Еще одна фишка, выявил случайно:  При подписании договора у нотариуса выявили опечатку – один пункт условий договора не тот, что был предварительно согласован. Нет проблем, дали помощнику нотариуса исправить. Приносит, читаем. И видим, что действительно пункт исправили, но заменили другой, не менее значимый.

Рекомендуем: всегда держите при себе согласованный текст договора или другого документа, и непосредственно перед подписанием сверьте с ним каждый экземпляр подписываемого документа. Перед подписанием не выпускайте его из рук.

 

29 января 2017 года

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных сделках купли продажи недвижимости

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович