Расторжение ренты

24.05.2017
А. Гордон

РАСТОРЖЕНИЕ РЕНТЫ

Как расторгнуть договор ренты в суде

По каким основаниям суд расторгнет ренту

 

Адвокат по недвижимости Гордон А.Э.

 

Что делать, если нужно расторгнуть договор ренты?

Получить консультацию адвоката.

Расторжение договора ренты — сложный юридический процесс, получите помощь адвоката.

 

Гражданский кодекс РФ позволяет собственнику недвижимости передать свою недвижимость в собственность другого лица с целью получения пожизненного содержания. Для чего заключается договор пожизненной ренты с содержанием (ст.    Гражданского кодекса РФ). При этом недвижимость переоформляется в собственность плательщика ренты.

Как правило, по прошествии времени плательщик ренты получает иск о расторжении договора.

По нашей практике получатели ренты бывают разные, и плательщики бывают разные. И не всегда плательщик ренты оказывается проходимцем, стремящимся поскорее отправить пожилого человека в последний путь.

Не редко приходилось встречать ситуации, когда ушлые пенсионеры оформляют ренту своей квартиры в престижном районе с каким-нибудь нуворишем, и пережив кризисный 1998 или 2008  год идут в суд и расторгают договор, что бы спустя несколько месяцев заключить новый на более выгодных условиях.

 

Какие обстоятельства суды в Москве приняли  во внимание в 2016 и 2017 годах для расторжения ренты?

Основное правило принимаемое во внимание судами: договор должен исполняться надлежащим образом.  Это значит – исполняется буквально, исполняются так, как это написано в договоре.

Написано: должны быть выплаты ренты в конкретной сумме, следовательно должны быть выплаты в сумме. Должны быть выплаты ежемесячно, значит, выплаты должны быть ежемесячно.

Плательщикам ренты  нужно помнить: что бы не оказаться у разбитого корыта, каждое свое действие по исполнению договора ренты документируйте. Плата ренты – под личную роспись. Можно конечно и на карту, но в одном из дел получатель ренты заявил: плательщик отнял у меня банковскую карту и я этих денег не получал и не тратил.

Покупаете продукты, лекарства и т.д. – оформите письменный заказ от получателя ренты. Так же письменно оформляйте передачу купленного. Не стесняйтесь «закрывать» месяц составлением акта. В этом нет ничего зазорного – между получателем ренты и плательщиком, конкретные договорные отношения. Как говорится: закон порядка требует.

Эти простые правила позволят плательщику ренты в случае спора доказать добросовестное  поведение и выполнение условий договора.

По каким причинам суд расторгает договор пожизненной ренты?

Причина —  существенное нарушение договора плательщиком ренты (ст. 599 ГК РФ).

Для суда существенное нарушение договора – такое нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ).

Какие нарушения договора ренты были признаны судами существенными в 2016 и 2017 годах в Москве?

Так, по одному из дел, рассмотренных Мосгорсудом в 2017 году в апелляционном порядке (апелляционное определение от 08.02.2017г.  № 33-5184  ) суд установил:

Истец (Получатель ренты) считает ненадлежащим исполнение условий договора, указывая, что, заключая договор с сыном, она рассчитывала на получение достойного содержания  и ухода, однако после заключения договора сын изменил отношение к ней, его супруга устраивала скандалы, отбирала паспорт, пыталась выселить ее на кухню, содержание сын ей не оказывал, у нее отбирали пенсию, за продуктами она ходила с социальным работником. С 2014 года у сына выявили тяжелое заболевание, он перестал работать, сын и его супруга жили на ее пенсию, пенсией сына оплачивали кредит за машину. После смерти сына истец была вынуждена уйти из квартиры, так как ответчик приводила в квартиру посторонних людей, сменила замки в квартире. Истец испытывает страх перед ответчиком, вынуждена проживать у родственников, новый плательщик ренты не пытается наладить с ней отношения, помощь и поддержку не оказывает.

Суд, оценив представленные доказательства, показания свидетелей, пришел к выводу о том, что материалы дела не содержат доказательств предоставления истцу материального обеспечения при жизни ***, так как чеки на приобретение лекарственных препаратов и продуктов питания не подтверждают, что они были приобретены для истца, доказательств ухода за ответчика за истцом также не представлено.

Обратите внимание! Самое важное в этом деле оказалось другое:  исследовав предоставленные сторонами доказательства суд установил, что условия договора плательщиком ренты не исполнялись. При этом, факт перечисления денежных средств на карту истца (получателя ренты) суд посчитал не достаточным для доказывания надлежащего исполнения условий договора ответчиком.

Этот вывод суд мотивировал следующим:

«договор надлежаще не исполнялся, поскольку по условиям договора истцу требовалась не только материальная поддержка, но также уход и необходимая помощь, которые в силу возраста (более *** лет) и состояния здоровья при наличии денежных средств не могут быть получены истцом самостоятельно без посторонней помощи.»

Суд установил из пояснений истца, показаний свидетелей: получатель ренты самостоятельно приобретал лекарства и  не получал от ответчика  ухода.

Допущенные нарушения суд признал существенными.

Кроме того, в связи с тем, что сын истца, от которого она рассчитывала получить необходимый уход и помощь, умер, чего предположить истец не могла, в противном случае не заключила бы договор пожизненного содержания с иждивением, либо заключила бы его на иных условиях. То есть изменились существенные условия договора, поскольку стороной договора стал новый плательщик ренты, с которым  у истца конфликтные отношения, истец испытывает страх перед ним, в связи с чем проживает у посторонних людей.

Данное обстоятельство, согласно ст. 451 ГК РФ является существенными  изменением обстоятельств, и  признаются основанием для изменения или расторжения договора.

Изложенные обстоятельства для суда первой и апелляционной оказались  убедительными и достаточными для расторжения договора ренты и признанием права собственности получателем ренты на квартиру.

По решению суда квартира вернулась к получателю ренты.

Какие выводы из этого дела нужно сделать плательщику ренты?

Исполняя договор ренты плательщик обязан исполнять его полностью, не ограничиваясь материальной составляющей. При этом плательщику необходимо документировать исполнение (оказание нематериальной помощи) наравне с уплатой ренты на случай возникновения споров.

Москва

24 мая 2017 года

 

Адвокат

Гордон А.Э,