Раздел квартиры в ипотеке

10.01.2017
А. Гордон

Раздел квартиры в ипотеке

Раздел ипотечной квартиры супругами

Когда нельзя разделить квартиру в ипотеке

Банк не дает согласие  на раздел ипотечной квартиры

Риски раздела ипотеки

Как разделить долги

 

Адвокат по недвижимости Гордон Андрей Эдуардович

 

Как правило,  раздел квартиры в ипотеке чаще всего происходит при  разделе супругами супружеского имущества. Кредит ипотечный, поскольку возврат процентов и самого кредита обеспечен залогом купленной квартиры – ипотекой. Держатель залога – банк кредитор. Раздел ипотеки состоит в разделе имущества – квартиры, и в разделе долга по ипотечному кредиту, если кредит не выплачен на момент раздела квартиры.

Раздел ипотечной квартиры супругами

Раздел ипотечной квартиры супругами должен проводиться по общим  правилам раздела супружеского имущества ( главы 7 и 8 Семейного кодекса РФ). Согласно закону приоритет в решении вопроса раздела общего имущества принадлежит супругам. При наличии брачного договора квартира делится в соответствии с его условиями, даже если дело будет рассматривать суд.

Если супруги брачный договор не заключали, раздел квартиры производится по закону. Согласно Семейному кодексу РФ доли супругов в супружеском имуществе равные, но в интересах несовершеннолетних детей суд может отойти от равенства долей и присудить супругу, с которым будут проживать дети, большую долю.

При всей простоте раздел ипотечной квартиры супругами вызывает вопросы и сложности. Дело в том, что банки при заключении кредитных договоров с физическими лицами на покупку квартир предвидят возможность расторжения брака супругами и последующий раздел имущества. В кредитных договорах  устанавливают обязательное получение согласие банка на раздел имущества. Чем фактически устанавливают запрет на раздел ипотечной квартиры, поскольку банки системно отказывают супругам в согласии на раздел имущества.

Требование получить согласие банка обосновано  статьями 346 Гражданского кодекса РФ и статьей 37 закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которым если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Банк не дает согласие  на раздел ипотечной квартиры

Подать иск о разделе супружеского имущества

Если банк не дает согласие на раздел ипотечной квартиры, а разделить квартиру нужно, у супругов остается один выход — суд.  Проще всего подать иск о разделе супружеского имущества, в том числе и квартиры.  Но прежде чем идти в суд рекомендуем получить консультацию адвоката по недвижимости.

Дело в том, что внешне сходные ситуации – квартира в ипотеке разделить, юридически может быть разная и судебные решения будут разными. Например,  в одном случае квартира оформлена на имя одного из супругов и при разделе собственность делят на обоих, в другом – один супруг отказывается от своей доли в квартире и переоформляет собственность на другого, а первому супругу выплачивают компенсацию.

В первом случае судом будет изменен режим собственности супругов с общей совместной на общую долевую. При этом в решениях судов по таким делам  не содержатся выводы ни о прекращении ипотеки, ни об исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой. Что свидетельствует об отсутствии ущемления прав залогодержателя – банка кредитора.

В отдельных случаях при отказе банка в суд идти бесполезно, поскольку раздел ипотечной квартиры запрещает закон. Не может быть разделена в ипотеке однокомнатная квартира.  Согласно пункту 4 статьи 5 закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не может быть передана в залог часть имущества, которая не может быть разделена в натуре. Однокомнатная квартира состоит из одной жилой комнаты, и доля в такой квартире не может быть выделена  в натуре, как изолированная комната в двух комнатной квартире.

К участию в судебном  процессе необходимо привлечь в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, банк-кредитор. По существу спора банки всегда возражают против раздела ипотечных квартир, мотивируя это ухудшением своего положения и запретом на проведение раздела без согласия залогодержателя (статья 37 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В таких ситуациях суды в основном поддерживают супругов, особенно если заключен брачный договор. По мнению судов, правила статьи 37 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»   о необходимости согласия залогодержателя (банка) не применяются в случаях раздела ипотечной квартиры между супругами.

Суд исходит из буквального прочтения этой статьи закона: согласие залогодержателя необходимо, если происходит отчуждение ипотечной квартиры. Отчуждение – суть прекращение права собственности супруга-залогодателя на заложенную квартиру.

Суды считают, что при разделе квартиры супругами, по сути, прекращения права собственности супруга-залогодателя на квартиру не происходит.  Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ является общим имуществом супругов любое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В договорах на покупку квартир могут быть указаны оба супруга, и тогда квартира оформляется в общую совместную собственность. То есть доли каждого супруга не выделяются, но квартира оформляется при покупке в собственность  двух супругов.

Или квартира покупается в собственность (на имя) одного из супругов. В этом случае согласно статье 34 Семейного кодекса РФ собственность второго супруга на квартиру предполагается, поскольку право собственности на общее имущество у супругов возникает  одновременно при покупке имущества во время  брака.

Вне зависимости от способа  оформления собственности на общую квартиру в случае раздела квартиры субъектный состав собственников квартиры не меняется – ими остаются оба супруга. Прекращения права собственности каждого из супругов на квартиру при ее разделе не происходит, и устанавливается размер права собственности каждого из супругов-собственников.

То есть, права и интересы залогодержателя банка-кредитора при разделе ипотечной квартиры между супругами обеспечиваются неизменностью заложенного имущества и установленной законом обязанностью каждого из супругов отвечать по общим долгам пропорционально своей доле (пункт 3 статьи 39 Семейного кодекса РФ).

При этом интересы залогодержателя не ущемляются, если квартира между супругами делится в не равных долях.

Банкам известны эти положения и они с ними согласны, что  косвенно подтверждается текстом кредитных договоров. В большинстве кредитных договоров на приобретение квартир супруги выступают, как созаемщики, и при оформлении залога (ипотеки) квартир банки требуют предоставить нотариальное согласие второго супруга на залог квартиры. То есть банки признают второго супруга собственником покупаемой квартиры, даже если он не упомянут в договоре.

 

Во второй ситуации – когда в результате раздела квартиры собственность одного супруга прекращена, юридическая ситуация кардинально отличается от первой: Состав собственников меняется – была общая совместная собственность супругов, стала личной собственностью одного супруга. Поскольку собственность второго супруга на заложенную квартиру прекращена, очевидны признаки отчуждения заложенного имущества. В такой ситуации для раздела квартиры требуется согласие залогодержателя – банка кредитора. Такой позиции придерживаются суды.

Риски раздела ипотеки

Принимая решение о разделе ипотечной квартиры, супругам придется о принятом решении уведомить банк. Это может вызвать нежелательные для заемщиков последствия.

Банки для управления задолженностью и возврата кредита оставляют себе лазейку. 1) По договору  заемщики обязуются уведомить банк о расторжении брака, о разделе имущества; 2) В случае раздела супругами ипотечной квартиры банк вправе потребовать досрочного возврата кредита.

Часто в договорах само извещение о расторжении брака банк рассматривает как основание для досрочного возврата кредита.

Рассматривая возможность расторжения брака и выбирая варианты раздела имущества необходимо планировать раздел с учетом  условий кредитного договора на квартиру.

Кроме того, переоформление кредитного договора ипотечной квартиры в связи с ее разделом может потребовать дополнительных расходов – банк может требовать уплаты комиссии за переоформление в сумме до 1%.

Как разделить долги

Как разделить долги по кредитному договору? Если раздел ипотечной квартиры возможен по соглашению супругов, то раздел кредитного договора возможен только с согласия банка (часть 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ). Даже если сам кредитный договор и останется, то количество сторон договора и условия возврата кредита должны измениться, ведь заемщиков после раздела квартиры стало два. По этому банки продумывают все эти жизненные ситуации заранее и изначально при заключении ипотечных договоров вводят второго супруга в качестве созаемщика и т.д.

Если второй супруг в кредитном договоре изначально не участвовал, что бы получить согласие банка на изменение порядка выплаты кредита второму супругу придется доказать банку свою платежеспособность. Для этого в банк представляются документы, например, справку о доходах по форме 2-НДФЛ, сведения об участии в организациях, о движении по счетам и т.д. Список документов определяет банк.

Если банк отказывает разделить кредитный долг между супругами, возможно, разделить его удастся в суде. Основная задача заемщика в суде – доказать, что кредитный долг одного из супругов является общим долгом обоих супругов. Признак общего долга по кредиту – расходование кредита на общие нужды семьи.

Если супруги были созаемщики по ипотечному кредитному договору, они являются солидарными должниками перед банком. И лучшим выходом для бывших супругов после раздела квартиры является выплата обоими супругами кредита в течение установленного кредитным договором срока.

Как правило, по разным причинам один из супругов прекращает выплаты кредита. В этом случае банк вправе взыскать образовавшийся долг с любого  из солидарных должников ( с любого из супругов). При этом выплата большей суммы по общему кредитному договору не увеличивает долю одного супруга в квартире.  Излишне выплаченная сумма кредита может быть взыскана одним супругом с другого в порядке регресса.

Такие же последствия будут, если один из супругов досрочно выплатит весь долг по кредиту по собственной инициативе.  Второй созаемщик-супруг не обязан выплачивать весь долг единовременно, так же, как сама выплата не увеличивает долю супруга в праве собственности на квартиру.

 

09 января 2016 года

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

 

 

Адвокат по недвижимости Гордон Андрей Эдуардович