Сделки с квартирой

26.12.2016
А. Гордон

Сделки с квартирой

Сделка купли продажи квартиры 2016

Продажа квартир оформление сделки

Обменять квартиру на квартиру с доплатой

Альтернативная сделка

Согласие супругов на сделку

Виды сделки с квартирой

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская палата Московской области

 

Сделка купли продажи квартиры 2016

Согласно Гражданскому кодексу РФ сделки с квартирой – это действия граждан или организаций направленные на возникновение, изменение и прекращение прав на квартиру. ( статья 153 ГК РФ)

Права на квартиру – это собственность на квартиру, аренда квартиры, право пользования (проживания) квартирой, залог квартиры и т.д.

В переводе на русский сделка с квартирой – это действия гражданина (физического лица) или организации (юридического лица) для приобретения необходимого ему права на квартиру: собственности на квартиру, приобретение права аренды квартиры, или прекращение этих прав или их изменение.

Если сделки с квартирой совершаются между двумя сторонами и более такие сделки называют договор.  Односторонняя сделка – завещание. Но право собственности на квартиру может перейти к наследникам и без завещания – по закону (статья 1111 ГК РФ).

Собственность  на квартиру возможно получить заключив  договор , например договор купли-продажи квартиры,  договор дарения квартиры, через договор приватизации квартиры и т.д. Соответственно, право аренды квартиры возможно приобрести по договору аренды.

 

Продажа квартир оформление сделки

При совершении сделки купли продажи квартиры покупатель приобретает право собственности на квартиру, а у продавца это право прекращается. Право собственности как бы переходит от одного к другому. Аналогичная ситуация по договору дарения.

В отличие от движимого имущества, например автомобилей, право собственности на квартиру подлежит государственной регистрации. Когда идет продажа квартир оформление сделки имеют в виду государственную регистрацию собственности.

Дело в том, что совершение сделки с квартирой (подписания договора) не достаточно для возникновения у покупателя права собственности, а у продавца его прекращения. Продажа квартир требует оформления сделки, как бы второго этапа совершения сделки — государственной регистрации. Государственную регистрацию осуществляет Росреестр. Для этого стороны должны подать в Росреестр соответствующие документы.

С 15 июля 2016 года государственная регистрация права является единственным доказательством права собственности на недвижимость – свидетельства о праве собственности  на недвижимость больше не выдаются, а ранее выданные, по сути, утратили свое значение.

 

Договор купли продажи квартиры

Обязательное  требование для сделки с квартирой  – письменная форма сделки. Письменная форма означает составление одного документа подписанного всеми сторонами сделки.  Любой договор о квартире  должен быть совершен в   письменной форме. Допускается простая письменная форма и нотариальная.

Отсутствие письменного договора по поводу недвижимости (купля-продажа, аренда и т.д.) влечет недействительность договора купли-продажи квартиры и договора аренды (статьи 550, 651 ГК РФ).

Вместе с тем, если возникает суд по недвижимости, наша много летняя практика показывает: нотариальная форма следки с квартирой никаких преимуществ для сторон сделки не дает, напротив, с нотариальными сделками часто больше проблем . Стороны надеются на нотариуса и не делают полной проверки.  По этому, если ваша сделка не требует обязательного нотариального заверения, лучше ее проводить в простой письменной, а деньги на нотариуса потратить на дополнительную юридическая  проверка квартиры.

С 2013 года договор купли-продажи  квартиры не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания всеми сторонами. Государство регистрирует только прекращение права собственности продавца на квартиру, и возникновение права собственности на квартиру у покупателя (регистрация перехода права собственности).

 

Нотариальное оформление сделки с квартирой обязательно  в случае совершения сделки с квартирой, у которой:

—  несколько собственников — долевая собственность, совместная собственность супругов,

— если собственником всей или части квартиры является несовершеннолетний,

— собственник  человек, признанный ограниченно дееспособным.

 

Согласие супругов на сделку

Для совершения сделки с квартирой могут  потребоваться дополнительные документы. В силу Семейного кодекса РФ купленное во время брака имущество, в том числе и квартира, является совместным имуществом супругов, даже если квартира зарегистрирована на имя одного из них.

В отличие от иного имущества для  сделки по распоряжению квартирой, домом, зданиями и т.д. требуется нотариальное согласие супругов на сделку (статья 35 Семейного кодекса РФ). С использованием этой статьи не редко совершаются мошенничества – продавец скрывает, что продает совместную собственность, а спустя некоторое время появляется второй супруг и требует деньги за свою долю. Суд по квартире в таких ситуациях для покупателя  совсем не прост.

Или покупатели без злого умысла покупатели попадают в затруднительное положение, когда вдруг Росреестр отказывает в регистрации собственности на квартиру, поскольку квартира – совместная собственность с бывшим супругом, и Росреестр требует принести согласие супругов на сделку.

Рекомендуем тщательно готовить сделку с квартирой и проверять не только историю квартиры, но и продавца. Следует признать: проверить семейное положение продавца крайне сложно.

 

Обменять квартиру на квартиру с доплатой

Альтернативная сделка квартира

Частным случаем договора купли-продажи квартиры является обмен квартиры, когда требуется  обменять квартиру на квартиру с доплатой, или без доплаты или иные варианты обмена. Во всех этих случаях предполагается использование договора мены. Договор широко применялся в советский период, когда в собственности населения квартир почти не было, и люди менялись государственными квартирами. В настоящее время, эта операция по прежнему применяется  для муниципального (государственного) жилья.

Когда хотят обменять квартиру на квартиру с доплатой, имеют в виду обмен большей квартиры на меньшую, или меньшей на большую. Соответственно, доплату платит либо продавец, либо покупатель. Редко, когда квартиры являются равными и доплата отсутствует.

Обмен квартир собственники квартир проводят путем совершения нескольких сделок купли-продажи. Или еще их называют альтернативная сделка.

Есть мнение, что проще сделать обмен квартир. Действительно, оформить один договор проще. Крайне сложно найти двух собственников квартир, заинтересованных продать квартиры и что бы каждому из них понравилась квартира другого.  Проще найти двух разных  покупателей на каждую из таких квартир и затем провести эти сделки одновременно.

Очевидно, потребность в совершении таких сделок на рынке Москвы велика по объективным причинам а не по прихоти риелторов или юристов.

Альтернативная сделка квартира – та же купля-продажа квартиры, только не одна, а две или больше, и эти сделки взаимосвязаны.

Альтернативная сделка квартира сложна тем, что продавец квартиры решает свой жилищный вопрос. Продавец  желает не просто продать свою квартиру и получить за нее  деньги, а купить другое жилье. Как правило, продавец квартиры не имеет другого жилья и ему некуда переехать при продаже своей квартиры. Альтернативная сделка отличается от простой купли-продажи одновременным, параллельным  совершением двух  и более сделки с квартирой. Регистрация перехода прав на все квартиры так же должна проходить параллельно.

 

Виды сделок с квартирами

Классификация видов сделок с квартирами аналогичная видам сделок с недвижимостью и может быть проведена по различным критериям. Например, по направленности воли — сделки со сменой собственности и без смены, сделки с жилой недвижимостью и с не жилой, сделки в направленные на раздел прав на объект недвижимости, и на объединение долей и т.д. По форме — допускающие простую письменную форму и не допускающие, например, завещания и дарение.

Сделки с квартирой, направленные на смену собственника:

1) Купля-продажа квартиры

2) Дарение квартиры

3) Завещание квартиры

4) Наследование квартиры по закону

5) Приватизация квартиры

6) Обмен квартиры

7) Пожизненная рента

8) Расприватизация

Строительство квартир:

1) Договор участия в долевом строительстве жилья

2) Договор ДДУ

3) Вступление в Жилищно-строительный кооператив

Возникновение общей собственности на квартиру:

1) Завещание

2) Наследование квартиры по закону

3) Суд по квартире

4) Раздел квартиры между супругами

 

Юрист на сделке

Сделки с квартирами и оформление купли продажи квартиры совсем не простая задача. Каждая сделка купли продажи квартиры — индивидуальна, имеет особенности документов. Для правильного проведения мероприятия необходимо его тщательно подготовить. Как вы видите, это много этапный процесс, по этому необходимо готовить каждый этап купли продажи квартиры.

Юрист на сделке — юридическое сопровождение сделки от переговоров до передачи квартиры. Профессиональная юридическая помощь на всех этапах сделки с квартирой. Адвокат на сделке купли продажи квартиры — осознанная необходимость

 

26 декабря 2016 года

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

 

Цена Сопровождение сделок недвижимость

  • Квартиры (Москва)………………………………….  от 35 000 руб.
  • Загородный дом и участок ………………………..  от 50 000 руб.
  • Не жилые помещения (офис, машиноместо и т.д.) ………………….. от 50 000 руб.
  • Не жилые здания  ………………………………………………………….  от 80 000 руб.
  • Консультации устные ……………………………………………………..  от    2 500 руб./30 мин.

В цены не входит цена получения необходимых для проверки документов, государственных пошлин и сборов, расходы на оформление доверенностей и иные расходы.

Цена указана для одной сделки — покупка или продажа при наличии юридического сопровождения у контрагента и без ипотеки, без опеки и без осложнений состояния здоровья участников сделки. Стоимость услуг при альтернативных сделках (продажа + покупка) определяется индивидуально с учетом сложности объекта, наличия юридического сопровождения у контрагентов, наличия ипотеки и других обстоятельств.