Согласно Гражданскому кодексу РФ сделки с квартирой – это действия граждан или организаций направленные на возникновение, изменение и прекращение прав на квартиру. ( статья 153 ГК РФ)
Права на квартиру – это собственность на квартиру, аренда квартиры, право пользования (проживания) квартирой, залог квартиры и т.д.
В переводе на русский сделка с квартирой – это действия гражданина (физического лица) или организации (юридического лица) для приобретения необходимого ему права на квартиру: собственности на квартиру, приобретение права аренды квартиры, или прекращение этих прав или их изменение.
Если сделки с квартирой совершаются между двумя сторонами и более такие сделки называют договор. Односторонняя сделка – завещание. Но право собственности на квартиру может перейти к наследникам и без завещания – по закону (статья 1111 ГК РФ).
Собственность на квартиру возможно получить заключив договор , например договор купли-продажи квартиры, договор дарения квартиры, через договор приватизации квартиры и т.д. Соответственно, право аренды квартиры возможно приобрести по договору аренды.
При совершении сделки купли продажи квартиры покупатель приобретает право собственности на квартиру, а у продавца это право прекращается. Право собственности как бы переходит от одного к другому. Аналогичная ситуация по договору дарения.
В отличие от движимого имущества, например автомобилей, право собственности на квартиру подлежит государственной регистрации. Когда идет продажа квартир оформление сделки имеют в виду государственную регистрацию собственности.
Дело в том, что совершение сделки с квартирой (подписания договора) не достаточно для возникновения у покупателя права собственности, а у продавца его прекращения. Продажа квартир требует оформления сделки, как бы второго этапа совершения сделки — государственной регистрации. Государственную регистрацию осуществляет Росреестр. Для этого стороны должны подать в Росреестр соответствующие документы.
С 15 июля 2016 года государственная регистрация права является единственным доказательством права собственности на недвижимость – свидетельства о праве собственности на недвижимость больше не выдаются, а ранее выданные, по сути, утратили свое значение.
Обязательное требование для сделки с квартирой – письменная форма сделки. Письменная форма означает составление одного документа подписанного всеми сторонами сделки. Любой договор о квартире должен быть совершен в письменной форме. Допускается простая письменная форма и нотариальная.
Отсутствие письменного договора по поводу недвижимости (купля-продажа, аренда и т.д.) влечет недействительность договора купли-продажи квартиры и договора аренды (статьи 550, 651 ГК РФ).
Вместе с тем, если возникает суд по недвижимости, наша много летняя практика показывает: нотариальная форма следки с квартирой никаких преимуществ для сторон сделки не дает, напротив, с нотариальными сделками часто больше проблем . Стороны надеются на нотариуса и не делают полной проверки. По этому, если ваша сделка не требует обязательного нотариального заверения, лучше ее проводить в простой письменной, а деньги на нотариуса потратить на дополнительную юридическая проверка квартиры.
С 2013 года договор купли-продажи квартиры не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания всеми сторонами. Государство регистрирует только прекращение права собственности продавца на квартиру, и возникновение права собственности на квартиру у покупателя (регистрация перехода права собственности).
— несколько собственников — долевая собственность, совместная собственность супругов,
— если собственником всей или части квартиры является несовершеннолетний,
— собственник человек, признанный ограниченно дееспособным.
Для совершения сделки с квартирой могут потребоваться дополнительные документы. В силу Семейного кодекса РФ купленное во время брака имущество, в том числе и квартира, является совместным имуществом супругов, даже если квартира зарегистрирована на имя одного из них.
В отличие от иного имущества для сделки по распоряжению квартирой, домом, зданиями и т.д. требуется нотариальное согласие супругов на сделку (статья 35 Семейного кодекса РФ). С использованием этой статьи не редко совершаются мошенничества – продавец скрывает, что продает совместную собственность, а спустя некоторое время появляется второй супруг и требует деньги за свою долю. Суд по квартире в таких ситуациях для покупателя совсем не прост.
Или покупатели без злого умысла покупатели попадают в затруднительное положение, когда вдруг Росреестр отказывает в регистрации собственности на квартиру, поскольку квартира – совместная собственность с бывшим супругом, и Росреестр требует принести согласие супругов на сделку.
Рекомендуем тщательно готовить сделку с квартирой и проверять не только историю квартиры, но и продавца. Следует признать: проверить семейное положение продавца крайне сложно.
Частным случаем договора купли-продажи квартиры является обмен квартиры, когда требуется обменять квартиру на квартиру с доплатой, или без доплаты или иные варианты обмена. Во всех этих случаях предполагается использование договора мены. Договор широко применялся в советский период, когда в собственности населения квартир почти не было, и люди менялись государственными квартирами. В настоящее время, эта операция по прежнему применяется для муниципального (государственного) жилья.
Когда хотят обменять квартиру на квартиру с доплатой, имеют в виду обмен большей квартиры на меньшую, или меньшей на большую. Соответственно, доплату платит либо продавец, либо покупатель. Редко, когда квартиры являются равными и доплата отсутствует.
Обмен квартир собственники квартир проводят путем совершения нескольких сделок купли-продажи. Или еще их называют альтернативная сделка.
Есть мнение, что проще сделать обмен квартир. Действительно, оформить один договор проще. Крайне сложно найти двух собственников квартир, заинтересованных продать квартиры и что бы каждому из них понравилась квартира другого. Проще найти двух разных покупателей на каждую из таких квартир и затем провести эти сделки одновременно.
Очевидно, потребность в совершении таких сделок на рынке Москвы велика по объективным причинам а не по прихоти риелторов или юристов.
Альтернативная сделка квартира – та же купля-продажа квартиры, только не одна, а две или больше, и эти сделки взаимосвязаны.
Альтернативная сделка квартира сложна тем, что продавец квартиры решает свой жилищный вопрос. Продавец желает не просто продать свою квартиру и получить за нее деньги, а купить другое жилье. Как правило, продавец квартиры не имеет другого жилья и ему некуда переехать при продаже своей квартиры. Альтернативная сделка отличается от простой купли-продажи одновременным, параллельным совершением двух и более сделки с квартирой. Регистрация перехода прав на все квартиры так же должна проходить параллельно.
Классификация видов сделок с квартирами аналогичная видам сделок с недвижимостью и может быть проведена по различным критериям. Например, по направленности воли — сделки со сменой собственности и без смены, сделки с жилой недвижимостью и с не жилой, сделки в направленные на раздел прав на объект недвижимости, и на объединение долей и т.д. По форме — допускающие простую письменную форму и не допускающие, например, завещания и дарение.
Сделки с квартирой, направленные на смену собственника:
1) Купля-продажа квартиры
2) Дарение квартиры
3) Завещание квартиры
4) Наследование квартиры по закону
5) Приватизация квартиры
6) Обмен квартиры
7) Пожизненная рента
8) Расприватизация
Строительство квартир:
1) Договор участия в долевом строительстве жилья
2) Договор ДДУ
3) Вступление в Жилищно-строительный кооператив
Возникновение общей собственности на квартиру:
1) Завещание
2) Наследование квартиры по закону
3) Суд по квартире
4) Раздел квартиры между супругами
Сделки с квартирами и оформление купли продажи квартиры совсем не простая задача. Каждая сделка купли продажи квартиры — индивидуальна, имеет особенности документов. Для правильного проведения мероприятия необходимо его тщательно подготовить. Как вы видите, это много этапный процесс, по этому необходимо готовить каждый этап купли продажи квартиры.
Юрист на сделке — юридическое сопровождение сделки от переговоров до передачи квартиры. Профессиональная юридическая помощь на всех этапах сделки с квартирой. Адвокат на сделке купли продажи квартиры — осознанная необходимость
В цены не входит цена получения необходимых для проверки документов, государственных пошлин и сборов, расходы на оформление доверенностей и иные расходы.
Цена указана для одной сделки — покупка или продажа при наличии юридического сопровождения у контрагента и без ипотеки, без опеки и без осложнений состояния здоровья участников сделки. Стоимость услуг при альтернативных сделках (продажа + покупка) определяется индивидуально с учетом сложности объекта, наличия юридического сопровождения у контрагентов, наличия ипотеки и других обстоятельств.
2016-2021© Адвокатский центр Гордон и Партнеры