Сопровождение сделки по переуступке

16.05.2017
А. Гордон

Сопровождение сделки по переуступке

Как купить квартиру по переуступке

В каких случаях вам откажут в государственной регистрации прав на купленную недвижимость

Нужна помощь юриста по уступке прав ?  перейдите на страницу «Юрист уступка прав».

 

 
Нужна Услуга «Сопровождение сделки по переуступке». Нажмите для перехода на страницу Услуги «Сопровождение сделки по переуступке».

Читайте:

Что такое переуступка

Отличие уступки прав от договора купли продажи

Преимущества покупки недвижимости по переуступке от покупки готовой недвижимости

Риски при покупке квартиры по Переуступке

Кто продает квартиры по переуступке

Как снизить риски переуступки

Документы при переуступке

Обременения квартиры при Переуступке

Адвокат по Недвижимости

Гордон А.Э.

 

О необходимости помощи юриста по недвижимости при покупке квартиры, загородного дома или нежилых помещений споров становится все меньше.
Прочитав эту публикацию, вы решите покупать новостройку только в сопровождении юриста по недвижимости — юриста по сопровождению переуступки.

Покупать новостройку, это более сложная задача, чем покупать квартиру на вторичном рынке. Во всяком случае, в новостройках свои тонкости.

Много лет мы получаем этому подтверждение в вопросах покупателей: покупаем новостройку, что такое переуступка, это купля-продажа?

Поясним, что такое покупка по переуступке, и чем переуступка отличается от купли-продажи.

Что такое переуступка прав (покупка по переуступке)

Переуступка прав, или правильно Уступка прав – юридический термин из Гражданского кодекса РФ. Он означает процедуру замены одной стороны в договоре. Еще уступку прав называют цессией (статья 382 Гражданского кодекса РФ).

Например: при заключении договора участия в долевом строительстве жилья (ДДУ) одна сторона – застройщик обязуется построить многоквартирный дом и после ввода ее в эксплуатацию передать квартиру участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется оплатить установленную договором ДДУ денежную сумму.

Если до окончания строительства у дольщика возникает необходимость продать свою квартиру, он это сделать не может, поскольку до окончания строительства квартиры еще нет. В таких случаях, согласно статье 382 ГК РФ и статье 8 закона «О долевом участии в строительстве …» №214-ФЗ, дольщик вправе уступить свои права в договоре  ДДУ любому лицу.

Оформляется эта уступка договором или соглашением об уступке права (требования). По договору уступки прав на место дольщика в договоре ДДУ приходит новый дольщик, а первоначальный дольщик выходит из договора ДДУ. К новому дольщику переходят все права первоначального дольщика по договору ДДУ, а так же обязанности. Например, доплатить за квартиру деньги, в случае увеличения площади квартиры по результатам обмеров.

Отличие уступки прав от договора купли продажи

Отличие уступки прав от договора купли продажи квартиры в новостройке — не совсем правильная постановка вопроса. Правильно спрашивать: чем отличается уступка прав по ДДУ от купли продажи квартиры в новостройке.

Дело в том, что по договору купли продажи можно продать готовую (существующую) квартиру, офис, машиноместо в построенном и введенном в эксплуатацию здании. На этапе строительства квартиру покупают на условиях, на которых ее продает «продавец» — застройщик. Согласно законодательству России законно на этапе строительства квартиру можно купить по договору ДДУ или вступив в Жилищно строительный кооператив. В случае имеющегося ДДУ дольщик может «продать» эту квартиру в период строительства только через уступку прав в договоре ДДУ, заключив соглашение об уступке прав по ДДУ. Такой порядок предусмотрен законом о долевом строительстве 214-ФЗ (статья 8).

Таким образом, принципиальным отличием купли продажи квартиры в новостройке от уступки прав по ДДУ является объект. В купле продаже новостройки – это вещь (квартира), в уступке – это право требовать у застройщика исполнения обязанности по договору передать квартиру.

Преимущества покупки квартиры по переуступке от покупки готовой квартиры

Если вопрос касается преимущества покупки квартиры по переуступке по ДДУ от покупки готовой квартиры в новостройке, то таких преимуществ два:

1) По ДДУ и по переуступке, в юридическом смысле, приобретается абсолютно новое, первичное жилье с первыми документами.

Покупка квартиры в готовой новостройке – это у же квартира на вторичном рынке. Со всеми юридическими вопросами к прошедшей регистрации.

2) При покупке по переуступке в квартире не будет зарегистрированных лиц, а так же не может быть лиц, сохраняющих право пользования квартирой.

3) Это вопрос цены. Цена в период строительства всегда ниже готового жилья в новостройке до 30%. При этом, покупая квартиру у дольщика по переуступке можно купить ее дешевле, чем у застройщика. Покупатель по переуступке может значительно сэкономить.

Но если вы покупаете квартиру по переуступке в кредит (в ипотеку), не смотря на существенную разницу в цене риски дольщика конечно выше, поскольку готовое жилье вот оно, а когда строительство будет завершено, это вопрос.

Как мы покупали новостройку в Москве

Итак, договорившись о встрече непосредственно на объекте возле офиса продаж и сняв копии соглашения об авансе мы с покупателями расстались. Нам предстояло подготовиться к заключению договора уступки прав по ДДУ, для чего мы начали собирать сведения по объекту строительства.
Сюрприз нас ждал уже через 5 минут, когда среди зарегистрированных в Росреестре договоров ДДУ мы не обнаружили договора, права по которому должны были покупать.
Поставили заметку, что бы выяснить. Такое бывает, иногда Росреестр «забывает» обновить базу, но это явно был не такой случай — наш договор ДДУ был датирован 2015 годом, а в базе Росреестра мы видели договоры 2016.

Ознакомившись с проектной декларацией на строительство и сопоставив ее с базой ДДУ в Росреестре выяснилось, что из 900 квартир за 1 год строительства продано около 250, что несколько странно, учитывая обещание застройщика сдать жилой комплекс в ближайшие 3 месяца.

Но самое интересное в проектной декларации было другое — застройщик у жилого комплекса по декларации был другой, чем в договоре уступки.

По приезду в офис продаж наши опасения подтвердились: предоставленное нам разрешение на строительство было оформлено на другую организацию, чем застройщик в авансовом соглашении и от которой был выдан приходный кассовый ордер. Продавцы на объекте к нашим вопросам были явно не готовы, и через 40 минут к нам приехал юрист застройщика. Он пояснил, что произошла ошибка, и предложил покупателям выбрать другую квартиру, поскольку выбранная ими якобы ранее продана. От пояснения почему приходник выдала другая организация и что это за организация, юрист уклонился.

В этих обстоятельствах подозрение вызывала постоянность одного условия — 100% оплата уступки по договору ДДУ до ее гос регистрации.

Расположение комплекса было очень удачным, и наши покупатели все таки решили выбрать и купить квартиру. На этот раз мы проследили, что бы авансовое соглашение было заключено с правильным застройщиком, реквизиты мы сверили заранее, как и сведения о руководителе и счетах.

У нас в распоряжении было несколько дней для проведения проверки квартиры.

За это время мы выяснили: 1) окончание строительства уже дважды переносилось, и в декларируемые 3 месяца комплекс очевидно не сдадут; 2) Застройщик на протяжении полутора лет систематически судится с поставщиками по поводу не оплаты поставленных строй материалов и выполненных строительных работ на крупные суммы — десятки миллионов руб.; 3) учредители застройщика — два офшора; 4) офис у застройщика отсутствует, он был зарегистрирован в соседнем со стройкой жилом доме.  Но самое интересное — мы обнаружили судебное решение 2-х месячной давности, по которому именно на эту квартиру суд обратил взыскание по иску одного из поставщиков, квартира была у поставщика в залоге. Занавес.

При такой информации становилась ясна причина условия 100% предварительной оплаты за переуступку — банальное отсутствие денег. Но сделку было нельзя проводить — квартира не просто оказалась в залоге, на нее уже было обращено взыскание судом !!! В этой ситуации подписав договор об уступке и уплатив деньги покупатель 100% попадал.

Дело в том, что согласно закону о долевом участии в строительстве и договор ДДУ и уступка по ДДУ вступают силу только после их госрегистрации в Росреестре. И если договор ДДУ был зарегистрирован, то учитывая залог прав по этому договору, уступка могла быть совершена только с согласия держателя залога, а его не было. В такой ситуации гос регистрация уступки невозможна!

Единственная гарантия обеспечения интересов покупателя — отсрочить оплату по переуступке, и перенести ее после гос регистрации договора уступки. Застройщик от таких условий категорически отказался.

Конечно, покупатель потребовал вернуть аванс.

Возможны и другие риски покупателя — читайте дальше.

Нужен юрист для заключения переуступки ?
Звоните, пишите:

Получите услугу «Переуступка Юридическое сопровождение»:

Юрист проведет сопровождение покупки квартиры по переуступке.

 

Риски покупателя при покупке квартиры по Переуступке

При покупке любой недвижимости нужно быть предельно внимательным. И новостройки — не исключения. Кроме описанных, возможны и другие риски. И риск затягивания сроков строительства – не основной.

  • Главный риск переуступки – двойные продажи.  Суть двойных продаж — квартиру могут продать не одному,  не двум а иногда и нескольким покупателям. На крупных объектах у солидных застройщиков это может произойти по ошибке на первоначальных стадиях продаж, когда на квартиры дисконт и бывает большой наплыв покупателей. Бывают технические ошибки при оформлении договоров. Но случаются и мошенничества.
  • Риск покупки квартиры с обременением. Не редко застройщики закладывают квартиры в новостройках под кредиты, или в обеспечение по договорам с поставщиками стройматериалов или с подрядчиками. И могут продать такие квартиры по переуступке. Сложность в том, что снять с такой квартиры обременение возможно только полностью погасив долг застройщика перед поставщиком (подрядчиком).

В ноябре 2016 года при проверке новостройки перед заключением ДДУ мы установили, что на договор дду, уступку по которому готовили для нашего клиента, суд месяц назад уже обратил взыскание за долги по поставкам арматуры на строительство дома. Оказалось, этот договор дду был заложен. Но застройщик об этом умолчал, и аванс был внесен клиентом до обращением за юридическим сопровождением покупки.

  • Риск покупки «спорной квартиры». Ситуация может возникнуть при покупке квартиры у застройщика, у инвестора и у физического лица. Если продавец новостройки является участником судебного спора, на его имущество может быть наложен арест или обращено взыскание (реализовано для погашения долга).
  • Риск признания уступки недействительной. Ситуация часто встречается, если на совершение уступки требуется согласие третьего лица. Как правило, это происходит при уступке физическими лицами.

Дело  в том, что согласно Семейному кодексу РФ на сделку, подлежащую государственной регистрации необходимо согласие второго супруга. Случается, что при проведении сделки отсутствуют сведения о нахождении продавца в браке. А спустя время появляется судебный иск о признании сделки недействительной.

Следует отметить, что риски: 1) покупка квартиры с обременением, 2) покупка спорной квартиры, 3) признание договора недействительным – так же  возможны и при покупке готовой квартиры в новостройке. Кроме того, в ней могут быть зарегистрированные лица, или зарегистрированы организации.

Как избежать двойных продаж квартир

Защититься от двойных продаж можно двумя способами:

  • Проверять выбранную квартиру до совершения сделки. Необходимо получить выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) и проверить все документы на квартиру.
  • В договоре уступки нужно прописать условия, которые сведут к минимуму ваши риски.

Риски Наличия обременений, споров, арестов

Риски наличия Обременений, Споров, Арестов, теоретически, должны выявляться по выписке из реестра недвижимости (ЕГРН). Однако в настоящее время, государственная система не гарантирует достоверности этих сведений.

Кроме того, в самом законе «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ заложена мина – минимальный срок изготовления выписки из реестра недвижимости – 3  рабочих дня. Соответственно, получая выписку заявитель располагает сведениями давностью в 3 рабочих дня и более.

По этому снизить риски наличия Обременений, Споров, Арестов по строящейся квартиры возможно только при помощи юридической проверки чистоты квартиры при подготовке сделки.

В равной степени это относится и к покупке готовой новостройки.

Кто продает квартиры по переуступке

Квартиры по переуступке продают:

  • Застройщик, если предварительно квартиры оформлены на некую третью организацию.

Схема абсолютно законна, но требует правильного оформления полномочий застройщика на заключение и подписание договора уступки. Так же должны быть в наличии соответствующие документы для уступки. Схема применяется достаточно часто.

  • Поставщики и подрядчики застройщика, инвесторы.

Будучи самостоятельными юридическими лицами поставщики, подрядчики и инвесторы могут покупать любое имущество, в том числе и квартиры по договорам ДДУ. При необходимости эти организации могут продавать купленные квартиры не дожидаясь окончания строительства. Продажа оформляется договором уступки прав по ДДУ.

Схема абсолютно законна, но требует правильного оформления, поскольку продавцы – юридические лица. Соответственно, полномочия лиц, кто от имени поставщиков, подрядчиков и инвесторов заключает и подписывает договоры уступки по ДДУ должны быть надлежаще подтверждены.

  • Агентства недвижимости. Могут заключать договоры уступки самостоятельно, на основании доверенностей, агентских договоров, договоров поручения, или организовывать продажу квартир в новостройках и готовить документы. В последнем случае договор уступки по ДДУ подписывает соответствующее лицо, на которое оформлены соответствующие полномочия.

Схема законная, но требует тщательной проверки документов.

  • Физические лица – дольщики.

Как снизить риски переуступки

Риски переуступки снизить возможно только тщательной, полной проверкой при подготовке к сделке и соблюдением технологии проведения сделки переуступки.

Например:

  • Убедитесь в законности строительства. Для чего ознакомьтесь с оригиналами правоустанавливающих документов застройщика и проверьте сведения о застройщике в налоговой службе. Проверьте исходно-разрешительную документацию. Проверьте документы на земельный участок, и его соответствие ведущемуся строительству.
  • Проверьте отсутствие у застройщика признаков банкротства.
  • Договор ДДУ и уступка по ДДУ подлежат обязательной государственной регистрации. По этому, убедитесь, что договор ДДУ на квартиру которую вы покупаете зарегистрирован.
  • Проверьте, имеются ли обременения этого договора ДДУ.
  • Уступка прав по ДДУ возможна, если дольщик полностью уплатил застройщику стоимость квартиры по ДДУ.
  • Как правило, для покупки по переуступке требуется согласие третьих лиц.
  • Согласуйте с дольщиком (продавцом квартиры) все условия договора уступки, в том числе порядок оплаты, и государственной регистрации.

Документы при переуступке

В результате исполнения переуступки прав по договору ДДУ у нового дольщика должен быть не просто договор, а комплект документов.

Обременения квартиры при Переуступке

Квартира при покупке по ДДУ не должна иметь никаких обременений. Вместе с тем, если при покупке по договору ДДУ использовались кредитные средства банки требуют установления залога – ипотеки квартиры.

При покупке квартиры на этапе строительства, залог (ипотека) накладывается на договор ДДУ, с обязательством зарегистрировать залог при регистрации права собственности на квартиру при получении ее по окончании строительства.
При покупке квартиры через переуступку покупателю придется урегулировать вопрос с банком.

То же касается иных обременений – аресты, запреты, которые могут быть наложены на договор ДДУ по решению суда, судебных приставов исполнителей.

,/h3>

В каких случаях  вам откажут в государственной регистрации прав на купленную недвижимость

Завершающий этап покупки любой недвижимости — государственная регистрация права собственности и переход права собственности к новому собственнику (покупателю). В равной мере это относится и к покупке недвижимости по переуступке. Договор участия в долевом строительстве (договор ДДУ) подлежит обязательной государственной регистрации, и считается заключенным (вступает в силу) с момента такой регистрации.

Теперь вы видите, что покупка новостройки по переуступке — совсем не простая задача, и при отсутствии знаний и опыта, сложнее покупки на вторичном рынке. Основной риск для покупателя по переуступке — самые существенные огрехи «вылезают» существенно позже, чем заключен договор — по окончанию строительства. А в это время у застройщика отсутствуют средства и свободные квартиры.
Кроме того, в отличие от покупки вторичной недвижимости, покупка по переуступке требует знаний документации при строительстве, знания земельного законодательства.
Эти знания должны защитить покупателя от потери денег и квартиры.

Нужен юрист для заключения переуступки ?
Звоните, пишите:

Получите услугу «Переуступка Юридическое сопровождение»:

Юрист проведет сопровождение покупки квартиры по переуступке.

С нового 2017 года порядок государственной регистрации прав на недвижимость (квартиры, дома, участки и т.д.) а так же регистрация договоров значительно изменился.
О случаях в которых вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру и другую недвижимость, читайте здесь.

Получить услуги по Возврату налога НДФЛ, заполнение налоговых деклараций по налогу НДФЛ по сделкам с недвижимостью здесь

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных сделках купли продажи недвижимости

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

16 мая 2017 года

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович