Если возник вопрос — срок владения квартирой или срок давности по налогам физических лиц при продаже квартиры, необходимо ясно представлять основные правила налогообложения НДФЛ.
Почему? Потому, что из двух вопросов второй поставлен не корректно, и не позволяет на него ответить.
Согласно главному закону Российской Федерации – Конституции РФ, каждый обязан платить законно установленные налоги.
Понятие каждый в Конституции РФ означает буквально – каждый. Понятие каждый распространяется и на население (на физических лиц), и на организации (на юридические лица).
Вторым принципиально важным термином основного закона РФ в отношении налогов является – законность установленных налогов. С 2000 года в Российской Федерации главным законом в области налогообложения является Налоговый кодекс (Закон Российской Федерации от 05.08.2000 года №117-ФЗ «Налоговый кодекс Российской Федерации»).
Таким образом, обязанность уплачивать налоги на территории РФ с 2000 года устанавливается исключительно Налоговым кодексом РФ. В отношении налогов, связанных с недвижимостью (продажа, владение), это означает, что только в Налоговом кодексе РФ установлено кто, когда, при каких обстоятельствах в каком размере и в каком порядке обязан уплатить налог. А так же, какая ответственность наступит, если налог не будет своевременно уплачен.
Учитывая эти пояснения «Срок давности по налогам физических лиц» не существует сам по себе, так и не существует он применительно к продаже квартиры.
Вместе с тем, с 2016 года в Налоговом кодексе РФ существует понятие минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом, который иногда сокращают до — Срок владения квартирой. Вот этот срок имеет существенное значение при налогообложении доходов от продажи недвижимого имущества. (статья 217, 217.1, 220 Налогового кодекса РФ).
Если физическое лицо продает квартиру, то есть НЕ осуществляет предпринимательскую деятельность, а продает принадлежащую ему квартиру, то в этом случае доход получает физическое лицо – продавец. Продавец квартиры должен уплатить налог с физических лиц с продажи квартиры по правилам главы 23 части 2 Налогового кодекса РФ.
В соответствии с главой 23 НК РФ в Российской Федерации доходы физических лиц облагаются налогом НДФЛ – налог на доходы физических лиц. Из самого названия следует, что налог взимается с полученного физическим лицом дохода. Но в кодексе не все так однозначно, и сумма налога НДФЛ будет зависеть от множества обстоятельств. Что бы не уплатить лишнего при исчислении НДФЛ в каждом конкретном случае нужно учитывать конкретные обстоятельства, которые позволяют уменьшить налог НДФЛ, но могут и значительно его увеличить.
Для налога НДФЛ имеет значение кто платит налог – налоговый резидент Российской Федерации или не налоговый резидент.
Почему? – Потому, что Налоговый кодекс РФ для налоговых резидентов РФ устанавливает значительные преимущества: налоговая ставка по НДФЛ для налоговых резидентов – 13%, для не резидентов – 30% (статья 224 НК РФ). Кроме того Налоговые резиденты РФ – физические лица при исчислении налога НДФЛ вправе применять налоговые вычеты, не резиденты – не имеют такого права (соответственно части 3 и 4 статьи 210 НК РФ).
Эти преимущества позволяют налоговым резидентам значительно уменьшить суммы налога НДФЛ при продаже квартиры, а при определенных обстоятельствах полностью быть освобожденным от уплаты налога. Именно налоговые вычеты приводят к существенному снижению налогов.
Продавая квартиру необходимо знать, что с 2016 года порядок исчисления налога НДФЛ при продаже недвижимости существенно изменился: Порядок исчисления налога НДФЛ при продаже квартиры купленной до 2016 года будет значительно отличаться от налога при продаже квартиры, купленной в 2016 году и позже.
Если квартира куплена до 2016 года, например в 2015, 2014 и т.д. то доход от ее продажи исчисляется по правилам статьи 220 НК РФ, в редакции, действовавшей до 2016 года. Это означает, что продажа такой квартиры, бывшей в собственности больше 3-х лет освобождается от налога НДФЛ.
Если квартира была в собственности менее 3-х лет, то продавец-налоговый резидент РФ может уменьшить суммы дохода от продажи квартиры на 1 000 000 руб.
При этом статья 217.1 НК РФ не применяется.
Так же важно, что при продаже таких квартир ее цена в договоре купли-продажи может быть определена продавцом и покупателем достаточно свободно.
Цена квартиры, купленной начиная с 2016 года, в договоре купли-продажи сравнивается с ее кадастровой стоимостью и для налогообложения дохода от продажи не может быть менее 70% кадастровой стоимости.
При исчислении налога НДФЛ с продажи квартиры купленной начиная с 2016 года нужно использовать правила статей 217 и 217.1 НК РФ. Продавец-налоговый резидент РФ может быть освобожден от уплаты налога НДФЛ, если проданная квартира находилась в собственности продавца более определенного в кодексе срока. Этот срок называют минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом, или Срок владения квартирой.
Срок владения квартирой в целях налогообложения НДФЛ не одинаков и зависит от оснований приобретений недвижимости:
– если квартира (недвижимость) получена продавцом в порядке наследования или дарения между членами семьи;
— если квартира получена в порядке приватизации;
— если квартира получена плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Это означает, что при продаже в 2016 году и позже квартиры находящейся в собственности продавца-налогового резидента РФ более 5 лет доход продавца будет освобожден от налога НДФЛ. Вместе с тем, если квартира оказалась в собственности продавца-налогового резидента РФ по наследству, или в порядке дарения от члена его семьи, то для освобождения от налога НДФЛ квартира в его собственности может находиться 3 года и более.
Эти правила относятся к квартирам, право собственности на которые зарегистрировали в 2016 году и позже. То есть собственность на квартиру получили в 2016 году или позже и затем эту квартиру продают.
Эти же правила относятся и для сделок с долями.
Как видно, налогообложение НДФЛ дохода от продажи квартир не совсем просто. В виду значительности цен квартир, и соответствующих им сумм налогов, например, для нерезидентов налога НДФЛ с продажи квартиры ценой 1 000 000 руб. составит 30% или 300 000 руб. При этом, на нерезидентов правила о налоговых вычетах не распространяются.
Про налоговых резидентов РФ читайте здесь.
03 января 2017 года
2016-2021© Адвокатский центр Гордон и Партнеры