Срок владения квартирой

03.01.2017
А. Гордон

Срок владения квартирой

Срок давности по налогам физических лиц при продаже квартиры

Налог с физических лиц с продажи квартиры

 

Налоговый адвокат 

Гордон Андрей Эдуардович

 

Если возник вопрос — срок владения квартирой или срок давности по налогам физических лиц при продаже квартиры, необходимо ясно представлять основные правила налогообложения НДФЛ.

Почему? Потому, что из двух вопросов второй поставлен не корректно, и не позволяет на него ответить.

Согласно главному закону Российской Федерации – Конституции РФ, каждый обязан платить законно установленные налоги.

Понятие каждый в Конституции РФ означает буквально – каждый. Понятие каждый распространяется и на население (на физических лиц), и на организации (на юридические лица).

Вторым принципиально важным термином основного закона РФ в отношении налогов является – законность установленных налогов. С 2000 года в Российской Федерации главным законом в области налогообложения является Налоговый кодекс (Закон Российской Федерации  от 05.08.2000 года №117-ФЗ «Налоговый кодекс Российской Федерации»).

Таким образом, обязанность уплачивать налоги на территории РФ с 2000 года устанавливается  исключительно Налоговым кодексом РФ. В отношении налогов, связанных с недвижимостью (продажа, владение), это означает, что только в Налоговом кодексе РФ установлено кто, когда, при каких обстоятельствах в каком размере и в каком порядке обязан уплатить налог. А так же, какая ответственность наступит, если налог не будет своевременно уплачен.

Учитывая эти пояснения «Срок давности по налогам физических лиц» не существует сам по себе, так и не существует он применительно к продаже квартиры.

Вместе с тем, с 2016 года в Налоговом кодексе РФ существует понятие минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом, который иногда сокращают до — Срок владения квартирой. Вот этот срок имеет существенное значение при налогообложении доходов от продажи недвижимого имущества. (статья 217, 217.1, 220 Налогового кодекса РФ).

Налог с физических лиц с продажи квартиры

Если физическое лицо продает квартиру, то есть НЕ осуществляет предпринимательскую деятельность, а продает принадлежащую ему квартиру, то  в этом случае доход получает физическое лицо – продавец. Продавец  квартиры должен уплатить налог с физических лиц с продажи квартиры по правилам главы 23 части 2 Налогового кодекса РФ.

В соответствии с главой 23 НК РФ  в Российской Федерации доходы физических лиц облагаются налогом НДФЛ – налог на доходы физических лиц. Из самого названия следует, что налог взимается с полученного физическим лицом дохода. Но в кодексе не все так однозначно, и сумма налога НДФЛ будет зависеть от множества обстоятельств. Что бы не уплатить лишнего при исчислении НДФЛ в каждом конкретном случае нужно учитывать конкретные обстоятельства, которые позволяют уменьшить налог НДФЛ, но могут и значительно его увеличить.

Какие обстоятельства имеют значение для НДФЛ

Для налога НДФЛ имеет значение кто платит налог – налоговый резидент Российской Федерации или не налоговый резидент.

Почему? – Потому, что Налоговый кодекс РФ для налоговых резидентов РФ устанавливает значительные преимущества: налоговая ставка по НДФЛ для налоговых резидентов – 13%, для не резидентов – 30% (статья 224 НК РФ). Кроме того Налоговые резиденты РФ – физические лица при исчислении налога НДФЛ вправе применять налоговые вычеты, не резиденты – не имеют такого права  (соответственно части 3 и 4 статьи 210 НК РФ).

Эти преимущества позволяют налоговым резидентам значительно уменьшить суммы налога НДФЛ при продаже квартиры, а при определенных обстоятельствах полностью быть освобожденным от уплаты налога. Именно налоговые вычеты приводят к существенному снижению налогов.

Продавая квартиру необходимо знать, что с 2016 года порядок  исчисления налога НДФЛ при продаже недвижимости существенно изменился:  Порядок исчисления налога НДФЛ при продаже квартиры купленной до 2016 года будет значительно отличаться от налога при продаже квартиры, купленной в 2016 году и позже.

Налог НДФЛ с продажи квартиры до 2016 года

Если квартира куплена до 2016 года, например в 2015, 2014 и т.д. то доход от ее продажи исчисляется по правилам статьи 220 НК РФ, в редакции, действовавшей  до 2016 года.  Это означает, что продажа такой квартиры, бывшей в собственности больше 3-х лет освобождается от налога НДФЛ.

Если квартира была в собственности менее 3-х лет, то продавец-налоговый резидент РФ может уменьшить суммы дохода от продажи квартиры на 1 000 000 руб.

При этом статья 217.1 НК РФ не применяется.

Так же важно, что при продаже таких квартир ее цена в договоре купли-продажи  может быть определена продавцом и покупателем достаточно свободно.

Цена квартиры, купленной начиная с 2016 года, в договоре купли-продажи сравнивается с ее кадастровой стоимостью и для налогообложения дохода от продажи не может быть менее 70% кадастровой стоимости.

Налог НДФЛ с продажи квартиры с 2016 года.

Срок владения квартирой

При исчислении налога НДФЛ с продажи квартиры купленной начиная с 2016 года нужно использовать правила статей 217 и 217.1 НК РФ. Продавец-налоговый резидент РФ  может быть освобожден от уплаты налога НДФЛ, если проданная квартира находилась в собственности продавца более определенного в кодексе срока. Этот срок называют минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом, или Срок владения квартирой.

Срок владения квартирой в целях налогообложения НДФЛ не одинаков и зависит от оснований  приобретений недвижимости:

  • Срок составляет 3 года:

– если квартира (недвижимость) получена продавцом в порядке наследования или дарения между членами  семьи;

—  если квартира получена в порядке приватизации;

— если квартира получена плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

  • Срок составляет 5 лет – во всех остальных случаях.

Это означает, что при продаже в 2016 году и позже квартиры находящейся в собственности продавца-налогового резидента РФ более 5 лет  доход продавца будет освобожден от налога НДФЛ. Вместе с тем, если квартира оказалась в собственности продавца-налогового резидента РФ по наследству, или в порядке дарения от члена его семьи, то для освобождения от налога НДФЛ квартира в его собственности может находиться 3 года и более.

Эти правила относятся к квартирам, право собственности на которые зарегистрировали в 2016 году и позже. То есть собственность на квартиру получили  в 2016 году или позже и затем эту квартиру продают.

Эти же правила относятся и для сделок с долями.

 

Как видно, налогообложение НДФЛ дохода от продажи квартир не совсем просто. В виду значительности цен квартир, и соответствующих им сумм налогов, например, для нерезидентов налога НДФЛ с продажи квартиры ценой 1 000 000 руб. составит 30% или 300 000 руб. При этом, на нерезидентов правила о налоговых вычетах не распространяются.

 

Про налоговых резидентов РФ читайте здесь.

 

03 января 2017 года

 

Налоговый адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Покупка доли, продажа доли квартиры

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть