Суд по доле в квартире

28.02.2017
А. Гордон

Суд по доле в квартире

Принудительный выкуп доли в квартире

Значительная доля

Компенсация за долю квартиры

Прецедентное решение Верховного суда РФ 2016 года

В каких случаях  вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская Палата Московской области

Доля квартиры

Суд по доле в квартире

Споры о пользовании долями в квартире не является изобретением новой России, споры происходили и раньше. Суд по доле в квартире — можно назвать лучшим выходом из спорной ситуации. Многие помнят фильм Аркадия Райкина о коммунальной квартире, в которой соседи притесняли интеллигентную учительницу и создавали ей невыносимые условия повседневной жизни в коммунальной квартире. Методы воздействия на хамов-соседей, которые блистательно продемонстрировал персонаж Аркадия Райкина для восстановления справедливости, сегодня широко используют в прямо противоположном направлении – для выживания законных собственников.

Показанные в фильме методы сейчас применяют и захватчики (рейдеры) квартир и рядовые совладельцы  квартир. Цели таких действий одинаковые — склонить других собственников долей квартиры продать свои доли по заниженной цене или выкупить у захватчиков долю квартиры по завышенной.

Подобные споры не исключения для любой недвижимости — и для дешевых хрущевок и для домов на Рублевском шоссе. Достоянием СМИ стал конфликт по поводу квартиры на проспекте Мира в семье Шукшиных.

Ситуация сложилась не сейчас, а является очевидным недостатком правового регулирования общей собственности в жилищной сфере.

Причем, жители коммунальных квартир, можно сказать, находятся в привилегированном положении – за ними изначально закреплено конкретное отдельное изолированное жилое помещение.

Сейчас доля коммунальных квартир неукоснительно сокращается, и значительно возрастает количество квартир, домов, земельных участков, находящихся в долевой собственности. Для нежилой недвижимости — долевая собственность так же не уникальна.

Долевая собственность на квартиры, загородные дома, и иное недвижимое имущество возникает  при разных обстоятельствах в момент ее приобретения. Например, приобретение квартиры или иной недвижимости супругами в браке, или «строительство» супругами квартиры по ДДУ или участия в Жилищном кооперативе.

Другая причина возникновения долей на квартиры, загородные дома, здания и сооружения – это безвозмездные сделки — наследование и приватизация. При наличии нескольких проживающих в квартире, или нескольких наследников, у них возникает долевая собственность на недвижимость. Особенно сложные ситуации возникают, когда вдруг появляется наследник обязательной доли в наследстве.

При этом собственность на долю квартиры, не означает, что собственнику принадлежит конкретная комната.  Это особенно обостряет ситуацию, когда у квартиры проходные комнаты (смежно-изолированные), и не возможно каждому из собственников долей выделить изолированное жилое помещение, и еще сложнее, что бы размер комнаты соответствовал размеру доли в праве собственности.

Планировки российских квартир, в большинстве своем, не позволяют разделить квартиру.

Да и законодательство Российской Федерации  не способствует справедливому разрешению подобных ситуаций.

Решения судов так же не способствуют быстрому, эффективному и справедливому разрешению споров между собственниками долей.

Для случаев, когда не возможно каждому из собственников долей квартиры предоставить изолированную комнату, видится наилучшим – передача всей квартиры одному из собственников с выплатой другому собственнику соответствующей компенсации, что бы он смог решить свой жилищный вопрос. Благо, сейчас ипотека и широкий рынок вторичного жилья и новостроек позволяют решать эти вопросы.

Но, как правило, ни кто из сособственников, или один из них, не желает «договариваться», «выкручивает другим руки» и всячески препятствует разрешению ситуации. Сейчас мы не говорим об умышленных действиях рейдеров или вымогателей.

Хотя, возможно принять изменения законодательства, которые приведут к утрате рейдерами интереса к такому бизнесу.

Компенсация за долю квартиры

В августе 2016 года Верховный суд РФ принял решение по спору между собственниками долей  квартиры о «принудительном» выкупе одним собственником доли  другого. (Текст решения приложен в конце статьи)

В прессе это решение объявлено прецедентным,  и предполагающим  новый взгляд Верховного Суда РФ на разрешение споров между совладельцами квартир и на защиту прав участников долевой собственности.

По мнению многих комментаторов, это решение Верховного Суда существенно упростит судебное разрешение споров между сособственниками.

Суть дела:

Ситуация стандартная: Квартира доля суд. В браке приобретена квартира. После развода и раздела имущества, бывший супруг продает свою долю третьему лицу (супруга от покупки этой доли отказалась). Получаем: бывшей супруге принадлежит доля квартиры размером 2/3, новому собственнику -1/3.

Через несколько лет собственница 2/3 долей квартиры обращается в суд с иском ко второму собственнику: 1) о признании доли в праве общей долевой собственности на квартиру незначительной, 2) прекращении права собственности ответчика на данную долю, 3) возложении на истца обязанности по выплате ответчику денежной компенсации за принадлежащую ему долю.

Суды первой и апелляционной инстанций отказались удовлетворять исковые требования.

В частности, отказывая в иске суд апелляционной инстанции сослался на  правила статьи 252 Гражданского кодекса РФ, согласно которым  принудительная выплата компенсации за долю в праве собственности остальными собственниками вместо выдела этой доли в натуре допускается с согласия собственника выделяемой доли. Руководствуясь правилами указанной статьи, суд в судебном заседании установил:

  • волеизъявление со стороны ответчика (собственника доли 1/3) на получение компенсации отсутствует, истица доказательств наличия такого согласия суду не предоставила.
  • принадлежащая ответчику доля в праве собственности на квартиру не является малозначительной,
  • истец препятствует ответчику в пользовании квартирой,
  • отсутствие интереса ответчика в пользовании общим имуществом опровергнуто в судебном заседании, поскольку принадлежащие Алексееву М.Г. предметы обихода находятся в квартире.

Собственница 2/3 долей квартиры была вынуждена обратиться в Верховный Суд.

Кассационная коллегия Верховного Суда РФ согласилась с правильностью применения  к спорным отношениям правил статьи 252 Гражданского кодекса РФ. Вместе с тем, Верховный Суд указал на неправильное применение нижестоящими судами этой нормы права при рассмотрении дела.

Верховный Суд еще раз обратил внимание и с акцентировал на исключительном праве участников долевой собственности путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между  собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения  такого соглашения — обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

Истец Алексеенкова М.В., как участник долевой собственности на квартиру, обратилась с иском к сособственнику Алексееву М.Г.,  подтвердив возможность и намерение выкупить у ответчика его незначительную долю в праве собственности на квартиру.

По мнению Верховного суда закрепленная в пункте 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, является исключительным случаем для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

По этому, применение принудительной выплаты участнику долевой собственности компенсации  законодатель  допустил  только при конкретных  обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав.

Это нижестоящими судами не учтено, в связи с чем выводы судебных инстанций о невозможности применения при рассмотрении данного дела положений статьи 252 Гражданского кодекса РФ являются ошибочными.

Рассматривая дело, высшая судебная инстанция сделала следующее толкование части  4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ:

Поскольку отсутствие волеизъявления ответчика на выдел своей доли из общего имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, постольку действие пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности.

При этом, Отсутствие между сторонами соглашения о стоимости выкупаемой доли не может быть принято во внимание, поскольку в случае спора о стоимости доли она определяется судом.

С акцентировав внимание судов на исключительном характере принудительной выплаты участнику долевой собственности, Верховный Суд  указал на обязанность судов устанавливать наличие обстоятельств, с которыми законодатель с статье 252 Гражданского кодекса РФ  допустил применение этой принудительной выплаты:

когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Пользование общей долевой собственностью

По мнению Верховного Суда при установлении указанных с пункте 4 статьи 252 Гражданского Кодекса РФ обстоятельств суды нарушили закон.

Со ссылкой на пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6 и Высшего Арбитражного Суда РФ №8 от 01.07.1996г. высшая судебная инстанция России указала:  при решении вопроса о наличии у ответчика существенного интереса в использовании общего имущества, правовая оценка нуждаемости ответчика Алексеева М.Г. в использовании такого имущества, не дана.

Судом не учтено, что спор заявлен в отношении жилого помещения, предназначенного для проживания граждан, в связи с чем формальное нахождение имущества ответчика в комнате, не используемой для проживания, не может служить безусловным доказательством нуждаемости Алексеева М.Г. в использовании жилого помещения по его целевому назначению.

Вместе с тем, при разрешении вопроса о наличии у ответчика существенного интереса в использовании данного недвижимого имущества, в нарушение требований статей 67, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не получили оценки суда доводы Алексеенковой М.В., связанные с приобретением Алексеевым М.Г. находящегося в споре имущества, о наличии у ответчика другого жилого помещения используемого им для постоянного проживания, при отсутствии возможности достижения соглашения с истцом о порядке пользования общим имуществом квартиры , о не осуществлении Алексеевым М.Г. обязанностей собственника по содержанию недвижимого имущества, в том числе участия в оплате коммунальных расходов, о использовании ответчиком жилого помещения не для проживания, а для хранения имущества, а также доводы ответчика о использовании данного имущества в целях извлечения прибыли.

Верховный Суд показал тренд на разрешение гражданских дел с учетом оценки добросовестности действий участников гражданских отношений.

При рассмотрении спора настоящего дела, по мнению высшей судебной инстанции, суды должны исходить из правил пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса РФ, согласно которым  при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ).

Оценку добросовестности поведения сторон, следует давать с учетом разъяснений, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»:

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

 Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном  поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суду надлежало дать оценку соответствия отказа ответчика от выплаты ему денежной компенсации в счет стоимости принадлежащей ему доли в общем имуществе требованиям добросовестности, что выполнено не было, и судом апелляционной инстанции оставлено без внимания.

 

ВЫВОДЫ

Точка в деле о принудительном выкупе доли квартиры в Петербурге еще не поставлена.  Верховный Суд  апелляционное определение суда апелляционной инстанций отменил, и направил дело на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам городского суда Санкт-Петербурга.

Что революционно новое сообщил всем собственникам высший российский суд, рассмотрев это дело?

  • В условиях отсутствия изменений правового регулирования долевой собственности, высшая судебная инстанция предлагает судам при рассмотрении гражданских дел шире применять общие основополагающие принципы гражданского законодательства.

Руководствуясь общим принципом гражданского процесса о всестороннем исследовании всех обстоятельств дела  и принятии решения по совокупности исследованных судом доказательств, со стороны Верховного Суда звучит рекомендация принимать во внимание добросовестность участников гражданского оборота,  которые изложены в пункте 1 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015г. и статьях 10, 157, 166 Гражданского кодекса РФ

При этом Верховный ссылаясь на пункт 1 Постановления Пленума процитировал только часть этого пункта, что не ограничивает суды в применении второй части этого постановления – возможность применения установленных гражданским кодексом «санкций» за недобросовестное поведение в гражданском обороте:

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Изложенная позиция Верховного Суда РФ участникам  долевой собственности на квартиры позволяет сделать выводы:

  • Каждый участник долевой собственности должен пользоваться своими правами и исполнять обязанности добросовестно.
  • При разрешении гражданских дел по спорам о долевой собственности суды должны принимать во внимание и давать оценку добросовестности действий сторон.
  • Недобросовестное поведение участника долевой собственности может являться основанием для отказа в судебной защите его прав, а так же суд вправе принять меры к защите интересов добросовестной стороны и третьих лиц.

При этом список возможных решений суда для защиты прав от недобросовестного поведения не исчерпывающий, и определяется конкретной нормой закона.

В остальном,  позиция Верховного суда в отношении споров о принудительном выкупе доли квартиры не изменилась и основана на применении положений статьи 252 Гражданского кодекса РФ и совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6 и Высшего Арбитражного Суда РФ №8 от 01.07.1996г.

Решение о принудительном выкупе у участника принадлежащей ему доли в долевой собственности возможна, но рассматривается как исключительный способ восстановления нарушенного права других собственников долевой собственности на квартиру.

Решение суда о принудительной выплате компенсации собственнику доли с одновременным прекращением его права собственности на эту долю прямо предусмотрено законом и является правом суда.

Такое решение суда  будет обоснованно, если в судебном заседании будет установлены соответствующие обстоятельства, установленные законом:

  • Незначительность доли собственника в общем имуществе на квартиру;
  • Отсутствие интереса собственника доли в ее использовании по целевому назначению, при установлении которого суд устанавливает нуждаемость этого собственника в использовании по назначению именно этого жилого помещения, принимая во внимание наличие у этого собственника иного жилого помещения и иных конкретных обстоятельств.

 

В каких случаях  вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру

С нового 2017 года значительно изменился порядок государственной регистрации прав на недвижимость (квартиры, дома, участки и т.д.). О случаях в которых вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру и другую недвижимость, читайте здесь.

 

По состоянию на 21 октября 2016 года

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!