Уступка ипотеки

09.01.2017
А. Гордон

Уступка ипотеки

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

Уступка ипотеки – это разговорное выражение, профессиональный  сленг риелторов и юристов по недвижимости. Уступка ипотеки означает куплю-продажу квартиры в новостройке, оформленную по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) с привлечением ипотечного кредита. Иногда уступкой ипотеки называют куплю-продажу вторичной квартиры так же купленную с привлечением ипотечного кредита.

Правильно считать уступкой именно перепродажу дольщиком новостройки на этапе строительства. Пока дом строится, квартиры не существует, и  дольщик-продавец продать ничего не может. Но закон «Об участии в долевом строительстве жилья» допускает замену дольщика в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) через заключение договора уступки прав требования (статья 11 закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве жилья»).  По договору уступки прав первоначальный дольщик продает новому дольщику свои права требования к застройщику передать оконченную строительством квартиру в новостройке. При этом сам существующий договор ДДУ не меняется, и в этом договоре новый дольщик встает на место первоначального дольщика. Это обусловлено длительным характером действия договора ДДУ.

В отличие от договора ДДУ договор купли-продажи квартиры исполняется в короткое время и требует от покупателя уплатить покупную цену, а от продавца – передать квартиру. По ДДУ застройщик должен построить дом, ввести его в эксплуатацию и только затем передать квартиру дольщику.

Наличие ипотеки по договору ДДУ означает, что первоначальный дольщик для оплаты квартиры по договору ДДУ получил ипотечный кредит, который оформлен кредитным договором а возврат кредита и процентов обеспечен  договором ипотеки (залога) квартиры.

Таким образом, уступка ипотеки означает замену первоначального  дольщика на нового дольщика в нескольких договорах – 1) в договоре ДДУ,  2) в кредитном договоре, и 3) в договоре ипотеки (залога).

Причем, в каждом из договоров  произвести замену дольщиков не просто.

Все эти договоры взаимосвязаны, и руководящую роль играет кредитный договор.  Как было сказано выше, дольщик обеспечивает перед банком возврат кредита залогом договора ДДУ. И согласно статьи 37 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» продажа предмета залога, в данном случае это ДДУ,  возможна только с согласия держателя залога – банка.

Одновременно действует второе ограничение: По правилам Гражданского кодекса РФ замена должника в договоре  (перевод долга)  возможна только с согласия кредитора.  После получения кредита дольщик по ДДУ становится должником банка по кредитному договору.  И перемена дольщика в кредитном договоре возможна так же только с согласия кредитора – банка.

Таким образом, для совершения уступки по ДДУ с ипотекой первоначальный дольщик должен или убрать препятствия – погасить долг по кредиту и снять залог (ипотеку), или получать согласие банка на уступку и на перевод долга по кредиту на нового дольщика.

Возможен и третий вариант: За счет денег покупателя-нового дольщика гасится кредит, снимается залог (ипотека), и затем делается уступка.

Последний вариант высокорискован для покупателя, и потому покупатели его применяют неохотно. Только если на квартиру значительный дисконт.

Обычно используют вариант 2 – с согласия банка уступка  прав по ДДУ и перевод  долга по кредиту на нового дольщика. При этом, банк требует предварительного одобрения нового дольщика в качестве заемщика.

Оформление уступки по ДДУ

Получив согласие банка на уступку прав по договору ДДУ  готовится договор об уступке прав или соглашение. На чем можно споткнуться? Главных правил четыре:

  1. Договор уступки прав по ДДУ должен в точности соответствовать основному договору ДДУ.
  2. Договор уступки возможно заключить только после полной оплаты дольщиком цены квартиры по ДДУ.
  3. Договор уступки по ДДУ должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП).
  4. В договоре уступки должна быть согласована стоимость уступаемых прав.

Договор уступки прав по ДДУ составляется в трех экземплярах — по одному для сторон и один для Росреестра.

О государственной регистрации договора устпки на него ставится штамп с указанием даты и номера записи о государственной регистрации договора в ЕГРП.

При использовании ипотеки на договор ставится отдельный штамп о регистрации обременения — «ипотека» с указанием реквидитов записи регистрации.

Уступка ипотеки на вторичном рынке

Покупка вторичной квартиры, которая находится в залоге у банка, принципиально  отличается от уступки по ДДУ. Вторичная квартира уже существует  как недвижимость и является собственностью продавца. По этому, продавец может  только заключить договор купли-продажи квартиры, никакая уступка здесь не возможна.

Вместе с тем, как и для ДДУ по правилам статьи 37 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», продажа заложенного имущества возможна только с согласия залогодержателя – банка кредитора.

С переводом долга по кредиту – аналогично кредиту по ДДУ — с согласия банка-кредитора. Смена собственника квартиры не меняет сохранения  залога в пользу банка (статья 38 закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

 

При изложенных обстоятельствах и уступка по ДДУ, и купля-продажа вторичной квартиры, приобретенных по ипотечным кредитам требуют предварительного согласия банка-кредитора  на совершение этих сделок.

В отсутствие согласия банка существует один выход продать квартиру по ДДУ и вторичную квартиру – выплатить оставшуюся часть кредита (погасит кредит), снять ипотеку, и продавать объекты свободные от обременений.

При этом  покупатель может на эти объекты оформить новый ипотечный кредит.

Можно ли защитить свои права в суде, если банк отказывает в продаже квартиры или в уступке  прав по ДДУ,  зависит от условий кредитного договора. Как правило, кредитные договоры для таких случаев содержат запрет. И обращения заемщика с такой просьбой банк расценивает как основание для досрочного возврата кредита.

09 января 2016 года.

 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович