Уступка по ДДУ

28.05.2017
А. Гордон

Уступка по ДДУ

Почему не стоит покупать квартиру по ДДУ самостоятельно

Юридическое сопровождение при покупке по ДДУ

Юрист на сделке покупки новостройки

 

Адвокат по недвижимости Гордон А.Э.

 

Что делать, если нужно купить квартиру по ДДУ?

Получить консультацию адвоката по недвижимости.

Это более эффективно, чем самостоятельные поиски в интернете. Кроме того, всех возможных ситуаций, особенностей и подводных камней покупки по переуступке не напишешь.

 

Покупка новостроек в настоящее время совершается преимущественно по договору участия в долевом строительстве (договор ДДУ). В зависимости от стадии строительства дома и выбранной застройщиком юридической схемы дольщики заключают непосредственно договор ДДУ с застройщиком, или заключается уступка по ДДУ.

В последнем случае в уже существующем договоре ДДУ новый дольщик вступает в договор на место первоначального дольщика, при этом сам договор ДДУ остается неизменным. Процедура называется уступкой прав по договору.

Почему-то считается, что при покупке новостроек никаких сложностей нет, все понятно. А по тому юридическое сопровождение покупки по ДДУ не нужно. Тем более, если оформлением занимается застройщик или нанятая им риелторская фирма.

Абсолютно аналогичное заблуждение присутствует, если покупают квартиру на вторичном рынке, и в истории этой квартиры есть только первые документы — ДДУ, или ДДУ и уступка по ДДУ. Ну какие тут сложности?

Вот вам пример из совсем недавней практики, как были расторгнуты последующие договоры, после нарушений при заключении уступки по ДДУ.

А все началось со спора супругов о разделе супружеского имущества.

 

Обстоятельства дела ( Мосгорсуд гражданское дело № 33-17271, апелляционное определение от 04 мая 2017г.):  

Собственники новой квартиры супруги М — А получили иск от человека, которого они не знали, никаких дел с ним не имели. Х. обратилась в суд с иском к М.К.О., М-А о признании сделки недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности на ½ доли в праве собственности на квартиру.

Исковые требования мотивированы тем, что во время брака между Х и А супругами заключен договор ДДУ на строительство квартиры. Договор был оплачен А. Через некоторое время брак расторгнут по совместному заявлению супругов, соглашение о добровольном разделе совместно нажитого имущества между супругами не достигнуто, брачный договор не заключался.

В ходе рассмотрения иска выяснилось, что вскоре после расторжения брака А. уступил право требования по договору ДДУ супругу М-А по договору уступки прав. Далее квартира была отчуждена сначала в пользу М., а затем по договору дарения 1/2 доля квартиры отчуждена в пользу М.К.О.

Иск Х. был мотивирован тем, что бывший супруг А. права на квартиру по договору уступки оформил не получив на это согласие своей бывшей супруги Х.

Истец просил суд 1) признать недействительным договор дарения, заключенный между М.К.О. и его супругой в части дарения ½ доли в праве собственности на квартиру, 2) истребовать у М.К.О. из чужого незаконного владения ½ доли в праве собственности на указанную квартиру, 3) признать за истцом Х. право собственности на ½ доли в праве собственности на спорную квартиру.

 

Как решил суд:

Суд иск удовлетворил!

Решением Тимирязевского районного суда г. Москвы признан недействительным договор уступки прав требований по договору ДДУ, заключенный между А. и АТ.Г. и ООО «***». За Х. и А. признано право требования в размере по ½ доле к ООО «***» по договору от *** года.

Оценив собранные доказательства в их совокупности, руководствуясь положениями ст.ст. 153, 166, 167, 301, 302 ГК РФ, суд пришел к выводу об удовлетворении требований о признании недействительным договора дарения, заключенного между М.О.А. и М.К.О., в части дарения ½ доли спорной квартиры; истребовании из владения М.К.О. ½ доли квартиры, признании за Х. права собственности на ½ долю спорной квартиры. Суд установил, что при совершении указанных сделок допущено нарушение права Х. по договору, поскольку нотариально удостоверенного согласия на совершение вышеуказанных сделок в соответствии с п. 3 ст. 53 СК РФ она не давала.

В результате признания недействительной самой первоначальной сделки с правами на квартиру, сделка проведена когда квартиры еще не существовало, признана недействительной сделка дарения доли квартиры, совершенная после окончания строительства дома и после регистрации права собственности на квартиру — дарение доли квартиры.

 

Юридическое сопровождение покупки квартиры по переуступке

Юридическое сопровождение покупки новостроек направлено на выявление возможных рисков утраты (ограничения) прав собственности покупателя на приобретенную новостройку. При проведении проверки проводится поиск нарушений закона при совершении предудущих сделок, и при совершении текущей сделки.

В рассмотренном деле покупатели квартиры по переуступке по видимому не будучи сами юристами и не обратившись за помощью к юристу, или к адвокату по недвижимости, доверились застройщику. Сделка уступки по ДДУ отличается от просто купли продажи недвижимости. Требует оформления нескольких документов, в том числе согласия застройщика на уступку. Вместе с тем, необходимо соблюдать требования Семейного кодекса о супружеском имуществе и правила его раздела, что в данном случае выполнено не было.

Все эти моменты доступны для проверки при совершении сделки, и не требуют поиска в архивах. Обязанность предоставить соответствующие документы лежит на первоначальном дольщике.

Задача хорошего юриста по недвижимости — знать положения закона, правильно оценить ситуацию и применить правильный закон правильно.

Адвокат на сделке с недвижимостью в первую очередь начинает задавать вопросы о семейном положении участников сделки, и начинает планировать сделку с учетом необходимости получить соответствующие документы, например, согласие супруга на сделку.

Сделка уступки прав по ДДУ аналогична самому договору ДДУ в части обязательности ее государственной регистрации. Это значит, что в отличие от договора купли продажи договор ДДУ и договор уступки прав по ДДУ  требуют обязательной гос регистрации, и вступают в силу после такой регистрации.  Суть гос регистрации договора ДДУ — внесение о нем сведений в Единый гос реестр недвижимости (ЕГРН). Аналогично, в отношении договора уступки по ДДУ. В обоих случаях при гос регистрации проводится юридическая экспертиза, и при выявлении пороков, неполноты предъявленных документов гос регистрации приостанавливается, а затем, может последовать отказ в гос регистрации.

По каким-то причинам в данном случае приостановки не было. Возможно, потому, что еще до уступки первоначальный дольщик расторг брак.

А возможно, это была мошенническая схема. Поскольку признан недействительным последующий договор — дарение.

 

28 мая 2017 года

Москва

 

Адвокат по недвижимости

Гордон А.Э,