Выезд юриста на сделку

advocat
22.04.2018
А. Гордон

Читать подробнее об услуге «Юрист на сделке с недвижимостью» здесь.

 

Поводом для написания публикации послужили два эпизода при покупках квартир в Москве. Попасть в аналогичные ситуации может каждый покупатель.

Выезд юриста на сделку — надежность покупки недвижимости

Выезд юриста на сделку с недвижимостью — один из наиболее бюджетных для покупателей способов безопасно купить недвижимость.

Выезд юриста на сделку — это юридическая услуга, по которой опытный юрист специализирующийся на сделках с недвижимостью выезжает совместно с клиентом непосредственно на место заключения договора купли-продажи в банк, к застройщику  или к нотариусу ДДУ,  и помогает клиенту правильно провести заключение договора. Юрист осматривает документы участников сделки, документы на недвижимость, знакомится со схемой сделки и с текстом договора.

Лучший вариант, если об условиях сделки юристу сообщить заблаговременно, тогда юрист подготовит договор и другие документы для сделки и согласует текст договора с продавцом, с застройщиком и банком.

При обнаружении обстоятельств, способных оказать негативные для клиента последствия, например, сомнения в подлинности документов, опечатки, несоответствия закону или противоречия между документами, и т.д. юрист на сделке сообщает об этом клиенту, что бы клиент принял решение о целесообразности продолжения заключения сделки.

Поскольку в сделке с недвижимостью всегда больше рискует покупатель — он рискует остаться и без квартиры и без денег, заказать услугу «Выезд юриста на сделку» желают покупатели.

Сопровождаем сделки, кому нужен юрист по сделкам с недвижимостью.
Звоните, пишите: Адвокатский Центр «Гордон и Партнеры»:

Ситуация 1) Выезд юриста на сделку по покупке квартиры — вторички.

Очередной клиент по услуге «выезд юриста на сделку +», — покупка «вторичной» квартиры в Москве с проверкой.
Для покупателя не стоит вопрос: «Зачем нужен выезд юриста на сделку с недвижимостью?»

Все начинается, как всегда, с переговоров с клиентом-покупателем. Ознакомление с материалом по квартире, выезд на аванс.

Продавца представляет Агентство недвижимости. Знакомимся. Изучаем документы (документы в подлинниках).
Все предельно прозрачно — квартира на юго-западе Москвы, первые руки.
Документы — договор мены с г.Москвой. Выясняем цель продажи квартиры — Семья отселяет выросшего ребенка в меньшую квартиру и получает доплату.
Не стандартно одно, квартира — личная собственность мужа. Ситуация объясняется просто — другая квартира была его добрачным имуществом.
Паспорт, свидетельство о браке, договор мены — все «бьется».

Продавцы — люди среднего возраста, ему — около 50, ей меньше. Паспорта, место рождения, жительства — Москва, регистрация. Все ровно.
Покупатель подписывает договор об авансе, вносим аванс.

Готовимся к сделке: Заказываем выписки, запрашиваем и получаем у продавца дополнительные документы, сопоставляем — никаких расхождений, все соответствует.

В назначенный день приезжаем на сделку. С самого начала все идет четко, в конструктивном, рабочем порядке. И тут мы с покупателем обращаем внимание на немного странную артикуляцию продавца. Одна сторона лица, как буд-то чуть скошена. Инсульт?

Задаем несколько вопросов, выясняется, действительно, продавец перенес инсульт около года назад. Внешних последствий практически не осталось. Принимает назначенные препараты. Инвалидность не оформлял, часть денег от продажи пойдет на дальнейшую реабилитацию.

Все, стоп, приехали. Дальше сделку проводить без подготовки нельзя. Хорошо, деньги не заложили в ячейку.

Разъясняем ситуацию покупателю: последствия инсульта — нарушения деятельности мозга, то есть нарушение функций органа, непосредственно влияющего на дееспособность человека, на его способность осознавать свои действия и руководить ими. Нарушение деятельности мозга позволяет весьма эффективно оспаривать в суде сделки, совершенными лицами после инсульта. Такие ситуации прямо предусмотрены в Гражданском кодексе РФ, как основания для признания сделок не действительными.
Юрист по недвижимости не раз по этому основанию оспаривал сделки купли-продажи недвижимости, или напротив, защищать такие сделки.

Что делать? Привлекать специалиста и устанавливать адекватность продавца на сделке, или отказываться от сделки и возвращать аванс. С возвратом сложностей быть не должно, на этот случай в договоре об авансе мы предусмотрели соответствующие условия. А продавец о своей болезни умолчал…
Специально или нет, пойдет он или его родственники в суд?

Теперь решение за покупателем. С учетом истории квартиры и «учитывая личность продавца и членов семьи», покупатель, посоветовавшись с супругой, решил покупать.

Сделку перенесли, вызвали на сделку специалиста «по мозгам». Пришлось ехать с продавцом за дополнительными документами. Саму сделку решили проводить у нотариуса.
Внесли дополнения в договор. В общем «обложились доказательствами».

Так сделка из простой письменной плавно перетекла в нотариальную форму, с участием соответствующего специалиста.
Далее — технические моменты по совершению нотариальной сделки. Затем, регистрация прав, расчеты и завершение сделки.

Снова, все в рабочем порядке.

Недавно созванивались с покупателем, пока все нормально. Квартирой довольны.

Теперь вы сами видите, для чего нужен выезд юриста на сделку.

Ситуация 2) Выезд юриста на сделку к застройщику — юрист для покупки новостройки

Считается, что покупка новостроек по ДДУ более безопасный способ покупки недвижимости, чем покупка на вторичном рынке, и помощь юриста здесь не нужна. Особенно если покупатель внимательно изучил интернет, а тем более, если получил очную консультацию.
Наш опыт показывает обратное.

На консультацию обратилась покупательница квартиры — новостройки по ДДУ, с вопросом, как правильно заключить договор долевого участия.

Через месяц она обратилась повторно, уже за услугой «Выезд юриста на сделку», и просила предоставить юриста , для совместного посещения застройщика для подписания ДДУ. За это время она успела подписать преддоговор и внести аванс за одну из квартир в жилом комплексе на западе Москвы.

Как оказалось, выезд юриста на сделку к застройщику оказался весьма полезным, хотя предоставленный по почте для ознакомления договор и не вызывал вопросов, например, оплата по ДДУ предполагалась только после его гос регистрации.
Вопросы у юриста по сделкам появились, когда застройщик предоставил полный текст договора ДДУ. При проверке соответствия Предварительного договора и договора ДДУ обнаружилось иное наименование застройщика, причем, «невооруженным» опытом и юридическими знаниями глазом это несоответствие можно было не заметить. В Преддоговоре застройщик был «ЗАО», а в ДДУ — «ООО». Ошибки в этом не было, поскольку были разными и реквизиты ИНН, и КПП, и ОГРН. Совпадал только адрес.

Стали смотреть Преддоговор и документы на оплату — увидели, что приходный кассовый ордер был оформлен вообще на третью организацию. Разумного объяснения этой трансформации менеджер застройщика дать не смог и вызвал юриста. Юрист попытался объяснить несоответствия опечатками менеджеров при оформлении преддоговора и приходных кассовых ордеров. Объяснения нас не удовлетворили, тем более, что по преддоговору покупательница внесла в кассу около 1 500 000 руб., что странно, поскольку такие суммы обычно перечисляются на счет застройщика.

Так же вызвало вопросы и удивление предложение юриста приехать в следующий раз, и упорное уклонение менеджера переоформить приходник по преддоговору на «правильные» реквизиты застройщика.

Как обычно, руководство застройщика отсутствовало вместе с печатями и подлинниками учредительных документов, а дверь бухгалтерии захлопнулась перед нашим носом.
Сдвинуть ситуацию с места помогло обращение в полицию по телефону 02.

Приехавший наряд способствовал быстрому обнаружению полномочных представителей застройщика, документов покупателя и открытию бухгалтерии.
Дальнейшая информация «из первых рук» не обрадовала покупательницу: оказывается у данного застройщика имелся ряд недовольных дольщиков. Недовольство было подтверждено решениями судов о взыскании неустоек. В результате застройщик использовал юридические схемы для уклонения от взыскания, и направлял средств по ДДУ мимо своего расчетного счета.
При изложенных обстоятельствах желание покупать квартиру у этого застройщика у покупательницы пропало.

Встал новый вопрос — нужно возвращать деньги уплаченные по преддоговору. Вот теперь, для ситуации с инкассо на счете застройщика, уплата по преддоговору на иную организацию, развернуло ситуацию в пользу покупательницы, правда выяснилось, что на счете денег нет. Но к удивлению, деньги все таки вернули, правда ждать пришлось почти месяц.

Хотя покупка квартиры по ДДУ и не состоялась, выезд юриста на сделку к застройщику и присутствие юрист оказались весьма кстати, и очень эффективными для покупательницы: оперативно была прояснена ситуация и со строительством, и с застройщиком, и проверены документы, и достаточно оперативно возвращены деньги.

Квартиру эта покупательница все-таки купила, но уже вторичку.

 

Заказать услугу «Юрист на сделке с недвижимостью» можно здесь.

 

Москва

22.04.2018г.

Адвокат по недвижимости Гордон А.Э.