Эскроу счета что это простыми словами

IMG_20210411_112532
20.12.2020
А. Гордон

  • Эскроу счета застройщика

  • Условия эскроу счета

  • Банковские счета эскроу

  • Уступка ДДУ и счета эскроу

Новое жилье в России строится по правилам закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» (№ 214-фз). Закон регулирует порядок уплаты дольщиками (покупателями квартир) денег застройщику по договору долевого участия.

С 2016 года закон РФ «О долевом строительстве …» №214-ФЗ изменен, теперь дольщики уплачивают деньги не застройщику, а специальные банковские счета — «Эскроу счета». То есть, с 2016г. изменен порядок финансирования строительства жилья: в ходе строительства застройщик не имеет доступа к денежным средствам дольщиков, а ведут строительство за счет кредитов, выданных банками. Таким образом, с 2016г. фактический контроль за законностью использования денежных средств застройщиком возложен на банки. А дольщики теперь дополнительно оплачивают услуги банков и кредиты.

Если ранее (до изменений 2016г. в 214-ФЗ) расходование средств дольщиков полностью зависело от добросовестности застройщика, поскольку дольщик оплачивал деньги за квартиру на банковский расчетный счет застройщика, то в настоящее время ситуация полностью изменена. Прежде всего — теперь дольщик платит деньги банку, а не застройщику, а застройщик на строительство получает кредит у банка!

h2>Банковские счета эскроу

Банковские эскроу счета по 214 ФЗ — это специальные банковские счета, которые в соответствии с законом 214-ФЗ обязательно открывает каждый дольщик — участник долевого строительства. Согласно статье 15.5 закона эскроу дольщик открывает эскроу счета в том банке, который выдает застройщику кредит на строительство. Цель банковского счета эскроу — учет и блокирование денежных средств, полученных банком от владельца счета — участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве. По этому выражение «Эскроу счета застройщика» — не верно.Эскроу счет — это банковский счет принадлежащий дольщику. С 2017г. застройщик до завершения строительства к денежным средствам дольщика на эскроу счете доступа не имеет.

Условия эскроу счета

Условия эскроу счета, открытого участником долевого строительства в банке, сходны с обычными банковскими счетами и открываются по общим правилам Гражданского кодекса РФ. Однако условия эскроу счета имеют и ряд особенностей:

  • 1) Банк вправе отказать дольщику в открытии счета;
  • 2) Эскроу счет открывается на срок, связанный с периодом строительства;
  • 3) Закон 214-ФЗ запрещает начислять проценты на денежные средства дольщика, зачисленные на эскроу счет, а так же уплату вознаграждения банка (пункт 5 статьи 15.5 закона).
  • 4) Застройщик получает доступ к денежным средствам дольщика на эскроу счете только после предъявления разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Установленные законом условия эскроу счета защищают интересу дольщиков тем, что банк не свободен в распоряжение средствами на таких счетахнаправить денежные средства только на покрытие обязательств застройщика по кредиту.

Уступка ДДУ и эскроу счетf

В случае уступки дольщиком прав по договору ДДУ новому дольщику, с 2017г. возникает вопрос — что происходит с эскроу счетом и денежными средствами на нем. Аналогичные вопросы возникают при универсальном правопреемстве (при наследовании). С 2017г. закон 214-ФЗ для случаев уступки и универсального правопреемства прав требования по договору ДДУ для счетов эскроу и денежных средств на них устанавливает следующие правила:

«к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства».

Новая правовая конструкция привлечения денежных средств дольщиков для долевого строительства направлена на защиту имущества дольщиков от недобросовестных застройщиков. Вместе с тем, применение эскроу счетов вовлекает в правоотношения по долевому строительства новое лицо — банк, и возлагает на дольщика новые обязанности по открытию эскроу счета и внесению на него денег за квартиру.

Данные обстоятельства дольщикам необходимо учитывать при продаже объекта недвижимости по переуступке, и фиксировать данные обстоятельства документально.

С уважением, и наилучшими пожеланиями

Адвокат по налогам Гордон А.Э.