Юридическое сопровождение сделок

13.05.2017
А. Гордон

Юридическое сопровождение сделок

Черные риэлторы не причем – вы все сделаете сами

Юридическое сопровождение сделки — Риелтор или Юрист?

Покупаете новостройку – будьте внимательны

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Анализируя статистику посещений нашего сайта «Адвокатский центр Гордон и Партнеры» за год, а это сотни тысяч посещений,  мы убедились в стремлении посетителей совершить покупку или продажу недвижимости в Москве самостоятельно, без участия юриста по недвижимости и даже без риелтора. И многочисленные обращения в наш адвокатский центр на очные консультации тому подтверждение.

Обращаются с разными вопросами: как грамотно проверить квартиру перед покупкой, просят провести юридическую проверку недвижимости, подготовить и провести сделку купли продажи недвижимости обремененное ипотекой, подготовить договор купли-продажи квартиры, проверить застройщика, спрашивают, на что обратить внимание при заключении договора долевого участия (ДДУ) и т.д.

Как правило, после консультации с нашими специалистами, взвесив риски и цену услуг юридического сопровождения сделки с недвижимостью, большинство отказывается от самостоятельных действий.

Вместе с тем, не иссякает поток клиентов за юридической помощью адвоката по недвижимости, адвоката по ДДУ, адвоката по оспариванию сделок, адвоката по расторжению сделок. Большинство клиентов — те, кто «попал» при самостоятельной покупке недвижимости, но есть и те, кто покупал недвижимость через крупные агентства, или с риелторами. Как оказывается, попасть можно просто на ровном месте.

Не расслабляйтесь, если сделку вы совершаете через нотариуса, или покупаете новостройку через  агентство недвижимости, пусть даже крупное.

Покупаете новостройку через агентство, будьте особенно внимательны

Черные риэлторы здесь не причем. Все гораздо проще – вы все испортите сами.

Участвуя в сделке с недвижимостью всегда нужно помнить: В сделках с недвижимостью у сторон разные цели и интересы. Покупатель – покупает, становится собственником и приобретает права. Продавец  — продает, его интерес — получить деньги. Забота о своих правах – обязанность стороны сделки. Эту простую истину часто слышим в суде, когда судья спрашивает покупателя, что вам препятствовало пойти на консультацию к адвокату? Будьте готовы, что человек, который на сделке вам мило улыбался, после подписания купли-продажи будет в штыки воспринимать любое ваше слово и откажется исполнять устные договоренности.

Единственная гарантия соблюдения интересов стороны сделки с недвижимостью и опора — адвокат по недвижимости. Сторона сделки сама должна позаботиться, что бы обеспечить защиту своих интересов при помощи адвоката по недвижимости или риелтора а в отдельных случаях — привлечь их обоих.

Если квартиру новостройку продает агентство недвижимости, это не значит, что оно будет заботиться о ваших правах и интересах. Агентство зарабатывает на продажах квартир, и получает деньги (комиссионные) от застройщика. Для агентства вы – покупатель, источник заработка, не больше.

Например, в апреле 2017 года к нам обратилась семейная пара (Дело пока в производстве Одинцовского суда, по этому, назовем их супруги Петровы). Из покупки готовой новостройки у них получился сюжет для криминального рассказа, в котором они главные герои, правда какой будет финал, мы пока сказать не можем. Если перспективы судебного решения нам ясны, то исполнение решения суда потребует очень много сил и времени.

Итак, в июле 2016 года супруги Петровы выбрали жилой комплекс бизнес класса в Одинцовском районе Московской области для покупки квартиры, которые продавало известное на Московском рынке  недвижимости агентство недвижимости.

Комплекс был в высокой степени готовности: завершалось благоустройство территории, информация на сайте и фотографии  полностью соответствовали реалиям на строительной площадке, менеджеры агентства внимательны и обходительны. Предложенная агентством квартира привлекла покупателей тем, что располагалась в уже сданном корпусе и оформлена в собственность застройщика. Ключи и квартиру застройщик готов передать  супругам сразу после подписания договора. Что говорить, выгодное предложение.

Квартира выбрана, подписан договор купли-продажи и передаточный акт, у застройщика получены ключи. Все документы переданы агентству для оформления собственности на квартиру. В течение двух недель покупатели должны стать собственниками новой квартиры. Можно приступать к ремонту.

Обратите внимание – события происходят в июле 2016г.  К нам супруги пришли в апреле 2017, поскольку собственности на квартиру так и не оформлена, до настоящего времени агентство покупателей «кормит завтраками», документов о заключении договора купли-продажи квартиры, о передаче документов агентству для регистрации перехода права у покупателей так же нет. Как отсутствует у покупателей и договор на услуги агентства по гос регистрации собственности на квартиру.

Представьте себе – агентство забрало у покупателей в июле 2016 абсолютно все документы, и расписку о получении не предоставило.

На неоднократные обращения супругов брендовое агентство недвижимости вразумительно не отвечало, и в конце концов супруги обратились к нам – адвокатам по недвижимости.

В течение 5 минут адвокат по недвижимости установил, что трудности с регистрацией прав собственности покупателей на квартиру были видны уже при ее покупке в июле 2016г. И при правильной технологии проведения сделки купли-продажи квартиры эти проблемы могли быть и должны были быть выявлены. И уже тогда, обладая реальной картиной, и получив разъяснения от адвоката по недвижимости, супруги Петровы скорее всего отказались бы от покупки этой прекрасной квартиры.

Какую проблему квартиры обнаружил адвокат по недвижимости Гордон Андрей Эдуардович?  Для тех, кто работает на рынке недвижимости, особенно с новостройками, ситуация с этой квартирой сразу бросится в глаза: квартира в новостройке оформлена в собственность застройщика.  Это – не обычно! Тем более, что в данном жилом комплексе квартиры продавались только по договорам долевого участия (ДДУ).

По этому, перед покупкой такую квартиру нужно было тщательно проверить, и тогда бы покупатели сразу увидели, что на данной квартире зарегистрирован залог (ипотека).

Сама по себе ипотека квартиры, для покупателя, уже проблема. Квартиры в залоге покупают в последнюю очередь и только если это уникальная квартира или уникальные условия (например, цена). Сделки с залоговыми квартирами достаточно сложны, более длительны, более рискованы и требуют соответствующей квалификации при их проведении.

Проблема ипотечных квартир в том, что по закону собственник не может самостоятельно распоряжаться такой квартирой. Для продажи ипотечной квартиры собственнику нужно согласие держателя залога. Без согласия держателя залога ипотечную квартиру можно продать только предварительно сняв залог, который без участия залогодержателя провести не реально.

В данном случае согласие залогодержателя на продажу квартиры получено не было, но договор купли продажи совершен! Более того, покупатели (семья Петровых) уплатила полную сумму денег застройщику.

Кто держатель залога этой квартиры и условия залога, нам не известно, со слов агентства недвижимости, это банк. И до настоящего времени (9 месяцев после продажи) застройщик не может договориться с банком о снятии залога с этой квартиры.

Для покупки квартиры ее ипотека (залог)  не препятствие. Но такие сделки проводятся по специальной технологии: как правило, залогодержатели не дают согласия на продажу пока им не погасят соответствующую сумму долга. Вместе с тем, и согласие само по себе для покупателя не достаточно, поскольку в реестре прав на квартире «висит» залог, и регистрация права собственности на квартиру на покупателя не возможна. По этому, требуется снятие залога.

В ситуации семьи Петровых у покупателей в наличии была полная сумма цены квартиры,  и вполне реально было увязать  платеж со снятием залога. Агентством это сделано не было, в результате имеем плачевный результат.

Тут же на консультации адвокат по недвижимости Гордон Андрей Эдуардович выяснил, что ситуация с застройщиком очень серьезная. Из-за просрочки передачи квартир дольщикам по суду с застройщика взысканы значительные суммы неустоек, много судебных дел в производстве различных судов г.Москвы и Московской области, а на счетах застройщика отсутствуют денежные средства. Дольщики столкнулись со значительными трудностями при взыскании по судебным решениям.

При изложенных обстоятельствах, положение семьи Петровых оказалось не лучшим. Причина очевидна – Петровы не получили юридическое сопровождение при покупке квартиры.

Но им ни кто его и не обещал! Как сказано выше, Агентство недвижимости ПРОДАЕТ квартиры от имени застройщика, и действует в интересах застройщика.

Защищать свои интересы – право и обязанность покупателя, что Петровы не сделали. А ведь достаточно было привлечь адвоката по недвижимости, юриста, или на худой конец – риелтора.

Юридическое сопровождение сделки — Риелтор или Юрист?

Из приведенного выше примера вывод напрашивается сам собой: при совершении сделки с недвижимостью, особенно при покупке недвижимости, требуется юридическое сопровождение сделки. Кому поручить юридическое сопровождение, особенно если у вас есть риелтор?

Наш ответ однозначен – юристу по недвижимости, адвокату по недвижимости.

Почему ни риелтору, или ни агентству недвижимости?

Очень просто, все определяет экономический интерес. Агентство недвижимости и риелтор зарабатывают со сделки. Покупатель заплатит риелтору или агентству только если произойдет сделка. Адвокат и юрист получают вознаграждение за сам процесс: работают с конкретным объектом, изучают его юридическую историю, проверяют юридическую чистоту, готовят договоры и другие документы. Адвоката по недвижимости, юриста по недвижимости «не интересует» совершение сделки, их функция иная — подготовить безопасную сделку, выявить в объекте недостатки, препятствующие сделке. И если в результате работы адвоката по недвижимости в квартире выявлены юридические пороки и покупатель отказался от сделки – покупатель получил от адвоката юридическую помощь, покупатель сохранил свои деньги. И труд адвоката должен быть оплачен.

Случай с супругами Петровыми  наглядно показывает, как у агентства недвижимости, пусть и брендового, в конкретной ситуации желание заработать возобладало над интересами клиента. Пусть агентство действовало от имени и в интересах застройщика, но агентство было обязано сообщить покупателю всю существенную информацию об объекте. Агентство умолчало о наличии залога на квартиру.

Более того, при изучении текста договора купли продажи адвокат по недвижимости обнаружил условия: квартира продается свободной от прав иных лиц, без обременений. То есть агентство при совершении сделки заведомо действовало не добросовестно. Юридическое сопровождение сделки направлено на то, что бы выявить, о чем умолчал продавец.

Сказанное ни в коем случае не снимает ответственности с покупателей – с Петровых. Не обладая юридическим образованием, соответствующими знаниями и опытом, они, как и тысячи других покупателей, самонадеянно рискнули совершить покупку недвижимости, и попали в сложную ситуацию.

В подобные ситуации попадают сотни покупателей, тысячи арендаторов, и стороны других сделок с недвижимостью.

Не достаточно иметь юридическое образование, проведению сделок в институтах не учат. Тем более, не достаточно изучить интернет, всего в статьях не напишешь.

Обратитесь на очную консультацию к адвокату по недвижимости.

Получить помощь адвоката может каждый.

Привлеките адвоката по недвижимости для юридического сопровождения покупки недвижимости – покупатель всегда рискует значительно больше.

Учитесь на чужих ошибках!

Москва

13 мая 2017 года

Адвокат по недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович