Статьи
23.09.2016
ПОВЫШЕНИЕ НАГРУЗКИ НА НЕФТЯНУЮ ОТРАСЛЬ

Правительство России продолжает обсуждать объемы, и механизмы повышения налоговой нагрузки на нефтяную отрасль

на 2017-2019 годы, заявил вице-премьер Аркадий Дворкович в эфире телеканала «Россия 24». «Мы обсуждаем три основных вопроса. Первое — завершение налогового маневра, здесь есть общая готовность это делать, то есть экспортная пошлина должна снизиться до 30%, должен подняться НДПИ. Вторая часть — это то, что касается планов правительства мобилизовать чуть больше доходов от нефтяного сектора, это мы пока обсуждаем, как это сделать, в каком объеме, в каком соотношении к налогу на добычу полезных ископаемых и акцизов»,— приводит его слова «Прайм».

Как сообщал «Ъ», новый налоговый режим в нефтяной отрасли — НДД — может быть законодательно принят в нынешнем году, но заработает с 2018 года. Его внедрение даст Минфину возможность отменить экспортную пошлину на нефть, что может принести бюджету около 600 млрд руб. дополнительных доходов.
Подробнее:http://www.kommersant.ru/doc/3099022

читать далее А. Гордон
23.09.2016
Как выиграть дело в суде

Как выиграть дело в суде?

Шанс выиграть суд

Молитва что бы выиграть суд

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

Поздно пить Боржом, когда почки отказали (Народная мудрость)

 

Как выиграть дело в суде

Поводом для написания статьи послужило обращение одного клиента, со слов которого он проиграл дело, но при этом около года неоднократно получал консультации юристов. Правда, как выяснилось, консультации он получал  по интернету, по телефону, а его ситуацию консультанты знали с его слов, не видя документы.

Нашу консультацию он начал с вопроса: Как выиграть дело в суде?

Как выяснилось, профессиональная юридическая помощь ему понадобилась, когда осталось идти в Верховный Суд.

С порога клиент заявил: «Неправильно провели экспертизу, вопрос был неправильный поставлен, давайте ее оспорим в Верховном Суде.»

Менталитет российских граждан таков, что к юристу, адвокату они приходят в самом последнем, в крайнем случае, когда, что называется, так припрет, что уже некуда деваться.

Бурное развитие информационных технологий делает доступными получение многочисленных бесплатных советов в различных отраслях нашей жизни. Не остается в стороне и правовая сфера.

В интернете полно ресурсов, на которых неизвестные публике консультанты по юридическим вопросам на право и на лево консультируют по любым юридическим вопросам.

Откуда нам это известно?

Мне и коллегам постоянно приходится сталкиваться с результатами такой юридической помощи и разгребать последствия. Часто, уже невозможно что либо исправить.

Против ли я таких бесплатных консультантов?

Нет, не против.

Я против бездумного, неправильного использования таких юридических консультаций, и категорически против самостоятельного ведения судебных дел, если у человека нет соответствующих знаний и опыта. Бесплатная консультация возможна, как первоначальный источник информации или первоначальный анализ ситуации — информация к размышлению. Но не всегда.

Вы уверены, что ситуация может ждать? Что не требуются незамедлительные действия?

Вы уверены, что консультант — тот, за кого он себя выдает? Вы уверены, что у консультанта есть юридическое образование и необходимый опыт?

Приходилось сталкиваться с лицами, которые заявляли, что «25 лет сидят на приеме», но у которых отсутствует юридическое образование и реальный опыт. А их слова — ложь.

Не каждый юрист может разобраться даже в несложных жизненных ситуациях, а тем более дать совет, какие юридические действия совершить.

Удивительно, но чем более образованный человек и чем более высокое положение он занимает, тем сложнее ему понять, что наличие у него юридического образования, доступность юридической литературы, не гарантирует ему выиграть суд в его конкретном деле. Знакомый или коллега, помогающий советом, даже знакомый юрист, не окажет вам юридическую помощь, какую вы получите от адвоката.

Шанс выиграть суд

Почему сразу помощь адвоката?  Потому, что конечной инстанцией разрешения споров является суд. Адвокаты, рассматривая любую ситуацию, оценивают возможность возникновения судебного разбирательства, и шанс выиграть суд. Если адвокат вам что-то не сказал, это не значит, что он не просчитывает варианты.

Адвокат — не просто профессиональный юрист, а квалифицированный юрист, профессиональный спорщик, профессиональный переговорщик, и прежде всего надежный, порядочный, ответственный человек. Адвокат, по договоренности с вами, будет сопровождать вас в течение всего периода до разрешения ситуации.

По мере движения вашего дела появляется информация по аналогичным делам, и профессиональный адвокат отслеживает ее. Адвокат системно совершенствует свое мастерство.

Юристу, как врачу, для успешного результата, по мимо образования и знаний  необходим опыт, который нарабатывается систематической практикой. Почему? Не возможно все жизненные ситуации записать в книгах, или рассказать на лекциях, семинарах или курсах повышения квалификации. И Юристы и врачи непосредственно взаимодействуют с людьми, а они все разные, и юридические ситуации всегда разные, даже если вам они кажутся сходными.

По этому врачи говорят: не стоит заниматься самолечением. А адвокаты не рекомендуют самостоятельно вести собственные споры даже профессиональным юристам. Конечно, если вас интересует результат.

Оценивая шанс выиграть суд приходится анализировать множество факторов и учитывать различные обстоятельства.

Ни один врач не гарантирует успех любой, самой «простой» операции. Каждый врач знает: организм каждого человека уникален и реакция на одинаковый препарат или медицинские манипуляции индивидуальна и сложно прогнозируема.

Судебные споры разрешают судьи. Не адвокат и не юрист принимает решение по конкретному делу. Суд, конкретный судья принимает решение.  А судья, то же человек. У судей различный опыт, знания, порядок рассмотрения дел. Настроение, наконец.

Спросите, и любой практикующий адвокат вам подтвердит: даже порядок подачи иска в суд Москвы отличается. Что  уж тут говорить о подготовке судебных решений а тем более о рассмотрении дел. Известны случаи, когда адвокаты намеренно провоцируют судей, для обострения ситуации в процессе.

Например: довелось мне участвовать в споре о разделе наследства. В состав наследства входило несколько квартир. Исковое заявление было подано с приема у судьи. Одновременно, по другому делу, о разделе супружеского имущества, иски принимали только через экспедицию.

Поданный через экспедицию иск попал к судье только через два месяца после сдачи в экспедицию суда. А в спорах об имуществе и несколько дней имеют значение: скрывая имущество, или совершая мошеннические действия, имущество могут за несколько дней переоформить на нового собственника.

Молитва что бы выиграть суд

Россиян никакие трудности и неизвестность не останавливают: они сами идут в суды!   Причем, категория и сложность дел не имеет значения. Хорошо, если цена вопроса — незначительная. Но чем руководствуются люди когда самостоятельно спорят о наследстве на несколько миллионов, или по квартире с застройщиком и т.д. понять не возможно.

Несколько раз был свидетелем, когда в районных судах дорого одетые посетительницы обменивались или рекомендовали друг другу: вот  молитва что бы выиграть суд. При этом в зал шли без юристов.

Не каждый практикующий юрист справится с ведением дела в суде. Юристы, как и врачи, имеют разную специализацию: одни занимаются подготовкой документов в муниципальных организациях, другие сопровождают деятельность организаций, третьи — оформлением документов на землю.

За время работы по юридической специальности эти юристы могут не разу не ходить в суд.

А судебное разбирательство — это отдельная история, где имеют значение не только законы в какой-то спорной области (семейное право, наследственное или гражданское), но гораздо большее значение имеют правила ведения самого спора в суде — процессуальное право.

Неоднократно приходилось сталкиваться с ситуациями, когда правые по сути люди проигрывали дела из-за отсутствия или неправильного назначения или заключения экспертизы. А те или иные экспертизы, в настоящее время, назначаются в большинстве судебных дел. И участники процесса располагали всеми возможностями для получения выгодного им заключения, но не знали и не умели пользоваться своими правами в процессе.

В результате слышим:  судья плохой, решение не правильное и т.д.

А вы где?  Что вы сделали, что бы эффективно защитить свои права?  Первый шаг:  консультация у адвоката.

За 16-ти летнюю практику могу утверждать: консультации необходимы только очные!

В подавляющем большинстве случаев люди неверно представляют себе ситуацию. Адвокат воспринимает ситуацию с ваших слов, но нужно видеть документы. Даже юристы не всегда могут верно прочитать документ и провести его анализ. Невозможно воспринимать документ «со слов», и давать консультацию.

Часто, по телефону или по электронной почте клиенты не сообщают всей необходимой и имеющей значение для дела информации, хотя и располагают ей. Просто не знают, что эта информация имеет значение.

Еще чаще, люди не идут в суд, поскольку считают, что у них отсутствуют значимые документы. Но если документ отсутствует, это не значит, что его невозможно найти. Нужно знать что искать, и главное где.  Иногда более существенно — как искать.

Были ситуации, когда для получения каких-то документов приходилось затевать отдельные судебные процессы, и документы находились.

 

Как выиграть дело в суде?

Все просто, выиграть дело в суде можно, нужно совершить ряд действий:

  1. Нужно изучить соответствующую отрасль права или несколько отраслей, которые регулируют спорную ситуацию.
  2. Выяснить все необходимые для вас обстоятельства.
  3. Подготовить исковое заявление в суд.
  4. Собрать необходимые для подтверждения ваших доводов доказательства — документы, свидетелей, фотографии, аудио, видео записи,  схемы и т.д.
  5. Рассчитать и уплатить государственную пошлину за рассмотрение дела
  6. Подать в суд иск.
  7. Изучить соответствующий процессуальный кодекс: гражданский процессуальный, кодекс об административных нарушениях, арбитражный процессуальный.
  8. Активно добросовестно участвовать в рассмотрении дела, максимально пользоваться своими процессуальными правами стороны по делу.
  9. Доносить до суда свою позицию, обосновывать свои доводы доказательствами.
  10. Возражать против доводов другой стороны, обосновывать свои возражения доказательствами.
  11. В необходимых случаях оспаривать процессуальные решения суда, бездействие.
  12. В необходимых случаях требовать назначения экспертиз.
  13. Проверять наличие в деле представленных доказательств.
  14. Если суд вынес решение не в ваши пользу — оспаривать такое решение в вышестоящих судах.

Вывод прост: нужно стать судебным юристом.

Для подготовки такого юриста требуется 6 лет обучения в высшем учебном заведении и навык практической работы по судебным делам не менее 3-х лет, или среднее специальное юридическое образование и опыт практической работы в судах не менее 5-ти лет.

Как выиграть дело в суде, вы теперь знаете. Вы готовы сделать хотя бы вышеописанное?

 

Для остальных человечество и изобрело адвокатов — профессиональных судебных представителей.

Ваша задача — не пускать дело на самотек и контролировать адвоката. Но не опекать советами, почерпнутыми из интернета, а создавать условия систематической планомерной работы адвоката по делу.

Адвокат всегда параллельно ведет несколько дел, и это не должно быть в ущерб вашему. Ваш контроль должен быть направлен именно на это.

Тогда на вопрос: как выиграть суд? и что я сделал что бы выиграть суд?

Вы дадите единственно верные ответы: Привлечь адвоката и контролировать его работу по делу!

 

 

 

 

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

читать далее А. Гордон
10.09.2016
КАКОЙ НАЛОГ С ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ 2016

Какой налог с продажи квартиры 2016

Налог с продажи доли 

Значение цены в договоре купли-продажи недвижимости

НДФЛ при продаже квартир

Налоговая декларация при продаже квартир

Уплата НДФЛ при продаже квартиры

 

Налоговый адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Член Палаты Налоговых Консультантов

 

Доходы физических лиц в 2016 году облагаются налогами по новым правилам. Принцип «Незнание закона не освобождает от ответственности» не отменен. Как продавать квартиры и другую недвижимость в новых условиях?

Как правило, большая часть продавцов забывают уплатить налог от продажи квартиры или неправильно его считают, или неправильно заполняют декларацию. Результат один – налог с продажи квартиры не уплачен или уплачен не полностью. Новое программное обеспечение налоговых органов гарантированно выявляет все сделки продажи недвижимости и сопоставляет их с уплаченными налогами. Недоимки, пени, штрафы начисляются забывчивым продавцам квартир быстро и неукоснительно.

В связи со значительными изменениями, с 2016 года о налоге на продажу квартиры нужно думать заранее, планировать сделку купли-продажи с учетом положений налогового законодательства, и оформлять необходимые документы, которые помогут сэкономить на налогах.

 

КАКОЙ НАЛОГ С ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ 2016

Что бы правильно посчитать какой налог с продажи квартиры 2016 году прочитайте здесь немного теории. Она поможет разобраться в основных моментах налогообложения физических лиц и вы самостоятельно сможете оценивать правильность советов из интернета.

Граждане (физические лица), в Российской Федерации обязаны уплачивать с полученных доходов налог, он называется Налог на доходы физических лиц, или сокращенно — НДФЛ.

Правила налогообложения Налогом на доходы физических лиц изложены в главе 23 Налогового кодекса Российской Федерации.

НДФЛ рассчитывается за налоговый период – календарный год, с января по декабрь.

Для расчета  НДФЛ очень важный момент понятие «налоговый резидент Российской Федерации».  Не стоит его путать с гражданином Российской Федерации. Порядок расчета НДФЛ различный для налоговых резидентов и не резидентов. Первое отличие – налоговая ставка НДФЛ для налоговых резидентов РФ – 13%, для не резидентов – 30%. При этом, гражданин России, может не быть налоговым резидентом России. Например, в прессе недавно опубликовали, что известный российский бизнесмен Алишер Усманов перестал быть налоговым резидентом России, хотя и является гражданином России.

Как определяется налоговое резидентство, об этом ниже.

Налоговый резидент Российской Федерации кто он?

Налоговый резидент Российской Федерации — физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Определение Налогового кодекса выделяет единственный критерий налогового резидентства РФ  –  длительность непрерывного нахождения физического лица на территории РФ в течении последовательных 12 месяцев. Здесь важно, обратить внимание, что длительность нахождения рассчитывается не за год, а именно за последовательные месяцы.

Вывод: Гражданство физического лица для налогового резидентства РФ не имеет значения.

Большинство граждан России постоянно проживают с России не выезжая из страны, и для расчета НДФЛ, такие граждане России являются налоговыми резидентами Российской Федерации.

Налоговым резидентом Российской Федерации может оказаться не гражданин России, если он законно находится на территории Российской Федерации сроком более 183 календарных дней.

Значение налогового резидентства РФ

Налогообложение НДФЛ доходов  налоговых резидентов РФ носит более льготный характер, чем не резидентов. Например, ставка НДФЛ для налоговых резидентов РФ по доходам от продажи недвижимости – 13%, для доходов не резидентов – 30%.

Налоговые резиденты при расчете НДФЛ от продажи квартиры вправе применить налоговые вычеты, уменьшающие сумму налога. Не резиденты лишены такого права.

ВАЖНО:

С 2016 года действуют новые правила Налогового кодекса Российской Федерации по исчислению НДФЛ.  Эти правила введены  Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ, в соответствии с которым  новые правила расчета НДФЛ применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

Отсюда важный вывод для продавцов квартир: Если квартира приобретена продавцом до 2016 года, при ее продаже в 2016 году и позже, продавец рассчитывает НДФЛ  по правилам, действовавшим в 2015 году.

Как рассчитать налог с продажи квартиры в 2016 году

Основные правила исчисления и уплаты налогов при продаже квартир в 2016 году, по сравнению с 2015 не изменились. При продаже квартиры налог обязан уплачивать тот, кто получает доход – продавец.

Эта обязанность прямо указана в статье 208 Налогового кодекса РФ: Для исчисления НДФЛ доходом признается доход от продажи недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации.

НДФЛ при продаже квартиры в 2016 году

Порядок расчета налога, или, как говорят — исчисления.

Первое — устанавливаем давность владения проданной квартирой с даты ее приобретения.

Если квартира приобретена до 2015 года включительно, для расчета НДФЛ пользуемся правилами Налогового кодекса для НДФЛ, действовавшими в 2015 году.

Если квартира приобретена в 2016 году, для расчета НДФЛ используем правила Налогового кодекса для НДФЛ в редакции закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ.

Второе — определяем налоговый статус продавца квартиры – является продавец налоговым резидентом Российской Федерации или нет. Устанавливаем по продолжительности непрерывного нахождения продавца в Российской Федерации.

Примеры расчета НДФЛ приведены для продавца – налогового  резидента  РФ – считаем, что продавец постоянно в течение календарного года проживает на территории России.

Третье — продав квартиру продавец должен не просто уплатить НДФЛ, а предварительно его рассчитать, заполнить и подать налоговую декларацию по НДФЛ и только затем уплатить налог.

 

Расчет налога с продажи квартиры.

Рассчет произведен для случая продажи квартиры, купленной продавцом до 2016 года

Продажа купленной до 2016 года квартиры с января 2016 года облагается НДФЛ в следующем порядке.

Сумма налога НДФЛ с продажи квартиры рассчитывается исходя из цены квартиры, указанной в договоре купли-продажи. Сумма налога составляет процент (налоговую ставку) от цены квартиры.

Ставка налога НДФЛ на доход от продажи квартир и иной недвижимости для налоговых резидентов РФ составляет 13%, для не резидентов – 30%.

Для расчета НДФЛ с продажи квартир имеет значение давность владения квартирой: это срок владения квартирой продавцом с момента покупки, по истечении которого НДФЛ с продажи квартиры не взимается.

Для квартир, купленных до 2016 года срок давности владения составляет 3 года.

Для квартир, купленных после 01 января 2016 года срок давности владения составляет 5 лет.

Если продавец продал квартиру до истечения указанного срока давности владения, доход от продажи квартиры, для расчета НДФЛ, может быть уменьшен на 1 000 000 руб. (имущественный налоговый вычет ст.220 НК РФ).

Вместо вычета, продавец вправе уменьшить доход от продажи квартиры на сумму за которую квартира была приобретена продавцом (доход – расход).

Указанные выше сроки владения квартирой 3 и 5 лет исчисляют, начиная со следующего дня после даты оформления права собственности продавца на квартиру.

Дата оформления квартиры в собственность можно определить по свидетельству о праве собственности на квартиру, это дата выдачи свидетельства.

С 15 июля 2016г. свидетельства о праве собственности не выдают. Дату оформления собственности на квартиру определяем по штампу  регистрации права собственности на договоре купли-продажи квартиры или ином документе, на основании которого продавец приобрел квартиру.

Пример 1:

Квартира в Москве куплена в феврале 2014 году за 6 000 000 руб., в июне 2016 года квартиру продали за 6 350 000 руб.

Определить сумму НДФЛ для резидента РФ.

Решение:

Квартира куплена продавцом в 2014 году – до 2016 года, для расчета НДФЛ применяем правила НК РФ 2015 года.

Давность владения квартирой продавцом — с февраля 2014 по июнь 2016 – составляет 2 года 4 месяца, менее 3-х лет, значит, доход от продажи квартиры облагается НДФЛ по ставке 13% (для резидентов РФ).

Доход может быть уменьшен на сумму налогового вычета 1 млн. руб., или на расход продавца по приобретению квартиры.

Налогооблагаемый доход составляет: 6 350 000 – 6 000 000 = 350 000 руб.

НДФЛ  = 13% х 350 000 =  45 500 руб.

Пример 2:

Те же условия, что в примере 1, но куплена квартира продавцом в январе 2013 года.

Исчислить НДФЛ от продажи.

Решение:

Квартира куплена продавцом в 2013 году – до 2016 года, для расчета НДФЛ применяем правила НК РФ 2015 года.

Давность владения квартирой продавцом — с января 2013 по июнь 2016 – 3 года 4 месяца, более 3-х лет, доход от продажи квартиры НДФЛ не облагается.

НДФЛ = 0 руб.

 

Важно:

Продавцам, при продаже квартир с 2016 года, даже купленных до 2016 года, необходимо правильно устанавливать цену квартир в договоре купли-продажи. С 2016 года налоговые органы исчисляют НДФЛ с учетом рыночной цены квартиры, которую они оценивают по кадастровой цене квартиры. Об этом, читайте ниже.

 

Расчет налога НДФЛ с продажи квартиры в 2016 году

Расчет для квартиры, купленной продавцом в 2016 году

Продажа купленной в 2016 году квартиры облагается НДФЛ в ином порядке, нежели при продаже квартиры, купленной в 2015 году и ранее.

Сумма налога НДФЛ с продажи квартиры рассчитывается исходя из цены квартиры, указанной в договоре купли-продажи с учетом правил статьи 217.1 Налогового кодекса РФ. Сумма налога составляет процент (налоговую ставку) от цены квартиры или от суммы, исчисленной налоговым органом от кадастровой стоимости квартиры.

Ставка налога НДФЛ на доход от продажи квартир и иной недвижимости для налоговых резидентов РФ составляет 13%, для не резидентов – 30%.

Предельный срок давности владения квартирами, приобретенными с 2016 года составляет 5 лет, по истечении которого продажа такой квартиры освобождается от налога НДФЛ.

Нововведение с 2016 г.: для квартир, полученных продавцом в собственность по безвозмездным сделкам начиная с января 2016г.:

— по наследству

— в дар от близких родственников

— в порядке приватизации

— по договору ренты (пожизненное содержание с иждивением)

для таких квартир давность владения составляет 3 года.

Справка:

В 2016 году кадастровая стоимость установлена для большинства квартир в Российской Федерации. Узнать размер кадастровой стоимости квартиры можно в налоговом органе или получив кадастровый паспорт в Многофункциональном центре государственных услуг.

 

Пример 3:

Квартира-новостройка в Москве куплена по договору долевого участия в январе 2013 года за 6 000 000 руб., оформлена в собственность в январе 2016 года, продана в августе 2016 года за 6 350 000 руб.

Справка: кадастровая стоимость квартиры – 7 450 000 руб.

Определить сумму НДФЛ для резидента РФ.

Решение:

Квартира получена в собственность продавцом в 2016 году,, для расчета НДФЛ применяем правила НК РФ 2016 года.

Давность владения квартирой продавцом — с января 2016 по август 2016 – составляет  8 месяцев, менее 5-тти лет, значит доход от продажи облагается НДФЛ по ставке 13% (для резидентов РФ).

Кадастровая стоимость квартиры – 7 450 000 руб.

Цена квартиры для налогообложения, по правилам статьи 217.1 Налогового кодекса РФ: 0,7 х (кадастровую стоимость) = 0,7 х 7 450 000 = 5 215 000 руб.

Цена квартиры по договору купли-продажи: 6 350 000 руб., что превышает цену, рассчитанную для налогообложения по кадастровой стоимости. Для расчета НДФЛ берем цену квартиры по договору купли-продажи.

Доход от продажи квартиры облагается НДФЛ по ставке 13% (для резидентов РФ).

Доход может быть уменьшен на сумму налогового вычета 1 млн. руб., или на расход продавца по приобретению квартиры.

Налогооблагаемый доход составляет: 6 350 000 – 6 000 000 = 350 000 руб.

НДФЛ  = 13% х 350 000 =  45 500 руб.

 

НАЛОГ С ПРОДАЖИ ДОЛИ 

При продаже доли квартиры, то есть доли в праве собственности на квартиру, исчисление налога на доходы физических лиц (НДФЛ) аналогично изложенному выше для продажи целой квартиры. Только доход возникает у того из собственников долей квартиры, кто свою долю продает. Соответственно, обязанность уплатить налог НДФЛ возникает только у таких собственников.

Существенные отличия возникают при применении налоговых вычетов по НДФЛ. (Налоговые вычеты, это установленные Налоговым кодексом РФ суммы, на которые налогоплательщик вправе уменьшить налогооблагаемый доход. Налоговые вычеты для НДФЛ установлены статьями 218, 219, 220 кодекса).

Если каждый из сособственников к дате продажи владел долей квартиры более 3-х лет, налоговый вычет по НДФЛ составляет всю цену квартиры и налог с дохода собственники платить не должны.

Если к моменту продажи срок владения долей в праве собственности на квартиру составляет менее 3-х лет, то при исчислении НДФЛ вычет может составлять сумму дохода от  продажи но не более 1 000 000 руб.

При владении долей менее 3-х лет в случаях одновременной продажи всей квартиры всем сособственниками по одному договору купли-продажи,  вычет в общей сумме 1 000 000 руб. с дохода от продажи квартиры вправе применить все сособственники. Обычно они делят этот вычет между собой пропорционально долям в праве собственности на квартиру, так же, как они делят доход (цену продажи квартиры).

 

Каждый из сособственников подает налоговую декларацию, рассчитывает и уплачивает налог НДФЛ.

Если долю в праве собственности продает один или несколько сособственников квартиры, но по отдельным договорам купли-продажи, вычет 1 000 000 руб. с дохода применяет каждый  к своему доходу от продажи своей доли.

Пример:

У квартиры 3 собственника: двое владеют двумя долями в праве собственности по 30% каждый, у третьего — 1 доля размером 40%. Давность владени долями каждым менее 3-х лет, дата вступления в собственность — 2015 год.

Какой вычет по НДФЛ вправе каждый из них применить в случае:

а) одновременной продажи квартиры по одному договору в 2016г.?

б) продажи доли одним из собственников отдельно?

Решение:

а) Поскольку собственность на доли в квартире возникла до 2016 года, и давность владения долями в праве собственности на квартиру менее 3-х лет, а продажа долей происходит одновременно по одному (единому) договору купли-продажи квартиры, собственники при исчислении НДФЛ вправе применить налоговый вычет в размере цены всей квартиры по договору но не более 1 000 000 руб. При этом, каждый из сособственников получает доход из цены продажи квартиры пропорционально принадлежащей ему доли. Сумма вычета по НДФЛ у каждого составит соответствующую долю от 1 000 000 руб.

б) В случае продажи доли в праве собственности на квартиру по отдельному договору, собственник доли вправе применить вычет в сумме фактического дохода но не более 1 000 000 руб. Такой вычет вправе применить каждый из сособственников, если он будет продавать свою долю по отдельному договору.

 

 

ЦЕНА КВАРТИРЫ В ДОГОВОРЕ 

Цена в договоре купли-продажи квартиры имеет значение для при расчетах и при налогообложении дохода продавца, и дохода покупателя при последующей продаже квартиры.

По правилам Налогового кодекса для исчисления налогов применяется цена, указанная сторонами в договоре. Эта цена считается рыночной ценой. Как известно, налоги платить ни кто ни где не желает. Не является тайной: при продаже квартир регулярно стороны указывают не рыночную цену, особенно, если давность владения менее 3-х лет.

В связи с описанными выше изменениями Налогового кодекса Российской Федерации с 2016 года приобретает еще большее значение цена квартир в договорах купли –продажи.

Известна практика риэлторов, указывать в договоре купли-продажи квартир цену 1 000 000 руб. и менее, если давность владения квартирой составляет менее 3-х лет.

По нашему мнению, это и до 2016 года было не разумно, и периодически налоговые инспекции вылавливали недобросовестных уклонистов от уплаты налогов. Методики вылова отработаны, а с модернизацией программного обеспечения налоговых инспекций контроль только возрос.

Участникам сделок с недвижимостью будет интересно узнать: вступившие в силу изменения кодекса с  2016 года были разработаны еще до 2014г., и уже с 2015 года фактически велись отслеживание, учет и анализ всех сделок с недвижимостью, с учетом новых правил.

Полнота налогообложения НДФЛ с продаж квартир с 2015 года оценивается налоговой инспекцией исходя из рыночной (кадастровой) цены квартир.

Пороговым значением цены квартиры является 70% от кадастровой стоимости. Наш опыт сопровождения сделок с квартирами в Москве и в Московской области выявил  совпадение цен реальных сделок купли-продажи с кадастровой ценой квартир в подавляющем большинстве случаев.

Внимание налоговых органов привлекают сделки, в которых цена квартир оказывалась ниже 70% кадастровой стоимости.

Если продавец квартиры не готов спорить с налоговыми органами по поводу полноты уплаты налогов за проданную квартиру, цену квартиры в договоре купли-продажи нужно устанавливать по правилам статьи 217.1 Налогового кодекса РФ — не ниже 70% кадастровой стоимости.

Таким правилом целесообразно руководствоваться не только продавцам квартир приобретенных в 2016 году, но и до 2016 года.

 

НДФЛ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ

По правилам Налогового кодекса РФ уплата НДФЛ производится по окончании налогового периода – календарного года. Соответственно, с доходов, полученных продавцом за проданную в 2016 году квартиру, НДФЛ должен быть уплачен в 2017 году.

С учетом правил статьи 228 Налогового кодекса РФ НДФЛ за проданную в 2016 году квартиру должен быть уплачен продавцом по месту его жительства не позже 15 июля 2017 года.

В связи с получением дохода от продажи квартиры в 2016г. продавец обязан до 31 апреля 2017г. подать в налоговую инспекцию по месту своего жительства налоговую декларацию по НДФЛ  за 2016 год.

ДЕКЛАРАЦИЯ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ

Продавец квартиры обязан подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Форма декларации меняется практически ежегодно, и, как правило, утверждается приказом Министерством финансов РФ в конце календарного года.

В настоящее время действует форма налоговой декларации по Налогу на доходы физических лиц, утвержденная приказом Федеральной налоговой службой Минфина РФ к приказу ФНС России от 24.12.2014 N ММВ-7-11/671@.

Продавец, в связи с продажей квартиры, должен заполнить лист 1 декларации (общие сведения о налогоплательщике), а так же разделы 1, 2, лист А – Доходы от источников в РФ, лист Д2 – расчет имущественных налоговых вычетов, по доходам от продажи имущества.

 

По состоянию на сентябрь 2016 года.

 г. Москва

 Налоговый адвокат  Гордон Андрей Эдуардович

Получить услуги заполнения налоговых деклараций по налогу НДФЛ по сделкам с недвижимостью здесь

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

 

 

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

читать далее А. Гордон
07.09.2016
Как разделить долевую собственность квартиры

Как разделить долевую собственность квартиры

Разделить собственность квартиру

Как определить долю в квартире

Раздел квартиры при разводе

Раздел приватизированной квартиры

Ипотека развод раздел

 

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская Палата Московской Области

 

Необходимость разделить собственность квартиру, машиноместо, гараж, загородный дом, земельный участок возникает в России повсеместно. Все перечисленные объекты объединены одним — это недвижимость, и, как известно, разделить физически недвижимость, за исключением земельного участка, крайне затруднительно. Рассмотрим как разделить квартиру, в качестве примера раздела перечисленного недвижимого имущества.

Как разделить долевую собственность квартиры

Причины раздела недвижимости, в том числе и квартир, в основном, две: 1) Невозможность совместного использования собственниками; 2) Закрепление за сособственниками долей недвижимости, например квартиры, и документальное оформление прав на соответствующие доли. Конечно, перечисленные причины не исчерпывают всего разнообразия жизненных ситуаций, требующих произвести раздел квартир, важно, что причины раздела не влияют на способы раздела. Вместе с тем, причины раздела следует учитывать при выборе способа.

Разделить долевую собственность квартиры как раздел любой вещи, в буквальном смысле — создание из одного объекта недвижимости  квартиры,  нескольких частей — нескольких квартир. Это ответ на детский вопрос: Как разделить квартиру на две. Здесь важны акценты: в результате раздела квартиры должны получиться квартиры. Именно квартиры, а не комнаты, как в коммунальных квартирах.

Как при разделе яблока на две части, у нас получаются две части яблока того же сорта, с тем же вкусом, цветом и т.д., которые способны удовлетворить потребность человека съесть яблоко. Аналогично с квартирами. Квартира предназначена для проживания и удовлетворения соответствующих потребностей человека. При разделе квартиры должны быть образованы  доли, каждая доля в отдельности должна полностью обеспечить потребности человека в жилье.

Квартира, согласно Жилищному кодексу РФ, как жилое помещение, предполагает наличие  жилых комнат и вспомогательных помещений – санузла, кухни, кладовой и т.д. Индивидуальные технические характеристики каждой квартиры описывает Бюро Технической Инвентаризации (БТИ) в техническом паспорте на квартиру.

Следуя описанной логике, все без исключения собственники квартир при разделе квартир желают получить несколько квартир, то есть жилых помещений, каждое из которых соответствует требованиям Жилищного кодекса РФ для квартиры. Прежде всего, это должны быть полностью изолированные помещения, в которых будут жилая комната, свой санузел, своя кухня и отдельный вход с лестничной клетки.

Для юристов раздел квартиры предполагает две формы раздела: 1) Раздел юридический — раздел права собственности на квартиру, образование общей долевой собственности, когда право собственности на квартиру делится на доли и у каждой из долей появляется собственник. Например – собственник ½ доли, 1/3, или доли иного размера. Собственников долей может быть несколько;

2) Реальный раздел квартиры — когда из одной квартиры делают несколько,  путем реконструкции.

В большинстве случаев, когда говорят о разделе квартир, говорят о юридическом разделе – определении долей собственников в праве собственности на квартиру.

Как определить долю в квартире

Долю в квартире определить можно несколькими способами. Иногда размер доли квартиры зависит от оснований возникновения общей собственности нескольких собственников на квартиру.

Способы определения долей в квартире: 1) По договоренности между проживающими в квартире при приватизации; 2) По закону (при наследовании или в браке); 3) По завещанию; 4) По решению суда; 5) По договору и т.д.

Каждая из перечисленных ситуаций приводит к возникновению общей долевой собственности на недвижимость, и как правило в последствии приводит к необходимости раздела квартиры.

 

Раздел квартиры при разводе

Отметим сразу: Ситуации раздела квартиры при разводе возможны только для супругов, зарегистрировавших барк  в ЗАГСе. Так называемые «гражданские браки» государством не признаются в качестве брака, на них не распространяется имущественные последствия брака. Раздел квартир при разводе в случаях гражданского брака в порядке раздела имущества супругов не проводится.  Имущество, приобретенное в гражданских браках, делится по правилам Гражданского кодекса РФ о долевой собственности.

Режим имущества супругов регулируется Семейным кодексом РФ. Супруги могут установить договорный режим супружеского имущества, заключив брачный договор или руководствоваться законным режимом имущества.

При наличии брачного договора, приобретенную в браке квартиру супруги  будут делить на условиях брачного договора. В брачном договоре супруги вправе установить любые доли на такую квартиру. Например, в договоре может быть установлено, что квартира является собственностью одного из супругов, или ребенка. Квартира может быть общей собственностью супругов и принадлежать каждому из них в долях. На случай развода в договоре может быть установлено, что квартира подлежит продаже по рыночной стоимости, а деньги разделу между супругами в какой-то пропорции. Например, 1/3 жене, 2/3 мужу, или наоборот.

Брачным договором может быть установлена равно долевая собственность на квартиру, когда каждый из супругов является собственником по ½ доли квартиры, или долевая с какими-то конкретными долями, например  – ¾ супруге, ¼ -супругу.

Брачным договором доли в квартире могут быть определены во время брака и/или на случай его расторжения.

Брачный договор совершается только в нотариальной форме, в противном случае этот договор недействителен. На основании брачного договора в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) может быть внесена запись о правах каждого из супругов на соответствующую долю квартиры.

Собственность на долю в праве собственности на квартиру не предполагает передачу или владение каждым из супругов конкретных помещений в квартире.

Если брачного договора нет, действует закон

Большинство семей в Российской Федерации не заключают брачный договор. По сведениям  Нотариальной палаты РФ брачный договор заключают не более 4% от вступающих в брак.

В отсутствие брачного договора действует так называемый «законный режим совместного имущества супругов», который установлен в Семейном кодексе РФ.

По правилам Семейного кодекса РФ в случае раздела супружеского имущества доли супругов признаются равными – ½ муж, ½ жена. В отдельных случаях размеры долей могут быть иными – когда один из супругов скрывал свои доходы, расходовал общее имущество на наркотики, алкоголь, проигрывал и т.д. Но это имеет значение только при судебном разделе имущества супругов. Как правило, суды не значительно изменяют размеры долей.

Доли супругов в квартире зависят от условий приобретения

При разделе квартиры супругами важно, каким образом была приобретена квартира. Иногда квартиру покупают на деньги, подаренные родителями одного из супругов или на деньги от продажи одним из супругов принадлежавшего ему до брака имущества, например другой квартиры. Или, добрачные деньги одного из супругов уплачены деньги за купленную в браке квартиру.  В таких случаях квартира или вообще не подлежит разделу, поскольку является личным имуществом одного из супругов,  или общим имуществом подлежащим разделу является только часть квартиры.

В случае споров о разделе супружеского имущества всплывают все ошибки при покупке квартиры.

Покупая квартиру в браке важно правильно оформить каждый документ, правильно совершить каждое действие при покупке.

Если супруги в браке приватизировали квартиру, то такая квартира не подлежит разделу.

Оформить раздел квартиры

Раздел квартиры оформляют договором. О разделе супружеского имущества супруги составляют договор. Если составлен брачный договор, условия о разделе квартиры могут быть изложены в брачном договоре. В договоре супруги вправе не только определить доли, в которых они делят имущество, но и определить имущество, которое передается каждому из супругов в счет его доли. Этот договор может быть составлен во время брака или после его прекращения.

Важно для раздела супружеского имущества:  По Семейному кодексу РФ в случае раздела супружеского имущества разделу подлежат и долги. Это важно, поскольку для покупки недвижимости, в том числе и квартир, широко применяется ипотека.

Для раздела ипотека — долг, а не залог квартиры, обременение. Вообще, ипотека — это залог квартиры, обеспечение выплаты долга по кредитному договору. С учетом норм Семейного кодекса в случае раздела супружеского имущества подлежит разделу и долг по ипотечному кредиту — ипотека.

Супругам необходимо помнить: Банки всегда возражают против раздела ипотечных кредитов между бывшими супругами в случае расторжения брака. Более того, банки расценивают заявление о разделе кредита по основанию расторжения брака в качестве основания для досрочного возврата кредита.

В случае расторжения брака при наличии непогашенного ипотечного кредита супругам необходимо решить судьбу этого кредита, порядок его погашения.

Если супруги не могут прийти к соглашению о разделе имущества, раздел может произвести суд. Но суд будет делить имущество исходя из равенства долей супругов.

При разделе ипотечных квартир всегда существенное значение приобретает источник первого взноса за квартиру и источник выплат. Часто за квартиру платит кто-то один из супругов.

В судебном споре по разделу квартир проявляются все ошибки при покупке квартиры в браке.

Защищайте свою недвижимость при ее покупке!

 

 

РАЗДЕЛ ПРИВАТИЗИРОВАННОЙ  КВАРТИРЫ

Юридический раздел приватизированных квартир происходит во время приватизации.

Размеры долей собственников квартир, полученных при приватизации, определяются договорами передачи. Это особый вид договоров, которые установлены законом о приватизации и заключаются на основании заявлений проживающих о приватизации квартиры. Заявление на приватизацию квартиры и договор передачи — основные правоустанавливающие документы собственников приватизированных квартир.

По договорам передачи квартиры из муниципальной или государственной собственности передаются в собственность граждан, зарегистрированных в этих квартирах по месту жительства на момент заключения договора передачи.

Поскольку доли каждого сособственника установлены в договоре передачи при приватизации квартир,  юридический раздел приватизированных квартир не производится.

Исключения составляют приватизированные квартиры, в которых  доли сособственников не определены.

Встречаются договоры, в которых установлена не общая долевая собственность на квартиру, а общая совместная собственность нескольких собственников, например трех,  на квартиру. В этих случаях сособственникам необходимо произвести юридический раздел квартиры, для чего определить доли каждого в праве собственности на квартиру и внести об этом сведения в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

Следующий вопрос, который придется разрешить сособственникам приватизированной квартиры при желании ее разделить – определить, с кем из собственников будут проживать лица, отказавшиеся от участия в приватизации.

Дело в том, что по закону лица отказавшиеся от участия в приватизации квартиры приобретают право пожизненного проживания в этой квартире. Раздел квартиры может иметь значение для соблюдения прав проживающего в приватизированной квартире лица, отказавшегося от участия в приватизации.

Реальный раздел приватизированных квартир производится аналогично порядку для раздела квартир супругами или наследниками.

 

По состоянию на сентябрь 2016

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

Материалы по теме:

Как написать иск в суд и как не проиграть дело

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

читать далее А. Гордон