Статьи
23.08.2016
Как подать иск в арбитражный суд

КАК  ПОДАТЬ  ИСК В АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КАК НАПИСАТЬ ИСК В АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ

Как подать иск в Москве

Адвокатский центр Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская палата Московской области

 

Подать иск в суд и написать иск в суд, как говорят в Одессе, две большие разницы.

Подать иск в арбитражный суд совсем не то же, что в районный суд, хотя есть много сходного. Принципиальное отличие арбитражного суда: 1) арбитражный суд рассматривает споры при осуществлении предпринимательской деятельности, 2) суд к сторонам относится, как к профессиональным участникам. Профи во всем — в своей предпринимательской деятельности, в знании законов, в умении вести дело в арбитражном суде. Ваши промахи в суде или ошибки суд исправлять не будет.

Как подать иск в арбитражный суд

Если встала необходимость обратиться в арбитражный суд, значит отсутствуют другие пути решения проблемы  или они не дают желаемого результата. Подать иск в арбитражный суд как в районный и мировой, требует соблюдения установленных в законе правил. Обращаясь с заявлением в суд нужно помнить, повторное обращение в суд по тому же вопросу будет не возможно. По этому удобно под рукой иметь пошаговую инструкцию по написанию иска.

В России любой гражданин или организация вправе обратиться в суд за защитой, если считают, что их права нарушены. Важно: доступность правосудия или право обратиться в суд не означает, что суд будет учить стороны юриспруденции во время подготовки иска или рассмотрения дела. Защита своих интересов – право и одновременно обязанности каждой стороны. Подавая исковое заявление в суд необходимо знать свои права и умело ими пользоваться.

Не стоит надеяться выиграть суд, только если вы по существу правы или вы уверены, что ваши интересы ущемляют.

Как выиграть суд?

На вопрос: Как выиграть суд?  Ответим — Просто!

Нужно: 1) грамотно изложить свои требования в иске, или в возражениях на иск к вам, если вы – ответчик. 2) полно и всесторонне обосновать ваши требования или возражения конкретными доводами, и подкрепить ваши доводы ссылками на нормы закона и конкретными относимыми и допустимыми  доказательствами.

Выиграть суд желает каждый из его участников, и делает для этого все возможное. Будьте уверены, противник использует против вас все ваши недоработки и промахи!

Ответственность за результат судебного разбирательства лежит на каждой из сторон судебного разбирательства.

Как подать иск в арбитражный суд?

Буквальное значение вопроса «Как подать иск в арбитражный суд» — как передать исковое заявление в арбитражный суд. Ответ прост — принести в экспедицию суда. На практике это выражение означает набор действий, или деятельность заинтересованного лица, для возникновения в суде судебного разбирательства по интересующему заявителя вопросу.

Правильно  подать в суд, значит совершить необходимый набор действий, которые обеспечат в установленный законом срок возбуждение дела в суде, создадут условия для рассмотрения дела судом в минимально возможные сроки по требованиям инициатора судебного разбирательства. Это возможно, если заявитель знает и правильно и своевременно пользуется своими процессуальными правами.

Например, при правильном обращении в суд истец располагает возможностью защитить свои права и интересны в течении срока рассмотрения дела и до вступления решения в законную силу посредством обеспечительных мер. Для этого в суд подается соответствующее ходатайство.

Самый простой, надежный и правильный способ подать иск —  обратиться к адвокату, профессиональному консультанту по юридическим вопросам  который занимается ведением дел в судах.  Адвокат может полностью провести ваше дело «под ключ» или оказать необходимую вам помощь частично: проанализировать ситуацию и предоставить консультацию, дать рекомендации, подготовить исковое заявление, подготовить другие процессуальные документы.

Развитие интернета сделало доступными он лайн консультации, образцы исковых заявлений и других документов. Граждане и профессиональные юристы обмениваются опытом на форумах, смотрят телевизионные программы о судебных процессах. У граждан возникает иллюзия возможности самостоятельной защиты своих интересов в суде. Отсутствие системных знаний в области юриспруденции и опыта влекут к неудачным попыткам защитить свои интересы в суде

В наш центр регулярно обращаются граждане и даже юристы организаций, когда они уже проиграли в судах первой или апелляционной инстанций. Часто, в выигрышном положении своими действиями в суде они сами проигрывают дела и помочь им уже невозможно.

Люди теряют имущество, с них необоснованно взыскивают ущерб.

В любой ситуации по юридическим вопросам мы рекомендуем получить консультацию адвоката.

Вы сможете получить мнение профессионала  по вашей конкретной ситуации. Услышите способы разрешения именно вашего случая с учетом существующей судебной практики в вашем регионе. Получите рекомендации по подготовке документов и т.д.

Лучше, если вы поручите адвокату  подготовить исковое заявление в суд или в арбитражный суд и сформировать список необходимых доказательств.

Это избавит вас от приостановки иска при его подаче и потери времени. Суду проще понять ваши требования если они изложены на понятном суду языке.

К нам часто обращаются с вопросом «как подать в суд», «как написать иск». Нас просят: «вы напишите иск, в суде мы сами, мы знаем, это для нас не сложно суд все подскажет».

Мы можем оказывать и такие услуги, но практика показывает, вести дело в суде, даже с профессионально подготовленным исковым заявлением, совсем не просто.

К чему приводит самостоятельная подача иска

К нам в департамент судебных споров обратилась женщина по спору о разделе имущества. С ее слов у нее это не первое расторжение брака. Надо написать иск,  в суде вы мне не нужны, у меня есть свой юрист. Спор шел о трех квартирах и загородном доме общей суммой около 2,5 млн долларов.

Во время консультации я установил, что оказывается спор уже в суде, и эта женщина – ответчик. Для положительного для нее разрешения дела необходимо было назначать несколько экспертиз, а предварительно получить ряд документов по квартирам и дому.

Ситуация была осложнена тем, что вопросы экспертам можно было сформулировать только после получения отсутствующих документов.

До получения документов правильно подготовить встречное исковое заявление было не возможно.

Клиентка нас услышала, и отложила подготовку иска. Нами были подготовлены ходатайства об истребовании документов в различных инстанциях.

Суд удовлетворил наши ходатайства и спустя время документы были в деле. Ситуация значительно прояснилась и позиции дамы значительно усилились. Мы подготовили встречный иск.

От дальнейшего сотрудничества дама отказалась.

Она появилась примерно через полгода, когда фактически проиграла дело и нужно было готовить апелляционную жалобу.

Ознакомившись с протоколами судебных заседаний, с определениями о назначении экспертиз стало очевидно: она и ее юрист,  допустили ошибки при рассмотрении дела. Вместо нескольких экспертиз была назначена одна. Оценку имущества ее юрист не сделал. Даже в той одной экспертизе вопросы эксперту были поставлены не верно, более того, суд самостоятельно сформулировал один вопрос и то же не верный.

Специалистов для назначения экспертизы она не привлекала.

Почему этот юрист не оспорил назначение экспертизы, не понятно. Почему заключение эксперта не оспорил, не понятно.

Участник судебного разбирательства должен знать свои права и пользоваться ими при рассмотрении дела. У стороны есть право обжаловать определение суда о назначении экспертизы. В данном деле, поскольку стороне в заседании не удалось настоять на  своих вопросах эксперту, следовало воспользоваться своим правом и обжаловать определение суда!

Результат – решение вынесено в пользу бывшего супруга, требования встречного иска практически не удовлетворены. Дама осталась ни с чем.

Проигрыш на ровном месте.

Дела о разделе имущества, при всей кажущейся стандартности и обширной практике, всегда имеют особенности.

Что бы выиграть в деле о разделе имущества нужно найти индивидуальные особенности ситуации и обратить их в свою пользу – отыскать документы, свидетелей.  Иногда приходится искать имущество. Иногда приходится затевать дополнительные судебные тяжбы.

Эффективное ведение судебных дел возможно только при наличии системных знаний законодательства и опыте реального участия в судебных спорах.

Это не исключает случаев победы в суде не юристами.

Но разве стоит полагаться на случай?

В судебном процессе имеет значение каждая мелочь. К судебному спору нужно подходить со всей серьезностью и ответственностью, тщательно готовить каждый документ, каждое заявление, выступление в суде. Необходимо готовиться к каждому судебному заседанию, понимать и планировать движение дела. Начинать необходимо с правильного написания иска.

Обращение в суд по гражданскому или административному делу начинается с изучения соответствующей отрасли законодательства и обстоятельств дела.

Законодательство – это подтверждение вашей правоты соответствующей нормой закона, обоснование вашего права.

Обстоятельства дела – доказательства, которыми вы обосновываете ваши права.

Знакомиться с законами нужно только по текстам законов, но не на форумах в интернете.

Как выиграть дело в суде

К нам обращается по рекомендации клиент: У нас была налоговая проверка, получили налоговый штраф.  Нужно подать иск в арбитражный суд. Подготовьте жалобу в суд, мне ее завтра надо сдать в суд.

Начинаем разбираться.  Вы в вышестоящую налоговую апелляционную жалобу подавали?  Нет. Давайте сразу в суд, Управление ФНС по Москве все равно  решение не отменит.

Объясняем: по Налоговому кодексу РФ оспоритьь решение налоговой в суде возможно только после подачи апелляционной жалобы в вышестоящий налоговый орган.  Смотрим  по срокам — истекает завтра.

Изучаем решение, и здрасти: Директор поставщика не признает поставки товара нашему клиенту. А наш клиент никак не смог это объяснить в налоговой и отказался от показаний на допросе в налоговой. Спрашиваем: вы сами избрали такую стратегию прохождения налоговой проверки, или кто-то посоветовал? Отвечает — сам.

Спрашиваем, а вы с материалами налоговой проверки знакомились?  И получаем встречный: А кто мне даст эти материалы? Мы показываем этому клиенту решение, в котором указано, что он отказался от ознакомления с материалами проверки.

 

Но это не главное.  Главное — налогоплательщик пытается спорить с налоговой не зная своих прав и обязанностей. Результат – чуть не пропущен срок на обжалование решения налоговой.

Конечно, жалобу мы подготовили, процессуальные нарушения у налоговой нашли, и в суде сняли часть штрафов. Но мы смогли помочь гораздо больше, если участвовали с момента получения акта налоговой проверки.

Правило здесь простое: до суда проконсультируйся у квалифицированного юриста, лучше, у адвоката.

Как подать иск в суд в Москве?

1) Определить какому суду подведомственен ваш иск (мировой суд, районный или арбитражный).

2) Открыть соответствующий процессуальный кодекс: гражданский процессуальный или арбитражный процессуальный и найти раздел, в котором изложен порядок подачи исковых заявлений.

Порядок подачи и состав документов отличается.

Ознакомиться с разделом с требованиями к исковому заявлению и прилагаемых к нему документов.

3) Подготовить исковое заявление, адресованное выбранному суду, распечатать его в количестве: 1 – для суда, 2 – для каждого ответчика, 3 – для себя

4) Приложить к иску копии необходимых доказательств (документов), в соответствии с гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным кодексом

5) Уплатить госпошлину (реквизиты можно посмотреть на сайте суда) сумму госпошлины определить в соответствии с частью 2 Налогового кодекса РФ

6) К иску приложить оригинал квитанции об уплате госпошлины

7) Принести иск и приложенные документы в экспедицию суда, на вашем экземпляре получить отметку о приеме иска и документов судом.

Возможно подать иск по другому:

1) Прийти в приемный день в суд и вручить судье, но сейчас это редко практикуется, 2) Отправить иск и все приложенные копии документов по почте, заказным с уведомлением о вручении с описью вложения.

 

 

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

 

Как написать иск  в  суд. Иск в арбитражный суд.

Требования к исковому заявлению с мировой суд или в районный суд содержатся в Гражданском процессуальном кодексе Российской Федерации статьи  131, прилагаемые к иску документы указаны в статье 132.

Иски в арбитражные суды должны соответствовать правилам статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, требования к прилагаемым к иску документам, в статье 126.

Форма иска в суды законом не установлена, но принята следующая:

                                                                                                                                                   В Тверской районный суд г.Москвы

                                                                                                                                                   Истец: Сидоров Иван Иванович

                                                                                                                                                    Адрес: 111222 г.Москва

Цветной бульвар д.2 кв.101

                                                                                                                                                    Ответчик: Иванов Сидор Сидорович

                                                                                                                                                    Адрес: 222111 г.Москва

ул.Тверская д.4 кв.63

Цена иска: 2 000 000 руб.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

О признании права собственности на квартиру

Излагаются доводы иска и обстоятельства дела

На основании изложенного, в соответствии со статьями ______ Гражданского кодекса РФ, статьями _______ Гражданского процессуального кодекса РФ

ПРОШУ:

Признать за Сидоровым И.И. право собственности на квартиру ________ .

Приложения:

1)Квитанция об уплате государственной пошлины

2)Копия искового заявления и документов для ответчика

3)______

4)______

5)______

___ _________ 2016 года

Сидоров И.И.                                                                   ___________________

(Подпись)

 

 

 

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

читать далее А. Гордон
20.08.2016
документы при покупке квартиры 2016

ДОКУМЕНТЫ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ 2016 

Как правильно купить квартиру в Москве самому

Аванс за квартиру. Как внести, что бы вернуть

Адвокатский центр Гордон Андрей Эдуардович

 

В департамент недвижимости нашего адвокатского центра обратился клиент. Женщина звонила по рекомендации и просила провести юридическую проверку квартиры, которую она выбрала в ближайшем Подмосковье и за которую уже внесла аванс. Квартира-новостройка просторная, светлая с хорошей планировкой и удобной транспортной доступностью. Продавало квартиру известное Московское агентство недвижимости.

В последний момент перед сделкой коллега покупательницы настояла, что бы та самостоятельно не совершала покупку, и рекомендовала обратиться в наш адвокатский центр.

Квартира, загородный дом и любая другая недвижимость, это две составляющие – строение (проект, планировка, размещение здания, размещение квартиры в здании, материалы, соседи и т.д.), и документы на недвижимость.

Значение имеют обе составляющие, и к изучению каждой необходимо подходить с должным вниманием.
Интернет создает у покупателей иллюзию уверенности в достаточности собственных знаний, сил и возможностей, что бы  безопасно купить недвижимость не привлекая специалистов.
Некоторые покупатели надеются на юриста продавца, что этот юрист бесплатно проведет сделку в интересах покупателя. Это заблуждение.
Юрист обеспечивает интересы того, кто платит за его услуги.

Прочитайте об этапах покупки квартиры, и оцените свои возможности самостоятельно провести сделку.

 

 

Как правильно купить квартиру?

Не имеет значение, самостоятельно вы покупаете квартиру, через частного риэлтора или обратились в юридическую фирму или агентство недвижимости, покупка квартиры, загородного дома или другой недвижимости всегда проходит по определенным правилам. На юридическом языке это называется проявление должной осмотрительности и осторожности. В случаях покупки квартиры без риэлтора излишняя осторожность особенно не повредит.

Конечно, самым правильным для покупателя квартиры будет обратиться к специалисту — риэлтору. Он проведет покупку «под ключ», от выбора и оценки вариантов с потребительской точки зрения, и заканчивая государственной регистрацией права собственности покупателя на квартиру и передачи квартиры.  Юридическую проверку квартиры должен делать квалифицированный юрист, он же должен сопровождать подготовку сделки и желательно ее проведение. При подготовке сделки покупки квартиры учитываются особенности конкретной ситуации: договор купли-продажи готовится с соответствующими особенностями, истребуются дополнительные документы на сделку, учитываются особенности расчетов, проводятся подготовительные мероприятия. Всегда возникают юридические вопросы непосредственно на сделке, которые может прояснить юрист.

Некоторые покупатели обращаются для совершения сделок к нотариусам и считают, что это полностью защищает и гарантирует их интересы. Наша многолетняя практика свидетельствует об обратном. Систематически нотариусы не проводят полной юридической проверки квартир. Нотариальные сделки успешно оспариваются в суде, поскольку предшествующие сделки имели юридические пороки или не были выявлены какие-то существенные обстоятельства.

Как в любом деле качественные услуги и хороший специалист стоят дорого. Но экономия при покупке квартиры может обернуться для покупателя потерей денег.

По нашему мнению можно экономить при продаже квартиры или другой недвижимости. Здесь у продавца риски существенно ниже, только получить полную сумму денег. Даже в случае расторжения сделки судом продавцу вернут квартиру. А покупатель останется с судебным решением вместо денег. При покупке квартиры, все наоборот, наибольший риск несет именно покупатель.

Как покупателю правильно купить квартиру и сэкономить на риэлторе?

Ответ очевиден: оказать себе часть риэлторских услуг самостоятельно.

На чем можно экономить при покупке квартиры, какую работу риэлтора можно сделать самостоятельно?

 

Покупку квартиры можно разбить на следующие этапы:

1) Подбор квартиры. Выбор квартиры для покупки исходя по потребностям покупателя: район, улица, дом, транспортная доступность, тип дома, количество комнат, площадь и т.д. Изучение рекламных материалов (печатные, интернет сайты, расклейка объявлений и т.д.), просмотры отобранных вариантов, первичное знакомство с продавцами, первичное ознакомление с правоустанавливающими документами на квартиру.

2)  Внесение аванса за выбранную квартиру.

3) Юридическая проверка квартиры. (Проверка юридической чистоты)

4) Подготовка сделки покупки квартиры.

5) Совершение сделки купли-продажи квартиры.

6) Государственная регистрация прав на квартиру.

7) Передача квартиры.

Подбор квартиры — самый трудоемкий этап. Он отнимает самый большой объем времени при покупке квартиры. Поиск вариантов квартир по интернет базам и другим источникам, сопоставление вариантов, прозвоны, просмотры. В то же время при наличии достаточного времени внимания и усердия покупатель в состоянии полностью самостоятельно провести этот этап.

Внесение аванса — важный и ответственный этап покупки квартиры. Он взаимосвязан с последующими этапами — проверкой юридической чистоты и подготовкой к проведению сделки. При должной подготовке покупатель может выполнить этот этап самостоятельно, особенно, если предварительно проконсультируется у риэлтора или юриста. Более подробно о внесении аванса можете прочитать ниже.

Последующие этапы — это чистая технология процесса покупки квартиры, которые покупатель может провести сам, особенно если покупателю уже доводилось покупать или продавать недвижимость. Но лучше доверить их проведение специалисту. Каждое мероприятие в рамках этих этапов имеет значение для последующего этапа и обеспечивает  гарантии для покупателя, которые юридически не возможно прописать или затруднительно исполнить.

Юридическая проверка квартиры — рубеж принятия решения о покупке квартиры.  Провести проверку юридической чистоты квартиры можно располагая системными знаниями в различных отраслях права и практикой. Необходимыми навыками обладает не каждый юрист, по этому, не рекомендуем делать проверку самостоятельно. Привлекайте  специалиста в области того вида недвижимости, которую вы покупаете. Юриста сопровождающего покупку квартир, покупку загородных домов и участков, или не жилой недвижимости. Особенную сложность имеет покупка загородных домов, земельных участков.

 

Документы при покупке квартиры 2016

Юридическая чистота квартиры

Как проводить юридическую проверку квартиры

Юридическая проверка или проверка юридической чистоты квартиры —  это проверка документов. Даже если покупатель доверил покупку квартиры специалистам, покупателю нужно иметь общее представление как проводят юридическую проверку при покупке недвижимости. И конечно, необходимо получить результат юридической проверки квартиры — отчет или заключение, с выводами юристов по недвижимости.

Документы при покупке квартиры 2016 — документы на квартиру и документы самого продавца.

Цель юридической проверки: 1) установление законности распоряжения продавцом выбранной вами недвижимости, 2) соответствия недвижимости учетным данным, 3) законность всех предыдущих сделок с этой недвижимостью.

Законность распоряжения недвижимостью продавцом означает, имеет ли право продавец продать данную конкретную недвижимость и получить за нее деньги, а так же может ли продавец заключать сделки — обладает ли он дееспособностью.

Необходимые обстоятельства устанавливаем изучив правовое положение квартиры и его сопоставлением с документами продавца и с другими документами.

О проверке продавца — гражданина смотрите здесь  http://new.gordon-adv.ru/articles/kak-proverit-pasport-prodavca-kvart/

Для проверки квартиры перед покупкой заказываем выписки по квартире из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Выписки заказываем через Многофункциональные центры гос услуг (МФЦ), срок изготовления около 2-х недель.

Документы при покупке квартиры  2016 включают:  1) документы о правах на квартиру, 2)документы технического учета квартиры, 3)документы кадастрового учета квартиры, 4)документы продавца, 5)и другие документы (зависит от конкретных обстоятельств сделки).

Нужен юрист для сопровождения сделки?
Есть вопросы по проведению сделки, по этапам сделки с недвижимостью?
Звоните, пишите:

Обязательные для ознакомления документы на квартиру:

1) Свидетельство о праве собственности

2) Документы основания возникновения права собственности

3) Кадастровый паспорт на квартиру

4) Технический паспорт на квартиру

Документы продавца — паспорт, если продавец юридическое лицо — документы на юридическое лицо.

Другие документы — документы, необходимость которых выявляется по ходу проверки для подтверждения сведений в документах на квартиру или документов продавца. Например, выписка из реестра прав на недвижимое имущество, выписка из домовой книги, свидетельство о браке, свидетельство о расторжении брака, свидетельство о рождении для несовершеннолетних и т.д.

По окончании юридической проверки у покупателя квартиры на руках должны быть отчет юриста по квартире и комплект документов, подтверждающих выводы юристов — выписки из ЕГРП, копии договоров, свидетельства о праве собственности, копия паспорта продавца и другие документы. Они могут понадобиться в случае спора.

Порядок проведения юридической поверки квартиры

Пока готовятся выписки из ЕГРП изучаем документы на квартиру: свидетельство о праве собственности на квартиру и другие доступные нам документы. Эти документы нам обязан предоставить продавец. Начинаем с ознакомления со свидетельством о праве собственности и указанных в нем документов. У продавца на руках должны быть документы, указанные в графе свидетельства «документы-основания», или «правоустанавливающие документы».

Одновременно требуем у продавца копию его паспорта. Внимание! Для проверки нам необходимы копии всех страниц паспорта продавца.

Если продавец юридическое лицо, нам необходимы соответствующие документы юридического лица: свидетельство о регистрации юр лица, свидетельство о постановке юр лица в налоговом органе, учредительный договор, протокол №1 о создании юр лица, устав юр лица. Так же потребуются другие документы, сначала заказывает выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. Заказать можно в налоговой инспекции. Для работы оперативно можем получить информацию о юр лице на сайте ФНС России.

Свидетельство о праве собственности на квартиру. Содержание. Как читать

Свидетельства о праве собственности до 15 июля 2016 года изготавливались на листе формата А4 — альбомный лист. С 15 июля свидетельства не выдают, но выдают выписки из Едигого государственного реестра прав на недвижимое имущество, в котором содержатся аналогичные свидетельству сведения.

В свидетельстве обязательно указывается кто является собственником указанной в нем недвижимости и на основании какого правоустанавливающего документа.

На первом этапе юридической поверки важно определить, кто собственник квартиры, и на основании какого правоустанавливающего документа. Документ, на основании которого у продавца возникло право собственности на недвижимость называют правоустанавливающим.

Продавец квартиры должен быть собственником продаваемой недвижимости по свидетельству о праве собственности. А продаваемая квартира, должна быть указана в свидетельстве в качестве объекта права собственности. Не редкость, когда квартиры продают представители. В таких случаях у продавца должна быть нотариально удостоверенная доверенность от собственника,в которой указаны все полномочия представителя. Важно, что бы в доверенности были прямо написаны полномочия по установлению цены, заключению договора купли-продажи и его условий, подписания договора, подачи документов на государственную регистрацию права собственности, на получение денег за проданную квартиру и т.д.

Ознакомившись со свидетельством о собственности на квартиру сразу требуем у продавца указанные в свидетельстве правоустанавливающие документы. Знакомимся со всеми полученными документами, и обращаем внимание, если какой-то документ отсутствует. В случае утраты правоустанавливающего документа (договора купли-продажи) дубликат можно получить в Росреестре. Но отсутствие документа потребует дополнительной проверки.

В документах на квартиру должна прослеживаться очевидная взаимосвязь. Свидетельство и правоустанавливающий документ должны соответствовать друг другу по параметрам: собственник, параметры квартиры (адрес, кадастровый номер, технические характеристики квартиры в правоустанавливающем документе и в свидетельстве), кадастровый номер, даты оформления, номера государственной регистрации и т.д.

Перед юридической проверкой обязательно изучаем подлинники всех документов и сличаем их с копиями. На подлинниках не должно быть помарок, подчисток и т.д.,  необходимо установить наличие печатей, штампов, регистрационных номеров и других реквизитов.

Дальнейшая юридическая проверка проводится на основании полученных и сверенных с подлинниками копий документов.

Нужен юрист для сопровождения сделки?
Есть вопросы по проведению сделки, по этапам сделки с недвижимостью?
Звоните, пишите:

 

Юридическая проверка квартиры нашей клиентки

В описанной выше ситуации с обращением покупательницы квартиры в новостройке нам было предоставлено свидетельство о праве собственности на квартиру, копия паспорта продавца, соглашение об уступке прав по договору долевого участия, акт приема-передачи по договору долевого участия в строительстве.

Сведения свидетельства сразу вызвали вопросы: в качестве правоустанавливающего документа было указано «Соглашение об уступке прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, Акт приема-передачи по договору долевого участия».

Дело в том, что основанием возникновения права собственности на новую (построенную) недвижимость являются документы на ее создание. Таким документом является договор долевого участия в строительстве. Порядок заключения таких договоров, требования к их содержанию закреплены в законе о долевом строительстве жилья №214-ФЗ.

При наличии договора долевого участия именно этот договор должен быть указан в свидетельстве о праве собственности в качестве правоустанавливающего документа. Имевшая место уступка права по соглашению об уступке только подтверждает замену стороны (дольщика) в договоре долевого участия и не прекращает действие самого договора долевого участия. И это логично: по закону 214-ФЗ по договору о долевом строительстве  застройщик обязан построить многоквартирный дом и передать квартиру дольщику. При уступке один дольщик уступает свои права другому в этом договоре. Но новый дольщик, как и первоначальный, ждет передачи ему построенной квартиры.

При проведении проверки мы понимали, что сами по себе упоминания в названиях договора, соглашения терминов «долевое строительство» не имеют значения. Значение имеет суть (текст) договора, те права и обязанности сторон договора которые были согласованы при его подписании.  Мы неоднократно сталкиваемся с ситуациями, когда в названии договора долевое участие, а по сути — предвари тельный договор. Для выяснения этих обстоятельств нам нужен был договор долевого участия в строительстве,к который указан в свидетельстве.

По нашему требованию продавец не смог  предоставить договор долевого участия, сославшись на его отсутствие.

Между тем, в тексте соглашения об уступке прав по договору долевого участия мы четко видели, что это соглашение подлежало государственной регистрации, после которой нашему продавцу обязаны были передать комплект документов: зарегистрированное соглашение об уступке прав по договору долевого участия, договор долевого участия в строительстве (прошедший госрегистрацию), акт между прежним дольщиком и застройщиком об исполнении прежним дольщиков обязательств перед застройщиком по оплате по договору, платежные документы прежнего дольщика.

Получалось, у продавца отсутствует не просто один договор, а система документов.

Из перечисленных документов продавец нам смог передать только соглашение об уступке прав. Где остальные документы, продавец пояснить не смог, но предоставил передаточный акт, который он подписал при получении квартиры от застройщика.

Ознакомление с передаточным актом преподнесло сюрприз: оказалось, что в соглашение об уступке, в передаточном акте и в настоящее время у продавца три разные паспорта.

Первичная проверка сведений о паспортах продавца выявили, что паспорт, по которому заполнялось соглашение об уступке прав, находится в розыске, остальные – нет.

Покупатель пояснил выявленные обстоятельства с паспортами неоднократными хищениями у него паспортов. Ну что ж, бывает, с таким мы сталкиваемся. Забегая вперед скажу, что в этом случае нас ждал еще один сюрприз.

В создавшейся ситуации перед нами встала необходимость проверки дополнительных документов, и мы запросили у продавца платежные документы по оплате покупки квартиры.

Нам предоставили несколько платежных поручений, несколько корешков к приходным кассовым ордерам. Нас ожидало открытие: в первом же платежном поручении дата платежа свидетельствовала о его проведении за полтора года до заключения соглашения об уступке, и за год  до заключения договора долевого участия в строительстве.

Дальше больше, в графе назначение платежа название и дата договора основания платежа не соответствовали соглашению об уступке прав. Вместо этого был указан «предварительный договор ….». Сумма платежа в платежном поручении была на 30% меньше суммы по соглашению об уступки прав.

Обладая опытом сопровождения продаж и покупок новостроек мы предположили, что возможно у продавца были приобретены несколько квартир, и платежные документы относятся к иной квартире, а по этой квартире документы или утрачены, или эта квартира не оплачена и возможны судебные иски от застройщика и перспектива судебного расторжения договора с нашей клиенткой.

У нас возникла необходимость проверки получения оплаты за эту квартиру у застройщика.

Нужно отметить, что к этому времени мы установили, что сам застройщик к этому времени был реорганизован, и права по этому объекту перешли к новой организации. Нам удалось получить информацию, и она нас не обрадовала: по интересующей нас квартире у застройщика числилась задолженность в сумме 70% стоимости по соглашению об уступке права. В той сумме, которая указана в предъявленной продавцом платежке.

Это оказалось новостью не только для нас, но и для крупного московского агентства недвижимости, которое располагается в самом центре Москвы.

Сама по себе такая ситуация для покупки квартиры или другой недвижимости не безвыходна, если она выявлена заблаговременно. Мы неоднократно помогали покупателям купить квартиры в подобных ситуациях, но не в данном случае.

От покупки этой квартиры мы рекомендовали покупателю воздержаться, поскольку  дальнейшее развитие событий выявило другие, более важные для покупателя обстоятельства.

Продавец объяснил сведения о неоплате квартиры ошибкой, юридической схемой застройщика, наличием предварительного договора с застройщиком, который у него забрал застройщик. В действительности, задолженностей нет, что подтверждает передаточный акт при передаче квартиры.

Однако, эти объяснения оказались не совсем точными.

Нам удалось установить, что в производстве районного суда по месту жительства продавца находилось дело о разделе имущества супругов, в котором участвовал наш продавец.

Здесь нужно сделать отступление. Крупные агентства недвижимости при продаже недвижимости так организуют работу, что покупатель не имеет возможности общаться с продавцом, и встречается с ним только на сделке купли-продажи. Объем информации о продавце, о продаваемой квартире зависит от добросовестности сотрудника агентства и передается покупателю не в полном объеме. Полной информацией и тем более документами сотрудники конечно не располагают.

Наша практика взаимодействия с крупными агентствами недвижимости на Московском рынке в большинстве случаев показывает отсутствие  у них заинтересованности в проверке продаваемой ими недвижимости, и оставление проверки на усмотрение покупателя.

 

Покупая квартиру у крупного известного агентства недвижимости не успокаивайтесь и не расслабляйтесь, помните, все риски несет покупатель, тем более, что продавцом по договору выступает собственник квартиры а не агентство.

 

У нас не вызывало удивление не осведомленность Московского агентства о наличии судебного спора о разделе супружеского имущества с участием их клиента – продавца квартиры, и не осведомленность, что продаваемая нашему клиенту квартира была приобретена продавцом в браке.

При проведении юридической проверки квартиры мы установили не достоверность сведений о семейном положении продавца, в паспорте отсутствовала соответствующая отметка ЗАГСа.

Проверить достоверность этих сведений крайне сложно.  Применяемая нами технология проверки юридической чистоты  позволила установить наличие судебного спора с участием продавца и наличие у продавца супруга. Для покупки квартиры более важно другое: нашей проверкой установлен факт приобретения квартиры в браке, то есть квартира в нашем случае, фактически, находилась в долевой собственности.

К этому времени поступила выписка из ЕГРП.

Сведения выписок с уже имеющимися у нас документами совпали, и подтвердили права продавца на квартиру и порядок ее приобретения.

Вместе с тем, выписки не выявили установленной нами фактически долевой собственности бывших супругов на квартиру и не полной уплаты продавцом за квартиру при ее покупке (по договору долевого участия).

Что нам позволила сделать проверка в данном случае:

1) установить наличие судебного спора с участием продавца, который мог касаться самой квартиры и привести к оспариванию прав нашей клиентки на купленную квартиру

2) Установить наличие фактического сособственника на квартиру.

В ходе дальнейшее взаимодействие с агентством и непосредственно с собственником было установлено, что оплата за квартиру все же была совершена полностью и вовремя. Подтверждающие документы находились у бывшего супруга продавца.

Будучи в браке супруги приобрели две квартиры на имя одного супруга. При разводе и разделе имущества, на фоне конфликтных отношений, у каждого из супругов оказалась часть документов. Платежные документы по другой квартире были переданы продавцом в агентство.

В ходе процесса раздела супружеского имущества судом рассматривался вопрос о разделе продаваемой квартиры. Сейчас не имеет значения по какой причине на спорную квартиру не был наложен арест или запрет, но факт, что отсутствовали препятствия для совершения сделки купли-продажи квартиры и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю.

 

Чем опасна для покупателя совместная собственность супругов на квартиру, на загородный дом, на участок или другое имущество

Как правило, супруги совместную собственность на имущество не регистрируют и в ЕГРП подобные сведения отсутствуют.

В случае расторжения брака спор между бывшими супругами по имуществу может  не возникать, но это не означает, что он не возникнет в будущем. Такие споры могут возникать через несколько лет после расторжения брака. Бывший супруг вправе обратиться в суд с требованием о разделе супружеского имущества в течение трех лет с даты когда он узнал или должен был узнать о нарушении его прав.

Вам повезло, если в регистрационном деле на покупаемую квартиру присутствует согласие супруга на приобретение квартиры, которую вы покупаете. В этом случае регистрирующий орган (Росреестр) при госрегистрации перехода права собственности на квартиру на ваше имя потребует от продавца нотариальное согласие супруга, даже бывшего, на продажу этой квартиры. Без такого согласия, в госрегистрации права собственности будет отказано.

Если вам «повезет» и ваши права на такую квартиру буду зарегистрированы, то по иску бывшего супруга ваша сделка купли-продажи квартиры будет расторгнута и регистрация права собственности признана недействительной.

Суды удовлетворяют подобные требования бывших супругов в подавляющем большинстве случаев.

В проигрыше окажется именно покупатель: по решению суда квартиру вернут продавцу,  и с него в пользу покупателя взыщут деньги за квартиру. Только при этом, вернуть квартиру продавцу не составит труда, но реально возвращать деньги покупателю придется годами.

 

Проверка квартиры нашей клиентки. Продолжение

В ситуации с квартирой нашей клиенткой, никаких следов совместной собственности на покупаемую квартиру в регистрационном деле не было. Покупке квартиры ничего не препятствовало. А параллельно уже шел судебный спор о разделе супружеского имущества,  в том числе суд рассматривал требование раздела этой квартиры. Абсолютно реальна была перспектива вышеописанных прелестей предстоящего судебного расторжения покупки квартиры и возврата ее продавцу.

Повторюсь, если с оплатой продавцом за квартиру ситуация прояснилась и требовала урегулирования с застройщиком, то требование раздела квартиры бывшим супругом мог снять только бывший супруг и это становилось основным вопросом по квартире. Кроме того, снятие этих вопросов не относится к проведению сделки, не входит в обычный пакет услуг.

Решение о дальнейших движениях по подготовке к покупке квартиры должен принять покупатель. По нашему мнению, сделку возможно было провести без отрицательных для покупателя юридических последствий при надлежащем оформлении взаимоотношений продавца с бывшим супругом, оформлении соответствующих документов и требовало дополнительного времени, поскольку возникала необходимость оформления соответствующих документов в суде.

О чем мы и сообщили нашей клиентке. Ей предстояло принять решение о покупке этой квартиры с учетом выявленных юридических обстоятельств.

Одновременно началось давление со стороны агентства недвижимости. Прежде чем обратиться к нам наша клиентка-покупатель внесла аванс агентству за квартиру в сумме 200 000 руб. Теперь, агентство давало понять, что с квартирой все в порядке, документы вы видели до внесения аванса, или вы выходите на сделку или аванс агентство не вернет.

Аванс за квартиру. Зачем вносить. Как вернут.

Юридическая проверка квартиры и аванс за квартиру взаимосвязаны. Их можно рассматривать как этапы покупки квартиры или подготовка покупки квартиры.

Осмотрительный покупатель квартиры, загородного дома или другой недвижимости проверяет квартиру до покупки. Проверка квартиры требует времени и соответствующих материальных затрат. За время проверки квартира может быть продана и затраты на юридическую проверку пропадут.

Что бы получить в свое распоряжение необходимое для проверки время покупатель вносит за квартиру некую денежную сумму и продавец обязуется не продавать квартиру в течение согласованного сторонами срока и предоставлять необходимые документы.

Если юридическая проверка дает положительный для покупателя результат, в обусловленный срок совершается сделка купли-продажи квартиры.

 

На этапе внесения аванса возникает много вопросов, которые имеют значение для покупки квартиры, и они должны быть согласованы сторонами сделки до внесения аванса.

Один из вопросов – условия возврата аванса. При каких условиях осуществляется возврат, как оформляется, в какой сумме и т.д.

За многолетнюю практику сопровождения покупки квартир, покупки машиномест и тем более загородных домов с участками, элитных коттеджей в поселках, мы убедились, внесение аванса и согласование его условий совсем не простой этап покупки квартиры.

Крупные брендовые агентства недвижимости предлагают для подписания такие формы договоров на аванс, что даже нашим адвокатам по недвижимости требуется время, что бы увидеть в них все подводные камни. Крючки видны сразу.

Учитывая, что на изучение авансового договора время дается при его подписании – минуты, десятки минут, гражданин не располагающий соответствующей подготовкой, и даже юрист, не специализирующийся в вопросах недвижимости будет подписывать договор вслепую, не представляя себе всех последствий.

Вносить исправления в свои договоры агентства недвижимость категорически отказываются. Или такое подписывайте, или никакое.

Такие договоры, с юридической точки зрения, как правило, составлены грамотно и не в пользу покупателя. Вернуть деньги по такому договору покупатель не сможет даже в суде.

В описанной выше ситуации с покупкой квартиры нашей клиенткой договор был именно такой, верченый. Возврат  денег за аванс он предусматривал только в случае наличия бесспорных доказательств перспективы возможности оспаривания права собственности покупателя, причем, подтвержденных документально.

Без ложной скромности, для нашей клиентки это не было препятствием. Благодаря проведенной нами проверке, мы документально установили обстоятельства, с которыми можно было в суде оспаривать права собственности нашей клиентки в случае покупки квартиры.

Кроме того, взаимодействие с агентством недвижимости в ходе юридической проверки квартиры создало у его юридической службы понимание, что наша клиентка пользуется профессиональной юридической помощью, и мы сможем защитить ее интересы.

Но мы решили купить квартиру, предварительно урегулировав выявленные недостатки. В этом случае это было возможно, но потребовало дополнительных мероприятий.

В отдельных случаях юридические пороки содержат реальные риски оспаривания права собственности покупателя и покупатели отказываются от покупки квартиры.

 

Правильная покупка квартиры

В случае отсутствия существенных юридических пороков квартиры осмотрительный покупатель может переходить к подготовке сделки: согласование с продавцом условий договора купли-продажи квартиры, порядка и места заключения договора, порядка расчетов, государственной регистрации права собственности и передачи квартиры.

Рекомендуем достигнутые договоренности по порядку и условиям проведения сделки купли-продажи квартиры оформлять письменно, например, в форме протокола, подписанного покупателем и продавцом. Случается, в какие-то моменты продавец становится забывчивым, и выдвигает новые требования, или забывает достигнутые условия.

Согласованные условия стороны реализуют при заключении договора.

Возвращаясь к юридической проверке квартиры или проверке юридической чистоты

На примере сопровождения покупки квартиры нашей реальной клиентки выше показано, что юридическая проверка включает проверку всех доступных документов по квартире, по продавцу, и, как правило, членов семьи продавца. Доступность для анализа большого количества документов, повышает вероятность выявления в них несоответствий, разночтений, что способствует установлению юридических проблем (пороков) и нарушениях при приобретении квартиры продавцом.  Юридические пороки квартир, загородных домов, участков являются основанием для судебного оспаривания права собственности покупателя квартиры.

В примере мы изучали документы на новостройку. Новостройка, как объект проверки, считается не сложным объектом, здесь всего лишь первый собственник и однократное возникновение права собственности.

Во вторичном жилье, как правило, квартира имеет уже историю переходов прав собственности: сначала приватизация, затем неоднократные купли-продажи. Ошибки и пороки здесь возможны на каждой сделке. Покупатели считают, что если квартира после приватизации, то это гарантирует безопасность сделок. У нас другое мнение. Такую квартиру целесообразно так же проверять, как любую другую квартиру вторичного рынка.

На этапе приватизации регулярно выявляем нарушения закона. Необходимо оценивать, какое эти нарушения имеют значения для покупки.

Очень важный этап проверки – выявление лиц имеющих право проживания в квартире. Например, лица отказавшиеся от приватизации приобретают право пожизненного проживания. Что с ними делать при необходимости продажи квартиры?

Покупатель проявит должную осмотрительность, если совершит покупку недвижимости только после проведения юридической проверки квартиры и соответствующей подготовки сделки.

 

Удачи в покупке квартир.

По вопросам юридического сопровождения покупки квартир в Москве и Московской области вы можете обратиться к нам по телефону:

8 (495) 518-19-90

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

 

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

читать далее А. Гордон
06.08.2016
НДС ЭКСПОРТ 2016

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НДС ЭКСПОРТА С ИЮЛЯ 2016

ОСОБЕННОСТИ ИСЧИСЛЕНИЯ ПРИ ЭКСПОРТЕ В КАЗАХСТАН, БЕЛОРУССИЮ, КИРГИЗИЮ и АРМЕНИЮ

ЗАПОЛНЕНИЕ СЧЕТОВ-ФАКТУР

КОД ОПЕРАЦИИ ПРИ ЭКСПОРТЕ  В  

ГОСУДАРСТВА  ЕАЭС

Документы на отгрузку в страны ЕАЭС

Код операции в налоговой декларации по НДС (экспорт) при экспорте в государства ЕАЭС

Код операции в счетах-фактурах при экспорте в старны ЕАЭС

 

 

Читайте так же:

Особенности договора поставки в Казахстан

Готовьтесь!  Новые требования к внешнеторговым контрактам с 2018

 

Адвокатский центр Гордон Андрей Эдуардович

Порядок исчисления Налога на добавленную стоимость (НДС) российскими экспортерами с июля 2016 года изменился и зависит от категории экспортируемого товара.

С этого же времени в счетах-фактурах должны быть указаны новые сведения.

 

Российские экспортеры исчисляют сумму налога на добавленную стоимость (НДС) по операциям реализации товаров на экспорт, отдельно по каждой такой операции, как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы (пункт 6 статьи 166 Налогового кодекса Российской Федерации).

Перемещение товаров с территории России в Казахстан, Белоруссию, Киргизию и Армению признается экспортом (Таможенный кодекс Таможенного союза, и договор от 29.05.2014г. «О Евразийском экономическом союзе» ).

Изложенные в статье изменения порядка налогообложения с июля 2016 года в равной степени относится ккак к экспорту в дальнее зарубежье, так и к экспорту  в Казахстан, Белоруссию, Киргизию и Армению.

 

Как это было до июля 2016

Налогообложение НДС экспорта в периодах с января 2015 по 30 июня 2016

В период с января 2015 до конца июня 2016 года в Российской Федерации действовал следующий порядок применения налоговых вычетов при исчислении НДС.

Общее правило: Налогоплательщики НДС вправе уменьшить исчисленную сумму налога на установленные статьей 171 Налогового кодекса РФ налоговые вычеты.

При этом налогоплательщики вправе применить налоговые вычеты «входного» НДС после принятия приобретенных товаров, работ, услуг к учету.

Для экспортеров,  применяющих при реализации на экспорт товаров, (работ, услуг) налоговую ставку ноль процентов, установлены особые правила применения вычетов.

Такие налогоплательщики вправе применить вычеты «входного» НДС не ранее момента определения налоговой базы, установленного статьей 167 Кодекса. Это правило закреплено в пункте 3 статьи 172 Налогового кодекса.

По правилам статьи 167 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по НДС возникает в последнее число квартала, в котором собран полный пакет документов, предусмотренных статьей 165 настоящего Кодекса (пункт 9 статьи 167 НК РФ).

По смыслу приведенных норм, в Налоговом кодексе не установлен запрет для применения налогового вычета экспортерами по «входному» НДС после принятия товара к учету, если экспортер приобрел товар для последующей реализации.

Последующая реализация товара на экспорт (операции облагаемой по налоговой ставке НДС  0 процентов) создает ситуацию, при которой законность принятия экспортером к вычету «входного» НДС в общем порядке ставится под вопрос, поскольку очевидно нарушение правил пункта 3 статьи 172 Налогового кодекса РФ. То есть вычет применен при реализации облагаемой по налоговой ставке НДС «0»  процентов до момента возникновения налоговой базы, установленной для налоговой ставки данного вида (в соответствии с пунктом 9 статьи 167 Налогового кодекса РФ это последнее чисто квартала в котором собраны все документы в подтверждение права на ставку ноль процентов).

Как видно, у налогоплательщиков-экспортеров может дважды возникать право на применение налоговых вычетов «входного» НДС: первый раз – в общем порядке по правилам статьи 172 Налогового кодекса после принятия товара к учету, второй – в случае экспорта товаров, по правилам пункта 3 этой статьи. При двойной реализации права на вычет налогоплательщик-экспортер получает неосновательное обогащение.

Для устранения неосновательного обогащения, при реализации на экспорт до января 2015 года норма подпункта 5 пункта 3 статьи 170 Налогового кодекса обязывала экспортеров восстановить вычет «входного» НДС, принятый в общем порядке после принятия к учету купленного товара.

С 01 января 2015 года подпункт 5 пункта 3 статьи 170 Налогового кодекса был отменен.

Но, по мнению Минфина, и в отсутствие этой нормы, в подобных ситуациях налогоплательщики все равно обязаны восстанавливать ранее принятый к вычету «входной» НДС. Позиция Минфина по этим вопросам изложена в письме от 13.02.15 № 03-07-08/6693.

Правда в письме Минфин не приводит правового основания для такой обязанности налогоплательщиков, а ссылается на возможность налогоплательщика дважды применить вычеты.

По нашему мнению, с января 2015 года по июль 2016 года имела место законодательная не доработка. Дело в том, что действовавшая в этот период норма пункта 1 статьи 165 Налогового кодекса устанавливала, что представление в налоговый орган указанных в статье 165 кодекса документов, является основание не только для применения налоговой ставки ноль процентов, но и налоговых вычетов. В то же время, обязанность восстановить в учете ранее принятый к вычету НДС из кодекса была устранена. Таким образом, законодатель установил право налогоплательщика-экспортера на вычеты в статье 171 и 172 Налогового кодекса, и возможность их применить в отношении одного товара дважды.

Как исчислять НДС по новым правилам?

НДС при экспорте с июля 2016 года

Новые правила исчисления НДС по экспорту связаны с изменениями Налогового кодекса Российской Федерации, внесенными  Законом от 30 мая 2016 года №150-ФЗ.  Изменения  направлены на устранение вышеописанной неудачной правовой конструкции позволявшей дважды применять вычеты входного НДС.

Новая редакция статей 165 и 172 кодекса устраняя указанные выше недочеты одновременно усложнила положение налогоплательщиков-экспортеров возложив на них дополнительные обязанности.

С июля 2016 года для экспортеров одновременно упростилось и усложнилось применение вычетов «входного» НДС. В каком порядке должен применяться вычет теперь зависит от категории экспортируемого товара.  С июля 2016 года прежде чем заниматься налогообложением НДС экспортной операции экспортерам придется определять, относится ли экспортируемый товар к сырьевым товарам или нет.

Новые редакции пункта 1 статьи 165 и пункта 3 статьи 172 Налогового кодекса РФ устанавливают для экспорта не сырьевых товаров общий порядок применения налоговых вычетов по НДС, то есть без подтверждения права на применения налоговой ставки 0 процентов, как это установлено для реализации товаров на внутреннем рынке. С июля 2016 года экспортеры вправе применить вычеты  после принятия товаров к учету.

Налогообложение НДС экспорта сырьевых товаров  осуществляется по действовавшим с 2015 года правилам: право на вычеты подтверждается документами при подтверждении права на ставку 0 процентов.

Новая правовая конструкция не требует от экспортеров восстанавливать ранее принятый «входной» НДС в случае вывоза товара на экспорт и применения налоговой ставки НДС ноль процентов.

 

Вычеты «входного» НДС при экспорте сырьевых товаров

При совершении экспортных операций с сырьевыми товарами,  сохраняется ранее действовавший (с января 2015 года)  порядок применения налоговых вычетов «входного» НДС.

Вычеты могут быть заявлены только в момент определения налоговой базы по правилам статьи 167 кодекса, то есть не ранее последнего число квартала, в котором собран полный пакет документов, предусмотренный статьей 165 Налогового кодекса.

При не подтверждении экспорта (отсутствие подтверждающих документов) в течение 180 дней с даты отгрузки товара на экспорт, к операции реализации налоговая ставка НДС ноль процентов не применяется, реализация экспортного товара облагается НДС по обычным ставкам.

С июля 2016 года последующее документальное подтверждение права на применение налоговой ставки 0 процентов, предоставляет экспортеру возможность принять к вычету уплаченный НДС (по неподтвержденному экспорту) в порядке пункта 3 статьи 171 Налогового кодекса, а не возмещать, как это было ранее в порядке статьи 176.

С июля 2016 года описанный порядок исчисления НДС применяется только для операций реализации на экспорт сырьевых товаров.

 

Что такое «Сырьевые товары» для целей налогообложения НДС с июля 2016

Для российских налогоплательщиков с июля 2016 года в Налоговом кодексе Российской Федерации появилось понятие сырьевые товары», в целях исчисления НДС, раскрыт в пункте 10 статьи 165 кодекса:

к сырьевым товарам относятся минеральные продукты, продукция химической промышленности и связанных с ней других отраслей промышленности, древесина и изделия из нее, древесный уголь, жемчуг, драгоценные и полудрагоценные камни, драгоценные металлы, недрагоценные металлы и изделия из них.

Коды видов сырьевых товаров установлены в соответствии с единой Товарной номенклатурой внешнеэкономической деятельности Евразийского экономического союза и определяются Правительством Российской Федерации.

18.04.2018г. Правительство РФ утвердило перечень кодов видов сырьевых товаров для целей исчисления НДС при экспорте.

Читайте текст постановления здесь.

 

Справочно:

Единая товарная номенклатура внешнеэкономической деятельности Евразийского экономического союза и Единый таможенный тариф Евразийского экономического союза утверждены решением от 16 июля 2012 года Совета Евразийской экономической комиссии.

 

 

Налогообложение НДС экспорта из России в Казахстан, Белоруссию, Киргизию и Армению с июля 2016 года

Операции реализации товаров на экспорт с территории России в Казахстан, Белоруссию, Киргизию и Армению с 29 мая 2014 года регулируются не Налоговым кодексом Российской Федерации, а договором «О Евразийском экономическом союзе».

В соответствии с этим международным договором налоговые отношения при экспорте товаров, работ, услуг с территории одного государства-участника договора на территорию другого государства-участника регулируются  статьями 71 и 72 договора и Протоколом «О порядке взимания косвенных налогов и механизме контроля за их уплатой при экспорте и импорте товаров, выполнении работ  и оказании услуг»  — приложение №18 к договору.

По правилам пункта 3 протокола №18:

При экспорте товаров с территории одного государства-члена на территорию другого государства-члена налогоплательщик имеет право на налоговые вычеты (зачеты) в порядке, аналогичном предусмотренному законодательством государства-члена, применяемому в отношении товаров, экспортированных с территории этого государства-члена за пределы Союза.

В Российской Федерации    налогообложение НДС операций реализации товаров на экспорт установлен главой 21 Налогового кодекса, статьями 164, 165, 171, 172, с учетом изменений, внесенных законом от 30 мая 2016 года №150-ФЗ.

Вместе с тем, порядок налогообложения экспорта товаров НДС прямо предусмотрен в пунктах 5-8 вышеуказанного протокола №18 к договору о ЕвраЗЭС.

Пункт 5 протокола устанавливает:

— право на применение вычетов по НДС по законодательству государства налогоплательщика – экспортера

— обязанность налогоплательщика-экспортера предоставить пакет документов, в подтверждение права на нулевую ставку НДС

— срок 180 дней на предоставление подтверждающих экспорт документов

— обязанность экспортера начислить НДС при не подтверждении экспорта по правилам государства налогоплательщика-экспортера

— право экспортера на вычет(зачет) начисленного и уплаченного НДС при последующем подтверждении экспорта по правилам государства налогоплательщика-экспортера.

С учетом этих положений российский налогоплательщик-экспортер при реализации товаров на экспорт в Казахстан, Белоруссию, Киргизию и Армению применяет налоговые вычеты по «входному» НДС по правилам Налогового кодекса Российской Федерации с учетом изменений 165, 172 закона от 30.05.2016г. №150-ФЗ.

Как мы установили выше, по операциям реализации на экспорт с июля 2016 года экспортер прежде всего обязан определить категорию экспортного товара в целях налогообложения НДС – сырьевой или не сырьевой товар.

От категории товара зависит порядок применения вычетов по НДС при экспорте: 1) в общем порядке — после принятия товара к учету, 2) в последний день квартала когда собраны все документы для подтверждения права на налоговую ставку 0 процентов (пункт 3 статьи 172 Налогового кодекса Российской Федерации).

 

Срок подтверждения экспорта (права на применение налоговой ставки НДС 0 процентов) российский экспортер определяет по Налоговому кодексу Российской Федерации по статье 165.

В случае не подтверждения экспорта (права на применение налоговой ставки 0 процентов) с территории России в Казахстан, Белоруссию, Киргизию или Армению в установленный пунктом 9 статьи 165 Налогового кодекса 180-дневный срок,  российский экспортер начисляет и уплачивает НДС по обычной ставке.

При последующем подтверждении экспорта, сумма уплаченного «неподтвержденного» НДС российский экспортер вправе принять к вычету по правилам статей 171, 172 Налогового кодекса Российской Федерации.

 

Новое в оформлении счетов-фактур с июля 2016 года

Счета-фактуры являются основанием для принятия предъявленных покупателю продавцом сумм налога к вычету при выполнении требований, установленных пунктами 5,  5.1 и 6 настоящей статьи (пункт 2 статьи 169 Налогового кодекса Российской Федерации).

С июля 2016 года пункт 5 статьи 169 кодекса дополнен подпунктом 15, согласно которому выставляемые российскими предпринимателями и организациями счета-фактуры должны обязательно иметь новый реквизит:

код вида товара в соответствии с единой Товарной номенклатурой внешнеэкономической деятельности Евразийского экономического союза. Сведения, предусмотренные настоящим подпунктом, указываются в отношении товаров, вывезенных за пределы территории Российской Федерации на территорию государства — члена Евразийского экономического союза.

По нашему мнению, отсутствие нового реквизита счета –фактуры может быть рассмотрено налоговым органом как основание для отказа в вычете, поскольку не позволяет идентифицировать товар, а значит, с учетом закона 150-ФЗ, и порядка применения вычетов при экспорте товаров.

Материал по теме оформления счетов-фактур:  Оформление Универсальным передаточным документом  http://new.gordon-adv.ru/articles/universalnyy-per…tochnyy-dokument/

 

Коды операции в счетах-фактурах при экспорте в государства ЕАЭС

При реализации товаров из России в государства участники договора «О евразийском экономическом союзе» (Астана 2015г.)  в счетах-фактурах  надлежит указывать код операции   01  (Приказ ФНС России от 14.03.2016 № ММВ-7-3/136@ )

 

Код операции в налоговой декларации по НДС (экспорт) при экспорте в государства ЕАЭС

Действующая форма налоговой декларации по НДС в случае совершения экспортных операций предусматривает указание кода операции в графе 010 в разделе №4 декларации.

О кодах операций и их заполнении при экспорте в Белоруссию, Казахстан, Киргизию и Армению читайте здесь.

 

Код операции в счетах фактурах при экспорте в страны ЕАЭС

По поводу заполнения код операции в счетах фактурах при экспорте в Казахстан, Киргизию, Белоруссию и Армению читайте публикацию здесь.

 

 

Документы на поставку товаров в страны ЕАЭС

Состав документов, необходимых для отгрузки товаров на экспорт, определяется направлением экспорта (страны ЕАЭС, экспорт за пределы Таможенного союза), договором (поставка, комиссия, перевозка и т.д.), условиями договора (какой покупателю требуется состав документов, способ доставки, хранение и т.п.), товаром (требуют сертификатов, таможенных деклараций — ДТ и т.п.).

Поскольку государственный контроль при перемещении товаров, работ, услуг между государствами ЕАЭС имеет существенные особенности, и вместе с тем в каждом государстве имеются свои особенности, каждый раз при заключении договора на поставку товаров из России в Казахстан, Белоруссию, Армению и Киргизию необходимо уточнять (формировать) актуальный список необходимых документов, и распределять между поставщиком и покупателем обязанности по оформлению необходимых документов.

Например, если поставку осуществляет российский поставщик-экспортер  на склад покупателя в Казахстане, оформление транспортных и товаросопроводительных документов — забота российского поставщика-экспортера. Если самовывоз товара Казахстанским покупателем со склада поставщика в России, транспортные документы оформляет покупатель.

Документы при экспорте товаров в Казахстан включают:

  1. Товарные (накладные, сертификаты, если товар из иностранных государств — таможенные декларации (ДТ) и т.п.)
  2. Расчетные (Документы  по оплате товаров — платежные поручения и т.п.)
  3. Транспортные (Транспортны накладные, товарно-транспортные накладные)
  4. Налоговые (Счета, счета-фактуры, заявления на ввоз товаров и уплату косвенных налогов и акцизов и т.п.)

 

Перечень документов для экспорта можно прочитать здесь.

Как Подтверждать экспорт в Казахстан, Белоруссию, Армению и Киргизию, читайте здесь

Как заполнить международную накладную CMR

Возврат импорта из Казахстана, Белоруссии — Оформление НДС 

 

 

05 августа 2016 года

 

Налоговый адвокат  Гордон Андрей Эдуардович

 

Материалы по теме:

Экспорт в Казахстан, Белоруссию,  Киргизию и Армению, подтверждение НДС 0%   http://new.gordon-adv.ru/articles/yeksport-v-kazakhstan/

Налогообложение импорта в Россию из Белоруссии, Казахстана, Киргизии, Армении и наоборот http://new.gordon-adv.ru/articles/1209/

 

 

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

 

читать далее А. Гордон
02.08.2016
Недвижимость иностранцы

Квартира для иностранца

Как иностранцу купить квартиру, апартаменты, коттедж, гараж, машино-место, земельные участки.

Налоги при покупке квартиры.

Какой налог уплатит иностранец при продаже недвижимости в России?

Приобретательная давность (срок владения недвижимостью)

Изменения 2016 года

Адвокатский центр Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская палата Московской области

 

Краткий курс для иностранных граждан: «Как иностранцу купить в России квартиру, гараж, машино-место, загородный дом и земельный участок». Россияне то же найдут в статье много интересного об изменениях законодательства о недвижимости 2016 года.

Отвлекусь от темы:

*Сегодня, после сопровождения очередной сделки по покупке квартиры в Москве для семьи нерезидентов, рекомендую: хотите купить квартиру в России — сначала обратитесь к адвокату на консультацию, адвокат разъяснит тонкости покупки в России и риски. Попросили присутствовать при покупке квартиры. Приезжаем в офис, читаю договор. Оказывается продают апартаменты — то есть, не жилое помещение. А этим не резидентам квартира нужда для регистрации в ней при нахождении в России. В апартаментах регистрация по месту жительства не возможна. Спрашиваю у продавцов «в лоб» про регистрацию, начинают юлить. А когда узнали про расходы на общие помещения (5 000 долларов США в месяц) без паркинга, без коммуналки. Короче, сделка не состоялась.

А так, покупатели со знанием дела по телефону говорили: Выписку из ЕГРН получили, все нормально, собственность более 3-х лет,  один собственник, хороший ремонт, подземный паркинг, закрытая территория, ЦАО Москвы. 

Не  надейтесь, в России  нотариус покупку недвижимости не упрощает! Нотариальная сделка — это еще больший риск для покупателя. Почему, спросите у адвоката.

Почему рекомендую обратиться к адвокату — адвокат — по закону независимый советник по юридическим вопросам, юридическая квалификация адвоката признается государством. Независимый — он действует в интересах клиента. Адвокат только сопровождает сделку, то есть проверяет выбранную вами недвижимость, проверяет сделкоспособность и полномочия продавца, готовит или редактирует в ваших интересах договор на покупку недвижимость в России, обеспечивает безопасные расчеты. Если при проверке адвокат обнаруживает юридические недостатки недвижимости адвокат информирует клиента о последствиях, и клиент принимает решение будет ли он покупать такую недвижимость. Ответьте себе на вопрос: за что получает деньги риелтор?

Налоги на недвижимость для иностранцев в России. Какие налоги платит иностранец при покупке квартиры, гаража, машино-места или загородного дома. Какие налоги платит иностранец  при продаже его недвижимости в России.

 

Покупка квартиры, гаража, машино-места, загородного дома и земельного участка в России, по сравнению с покупкой недвижимости в европейских государствах, следует признать супер либеральной. При этом, законодательство и процедуры оформления покупки недвижимости в России значительно приблизились к стандартам наиболее развитых европейских стран, таких как Германия, Франция, Бельгия.

Вместе с тем, в отличие от многих европейских государств, где покупка квартир, домов, участков и другой недвижимости иностранцами (не гражданами) ограничена и часто требует получения разрешения муниципальных и даже федеральных властей, иностранец может в России купить квартиру, загородный дом, гараж и даже землю без дополнительных разрешений.

Исключение составляют случаи, прямо установленные законом, и не имеющие отношения к большинству иностранных граждан. Например, иностранцы (физические лица и организации, уставный капитал которых  принадлежит более чем на 50% иностранцам) не вправе иметь в собственности расположенные в России земельные участки сельскохозяйственного назначения, но могут владеть такими участками на праве аренды. Иностранным гражданам запрещено покупать недвижимость в отдельных приграничных территориях.

В Российской Федерации реально реализованы конституционные положения о равенстве прав и обязанностей граждан России и иностранцев в гражданских отношениях.

В отношении недвижимого имущества это реализуется в том, что иностранцам в Российской Федерации гарантированы  законом и реально обеспечены те же государственные услуги, та же информационная обеспеченность, те же права, что и гражданам России.

Подготовка и проведение сделок по покупке недвижимости гражданами иностранных государств: покупка квартир, покупка апартаментов,  покупка гаражей, машино-мест,  покупка загородных домов, покупка участков регулируется для граждан России и для иностранцев одними и теми же законами.

В Российской Федерации с 2016 года единственным доказательством права собственности на недвижимое имущество (квартиру, гараж, загородный дом и земельный участок) является государственная регистрация права. Государственную регистрацию прав на квартиры и другое недвижимое имущество осуществляет уполномоченный государственный орган — Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии.

Государственная регистрация прав собственности на недвижимое имущество принадлежащее иностранцам и российским гражданам осуществляется одними и теми же государственными органами на основании одних и тех же законов в одном и том же порядке.

Иностранцам, как и гражданам России гарантирована и обеспечена судебная защита их прав и законных интересов в отношении недвижимого имущества.

 

Как иностранцу правильно купить квартиру, апартаменты, гараж, загородный дом и земельный участок Российской Федерации в 2016 году

Куплю-продажу квартиры, гаража, загородного дома или земельного участка на территории Российской Федерации схематично можно рассматривать как последовательность:

  • Выбор квартиры (или другой недвижимости)
  • Подготовка к покупке квартиры
  • Проведение сделки купли-продажи квартиры (или иной недвижимости)
  • Государственная регистрация права собственности покупателя на купленную квартиру
  • Расчеты (оплата за квартиру)
  • Передача квартиры продавцом покупателю

Выбор квартиры — важный этап, но останавливаться на нем не будем, оставим его для обсуждения риэлторам и покупателям. В целях экономии времени при подборе, рекомендуем узнать у продавца по какому договору он приобрел квартиру (или другую недвижимость) и сколько у квартиры было собственников до него. Каждый собственник в прошлом квартиры — основание для возможных судебных разбирательств с вашим участием.

Подготовка к покупке — это самая значительная и по времени и по значимости часть покупки недвижимости. От тщательности проведения этого этапа зависит безопасность всех дальнейших этапов сделки и спокойствие покупателя недвижимости на долгие годы. Последовательность действий покупателя на этапе подготовки к покупке:

проверка юридического статуса недвижимости — проверяется само существование недвижимости на момент покупки в конкретном месте и соответствие этих сведений фактическому расположения приобретаемого объекта, проверяется принадлежность недвижимости продавцу, вид права, наличие обременений правами третьих лиц, обязательствами продавца  и т.д.

проверка юридической чистоты недвижимости — проверка оснований возникновения прав на недвижимость у продавца, проверяется законность всей цепочки переходов прав на недвижимость с момента постройки недвижимости или образования земельного участка

проверка полномочий продавца и его сделкоспособности — проверяются полномочия продавца самостоятельно совершить сделку, быть стороной гражданско-правовых сделок

выбор формы сделки и разработка схемы сделки – выявление необходимости нотариальной формы сделки, выбор предмета договора – покупка юридического лица — собственника недвижимости, или непосредственная покупка недвижимого имущества, или участие в долевом строительстве (покупка строящейся недвижимости), выбор формы договора (купля-продажа, договор долевого участия и т.д.), или системы из нескольких договоров. При наличии обременений квартиры (например залог по ипотечному кредиту) рассматриваются способы их снятия до выхода на сделку или после, и т.д.

Не забывайте, ваши интересы необходимо еще согласовать со всеми контрагентами по сделке — с продавцом, или несколькими продавцами, если у квартиры, дома несколько собственников, с банком, если недвижимость в ипотеке.

Как себя вести при подготовке к покупке квартиры, гаража, машиноместа или загородного дома и участка, подскажет юрист или адвокат.  

планирование организации расчетов за недвижимость — планирование формы расчетов (наличные/безналичные), планирование места и времени проведения расчетов (до подписания договора/после, до государственной регистрации перехода права или после), выбор банка и т.д.

—  необходимость дополнительных документов для проведения сделки решений акционеров продавца о продаже недвижимости, решение акционеров покупателя о покупке недвижимости, согласие супруги собственника о продаже квартиры и т.д.

в случае наличия кредитного договора — согласование с банком условий о продаже/покупке недвижимости, а в необходимых случаях согласие банка на продажу и переоформление кредита на нового заемщика.    

В отдельных случаях может возникнуть необходимость в других действиях.

Проведение купли-продажи квартиры – внешне, это непосредственное подписание покупателем и продавцом договора или нескольких взаимосвязанных договоров по приобретению недвижимости (квартиры, апартаментов, загородного дома и участка).

В действительности, проведение сделки это: 1) удостоверение личности продавца и покупателя по паспортам, установление их адекватности и понимания целей и результатов совершаемых действий, 2) повторное ознакомление со всеми  правоустанавливающими документами на квартиру, апартаменты, загородный дом и участок, 3) повторное ознакомление с правоподтверждающими документами, 4) сверка текста подписываемого договора купли-продажи квартиры с согласованной ранее редакцией и условиями, реквизитами продавца, покупателя, реквизитами недвижимости, цены, порядка расчетов и другими условиями.

Как правило, проведение сделки происходит в один день с расчетами.

Государственная регистрация права собственности покупателя на квартиру – установленная законом процедура, в результате которой в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (сокращенно ЕГРП) вносятся соответствующие записи.

В Российской Федерации признаются права на недвижимость, которые зарегистрированы в ЕГРП. Ведение ЕГРП – это государственная функция, которую осуществляет Федеральная служба кадастра и картографии, кратко именуемая «Росреестр».

Росреестр организован по территориальному принципу и присутствует в каждом субъекте Российской Федерации. В пределах субъекта РФ территориальные отделы Росреестра так же построены по территориальному принципу и присутствуют в каждом районе.

В случае купли-продажи квартиры, апартаментов, в ЕГРП вносят две записи: 1) о прекращении права собственности продавца, и 2) о переходе права собственности на покупателя.

В случае купли продажи   загородного дома и участка, вносятся четыре записи, поскольку сделка проводится по двум объектам недвижимости: 1) о прекращении права собственности продавца на дом, 2) о прекращении права собственности продавца на участок 3) о переходе права собственности на дом от продавца к покупателю, 4) о переходе права собственности от продавца к покупателю.

Подтверждением совершения государственной регистрации прав является отметка (оттиск) на договоре купли-продажи (дарения и т.д.) специальной печати Росреестра с указанием в тексте печати соответствующей информацией о дате государственной регистрации и номере записи о регистрации права в ЕГРП.

В подтверждение права собственности покупателя на купленные квартиру, апартаменты, загородный дом до июля 2016 года покупателю Росреестр выдавал  свидетельство о праве собственности.

С 15 июля 2016 года выдача свидетельств прекращено. В подтверждение прав покупателя на купленную недвижимость Росреестр выдает покупателю выписку из ЕГРП.

С 15 июля 2016 года ранее выданные свидетельства и вновь выданные выписки из ЕГРП подтверждают существование права только на дату государственной регистрации права, эта дата указана соответственно в свидетельстве о праве и в выписке.

Теперь, с 15 июля 2016 года, при необходимости совершить сделку с квартирой, гаражом, загородным домом (купля-продажа, залог и т.д.) продавец обязан каждый раз подтверждать свои права собственности взяв выписку из ЕГРП о праве на свою недвижимость.

Расчеты по договору купли-продажи квартиры, апартаментов, загородного дома и участка – предусмотренная сторонами договора максимально безопасная в конкретной ситуации уплата покупателем продавцу цены покупаемой недвижимости.

Расчеты используются в качестве технологического приема, обеспечивающего баланс интересов продавца и покупателя при совершении сделки. Специальные приемы проведения расчетов должны обеспечить: продавцу – получить полную сумму денег в оговоренный в договоре срок за проданную квартиру (а не фантики или часть цены квартиры); а покупателю – безопасно произвести уплату цены недвижимости, то есть уплатить только в случае регистрации на имя покупателя купленной квартиры, апартаментов, загородного дома и участка.

Как правило в России расчеты проводят при помощи банков. При расчетах наличными используют индивидуальные банковские сейфы (ячейки), при безналичных расчетах – аккредитивы.

Передача проданной квартиры продавцом покупателю – завершающий этап  сделки купли-продажи недвижимости, но не менее важный, чем другие этапы, но которому даже риелторы не уделяют должного внимания.

Передача недвижимости – это главная обязанность продавца по договору купли-продажи, которая по закону должна оформляться письменным документом — передаточным актом. В силу закона передаваемая недвижимость должна по своим свойствам соответствовать условиям договора купли-продажи. Особую важность здесь приобретает заблаговременная тщательная подготовка и согласование сторонами условий договора о состоянии и комплектации квартиры.

Доказательством передачи продавцом покупателю квартиры в надлежащем состоянии соответственно условиям договора является передаточный акт, подписанный всеми сторонами договора.

Текст передаточного акта должен соответствовать договору в отношении состояния квартиры.

 

Договор купли-продажи квартиры (апартаментов, гаража, машино-места, загородного дома и участка) по Российскому законодательству. Оформляем правильно

Юридическая сторона покупки недвижимости в России имеет много общего с покупкой недвижимости в Германии, во Франции, Казахстане или на Украине. Вместе с тем, имеются и значительные отличия.

Кадастровый учет. Единый государственный реестр прав.

Формы сделок (нотариальная, простая письменная)

Государственная регистрация прав на недвижимость

В Российской Федерации недвижимое имущество (квартиры, здания, загородные дома, здания промышленного назначения, гаражи, земельные участки) подлежит учету в кадастре недвижимости с присвоением каждому объекту индивидуального кадастрового номера.

На каждый объект недвижимости составляется кадастровый паспорт.

Права на каждый объект недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (сокращенно — ЕГРП).

Так же в ЕГРП вносятся сведения о существующих обременениях объектов недвижимости: аренда, залог, сервитуты и т.д.

Ведение ЕГРП и государственную регистрацию прав на объекты недвижимости в России осуществляет государственный орган – Росреестр.

Для покупки расположенного на территории Российской Федерации объекта недвижимости (квартиры, апартаментов, зданий, земельных участков)  необходимо заключить письменный договор купли-продажи.

Договор заключается между покупателем и продавцом в простой письменной форме. В отличие от многих европейских государств обязательной нотариальной формы договора для покупки недвижимости в России нет.

ВНИМАНИЕ:

Договор купли-продажи недвижимости, или иная сделка о правах на недвижимость в Российской Федерации не требуют государственной регистрации и вступают в юридическую силу после их подписания сторонами.

Вместе с тем, в России обязательна государственная регистрация возникновения права на недвижимость, и переход прав на недвижимость по сделкам. Например, государственной регистрации подлежит переход права собственности по договору купли –продажи квартиры от продавца на покупателя. Покупатель станет собственником купленной квартиры только после государственной регистрации такого перехода права – внесения в ЕГРП соответствующей записи в отношении прав на купленную квартиру.

Разрешение муниципальных властей, соседей или иных лиц на покупку недвижимости в России так же не требуется. Исключение составляют случаи покупки долей в праве собственности на недвижимость. В этом случае собственник доли, в силу закона,  имеет преимущественное право покупки продаваемой другим собственником другой доли.

Внимание: С 2016 года в России введена обязательная нотариальная форма договора купли-продажи недвижимости для сделок с долями в праве собственности на недвижимость. То есть для случаев, когда квартира или иная недвижимость принадлежит в долях разным собственникам.

 

Покупая квартиру, апартаменты, загородный дом или земельный участок в России необходимо выяснить кадастровый номер этой недвижимости и  запросить информацию по этому объекту в ЕГРП. Часть информации в ЕГРП открыта и может быть предоставлена любому лицу по запросу.

Так же любому лицу может быть предоставлен кадастровый паспорт на любой объект недвижимости.

По российскому законодательству в договоре на приобретение недвижимости эта недвижимость должна быть однозначно определена (описана). Для этого используются описания из ЕГРП и из кадастрового паспорта.

После подписания договора на приобретение квартиры, загородного дома или земельного участка для совершения государственной регистрации всем сторонам договор необходимо подать документы в Многофункциональный центр (Сокращенно – МФЦ).

МФЦ – это созданные в России центры предоставления государственных услуг.

Из МФЦ документы по сделке с недвижимостью передают в Росреестр для государственной регистрации. Срок государственной регистрации 12 рабочих дней. По окончании государственной регистрации прав стороны договора купли-продажи недвижимости получают документы в МФЦ.

Важно: С 15 июля 2016 года в России прекращена выдача свидетельств о праве собственности на недвижимость. Теперь Росреестр предоставляет только выписки из ЕГРП о зарегистрированных правах.

 

Покупка иностранцами квартир, апартаментов, загородных домов и земельных участков. Особенности. На что обратить внимание.

Гражданам иностранных государств перед покупкой недвижимости в России нужно знать:

1) Порядок покупки и продажи недвижимости в Российской Федерации одинаков для граждан и для иностранцев.

2) Покупка расположенной на территории Российской Федерации квартиры, апартаментов, загородных домов, земельных участков и иной недвижимости не облагается налогами, как это предусмотрено например в некоторых европейских государствах.

За государственную регистрацию права в Росреестре взимается государственная пошлина в размере 2 000 рублей.

3) В Российской Федерации отсутствует обязательная нотариальная форма сделок для покупки любой недвижимости. Нотариальная форма обязательна для отдельных случаев, например покупка доли в праве собственности на квартиру, доли в праве собственности на загородный дом или участок.

В остальных случаях допускается простая письменная форма.

4) Иностранный гражданин может оформить права собственности на недвижимость в России только при условии законного нахождения на территории России. Это означает, что иностранец должен законно въехать на территорию России (по визе, или в безвизовом порядке), и законно находиться на территории России – в пределах срока, установленного в визе, или в пределах срока безвизового нахождения. Как правило, при безвизовом въезде в Россию допускается нахождение иностранного гражданина на территории России 90 дней в течении последовательных 180 дней.

В случае нарушения Росреестр откажет в государственной регистрации прав на имя иностранного гражданина.

5) Для государственной регистрации прав гражданин иностранного государства обязан предоставить документ, удостоверяющий личность и его нотариально заверенный перевод на русский язык.

В случае нарушения Росреестр откажет в государственной регистрации прав на имя иностранного гражданина.

6) Гражданин иностранного государства обязан предоставить на государственную регистрацию нотариально заверенное согласие супруга на покупку (продажу) недвижимости на территории Российской Федерации.

7)  Права собственности иностранного гражданина не являются основанием для оформления вида на жительство в Российской Федерации, временного пребывания или предоставления гражданства.

 

Налоги при покупке квартиры, гаража, загородного дома и иной недвижимости для иностранцев в России

В отличие от некоторых европейских государств при покупке недвижимости в России платить налог не нужно. Это общее правили и для россиян и для иностранцев.

Собственники недвижимости в России (и физические лица и юридические лица) платят ежегодный налог.

 

Налоги на собственников квартир, гаражей, загородных домов.

Земельный налог

Приобретая российскую недвижимость, иностранный гражданин (физическое лицо) становится налогоплательщиком Налога на имущество физических лиц. Этот налог в России обязан ежегодно платить каждый собственник недвижимости  физическое лицо.

Если квартиру или иную недвижимость приобретает юридическое лицо, это юридическое лицо становится плательщиком налога на имущество юридических лиц. Налог регулируется Налоговым кодексом Российской Федерации.

Условия и порядок налогообложения налогом на имущество физических лиц в Российской Федерации одинаковы для граждан России и для иностранцев. Для всех действуют одинаковые правила и льготы.

Так же для иностранцев и россиян действуют единые ставки налога.

К налогообложению налогом на имущество физических лиц не применяются правила о налоговом резидентстве или валютном резидентстве налогоплательщика (как для Налога на доходы физических лиц).

Статус налогового резидента (или отсутствие этого статуса) имеет значение при продаже квартиры или иной недвижимости. Будем говорить о них ниже.

Налог на имущество физических лиц в России — местный налог. Он пополняет бюджеты муниципальных образований (городов, районов и т.д.) где расположена недвижимость. Определенная сложность исчисления налога заключается в том, что его условия не одинаковы для различных территорий России.

Общие положения о налоге на имущество физических лиц изложены в главе 32 Налогового кодекса Российской Федерации и одинаковы для всей территории России. Одинаковы объект налогообложения, налоговый период,  порядок определения налоговой базы, налоговые льготы.

Ставки налога устанавливают местные органы власти. Налоговый кодекс РФ содержит только «коридор» значений ставок налога, из которого местные органы власти выбирают приемлемое значение ставки с учетом местных условий. Конкретные значения налоговой ставки для конкретной территории содержаться в местных нормативно правовых актах.

 

Регистрацию иностранного гражданина в качестве налогоплательщика осуществляет территориальная инспекция Федеральной налоговой службы Российской Федерации по месту нахождения недвижимого имущества (статьи 83-85 Налогового кодекса Российской Федерации).

Объектами налогообложения налогом на имущество физических лиц являются принадлежащие физическим лицам на праве собственности (статья 401 Налогового кодекса Российской Федерации):

1) жилой дом;

2) жилое помещение (квартира, комната);

3) гараж, машино-место;

4) единый недвижимый комплекс;

5) объект незавершенного строительства;

6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

 

В настоящее время (2015-2016 годы) Налоговый кодекс РФ предусматривает два способа расчета налога на имущество физических лиц: 1) Исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости; 2) исходя из инвентаризационной стоимости объекта.

Решение о способе исчисления налога принимают органы власти субъекта Российской Федерации. Например, в городе Москве для исчисления налога применяют способ расчета по кадастровой стоимости.

Это означает, что налоговая база налога на имущество физических лиц определяется по кадастровой стоимости соответствующего объекта недвижимости.

Налоговый период по налогу на имущество физических лиц – календарный год. Начинается 1 января и заканчивается 31 декабря календарного года.

Сумму налога исчисляет налоговый орган по истечении налогового периода отдельно по каждому объекту недвижимости принадлежащему налогоплательщику на праве собственности.

Налог на имущество физических лиц должен быть уплачен не позже 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Например, на лог на имущество физических лиц за 2015 год должен быть уплачен до 1 декабря 2016 года.

Оплата налога производится налогоплательщиком на основании документа — налогового уведомления, которое оформляет инспекция Федеральной налоговой службы Российской Федерации по месту нахождения недвижимости и направляет налогоплательщику по указанному им адресу в бумажном виде или в электронной форме в личный кабинет налогоплательщика в сети интернет.

 

 

Налог при продаже квартиры, гаража, машиноместа иностранцем в Российской Федерации

Налогообложение доходов граждан России и граждан иностранных государств, полученных в Российской Федерации от продажи недвижимости похоже, но и имеет значительные отличия.

Доходы от продажи недвижимого имущества в Российской Федерации облагается Налогом на доходы физических лиц (кратко — НДФЛ) по правилам Главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации.

Налоговый период для НДФЛ – календарный год. Начинается 1 января и заканчивается 31 декабря.

Налог должен быть уплачен по окончании налогового периода, в котором доход был получен. При продаже российской недвижимости физические лица — получатели дохода уплачивают налог НДФЛ в течение следующего года, после окончании календарного года, в течение которого была продана недвижимость.

Важно: в России налогоплательщик НДФЛ при получении дохода от продажи недвижимости обязан подать налоговую декларацию с указанием суммы полученного дохода и рассчитанной суммой налога.

Декларация должна быть подана не позже 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (года продажи квартиры, гаража, машиноместа и т.д.).

Налог НДФЛ с продажи квартиры в России должен быть уплачен не позже 15 июля года, следующего за годом получения дохода.

Гражданам иностранных государств необходимо знать:

Сумма налога НДФЛ при продаже квартиры или иной недвижимости в России зависит от налогового статуса налогоплательщика а не от гражданства получателя дохода.

В налоговом законодательстве России существует понятие налоговый резидент. Для физических лиц налоговых резидентов ставка налога НДФЛ с дохода от продажи недвижимости составляет 13%. Кроме того, налоговые резиденты вправе при расчете НДФЛ уменьшать полученный доход от продажи квартир и иной недвижимости на налоговые вычеты (статья 220 Налогового кодекса).

Налоговые НЕ резиденты России облагают доходы по ставке 30%.

Кроме того, не резиденты при расчете НДФЛ не имеют права применять налоговые вычеты.

Кто такие налоговые резиденты России: это физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. (статья 207 Налогового кодекса РФ). При исчислении срока пребывания физического лица на территории России допускается временный выезд за пределы территории РФ на срок до 6 месяцев для: 1) лечения или обучения, 2) для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья. 

Перечисленные условия налогового резидентства России может выполнить и гражданин России и гражданин иностранного государства.

Налоговое законодательство России позволяет быть налоговым резидентом и гражданину России и иностранцу.

Конечно, наличие иностранного паспорта у продавца российской недвижимости предполагает, что он не является налоговым резидентом России. В этом случае иностранцу необходимо доказать, что он налоговый резидент России: В случае законного нахождения иностранца на территории России в течении последовательных 12 месяцев, он может быть признан налоговым резидентом России, и проводить налогообложение дохода от продажи принадлежавшей ему недвижимости по налоговой ставке 13%, и с применять налоговые вычеты в соответствии со статьей 220 Налогового кодекса.

Это же правило действует и для граждан России!

Для установления статуса налоговый резидент определяющим является законность нахождения  иностранца в России. Налоговый кодекс РФ не раскрывает что означает это понятие. Повседневная практика связывает законность нахождения иностранцев в России с соблюдением ряда законов.

Вчастности, въезд иностранцев в Россию и выезд осуществляется по визе при  наличии действующих документов, удостоверяющих личность иностранца. Въезд и выезд иностранцев, располагающих видом на жительство в России, осуществляется на основании документа, удостоверяющего личность и вида на жительство (статья 23 закона от 15 августа 1996 года N 114-ФЗ»О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию»).

Законность пребывания иностранных граждан в России или временного проживания определяется сроком действия выданной им российской визы  или вида на жительство. Эти вопросы регулируются статьями 5 и 6 закона РФ от 25 июля 2002 года N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».

 

Постоянно проживающий за пределами России ее гражданин в налоговых отношениях с Российской Федерацией не является ее налоговым резидентом, со всеми вытекающими последствиями: доходы от продажи российской недвижимости такого россиянина облагаются по ставке 30 %, отсутствует право на применение налоговых вычетов по НДФЛ.

В частности, до 2016 года налоговые вычеты полностью освобождали от налога НДФЛ доход физического лица-налогового резидента России от продажи квартиры, жилого дома, если налогоплательщик владел этой недвижимостью на праве собственности 3 года и более.

Налоговые органы срок владения устанавливают по дате выдачи свидетельства о праве собственности на недвижимость или по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). К сведениям ЕГРП налоговые органы имеют удаленный доступ онлайн.

С 2016 года срок давности владения увеличился до 5 лет.

 

Новые правила расчета налога на продажу квартир, домов и другой недвижимости

Сумма налога определяется ценой недвижимости, которая указана в договоре.

С 2016 года в Российской Федерации вводятся новые правила налогообложения доходов от продажи недвижимости российскими и иностранными гражданами.

Для исчисления налога (НДФЛ) цена недвижимости указанная в договоре купли-продажи сравнивается с кадастровой стоимостью этой недвижимости. Если цена ниже 70% кадастровой стоимости, для налогообложения принимают доход, равный 70% кадастровой стоимости. Если цена в договоре больше 70% кадастровой стоимости, то налогообложение проводят по доходу  исходя из цены в договоре.

Наиболее существенным отличием налогообложения НДФЛ доходов граждан и иностранцев является не возможность для иностранцев применить налоговые вычеты, установленные статьями 218 – 221 Налогового кодекса Российской Федерации.

 

01 августа 2016 года

Налоговый адвокат Гордон Андрей Эдуардович

член Палаты Налоговых консультантов

 

Получить услуги для Иностранцев по заполнению налоговых деклараций по налогу НДФЛ по сделкам с недвижимостью здесь

 

Материалы по теме:

Налог на недвижимость иностранцев в России 

Налог при продаже квартиры физическим лицом  

Имущественные вычеты при продаже квартир  физическими лицами   

Как проверять юридическую чистоту квартиры с июля 2016 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

 

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

 

читать далее А. Гордон