Статьи
14.06.2018
Почему нужен адвокат по сделкам с недвижимостью в Москве

Почему нужен адвокат по сделкам с недвижимостью в Москве

Ошибки покупателя квартиры – нужен адвокат по недвижимости в суд

Чем поможет адвокат по сделкам с недвижимостью в ситуации квартира с «фаршем»

 

Адвокат Гордон А.Э.

Москва

14 июня 2018г.

 

 

Существует заблуждение, что адвокат по сделкам с недвижимостью нужен только что бы оспорить сделку. Например, адвокат по недвижимости поможет оспорить куплю-продажу недвижимости, адвокат по сделкам знает как расторгнуть договор аренды, как изменить условия договора аренды через суд, адвокат по сделкам с недвижимостью поможет взыскать долг по договору, выселить из квартиры бывших членов семьи  и т.п.

В действительности, адвокат по сделкам с недвижимостью в Москве располагает ценным опытом и знаниями по каким причинам оспариваются сделки с недвижимостью в Москве через суд. А это значит, адвокат по сделкам с недвижимостью знает и умеет искать проблемные места в московской недвижимости при покупке. Юридические недостатки недвижимости могут возникать по разным причинам, в том числе и по умыслу предыдущих собственников. Для покупателя недвижимости в Москве причины юридических недостатков вторичны, главное, что проблемы выявлены, а далее нужно принимать решение — что делать? Покупать ? Не покупать?

Покупатель недвижимости в Москве поступит осмотрительно, если покупку недвижимости будет сопровождать адвокат по сделкам с недвижимостью в Москве.

Как показывает судебная практика Московского городского суда, в 2017 и 2018 споры по недвижимости неизменно составляют значительную часть гражданских дел. Большинство споров возникают из сделок с недвижимостью. Ответ на вопрос: «Почему нужен адвокат по сделкам с недвижимостью в Москве», становится очевидным.

При покупке недвижимости обычно две стороны – продавец и покупатель. Адвокат по сделкам с недвижимостью нужен, прежде всего, покупателю, что бы не совершить ошибок, которые приведут покупателя в суд и к потере купленной квартиры.

 

Почему нужен адвокат для сделки с недвижимостью в Москве

Заказывая полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Москве у адвоката по сделкам с недвижимостью, покупатель получает высококвалифицированную юридическую помощь на каждом этапе покупки недвижимости – от переговоров до правильного завершения сделки.

Каждый этап покупки недвижимости содержит юридические действия и их нужно совершать правильно. Важными является каждый этап  покупки недвижимости. При этом  надежность всей сделки обеспечивается правильным («по закону») проведением  этих этапов.

На случай споров, а споры при покупке недвижимости могут возникнуть на любом этапе, кто лучше адвоката по сделкам с недвижимостью предусмотрит необходимые документы. Если что – адвокат по недвижимости знает, на что будет смотреть суд, по этому документы готовит «для суда». Например, при внесении аванса, какие условия внести в договор, если недвижимость окажется с пороками, а аванс не станут возвращать ?

При сопровождении покупки адвокат по сделкам с недвижимостью может обнаружить юридические пороки уже при  первичном ознакомлении с документами, и до аванса дело может не  дойти.

Один из важнейших этапов покупки недвижимости в Москве – юридическая проверка или проверка юридической чистоты. Это обязательный этап полного юридического сопровождения сделок с недвижимостью адвокатами по сделкам. У адвокатов по сделкам с недвижимостью юридическая проверка гораздо шире, чем просто получение выписки из ЕГРН.

Почему ? Читайте дальше.

Юридическая проверка перед сделкой с недвижимостью направлена на выявление обстоятельств, могущих привести к оспариванию собственности покупателя и утрате собственности на недвижимость. Большинство юридических пороков выписка из ЕГРН не выявляет.

 

Спор 2016г. по сделке купли-продажи с бывшим жильцом, снятым с рег учета в квартире в 1996г.

По договору купли-продажи куплена ранее приватизированная квартира.

В 2016г. заявлены требования о восстановлении регистрации по месту жительства в квартире осужденным в 1996г. к лишению свободы жильцом.  Гражданское дело № 2-4397/16.

Районный суд — В иске отказано.

Мосгорсуд — решение изменено (частично).

 

Скажу сразу, покупателям квартиры в этом деле повезло – адвокат по недвижимости в Москве смог в суде убедить суд о безосновательности притязаний бывшего жильца, вернувшегося из заключения.  В этой фразе главное — покупателям повезло! Хватило доказательств. А будь этот жилец умнее, покупателям пришлось бы раскошелиться.

Покупатели недвижимости согласны — Адвокат по сделке с недвижимостью в Москве это дешевле и спокойнее, чем адвокат по недвижимости в суде.

 

В этом деле требования постороннего лица  для покупателей-собственников квартиры  оказались полной неожиданностью, потому, что нарушения прав этого жильца не проверялись при покупке квартиры. Кроме того, сами обстоятельства нарушения имели место в далеком 1996г. При этом требования в суд жилец заявил в 2016., когда квартира сменила несколько собственников.

 

Суть спора по квартире

Чем поможет адвокат по сделкам с недвижимостью в ситуации –квартиры с «фаршем»

Жилец был выселен из муниципальной квартиры в которой проживал по соц найму по приговору суда в 1996г. и больше в квартире не появлялся до 2016г., когда у него изменились жизненные обстоятельства.

За эти годы квартира была передана по ордеру в наем иным лицам, менялась, затем, приватизирована и несколько раз продана.

Юридическая оценка ситуации совсем не проста.

С 1996г. изменилось нормативное регулирование жилищных отношений. С 2004г. действует новый Жилищный кодекс РФ. Кроме того отдельные положения ЖК РФ за это время  признаны не соответствующими Конституции и не применяются. Именно изменения положений Жилищного кодекса  оказали решающее значение для исхода дела.

 

К осужденному  жильцу в 1996г. были применены действовавшие в то время правила ЖК РФ о снятии с регистрационного учета и утрате прав на пользование жилым помещением временно отсутствующими лицами.  Что позволило Департаменту Муниципального жилья Москвы выдать на квартиру новый ордер, затем обменный ордер, и затем передать квартиру в собственность по договору передачи (приватизация).

Позже, Конституционный Суд РФ признал не соответствующим Конституции и не подлежащим применению положения ч. 1 и ч. 2 п. 8 статьи 60 ЖК РФ, допускающие лишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия. (Постановление КС РФ 8-П).

Так же эти правила Конституционного Суда распространены на положения ЖК РФ об утрате жилищных прав в связи с осуждением к лишению свободы. По мнению КС РФ  сам по себе выезд из места жительства по приговору суда в места лишения свободы, не может служить основанием к лишению права пользования жилым помещением.

В рассматриваемой ситуации осужденный был снят с рег учета в муниципальной квартире в 1996г. в связи с осуждением к лишению свободы в соответствии с п. «в» ст. 31 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства в пределах РФ, утвержденных постановлением Правительства РФ от дата № 713.

 

В связи с отменой действия правил ЖК об утрате прав на жилое помещение при временном отсутствии жильца положение сидельца изменилось. Теперь, если граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи. (Часть 3 статьи 53 ЖК РФ)

Указанное правило распространялось и на бывших членов семьи нанимателя, которые временно отсутствовали в занимаемом жилом помещении или по уважительным причинам были лишены возможности проживать в нем.

В соответствии с п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РФ жилое помещение сохранялось за временно отсутствующими гражданами в случаях осуждения к лишению свободы на срок свыше шести месяцев, ссылке или высылке — до приведения приговора в исполнение.

То есть, право на проживание в спорной квартире у осужденного к лишению свободы по приговору суда сохраняется несмотря на выезд в места лишения свободы и снятие с регистрационного учета в квартире.

При этом такой осужденный рассматривается Жилищным кодексом РФ, как временно отсутствующее лицо. Соответственно, у осужденного возникает много возможностей, прежде всего, право вселиться в квартиру.

 

Изменения Жилищного кодекса и риски покупки квартиры в Москве

Реальный риск покупки квартиры в Москве — получить иск о вселении прежнего жильца. Например, изложенные выше позиции Конституционного Суда делают реальным для покупателя, даже если он добросовестный приобретатель,  получить постороннего жильца, вернувшегося после отсидки.

Чем поможет адвокат по сделкам с недвижимостью в такой ситуации ? Прежде всего, помощь адвоката в суде в споре по недвижимости – потребуется адвокат в суд по вселению.

Роль адвоката в суде – доказать, что отсутствуют основания для регистрации по месту жительства у «нового-старого» жильца. Для этого нужны доказательства. И здесь, как говориться, кто – кого.

 

Какие обстоятельства имеют значение и что должен доказать адвокат по сделкам с недвижимостью для защиты покупателя в суде:

В каком месте проживал бывший осужденный с момента выхода на свободу.

Какова воля бывшего жильца по избранию места жительства.

Были ли попытки вселиться в спорное жилое помещение.

Нес ли бывший осужденный расходы по содержанию спорной квартиры и коммунальных услуг.

Совокупность доказательств характеризует наличие договора соцнайма на жилое помещение у осужденного, и будет непосредственно влиять на решение суда.

 

В рассматриваемом споре 2016г. по вселению в квартиру в ЦАО Москвы адвокату удалось доказать, что у осужденного отсутствуют основания для регистрации в квартире, и в иске было отказано.

 

Вместе с тем, это дело выявило ошибку покупателей спорной квартиры – отсутствие юридического сопровождения покупки квартиры в Москве привело покупателей в суд.

Такую ошибку покупателей недвижимости в Москве можно назвать типичной. Доступность интернет баз по продаже недвижимости, и многочисленные публикации на сайтах о проведении сделок с недвижимостью создают ложное впечатление о простоте покупки недвижимости.

Самостоятельная покупка недвижимости в Москве, покупка недвижимости без юриста по недвижимости – это дорога в суд, дорога к потере недвижимости и уплаченных денег.

 

По состоянию на 14 июня 2018г.

Москва

Адвокат Гордон А.Э.

читать далее А. Гордон
13.06.2018
Добросовестный налогоплательщик и должная осмотрительность – проверки в 2018г.

Добросовестный налогоплательщик и должная осмотрительность – проверки в 2018г.

Как оспаривается налоговиками должная осмотрительность

 

Для вычетов по НДС и расходов по налогу на прибыль

 

Налоговый адвокат Гордон А.Э.

Москва

13 июня 2018г.

 

Действующий с 1998г. Налоговый кодекс РФ не содержит понятие «Добросовестный налогоплательщик», хотя  правоприменительная практика налоговых споров уже много лет связывает право на применение налоговой выгоды (налоговых вычетов и расходов) именно с добросовестностью при исчислении и уплате налогов.

Неоднократно понятие добросовестность налогоплательщика формулировал Конституционный Суд РФ. Так, характеризуя добросовестное поведение налогоплательщика при уплате налогов Конституционный Суд привел следующие доводы:

Конституционная обязанность каждого налогоплательщика по уплате налогов должна считаться исполненной в тот момент, когда изъятие части его имущества, предназначенной для уплаты в бюджет в качестве налога, фактически произошло. Такое изъятие происходит в момент списания банком с расчетного счета налогоплательщика соответствующих средств в уплату налога. После списания с расчетного счета имущество налогоплательщика уже изъято, т.е. налог уплачен. Поэтому положение об уплате налога, содержащееся в статье 57 Конституции Российской Федерации, должно пониматься как фактическое изъятие налога у налогоплательщиков.

Таким образом, Конституция Российской Федерации предусматривает разграничение имущества, которым налогоплательщик не может распоряжаться по своему усмотрению, поскольку оно в виде определенной денежной суммы подлежит взносу в бюджет, и имущества, находящегося в частной собственности, гарантии которой предусмотрены статьей 35 Конституции Российской Федерации.

Повторное взыскание с добросовестного налогоплательщика не поступивших в бюджет налогов нарушает конституционные гарантии частной собственности. (Постановление Конституционного Суда РФ от 12.10.1998 N 24-П ).

 

В описанной правовой ситуации добросовестный налогоплательщик – это налогоплательщик, исполняющий конституционную обязанность по уплате налога в бюджет.

Вместе с тем, в практических целях налоговых споров по налоговым проверкам периодов до середины августа 2017г., применяются положения  пункта 7 статьи 3 НК РФ, согласно которым в сфере налоговых отношений действует презумпция добросовестности налогоплательщиков, и обязанность доказывать недобросовестность налогоплательщика возложена на налоговые органы. (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 25.07.2001 N 138-О).

 

До середины августа 2017г. (вступление в силу статьи 54.1 Налогового кодекса) при разрешении налоговых споров суды придерживались правовой позиции о праве налогоплательщика получить налоговую выгоду при ее обоснованности.

По мнению судов, налоговая выгода может быть признана необоснованной, в частности, в случаях, если для целей налогообложения учтены операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом или учтены операции, не обусловленные разумными экономическими или иными причинами (целями делового характера).

В связи с этим предполагается, что действия налогоплательщика, имеющие своим результатом получение налоговой выгоды, экономически оправданны, а сведения, содержащиеся в налоговой декларации и бухгалтерской отчетности, — достоверны.

Представление налогоплательщиком в налоговый орган всех надлежащим образом оформленных документов, предусмотренных законодательством о налогах и сборах, в целях получения налоговой выгоды является основанием для ее получения, если налоговым органом не доказано, что сведения, содержащиеся в этих документах, неполны, недостоверны и(или) противоречивы.

В связи с этим при рассмотрении в арбитражном суде налогового спора налоговым органом могут быть представлены в суд доказательства необоснованного возникновения у налогоплательщика налоговой выгоды.

Данные позиции изложены в Постановлении ВАС РФ №53 от 12.10.2006г.

 

Как налоговая доказывает получение необоснованной налоговой выгоды

Судебная практика по налоговым спорам (до середины августа 2017г.) выработала критерии для оценки обоснованности получения налоговой выгоды добросовестными налогоплательщиками, а налоговыми органами – методики доказывания получения налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды, что соответствует недобросовестным действиям налогоплательщиков.

Внимание: Эти методики могут быть применены для налоговых проверок периодов до 19 августа 2017г.

В чем метод: Налоговики ставят под сомнения (оспаривают) достоверность сведений в документах налогоплательщика.

Наибольшее число налоговых споров  происходят  из-за «кривых» поставщиков – однодневок.

 

Какие сведения налоговики исследуют и оспаривают в ходе налоговых проверок в 2018г.

Налоговики собирают и исследуют обширный круг информации – от сведений по налоговым декларациям проверяемого налогоплательщика и его контрагентов, до сведений об IP-адресах систем «Банк-Клиент».

Обязательно сопоставляются – учетные данные юридических лиц – проверяемых налогоплательщиков и их контрагентов.

Обязательно – контрольные параметры экономической деятельности – риск факторы (среднеотраслевые по региону доля вычетов, доля расходов).

 

Пример налогового спора, о необоснованной налоговой выгоде

В ходе одной из выездных налоговых проверок крупнейшего налогоплательщика было установлено:

В подтверждение сделок с поставщиком  «А…» налогоплательщик представил договоры поставки, счета-фактуры, спецификации, товарные накладные.

Оплата поставленного товара произведена налогоплательщиком посредством безналичного перечисления на расчетный счет поставщика.

В рамках выездной налоговой проверки налоговики установили:

1) Анализ создания юр лица – поставщика,  его учредителей, участников, руководства:

На дату проверки – массовые участники и руководители, массовый адрес регистрации.

Отчетность —  2-НДФЛ не сдается.

По месту нахождения Поставщик «А…» — отсутствует. Собственник здания пояснил, что обществу «А….»  при его создании было выдано гарантийное письмо в 2012 о намерении заключить договор аренды, который впоследствии не заключен, по указанному адресу такая организация никогда не располагалась.

В период «спорных операций» 2012-2016гг. директором общества «А…..» являлся М. Д.Г., с 04.03.2016 по 26.09.2016 – К.В.В., с 27.09.2016 по 2017 – Ч.О.П., единственным участником с 10.05.2012 по 03.03.2016 являлся М. Д.Г., с 04.03.2016 г. – К. В.В.

Учитывая виды осуществляемой деятельности при взаимодействии с проверяемым крупнейшим налогоплательщиком спорный поставщик «А….»:

—  недвижимого имущества, земельных участков, транспортных средств не имеет;

— среднесписочная численность работников по состоянию на 01.01.2014, на 01.01.2015-1 человек;

— справки о доходах физических лиц формы 2-НДФЛ за 2013-2014 годы в налоговый орган не представлены.

Анализ расчетного счета спорного поставщика «А….» в спорный период  2013-2014 гг.:

—  отсутствуют расходы, характерные для ведения финансово-хозяйственной деятельности, связанной с получением прибыли, а именно поставщик «А….»:

—  не производил выплаты заработной платы,

— не производились платежи  налога на доходы физических лиц,

— не уплачивалась  арендная плата за оборудование и за транспортные средств, необходимых для хранения продукции и ее поставки в адрес проверяемого налогоплательщика

— отсутствуют платежи  за услуги телефонной связи, в том числе операторам мобильной связи.

Анализ налоговой отчетности  сомнительного поставщика  «А….»:

— объем поставок товаров в адрес налогоплательщика составил в 2013 году 54,5%, в 2014 году — 64%,

— при этом доля налоговых вычетов по НДС, заявленных поставщиком, составляет в 2013 году — 98,58%, в 2014 году — 98,57%;

— по налогу на прибыль организаций доля расходов в 2013 году составляет 99,18%, в 2014 году — 99,24%.

Допросы участников спорного поставщика и руководителей о деятельности в спорный период:

— М. Д.Г. показал, что проживает в городе П., до 17.03.2016 являлся участником и директором общества «А….»;

всю деятельность осуществлял один (М. Д.Г.), работников не было;

организация осуществляла поставки продукции (ЦБ), в том числе в адрес проверяемого крупнейшего налогоплательщика, продукция закупалась у обществ «К»  «А», «К1», после закупки сразу поставлялось крупнейшему налогоплательщику  транспортом поставщиков.

Внимание: в спорный период  М. Д.Г. состоял в трудовых отношениях с ООО «ОХП», работал в должности егеря, согласно табелям учета рабочего времени находился на рабочем месте по 8 часов каждый день, то есть в течение всего рабочего дня.

Внимание: в спорный период Поставщик «РС» применял специальный налоговый режим — единый сельскохозяйственный налог, соответственно, счета-фактуры не выставляло, плательщиком НДС не являлось;

Договоры на поставку продукции заключались с обществом «К» и обществом «К1»; Взаимоотношений с обществами «А» не имело;

Фактически товар доставлялся по адресу г. К, ул. Б, д..

Инспекцией установлено:  в спорный период по спорным поставкам продукции лицом, представляющим интересы поставщика «К» и «К1»» перед поставщиком и производителем продукции обществом «РС» являлся  М. Д.Г. (директор и участник спорного поставщика), чьи контактные данные указаны в документах на отгрузку продукции в адрес указанных организаций, а также в договоре поставки, (указан адрес электронной почты  и телефоны, которые использовал М. Д.Г.),

т.е. фактически руководство и представительство осуществляло одно лицо – М. Д.Г. с намерением фиктивного отражения промежуточного звена в цепочке контрагентов между обществами Крупнейшим налогоплательщиком и  производителем продукции.

В ходе допроса Х. Е.Н. (второго директора-участника сомнительного поставщика) сообщил, что в 2013-2014 годах работал в производителе продукции «РС» в должности директора по продажам; на основании заявок покупателя – крупнейшего налогоплательщика (г. К, ул. Б, д.) производилась поставка продукции, передавались товарные накладные,  удостоверения качества; договоры ответственного хранения, аренды складов, иных помещений между производителем продукции «РС» и сомнительным поставщиком и другими «поставщиками» «К», «А», «К1» не заключались.

По сведениям ОАО «Сбербанк России»:  платежи по системе «Банк-Клиент»  проводились по одному IP-адресу для сомнительного поставщика «А…..» и поставщика «А», что свидетельствуют о подконтрольности и согласованности действий контрагентов.

Анализ движения по расчетным счетам  указанных организаций (за исключением производителя продукции «РС») показывает наличие взаимных перекрестных перечислений между названными обществами.

Движение денежных средств по расчетным счетам сомнительного поставщика «А…..» и его контрагентов «К», «А», «К1» носило транзитный характер: уплаченные крупнейшим налогоплательщиком за сырье денежные средства в течение 1-3 дней поступали на счет производителя продукции.

Уплата НДС поставщиками:

Поставщики «К», «А», «К1»  налог на добавленную стоимость исчислили в минимальных размерах, с максимальным приближением налоговых вычетов к сумме исчисленного налога.

Инспекцией произведен сравнительный анализ:

—  транспортных накладных, на отгрузку спорного товара,

— транспортных накладных, счетов-фактур, предъявленных спорному поставщику «А….»

— транспортных накладных, счетов-фактур, предъявленных крупнейшему налогоплательщику,

Анализ показывает, что стоимость товара реализуемого от производителя продукции «РС» выше, чем цена приобретения продукции крупнейшим налогоплательщиком, а с учетом того, что производитель продукции «РС»» реализует товар без НДС, а все последующие поставщики с предъявлением НДС, то указанная разница будет еще значительнее.

Вывод налоговиков:

Сомнительный поставщик «А….», и поставщики «К», «К1», «А» введены в хозяйственные взаимоотношения между крупнейшим налогоплательщиком и производителем «РС» (не являющимся плательщиком НДС) искусственно, с целью получения крупнейшим налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды в виде налоговых вычетов по НДС.

Самостоятельной цели в рассматриваемых сделках у сомнительного поставщика «А….» не имелось: являясь формальным поставщиком крупнейшего налогоплательщика (с долей в продажах 64%), сомнительный поставщик «А….» не получало прибыли от этих сделок, так как цена закупки продукции у производителя превышала цену его продажи комбинату —  крупнейшему налогоплательщику.

Наличие у налогоплательщика деловой цели в спорных сделках также не доказано, в то время, как возможность получения к вычету НДС, является очевидной  (НДС с реализации меньше чем НДС по вычетам).

Между тем налоговая выгода не может рассматриваться в качестве самостоятельной деловой цели. Поэтому если судом установлено, что главной целью, преследуемой налогоплательщиком, являлось получение дохода исключительно или преимущественно за счет налоговой выгоды в отсутствие намерения осуществлять реальную экономическую деятельность, в признании обоснованности ее получения может быть отказано (пункт 9 Постановления N 53).

(Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2017 N 17АП-11718/2017-АК по делу N А50-5434/2017)

читать далее А. Гордон
13.06.2018
Раздел квартиры при разводе: в суде, без суда

Раздел квартиры при разводе в суде

Квартира развод раздел

Квартира после развода

Развод квартира ребенок

Делим квартиру разводе

 

Адвокат Гордон А.Э.

Адвокатская Палата Московской области

 

Квартира развод и раздел

Существует заблуждение, что расторжение брака обязательно сопровождается разделом имущества и прежде всего разделом квартиры при разводе. Из чего многие делают вывод, что квартира развод и раздел — неизбежны. Это не так, в чем смогли убедиться многие неопытные покупатели недвижимости покупая недвижимость бывших супругов.

Семейные отношения и общее имущество супругов — разные вещи. Прекращение брака не обязывает бывших супругов в обязательном порядке проводить раздел общего имущества, даже если это квартира или иная дорогостоящая недвижимость. Тем более, отсутствует необходимость объединять в один судебный процесс развод и раздел имущества. В настоящее время, по договоренности между собой супруги (бывшие) продолжают владеть, пользоваться и распоряжаться купленной в браке квартирой и другой недвижимостью. Например, продолжают сдавать общую квартиру в наем.
Во многих случаях общей недвижимостью после развода пользуется кто-то один, в лучшем случае — бывшая жена с ребенком.

Раздел квартиры при разводе — подводный камень при покупке квартиры

Общеизвестно правило — имущество, приобретенное в браке является общим имуществом супругов независимо на кого из супругов оно оформлено.
Распоряжение общим имуществом без согласия второго — приведет к оспариванию сделки в суде.
Внимание: это правило действует и после расторжения брака.
Для покупателя именно в этом огромная проблема. Случайно, или по злому умыслу, но ни один покупатель не желает за свои деньги оказаться в суде и потерять купленную квартиру.

По этому, перед покупкой квартиры необходимо тщательно проверить семейное положение продавца квартиры и не ограничиваться свидетельством о браке, свидетельством о расторжении брака, согласием супруги на продажу квартиры.

В каких случаях квартиру после расторжения брака можно разделить

Не все имущество, которое приобретено во время брака, подлежит разделу. Супруги могут разделить только супружеское имущество – имущество приобретенное супругами во время брака и на общие доходы. Эти признаки супружеского имущества даны в статье 34 Семейного кодекса РФ. Деньги и имущество, поученные каждым из супругов во время брака но безвозмездно (дарение, приватизация, наследование), является его личной собственностью.

Квартира при разводе подлежит разделу, если она приобретена супругами в браке и является общим имуществом супругов. При этом не имеет значение, на имя кого из супругов была оформлена квартира при покупке. Семейный кодекс РФ предполагает наличие доли второго супруга в имуществе, даже если он не упомянут в сделке, и о втором супруге не упомянуто в Едином Государственном Реестре Недвижимости(ЕГРН).

Ни какой закон не обязывает супругов при расторжении брака обязательно одновременно делить имущество. Скорее экономически более выгодно совместить бракоразводный процесс и раздел имущества в одном процессе, и лучше оформить раздел мировым соглашением в суде. Хотя брак может расторгаться и во внесудебном порядке (в ЗАГСе), например, когда у супругов нет общих детей, или дели совершеннолетние.

Отметим: В отсутствие спора по квартире супруги могут ее разделить так же во внесудебном порядке заключив соответствующее письменное соглашение.
При этом, Семейный кодекс РФ допускает раздел имущества супругов во время брака, во время расторжения брака, и после расторжения брака.

Важно: Если квартира до расторжения брака не разделена, срок давности требования супруга о расторжении супружеского имущества – 3 года (статья 38 Семейного кодекса РФ).

Раздел квартиры при разводе

Закон отдает приоритет в разделе квартиры при разводе самим супругам. Только если супругам не удается договориться о разделе квартиры, если имеется спор по супружескому имуществу, или если это удобнее, супруги спор переносят в суд. В этом случае именно суд будет определять и размер долей супругов в общем имуществе и имущество, которое будет передано каждому из супругов в счет его доли.

Очевидно, если квартира муниципальная (принадлежит городу) и супруги только проживают в ней по найму, ни о каком разделе квартиры речи не идет.

Предусмотрительные супруги заключают брачный договор, в котором прописывают судьбу квартир, домов, автомашин и иного имущества. Соглашения супругов удостоверяет нотариус.
Внимание: Как сказано выше, при разводе в суде делится только общее имущество супругов, но в брачном договоре супруги могут выйти за рамки такого ограничения, как и от равенства долей в имуществе.

В отсутствие брачного договора судьбу общего имущества супругов определяет закон – Семейный кодекс Российской Федерации.

На случай раздела закон устанавливает доли супругов в общем имуществе равными (статья 39 СК РФ).  В отсутствие брачного договора при разделе имущества только суд  может отойти от равенства долей супругов. Но для этого нужны очень веские основания, установленные в законе: расходование одним из супругов общего имущества не в интересах семьи, не поучение доходов и т.д.

На практике изменение размера долей в пользу одного из супругов происходит крайне редко и только при весомых доказательствах.

Первый вопрос, по которому начинают спорить супруги при разделе имущества – какое имущество будем делить. При наличии брачного договора, споров меньше. В его отсутствие, супруги руководствуются общим принципом статей 34 и 38 Семейного кодекса РФ – разделу подлежит только общее имущество супругов.
По этому основное правило раздела квартиры: Купленная в браке квартира подлежит разделу только если является общим имуществом супругов.

Например, во время брака одному из супругов били подарены деньги, или имущество, или досталось наследство. Согласно Семейному кодексу эти деньги и имущество являются его личной собственностью, не смотря на то, что получены в браке. 
Приобретенная за счет этих денег, или на деньги от продажи такого имущества квартира, так же становится собственностью того супруга, который затратил свои личные средства на ее приобретение.

Квартира, приобретенная на личные средства одного из супругов при разводе разделу не подлежит, и остается в собственности приобретшего ее супруга.

Но возможны варианты:  например, в квартиру одного из супругов во время брака были вложения за счет общих доходов супругов, или средства другого супруга, или его труд и эти вложения существенно увеличили стоимость этой квартиры. В этом случае можно признать такую квартиру совместной собственностью и разделить ее между супругами.

Причем, данное требование можно заявить не дожидаясь расторжения брака.

Если же квартира является совместной собственностью – она может быть разделена.

Не редкость, когда один супруг скрывает от другого супруга свои доходы или имущество. Широко практикуется записывать такое имущество на родственников, иногда на фирмы. Прежде чем делить такое имущество, потерпевший супруг вынужден доказывать, что это имущество является супружеским и подлежит разделу.
Самое сложное: раздел квартиры при разводе требует знаний: как и что доказывать в суде и где получить необходимые доказательства.

Квартира после развода

Главный вопрос, который интересует супругов при разделе – у кого будет квартира после развода. Вопрос не праздный, поскольку возможность регистрации права собственности на квартиру на имя одного из супругов создает препятствия для другого супруга – возможность зарегистрироваться в квартире, получить медицинскую помощь, вселить нового супруга, вселить ребенка и т.д.

Часто поводом для споров являются как раз требования одного из супругов быть зарегистрированным в ЕГРН (реестр недвижимости) в качестве собственника квартиры.

В брачном договоре на случай расторжения брака может быть правило об обязательной продаже квартиры и разделе денег, о передаче квартиры одному из супругов или иные способы раздела.

Если брачного договора нет,  суд определит доли супругов по ½. Что с ними делать дальше не ясно, поскольку  совместное использование квартиры бывшими супругами затруднительно. По этому, как правило, при разделе каждый из супругов просит  передать квартиру именно ему. Но в таком случае, суд должен забрать долю квартиры у другого супруга.

Сложность состоит в том, что в отсутствие соглашения супругов, вариантов разрешения дела судом два: 1) квартира после развода передается одному из супругов, а с другого взыскивается компенсация; 2) на квартиру остается долевая собственность и устанавливается порядок пользования собственниками-бывшими супругами.

В таких ситуациях суд исходит из интереса каждого из супругов в пользовании квартирой и нуждаемости в жилье. И исход дела зависит от конкретных обстоятельств, которые должны доказать стороны — супруги. Суд принимает решение по совокупности обстоятельств.

В таких процессах Решающую роль приобретает опыт Адвоката по недвижимости, который должен предпринять все возможное для положительного для клиента исхода дела.

Развод квартира ребенок

Вне зависимости в собственности квартира или муниципальная, при разделе супружеского имущества понятия развод квартира ребенок связываются в неразрывный узел.

Эта взаимосвязь  существенно ограничивает одного супруга, и дает определенные преимущества другому. Перевес определяется ребенком, точнее, с кем из супругов проживает их ребенок.

Муниципальные квартиры: В таких квартирах супруг (родитель) – наниматель квартиры.

Зарегистрированный в квартире во время брака ребенок приобретает право проживания (пользования) квартирой, и не может быть выселен (снят с регистрационного учета). Получить соответствующее судебное решение – маловероятно.

Частная собственность на квартиру: В таких квартирах супруг (родитель) – собственник квартиры, или оба супруга собственники.

Ситуация – аналогичная. Вселенный в квартиру ребенок, как член семьи собственника (супруга) не может быть выселен, поскольку не смотря на расторжение  брака родителей ребенок остается членом семьи для каждого из родителей пожизненно.

В обоих случаях снятие с регистрационного учета ребенка до совершеннолетия будет проблематичным.

И здесь в полный рост встает право родителя, с которым проживает ребенок, проживать вместе с ребенком по месту проживания (регистрации) ребенка. Таким образом, мама, а в России традиционно ребенок при разводе остается с матерью, приобретает право проживать вместе с ребенком в квартире.

Делим квартиру разводе

При разводе делим квартиру в следующем порядке:

  • Раздел имущества супругов возможен во время брака, в процессе развода, и в течение 3-х лет после развода.
  • Разделу подлежит только общее имущество супругов
  • При наличии брачного договора – квартиру делим в соответствии с условиями договора;
  • В отсутствие брачного договора – имущество делим по закону (по Семейному кодексу РФ глава 7):

Доли супругов признаются равными (по ½ доле)

  • При наличии спора, суд определяет кому передать имущество, а с кого взыскать компенсацию.
  • Вселенный в квартиру ребенок приобретает право пользования квартирой до совершеннолетия.

13 июня 2018 года

Адвокат Гордон А.Э.

Адвокатская палата Московской области

 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

читать далее А. Гордон
13.06.2018
Этапы купли-продажи квартиры в 2018

Этапы сделки купли-продажи квартиры в 2018

Адвокат Гордон А.Э.

АЦ «Гордон и партнеры»

 

Покупатель и продавец, прочитайте внимательно: основные законы, используемые при купле-продаже недвижимости вообще, и квартир — в частности, такие, как Гражданский кодекс Российской Федерации, закон Российской Федерации «О государственной регистрации недвижимости», закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а так же не основные нормативные документы, не используют термин «этапы купли продажи квартиры» или «Этапы сделки купли-продажи квартиры» и подобные им.

Термин возник и применяется в практике юридического сопровождения сделок с недвижимостью,  но отсутствует какое либо нормативное регулирование этого процесса — процесса совершения сделки купли-продажи квартиры. При этом законы содержат только самые общие правила купли-продажи недвижимости.

Зачем нужно четко знать этапы сделки купли продажи квартиры

Адвокаты и юристы по недвижимости, профессионально сопровождающие сделки с недвижимостью, условно разбивают сделки купли продажи квартиры на последовательные этапы. Каждый этап сделки отделен от другого целью этапа, при этом все этапы взаимосвязаны, и обеспечивают достижение основной цели – надежное и безопасное совершение сделки с недвижимостью.

Каждый этап сделки направлен на решение  отдельной задачи  и состоит из конкретных действий.  Часто результат  одного этапа сделки определяет возможность начала следующего. Количество и содержание этапов зависит от схемы сделки и может отличаться для одних и тех же объектов недвижимости. Например, будут существенно отличаться сделки купли продажи квартиры со свободными деньгами от покупки квартиры с использованием ипотеки.

Существенно отличается альтернативная сделка — когда одновременно продается квартира и покупается другая, и еще сложнее, если дополнительно используется ипотека. В последнем  случае возникнет дополнительный этап сделки — покупателю придется предварительно одобряться в банке самому, одобрять квартиру, согласовывать с банком условия договора купли продажа и т.д. Кроме того, скорее всего банк определит место и время совершения сделки. В конечном итоге эти особенности станут причиной, почему покупатель потребует от продавца предоставить дополнительные документы, которые для сделки с «живыми деньгами» не обязательны. Кроме того ипотечная сделка потребует больше времени для выхода на сделку.

Не стоит надеяться на юридическую проверку квартиры банком!. Дело в том, что кредит по тому называют ипотечным, что квартира находится в залоге у банка, как обеспечение выплаты тела кредита и процентов. Кроме того, если сделку купли продажи признают недействительной, вы все равно будете обязаны выплатить деньги банку: и тело кредита и проценты.

Так же не стоит надеяться на нотариуса, если сделку купли-продажи удостоверяет нотариус. Проверка юридической чистоты квартиры, нотариусом заканчивается получением выписки из реестра недвижимости (ЕГРН).

То же касается сделок с новостройками, в том числе уступок прав по договорам ДДУ.

По этому, мы рекомендуем  проверить юридическую чистоту квартиру самому до покупки и до оформления ипотечного кредита.

Знание этапов совершения сделки купли продажи квартиры, понимания их содержания позволяет уже на этапе первых переговоров планировать сроки покупки квартиры, затраты на подготовку документов, и оценить реальную возможность совершить сделку.

Например:

Вы покупаете квартиру, и есть два предложения. Цены одинаковые. В одном случае квартира расположена похуже,  у нее альтернативная сделка (продавец одновременно покупает другую квартиру, и уже подобрал вариант). Во втором случае расположение квартиры лучше, для продажи нужно проходить опеку (собственник несовершеннолетний). Что выбрать?

В приведенном примере существенное отличие – опека. Альтернатива, если она уже подобрана, не так сильно усложнит сделку, как опека. Прогнозировать саму возможность получить согласия опеки, а тем более срок – малоперспективное занятие. В разных районах  Москвы требования органов опеки и срок принятие решений значительно отличаются.

Кроме того, невозможно исключить оспаривание данного решения опеки в будущем. А вдруг найдется заинтересованное лицо?

Следовательно, при оценке этих вариантов квартира с опекой худший для покупки вариант, поскольку заведомо трудно прогнозируется по срокам совершения сделки и содержит неустранимую возможность оспаривания сделки в будущем.

Как видно, содержание этапа существенно влияет на общий срок проведения сделки. И конечно, по отношению к продавцу и покупателю значение этих этапов разное.

Этапы сделки купли-продажи квартиры в 2018

Обыкновенная сделка купли продажи квартиры (не альтернативная), состоит из следующих этапов:

1) Переговоры с контрагентом по поводу покупки квартиры

2) Аванс за квартиру

3) Юридическая проверка квартиры

4) Согласование условий сделки купли продажи квартиры

5) Подготовка сделки купли продажи квартиры

6) Совершение сделки купли продажи квартиры

7) Государственная регистрация прав на квартиру

8) Исполнение сделки купли продажи квартиры

9) Завершение сделки купли продажи квартиры

Начинается сделка с удостоверения личности продавца и покупателя

Как установить личность и как проверить паспорт читайте здесь.

 

Как правило, первый этап любой сделки купли продажи квартиры – внесение аванса.

Для покупателя цель внесения аванса – «затормозить» продажу квартиры и получить достаточное время для проведения юридической проверки квартиры и подготовки к совершению сделки. При этом, заключая договор об авансе необходимо помнить: возможно, аванс придется возвращать, например, если юридическая проверка выявит юридические пороки в истории квартиры. Значит договор об авансе должен быть именно об авансе, а не о задатке. Особенно на это нужно обращать внимание при совершении сделки с крупными агентствами недвижимости. Предлагаемые ими договоры всегда содержат подводные камни и вернуть аванс, если вы не исправили договор,  бывает крайне сложно.

Аванс для продавца имеет прямо противоположное значение: на первый взгляд продавцу более выгоден задаток. Поскольку продавец приняв аванс должен снять квартиру с продажи а значит он теряет покупателей, в случае отказа покупателя от покупки задаток компенсирует продавцу потерю времени. Вместе с тем, задаток продавцу квартиры не всегда выгоден. Например, если задаток принят от покупателя с ипотекой, а появился покупатель со свободными деньгами, конечно последний вариант продавцу более выгоден, не требуется собирать дополнительные документы и тратить дополнительное время.

Универсального решения не существует, и каждый раз вид договора об авансе нужно выбирать исходя из решаемых задач.

Второй этап — Юридическая проверка квартиры

Существенный этап любой сделки. Проводится всегда в том или ином объеме. В юридической проверке квартиры заинтересован только покупатель. Результат проверки непосредственно влияет на принятие решения о покупке квартиры. Если обнаружены юридические проблемы, а тем более юридические пороки, покупать такую квартиру не целесообразно. Тогда сделка купли продажи квартиры на этом этапе останавливается, следующий этап — возврат аванса. Возврат аванса возможен, если договор об авансе это позволяет.

Как видно, этапы сделки купли продажи квартиры взаимосвязаны и каждый направлен на решение конкретных задач.

 

Согласование условий сделки купли продажи квартиры

На этапе переговоров  о покупке квартиры, на внесении аванса могут быть оговорены основные условия сделки. В окончательной форме условия сделки закрепляются только в договоре купли продажи. Это логично, поскольку только в процессе подготовки у сторон возникает понимание конкретных показателей условий сделки.

С 2016 г. возникли новые требования, существенно влияющие на условия сделок. Например, сделки  с долями квартир совершаются только в нотариальной форме — договор купли-продажи квартиры у двух собственников придется оформлять у нотариуса. Но это не значит, что на юридическом сопровождении удастся сэкономить.  Нотариусы не проводят сделки, они только заверяют договор, как сказано выше, проверку юридической чистоты нотариусы не делают, остальные этапы сделки — то же.

Прежде всего необходимо согласовать существенные условия договора, начинаем с цены квартиры . На цену квартиры может повлиять выявление  юридических недостатков, например, необходимость покупателю узаконить  перепланировки, необходимость погасить выявленную  задолженность по квартплате, снятие с регистрации в квартире в судебном порядке и т.д. Могут быть выдвинуты требования банка, при ипотеке, или при военной ипотеке.

По этому детали сделки – форма сделки, вид договора, цена квартиры, порядок сроки и форма оплаты, сроки совершения сделки и срок передачи квартиры, комплектность квартиры, состояние квартиры и т.д. определяются только когда пройдет юридическая проверка квартиры.

Рекомендуем оформлять итоговые договоренности документально, например, протоколом о переговорах, или предварительным договором купли продажи.

Подготовка сделки купли продажи квартиры

Название этапа говорит само за себя.  Суть этапа в подготовке сделки. Как сказано с учетом конкретной ситуации каждая сторона должна со вершить конкретные действия, что бы в определенное время совершить сделку.

Этот этап необходим и для нотариальной сделки, поскольку нотариус для удостоверения сделки должен располагать каким-то минимумом документов.

Продавец, как минимум,  должен подтвердить свои права собственника и сделкоспособного лица, о чем он получает документы и копии которых передает покупателю. Иногда на квартире установлено обременение (отражается в реестре ЕГРП), и для совершения сделки его необходимо снять. Иногда для совершения сделки из квартиры необходимо выписать проживающих в ней лиц.

Покупатель готовит деньги, и если необходимо оформляет  кредит, для чего просит у продавца документы на квартиру, делает оценку квартиры и т.д. В последние несколько лет покупатели покупают квартиры только за счет денег от продажи другой недвижимости. Соответственно, проводится альтернативная сделка. То есть создает условия для одновременного проведения двух и более сделок.

С учетом согласованного способа расчетов выбирают банк и готовят проведение расчетов в наличной или безналичной форме.

Готовится договор купли продажи квартиры.

При необходимости и покупатель и продавец получают дополнительные документы, например, нотариальное согласие супругов  на сделку, согласие опеки.

Результат этапа – полная готовность всех сторон сделки совершить сделку купли продажи квартиры в согласованный день.

Совершение сделки купли продажи квартиры

Согласно Гражданскому кодексу РФ Совершение сделки купли продажи квартиры – это подписание всеми сторонами сделки единого документа. Сделка купли продажи квартиры оформляется договором купли продажи. Купля продажа недвижимости должна быть совершена только в письменной форме, в противном случае эта сделка недействительна (статья 550 Гражданского кодекса РФ). Кроме того к договору купли-продажи недвижимости законом предъявляются специальные требования, без соблюдения которых покупатель не сможет оформить собственность в Росреестре (права не зарегистрируют).

Совершение сделки купли продажи квартиры – подписание договора купли продажи квартиры всеми сторонами договора.

В общем случае в договоре купли продажи квартиры две стороны – продавец и покупатель. Иногда сторон может быть несколько, если на стороне продавца долевая собственность, или покупают несколько покупателей. Договор должны подписать все стороны.

Причем, количество договоров должно быть на один больше, чем участников сделки. Лишний экземпляр остается в регистрационном деле Росреестра.

Договор купли-продажи — это совсем не просто, и скачать его из интернета — не совсем правильный шаг. Почему так важно тщательно подготовить договор купли продажи квартиры? Потому, что с 2013 года этот договор вступает в силу сразу после подписания! Он не требует государственной регистрации, как это было раньше. И допущенные ошибки, в лучшем случае, вы будете оформлять отыскивая вторую сторону когда вам откажут в регистрации прав. В худшем — договор зарегистрируют, и продавца не допустят к банковской ячейке (к счету), из-за ошибок в тексте, или вы не можете в дальнейшем совершить сделку и придется устранять ошибки через суд.

Кроме того, договор — это ваши действия по исполнению договора, а они всегда индивидуальны: порядок расчетов, условия доступа к ячейке, комплектность квартиры, порядок передачи и т.д. Кроме того, есть и более существенные условия, которые не всегда прописывают в договорах в интернете. Главное: Вы сможете что либо требовать от другой стороны только если это записано в договоре. Например, вы вправе требовать передать вам квартиру в конкретный срок, если это записано в договоре. Или отсутствие в квартире лиц, сохраняющих право пожизненного проживания и т.д.

Совсем недавний пример, прибежали за юридической помощью: купили квартиру, договаривались, что оставят встроенную кухню с дорогостоящей техникой, въехали, а техники нет,  кондиционеры срезаны, межкомнатные двери сняты, сантехника (встроенная и вписанная по дизайну) заменена на дешевую ! Что делать?

Смотрим договор купли-продажи, и понимаем, что доказать что-то будет сложно, поскольку ошибки совершены на всех этапах сделки.

Ответ прост: смотрите ваш договор купли продажи квартиры, что в нем по поводу этой техники написано?

Дело в том, что многое из перечисленного не относится к инженерному оборудованию квартир. И если в договоре купли продажи прямо вы не согласовали вопросы передачи продавцом этого оборудования, он не обязан его передавать.

В этом случае все было еще печальнее: по условиям договора передаточный акт не подписывается, силой передаточного акта обладает сам договор.

Кстати, такими договорами «страдают» нотариусы — они любят вставлять в договор купли-продажи квартир именно такие обороты, которые заведомо не в интересах обеих сторон, и на которые стороны обращают  внимание когда возникают проблемы.

Если сделка альтернативная, соответствующие документы одновременно подписываются по второй сделке.

Государственная регистрация прав на квартиру

Можно сказать, это достаточно формальный этап, но от грамотной подготовки и проведения зависит не просто срок государственной регистрации прав на квартиру, но и сама возможность их зарегистрировать.

Дело в том, что с июля 2016 года государственная регистрация права в реестре ЕГРН является единственным доказательством права собственности на недвижимость, сами сделки с 2013 года не подлежат гос регистрации. Если подан не полный или неправильный пакет документов, получите отказ в государственной регистрации, или  ее приостановят. Приостановка возможна на месяц. Соответственно, поскольку у всех сделок  расчеты привязаны к государственной регистрации права собственности приостановка приведет к невозможности продавца получить деньги, и вообще возникнут проблемы с расчетами.

Например: при самостоятельном проведении сделки купли продажи квартиры регулярно забывают получить и предоставить в Росреестр согласие супругов на сделку.

Без этих согласий на регистрацию документы примут, а при проведении юридической экспертизы приостановят, а затем откажут в государственной регистрации права.

Хорошо, если вы живете по адресу регистрации и вам придет уведомление, на которое вы представите согласия. А если вы его не получите? Например, ваш супруг за границей?

При всей простоте и очевидности, к государственной регистрации прав следует относится так же внимательно и тщательно готовиться, как к другим этапам сделки купли продажи квартиры.

Результат этапа: Получение договора купли продажи квартиры с отметкой Росреестра (штамп) о государственной регистрации права. Выдаются каждому участнику (стороне) договора. На экземпляре продавца должен быть штамп о регистрации прекращения права собственности. У покупателя – права собственности.  Покупателю дополнительно выдается выписка из реестра ЕГРН о зарегистрированном праве собственности. По правилам с июля 2016 года свидетельства о праве собственности больше не выдают. Срок действия выписки из ЕГРН – месяц. Но по сути – только на дату выдачи.

Исполнение сделки купли продажи квартиры

Как написано выше сделка купли продажи квартиры, согласно Гражданскому кодексу РФ, это передача права собственности на квартиру за плату. Оформляется сделка договором купли продажи квартиры. А суть сделки – права и обязанности сторон, указанные в договоре. Соответственно, исполнение сделки  купли продажи квартиры заключается в совершении сторонами договора предусмотренных в нем  действий для передачи права собственности на квартиру от продавца к покупателю, в том числе и фактическая передача квартиры, а так же оплата покупной цены квартиры покупателем.

Кроме того, право собственности на недвижимость возникает у покупателя только в результате внесения соответствующей записи в государственный реестр прав (ЕГРН), а по этому в договорах купли продажи квартиры (и другой недвижимости) обязательно присутствует обязанность всех сторон лично или через представителя подать соответствующее заявление и документы в Росреестр.

В результате добросовестного исполнения сторонами договора купли продажи квартиры предусмотренных в договоре и законом действий каждая сторона должна получить то, на сто она рассчитывала при заключении сделки. Соответственно покупатель – зарегистрированное право собственности на квартиру, а продавец – в оговоренный договором срок полную сумму денег в согласованной форме (наличные или безналичные).

Составными элементами исполнения являются расчеты по сделке и передача квартиры. Способ сроки порядок и форма расчетов определяются в договоре, как и сроки и порядок передачи квартиры.

Соответственно от тщательности подготовки сделки, правильность прописания условий в договоре и взаимная увязка с другими условиями договора позволят устранить много нежелательных юридических проблем.

Например, практически ни кто при совершении сделок через банковскую ячейку не обращает внимания на форму договора аренды ячейки. Между тем, в большинстве договоров банк не отвечает за сохранность денег в ячейке.

Завершение сделки купли продажи квартиры

Передача — приемка квартиры

Передачу квартиры вообще ни кто не воспринимает, как этап сделки купли — продажи. Между тем, это обязательный завершающий этап, которым закрывается сделка.  Между тем, согласно закону (а не договору), продавец выполнил свои обязательства, только когда реально передал недвижимость во владение и пользование покупателю.

Понятно, что взять и передать недвижимость невозможно, по этому процесс  надлежащей (правильной) передачи недвижимости описан в законе (статья 556 Гражданского кодекса РФ), согласно которой передача недвижимости осуществляется путем ее вручения покупателю с подписанием передаточного акта.

Важно: состояние и комплектность квартиры при ее передаче покупателю должны соответствовать условиям договора.

Соответственно, если при передаче покупатель обнаруживает в квартире отклонения от условий договора – например, срезаны все выключатели, розетки, снята сантехника и т.д.,  сняты кондиционеры, снят (испорчен) паркет, покупателю необходимо все эти недостатки внести в передаточный акт. Подписывать акт или нет — это вопрос.

Согласно статье 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости не соответствующей условиям договора и подписание передаточного акта, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Покупатель вправе требовать с продавца возмещения убытков в судебном порядке.

Соответственно, если сторона сделки купли продажи квартиры совершает альтернативную сделку, количество юридических и фактических действий удваивается.

Вместе с тем, каждый этап каждой сделки имеет существенное значение для исхода всей сделки в целом, и требует внимания и тщательного подхода.

Надеюсь теперь вы согласитесь:

В сделках с недвижимостью нет мелочей, каждая мелочь требует внимания.

 

Юрист на сделке

Оформление купли продажи квартиры совсем не простая задача. Каждая сделка купли продажи квартиры — индивидуальна, имеет особенности документов. Для правильного проведения мероприятия необходимо его тщательно подготовить. Как вы видите, это много этапный процесс, по этому необходимо готовить каждый этап купли продажи квартиры.

Юрист на сделке — юридическое сопровождение сделки от переговоров до передачи квартиры. Профессиональная юридическая помощь на всех этапах сделки с квартирой. Адвокат на сделке купли продажи квартиры — осознанная необходимость

13 июня 2018 года

Адвокат Гордон А.Э.

АЦ  Гордон и Партнеры

Читайте новые публикации:

Гарантии и риски нотариальных сделок в 2017, мифы и реальность

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Цена Сопровождение сделок недвижимость

  • Квартиры (Москва)………………………………….  от 35 000 руб.
  • Загородный дом и участок ………………………..  от 50 000 руб.
  • Не жилые помещения (офис, машиноместо и т.д.) ………………….. от 50 000 руб.
  • Не жилые здания  ………………………………………………………….  от 80 000 руб.
  • Консультации устные ……………………………………………………..  от    2 500 руб./30 мин.

В цены не входит цена получения необходимых для проверки документов, государственных пошлин и сборов, расходы на оформление доверенностей и иные расходы.

Цена указана для одной сделки — покупка или продажа при наличии юридического сопровождения у контрагента и без ипотеки, без опеки и без осложнений состояния здоровья участников сделки. Стоимость услуг при альтернативных сделках (продажа + покупка) определяется индивидуально с учетом сложности объекта, наличия юридического сопровождения у контрагентов, наличия ипотеки и других обстоятельств.

читать далее А. Гордон