Статьи
12.09.2017
Причины оформления купли-продажи недвижимости через нотариуса

Причины оформления купли-продажи недвижимости через нотариуса

Адвокат по недвижимости

Гордон А.Э.

Нотариальная сделка купли-продажи, чем отличается от простой письменной

Суть сделки купли-продажи недвижимости, как любой сделки купли-продажи, передать право собственности от продавца покупателю за плату. Особенность сделок купли-продажи недвижимости — совершаются только в письменной форме путем составления документа (договора) подписываемого сторонами — продавцом и покупателем. Это так называемая простая письменная форма сделки. С 2013 года сделки с недвижимостью (за некоторым исключением) не требуют государственной регистрации, и считаются заключенными с момента подписания договора. По этому так важно правильно составить договор, что позволяют сделать знания и опыт юридического сопровождения сделок с недвижимостью.

Нотариальная форма сделки купли-продажи это тот же договор купли продажи, который удостоверил нотариус. Обратите внимание: нотариус совершает нотариальное действие — удостоверение сделки, составление договора, который содержит условия сделки купли-продажи — это не нотариальное действие, а техническая юридическая услуга, которую всегда проводят в нотариальных конторах. Не редко, нотариусы отказывают в удостоверении сделки только если вы заикнетесь о внесении в их договор каких-то ваших условий, например, по прядку оплаты, о состоянии продаваемой недвижимости и т.д.

Между тем, в недвижимости нет мелочей, и договор купли-продажи должен содержать все условия, которые помогут избежать конфликтов при исполнении договора. На практике ваши пожелания дополнить предложенный нотариусом договор могут закончиться указанием вам на дверь.

Существует заблуждение, что нотариальная сделка дает какие-то гарантии, что нотариальную сделку нельзя оспорить, и главное, что через нотариуса можно безопасно продать или купить недвижимость самостоятельно, без помощи «специально обученных людей», а значит, сэкономить.

Сопровождая сделки уже 16 год и регулярно участвуя в судах по недвижимости, могу утверждать: Это всего лишь заблуждения, почему? Читайте ниже.

По сравнению с подписанием договора купли-продажи (дарения, мены и т.д.), когда договор заключается и удостоверяется, сделка купли-продажи более широкое понятие, и включает подготовку договора, согласование его условий, проверку юридической чистоты недвижимости, проведение гос регистрации права, расчеты и т.д. Иногда расчеты усложняются ипотечным кредитом, или необходимостью снять с квартиры ипотеку и разобраться с существующим кредитом. В последние годы много альтернативных сделок. Нотариус не занимается никакими процедурами кроме непосредственно составления договора и удостоверения при его подписании. Кто будет делать все остальное? Или продавец с покупателем, или специально обученные люди.

Таким образом, первая причина заключения договора купли-продажи недвижимости в нотариальной форме — желание сэкономить на юридических услугах специалистов.

Вторая причина — заблуждение, относительно неоспоримости нотариальной сделки. Это миф. Все слышали, как кругом оспариваются завещания. А завещание — типичный пример нотариальной сделки и один из способов передать права на недвижимость. Приемы, используемые при оспаривании завещаний, используют и при оспаривании нотариальных сделок с недвижимостью.

Третья причина — согласно закону часть сделок с 2013г. должна совершаться в нотариальной форме. Прежде всего это сделки с долями в квартирах, в домах. Также через нотариуса совершаются сделки с имуществом несовершеннолетних и людей старшего возраста.

Повторю, все перечисленные сделки оформленные в нотариальной форме успешно оспариваются наравне со сделками оформленными в простой письменной форме, что подтверждает многочисленная судебная практика.

По состоянию на  12 сентября 2017 года.

Москва

Адвокат по недвижимости

Гордон А.Э,

 

читать далее А. Гордон
11.09.2017
Нужно ли юридическое сопровождение сделки при покупке квартиры через нотариуса

Нужно ли юридическое сопровождение сделки при покупке квартиры через нотариуса ?

Нотариальный договор — только один этап купли-продажи недвижимости

Как нотариус удостоверяет сделку с недвижимостью

Гарантии нотариальной сделки с недвижимостью

Расчеты за недвижимость через нотариуса

Ответы на некоторые вопросы по проведению сделок купли-продажи в нотариальной форме

Адвокат по недвижимости

Гордон А.Э.

 

 

  1. Нотариальная сделка купли-продажи, чем отличается от простой письменной

Суть сделки купли-продажи недвижимости, как любой сделки купли-продажи, передать право собственности от продавца покупателю за плату. Особенность сделок купли-продажи недвижимости — совершаются только в письменной форме путем составления документа (договора) подписываемого сторонами — продавцом и покупателем. Это так называемая простая письменная форма сделки. С 2013 года сделки с недвижимостью (за некоторым исключением) не требуют государственной регистрации, и считаются заключенными с момента подписания договора. По этому так важно правильно составить договор купли-продажи недвижимости в конкретных обстоятельствах, а не просто скачать договор из интернета.

Нотариальная форма сделки купли-продажи это тот же договор купли продажи, который удостоверил нотариус. Обратите внимание: по закону нотариус только совершает нотариальное действие — удостоверение сделки. Составление договора купли-продажи, который содержит условия сделки купли-продажи — это не нотариальное действие, а техническая юридическая услуга, которую всегда проводят в нотариальных конторах. И именно здесь, в этой технической работе скрыта основная проблема нотариального удостоверения сделок. Что бы понять проблему нужно знать юридическую суть понятия «договор» и особенности заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости — это соглашение продавца и покупателя о передаче собственности на недвижимость от продавца к покупателю. Согласно гражданскому кодексу России договор ку-пр недвижимости должен содержать ряд обязательных условий, без которых договор считается не заключенным, и может содержать условия, которые не обязательны. Например, правильное описание в договоре условий о продаваемом  объекте недвижимости — это обязательное условие договора. А условия о порядке оплаты — не обязательное. Однако, необязательные условия договора с точки зрения закона часто отсутствуют в договоре, хотя для сторон договора эти условия  часто имеют существенное значение. Кроме того, отсутствие необязательных условий часто приводит к спорам, и напротив, наличие в договоре записи по необязательным условиям может помочь избежать спора, и выиграть спор.

Случай из нашей практики юридического сопровождения покупки квартиры:

При покупке квартиры для покупателя решающим оказались: дизайнерский ремонт, мебель, изготовленная по индивидуальному заказу, эксклюзивная встроенная бытовая техника, сантехника и кондиционеры. В ходе подготовки индивидуального договора купли-продажи квартиры эти обстоятельства были соответствующим образом учтены.

При передаче квартиры покупателю выяснилось, что супруг собственника-продавца вывез часть мебели, и демонтировал кондиционеры и дорогостоящую встроенную бытовую технику, заменив ее на дешевую,   подходящую по размеру.

Возник спор, который был быстро без суда закончен в пользу нашего клиента-покупателя, благодаря соответствующим условиям договора купли-продажи. Следует отметить, что все наши условия были учтены в нотариальном договоре купли-продажи.

 

Не редко мы сталкиваемся с ситуациями, когда нотариусы отказываются удостоверять сделку только если вы заикнетесь о внесении в договор нотариуса каких-то ваши дополнительных условий, или исключения каких-то условий.Например, вы попробуете подробно расписать прядок проведения расчетов, опишите комплектацию и состояние продаваемой недвижимости и т.д.

Так, при юридическом сопровождении продажи квартиры в центре Москвы нотариус отказывался удостоверять сделку без условия в договоре об ответственности продавца за скрытые дефекты. Требования нотариуса и отказ выглядели абсурдно, поскольку согласно Гражданскому кодексу РФ это условие не является обязательным для договора, и обе стороны договора возражали против его внесения в договор. Дело в том, что квартира продавалась в состоянии «под ремонт», была расположена в доме дореволюционной постройки (дом 1906 года), цена была минимальной для таких объектов, и главное — это «аварийное, требующее ремонта» состояние квартиры было прямо записано в договоре.

Недвижимость — это не банка газировки,  устранение выявленных недостатков могут обойтись покупателю в серьезные суммы. По этому договор купли-продажи недвижимости должен содержать все условия и договоренности продавца и покупателя по исполнению договора, которые помогут избежать конфликтов в будущем. На практике ваши пожелания дополнить предложенный нотариусом договор могут закончиться указанием вам на дверь.

Обратите внимание: в России нотариусы не сопровождают сделку купли-продажи недвижимости полностью, а участвуют только на отдельном этапе — подготовка и заключение договора. По нашей многолетней практике юридического сопровождения нотариальных сделок  с недвижимостью, в большинстве случаев, нотариусы подходят к составлению договора формально. Хотите получить добротный договор — вы сами должны предлагать нотариусу конкретные условия, которые должны быть в договоре.

То есть, в России знать какие условия целесообразно включить в договор конкретно в вашей ситуации обязаны стороны конкретного договора — продавец и покупатель. Нотариус предусматривает установленный законом минимум.

Сторонам договора нужно добиться от нотариуса учесть все нюансы конкретной сделки, и обеспечить интересы каждой стороны. При этом интересы у сторон, разные — продавец — продать, получить деньги и не отвечать за недостатки, у покупателя — купить, и быть уверенным в отсутствие недостатков, и прежде всего не потерять квартиру.

 

2. Как нотариус оформляет расчеты по сделке купли-продажи квартиры в банке?

Согласно закону нотариусы вправе и обязаны совершать нотариальные действия, одним из которых является удостоверение сделок.

При удостоверении сделки с недвижимостью нотариус обязан выполнить ряд юридических действий, которые при юридическом сопровождении сделок с недвижимостью совершает любой грамотный юрист, и тем более, адвокат (понятно, за исключением удостоверительных действий):

1) установить  личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица

2) осуществить проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия

3) разъяснить сторонам смысл и значение представленного сторонами сделки проекта договора

4) проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон

5) проверить  не противоречит ли требованиям закона проект сделки

6) проверяет принадлежность данного недвижимого имущества лицу, его отчуждающему или  закладывающему

7) разъяснять участникам сделки права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред

8) отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам

9) договор зачитывается вслух участникам сделки и ими подписывается в присутствии нотариуса

10) Совершить удостоверительную надпись на договоре.

11) Зарегистрировать совершенное нотариальное действие в соответствующем реестре нотариуса.

Таким образом, отдельное нотариальное действие «расчеты по сделке купли-продажи» и т.п. действия связанные с уплатой за недвижимость  законом не предусмотрено.

Вместе с тем, нотариус может удостоверить договор купли-продажи с выездом по месту его фактического совершения, например, в банке. Учитывая, что нотариальные действия совершаются по месту нахождения нотариуса, выезд осуществляется за отдельную плату и по согласованию с нотариусом. Нужно учесть: даже на выезде в банк удостоверять нотариус будет только сделку с недвижимостью. Расчеты по сделке в банке требуют заключения отдельных договоров, которые к удостоверению купли-продажи отношения не имеют, и в составлении которых нотариус не участвует. Эти договоры имеют свои особенности, и отдельное значение для совершения сделки — это вспомогательные договоры, но которые «технически» обеспечивают гарантии для продавца и покупателя, которые нотариус обеспечить не может.

Вместе с тем, часто встречаемся с ошибками в предложенных нотариусами договорах, которые приводят к значительным рискам для сторон — и продавца и покупателя недвижимости.

3. Можно ли оспорить ранее заключенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры?

Согласно Гражданскому кодексу РФ  недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 ГК РФ). Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (статья 166 ГК РФ). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Договор купли-продажи квартиры согласно Гражданскому кодексу РФ является сделкой, направленной на возмездную передачу недвижимости (квартиры) от продавца (собственника) покупателю (новому собственнику). Переход права собственности на квартиры  является юридическим последствием  договора купли продажи квартиры.

Таким образом, стороны договора купли-продажи квартиры, или иные лица вправе обратиться в суд с требованием о признании договора недействительным.

Кроме того, каждая из сторон договора вправе требовать в суде изменения или расторжения договора в случае существенного  нарушения договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, удостоверенный нотариусом договор купли-продажи квартиры может быть оспорен в суде.

Например, часто основание для оспаривания договоров купли-продажи квартир является оспаривание завещания новыми или недовольными наследниками.

4. Дает ли 100% гарантию нотариальный договор купли-продажи квартиры?

Как сказано выше при удостоверении сделки с недвижимостью нотариус обязан:

1) установить  личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица

2) осуществить проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия

3) разъяснить сторонам смысл и значение представленного сторонами сделки проекта договора

4) проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон

5) проверить  не противоречит ли требованиям закона проект сделки

6) проверяет принадлежность данного недвижимого имущества лицу, его отчуждающему или  закладывающему

7) разъяснять участникам сделки права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред

8) отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам

9) договор зачитывается вслух участникам сделки и ими подписывается в присутствии нотариуса

10) Совершить удостоверительную надпись на договоре.

11) Зарегистрировать совершенное нотариальное действие в соответствующем реестре нотариуса.

По разным причинам, в том числе при умышленных недобросовестных действиях как участников сделки купли-продажи, так и нотариуса в сделке может возникнуть юридический порок. Например, при удостоверении личности продавца квартиры нотариус не удостоверился во внешнем сходстве а продавцом оказался мошенник. Паспорт оказался поддельным. И т.д. В результате сделка совершена не собственником. Или Продавец умолчал о приобретении квартиры в браке и не предоставил нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры. Нотариус со 100% достоверностью проверить это обстоятельство не может. Или нотариус установил дееспособность продавца, в то время, как он ограничен в дееспособности или в момент сделки не осознавал свои действия.

Каждый из перечисленных пороков является не просто основанием для оспаривания договора купли-продажи квартиры в суде, а для отмены такой сделки, как недействительной.

Вместе с тем, в законе отсутствуют перечни необходимых и достаточных мероприятий при совершении нотариальных действий, которые гарантируют неоспоримость нотариальной сделки.

Кроме того, при юридическом сопровождении купли-продажи квартир приходится сталкиваться с ситуациями, когда незаконные действия совершают сами нотариусы, или такие действия усматриваются в ранее совершенных с квартирой сделках, в том числе в нотариальных.

Судебная практика показывает: само по себе нотариальное заверение сделку купли-продажи квартиры не защищает от возможности ее оспаривания в будущем и нотариусы не дают 100% гарантий на неоспоримость совершенных сделок.

 5. Как проходит сделка купли-продажи квартиры с нотариусом

Сделка купли продажи квартиры с нотариусом проходит более сложно,  длительно, и нервно, а потому более сложно, нежели купля-продажа в простой письменной форме.

Дело в том, что удостоверение договора купли-продажи квартиры нотариусом  не отменяет для продавца и главное для покупателя необходимости  пройти остальные этапы сделки :

  • внести аванс за квартиру,
  • проверить историю квартиры,
  • проверить продавца,
  • подготовить саму сделку, а значит собрать необходимые документы, подготовить безопасные расчеты – договориться с банком об аренде ячейки, согласовать с ним договор купли-продажи, согласовать условия доступа к ячейке,
  • совершить сделку,
  • организовать регистрацию перехода права собственности на покупателя
  • сдать документы на регистрацию и получить их обратно
  • провести расчеты,
  • завершить сделку.

Из этого перечня удостоверение сделки нотариусом – это всего один этап, может два, если нотариус проведет регистрацию прав.

Если используется ипотечный кредит, это нотариуса не касается. Сделка усложняется, появляется два новых этапа:

  • одобрение объекта для ипотеки,
  • согласование условий купли-продажи с банком.

Причем, каждый из этапов требует получения дополнительных документов, в том числе это обстоятельство должно быть учтено, например, при внесении аванса.

А если у вас «альтернативная сделка» — вы или продавец оплачиваете полностью/ частично покупаемую квартиру за счет продажи другой квартиры? То есть нужно одновременно провести две или три сделки с одновременным расчетом за каждую квартиру.

А если одна из них еще и с привлечением ипотечного кредита?

Нотариусы в таких ситуациях не помощники.

Вам помогут юристы по сопровождению сделок с недвижимостью, адвокаты по сопровождению сделок, или риелторы.

Для проведения нотариальной сделки в предварительно установленный нотариусом  день продавец и покупатель являются к нотариусу.

У продавца должны быть при себе документы на квартиру и паспорт, у покупателя – паспорт. Как правило, нотариусы требуют от участников сделки предоставить справки из наркологического и психо-неврологического диспансеров, в нотариальной форме оформленные согласие второго супруга соответственно на продажу и покупку квартиры, ЕЖД от продавца.

Заблаговременно должен быть подготовлен, вычитан и согласован сторонами договор купли-продажи квартиры. Ошибки, опечатки в нотариальных договорах исправлять гораздо сложнее, чем в договорах в простой письменной форме.

Важно изложить в договоре все условия его проведения: кто, что и когда делает – какая комплектность объекта, какое состояние, долги, снятие с учета проживающих, освобождение квартиры, кто, когда платит, каким образом, как и где регистрируют переход права, кто и как подает документы, как осуществляется связь между сторонами, как завершают сделку и т.д. Подробное описание условий предупреждает и снимает большинство споров при исполнении договора.

Как правило, нотариусы такими подробностями «договор не загромождают». То же относится и к порядку оплаты.

В результате регулярно возникают споры по состоянию и срокам передачи квартир, по долгам, по снятию с учета  зарегистрированных в квартире. Регулярно продавцы срезают кондиционеры, плиты, встроенные кухни и розетки с выключателями.

Такие спорные ситуации нужно устранять на этапе подготовки сделки и договора купли-продажи квартиры, а затем четко контролировать исполнение сделки.

Эти действия не относятся к нотариальным, и нотариусы не обязаны их совершать. А соответствующие условия не являются обязательными для договоров купли-продажи недвижимости, по этому нотариусы не обязаны вносить их в договор купли-продажи квартиры. Но соблюдение этих условий дисциплинирует стороны договора, чем существенно упрощают исполнение договоров, и упрощают разрешение спорных ситуаций.

Обо всех скользких  моментах сделок с квартирами подскажет тот, кто ведет сделку на всех этапах, или предоставляет юридическое сопровождение сделок с квартирами.

читать далее А. Гордон
09.09.2017
Нотариальная сделка купли-продажи, чем отличается от простой письменной, как происходит, какие гарантии

Нотариальная сделка купли-продажи, чем отличается от простой письменной, как происходит, какие гарантии

Ответы на некоторые вопросы по проведению сделок купли-продажи в нотариальной форме

Адвокат по недвижимости

Гордон А.Э.

 

 

  1. Нотариальная сделка купли-продажи, чем отличается от простой письменной

Суть сделки купли-продажи недвижимости, как любой сделки купли-продажи, передать право собственности от продавца покупателю за плату. Особенность сделок купли-продажи недвижимости — совершаются только в письменной форме путем составления документа (договора) подписываемого сторонами — продавцом и покупателем. Это так называемая простая письменная форма сделки. С 2013 года сделки с недвижимостью (за некоторым исключением) не требуют государственной регистрации, и считаются заключенными с момента подписания договора. По этому так важно правильно составить договор, что позволяют сделать знания и опыт юридического сопровождения сделок с недвижимостью.

Нотариальная форма сделки купли-продажи это тот же договор купли продажи, который удостоверил нотариус. Обратите внимание: нотариус совершает нотариальное действие — удостоверение сделки, составление договора, который содержит условия сделки купли-продажи — это не нотариальное действие, а техническая юридическая услуга, которую всегда проводят в нотариальных конторах. Не редко, нотариусы отказывают в удостоверении сделки только если вы заикнетесь о внесении в их договор каких-то ваших условий, например, по прядку оплаты, о состоянии продаваемой недвижимости и т.д.

Между тем, в недвижимости нет мелочей, и договор купли-продажи должен содержать все условия, которые помогут избежать конфликтов при исполнении договора. На практике ваши пожелания дополнить предложенный нотариусом договор могут закончиться указанием вам на дверь.

Существует заблуждение, что нотариальная сделка дает какие-то гарантии, что нотариальную сделку нельзя оспорить, и главное, что через нотариуса можно безопасно продать или купить недвижимость самостоятельно.

Сопровождая сделки уже 16 год и регулярно участвуя в судах по недвижимости, могу утверждать: Это всего лишь заблуждения, почему? Читайте ниже.

 

2. Как нотариус оформляет расчеты по сделке купли-продажи квартиры в банке?

Согласно закону нотариусы вправе и обязаны совершать нотариальные действия, одним из которых является удостоверение сделок.

При удостоверении сделки с недвижимостью нотариус обязан выполнить ряд юридических действий, которые при юридическом сопровождении сделок с недвижимостью совершает любой грамотный юрист, и тем более, адвокат (понятно, за исключением удостоверительных действий):

1) установить  личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица

2) осуществить проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия

3) разъяснить сторонам смысл и значение представленного сторонами сделки проекта договора

4) проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон

5) проверить  не противоречит ли требованиям закона проект сделки

6) проверяет принадлежность данного недвижимого имущества лицу, его отчуждающему или  закладывающему

7) разъяснять участникам сделки права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред

8) отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам

9) договор зачитывается вслух участникам сделки и ими подписывается в присутствии нотариуса

10) Совершить удостоверительную надпись на договоре.

11) Зарегистрировать совершенное нотариальное действие в соответствующем реестре нотариуса.

Таким образом, отдельное нотариальное действие «расчеты по сделке купли-продажи» и т.п. действия связанные с уплатой за недвижимость  законом не предусмотрено.

Вместе с тем, нотариус может удостоверить договор купли-продажи с выездом по месту его фактического совершения, например, в банке. Учитывая, что нотариальные действия совершаются по месту нахождения нотариуса, выезд осуществляется за отдельную плату и по согласованию с нотариусом. Нужно учесть: даже на выезде в банк удостоверять нотариус будет только сделку с недвижимостью. Расчеты по сделке в банке требуют заключения отдельных договоров, которые к удостоверению купли-продажи отношения не имеют, и в составлении которых нотариус не участвует. Эти договоры имеют свои особенности, и отдельное значение для совершения сделки — это вспомогательные договоры, но которые «технически» обеспечивают гарантии для продавца и покупателя, которые нотариус обеспечить не может.

Вместе с тем, часто встречаемся с ошибками в предложенных нотариусами договорах, которые приводят к значительным рискам для сторон — и продавца и покупателя недвижимости.

 

3. Можно ли оспорить ранее заключенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры?

Согласно Гражданскому кодексу РФ  недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 ГК РФ). Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (статья 166 ГК РФ). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Договор купли-продажи квартиры согласно Гражданскому кодексу РФ является сделкой, направленной на возмездную передачу недвижимости (квартиры) от продавца (собственника) покупателю (новому собственнику). Переход права собственности на квартиры  является юридическим последствием  договора купли продажи квартиры.

Таким образом, стороны договора купли-продажи квартиры, или иные лица вправе обратиться в суд с требованием о признании договора недействительным.

Кроме того, каждая из сторон договора вправе требовать в суде изменения или расторжения договора в случае существенного  нарушения договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, удостоверенный нотариусом договор купли-продажи квартиры может быть оспорен в суде.

Например, часто основание для оспаривания договоров купли-продажи квартир является оспаривание завещания новыми или недовольными наследниками.

 

4. Дает ли 100% гарантию нотариальный договор купли-продажи квартиры?

Как сказано выше при удостоверении сделки с недвижимостью нотариус обязан:

1) установить  личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица

2) осуществить проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия

3) разъяснить сторонам смысл и значение представленного сторонами сделки проекта договора

4) проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон

5) проверить  не противоречит ли требованиям закона проект сделки

6) проверяет принадлежность данного недвижимого имущества лицу, его отчуждающему или  закладывающему

7) разъяснять участникам сделки права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред

8) отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам

9) договор зачитывается вслух участникам сделки и ими подписывается в присутствии нотариуса

10) Совершить удостоверительную надпись на договоре.

11) Зарегистрировать совершенное нотариальное действие в соответствующем реестре нотариуса.

По разным причинам, в том числе при умышленных недобросовестных действиях как участников сделки купли-продажи, так и нотариуса в сделке может возникнуть юридический порок. Например, при удостоверении личности продавца квартиры нотариус не удостоверился во внешнем сходстве а продавцом оказался мошенник. Паспорт оказался поддельным. И т.д. В результате сделка совершена не собственником. Или Продавец умолчал о приобретении квартиры в браке и не предоставил нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры. Нотариус со 100% достоверностью проверить это обстоятельство не может. Или нотариус установил дееспособность продавца, в то время, как он ограничен в дееспособности или в момент сделки не осознавал свои действия.

Каждый из перечисленных пороков является не просто основанием для оспаривания договора купли-продажи квартиры в суде, а для отмены такой сделки, как недействительной.

Вместе с тем, в законе отсутствуют перечни необходимых и достаточных мероприятий при совершении нотариальных действий, которые гарантируют неоспоримость нотариальной сделки.

Кроме того, при юридическом сопровождении купли-продажи квартир приходится сталкиваться с ситуациями, когда незаконные действия совершают сами нотариусы, или такие действия усматриваются в ранее совершенных с квартирой сделках, в том числе в нотариальных.

Судебная практика показывает: само по себе нотариальное заверение сделку купли-продажи квартиры не защищает от возможности ее оспаривания в будущем и нотариусы не дают 100% гарантий на неоспоримость совершенных сделок.

 

 5. Как проходит сделка купли-продажи квартиры с нотариусом

Сделка купли продажи квартиры с нотариусом проходит более сложно,  длительно, и нервно, а потому более сложно, нежели купля-продажа в простой письменной форме.

Дело в том, что удостоверение договора купли-продажи квартиры нотариусом  не отменяет для продавца и главное для покупателя необходимости  пройти остальные этапы сделки :

  • внести аванс за квартиру,
  • проверить историю квартиры,
  • проверить продавца,
  • подготовить саму сделку, а значит собрать необходимые документы, подготовить безопасные расчеты – договориться с банком об аренде ячейки, согласовать с ним договор купли-продажи, согласовать условия доступа к ячейке,
  • совершить сделку,
  • организовать регистрацию перехода права собственности на покупателя
  • сдать документы на регистрацию и получить их обратно
  • провести расчеты,
  • завершить сделку.

Из этого перечня удостоверение сделки нотариусом – это всего один этап, может два, если нотариус проведет регистрацию прав.

Если используется ипотечный кредит, это нотариуса не касается. Сделка усложняется, появляется два новых этапа:

  • одобрение объекта для ипотеки,
  • согласование условий купли-продажи с банком.

Причем, каждый из этапов требует получения дополнительных документов, в том числе это обстоятельство должно быть учтено, например, при внесении аванса.

А если у вас «альтернативная сделка» — вы или продавец оплачиваете полностью/ частично покупаемую квартиру за счет продажи другой квартиры? То есть нужно одновременно провести две или три сделки с одновременным расчетом за каждую квартиру.

А если одна из них еще и с привлечением ипотечного кредита?

Нотариусы в таких ситуациях не помощники.

Вам помогут юристы по сопровождению сделок с недвижимостью, адвокаты по сопровождению сделок, или риелторы.

Для проведения нотариальной сделки в предварительно установленный нотариусом  день продавец и покупатель являются к нотариусу.

У продавца должны быть при себе документы на квартиру и паспорт, у покупателя – паспорт. Как правило, нотариусы требуют от участников сделки предоставить справки из наркологического и психо-неврологического диспансеров, в нотариальной форме оформленные согласие второго супруга соответственно на продажу и покупку квартиры, ЕЖД от продавца.

Заблаговременно должен быть подготовлен, вычитан и согласован сторонами договор купли-продажи квартиры. Ошибки, опечатки в нотариальных договорах исправлять гораздо сложнее, чем в договорах в простой письменной форме.

Важно изложить в договоре все условия его проведения: кто, что и когда делает – какая комплектность объекта, какое состояние, долги, снятие с учета проживающих, освобождение квартиры, кто, когда платит, каким образом, как и где регистрируют переход права, кто и как подает документы, как осуществляется связь между сторонами, как завершают сделку и т.д. Подробное описание условий предупреждает и снимает большинство споров при исполнении договора.

Как правило, нотариусы такими подробностями «договор не загромождают». То же относится и к порядку оплаты.

В результате регулярно возникают споры по состоянию и срокам передачи квартир, по долгам, по снятию с учета  зарегистрированных в квартире. Регулярно продавцы срезают кондиционеры, плиты, встроенные кухни и розетки с выключателями.

Такие спорные ситуации нужно устранять на этапе подготовки сделки и договора купли-продажи квартиры, а затем четко контролировать исполнение сделки.

Эти действия не относятся к нотариальным, и нотариусы не обязаны их совершать. А соответствующие условия не являются обязательными для договоров купли-продажи недвижимости, по этому нотариусы не обязаны вносить их в договор купли-продажи квартиры. Но соблюдение этих условий дисциплинирует стороны договора, чем существенно упрощают исполнение договоров, и упрощают разрешение спорных ситуаций.

Обо всех скользких  моментах сделок с квартирами подскажет тот, кто ведет сделку на всех этапах, или предоставляет юридическое сопровождение сделок с квартирами.

 

читать далее А. Гордон
07.09.2017
Ответственность не резидента России за неуплату налога при продаже квартиры

Ответственность не резидента России за неуплату налога при продаже квартиры

Адвокат по налогам Гордон А.Э. из практики налогового консультирования

Учитывая правила налогового законодательства Российской Федерации неуплата нерезидентами России налога с продажи российской недвижимости вполне реальна и на деле возникает совсем не редко.  Отметим сразу, в публикации рассмотрена ситуация с продажей недвижимости физическими лицами, которые не являются предпринимателями. Статья об уплате налога на прибыль иностранным юридическим лицом при продаже квартиры в России была размещена на сайте ранее. Что касается ответственности нерезидентов за неуплату налогов в России, то ответственность за эти нарушения для физических лиц и для организаций одинакова, при этом, нерезиденты — организации находятся в более выгодном положении. Но организациям эта публикация будет полезна.

По правилам Налогового кодекса РФ полученный физическим лицом доход от продажи любой недвижимости в России подлежит налогообложению Налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Это правило относится  и к продавцам — гражданам России и к иностранцам. Для налогообложения доходов физических лиц в России гражданство продавца недвижимости значения не имеет, главное, это налоговый статус продавца – является продавец налоговым резидентом России или нет. Важно знать: налоговый резидент или нет – продавец является налогоплательщиком  налога НДФЛ.  Различие в том, что налоговый резидент России (даже если он иностранец) при продаже недвижимости уплатит значительно более низкий налог НДФЛ, а в определенных обстоятельствах будет полностью освобожден от уплаты налога.

 

Многие нерезиденты «забывают» уплатить налог НДФЛ с проданной квартиры

Почему возникает такая ситуация. Сам вопрос содержит ответ: «ответственность … за неуплату налога при продаже квартиры в России.» При продаже квартиры (в смысле времени) в России налог платить не нужно, налог уплачивается значительно позже.

Согласно правилам Налогового  кодекса  РФ обязанность  уплатить налог НДФЛ возникает по истечении налогового периода, который составляет календарный год.  Соответственно, при продаже в 2016 году расположенной в России квартиры (или другой недвижимости: апартаментов, земли и т.д.) обязанность уплатить налог НДФЛ у продавца возникнет  только в 2017.

Исполняется обязанность по уплате налога с продажи квартиры в России в два этапа: 1) Продавец подает  налоговую  декларацию, в которой заявляет сумму дохода и рассчитывает сумму налога НДФЛ, 2) Уплачивает налог.

За неисполнение каждой составляющей в России установлена ответственность — штрафы, соответственно — до 30% и твердая сумма — 20%.

Налоговая декларация по НДФЛ должна быть  подана до 30 апреля года, следующего за отчетным. То есть, при продаже квартиры в 2016 году налоговая декларация по налогу НДФЛ подается за 2016 год, срок — с 01 января  до 30 апреля 2017.

А сам налог НДФЛ должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным. В рассмотренном примере продажи квартиры в 2016г. налог НДФЛ должен быть уплачен до 15 июля 2017.

Таким образом, с момента продажи квартиры в России до подачи налоговой декларации и, тем более, до уплаты налога может пройти значительное время. Не резиденты проживают вне территории РФ, и не редко «забывают» уплатить России налог на полученный доход от продажи квартиры – НДФЛ, особенно, учитывая размер налога -30%.

Что будет забывчивому нерезиденту?

 

Если нерезидент не уплатил налог НДФЛ в России

Забывчивым нерезидентам нужно знать: в России, как известно, право собственности на недвижимость регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Некоторые сделки с недвижимостью в России оформляют нотариусы но сведения так же направляют в ЕГРН. Реестр ЕГРН ведется в электронной форме, по этому налоговые органы России постоянно (онлайн) получают сведения из реестра ЕГРН о совершенных сделках с недвижимостью, и по этому продавцы недвижимости (и физические лица и организации) всегда у налоговиков на контроле.

Причем, контроль осуществляют не налоговые инспекторы-люди, а программы-роботы, которые  по истечение каждого календарного года (налогового периода по налогу НДФЛ) сверяют сведения реестра недвижимости ЕГРН о совершенных сделках , сведения о поданных налоговых декларациях и уплаченных суммах налога.

Кстати, в России 100% налоговых деклараций по НДФЛ переводятся в электронную форму и с ними работают роботы.

Таким образом, неуплата налога нерезидентом — физическим лицом будет установлена сначала по отсутствию поданной продавцом-нерезидентом декларации по НДФЛ и за тем —  отсутствием оплаты налога. Как сказано выше эти нарушения выявляются роботами быстро, и налоговый орган по месту нахождения недвижимости налогоплательщику-нерезиденту направляет соответствующее уведомление.

Если нерезидент был (или является) гражданином России, уведомление будет направлено по адресу его места жительства, указанному в договоре купли-продажи квартиры, их контролируют при государственной регистрации собственности. Такое уведомление называют – «Требование об уплате налога».

То, что нерезидент не проживает по адресу проданной квартиры или по адресу временной регистрации на момент совершения сделки, или нерезидент вообще не имеет места жительства в России значения не имеет, уведомление будет направлено по адресу проданной недвижимости.

Для нерезидента важно другое — если нерезидент не исполнит требования налогового органа РФ об уплате налога, налоговый орган обратиться в суд, и в 100% случаях получит судебное решение о взыскании налога. Судебное решение позволит принудительно взыскать налог  за счет наличных денежных средств продавца — нерезидента, денежных средств нерезидента на счетах, имущества нерезидента.

Согласно законодательству России принудительное взыскание налогов по судебным решениям может производиться специальным органом – Федеральной службой судебных приставов РФ, при этом будет дополнительно взыскан исполнительский сбор — 7% от взысканной суммы.

Ответственность не резидента России за неуплату налога при продаже квартиры

Если на вопрос отвечать точно, то за неуплату налогов в России установлена административная и уголовная ответственность. Причем, оба вида ответственности реально применяются за нарушения юридическими лицами (организациями) и  физическими лицами.

Согласно Уголовному кодексу РФ уголовная ответственность  может возникнуть уже за не предоставление налоговой декларации по налогу НДФЛ, если сумма налога за три года подряд составляет более 900 000 руб., а сумма неуплаченного налога составит более 10% от этой суммы, или  превышает 2 700 000 руб.

Значительный ли риск? Считайте сами: Как сказано выше ставка налога НДФЛ для нерезидента  — 30% от суммы сделки. При цене квартиры в 10 000 000 руб. сумма налога составит 3 000 000 руб., что выше порога в 2 700 000 руб.

Ответственность: 1) штрафы от 100 000 — 300 000 руб., 2) принудительные работы на срок до года, 3) арест до 6 месяцев, 4) лишение свободы — до года.

Учитывая, что в Москве и многих крупных городах России цены квартир существенно превышают 10 миллионов рублей риск уголовного преследования в этих случаях следует признать высоким. Вместе с тем, повальных претензий налоговая служба к нерезидентам не выдвигает, ограничивается административным производством по правилам Налогового кодекса РФ и взысканием через суд и службу судебных приставов.

Специально для нерезидентов России (учитывая, что им нужно выезжать за пределы России) в арсенале принудительных мер судебных приставов существует временный запрет на выезд из РФ. Это особенно важно для нерезидентов — граждан России.

Таким образом, если нерезидент России не уплатит налог НДФЛ с продажи расположенной в России квартиры он может столкнуться с ситуацией, когда ему будет запрещен выезд из РФ и таких случаев много. Это означает, что въехав в Россию, например если это гражданин России, он не сможет выехать, пока не заплатит долг по налогу НДФЛ. Сведения о «невыездных должниках» находятся у погранслужбы и контролируется в автоматическом режиме при пересечении границы.

Кроме того, если нерезидент-продавец квартиры не подал налоговую декларацию по НДФЛ, это является самостоятельным нарушением, за что взыскивается штраф в размере до 30% от суммы налога. (статья 119 Налогового кодекса РФ)

За не уплату налога НДФЛ взыскивается штраф в размере 20% от суммы налога (статья 122 Налогового кодекса РФ). Это устанавливается по отсутствию налоговой декларации.

И сверх того на неуплаченную сумму налога начисляется пеня – 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. То есть при просрочке в 1 год сумма долга возрастет на ставку рефинансирования Центрального банка РФ (это около 7%).

Итого неплательщику придется уплатить: штрафы  – 20% (за неподачу декларации)  + 30% (за неуплату налога) +  пени.

Нерезиденту не стоит надеяться, что уклоняясь от налога НДФЛ от может выехать из России и все забудется. Дело в том, что со многими странами Россия подписала конвенции, договоры и т.п. документы о правовой помощи по административным делам, и в частности по уклонению от уплаты налогов на доходы.

В России, как и в других государствах, существует правило, что налоговый резидент России обязан в России платить налог при продаже  и российской недвижимости  и зарубежной. Соответственно, согласно налоговому законодательству иностранных государств: иностранцы и налоговые резиденты иностранных государств — граждане России, обязаны уплачивать налог с дохода от продажи расположенной в России недвижимости в этих иностранных государствах. Возникает ситуация двойного налогообложения, но в налогах уже заинтересовано государство места жительства нерезидента.

Защита интересов российских и иностранных налогоплательщиков от двойного налогообложения осуществляется соответствующими договорами и конвенциями с участием России.

В рамках таких межгосударственных соглашений, конвенций о правовой помощи по административным делам, у российских налоговиков появляются и иные способы по взысканию задолженности по налогам: 1) обратиться в иностранный суд за признанием решения российского суда о взыскании долга по налогу НДФЛ в иностранном государстве и затем попробовать его исполнить в этом иностранном государстве, 2) передать сведения о получении нерезидентом дохода в России от продажи недвижимости и уклонении от уплаты налогов в России.

Для Российских налоговиков проще – второй вариант, в этом случае они исполняют свои обязательства, как участники соответствующих конвенций и соглашений, не тратят время на нерезидентов России, и разбираться с нерезидентом будут фискальные и иные государственные органы  места жительства нерезидента, не важно — гражданин России или нет.

Кроме того, как сказано выше, в связи с неуплатой налогов в России возбуждается дело об административном правонарушении или уголовное дело, что может стать причиной отказа в предоставлении визы, если нерезиденты для въезда в Россию нужна российская виза.

С января 2016 года ситуация для недобросовестных нерезидентов еще ухудшилась, поскольку ранее Россия присоединилась к Страсбургской 25.11.1988 года Конвенции о взаимной административной помощи по налоговым делам, что  позволило с января 2016г. российским налоговикам наладить обмен информацией  по налоговым вопросам с иностранными органами практически в онлайн режиме.

Об эффективности взаимодействия налоговиков попавшие под их внимание налогоплательщики — нерезиденты России предпочитают не распространяться.

По состоянию на 07 сентября 2017 года

Адвокат по налогам

Гордон А.Э,

читать далее А. Гордон