Статьи
27.08.2017
Нотариус в договоре купли продажи квартиры написал не правильную цену

Нотариус в договоре купли продажи квартиры написал не правильную цену

Как исправить ошибку в нотариальном договоре?

 

Адвокат Гордон А.Э.

 

Мы ежедневно даем консультации по вопросам об исправлении ошибок в нотариальных договорах с недвижимостью. При схожести ситуаций на слух — техническая ошибка в договоре, опечатка, последствия таких ошибок могут быть весьма различными. Особенно сложны ситуации, когда ошибки выявляются после гос регистрации права.

Случается, нотариус в договоре купли-продажи квартиры пишет не правильную цену. Что делать?

Вот совершенно конкретная ситуация. На консультацию у адвоката по недвижимости Гордона А.Э. поступил вопрос:

Добрый день! Заключили нотариальный договор купли-продажи квартиры. Оплата предусмотрена частично за счет средств социальной выплаты на приобретение жилого помещения выданного Администрацией города.
После получения гос регистрации собственности на квартиру, при обращении в Администрацию и Банк для оплаты по договору, они обнаружили ошибку:  в тексте договора цена квартиры, подлежащая перечислению Администрацией, указана неверно — нотариус не прописал копейки, (вместо 80 копеек написано 00 копеек). В итоге, сейчас в банке и в Администрации города не принимают данный договор к выплате.
Мы обратились к нотариусу, оформившему сделку, за исправлением. Нотариус, зачеркнул не верную цифру, и выше указал правильную, все это заверил отдельной печатью.

Такой вариант исправлений не устроил ни Администрацию, ни банк. Они настаивают на том, что нам нужно заключить с продавцом отдельное соглашение, на изменение цены договора, и сдать его на регистрацию.

Нотариус утверждает, что и такой вариант считается правильным.
Подскажите пожалуйста, как нам правильно исправить и какие действия считать верными, с учетом того, что титульный договор уже с исправлениями, а экземпляр Продавца без.

 

На ваш вопрос сообщаем.
В описанной ситуации вопрос «правильности исправления договора» — вторичен, поскольку препятствие в исполнении сделки возникло со стороны третьих лиц — Администрации и банка, и ваши доводы о правильности могут просто проигнорировать, а спорить в суде, в вашем положении — последнее дело.

По этому, для снижения затрат времени, сил и средств на преодоление препятствия мы рекомендуем вначале получить мотивированные письменные требованиям Администрации и Банка. И затем его выполнять.
Для оценки обоснованности требований Администрации и Банка, предлагаем исходить из следующего.

Договор о купле-продажи недвижимости должен соответствовать установленным Гражданским кодексом РФ требованиям о договорах этого вида. При нотариальном удостоверении сделки,  оформление договора должно соответствовать одновременно и требованиям Гражданского кодекса РФ и законодательства РФ о нотариате.
Так, согласно ст.555 ГК РФ — цена является существенным условием договора, и в отсутствие соглашения о цене договор ку-пр считается не заключенным. С 2013 г. сделки с недвижимостью не требуют гос регистрации и считаются заключенными с момента ее совершения, в данном случае с момента подписания договора ку-пр сторонами и удостоверения сделки нотариусом.
Т.о. в описанной в вопросе ситуации стороны заключили договор ку-пр квартиры на конкретных условиях, в том числе о цене, который удостоверен нотариусом.
На основании этого волеизъявления сторон совершена гос регистрация перехода права.
С учетом указанных законоположений, изменение цены недвижимости, даже на 80 коп., — это изменение существенного условия договора, и принимать такое решение вправе только его стороны. По правилам Гражданского кодекса РФ изменение договора оформляется соответствующим соглашением его сторон, и подлежит оформлению в той же форме, что и сам договор. В описанной в вопросе ситуации — в нотариальной.

 

Касательно «исправления» текста договора нотариусом.


Согласно законодательству о нотариате, действительно, допускается внесение исправлений в нотариальный документ. Но, при удостоверении нотариусом документа, исправления в него так же удостоверяются лицами, подписывающими документ. Т.е. исправление двустороннего договора ку-пр должно обязательно удостоверяться подписями его сторон + эти подписи и исправления должны удостоверяться нотариусом.
Буквальное прочтение вопроса свидетельствует о нарушении нотариусом этих правил.
Кроме того, договор ку-пр совершается как минимум в 3-х экземплярах, и они должны быть идентичны. В вопросе указано, что исправлен только один экземпляр, т.о. для совершения предполагаемых регистрационных действий в Росреестре одного экземпляра договора не достаточно.

 

Как исправлять условия о цене квартиры?


Учитывая, что ваш договор еще не исполнен, хотя гос регистрация права и произошла, теоретически внести исправления в договор возможно при соблюдении изложенных выше правил.
Однако, с повторной гос регистрацией возникнут проблемы, поскольку переход права по договору уже прошел гос регистрацию, о чем на договоре имеются соответствующие штампы Росреестра. А учитывая суть изменений, они сами по себе не имеют значения для гос регистрации прав. При этом гос регистрация самого договора (и его изменений) законом не установлена.

По этому не ясно, какие именно регистрационные действия вы будите требовать от Росреестра.
Кроме того, для подачи в Росреестр исправлений должны быть поданы столько-же правоустанавливающих документов, сколько сторон сделки, + 1 для Росреестра.
Т.о., по нашему мнению, в сложившейся ситуации целесообразно оформить отдельное соглашение между сторонами сделки о цене и удостоверить его у нотариуса. Затем вы сможете с ним обратиться в Росреестр. И для Администрации и для Банка это будет требуемый документ.

Вопрос только в совершении Росреестром на этом соглашении штампа.

27 августа 2017 г.

Адвокат Гордон А.Э,

 

читать далее А. Гордон
26.08.2017
Недобросовестный поставщик в 2017

Недобросовестный поставщик в 2017

Как налоговая будет выявлять недобросовестных налогоплательщиков с августа 2017

 

Адвокат по налогам Годон А.Э.

Срочно! Читайте Здесь Октябрьские 2017 разъяснения ФНС по проверкам (реальность операций, деловая цель, схемы, искажения отчетности)

Налоговый кодекс РФ по прежнему не раскрывает понятие недобросовестный  налогоплательщик, вместе с тем, при помощи разъяснений в многочисленных судебных решениях Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ инспекции ФНС России упорно ищут недобросовестных поставщиков среди контрагентов налогоплательщиков. Цель этого поиска — выявление и пресечение получения необоснованной налоговой выгоды.

Новым инструментом для препятствования недобросовестным поставщикам — налогоплательщикам с 19 августа 2017 года  стала статья 54.1 Налогового кодекса, в которой появились признаки (критерии) недобросовестности в налоговых отношениях:

  1. Результатом недобросовестности налогоплательщика является уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов), об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом н (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика. Соответственно, недобросовестными действиями являются действия налогоплательщика направленные на достижение такого результата — искажение сведений о фактах хозяйственной деятельности … .
  2. Налоговая служба РФ считает, во всяком случае декларирует это, что недобросовестность налогоплательщика имеет место только в случаях умышленных действий налогоплательщика по искажению сведений   учетов (бухгалтерского и налогового). При этом под искажающими действиями налоговая понимает участие налогоплательщика в схемах или их применение, которые позволяют налогоплательщикам незаконно уменьшать налоговые обязательства.
  3. В качестве конкретных недобросовестных действий налогоплательщиков налоговая служба расценивает — неучет объектов налогообложения и неправомерное заявление льгот, но это не исчерпывающий перечень.
  4. Об умышленных действиях налогоплательщика по искажению отчетности свидетельствует системные действия налогоплательщика (его работников, должностных лиц, учредителей) во взаимодействии с иными лицами, если они (действия) направлены на создание условий, целью которых является исключительно получение налоговой выгоды. Под выгодой понимается уменьшение налоговых обязательств через применение льгот, вычетов, расходов.
  5. В случае доказывания недобросовестного умысла на уменьшение налога, налог пересчитывается в полном объеме.
  6. В зоне риска налогоплательщики, взаимодействующие с контрагентами, имеющие 1) юридическую, экономическую и иную подконтрольность, в том числе на основании взаимозависимости спорных контрагентов проверяемому налогоплательщику, 2) установленные факты осуществления транзитных операций между взаимозависимыми или аффилированными участниками взаимосвязанных хозяйственных операций, в том числе через посредников, с использованием особых форм расчетов и сроков платежей, 3)  а также обстоятельства, свидетельствующие о согласовании действий участников хозяйственной деятельности и т.п.
  7. Как видно, перечень признаков широк и не исчерпывающий, при этом сами признаки — оценочные, что порождает возможность широкого усмотрения налоговиков.

Радует, что при оценке добросовестности действий налогоплательщиков с 19 августа 2017, налоговики будут обязаны применять и иные положения этой новой статьи 54.1, которые должны защитить налогоплательщиков. Но уже сейчас видны признаки, что налоговая вывернет закон наизнанку.

Так, согласно ч.2 ст.54.1.НК РФ налоговая выгода считается полученной правомерно, если:

  • основной целью совершения сделки (операции) не являются неуплата (неполная уплата) и (или) зачет (возврат) суммы налога;
  • обязательство по сделке (операции) исполнено лицом, являющимся стороной договора, помеченного с налогоплательщиком, и (или) лицом, которому обстоятельство по исполнению сделки (операции) передано по договору или закону.

ФНС разъясняет: При применении рассматриваемой нормы следует иметь в виду, что в целях налогообложения могут быть учтены сделки (операции) по двум критериям: основной целью их совершения не должна быть неуплата налога, а сама сделка (операция) должна быть выполнена контрагентом (первого звена), либо лицом, которому обязательство по исполнению сделки передано по договору или в силу закона. При этом невыполнение хотя бы одного из указанных критериев влечет для налогоплательщика последствия в виде отказа учета таких сделок (операций) в целях налогообложения.

Из чего ФНС делает следующий вывод:

В этой связи в ходе мероприятий налогового контроля особое внимание необходимо уделять исследованию обстоятельств, подтверждающих или опровергающих реальное выполнение сделки (операций) контрагентом.

В приведенной позиции ФНС основное — доказанность/ не доказанность выполнение хозяйственной операции именно контрагентом. При этом, контрагентом только первого звена.

Из изложенного ФНС дано инспекциям разъяснение:

При установлении налоговыми органами наличия в рамках заключенных налогоплательщиком сделок (операций) хотя бы одного из двух обстоятельств, определенных в пункте 2 статьи 54.1 Кодекса, ему должно быть отказано в праве на учет понесенных расходов, а также заявления по ним к вычету (зачету) сумм НДС в полном объеме.

То есть, у налогоплательщика будут сняты вычеты и расходы, если сделка направлена исключительно на получение налоговой выгоды, или хозяйственную операцию (сделку) выполнил не контрагент, поименованный в договоре. Последнее означает, что продолжится существующая практика снятия вычетов и расходов по результатам допросов руководителей поставщиков, не подтвердивших выполнение работ, услуг или поставок для проверяемого налогоплательщика.

25 августа 2017г.

Налоговый адвокат

Гордон А.Э,

читать далее А. Гордон
26.08.2017
Признаки недобросовестности налогоплательщика в 2017

Признаки недобросовестности налогоплательщика в 2017

Как налоговая будет выявлять недобросовестных налогоплательщиков с августа 2017

Адвокат по налогам Годон А.Э.

Налоговый кодекс РФ по прежнему не раскрывает понятие недобросовестный  налогоплательщик, вместе с тем, положения многочисленных судебных решений Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ, использующие данное понятие, постепенно переносятся в кодекс.

Так с 19 августа 2017 года   вступила в действие статья 54.1 кодекса, в которой появились признаки (критерии) недобросовестности в налоговых отношениях:

  1. Результатом недобросовестности налогоплательщика является уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов), об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика. Соответственно, недобросовестными действиями являются действия налогоплательщика направленные на достижение такого результата — искажение сведений о фактах хозяйственной деятельности … .
  2. Налоговая служба РФ считает, во всяком случае декларирует, что недобросовестность налогоплательщика имеет место только в случаях умышленных действий налогоплательщика по искажению сведений   учетов (бухгалтерского и налогового). При этом под искажающими действиями налоговая понимает участие налогоплательщика в схемах или их применение, которые позволяют налогоплательщикам незаконно уменьшать налоговые обязательства.
  3. В качестве конкретных недобросовестных действий налогоплательщиков налоговая служба расценивает — неучет объектов налогообложения и неправомерное заявление льгот, но это не исчерпывающий перечень.
  4. Об умышленных действиях налогоплательщика по искажению отчетности свидетельствует системные действия налогоплательщика (его работников, должностных лиц, учредителей) во взаимодействии с иными лицами, если они (действия) направлены на создание условий, целью которых является исключительно получение налоговой выгоды. Под выгодой понимается уменьшение налоговых обязательств через применение льгот, вычетов, расходов.
  5. В случае доказывания недобросовестного умысла на уменьшение налога, налог пересчитывается в полном объеме.
  6. В зоне риска налогоплательщики, взаимодействующие с контрагентами, имеющие 1) юридическую, экономическую и иную подконтрольность, в том числе на основании взаимозависимости спорных контрагентов проверяемому налогоплательщику, 2) установленные факты осуществления транзитных операций между взаимозависимыми или аффилированными участниками взаимосвязанных хозяйственных операций, в том числе через посредников, с использованием особых форм расчетов и сроков платежей, 3)  а также обстоятельства, свидетельствующие о согласовании действий участников хозяйственной деятельности и т.п.
  7. Как видно, перечень признаков широк и не исчерпывающий, при этом сами признаки — оценочные, что порождает возможность широкого усмотрения налоговиков.

Радует, что при оценке добросовестности действий налогоплательщиков с 19 августа 2017, налоговики будут обязаны применять и иные положения этой новой статьи 54.1, которые должны защитить налогоплательщиков. Но уже сейчас видны признаки, что налоговая вывернет закон наизнанку.

Так, согласно ч.2 ст.54.1.НК РФ налоговая выгода считается полученной правомерно, если:

  • основной целью совершения сделки (операции) не являются неуплата (неполная уплата) и (или) зачет (возврат) суммы налога;
  • обязательство по сделке (операции) исполнено лицом, являющимся стороной договора, заключенного с налогоплательщиком, и (или) лицом, которому обязательство по исполнению сделки (операции) передано по договору или закону.

ФНС разъясняет: При применении рассматриваемой нормы следует иметь в виду, что в целях налогообложения могут быть учтены сделки (операции) по двум критериям: основной целью их совершения не должна быть неуплата налога, а сама сделка (операция) должна быть выполнена контрагентом (первого звена), либо лицом, которому обязательство по исполнению сделки передано по договору или в силу закона. При этом невыполнение хотя бы одного из указанных критериев влечет для налогоплательщика последствия в виде отказа учета таких сделок (операций) в целях налогообложения.

Из чего ФНС делает следующий вывод:

В этой связи в ходе мероприятий налогового контроля особое внимание необходимо уделять исследованию обстоятельств, подтверждающих или опровергающих реальное выполнение сделки (операций) контрагентом.

В приведенной позиции ФНС основное — доказанность/ не доказанность выполнения хозяйственной операции именно контрагентом. При этом, контрагентом только первого звена.

Из изложенного ФНС дано инспекциям разъяснение:

При установлении налоговыми органами наличия в рамках заключенных налогоплательщиком сделок (операций) хотя бы одного из двух обстоятельств, определенных в пункте 2 статьи 54.1 Кодекса, ему должно быть отказано в праве на учет понесенных расходов, а также заявления по ним к вычету (зачету) сумм НДС в полном объеме.

То есть, у налогоплательщика будут сняты вычеты и расходы, если сделка направлена исключительно на получение налоговой выгоды, или хозяйственную операцию (сделку) выполнил не контрагент, поименованный в договоре. Последнее означает, что продолжится существующая практика снятия вычетов и расходов по результатам допросов руководителей поставщиков, не подтвердивших выполнение работ, услуг или поставок для проверяемого налогоплательщика.

25 августа 2017г.

Налоговый адвокат

Гордон А.Э,

читать далее А. Гордон
25.08.2017
Недобросовестность налогоплательщика признаки 2017

Недобросовестность налогоплательщика — признаки 2017

Как налоговая будет выявлять недобросовестных налогоплательщиков с августа 2017

Адвокат по налогам Годон А.Э.

 

Налоговый кодекс РФ по прежнему не раскрывает понятие недобросовестный  налогоплательщик, вместе с тем, положения многочисленных судебных решений Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ, использующие данное понятие, постепенно переносятся в кодекс.

Так с 19 августа 2017 года   вступила в действие статья 54.1 кодекса, в которой появились признаки (критерии) недобросовестности в налоговых отношениях:

  1. Результатом недобросовестности налогоплательщика является уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов), об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом н (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика. Соответственно, недобросовестными действиями являются действия налогоплательщика направленные на достижение такого результата — искажение сведений о фактах хозяйственной деятельности … .
  2. Налоговая служба РФ считает, во всяком случае декларирует это, что недобросовестность налогоплательщика имеет место только в случаях умышленных действий налогоплательщика по искажению сведений   учетов (бухгалтерского и налогового). При этом под искажающими действиями налоговая понимает участие налогоплательщика в схемах или их применение, которые позволяют налогоплательщикам незаконно уменьшать налоговые обязательства.
  3. В качестве конкретных недобросовестных действий налогоплательщиков налоговая служба расценивает — неучет объектов налогообложения и неправомерное заявление льгот, но это не исчерпывающий перечень.
  4. Об умышленных действиях налогоплательщика по искажению отчетности свидетельствует системные действия налогоплательщика (его работников, должностных лиц, учредителей) во взаимодействии с иными лицами, если они (действия) направлены на создание условий, целью которых является исключительно получение налоговой выгоды. Под выгодой понимается уменьшение налоговых обязательств через применение льгот, вычетов, расходов.
  5. В случае доказывания недобросовестного умысла на уменьшение налога, налог пересчитывается в полном объеме.
  6. В зоне риска налогоплательщики, взаимодействующие с контрагентами, имеющие 1) юридическую, экономическую и иную подконтрольность, в том числе на основании взаимозависимости спорных контрагентов проверяемому налогоплательщику, 2) установленные факты осуществления транзитных операций между взаимозависимыми или аффилированными участниками взаимосвязанных хозяйственных операций, в том числе через посредников, с использованием особых форм расчетов и сроков платежей, 3)  а также обстоятельства, свидетельствующие о согласовании действий участников хозяйственной деятельности и т.п.
  7. Как видно, перечень признаков широк и не исчерпывающий, при этом сами признаки — оценочные, что порождает возможность широкого усмотрения налоговиков.

Радует, что при оценке добросовестности действий налогоплательщиков с 19 августа 2017, налоговики будут обязаны применять и иные положения этой новой статьи 54.1, которые должны защитить налогоплательщиков. Но уже сейчас видны признаки, что налоговая вывернет закон наизнанку.

Так, согласно ч.2 ст.54.1.НК РФ налоговая выгода считается полученной правомерно, если:

  • основной целью совершения сделки (операции) не являются неуплата (неполная уплата) и (или) зачет (возврат) суммы налога;
  • обязательство по сделке (операции) исполнено лицом, являющимся стороной договора, помеченного с налогоплательщиком, и (или) лицом, которому обстоятельство по исполнению сделки (операции) передано по договору или закону.

ФНС разъясняет: При применении рассматриваемой нормы следует иметь в виду, что в целях налогообложения могут быть учтены сделки (операции) по двум критериям: основной целью их совершения не должна быть неуплата налога, а сама сделка (операция) должна быть выполнена контрагентом (первого звена), либо лицом, которому обязательство по исполнению сделки передано по договору или в силу закона. При этом невыполнение хотя бы одного из указанных критериев влечет для налогоплательщика последствия в виде отказа учета таких сделок (операций) в целях налогообложения.

Из чего ФНС делает следующий вывод:

В этой связи в ходе мероприятий налогового контроля особое внимание необходимо уделять исследованию обстоятельств, подтверждающих или опровергающих реальное выполнение сделки (операций) контрагентом.

В приведенной позиции ФНС основное — доказанность/ не доказанность выполнение хозяйственной операции именно контрагентом. При этом, контрагентом только первого звена.

Из изложенного ФНС дано инспекциям разъяснение:

При установлении налоговыми органами наличия в рамках заключенных налогоплательщиком сделок (операций) хотя бы одного из двух обстоятельств, определенных в пункте 2 статьи 54.1 Кодекса, ему должно быть отказано в праве на учет понесенных расходов, а также заявления по ним к вычету (зачету) сумм НДС в полном объеме.

То есть, у налогоплательщика будут сняты вычеты и расходы, если сделка направлена исключительно на получение налоговой выгоды, или хозяйственную операцию (сделку) выполнил не контрагент, поименованный в договоре. Последнее означает, что продолжится существующая практика снятия вычетов и расходов по результатам допросов руководителей поставщиков, не подтвердивших выполнение работ, услуг или поставок для проверяемого налогоплательщика.

 

25 августа 2017г.

Налоговый адвокат

Гордон А.Э,

 

читать далее А. Гордон