Статьи
10.06.2017
Валютный резидент России в 2017

Валютный резидент России в 2017

Кто будет валютным резидентом в 2018 (проект изменений)

Новое в валютном законодательстве для владельцев зарубежных счетов

Уведомление открытии счета в иностранном банке

Отчет движении средств зарубежным счетам

Подтверждающие документы

Ответственность за валютные нарушения новое разъяснение ФНС

Срок давности по валютным нарушениям увеличен?

Как избежать крупный штраф совершая сделку  с не резидентом — читайте здесь

 

Налоговый адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

*Вы читаете эту публикацию в 2018г. С момента первой публикации произошли значительные изменения валютного резидентства, валютного контроля, отчетности по валютным операциям и других положений валютного законодательства РФ. Так же существенное влияние на валютные обязательства оказывают законы Об амнистии капитала 2018, утверждены Гос Думой РФ 09.02.2018г. (Законы об амнистии читайте здесь)

  •  
    Изменения российского валютного законодательства 2014-2016 годов направлено на создание более удобных условий для резидентов- физических лиц, но результатом будет значительное ухудшение их положения к 2018 году.

    Как и в других отраслях российского законодательства валютные резиденты Российской Федерации приобретают все больше обязанностей, а российские контролирующие органы – все больше прав.

    Например, в рамках проведения валютного контроля с 1 января 2015 года валютным резидентам России вменена обязанность ежегодно отчитываться о счетах за пределами России и, что еще важнее, с 2016 года им придется отчитываться о движении денежных средстве по этим счетам.
     

    Валютный контроль, что нужно знать физическим лицам

    Валютный контроль – мероприятия уполномоченного по проведению валютного контроля органа государственной власти по соблюдению валютными резидентами и не резидентами валютного законодательства.

    Уполномоченным органом валютного контроля в Российской Федерации являются Федеральная налоговая служба РФ и Федеральная  таможенная служба РФ (указ президента РФ от 02.02.2016г. №41).

    Что вправе проверить налоговики у валютных резидентов

    Основным предметом проверок валютного законодательства налоговыми органами РФ являются:

    • Соблюдение валютными резидентами Российской Федерации обязанности уведомлять налоговые органы по месту своего учета об открытии, закрытии, изменении реквизитов счетов (вкладов) в банках, расположенных за пределами территории Российской Федерации;
    • Представление валютными резидентами Российской Федерации отчетов о движении средств по таким счетам (вкладам).

    Вывод: Налоговики вправе «задавать вопросы» исключительно валютным резидентам России. Безопасно не отвечать на вопросы вправе нерезиденты. И это им придется доказывать.

     

    Валютные резиденты Российской Федерации в 2017

     

    Этот термин появился в «Валютном законе» (закон Российской Федерации от 10.12.2003 N 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»). Вокруг валютного резидентства российских граждан идут споры с 2001г. Причина проста: российское государство желает контролировать доходы российских граждан, где бы они не были размещены.

    В 2017 году валютными резидентами России являются и физические лица и организации (юридические лица) статья 1 Валютного закона.

    Физические лица:

    Валютным резидентом России могут быть и Российские граждане и иностранцы. Критерий валютного резидентства физических лиц —  место и длительности проживания или пребывания.

    Общее правило Валютного закона: все граждане России являются валютными резидентами России.

    Гражданин России НЕ БУДЕТ валютным резидентом России (не резидент) если будет выполнено хотя бы одно условие:

    1.  Гражданин России постоянно проживает в иностранном государстве не менее одного года, на основании вида на жительство;

    2. Гражданин России временно пребывает в иностранном государстве не менее одного года на основании рабочей визы или учебной визы со сроком действия не менее одного года,

    3. Гражданин России временно пребывает в иностранном государстве не менее одного года на основании совокупности рабочей и учебной визы с общим сроком действия (виз) не менее одного года.

     

    Иностранные граждане (или лица без гражданства) становятся валютными резидентами России, если они постоянно проживают в Российской Федерации на основании выданного российскими органами вида на жительство в России.

    Формулировка российского валютного закона о резидентстве делает практически невозможным гражданину России НЕ быть ее валютным резидентом. Появление на территории России на один день или час влечет для гражданина автоматическое приобретение статуса валютного резидента.

    Выводы:

    Каждый гражданин России, как обладатель российского паспорта, заведомо валютный резидент России. И российские контролирующие органы, в первую очередь налоговая служба, вправе задавать ему вопросы по соблюдению российского валютного законодательства.  Прежде всего это касается зарубежных счетов.

    Правила российского валютного законодательства на гражданина России не распространяются только при прекращении резидентства России. Доказывать прекращение резидентсва обязан гражданин России.

    Для иностранцев — наоборот, российская налоговая служба доказывает, что у иностранцев возникло валютное резидентство России.

     

    Обязанности валютного резидента России

    Валютные резиденты России  обязаны, если они располагают банковскими счетами (вкладами) в банках за границами Российской Федерации,  уведомлять налоговые органы Российской Федерации:

    1. об открытии каждого банковского счета (вклада) за границей России,
    2. о закрытии зарубежного счета (вклада),
    3. об изменении реквизитов зарубежных банковских счетов (вкладов),
    4. о движении денежных средств по каждому зарубежному счету.

    Изложенное не касается граждан России не являющихся валютными резидентами России.

    И эти обязанности должны будут выполнять иностранцы, ставшие валютными резидентами России.

    Внимание:

    Разрешение гражданину иметь зарубежные счета (вклады) не означает полную свободу распоряжаться этими счетами !

    Российский валютный закон допускает (считает законными) россиянам совершать только конкретный ограниченный  перечень операций по зарубежному счету. Об этом читайте ниже, в разделе об изменении валютного законодательства в 2015-16 годах.

     

     

    Изнения валютного закона с 2018 

    В октябре 2016 года Минфин РФ подготовил проект изменений в ряд статей закона «О валютном регулировании и валютном контроле», которые должны улучшить положение физических лиц-резидентов России, но в случае принятия этих поправок – ухудшат.

    В частности, Минфин предлагает валютными резидентами России считать всех без исключения граждан России (изменения вносятся в статью 1), а существующие оговорки об исключении из резидентства проживающих за рубежом граждан – из закона убрать.

    Вместе с тем, Минфин дополняет закон новой статьей 8, которой освобождает постоянно (не мене года) проживающих за границами России  граждан от предоставления отчетов об открытии (закрытии) счетов (вкладов) и движению денег по ним.

    Но, что гораздо важнее, Минфин в период постоянного  проживания гражданина в течение календарного года за пределами России допускает нахождение гражданина на территории России кратковременно общим сроком до 3-х месяцев за календарный год. То есть, в отличие от действующего сейчас правила, при посещении гражданином России ее территории валютное резидентство России не возникает.

    Следует так же признать положительными и другие изменения.

     

    Одновременно Минфин предлагает обязать граждан- резидентов России постоянно проживающих за рубежом сообщать все сведения о своих иностранных счетах (открытие/закрытие), о вкладах, о движении денег по ним, но после возвращения в Россию на постоянное место жительства.

    Учитывая необходимость для гражданина –резидента представить в налоговый орган  не просто уведомления но и подтверждающие документы, такие «улучшения» закона существенно ухудшат положение граждан России, возвращающихся из-за рубежа домой.

    Так Минфин готов освободить от отчетности проживающих за границей россиян «с периодами возвращения в совокупности менее 183 дней в истекшем календарном году». Кроме того, от уведомлений освобождаются те граждане, которые на 31 декабря 2017 года резидентами являться не будут и при этом не возвратятся на родину к 1 марта 2018 года – крайней дате уведомления.

    Еще одно послабление заключается в снятии для валютных резидентов необходимости отчитываться по закрытым до 31 декабря 2014 счетам, поскольку истечет трехлетний срок хранения документов, подтверждающих открытие и совершение операций по ним.

     

    Касательно юридических лиц:

    Валютными резидентами России признаются юридические лица, созданные по законодательству  Российской Федерации и находящиеся в России. Например, это российские Общества с ограниченной ответственностью, Акционерные общества, некоммерческие организации, созданные в соответствии с Гражданским кодексом РФ и соответствующими законами: «Об обществах с ограниченной ответственностью», «Об акционерных обществах», «О некоммерческих организациях» и т.д.

    Так же валютными резидентами России признаются находящиеся за пределами территории России филиалы и представительства российских юридических лиц.  По законодательству России филиал и представительство российского юридического лица является их обособленными подразделениями,  но не отдельными юридическими лицами.

    Отдельно закон определяет валютный статус дипломатических представительств России за рубежом, международных организаций, субъектов Российской федерации и т.д.

    Не являются валютными резидентами:

    Физические лица – не обладающие вышеуказанными признаками физических лиц резидентов.

    Организации — юридические лица, созданные по законодательству иностранных государств и не находящиеся в России.

    Организации – НЕ юридические лица, созданные по законодательству иностранных государств и НЕ находящиеся в России.

     

    Текст изменений Валютного закона, утвержденных Гос Думой в 1 чтении, и комментарии здесь

     

     

    Что будет за нарушение валютного законодательства?

    «Закон, как известно, шутить не любит».  Исполнение закона обеспечивается принудительно силой государства. Это в полной мере относится к исполнению закона «О валютном регулировании и валютном контроле.

    Пока в России нарушения валютного законодательства отнесены к административным правонарушениям, ответственность за которые установлена в Кодексе об Административных правонарушениях РФ.

    По административному кодексу правонарушители валютных правил могут «отделаться» штрафами.

     

    Кого будут привлекать из физических лиц:

    Физических лиц – валютных резидентов России, в том числе:

    — граждан (частных лиц)

    — индивидуальных предпринимателей

    — физических лиц занимающихся частной практикой в соответствии с законодательством Российской Федерации (адвокаты, нотариусы и т.д.)

     

    Что, почем:

    Для описанных выше «валютчиков» в КоАП РФ предусмотрена статья 15.25. Всего одна, совсем не большая, и очень емкая по возможностям применения. Статья была расширена в 2014 и 2015 годах одновременно с установлением новых обязанностей для резидентов (о своих обязанностях вы уже прочитали выше).

    Если не упоминать ответственность за «незаконное» использование зарубежных счетов (часть 1 статьи 15.25 КоАП РФ), наиболее существенное изменение с 2016 года: введена ответственность за повторность нарушений – повторное не сообщение об открытии(закрытии) счетов, изменений реквизитов счетов. И еще большая ответственность за повторное не сообщение о движении  по счетам.

     

    Валютных резидентов России физических лиц будут привлекать:

    — за незаконное проведение валютных операций – штраф от 3/4 до размера суммы незаконной валютной операции.

    — За представление уведомления с нарушением установленного срока и (или) не по установленной форме об открытии (закрытии) счета (вклада) или об изменении реквизитов счета (вклада) в банке, расположенном за пределами территории Российской Федерации,  к штрафу от 1 000 до 1 500 руб. (часть 2 статьи 15.25 КоАП РФ).

    — За непредставление уведомления об открытии (закрытии) счета (вклада) или об изменении реквизитов счета (вклада) в банке, расположенном за пределами территории Российской Федерации,  к штрафу от 4 000 до 5 000 руб. (часть 2.1 статьи 15.25 КоАП РФ).

    — За несоблюдение установленных порядка представления форм учета и отчетности по валютным операциям, порядка представления отчетов о движении средств по счетам (вкладам) в банках за пределами территории Российской Федерации и (или) подтверждающих банковских документов, нарушение установленного порядка представления подтверждающих документов и информации при осуществлении валютных операций, нарушение установленных правил оформления паспортов сделок либо нарушение установленных сроков хранения учетных и отчетных документов по валютным операциям, подтверждающих документов и информации при осуществлении валютных операций и т.д. – к штрафу от 2 000 до 5 000 руб. (часть 6 статьи 15.25 КоАП РФ).

    — За повторное несообщение об открытии (закрытии) счетов (вкладов), или изменении реквизитов счетов – штраф 10 000 руб.

    — За повторное несообщение о движении по счетам (вкладам) – штраф  20 000 руб.

    В конце августа 2017 ФНС России опубликовало письмо с революционными разъяснениями по вопросам нарушений при открытии зарубежных счетов и их использовании. Позиция ФНС носит просто инквизиторский характер — нарушителей ожидает штрафы в сумме до 100% операций за не сообщение об открытии счета и не предоставление отчета.

    Владельцы зарубежных счетов, Обязательно прочитайте новость конца августа 2017:

    Используете зарубежный счет? — можете заплатить крупный штраф. Новая позиция ФНС России. Читайте здесь

     

     

    Срок давности для привлечения к ответственности, увеличен?

    Следует ответить «да», и это касается валютных нарушений юридических лиц. Законодатель внес изменения в часть 1 статьи 4.5 КоАП РФ. Касательно

    Валютные резиденты России могут быть привлечены к ответственности за нарушение валютного законодательства Российской Федерации если с даты совершения нарушения прошло не более двух лет (часть 1 статьи 4.5 КоАП РФ).

    Вместе с тем, в законе установлены исключения (часть  2 этой же статьи), согласно которым срок давности привлечения к ответственности исчисляется со дня обнаружения административного правонарушения, если оно является длящимся.

    Правонарушения физических лиц-валютный резидентов России, касающиеся не уведомлений органов валютного контроля России об открытии (закрытии) зарубежных счетов и вкладов, об изменении их реквизитов а так же не представления отчетов о движении по этим счетам и вкладам не являются длящимися. Давность для привлечения по этим нарушениям – 2 года.

    Обратите внимание: обязанность сообщить о движении по счетам и вкладам резидентов установлена 28.11.2015 законом N 350-ФЗ, и вступила в силу с даты публикации закона, то есть  с 28.11.2015 года.

    Согласно ч. 1 ст. 54 Конституции РФ закон не имеет обратной силы, если он устанавливает или отягчает ответственность. Часть 2 статьи 1.7. КоАП РФ содержит аналогичное предписание, согласно которому закон не имеет обратной силы, если он устанавливает или отягчает административную ответственность за административное правонарушение либо иным образом ухудшает положение лица.

     

    По состоянию на 11 октября 2016 года

    Налоговый адвокат  Гордон Андрей Эдуардович

    У вас остались вопросы?

    Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

    читать далее А. Гордон
    08.06.2017
    Паспорт собственника

    Паспорт собственника

    Покупка квартиры — проверка документов продавца квартиры

    Первое — установить личность продавца квартиры

    Как проверить паспорт продавца

    Признаки подделки паспорта

     

    Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

     

    Вы собрались КУПИТЬ квартиру, по этому вы читаете этот текст. Покупатель всегда заведомо больше рискует: Покупатель рискует остаться без денег! Основной риск — признание сделки купли-продажи квартиры недействительной.

    Вы изучили интернет форумы, рекомендации риэлторов, юристов, советы коллег, друзей и знакомых и знаете:  нужно проверить квартиру перед покупкой — проверка юридической чистоты.  

    Какие документы нужно проверять?  Документы на квартиру.

    Большинство риэлторов и покупателей начинают читать договоры,  свидетельства на собственность, передаточные акты, заказывать выписки из реестра недвижимости (ЕГРН).

    И это НЕПРАВИЛЬНО!

    Документы продавца квартиры

    Документы продавца квартиры —  это: 1) документы на квартиру (документы устанавливающие собственность на квартиру) и 2) документы самого  собственника квартиры. Иногда для совершения сделки необходимы дополнительные документы. Например, если квартира в ипотеке (в залоге у банка) понадобятся кредитный договор и платежные документы, если была перепланировка или реконструкция, нужны соответствующие технические и административные документы.

    Договоры, свидетельства и т.д. — конечно это важно. Но первое, что нужно проверять — это сам продавец.

    Документы продавца квартиры начинают изучать с изучения самого продавца, с установления личности продавца. Если продавец — юридическое лицо, изучают юридическое лицо и полномочия его представителей.

    Продавца изучаем по паспорту продавца квартиры!

    Первое, что нужно установить покупателю — у кого он покупает квартиру или иную недвижимость. Есть ли у продавца полномочия на продажу квартиры? Если квартира куплена не у собственника, такую сделку расторгнет суд.

    Считается, что надежнее покупать квартиру у физического лица. Это всегда конкретный человек, мы его видим, ведем с ним переговоры об условиях покупки квартиры. Не зависимо от того, кого это лицо представляет: себя, как собственника недвижимости или действует от имени собственника по доверенности, или действуют от имени организации, с вами всегда общается конкретный человек. Любая организация — это условность — комплект документов и печать, при помощи которых и закона действуют конкретные люди.

    В этом смысле, конечно, при покупке квартиры у физического лица  между покупателем квартиры и квартирой только собственник квартиры.

    Вместе с тем, как определить, как убедиться, что человек, с которым вы ведете переговоры и заключаете договор купли-продажи квартиры — именно собственник?

    Давайте разбираться.

    Паспорт продавца

    Прежде чем переходить к глубокому изучению документов на квартиру, прежде чем обсуждать конкретные условия сделки, необходимо познакомиться с вашим контрагентом по сделке, хотя бы заочно. В юридическом смысле это значит установить личность продавца или покупателя.

    Часто, продавца квартиры представляет риэлтор. И единственный момент, когда продавца можно увидеть лично — внесение аванса.

    В Российской Федерации личность человека устанавливается по паспорту гражданина Российской Федерации. Как в известной поговорке: «Без бумажки ты букашка».

    Поверьте многолетнему опыту, изучив паспорт вашего контрагента вы не только сверите фотографию с лицом продавца. Из паспорта вы получите много ценной информации, имеющей отношение к вашей сделке, и не только. Иногда, ваши невинные вопросы вызовут такую реакцию контрагента, что вы усомнитесь в целесообразности покупки, или дальнейших переговоров. Особенно, если у вас альтернативная сделка.

    При всей своей простоте, на этапе знакомства с контрагентом и удостоверения его личности по паспорту вскрывается значительная часть расхождений в основополагающих документах, которые не возможно исправить, или исправление которых потребует значительного времени.

    Внимательное изучение паспорта контрагента по договору купли-продажи квартиры позволяет избежать совершения сделки с неполномочным лицом, а проще говоря, с мошенником.

    Зачем проверять паспорт продавца квартиры

    Сделка купли-продажи квартиры – это соглашение сторон по поводу условий передачи права собственности на квартиру от продавца к покупателю. Распоряжаться имуществом вправе только его собственник. Как установить личность продавца физического лица? Является ли человек, с которым вы ведете переговоры собственником квартиры и владельцем паспорта?

    Как проверить  паспорт продавца

    В соответствии с законодательством Российской Федерации паспорт является единственным документом, который удостоверяет личность физического лица на территории Российской Федерации. Личность продавца устанавливаем по его паспорту.

    Форма и содержание паспорта гражданина Российской Федерации должны соответствовать законодательству Российской Федерации (Постановление Правительства Российской Федерации от 8 июля 1997 г. N 828).

    В паспорте гражданина Российской Федерации всегда есть  фотография владельца паспорта и указана дата его рождения, по которой всегда можно установить возраст. Эта информация сразу предоставляет возможность проверить формальную действительность паспорта.

    Срок действия паспорта гражданина Российской Федерации ограничивается возрастом его владельца, после чего паспорт становится не действительным:

    от 14 лет — до достижения 20-летнего возраста;

    от 20 лет — до достижения 45-летнего возраста;

    от 45 лет — бессрочно.

    Превышение владельцем паспорта установленного законом возраста хотя бы на 1 день влечет недействительность паспорта. Проводить сделку с недвижимостью по такому паспорту  не следует, т.к. заключенный по такому паспорту договор будет не действительным. Кроме того, Росреестр откажет в приеме документов на государственную регистрацию перехода права собственности по такому договору и по такому паспорту. Завершить сделку будет крайне затруднительно.

    Сама по себе просрочка замены паспорта не является значительным препятствием для покупки квартиры. Потребуется на некоторое время отложить сделку для замены паспорта, и более углубленно проверить продавца и документы на квартиру, поскольку сведения о паспорте в документах не будут соответствовать новому документу.

    Информация паспорта гражданина РФ для сделки

    Паспорт гражданина Российской Федерации содержит  много полезной информации, которая имеет значение для совершения сделок с недвижимостью:

    — о регистрации гражданина по месту жительства и снятии его с регистрационного учета,

    — об отношении к воинской обязанности граждан, достигших 18-летнего возраста,

    — о регистрации и расторжении брака,

    — о детях (гражданах Российской Федерации, не достигших 14-летнего возраста),

    — о ранее выданных основных документах, удостоверяющих личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации.

    Чаще других имеют место недействительность паспортов в виду просрочки его замены.

    Препятствием к сделке могут стать и ошибки при внесении отметок в паспорт, или отсутствие отметок, которые должны быть внесены (например, сведения о семейном положении и детях, сведения о ранее выданных паспортах).  Хотя ни то ни другое не влияет на действительность паспорта и на действительность самой сделки купли-продажи недвижимости.

    Расхождения между сведениями в паспорте гражданина Российской Федерации и в других документах вызывают сомнения и требуют проверки. Иногда покупатели отказываются от совершения сделок встретив незначительные неточности в документах – себе дороже.

    Как выявить недостатки паспорта

    Недостатки паспорта гражданина РФ выявляются только тщательным внимательным изучением паспорта и сопоставлением  между собой реквизитов паспорта с внесенными в него отметками, а так же сопоставлением данных паспорта с пояснениями владельца паспорта.

    Отдельные расхождения могут быть выявлены только при сопоставлении паспорта с другими документами в ходе проверки юридической чистоты объекта недвижимости.

    Существенная сложность — паспорт иностранного гражданина. Продажа своей российской недвижимости иностранцами сейчас не редкость. Мы помним — больший риск на покупателе недвижимости. Проверка паспорта иностранного гражданина — обязанность покупателя, и иностранец-продавец становится дополнительным источником риска для покупателя.

    Паспорт подделка

    Паспорт мошенничество

    Случаи мошенничества можно разделить на две группы: с подделкой паспортов и без.

    Без подделки паспорта мошенничество совершают сами собственники квартир,  или посторонние лица, по паспорту собственника. В последнем случае под фотографию в паспорте собственника подбирают похожего по внешности и возрасту человека, который исполняет роль собственника. Обман выявляется только внимательным изучением паспорта и псевдо собственника, и сопоставления последнего с опросом соседей.

    Мошенничества с подделкой паспортов не прекращается и совершенствуется с развитием техники. Имеют место переклейка фотографий, замена внутренних листов, изменение отметок и сведений в паспорте и т.п.

    Выявляются изменения в паспортах или поддельные паспорта внимательным изучением паспорта, сопоставлением с другими документами,  личным опросом   владельца паспорта.

    КАК ОПРЕДЕЛИТЬ ПОДДЕЛЬНЫЙ ПАСПОРТ

    Исчерпывающей технологией проверки паспортов российских граждан обладают только специалисты Гознака. Но не каждый сотрудник правоохранительных органов сможет привлечь этих специалистов к проведению экспертиз.

    Каких либо официальных методик проверки российских паспортов не существует, и участник сделки купли-продажи квартиры остается с ситуацией один на один.

    Ассоциация Российских банков на основе анализа большого массива выявленных случаев подделок паспортов разработала методику действий сотрудников банков по проверке паспортов граждан Российской Федерации, которая проводится в следующем порядке:

    1. Проверку паспорта гражданина РФ возможно проводить только при его извлечении из обложки (если таковая имеется) и удалив из него посторонние предметы. Часто мошенники используют специальные прозрачные обложки-карманы, что бы скрыть признаки подделки и значительно затруднить проверку подлинности документа.
    2. Проводится проверка паспорта на принадлежность предъявившего паспорт лицу:

    — проверяется фотография (признаки и следы замены, изменения и т.п.). Первоначально фотография вклеивается достаточно прочно, и удалить ее без повреждений практически невозможно. Отрыв и последующая вклейка новой фотографии, как правило, хорошо видны даже без специального оборудования. Особенно заметны следы вклейки новой фотографии, если она чуть меньше предыдущей. На фотографии могут отсутствовать элементы орнаментной сетки, а также может быть нарушена защитная сетка страницы.

    — фотография сличается с предъявителем паспорта на соответствие и сопоставляется с возрастом предъявителя по паспорту,

    — сверяются образцы подписи клиента в паспорте и на оформляемом документе

    1. Удостоверяется действительность паспорта по дате выдачи и возрасту владельца паспорта, обращать внимание на наличие(отсутствие) признаков, свидетельствующих о подделке паспорта (подчистки, замена листов, переклейка, вклейка и т.п.).
    2. Проверка печатного шрифта: разный печатный шрифт на страницах документа — верный признак подделки. На каждом листе паспорта должны быть проставлены одинаковые серия и номер.
    3. Проверка печати паспортно-визовой службы на наличие грамматических ошибок.
    4. Проверка текстов печатей и штампов на наличие грамматических ошибок и на фактические не соответствия.

    К следующим этапам сделки: внесение аванса, проверка юридической чистоты, заключение договора, целесообразно переходить только после прохождения этапа установления личности вашего контрагента.

    Адвокат  Гордон Андрей Эдуардович

    Читайте новые публикации:

    Этапы сделки купли — продажи квартиры

    Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

    Остались вопросы?

    Позвоните по телефону, или заполните заявку внизу страницы!

    читать далее А. Гордон
    08.06.2017
    Этапы сделки купли-продажи квартиры 2017

    Этапы сделки купли-продажи квартиры 2017

    Список новых публикаций по теме

    Адвокат Гордон А.Э.

    АЦ «Гордон и партнеры»

     

    Прочитайте внимательно основные законодательные акты, используемые при купле-продаже квартир, такие, как Гражданский кодекс Российской Федерации, закон Российской Федерации «О государственной регистрации недвижимости», закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и другие, не основные нормативные документы, вы не найдете термина «этапы сделки купли продажи квартиры».

    Это тот случай, когда термин возник и применяется в практике юридического сопровождения сделок с квартирами,  но отсутствует какое либо нормативное регулирование этого процесса — совершение сделки купли-продажи квартиры.

    Зачем нужно знать этапы сделки купли продажи квартиры

    Адвокаты и юристы, профессионально сопровождающие сделки с недвижимостью, делают условную разбивку сделки купли продажи квартиры на последовательные этапы – планируют сделку. Каждый этап сделки функционально отделен от другого, при этом они взаимосвязаны, и обеспечивают достижение цели – надежное и безопасное совершение сделки с недвижимостью. При этом для совершения каждого этапа необходимы конкретные документы.

    Каждый этап сделки направлен на решение  отдельной задачи  и состоит из конкретных действий.  Часто результат  одного этапа сделки определяет  возможность начала следующего. Количество и содержание этапов зависит от схемы сделки и может отличаться для одних и тех же объектов недвижимости. Например, будут существенно отличаться сделки купли продажи квартиры со свободными деньгами и с использованием ипотеки. Существенно отличается альтернативная сделка — когда одновременно продается квартира и покупается другая, и еще сложнее, если дополнительно используется ипотека. В последнем  случае покупателю придется предварительно одобряться в банке самому, одобрять квартиру, согласовывать с банком условия договора купли продажа и т.д. Кроме того, скорее всего банк определит место и время совершения сделки. В конечном итоге эти особенности потребуют от продавца предоставления дополнительных документов, и увеличит время выхода на сделку. При свободных деньгах у покупателя таких дополнительных операций не будет.

    Не стоит надеяться на юридическую проверку квартиры банком!. Дело в том, что кредит по тому называют ипотечным, что квартира находится в залоге у банка, как обеспечение выплаты тела кредита и процентов. Кроме того, если сделку купли продажи признают недействительной, вы все равно будете обязаны выплатить деньги банку: и тело кредита и проценты.

    Так же не стоит надеяться на нотариуса, если сделку купли-продажи удостоверяет нотариус. Проверка юридической чистоты квартиры, нотариусом заканчивается получением выписки из реестра недвижимости (ЕГРН).

    То же касается сделок с новостройками, в том числе уступок прав по договорам ДДУ.

    По этому, мы рекомендуем  проверить юридическую чистоту квартиру самому до покупки и до оформления ипотечного кредита.

    Знание этапов совершения сделки купли продажи квартиры, понимания их содержания позволяет уже на этапе первых переговоров планировать сроки покупки квартиры, затраты на подготовку документов, и оценить реальную возможность совершить сделку.

    Например:

    Вы покупаете квартиру, и есть два предложения. Цены одинаковые. В одном случае квартира расположена похуже,  у нее альтернативная сделка (продавец одновременно покупает другую квартиру, и уже подобрал вариант). Во втором случае расположение квартиры лучше, для продажи нужно проходить опеку (собственник несовершеннолетний). Что выбрать?

    В приведенном примере существенное отличие – опека. Альтернатива, если она уже подобрана, не так сильно усложнит сделку, как опека. Прогнозировать саму возможность получить согласия опеки, а тем более срок – малоперспективное занятие. В разных районах  Москвы требования органов опеки и срок принятие решений значительно отличаются.

    Кроме того, невозможно исключить оспаривание данного решения опеки в будущем. А вдруг найдется заинтересованное лицо?

    Следовательно, при оценке этих вариантов квартира с опекой худший для покупки вариант, поскольку заведомо трудно прогнозируется по срокам совершения сделки и содержит неустранимую возможность оспаривания сделки в будущем.

    Как видно, содержание этапа существенно влияет на общий срок проведения сделки. И конечно, по отношению к продавцу и покупателю значение этих этапов разное.

    Этапы сделки купли-продажи квартиры

    Простая сделка купли продажи квартиры (не альтернативная), как правило, включает следующие этапы:

    1) Переговоры с контрагентом по поводу покупки квартиры

    2) Аванс за квартиру

    3) Юридическая проверка квартиры

    4) Согласование условий сделки купли продажи квартиры

    5) Подготовка сделки купли продажи квартиры

    6) Совершение сделки купли продажи квартиры

    7) Государственная регистрация прав на квартиру

    8) Исполнение сделки купли продажи квартиры

    9) Завершение сделки купли продажи квартиры

    Начинается сделка с удостоверения личности продавца и покупателя

    Как установить личность и как проверить паспорт читайте здесь.

     

    Как правило, первый этап любой сделки купли продажи квартиры – внесение аванса.

    Для покупателя цель внесения аванса – «затормозить» продажу квартиры и получить достаточное время для проведения юридической проверки квартиры и подготовки к совершению сделки. При этом, заключая договор об авансе необходимо помнить: возможно, аванс придется возвращать, например, если юридическая проверка выявит юридические пороки в истории квартиры. Значит договор об авансе должен быть именно об авансе, а не о задатке. Особенно на это нужно обращать внимание при совершении сделки с крупными агентствами недвижимости. Предлагаемые ими договоры всегда содержат подводные камни и вернуть аванс, если вы не исправили договор,  бывает крайне сложно.

    Аванс для продавца имеет прямо противоположное значение: на первый взгляд продавцу более выгоден задаток. Поскольку продавец приняв аванс должен снять квартиру с продажи а значит он теряет покупателей, в случае отказа покупателя от покупки задаток компенсирует продавцу потерю времени. Вместе с тем, задаток продавцу квартиры не всегда выгоден. Например, если задаток принят от покупателя с ипотекой, а появился покупатель со свободными деньгами, конечно последний вариант продавцу более выгоден, не требуется собирать дополнительные документы и тратить дополнительное время.

    Универсального решения не существует, и каждый раз вид договора об авансе нужно выбирать исходя из решаемых задач.

    Второй этап — Юридическая проверка квартиры

    Существенный этап любой сделки. Проводится всегда в том или ином объеме. В юридической проверке квартиры заинтересован только покупатель. Результат проверки непосредственно влияет на принятие решения о покупке квартиры. Если обнаружены юридические проблемы, а тем более юридические пороки, покупать такую квартиру не целесообразно. Тогда сделка купли продажи квартиры на этом этапе останавливается, следующий этап — возврат аванса. Возврат аванса возможен, если договор об авансе это позволяет.

    Как видно, этапы сделки купли продажи квартиры взаимосвязаны и каждый направлен на решение конкретных задач.

     

    Согласование условий сделки купли продажи квартиры

    На этапе переговоров  о покупке квартиры, на внесении аванса могут быть оговорены основные условия сделки. В окончательной форме условия сделки закрепляются только в договоре купли продажи. Это логично, поскольку только в процессе подготовки у сторон возникает понимание конкретных показателей условий сделки.

    С 2016 г. возникли новые требования, существенно влияющие на условия сделок. Например, сделки  с долями квартир совершаются только в нотариальной форме — договор купли-продажи квартиры у двух собственников придется оформлять у нотариуса. Но это не значит, что на юридическом сопровождении удастся сэкономить.  Нотариусы не проводят сделки, они только заверяют договор, как сказано выше, проверку юридической чистоты нотариусы не делают, остальные этапы сделки — то же.

    Прежде всего необходимо согласовать существенные условия договора, начинаем с цены квартиры . На цену квартиры может повлиять выявление  юридических недостатков, например, необходимость покупателю узаконить  перепланировки, необходимость погасить выявленную  задолженность по квартплате, снятие с регистрации в квартире в судебном порядке и т.д. Могут быть выдвинуты требования банка, при ипотеке, или при военной ипотеке.

    По этому детали сделки – форма сделки, вид договора, цена квартиры, порядок сроки и форма оплаты, сроки совершения сделки и срок передачи квартиры, комплектность квартиры, состояние квартиры и т.д. определяются только когда пройдет юридическая проверка квартиры.

    Рекомендуем оформлять итоговые договоренности документально, например, протоколом о переговорах, или предварительным договором купли продажи.

    Подготовка сделки купли продажи квартиры

    Название этапа говорит само за себя.  Суть этапа в подготовке сделки. Как сказано с учетом конкретной ситуации каждая сторона должна со вершить конкретные действия, что бы в определенное время совершить сделку.

    Этот этап необходим и для нотариальной сделки, поскольку нотариус для удостоверения сделки должен располагать каким-то минимумом документов.

    Продавец, как минимум,  должен подтвердить свои права собственника и сделкоспособного лица, о чем он получает документы и копии которых передает покупателю. Иногда на квартире установлено обременение (отражается в реестре ЕГРП), и для совершения сделки его необходимо снять. Иногда для совершения сделки из квартиры необходимо выписать проживающих в ней лиц.

    Покупатель готовит деньги, и если необходимо оформляет  кредит, для чего просит у продавца документы на квартиру, делает оценку квартиры и т.д. В последние несколько лет покупатели покупают квартиры только за счет денег от продажи другой недвижимости. Соответственно, проводится альтернативная сделка. То есть создает условия для одновременного проведения двух и более сделок.

    С учетом согласованного способа расчетов выбирают банк и готовят проведение расчетов в наличной или безналичной форме.

    Готовится договор купли продажи квартиры.

    При необходимости и покупатель и продавец получают дополнительные документы, например, нотариальное согласие супругов  на сделку, согласие опеки.

    Результат этапа – полная готовность всех сторон сделки совершить сделку купли продажи квартиры в согласованный день.

    Совершение сделки купли продажи квартиры

    Согласно Гражданскому кодексу РФ Совершение сделки купли продажи квартиры – это подписание всеми сторонами сделки единого документа. Сделка купли продажи квартиры оформляется договором купли продажи. Купля продажа недвижимости должна быть совершена только в письменной форме, в противном случае эта сделка недействительна (статья 550 Гражданского кодекса РФ). Кроме того к договору купли-продажи недвижимости законом предъявляются специальные требования, без соблюдения которых покупатель не сможет оформить собственность в Росреестре (права не зарегистрируют).

    Совершение сделки купли продажи квартиры – подписание договора купли продажи квартиры всеми сторонами договора.

    В общем случае в договоре купли продажи квартиры две стороны – продавец и покупатель. Иногда сторон может быть несколько, если на стороне продавца долевая собственность, или покупают несколько покупателей. Договор должны подписать все стороны.

    Причем, количество договоров должно быть на один больше, чем участников сделки. Лишний экземпляр остается в регистрационном деле Росреестра.

    Договор купли-продажи — это совсем не просто, и скачать его из интернета — не совсем правильный шаг. Почему так важно тщательно подготовить договор купли продажи квартиры? Потому, что с 2013 года этот договор вступает в силу сразу после подписания! Он не требует государственной регистрации, как это было раньше. И допущенные ошибки, в лучшем случае, вы будете оформлять отыскивая вторую сторону когда вам откажут в регистрации прав. В худшем — договор зарегистрируют, и продавца не допустят к банковской ячейке (к счету), из-за ошибок в тексте, или вы не можете в дальнейшем совершить сделку и придется устранять ошибки через суд.

    Кроме того, договор — это ваши действия по исполнению договора, а они всегда индивидуальны: порядок расчетов, условия доступа к ячейке, комплектность квартиры, порядок передачи и т.д. Кроме того, есть и более существенные условия, которые не всегда прописывают в договорах в интернете. Главное: Вы сможете что либо требовать от другой стороны только если это записано в договоре. Например, вы вправе требовать передать вам квартиру в конкретный срок, если это записано в договоре. Или отсутствие в квартире лиц, сохраняющих право пожизненного проживания и т.д.

    Совсем недавний пример, прибежали за юридической помощью: купили квартиру, договаривались, что оставят встроенную кухню с дорогостоящей техникой, въехали, а техники нет,  кондиционеры срезаны, межкомнатные двери сняты, сантехника (встроенная и вписанная по дизайну) заменена на дешевую ! Что делать?

    Смотрим договор купли-продажи, и понимаем, что доказать что-то будет сложно, поскольку ошибки совершены на всех этапах сделки.

    Ответ прост: смотрите ваш договор купли продажи квартиры, что в нем по поводу этой техники написано?

    Дело в том, что многое из перечисленного не относится к инженерному оборудованию квартир. И если в договоре купли продажи прямо вы не согласовали вопросы передачи продавцом этого оборудования, он не обязан его передавать.

    В этом случае все было еще печальнее: по условиям договора передаточный акт не подписывается, силой передаточного акта обладает сам договор.

    Кстати, такими договорами «страдают» нотариусы — они любят вставлять в договор купли-продажи квартир именно такие обороты, которые заведомо не в интересах обеих сторон, и на которые стороны обращают  внимание когда возникают проблемы.

    Если сделка альтернативная, соответствующие документы одновременно подписываются по второй сделке.

    Государственная регистрация прав на квартиру

    Можно сказать, это достаточно формальный этап, но от грамотной подготовки и проведения зависит не просто срок государственной регистрации прав на квартиру, но и сама возможность их зарегистрировать.

    Дело в том, что с июля 2016 года государственная регистрация права в реестре ЕГРН является единственным доказательством права собственности на недвижимость, сами сделки с 2013 года не подлежат гос регистрации. Если подан не полный или неправильный пакет документов, получите отказ в государственной регистрации, или  ее приостановят. Приостановка возможна на месяц. Соответственно, поскольку у всех сделок  расчеты привязаны к государственной регистрации права собственности приостановка приведет к невозможности продавца получить деньги, и вообще возникнут проблемы с расчетами.

    Например: при самостоятельном проведении сделки купли продажи квартиры регулярно забывают получить и предоставить в Росреестр согласие супругов на сделку.

    Без этих согласий на регистрацию документы примут, а при проведении юридической экспертизы приостановят, а затем откажут в государственной регистрации права.

    Хорошо, если вы живете по адресу регистрации и вам придет уведомление, на которое вы представите согласия. А если вы его не получите? Например, ваш супруг за границей?

    При всей простоте и очевидности, к государственной регистрации прав следует относится так же внимательно и тщательно готовиться, как к другим этапам сделки купли продажи квартиры.

    Результат этапа: Получение договора купли продажи квартиры с отметкой Росреестра (штамп) о государственной регистрации права. Выдаются каждому участнику (стороне) договора. На экземпляре продавца должен быть штамп о регистрации прекращения права собственности. У покупателя – права собственности.  Покупателю дополнительно выдается выписка из реестра ЕГРН о зарегистрированном праве собственности. По правилам с июля 2016 года свидетельства о праве собственности больше не выдают. Срок действия выписки из ЕГРН – месяц. Но по сути – только на дату выдачи.

    Исполнение сделки купли продажи квартиры

    Как написано выше сделка купли продажи квартиры, согласно Гражданскому кодексу РФ, это передача права собственности на квартиру за плату. Оформляется сделка договором купли продажи квартиры. А суть сделки – права и обязанности сторон, указанные в договоре. Соответственно, исполнение сделки  купли продажи квартиры заключается в совершении сторонами договора предусмотренных в нем  действий для передачи права собственности на квартиру от продавца к покупателю, в том числе и фактическая передача квартиры, а так же оплата покупной цены квартиры покупателем.

    Кроме того, право собственности на недвижимость возникает у покупателя только в результате внесения соответствующей записи в государственный реестр прав (ЕГРН), а по этому в договорах купли продажи квартиры (и другой недвижимости) обязательно присутствует обязанность всех сторон лично или через представителя подать соответствующее заявление и документы в Росреестр.

    В результате добросовестного исполнения сторонами договора купли продажи квартиры предусмотренных в договоре и законом действий каждая сторона должна получить то, на сто она рассчитывала при заключении сделки. Соответственно покупатель – зарегистрированное право собственности на квартиру, а продавец – в оговоренный договором срок полную сумму денег в согласованной форме (наличные или безналичные).

    Составными элементами исполнения являются расчеты по сделке и передача квартиры. Способ сроки порядок и форма расчетов определяются в договоре, как и сроки и порядок передачи квартиры.

    Соответственно от тщательности подготовки сделки, правильность прописания условий в договоре и взаимная увязка с другими условиями договора позволят устранить много нежелательных юридических проблем.

    Например, практически ни кто при совершении сделок через банковскую ячейку не обращает внимания на форму договора аренды ячейки. Между тем, в большинстве договоров банк не отвечает за сохранность денег в ячейке.

    Завершение сделки купли продажи квартиры

    Передача — приемка квартиры

    Передачу квартиры вообще ни кто не воспринимает, как этап сделки купли — продажи. Между тем, это обязательный завершающий этап, которым закрывается сделка.  Между тем, согласно закону (а не договору), продавец выполнил свои обязательства, только когда реально передал недвижимость во владение и пользование покупателю.

    Понятно, что взять и передать недвижимость невозможно, по этому процесс  надлежащей (правильной) передачи недвижимости описан в законе (статья 556 Гражданского кодекса РФ), согласно которой передача недвижимости осуществляется путем ее вручения покупателю с подписанием передаточного акта.

    Важно: состояние и комплектность квартиры при ее передаче покупателю должны соответствовать условиям договора.

    Соответственно, если при передаче покупатель обнаруживает в квартире отклонения от условий договора – например, срезаны все выключатели, розетки, снята сантехника и т.д.,  сняты кондиционеры, снят (испорчен) паркет, покупателю необходимо все эти недостатки внести в передаточный акт. Подписывать акт или нет — это вопрос.

    Согласно статье 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости не соответствующей условиям договора и подписание передаточного акта, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

    Покупатель вправе требовать с продавца возмещения убытков в судебном порядке.

    Соответственно, если сторона сделки купли продажи квартиры совершает альтернативную сделку, количество юридических и фактических действий удваивается.

    Вместе с тем, каждый этап каждой сделки имеет существенное значение для исхода всей сделки в целом, и требует внимания и тщательного подхода.

    Надеюсь теперь вы согласитесь:

    В сделках с недвижимостью нет мелочей, каждая мелочь требует внимания.

     

    Юрист на сделке

    Оформление купли продажи квартиры совсем не простая задача. Каждая сделка купли продажи квартиры — индивидуальна, имеет особенности документов. Для правильного проведения мероприятия необходимо его тщательно подготовить. Как вы видите, это много этапный процесс, по этому необходимо готовить каждый этап купли продажи квартиры.

    Юрист на сделке — юридическое сопровождение сделки от переговоров до передачи квартиры. Профессиональная юридическая помощь на всех этапах сделки с квартирой. Адвокат на сделке купли продажи квартиры — осознанная необходимость

    08 июня 2017 года

    Адвокат Гордон А.Э.

    АЦ  Гордон и Партнеры

    Читайте новые публикации:

    Гарантии и риски нотариальных сделок в 2017, мифы и реальность

    Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

    Цена Сопровождение сделок недвижимость

    • Квартиры (Москва)………………………………….  от 35 000 руб.
    • Загородный дом и участок ………………………..  от 50 000 руб.
    • Не жилые помещения (офис, машиноместо и т.д.) ………………….. от 50 000 руб.
    • Не жилые здания  ………………………………………………………….  от 80 000 руб.
    • Консультации устные ……………………………………………………..  от    2 500 руб./30 мин.

    В цены не входит цена получения необходимых для проверки документов, государственных пошлин и сборов, расходы на оформление доверенностей и иные расходы.

    Цена указана для одной сделки — покупка или продажа при наличии юридического сопровождения у контрагента и без ипотеки, без опеки и без осложнений состояния здоровья участников сделки. Стоимость услуг при альтернативных сделках (продажа + покупка) определяется индивидуально с учетом сложности объекта, наличия юридического сопровождения у контрагентов, наличия ипотеки и других обстоятельств.

    читать далее А. Гордон
    08.06.2017
    Новый способ проверки НДС в 2017

    Новый способ проверки НДС в 2017

    Однодневки – поставщики, и однодневки в цепочке поставщиков, новый подход ФНС?

    Должная осмотрительность — оспаривание

    Что будут проверять в 2017

    Что будут запрашивать у налогоплательщика

    Какие документы подготовить налогоплательщику

    Адвокат Гордон А.Э.

    Срочно ! Читайте  Здесь Октябрьские 2017 разъяснения ФНС по проверкам (реальность операций, деловая цель, схемы, искажения отчетности)

     

    После публикации судебной практики Верховного Суда РФ по налоговым спорам в феврале 2017 возникло мнение, что налоговые проверки по НДС и по прибыли упростятся. Эксперты высказывают мнения: «ФНС запретила инспекциям снимать расходы и вычеты».

    Действительно, теперь ФНС запустила новый способ проверки НДС и налога на прибыль, и налоговые проверки будут проходить по новому. Это следует из письма-указания  ФНС России, направленного в адрес инспекций по крупнейшим налогоплательщикам и руководителям управлений ФНС России по субъектам Российской Федерации от 23.03.2017 № ЕД-5-9/547@.

    Мы не разделяем оптимизма коллег. Письмо ФНС не содержит запрета снимать вычеты и расходы. Прочтите название письма: «О выявлении обстоятельств необоснованной налоговой выгоды».  О выявлении обстоятельств …., то есть не запретить, а напротив — как более эффективно выявлять и доказывать необоснованную налоговую выгоду .

    В письме ФНС указала инспекциям помимо уже применяемых методов проверки обоснованности вычетов и расходов, взять на вооружение новый, основанный на позициях Верховного Суда.

    Вывод для налогоплательщиков очевиден:

    • налоговые проверки по НДС и по налогу на прибыль будут проводиться еще более углубленно,
    • будут истребоваться новые группы документов,
    • увеличивается значимость допроверочных мероприятий.

    Учтите:

    Для инспекций существенного усложнения не будет,  с 2015 года контроль НДС автоматизирован — декларации проверяет и сопоставляет по всей цепочке поставщиков автоматизированная система контроля АСК НДС-2 .

     

    Новые риски в налоговых проверках по НДС и по налогу на прибыль

    Цель письма ФНС — устранить выявленные в 2016 году судами (Верховным Судом РФ) недостатки по доказыванию инспекциями фактов необоснованной налоговой выгоды крупными и крупнейшими налогоплательщиками.

    По нашему мнению, основная тема рекомендаций ФНС –  оперативное налаживание работы инспекций по обоснованию снятия вычетов и расходов при выявлении однодневок в цепочках поставщиков. Что называется —  «не мытьем, так катанием». Разъяснена необходимость и методика применения  доказывания необоснованной налоговой выгоды, особенно при ссылках налогоплательщиков на реальность  хозяйственных операций.

    Реальные хозяйственные операции

    Последний оплот налогоплательщиков в борьбе за налоговые вычеты и расходы – реальность хозяйственных операций. Именно на этой основе – не опровергнутая налоговым органом реальность хозяйственных операций основаны значимые решения Верховного Суда РФ в 2016 году: определение от 29.11.2016 № 305-КГ16-10399 по делу № А40-71125/2015 (ООО «Центррегионуголь»), от 6 февраля 2017 г. № 305-КГ16-14921 по делу № А40- 120736/2015 (ПАО «СИТИ»). В первом из них, поддерживая налогоплательщика, судьи ВС отметили:

    противоречия в доказательствах, подтверждающих последовательность движения товара от изготовителя к налогоплательщику, но не опровергающих сам факт поступления товара налогоплательщику, равно как и факты неисполнения соответствующими участниками сделок (поставщиками первого, второго и других звеньев по отношению к налогоплательщику) обязанности по уплате налогов сами по себе не могут являться основанием для возложения соответствующих негативных последствий на налогоплательщика, выступившего покупателем товаров.

    Это наиболее положительный для налогоплательщиков вывод ВС в данном деле. Его наличие оставляет надежду на возможность защититься в налоговом споре в случае обнаружения проблемных поставщиков.

    То есть, наличие однодневки в цепочке, или сделка налогоплательщика непосредственно с однодневкой, если доказано, что хозяйственные операции реально имели место, это не основание для снятия вычетов и расходов.

    Вместе с тем, обтекаемая формулировка ВС «противоречия в доказательствах, подтверждающих последовательность движения товара от изготовителя к налогоплательщику», подразумевающая наличие однодневок в цепочке, истолкована ФНС в письме в свою пользу:

    В этом случае налоговыми органами в качестве самостоятельного основания для возложения негативных последствий на налогоплательщика не могут приводиться признаки недобросовестности контрагентов второго и последующих звеньев цепочки перечисления денежных средств по выпискам банков.

    То есть, наличие однодневок в цепочке поставщиков, выявленное при налоговой проверке, не является самостоятельным основанием для снятия вычетов и расходов. Что не исключает снятия вычетов и расходов при наличии совокупности с иными обстоятельствами.

    Во всяком случае, наличие таких поставщиков становятся основаниями для проведения налоговой проверки.

    Учитывая, что письмо адресовано инспекциям ФНС по крупнейшим налогоплательщикам, для которых цепочка поставщиков товаров, работ, услуг – обычное явление, новый порядок налоговых проверок коснется многих.

    Необоснованная налоговая выгода

    Что будет проверять и доказывать налоговая

    ФНС предписала проводить налоговые проверки по НДС и по налогу на прибыль в два этапа и раскрыла обстоятельства, подлежащие установлению в каждом:

    1) Выявление прямого умысла налогоплательщика на получение необоснованной налоговой выгоды через систему контрагентов

    1) Устанавливаются факты юридической, экономической и иной подконтрольности, в том числе на основании взаимозависимости спорных контрагентов проверяемому налогоплательщику,

    2)Устанавливаются обстоятельства, свидетельствующие о согласованности действий участников сделки (сделок), а также (или) доказательства нереальности хозяйственной операции (операций) по поставке товаров (выполнению работ, оказанию услуг),

    При не установлении подконтрольности, налоговая переходит к следующему этапу проверки:

    2) Выявление минимизации налогов, через использование однодневок самим налогоплательщиком:

    1)Установление недобросовестности действий самого налогоплательщика по выбору контрагента;

    2)Установление обстоятельств, свидетельствующих о невыполнении соответствующей хозяйственной операции контрагентом налогоплательщика (по первому звену).

    По мнению ФНС в последнем случае, на налогоплательщика не могут быть возложены негативные последствия, если он проявил должную осмотрительность в выборе контрагента при условии реальности хозяйственных операций.

    При этом, установление по результатам налоговой проверки факта подписания документов от имени контрагентов лицами, отрицающими их подписание и наличие у них полномочий руководителя, путем проведения допросов и почерковедческих экспертиз не является безусловным и достаточным основанием для вывода о непроявлении налогоплательщиком должной осмотрительности и осторожности при заключении сделки со спорным контрагентом и не может рассматриваться как основание для признания налоговой выгоды необоснованной.

    Изложенная ФНС в письме позиция Верховного Суда не должна вводить налогоплательщиков в заблуждение. Сделанная Верховным Судом оговорка:  не является безусловным и достаточным основанием для вывода …, не гарантирует от отказа в вычетах и снятия расходов.

    ФНС использует эту оговорку в письме и предписывает инспекциям на местах не ограничиваться только указанными доказательствами, и дает указание на необходимость собирать и другие доказательства, по мимо допроса руководителей и почерковедческих экспертиз. Какие именно доказательства налоговая будет собирать, об этом будет сказано ниже.

     

    Снова должная осмотрительность!

    Применение вычетов по НДС, расходов при исчислении налога на прибыль – это налоговая выгода налогоплательщика от применения правил Налогового кодекса РФ. Верховный Суд в определении от 29.11.2016 № 305-КГ16-10399 напомнил:

    Согласно пункту 10 постановления N 53, налоговая выгода может быть признана необоснованной, если налоговым органом будет доказано, что налогоплательщик действовал без должной осмотрительности и осторожности, и ему должно было быть известно о нарушениях, допущенных контрагентом.

    Из чего ВС сделал вывод: мотивы выбора контрагента только условиями сделки и  коммерческой привлекательностью – не достаточны для признания действий налогоплательщика с должной осмотрительностью.

    По мнению ВС помимо условий и коммерческой привлекательности необходимо оценивать:

    1) деловую репутацию,

    2) платежеспособность контрагента,

    3) риск неисполнения обязательств контрагентом и предоставление обеспечения их исполнения,

    4) наличие у контрагента необходимых ресурсов (производственных мощностей, технологического оборудования, квалифицированного персонала)

    5) наличие у контрагента соответствующего опыта

    ВС считает эти критерии известными с 2010г. и ссылается на  постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2010 N 15658/09.

     

    Цель ФНС — опровергнуть должную осмотрительность

    ФНС в определении от 29.11.2016 № 305-КГ16-10399 увидела путь, как  отказать в вычетах и снять расходы, если реальность хозяйственных операций подтверждена, но в цепочке сделок или в одной сделке имеется фирма-однодневка — оспаривание должной осмотрительности в сделках с проблемными поставщиками. В определении ВС отметил:

    опровергая проявление должной осмотрительности, налоговый орган вправе приводить аргументы о том, что налогоплательщик исходил лишь из коммерческой привлекательности сделки и не придавал значения добропорядочности контрагентов, а также доказывать, что налогоплательщик должен был знать о допускаемых контрагентами нарушениях.

    Из чего ФНС сделан вывод:  В ходе налоговой проверки необходим анализ выбора поставщиков.

    Что будут проверять налоговики в 2017

    В указанном выше письме ФНС, помимо прочего, установлена необходимость запрашивать у налогоплательщика документы и информацию относительно действий налогоплательщика при осуществлении выбора контрагента:

    1)документы, фиксирующие результаты поиска, мониторинга и отбор контрагента;

    2)источник информации о контрагенте (сайт, рекламные материалы, предложение к сотрудничеству, информация о ранее выполняемых работах контрагента);

    3)результаты мониторинга рынка соответствующих товаров (работ, услуг), изучения и оценки потенциальных контрагентов;

    4)документально оформленное обоснование выбора конкретного контрагента (закрепленный порядок контроля за отбором и оценкой рисков, порядок проведения тендера и др.);

    5)деловую переписку.

    Согласно указаниям ФНС в делах о получении налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды мероприятия налогового контроля должны проводиться в рамках предпроверочного анализа, камеральных и выездных налоговых проверок.

    Налоговым органом в акте налоговой проверки должны быть отражены все доказательства, свидетельствующие о получении налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды.

    Налоговым органам рекомендовано особое внимание уделять оценке достаточности и разумности принятых налогоплательщиком мер по проверке контрагента. Необходимо оценивать:

    1)обоснованность выбора контрагента проверяемым налогоплательщиком, исследовать вопросы:

    — отличался ли выбор контрагента от условий делового оборота или установленной самим налогоплательщиком практики осуществления выбора контрагентов,

    — каким образом оценивались условия сделки и их коммерческая привлекательность, деловая репутация, платежеспособность контрагента, риск неисполнения обязательств, наличие у контрагента необходимых ресурсов (производственных мощностей, технологического оборудования, квалифицированного персонала) и соответствующего опыта, заключались ли налогоплательщиком сделки преимущественно с контрагентами, не исполняющими своих налоговых обязательств.

     

    В ходе налоговой проверки будут устанавливать:

    1)отсутствие личных контактов руководства (уполномоченных должностных лиц) компании – поставщика (подрядчика) и руководства (уполномоченных должностных лиц) компании покупателя (заказчика) при обсуждении условий поставок, а также при подписании договоров;

    2) отсутствие документального подтверждения полномочий руководителя компании – контрагента,

    3) отсутствие у налогоплательщика копий документа, удостоверяющего личность руководителя контрагента или уполномоченного лица контрагента;

    4) отсутствие информации о фактическом местонахождении контрагента, а также о местонахождении складских и (или) производственных и (или) торговых площадей;

    5) отсутствие информации о способе получения сведений о контрагенте (отсутствуют реклама в средствах массовой информации, рекомендации партнёров или других лиц, сайт контрагента и т.п. При этом следует принимать во внимание наличие доступной информации о других участниках рынка (в том числе производителях) идентичных (аналогичных) товаров (работ, услуг), в том числе предлагающих свои товары (работы, услуги) по более низким ценам;

    6) отсутствие у налогоплательщика информации о государственной регистрации контрагента в ЕГРЮЛ;

    7) отсутствие у налогоплательщика информации о наличии у контрагента необходимой лицензии, если сделка заключается в рамках лицензируемой деятельности, а равно – свидетельства о допуске к определённому виду или видам работ, выданного саморегулируемой организацией.

    По результатам «обследования» налоговая будет располагать совокупностей сведений для обоснования вывода о НЕ проявлении должной осмотрительности при выборе контрагента. Именно этот вывод будет «подпирать» доводы инспекции о получении необоснованной налоговой выгоды при наличии «однодневок» и иных недобросовестных поставщиков.  Такой комплект доказательств позволит инспекциям обоснованно снимать вычеты и расходы в случае реальности хозяйственных операций и будет соответствовать действующим разъяснениям Верховного Суда.

    Какие документы нужны налогоплательщику

    Оспорить такой мотивированный вывод инспекций налогоплательщику позволит только наличие такого-же формально собранного комплекта доказательств проявления должной осмотрительности при выборе контрагента, как об этом высказался Верховный Суд. Доказательства  должны характеризовать контрагента:

    1) деловую репутацию,

    2) платежеспособность контрагента,

    3) риск неисполнения обязательств контрагентом и предоставление обеспечения их исполнения,

    4) наличие у контрагента необходимых ресурсов (производственных мощностей, технологического оборудования, квалифицированного персонала)

    5) наличие у контрагента соответствующего опыта

    Доказательства должны содержаться не в формально сделанных для проверки документах, а в рабочих документах, обычно создающихся в ходе обычной хозяйственной деятельности. ФНС рекомендует инспекциям получать необходимые сведения из:

    1)документов, фиксирующих результаты поиска, мониторинга и отбор контрагента;

    2)источник информации о контрагенте (сайт, рекламные материалы, предложение к сотрудничеству, информация о ранее выполняемых работах контрагента);

    3)результаты мониторинга рынка соответствующих товаров (работ, услуг), изучения и оценки потенциальных контрагентов;

    4)документально оформленное обоснование выбора конкретного контрагента (закрепленный порядок контроля за отбором и оценкой рисков, порядок проведения тендера и др.);

    5)деловую переписку.

    По нашему опыту налогоплательщику  необходимо под каждую закупку создавать соответствующее досье, в котором архивировать соответствующие документы отражающие интересующие налоговую вопросы. У отдельных крупных и крупнейших налогоплательщиков в целях формирования таких досье установлены соответствующие регламенты для подразделений, участвующих в многоэтапном процессе преддоговорной работы (маркетологов, отделов материально-технического снабжения, контроля цен и т.д.).

     

    Пока эта система еще не обкатана налоговиками налогоплательщика «спасает» противовес, в виде мотивировки Верховного Суда согласно которой Вывод об отсутствии должной осмотрительности не может быть основан только на немотивированном выборе контрагента, налоговая помимо этого должна еще доказать информированность налогоплательщика о допускаемых контрагентах нарушениях (не исполнение налоговых обязательств).

    Это означает, что налогоплательщик теперь так же обязан проверить поставщика по открытым источникам, например по базам ФНС на официальном сайте.

    По состоянию на 07 июня 2017 года

    Москва

    Адвокат Гордон А.Э,

    читать далее А. Гордон