Статьи
01.06.2017
Двойные продажи

Двойные продажи

 

Адвокат  Гордон А.Э.

 

Двойные продажи недвижимости, и новостроек по ДДУ в частности, дело в России известное и не новое.

Что делать покупателю, если произошла двойная продажа квартиры?

Получить консультацию  адвоката.

Получить помощь адвоката.

Теперь у покупателей появилась новая возможность вернуть деньги. Верховный суд РФ  признал законным еще один способ защиты потерпевшей стороны при двойных продажах и при цепочках перепродаж квартир.

Почему происходят двойные продажи

Заблуждение первое: двойные продажи происходят только при продаже квартир в новостройках на этапе строительства.

Ничего подобного, двойная продажа может произойти при продаже любой недвижимости: новостройки или вторичной. Квартиры, индивидуального загородного дома, земельного участка, офиса, производственного здания и т.д.

Мы неоднократно участвовали в судебных процессах о двойных продажах квартир на вторичном рынке, и земельных участков. Причина двойной продажи недвижимости  – установленная законом и разорванная по времени  двух этапная схема продажи недвижимости: 1) заключение договора на отчуждение недвижимости; 2) государственная   регистрация перехода права собственности на недвижимость. Встречаем, когда от совершения сделки до гос регистрации права собственности проходят месяцы и годы. За это время недвижимость могут еще раз продать, а затем перепродать, и она может успеть перейти по наследству.

Собственник недвижимости, подписав договор купли продажи, не прекращает быть ее собственником до внесения записи о переходе права собственности к покупателю в Единый гос реестр недвижимости. По этому, не существует гарантий, что подписывая договор с вами, в этот-же день продавец не подпишет договор с кем-то еще, или он до вас подписал договор с кем-то. Далеко не всегда двойная продажа обусловлена мошенничеством со стороны  продавца.

Спасти деньги покупателя при  двойной продаже недвижимости может только правильная технология проведения сделки купли продажи недвижимости. Это умеют делать адвокаты, юристы по недвижимости, риелторы. Получить юридическое сопровождение сделки вы можете у адвоката, у юриста по недвижимости, у риелтора.

Еще более вероятны двойные продажи  при продажах квартир в новостройках

Это действительно так, поскольку продажи недвижимости в новостройках – массовые продажи, и исключить банальные ошибки при огромном документообороте удается не каждому продавцу.

Средний жилой комплекс в Москве состоит не менее чем из 500 – 800 квартир, но не редкость и 1,5 -2,0 тысячи. И продажи происходят не одномоментно, а растянуты во времени на несколько лет. И сами квартиры передаются в продажу не одновременно, а частями.

Существенное влияние на двойные продажи оказывает юридическая схема продажи новостройки. Те-же договоры ДДУ. Не редко организаторы строительства «прогоняют» предварительно квартиры через «свои» фирмы. То есть заключают  договоры ДДУ на квартиры со своими фирмами, и только затем переуступают эти квартиры конечным дольщикам по договорам уступки права (подробнее о покупке новостройки по переуступке читайте здесь). Если все оформлено правильно, ничего криминального в такой схеме нет.

Другой источник двойных продаж — использование застройщиком квартир для расчетов. Застройщик рассчитывается с подрядчиками за выполненные строительные работы и с поставщиками за поставленные стройматериалы не деньгами а квартирами. Оформляется это теми же договорами ДДУ. Далее поставщики и подрядчики начинают продавать эти квартиры по договорам переуступки (уступка права требования).  И опять возникает риск возникновения двойных продаж, поскольку по договорам с поставщиками и подрядчиками один ДДУ может включать много договоров — 10, 15, 50 и т.д. А учет договоров застройщики, как правило, ведут по номерам квартир — один договор — одна квартира, по номерам. Рано или поздно застройщик допускает ошибки в учете проданных по ДДУ квартир.

Но иногда застройщики делают смешанные продажи: и проводят квартиры через свои фирмы, и продают квартиры напрямую дольщикам. Вот тут и возникает благодатная почва для двойных продаж.

Отдельная тема, когда двойные продажи организуют сами застройщики или их  фирмы. В конце концов, через цепочку перепродаж,  договор ДДУ попадает к конечному дольщику – физ лицу. И у него возникает то, что все слышат, как двойные продажи.

Обратите внимание:

Все эти ситуации с двойными продажами возникают если  дольщик покупает квартиру самостоятельно!

Юридическое сопровождение сделки адвокатом включает анализ договора на приобретение квартир, проверку продавцов и т.д., что позволяет выявить сомнительные моменты. Заключать сделку или нет в такой ситуации решает покупатель. Но будучи осведомленным о ситуации и возможных последствиях.

 

Заблуждение второе: По договору ДДУ двойная продажа не возможна, поскольку  сам договор регистрируется в Росреестре.

Действительно, закон 214-ФЗ о долевом строительстве существенно прибавляет уверенности дольщику. Вместе с тем, договор ДДУ не панацея, по тем же самым причинам.

Приходится сталкиваться со спорами, когда дольщик заплатил деньги но дольщиком не стал – или на квартиру ранее уже заключен договор ДДУ и второй ДДУ не возможен, или совершили уступку прав, а до нее состоялась другая уступка. В обоих случаях госрегистрация не пройдет, и спасет деньги дольщика только правильное совершение сделки. Особенно, если это кредит.

Вопиющие и крайне опасные случаи – когда одну и ту же квартиру, офис, апартаменты или другие нежилое помещение продают разным лицам под разными проектными номерами.

Как известно, номера помещений в здании присваивают на этапе проектирования. В подавляющем большинстве случаев первоначальные проектные номера изменяются.

При гос регистрации договора ДДУ в ЕГРН вносятся записи в привязке к номеру помещения. В этот момент и может произойти задваивание дольщиков на один объект.

 

Что делать при двойной продаже

Как правило, развитие ситуации происходит по принципу «кто первый встал того и тапки». Кто первый пришел в Росреестр за гос регистрацией собственности, тот и становится собственником. А далее возникают суды с его участием.

Как правило, потерпевший дольщик 1) оспаривает права собственности на квартиру, 2) требует признать недействительным свой договор ДДУ, или уступку,  3) требует возмещения убытков для покупки другой квартиры.

Признать право собственности второго дольщика и отменить состоявшуюся гос регистрацию права на квартиру удается не всегда.

При двойной продаже существует реальная судебная перспектива оспорить договор ДДУ и взыскать убытки. Сложность — исполнить решение суда в части взыскания убытков.  Лучший вариант, если сторона по договору  — застройщик.  Но при двойных продажах, по большей части, потерпевший дольщик покупает у физика, или у поставщика (подрядчика), с которых убытки взыскать не реально. Тем более ситуация сложная, если встречается откровенная недобросовестность продавцов и их аффилированность с застройщиком.

Для таких ситуаций Верховный суд РФ одобрил еще один способ взыскания убытков – с застройщиков.

 

Как дольщику взыскать убытки в 2017 году

Новый взгляд Верховного Суда

В ситуациях двойных продаж,  когда продавец  будущей недвижимости действовал недобросовестно, и усматривается аффилированность продавца с застройщиком, Верховный суд РФ считает допустимым для потерпевшей стороны (дольщику, инвестору, соинвестору), предъявить требования о возмещении убытков с застройщика. Позиция изложена в определении Верховного Суда РФ  от 22.05.2017г. по делу № 303-ЭС16-19319.

До настоящего времени, в ситуациях очевидно недобросовестного поведения застройщика при двойных продажах, взыскать убытки с застройщиков не удавалось. Суды отказывались удовлетворять такие требования. Благодаря цепочке очевидно умышленно совершенных переуступок по ДДУ, и даже при выявлении аффилированности продавцов в цепочке и застройщика, не удавалось доказать согласованность действий продавца в последней сделке с иными участвующими в цепочке сделок и застройщика.

Для таких ситуаций Верховный Суд разъяснил: в случае, если двойная продажа совершена непосредственно застройщиком, то его ответственность за это нарушение не может зависеть от последующих продаж. Предъявление иска к последнему продавцу будущей недвижимости и присуждение к взысканию с последнего в пользу потерпевшего дольщика уплаченных по признанному  недействительным договору купли-продажи денежных средств само по себе не препятствует привлечению должника к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения вреда при доказанности факта правонарушения и невозмещении потерь контрагентом по сделке.

Теперь, в случае выявления двойных продаж по договорам ДДУ, у потерпевшего дольщика появилась возможность взыскивать убытки не только с непосредственного контрагента по сделке, но и с застройщика,  допустившего двойную продажу будущей недвижимости. Согласно разъяснениям Верховного Суда, наличие цепочки состоявшихся после нарушения перепродаж будущей недвижимости не является основанием для освобождения такого правонарушителя от ответственности по возмещению ущерба.

При этом судам необходимо выявлять, в результате чьих конкретно нарушений произошла двойная продажа.

Данные Верховным Судом РФ разъяснения предоставляют дольщику, в случае возникновения спора о двойных продажах строящейся квартиры, значительно эффективнее защищать свои имущественные интересы и взыскивать убытки с застройщика даже в случае применения юридических схем.

Определение ВС РФ:

http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/90f9a30e-75f8-4d0e-a9ae-8f64bba1c61d/A51-273-2015_20170522_Opredelenie.pdf

 

 

01 июня 2017 года

Москва

Адвокат Гордон А.Э,

читать далее А. Гордон
30.05.2017
Покупка квартиры документы и порядок сделки 2017

Покупка квартиры документы и порядок сделки 2017 

Как правильно купить квартиру 2017

Этапы покупки квартиры

Юридическая проверка квартиры 2017

Юридическая чистота квартиры в 2017

Почему вам откажут в регистрации прав на квартиру

Адвокат по недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

 

Что делать, если нужно купить квартиру?

Получить консультацию адвоката по недвижимости.

Лучше — получить юридическое сопровождение сделки с недвижимостью.

Почему у адвоката?

Адвокат не заинтересован вам что-либо продать или купить, адвокат по недвижимости сопровождает сделки с недвижимостью и ведет споры по недвижимости в суде. Адвокат знает последние тренды судебной практики, и подскажет, как проверить недвижимость перед сделкой, как безопасно провести сделку и расчеты. Как лучше оформить документы.

А при выявлении темных пятен в недвижимости, адвокат сообщит о них клиенту, ведь решение о совершении сделки принимает клиент.

 

В департамент недвижимости нашего адвокатского центра обратился клиент. Женщина звонила по рекомендации и просила провести юридическую проверку квартиры, которую она выбрала в ближайшем Подмосковье и за которую уже внесла аванс. Квартира-новостройка просторная, светлая с хорошей планировкой и удобной транспортной доступностью. Продавало квартиру известное Московское агентство недвижимости.

В последний момент перед сделкой коллега покупательницы настояла, что бы та самостоятельно не совершала покупку, и рекомендовала обратиться в наш адвокатский центр.

Квартира, загородный дом и любая другая недвижимость, это две составляющие – строение (проект, планировка, размещение здания, размещение квартиры в здании, материалы, соседи и т.д.), и документы на недвижимость.

Значение имеют обе составляющие, и к изучению каждой необходимо подходить с должным вниманием. Интернет создает у покупателей иллюзию уверенности в достаточности собственных знаний и возможностей, что бы  купить недвижимость не привлекая специалистов. В отношении  выбора квартиры с этим можно согласиться.

Остальные этапы сделки требуют юридических знаний и опыта.  Разберемся в них.

 

Как правильно купить квартиру?

Не имеет значение, самостоятельно вы покупаете квартиру, через частного риэлтора или обратились в юридическую фирму или агентство недвижимости. Главное — знать, как правильно купить квартиру. Купля продажа квартиры, загородного дома или другой недвижимости всегда проходит по определенным правилам. Прежде всего, это проявление должной осмотрительности и осторожности. В случаях покупки квартиры без риэлтора излишняя осторожность особенно не повредит.

Конечно, самым правильным для покупателя квартиры будет обратиться к специалисту — риэлтору. Он проведет покупку «под ключ», от выбора и оценки вариантов с потребительской точки зрения, и заканчивая государственной регистрацией права собственности покупателя на квартиру и передачи квартиры.  Юридическую проверку квартиры должен делать квалифицированный юрист, он же должен сопровождать подготовку сделки и желательно ее проведение. При подготовке сделки покупки квартиры учитываются особенности конкретной ситуации: договор купли-продажи готовится с соответствующими особенностями, истребуются дополнительные документы на сделку, учитываются особенности расчетов, проводятся подготовительные мероприятия. Всегда возникают юридические вопросы непосредственно на сделке, которые может прояснить юрист.

Некоторые покупатели обращаются для совершения сделок к нотариусам и считают, что это полностью защищает и гарантирует их интересы. Наша многолетняя практика свидетельствует об обратном. Систематически нотариусы не проводят полной юридической проверки квартир. Нотариальные сделки успешно оспариваются в суде, поскольку предшествующие сделки имели юридические пороки или не были выявлены какие-то существенные обстоятельства.

Как в любом деле качественные услуги и хороший специалист стоят дорого. Но экономия при покупке квартиры может обернуться для покупателя потерей денег.

По нашему мнению можно экономить при продаже квартиры или другой недвижимости. Здесь у продавца риски существенно ниже, только получить полную сумму денег. Даже в случае расторжения сделки судом продавцу вернут квартиру. А покупатель останется с судебным решением вместо денег. При покупке квартиры, все наоборот, наибольший риск несет именно покупатель.

Как покупателю правильно купить квартиру и сэкономить на риэлторе?

Ответ очевиден: оказать себе часть риэлторских услуг самостоятельно.

На чем можно экономить при покупке квартиры, какую работу риэлтора можно сделать самостоятельно?

 

Этапы покупки квартиры

1) Подбор квартиры. Выбор квартиры для покупки исходя по потребностям покупателя: район, улица, дом, транспортная доступность, тип дома, количество комнат, площадь и т.д. Изучение рекламных материалов (печатные, интернет сайты, расклейка объявлений и т.д.), просмотры отобранных вариантов, первичное знакомство с продавцами, первичное ознакомление с правоустанавливающими документами на квартиру.

2)  Внесение аванса за выбранную квартиру.

3) Юридическая проверка квартиры. (Проверка юридической чистоты)

4) Подготовка сделки покупки квартиры.

5) Совершение сделки купли-продажи квартиры.

6) Государственная регистрация прав на квартиру.

7) Передача квартиры.

Подбор квартиры — самый трудоемкий этап. Он отнимает самый большой объем времени при покупке квартиры. Поиск вариантов квартир по интернет базам и другим источникам, сопоставление вариантов, прозвоны, просмотры. В то же время при наличии достаточного времени внимания и усердия покупатель в состоянии полностью самостоятельно провести этот этап.

Внесение аванса — важный и ответственный этап покупки квартиры. Он взаимосвязан с последующими этапами — проверкой юридической чистоты и подготовкой к проведению сделки. При должной подготовке покупатель может выполнить этот этап самостоятельно, особенно, если предварительно проконсультируется у риэлтора или юриста. Более подробно о внесении аванса можете прочитать ниже.

Последующие этапы — это чистая технология процесса покупки квартиры, которые покупатель может провести сам, особенно если покупателю уже доводилось покупать или продавать недвижимость. Но лучше доверить их проведение специалисту. Каждое мероприятие в рамках этих этапов имеет значение для последующего этапа и обеспечивает  гарантии для покупателя, которые юридически не возможно прописать или затруднительно исполнить.

Юридическая проверка квартиры — рубеж принятия решения о покупке квартиры.  Провести проверку юридической чистоты квартиры можно располагая системными знаниями в различных отраслях права и практикой. Необходимыми навыками обладает не каждый юрист, по этому, не рекомендуем делать проверку самостоятельно. Привлекайте  специалиста в области того вида недвижимости, которую вы покупаете. Юриста сопровождающего покупку квартир, покупку загородных домов и участков, или не жилой недвижимости. Особенную сложность имеет покупка загородных домов, земельных участков.

Новинка:

Услуга «Консультация адвоката: этапы купли-продажи квартиры». Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру.
Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку вы проведете самостоятельно и сэкономите на агенте! Читайте подробнее о консультации!

Документы при покупке квартиры 2017

Юридическая чистота квартиры в 2017

Как проводить юридическую проверку квартиры с января 2017

Юридическая проверка или проверка юридической чистоты квартиры —  это проверка документов. Даже если покупатель доверил покупку квартиры специалистам, покупателю нужно иметь общее представление как проводят юридическую проверку при покупке недвижимости. И конечно, необходимо получить результат юридической проверки квартиры — отчет или заключение, с выводами юристов по недвижимости.

Документы при покупке квартиры 2017 — документы на квартиру и документы самого продавца.

Цель юридической проверки:

1) установить законность распоряжения продавцом выбранной вами недвижимости,

2) соответствие недвижимости учетным данным,

3) законность всех предыдущих сделок с этой недвижимостью.

Законность распоряжения недвижимостью продавцом означает, имеет ли право продавец продать данную конкретную недвижимость и получить за нее деньги, а так же может ли продавец заключать сделки — обладает ли он дееспособностью.

Необходимые обстоятельства устанавливаем изучив правовое положение квартиры и его сопоставлением с документами продавца и с другими документами.

О проверке продавца — гражданина смотрите здесь  http://new.gordon-adv.ru/articles/kak-proverit-pasport-prodavca-kvart/

С января 2017 для юридической проверки квартиры заказываем в Росреестре выписки по квартире из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).  Напомним, с января 2017 года реестр ЕГРН включает сведения о правах на недвижимость и графическое описание — сведения кадастра недвижимости.

Необходимы выписки о правообладателях квартиры, об отсутствии арестов и запретов, о переходах права собственности на квартиру. Выписки можно заказывать через Многофункциональные центры, срок изготовления около 2-х недель.

Документы при покупке квартиры  2017 включают:  документы о правах на квартиру, документы технического учета квартиры, документы кадастрового учета квартиры, документы продавца, и другие документы.

Обязательные для ознакомления документы на квартиру:

1) Свидетельство о праве собственности (если квартира куплена продавцом до 15 июля 2016 года)

2) Документы основания возникновения права собственности

3) Кадастровый паспорт на квартиру

4) Технический паспорт на квартиру

Документы продавца — паспорт, если продавец юридическое лицо — документы на юридическое лицо.

Другие документы — документы, необходимость которых выявляется по ходу проверки для подтверждения сведений в документах на квартиру или документов продавца. Например, выписка из реестра прав на недвижимость, выписка из домовой книги, свидетельство о браке, свидетельство о расторжении брака, свидетельство о рождении и т.д.

По окончании юридической проверки у покупателя квартиры на руках должны быть отчет юриста по квартире и комплект документов, подтверждающих выводы юристов — выписки из ЕГРН, копии договоров, свидетельства о праве собственности, копия паспорта продавца и другие документы. Они могут понадобиться на случай спора.

Юридическая поверка квартиры в 2017

Пока готовятся выписки из ЕГРН изучаем документы на квартиру: свидетельство о праве собственности на квартиру и другие доступные нам документы. Эти документы нам обязан предоставить продавец. Начинаем с ознакомления со свидетельством о праве собственности и указанных в нем документов.

Ранее (до июля 2016 года) у продавца на руках должны быть документы, указанные в графе свидетельства «документы-основания», или «правоустанавливающие документы». С 15 июля 2016 г. свидетельства о праве собственности не выдаются, по этому, до получения выписки из ЕГРН знакомимся с документами предоставленными продавцом.

Одновременно требуем у продавца копию его паспорта. Внимание! Для проверки нам необходимы копии всех страниц паспорта продавца.

Если продавец юридическое лицо, нам необходимы соответствующие документы юридического лица: свидетельство о регистрации юр лица, свидетельство о постановке юр лица в налоговом органе, учредительный договор, протокол №1 о создании юр лица, устав юр лица. Так же потребуются другие документы, сначала заказывает выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. Заказать можно в налоговой инспекции. Для работы оперативно можем получить информацию о юр лице на сайте ФНС России.

Свидетельство о праве собственности на квартиру. Содержание. Как читать

Свидетельства о праве собственности до 15 июля 2016 года изготавливались на листе формата А4 — альбомный лист. С 15 июля свидетельства не выдают, но выдают выписки из Едигого государственного реестра прав на недвижимое имущество, в котором содержатся аналогичные свидетельству сведения.

В свидетельстве обязательно указывается кто является собственником указанной в нем недвижимости и на основании какого правоустанавливающего документа.

На первом этапе юридической поверки важно определить, кто собственник квартиры, и на основании какого правоустанавливающего документа. Документ, на основании которого у продавца возникло право собственности на недвижимость называют правоустанавливающим.

Продавец квартиры должен быть собственником продаваемой недвижимости по свидетельству о праве собственности. А продаваемая квартира, должна быть указана в свидетельстве в качестве объекта права собственности. Не редкость, когда квартиры продают представители. В таких случаях у продавца должна быть нотариально удостоверенная доверенность от собственника,в которой указаны все полномочия представителя. Важно, что бы в доверенности были прямо написаны полномочия по установлению цены, заключению договора купли-продажи и его условий, подписания договора, подачи документов на государственную регистрацию права собственности, на получение денег за проданную квартиру и т.д.

Ознакомившись со свидетельством о собственности на квартиру сразу требуем у продавца указанные в свидетельстве правоустанавливающие документы. Знакомимся со всеми полученными документами, и обращаем внимание, если какой-то документ отсутствует. В случае утраты правоустанавливающего документа (договора купли-продажи) дубликат можно получить в Росреестре. Но отсутствие документа потребует дополнительной проверки.

В документах на квартиру должна прослеживаться очевидная взаимосвязь. Свидетельство и правоустанавливающий документ должны соответствовать друг другу по параметрам: собственник, параметры квартиры (адрес, кадастровый номер, технические характеристики квартиры в правоустанавливающем документе и в свидетельстве), кадастровый номер, даты оформления, номера государственной регистрации и т.д.

Перед юридической проверкой обязательно изучаем подлинники всех документов и сличаем их с копиями. На подлинниках не должно быть помарок, подчисток и т.д.,  необходимо установить наличие печатей, штампов, регистрационных номеров и других реквизитов.

Дальнейшая юридическая проверка проводится на основании полученных и сверенных с подлинниками копий документов.

Читайте подробнее о Свидетельстве о праве собственности на квартиру с июля 2016 и с января 2017 

Пример Юридической проверки квартиры нашей клиентки

В описанной выше ситуации с обращением покупательницы квартиры в новостройке нам было предоставлено свидетельство о праве собственности на квартиру, копия паспорта продавца, соглашение об уступке прав по договору долевого участия, акт приема-передачи по договору долевого участия в строительстве.

Сведения свидетельства сразу вызвали вопросы: в качестве правоустанавливающего документа было указано «Соглашение об уступке прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, Акт приема-передачи по договору долевого участия».

Дело в том, что основанием возникновения права собственности на новую (построенную) недвижимость являются документы на ее создание. Таким документом является договор долевого участия в строительстве. Порядок заключения таких договоров, требования к их содержанию закреплены в законе о долевом строительстве жилья №214-ФЗ.

При наличии договора долевого участия именно этот договор должен быть указан в свидетельстве о праве собственности в качестве правоустанавливающего документа. Имевшая место уступка права по соглашению об уступке только подтверждает замену стороны (дольщика) в договоре долевого участия и не прекращает действие самого договора долевого участия. И это логично: по закону 214-ФЗ по договору о долевом строительстве  застройщик обязан построить многоквартирный дом и передать квартиру дольщику. При уступке один дольщик уступает свои права другому в этом договоре. Но новый дольщик, как и первоначальный, ждет передачи ему построенной квартиры.

При проведении проверки мы понимали, что сами по себе упоминания в названиях договора, соглашения терминов «долевое строительство» не имеют значения. Значение имеет суть (текст) договора, те права и обязанности сторон договора которые были согласованы при его подписании.  Мы неоднократно сталкиваемся с ситуациями, когда в названии договора долевое участие, а по сути — предвари тельный договор. Для выяснения этих обстоятельств нам нужен был договор долевого участия в строительстве,к который указан в свидетельстве.

По нашему требованию продавец не смог  предоставить договор долевого участия, сославшись на его отсутствие.

Между тем, в тексте соглашения об уступке прав по договору долевого участия мы четко видели, что это соглашение подлежало государственной регистрации, после которой нашему продавцу обязаны были передать комплект документов: зарегистрированное соглашение об уступке прав по договору долевого участия, договор долевого участия в строительстве (прошедший госрегистрацию), акт между прежним дольщиком и застройщиком об исполнении прежним дольщиков обязательств перед застройщиком по оплате по договору, платежные документы прежнего дольщика.

Получалось, у продавца отсутствует не просто один договор, а система документов.

Из перечисленных документов продавец нам смог передать только соглашение об уступке прав. Где остальные документы, продавец пояснить не смог, но предоставил передаточный акт, который он подписал при получении квартиры от застройщика.

Ознакомление с передаточным актом преподнесло сюрприз: оказалось, что в соглашение об уступке, в передаточном акте и в настоящее время у продавца три разные паспорта.

Первичная проверка сведений о паспортах продавца выявили, что паспорт, по которому заполнялось соглашение об уступке прав, находится в розыске, остальные – нет.

Покупатель пояснил выявленные обстоятельства с паспортами неоднократными хищениями у него паспортов. Ну что ж, бывает, с таким мы сталкиваемся. Забегая вперед скажу, что в этом случае нас ждал еще один сюрприз.

В создавшейся ситуации перед нами встала необходимость проверки дополнительных документов, и мы запросили у продавца платежные документы по оплате покупки квартиры.

Нам предоставили несколько платежных поручений, несколько корешков к приходным кассовым ордерам. Нас ожидало открытие: в первом же платежном поручении дата платежа свидетельствовала о его проведении за полтора года до заключения соглашения об уступке, и за год  до заключения договора долевого участия в строительстве.

Дальше больше, в графе назначение платежа название и дата договора основания платежа не соответствовали соглашению об уступке прав. Вместо этого был указан «предварительный договор ….». Сумма платежа в платежном поручении была на 30% меньше суммы по соглашению об уступки прав.

Обладая опытом сопровождения продаж и покупок новостроек мы предположили, что возможно у продавца были приобретены несколько квартир, и платежные документы относятся к иной квартире, а по этой квартире документы или утрачены, или эта квартира не оплачена и возможны судебные иски от застройщика и перспектива судебного расторжения договора с нашей клиенткой.

У нас возникла необходимость проверки получения оплаты за эту квартиру у застройщика.

Нужно отметить, что к этому времени мы установили, что сам застройщик к этому времени был реорганизован, и права по этому объекту перешли к новой организации. Нам удалось получить информацию, и она нас не обрадовала: по интересующей нас квартире у застройщика числилась задолженность в сумме 70% стоимости по соглашению об уступке права. В той сумме, которая указана в предъявленной продавцом платежке.

Это оказалось новостью не только для нас, но и для крупного московского агентства недвижимости, которое располагается в самом центре Москвы.

Сама по себе такая ситуация для покупки квартиры или другой недвижимости не безвыходна, если она выявлена заблаговременно. Мы неоднократно помогали покупателям купить квартиры в подобных ситуациях, но не в данном случае.

От покупки этой квартиры мы рекомендовали покупателю воздержаться, поскольку  дальнейшее развитие событий выявило другие, более важные для покупателя обстоятельства.

Продавец объяснил сведения о неоплате квартиры ошибкой, юридической схемой застройщика, наличием предварительного договора с застройщиком, который у него забрал застройщик. В действительности, задолженностей нет, что подтверждает передаточный акт при передаче квартиры.

Однако, эти объяснения оказались не совсем точными.

Нам удалось установить, что в производстве районного суда по месту жительства продавца находилось дело о разделе имущества супругов, в котором участвовал наш продавец.

Здесь нужно сделать отступление. Крупные агентства недвижимости при продаже недвижимости так организуют работу, что покупатель не имеет возможности общаться с продавцом, и встречается с ним только на сделке купли-продажи. Объем информации о продавце, о продаваемой квартире зависит от добросовестности сотрудника агентства и передается покупателю не в полном объеме. Полной информацией и тем более документами сотрудники конечно не располагают.

Наша практика взаимодействия с крупными агентствами недвижимости на Московском рынке в большинстве случаев показывает отсутствие  у них заинтересованности в проверке продаваемой ими недвижимости, и оставление проверки на усмотрение покупателя.

Покупая квартиру у крупного известного агентства недвижимости не успокаивайтесь и не расслабляйтесь, помните, все риски несет покупатель, тем более, что продавцом по договору выступает собственник квартиры а не агентство.

У нас не вызывало удивление не осведомленность Московского агентства о наличии судебного спора о разделе супружеского имущества с участием их клиента – продавца квартиры, и не осведомленность, что продаваемая нашему клиенту квартира была приобретена продавцом в браке.

При проведении юридической проверки квартиры мы установили не достоверность сведений о семейном положении продавца, в паспорте отсутствовала соответствующая отметка ЗАГСа.

Проверить достоверность этих сведений крайне сложно.  Применяемая нами технология проверки юридической чистоты  позволила установить наличие судебного спора с участием продавца и наличие у продавца супруга. Для покупки квартиры более важно другое: нашей проверкой установлен факт приобретения квартиры в браке, то есть квартира в нашем случае, фактически, находилась в долевой собственности.

К этому времени поступила выписка из ЕГРП.

Сведения выписок с уже имеющимися у нас документами совпали, и подтвердили права продавца на квартиру и порядок ее приобретения.

Вместе с тем, выписки не выявили установленной нами фактически долевой собственности бывших супругов на квартиру и не полной уплаты продавцом за квартиру при ее покупке (по договору долевого участия).

Что нам позволила сделать проверка в данном случае:

1) установить наличие судебного спора с участием продавца, который мог касаться самой квартиры и привести к оспариванию прав нашей клиентки на купленную квартиру

2) Установить наличие фактического сособственника на квартиру.

В ходе дальнейшее взаимодействие с агентством и непосредственно с собственником было установлено, что оплата за квартиру все же была совершена полностью и вовремя. Подтверждающие документы находились у бывшего супруга продавца.

Будучи в браке супруги приобрели две квартиры на имя одного супруга. При разводе и разделе имущества, на фоне конфликтных отношений, у каждого из супругов оказалась часть документов. Платежные документы по другой квартире были переданы продавцом в агентство.

В ходе процесса раздела супружеского имущества судом рассматривался вопрос о разделе продаваемой квартиры. Сейчас не имеет значения по какой причине на спорную квартиру не был наложен арест или запрет, но факт, что отсутствовали препятствия для совершения сделки купли-продажи квартиры и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю.

 

Чем опасна для покупателя совместная собственность супругов на квартиру, на загородный дом, на участок или другое имущество

Как правило, супруги совместную собственность на имущество не регистрируют и в ЕГРП подобные сведения отсутствуют.

В случае расторжения брака спор между бывшими супругами по имуществу может  не возникать, но это не означает, что он не возникнет в будущем. Такие споры могут возникать через несколько лет после расторжения брака. Бывший супруг вправе обратиться в суд с требованием о разделе супружеского имущества в течение трех лет с даты когда он узнал или должен был узнать о нарушении его прав.

Вам повезло, если в регистрационном деле на покупаемую квартиру присутствует согласие супруга на приобретение квартиры, которую вы покупаете. В этом случае регистрирующий орган (Росреестр) при госрегистрации перехода права собственности на квартиру на ваше имя потребует от продавца нотариальное согласие супруга, даже бывшего, на продажу этой квартиры. Без такого согласия, в госрегистрации права собственности будет отказано.

Если вам «повезет» и ваши права на такую квартиру буду зарегистрированы, то по иску бывшего супруга ваша сделка купли-продажи квартиры будет расторгнута и регистрация права собственности признана недействительной.

Суды удовлетворяют подобные требования бывших супругов в подавляющем большинстве случаев.

В проигрыше окажется именно покупатель: по решению суда квартиру вернут продавцу,  и с него в пользу покупателя взыщут деньги за квартиру. Только при этом, вернуть квартиру продавцу не составит труда, но реально возвращать деньги покупателю придется годами.

Проверка квартиры нашей клиентки. Продолжение

В ситуации с квартирой нашей клиенткой, никаких следов совместной собственности на покупаемую квартиру в регистрационном деле не было. Покупке квартиры ничего не препятствовало. А параллельно уже шел судебный спор о разделе супружеского имущества,  в том числе суд рассматривал требование раздела этой квартиры. Абсолютно реальна была перспектива вышеописанных прелестей предстоящего судебного расторжения покупки квартиры и возврата ее продавцу.

Повторюсь, если с оплатой продавцом за квартиру ситуация прояснилась и требовала урегулирования с застройщиком, то требование раздела квартиры бывшим супругом мог снять только бывший супруг и это становилось основным вопросом по квартире. Кроме того, снятие этих вопросов не относится к проведению сделки, не входит в обычный пакет услуг.

Решение о дальнейших движениях по подготовке к покупке квартиры должен принять покупатель. По нашему мнению, сделку возможно было провести без отрицательных для покупателя юридических последствий при надлежащем оформлении взаимоотношений продавца с бывшим супругом, оформлении соответствующих документов и требовало дополнительного времени, поскольку возникала необходимость оформления соответствующих документов в суде.

О чем мы и сообщили нашей клиентке. Ей предстояло принять решение о покупке этой квартиры с учетом выявленных юридических обстоятельств.

Одновременно началось давление со стороны агентства недвижимости. Прежде чем обратиться к нам наша клиентка-покупатель внесла аванс агентству за квартиру в сумме 200 000 руб. Теперь, агентство давало понять, что с квартирой все в порядке, документы вы видели до внесения аванса, или вы выходите на сделку или аванс агентство не вернет.

Аванс за квартиру. Зачем вносить. Как вернут.

Юридическая проверка квартиры и аванс за квартиру взаимосвязаны. Их можно рассматривать как этапы покупки квартиры или подготовка покупки квартиры.

Осмотрительный покупатель квартиры, загородного дома или другой недвижимости проверяет квартиру до покупки. Проверка квартиры требует времени и соответствующих материальных затрат. За время проверки квартира может быть продана и затраты на юридическую проверку пропадут.

Что бы получить в свое распоряжение необходимое для проверки время покупатель вносит за квартиру некую денежную сумму и продавец обязуется не продавать квартиру в течение согласованного сторонами срока и предоставлять необходимые документы.

Если юридическая проверка дает положительный для покупателя результат, в обусловленный срок совершается сделка купли-продажи квартиры.

На этапе внесения аванса возникает много вопросов, которые имеют значение для покупки квартиры, и они должны быть согласованы сторонами сделки до внесения аванса.

Один из вопросов – условия возврата аванса. При каких условиях осуществляется возврат, как оформляется, в какой сумме и т.д.

За многолетнюю практику сопровождения покупки квартир, покупки машиномест и тем более загородных домов с участками, элитных коттеджей в поселках, мы убедились, внесение аванса и согласование его условий совсем не простой этап покупки квартиры.

Крупные брендовые агентства недвижимости предлагают для подписания такие формы договоров на аванс, что даже нашим адвокатам по недвижимости требуется время, что бы увидеть в них все подводные камни. Крючки видны сразу.

Учитывая, что на изучение авансового договора время дается при его подписании – минуты, десятки минут, гражданин не располагающий соответствующей подготовкой, и даже юрист, не специализирующийся в вопросах недвижимости будет подписывать договор вслепую, не представляя себе всех последствий.

Вносить исправления в свои договоры агентства недвижимость категорически отказываются. Или такое подписывайте, или никакое.

Такие договоры, с юридической точки зрения, как правило, составлены грамотно и не в пользу покупателя. Вернуть деньги по такому договору покупатель не сможет даже в суде.

В описанной выше ситуации с покупкой квартиры нашей клиенткой договор был именно такой, верченый. Возврат  денег за аванс он предусматривал только в случае наличия бесспорных доказательств перспективы возможности оспаривания права собственности покупателя, причем, подтвержденных документально.

Без ложной скромности, для нашей клиентки это не было препятствием. Благодаря проведенной нами проверке, мы документально установили обстоятельства, с которыми можно было в суде оспаривать права собственности нашей клиентки в случае покупки квартиры.

Кроме того, взаимодействие с агентством недвижимости в ходе юридической проверки квартиры создало у его юридической службы понимание, что наша клиентка пользуется профессиональной юридической помощью, и мы сможем защитить ее интересы.

Но мы решили купить квартиру, предварительно урегулировав выявленные недостатки. В этом случае это было возможно, но потребовало дополнительных мероприятий.

В отдельных случаях юридические пороки содержат реальные риски оспаривания права собственности покупателя и покупатели отказываются от покупки квартиры.

Правильная покупка квартиры

В случае отсутствия существенных юридических пороков квартиры осмотрительный покупатель может переходить к подготовке сделки: согласование с продавцом условий договора купли-продажи квартиры, порядка и места заключения договора, порядка расчетов, государственной регистрации права собственности и передачи квартиры.

Рекомендуем достигнутые договоренности по порядку и условиям проведения сделки купли-продажи квартиры оформлять письменно, например, в форме протокола, подписанного покупателем и продавцом. Случается, в какие-то моменты продавец становится забывчивым, и выдвигает новые требования, или забывает достигнутые условия.

Согласованные условия стороны реализуют при заключении договора.

Возвращаясь к юридической проверке квартиры или проверке юридической чистоты

На примере сопровождения покупки квартиры нашей реальной клиентки выше показано, что юридическая проверка включает проверку всех доступных документов по квартире, по продавцу, и, как правило, членов семьи продавца. Доступность для анализа большого количества документов, повышает вероятность выявления в них несоответствий, разночтений, что способствует установлению юридических проблем (пороков) и нарушениях при приобретении квартиры продавцом.  Юридические пороки квартир, загородных домов, участков являются основанием для судебного оспаривания права собственности покупателя квартиры.

В примере мы изучали документы на новостройку. Новостройка, как объект проверки, считается не сложным объектом, здесь всего лишь первый собственник и однократное возникновение права собственности.

Во вторичном жилье, как правило, квартира имеет уже историю переходов прав собственности: сначала приватизация, затем неоднократные купли-продажи. Ошибки и пороки здесь возможны на каждой сделке. Покупатели считают, что если квартира после приватизации, то это гарантирует безопасность сделок. У нас другое мнение. Такую квартиру целесообразно так же проверять, как любую другую квартиру вторичного рынка.

На этапе приватизации регулярно выявляем нарушения закона. Необходимо оценивать, какое эти нарушения имеют значения для покупки.

Очень важный этап проверки – выявление лиц имеющих право проживания в квартире. Например, лица отказавшиеся от приватизации приобретают право пожизненного проживания. Что с ними делать при необходимости продажи квартиры?

Покупатель проявит должную осмотрительность, если совершит покупку недвижимости только после проведения юридической проверки квартиры и соответствующей подготовки сделки.

Удачи в покупке квартир.

Записаться на юридическое сопровождение покупки квартир в Москве и Московской области обращайтесь по телефону:

8 (495) 518-19-90

Почему вам откажут в регистрации прав на квартиру

Венцом любой сделки с недвижимостью является государственная регистрация права и перехода права на недвижимость к новому собственнику. С нового 2017 года по поводу отказа в государственной регистрации прав есть две новости: хорошая и плохая. Хорошая — перечень случаев когда вам могут отказать в государственной регистрации права собственности теперь — установлен законом. Плохая новость — этот перечень состоит из 55 пунктов, каждый из которых можно обширно толковать.

Более подробно, почему вам откажут в регистрации прав на квартиру читайте здесь.

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Нотариальная сделка не гарантирует от ее расторжения судом 

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

читать далее А. Гордон
30.05.2017
Выемка документов налоговой

Выемка документов налоговойКруг

Ошибки налоговиков при выемке

Ошибки налогоплательщиков

Налоговый адвокат

Гордон Андрей Эдуардович

 

Что делать, если предстоит выездная налоговая проверка?

Получить консультацию налогового адвоката.

Лучше — получить юридическое сопровождение налоговой проверки.

 

Поводом для подготовки статьи послужило определение судьи Верховного суда Российской Федерации от 28.10.2016г.  № 305-КГ16-13774 по делу  №А40-174193/2015, рассмотренному судьей Арбитражного суда г.Москвы Лариным М.В., которым отказано в признании незаконными действий налоговых органов при выемке.

 

 Выемка документов

Выемка документов, среди мероприятий налогового контроля, не значится. Вместе с тем,  в последние годы при проведении выездных налоговых проверок налоговые органы все шире применяют выемку документов в процессе доказывания налоговых правонарушений, особенно при осуществлении проверок совместных с МВД.

Средством нейтрализации  полученной в рамках выемок налоговыми органами доказательной базы является применение положений части 4 статьи 82 Налогового кодекса РФ, согласно которой при осуществлении налогового контроля не допускаются сбор, хранение, использование и распространение информации о налогоплательщике, полученной в нарушение положений Конституции РФ, Налогового кодекса РФ, федеральных законов.

Сопровождая выездные налоговые проверки, систематически сталкиваюсь с нежеланием налогоплательщиков предоставлять проверяющим документы. Мотивы бывают разные, но как правило, налогоплательщики не готовы к проверке. Остужает пыл налогоплательщиков только возможная выемка документов налоговиками в порядке статьи 94 Налогового кодекса РФ. Особенно высока вероятность выемок при проведении выездных налоговиками совместно с МВД.

Цель выемки – сбор и закрепление налоговиками доказательств (документов и предметов) налоговых правонарушений (налоговых преступлений), используемых в процессе доказывания а так же используемых для получения доказательств – производства экспертиз.

Приходится разъяснить уже известное:  с 2014 года фискалы идут не ко всем подряд, выездные проводят выборочно, где реальны значительные доначисления и штрафы! Под выездные проверки попадают «те, кто должен попасть», проверку нужно «заслужить». Налоговики проводят предварительный отбор налогоплательщиков по ряду показателей. Как неоднократно объявляло руководство ФНС России, это позволило значительно повысить эффективность налоговых проверок.

Если в фирму пришли с проверкой, значит о ней уже много, что известно налоговикам. В первую очередь, что в документах налогоплательщика есть «косяки», или документы вообще отсутствуют (не представлены в рамках камеральных проверок).

 

Выездная налоговая проверка начинается с вручения соответствующего решения руководителя налогового органа  требования о предоставлении документов.

Причем, пунктом 12 статьи 89 Налогового кодекса РФ, регламентирующей проведение выездных проверок,  сначала установлена обязанность налогоплательщика предоставить документы, необходимые для исчисления налогов и сборов, и только затем, право налогового органа на истребование документов в порядке статьи 93 кодекса.

Таким образом, получив требование, по правилам статьи 93 Налогового кодекса РФ, налогоплательщик в течение 10 рабочих дней представляет в налоговую документы в виде заверенных копий.

Вопросы начинают появляться у налоговой, если по истечении установленного срока налогоплательщик не предоставляет документы или представляет их не полностью. Мотивы не представления документов могут быть разными: отсутствие документов, ошибки и необходимость «приведения в порядок», сокрытие документов и т.д.

Если в рамках выездной налоговой проверки получено требование о предоставлении документов, необходимых для исчисления налогов и сборов, налогоплательщик не желает его исполнять, он должен быть готов, что следующий этап проверки будет выемка документов.

Опубликованное на сайте kadr.arbitr.ru определение Верховного суда от 28.10.2016г. №  305-КГ16-13774 должно развеять надежды многих налогоплательщиков на судебную защиту от «произвола» налоговиков при проведении налогового контроля в форме выемки.

Выемка в рамках налоговых проверок

Налоговый кодекс РФ не содержит четкого определения понятия выемка документов. Из статьи 94 кодекса можно сделать вывод, что выемка  в рамках налоговой проверки это совокупность действий  сотрудников налогового органа по изъятию документов и предметов у налогоплательщика в рамках выездной налоговой проверки.

В Налоговом кодексе РФ (статья 94) выемка рассмотрена как действия налоговиков в рамках выездной налоговой проверки налогоплательщиков. Учитывая, что выездные проверки возможны так же в отношении плательщиков сборов и налоговых агентов (статья 89 Налогового кодекса), налоговые органы вправе проводить выемку при проведении налоговых проверок указанных субъектов.

Важно, что специальная статья кодекса о выемке (94) не раскрывает дальнейшую судьбу документов и предметов: кому передаются изъятые при выемке документы и предметы, каков порядок их хранения, и кто лица, ответственные за сохранность изъятого. Из текста статьи можно только предполагать, что изъятые с места нахождения у налогоплательщика документы переносятся в налоговый орган и там хранятся у лиц, осуществляющих выездную проверку. Вывод подтверждается и пунктом 12 статьи 89 кодекса, согласно которому должностные лица налоговых органов ознакамливаются с подлинниками документов налогоплательщика по месту нахождения налогового органа в случае их получения при выемке.

Справочно:

Лица, осуществляющие выездную проверку – лица, непосредственно указанные в Решении о проведении выездной налоговой проверки. Указываются: должности, фамилии и инициалы сотрудников налогового органа, которым поручается проведение проверки. (часть 2 статьи 89 Налогового кодекса РФ).

Основание проведения выемки

Процессуальным основанием проведения выемки является одновременное наличие нескольких обстоятельств:

  • Прямое предписание для выемки в законе (в налоговом кодексе)
  • Наличие выездной налоговой проверки
  • Наличие мотивированного постановления о выемке должностного лица налогового органа, осуществляющего выездную налоговую проверку, утвержденного руководителем налогового органа или его заместителем, вынесшим решение о проверке

Прямое предписание проводить выемку в законе. Произвольное проведение налоговиками выемки и таким образом получение доказательств налоговых нарушений не законно. Например, возможна ли выемка в рамках камеральных налоговых проверок?

Налоговый кодекс РФ устанавливает исчерпывающий перечень ситуаций, когда допускается проведение выемки документов:

  • Согласно пункту 14 статьи 89 Налогового кодекса РФ при наличии у осуществляющих выездную налоговую проверку должностных лиц достаточных оснований полагать, что документы, свидетельствующие о совершении правонарушений, могут быть уничтожены, сокрыты, изменены или заменены, производится выемка этих документов в порядке, предусмотренном статьей 94 настоящего Кодекса.
  • В соответствии с абзацем 2 пункта 4 статьи 93 Налогового кодекса РФ в случае отказа проверяемого лица от представления запрашиваемых при проведении налоговой проверки документов или непредставления их в установленные сроки должностное лицо налогового органа, проводящее налоговую проверку, производит выемку необходимых документов в порядке, предусмотренном статьей 94 Кодекса.
  • В случаях, если для проведения мероприятий налогового контроля недостаточно копий документов проверяемого лица и у налоговых органов есть достаточные основания полагать, что подлинники документов могут быть уничтожены, сокрыты, исправлены или заменены, должностное лицо налогового органа вправе изъять подлинники документов в порядке, предусмотренном настоящей статьей (пункт 8 статьи 94 Налогового кодекса Российской Федерации).

Обратите внимание, ситуации 1 и 3 схожи по мотивам выемки – предположение о возможности уничтожении, исправлении или замене документов, но по существу различны, и свидетельствуют о различной правовой оценке налоговым органом ситуации, стадии проверки и  документов налогоплательщиков.

Ситуация 1 имеет место, когда налоговая считает, что факт налогового правонарушения установлен, и документы – доказательства нарушения могут быть изменены, заменены или уничтожены, и потому требуют сохранения у налогового органа.

В ситуации 3 факт налогового правонарушения НЕ установлен. Налоговой необходимо дополнительное исследование документов – экспертиза. При истребовании у налогоплательщиков документов для проведения налоговых проверок, налогоплательщик представляет заверенные копии (статья 93 Налогового кодекса РФ). Для почерковедческой экспертизы или экспертизы давности составления документа копии не пригодны. Добыть подлинник для этих целей, и его сохранить, как источник доказательств, налоговая может только выемкой со ссылкой на пункт 8 статьи 94 Налогового кодекса РФ.

Например, по одному из дел об оспаривании выемки арбитры написали:

«При наличии у налогового органа предположения о возможной фиктивности сделок, заключенных налогоплательщиком с его контрагентом, суды пришли к обоснованному выводу о наличии у инспекции достаточных оснований полагать, что соответствующие документы могут быть уничтожены, сокрыты, изменены или заменены обществом.

Поскольку при указанных обстоятельствах, для проведения выездной налоговой проверки инспекции было недостаточно иметь в распоряжении копии документов проверяемого лица, что свидетельствует о наличии предусмотренных пунктом 8 статьи 94 Налогового кодекса Российской Федерации оснований для изъятия их подлинников, суды правомерно отказали в признании недействительным постановления о производстве выемки документов и предметов.»  Из Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.12.2012 по делу N А33-5705/2012.

При этом, арбитры посчитали действия налоговой правомерными, поскольку в материалах дала были представлены документы, обосновывающие подозрения налогового органа и необходимость изымаемых документов для проведения экспертизы.

Вместе с тем, следует обратить внимание, что Налоговый кодекс не раскрывает ситуаций – оснований для проведения выемок предметов, в том числе Налоговый кодекс не раскрывает что такое предметы.

Наличие выездной проверки подразумевает отсутствие приостановки, что неоднократно подтверждалось судебной практикой.

Налоговый кодекс допускает приостановку проведения выездной налоговой проверки в конкретных обстоятельствах (часть 9 статьи 89 НК РФ):

1) Для истребования документов (информации) в соответствии с пунктом 1 статьи 93.1 Кодекса («встречные проверки»);

2) Для получения информации от иностранных государственных органов в рамках международных договоров Российской Федерации;

3) Для проведения экспертиз;

4) Для перевода на русский язык документов, представленных налогоплательщиком на иностранном языке.

В силу прямого указания части 9 статьи 89 Налогового кодекса РФ в соответствии с которой    на период действия срока приостановления проведения выездной налоговой проверки приостанавливаются действия налогового органа по истребованию документов у налогоплательщика, которому в этом случае возвращаются все подлинники, истребованные при проведении проверки, за исключением документов, полученных в ходе проведения выемки, а также приостанавливаются действия налогового органа на территории (в помещении) налогоплательщика, связанные с указанной проверкой.

При наличии перечисленных двух обстоятельств 1) приостановление действий по истребованию документов у налогоплательщика, и 2) приостановка действий налогового органа на территории (в помещении) налогоплательщика, очевидно: налоговый орган в период приостановки выездной налоговой проверки не может произвести выемку, поскольку она, согласно статье 94 Налогового кодекса РФ, проводится в во время ведения выездной, выемка связана с истребованием документов,  к тому же, выемка проводится в помещениях налогоплательщика.

Изложенные правовые позиции занимают суды при рассмотрении споров о правомерности действий налоговиков при производстве выемок. Суды, прежде всего, исследуют фактические обстоятельства осуществления выемки и устанавливают, ситуацию предшествующую выемке, в том числе, не было ли в момент проведения выемки приостановки налоговых проверок.

Справочно:

Существуют решения судов по спорам о правомерности действий налоговиков при выемке, в которых суды отказывали налогоплательщикам, ссылаясь на отсутствие заявлений налогоплательщиков о приостановке выездной проверки в протоколе выемки.

Мотивированность постановления о выемке – регулярная тема судебных споров.  

В силу прямого указания закона (пункт 1 статьи 94 Налогового кодекса РФ) выемка производится на основании мотивированного постановления должностного лица налогового органа, осуществляющего выездную налоговую проверку.  Не редко встречаются постановления о выемке, в которых мотивировка заключается в изложении формулировок налогового кодекса о «наличии оснований полагать о возможности замены, уничтожения и исправления документов». Достаточно ли такой формулировки, или в постановлении действительно должны быть изложены доводы (доказательства) возможности исправления, уничтожения, замены документов?

Однозначного ответа на это вопрос пока отсутствует. Как отсутствует в кодексе понятие «мотивированное» постановление.

Существующая судебная практика рассмотрения споров о незаконности выемок с одной стороны не однозначна, но абсолютно однозначна, с точки зрения процесса рассмотрения спора. Суды оценивают все обстоятельства  непосредственно предшествующие оформлению постановления о выемке, как мотивацию проведения выемки.

Оценку мотивов выемки суды делают на основе приведенных выше оснований проведения выемок.

Например, при указании в постановлении о недостаточности налоговому органу копий, сомнений в достоверности сведений в документах и возможном уничтожении документов, суды скорее всего признают выемку законной, особенно при наличии у налогового органа иных материалов проверки, например протоколов допроса свидетелей и выводов о необходимости экспертизы почерка.

Вместе с тем, если в постановлении не указано в связи с чем изымаются документы, какие нарушения они подтверждают, должны быть указаны мотивы, по которым инспекция делается вывод о возможном уничтожении документов.

Особенно требуется мотивирование выемки, если не требуется проведение экспертиз по изъятым документам.

Пример возможной формулировки мотивировочной части постановления:

«подлинники документов, подтверждающие финансово-хозяйственные отношения между Обществом и Обществами с ограниченной ответственностью «Стройкомплекс», Строительная компания «Каллисто», «ПромСтройКомплект», «Гранд», «Альянс», «ЛигаСтрой», «Индустрия Строй», «Градиент», «Исток», «Спектр», «Оптима», могут быть уничтожены, сокрыты, исправлены или заменены (статья 94 НК РФ).»

Кроме изложенного, необходимо принимать во внимание правильность заполнения налоговым органом Постановления о выемке, форма которого утверждена  Приказом ФНС России от 08.05.2015 N ММВ-7-2/189@ «Об утверждении форм документов, предусмотренных Налоговым кодексом Российской Федерации и используемых налоговыми органами при реализации своих полномочий …»  (Зарегистрировано в Минюсте России 28.05.2015 N 37445).

Утвержденная форма постановления предусматривает мотивировочную часть, в которой налоговый орган обязан изложить обстоятельства, послужившие основанием для производства выемки документов и предметов (мотивов производства выемки).

Многолетняя судебная практика арбитражных судов по оспариванию выемок в рамках налоговых проверок признает правомерными действия налоговых органов по осуществлению выемок только при наличии документально подтвержденных оснований, установленных статьями 31, 89, 93, 94 Налогового кодекса РФ, полученных в рамках выездных проверок на момент принятия постановления о выемке.

Как мотивированность можно признать и конкретное перечисление в постановлении о выемке истребуемых документов, с точным указанием наименования документа и иных его реквизитов.

Выемке и изъятию подлежат конкретные документы

Налоговые органы вправе требовать у налогоплательщика выдать и в случае отказа принудительно изымать только конкретные документы, относящиеся к предмету проверки, необходимых для проведения проверки о существовании которых налоговым органам известно, и которые находятся у  налогоплательщика. Данный вывод можно сделать из совокупности положений налогового законодательства РФ:

  • Из части 4 статьи 94 Налогового кодекса РФ согласно которой должностное лицо налогового органа предлагает лицу, у которого производится выемка документов и предметов, добровольно выдать их, а в случае отказа производит выемку принудительно,
  • Из части 5 этой же статьи, в соответствии с которой не подлежат изъятию документы и предметы, не имеющие отношения к предмету налоговой проверки,
  • Из формы постановления о выемке, утвержденной Приказом ФНС России от 08.05.2015 N ММВ-7-2/189@, согласно которой в тексте постановления должны быть указаны название и иные реквизиты документов, подлежащих выемке.

Указание в постановлении в качестве документов, подлежащих выемке: «бухгалтерская отчетность, счета бухгалтерского учета, первичные учетные документы и т.д.»  – не соответствуют понятию мотивированное постановление и, очевидно, не подлежат добровольному исполнению налогоплательщиками, со ссылкой на право налогоплательщика не исполнять незаконные требования налоговых органов согласно пункту 11 части 1 статьи 20 Налогового кодекса РФ.

Существенные детали производства выемки

При производстве выемки должны быть соблюдены ряд требований, нарушение которых позволяет эффективно оспаривать действия налоговых органов:

  • Выемка проводится исключительно в присутствии понятых (часть 3 статьи 94 Налогового кодекса РФ). При этом, понятыми, согласно пункту 3 статьи 98 Налогового кодекса РФ, могут быть любые не заинтересованные в исходе дела физические лица.
  • Выемка проводится в присутствии лиц, у которых производится выемка документов и предметов (часть 3 статьи 94 кодекса).
  • Сведения о понятых и о лицах, у которых производится выемка, должны быть отражены в составленном при производстве выемки протоколе выемки, что установлено частью 6 статьи 94 и статьей 99 Налогового кодекса РФ.

Из приведенных норм закона следуют несколько практических выводов:

  • Отсутствие протокола выемки (не оформление или утрата),
  • Отсутствие в протоколе выемки сведений о понятых, в том числе сведений о месте их жительства,
  • Отсутствие в протоколе сведений о присутствии полномочного представителя лица, у которого производится выемка,
  • Отсутствие в протоколе сведений о полномочиях представителя лица, у которого проводится выемка.

Перечисленные нарушения признаются судами существенным нарушением закона и, как правило, приводит к признанию незаконными действий налоговых органов при выемке.

Типичные ошибки налогового органа при проведении выемки,

на которые следует обращать внимание налогоплательщикам, являются:

  • Привлечение «Зависимых, или дежурных» понятых – регулярно, налоговая приводит с собой в качестве понятых своих практикантов — студентов подведомственных ВУЗов, или понятых, сопровождающих одни проверки за другими. Особенно часто это нарушение имеет место, если проводится совместная выездная проверка с привлечением правоохранительных органов МВД. В МВД это традиционный прием, использование понятых из числа задержанных, или осведомителей и т.п.
  • Не указание данных о месте жительства понятых и их паспортных данных.
  • «Кривой» представитель проверяемого лица – как правило, налоговая привлекает для присутствия на выемке неполномочное лицо, чаще всего это секретарь, помощник руководителя.

В статье 94 отсутствует прямое указание на документальное оформление полномочий представителя проверяемого лица, но это с очевидностью следует из следующего: присутствие юридического лица на выемке может обеспечить только конкретное физическое. От имени юридического лица действует либо лицо, действующее без доверенности в силу закона – единоличный исполнительный орган, или лицо, действующее на основании полномочия – представитель юр лица.

Явившись для выемки, как правило, налоговая привлекает в качестве представителя любого сотрудника организации, находящегося в трудовых отношениях с проверяемой организацией.

Тактические ошибки налогоплательщиков при выемке

Основная тактическая ошибка налогоплательщиков – не полномочные лица (сотрудники налогоплательщика) начинают учить проверяющих как проводить выемку, указывают на ошибки проверяющих по ходу выемки, дают разъяснения и иным образом проявляют свою осведомленность.

Вопросы действий налогоплательщика при выемке, как при любом мероприятии налогового контроля – должен определяться той стратегической задачей, которая решается налогоплательщиком при проверке.

Например, если вы намерены оспаривать действия налоговой в суде, то ведение проверки со стороны налогоплательщика должно строиться на точном, строгом соблюдении налогового законодательства.

Это значит, замечая нарушение при проверке со стороны налоговых органов, налогоплательщик не препятствует а способствует их совершению, и по окончании заявляет об этом в протоколе соответствующего действия.

Например, сотрудник, привлеченный к участию в выемке, возражает этому действию в протоколе выемки.

Из чего следует, что сотрудники должны быть готовы к проведению проверок.

 

Приложение №1

Форма по КНД 1165015

УТВЕРЖДЕНО

Руководитель

(заместитель руководителя)

____________________

(наименование налогового органа)

_____________       ________________

(подпись)           (Ф.И.О.)

«__» _______ 20__ г.

                           Постановление N _____

           о производстве выемки, изъятия документов и предметов

__________________

(дата)

Настоящее  постановление  вынесено  на  основании статьи 94 Налогового

кодекса Российской Федерации и в связи с __________________________________

__________________________________________________________________________.

(обстоятельства, послужившие основанием для выемки,

изъятия документов и предметов)

Произвести выемку, изъятие документов и предметов:

______________________________________________________________________;

(наименование, иные реквизиты)

______________________________________________________________________;

______________________________________________________________________;

______________________________________________________________________,

на территории (в помещении)

__________________________________________________________________________.

(полное наименование организации (ответственного участника

консолидированной группы налогоплательщиков (Ф.И.О. индивидуального

предпринимателя, физического лица) — налогоплательщика, ИНН, КПП,

адрес территории или помещения, иные сведения, идентифицирующие

территорию или помещение)

Подпись должностного лица налогового

органа

___________________________________________   ___________  ________________

(должность, наименование налогового органа)    (подпись)     (Ф.И.О.)

Постановление о производстве выемки,  изъятия  документов  и  предметов

получил ______________________________________________________________.

(дата, подпись, Ф.И.О.  лица, получившего документ,

для представителя указывается основание представительства

(наименование и иные реквизиты документа, подтверждающего

полномочия)

читать далее А. Гордон
30.05.2017
Выкуп доли квартиры, практика

Выкуп доли квартиры, практика судов 2017 в Москве

Адвокат Гордон А.Э.

Что делать, если нужно выкупить долю в квартире?

Получить консультацию и помощь адвоката по недвижимости.

 

Изученная нами судебная практика 2017 года в г.Москве, по вопросу принудительного выкупа долей квартир, достаточно многочисленная, и показывает следующее.

Выкуп доли у участника общей долевой собственности может быть проведен по согласию между участниками общей собственности, а при не достижении согласия – по решению суда (статья 252 Гражданского кодекса РФ).

Важное условие статьи кодекса, которое создает препятствие для досудебного урегулирования вопроса – выплата стоимости доли возможно с согласия ее собственника (ч.4 ст.252 ГК РФ). В большинстве ситуаций стороны договориться не могут, затем следует нарушение интересов одной из сторон, а дальше — суды. В зависимости от ситуации, это выкуп доли через суд, расторжение сделки купли-продажи через суд, перевод на себя прав покупателя, признание дарения недействительным.

С одной стороны правила ст.252  ГК РФ  соответствует конституционному праву о защите частной собственности, с другой, остальные участники долевой собственности – такие-же собственники, и их право собственности (возможность пользования имуществом) ограничивается правами других сособственников долей. Но часто, ограничения накладываются собственниками незначительной доли. И в последнем случае эта статья до настоящего времени создает сложно разрешаемые правовые ситуации.

Рассматривая в 2016 году одно из дел о «принудительном» выкупе доли у участника долевой собственности (квартиры), Верховный Суд РФ  описал общий принцип судебного принудительного выкупа доли квартиры. При реализации такого крайнего способа разрешения споров суды обязаны устанавливать ОДНОВРЕМЕННОЕ наличие обстоятельств, с которыми законодатель в статье 252 Гражданского кодекса РФ  допустил применение такой принудительной выплаты собственнику:

  1. когда доля собственника незначительна,
  2. доля не может быть реально выделена,
  3. собственник доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Незначительная доля

Критерий незначительности доли в кодексе отсутствует, что порождает споры и злоупотребления между участниками общей собственности.

Поскольку общая собственность может возникать на различные виды имущества (движимое, недвижимое, производственное и т.д.) с учетом правовой позиции Верховного Суда РФ в каждом случае спора о принудительном выкупе доли спор должен разрешаться судами с учетом конкретных обстоятельств, устанавливая выше указанные обстоятельства.

Так, разрешая спор о принудительном выкупе незначительной доли в квартире в Москве, суд постановил решения исключительно на совокупности обстоятельств (апелляционное определение Мосгорсуда от 30.03.2017г. гр.д.№33-11815), в том числе определил долю в общем имуществе, как незначительную.

Обстоятельства дела: В собственности истца находилась доля 2-х комнатной квартиры размером 19/20, а у ответчика – 1/19 доля. В квартире проживал ответчик. Вселению истца препятствовал. У ответчика было другое жилое помещение.

Суд удовлетворил исковые требования.

Мотивы принятого решения:

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводу, что возникшие правоотношения между участниками долевой собственности по поводу объекта собственности – двухкомнатной квартиры свидетельствуют о наличии исключительности случая, когда данный объект не может быть использован собственником _______, имеющим меньшую долю в праве собственности, по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности, то есть прав _______.

Данный вывод суд первой инстанции сделал на основе изучения фактических обстоятельств, которые позволили суда установить:

— ответчик существенного интереса в спорном жилом помещении не имеет,

— имеет на праве собственности другое жилое помещение,

— между сторонами сложились крайне неприязненные отношения относительно порядка пользования жилым помещением, его оплаты и содержания, что препятствует их совместному проживанию в одном жилом помещении без выдела в натуре их долей.

Обоснование невозможности совместного пользования квартирой позволяет суду делать вывод о необходимости выделить доли в натуре. И только затем, с учетом этого обстоятельства, становится обоснованной оценка судом размера долей для их выдела внатуре.

В рассматриваемом деле районный суд г.Москвы, с чем позже согласился Московский городской суд, установил  незначительную долю ответчика в квартире:

на долю ответчика приходится 1,535 кв.м жилой площади, которые не могут являться самостоятельным объектом жилищных прав и не могут быть выделены в натуре, в связи с чем отсутствует реальная возможность использования ответчиком жилой площади, приходящейся на его долю в спорном жилом помещении.

Данный вывод суд первой инстанции сделал на основании  доказательств в деле, согласно которым:

Согласно единому жилищному документу, квартира, расположенная  по адресу: …. является двухкомнатной, общая площадь квартиры составляет … кв.м., жилая — … кв.м. (одна комната … кв.м., вторая … кв.м.).

Доля истца составляет … кв.м жилой площади, ответчика – …. кв.м  жилой площади.

Из приведенного «свежего» решения о принудительном выкупе незначительной доли в квартире по решению суда, засиленного апелляционной инстанцией Мосгорсуда можно сделать однозначный вывод.

Незначительность доли определяется судом с учетом конкретных обстоятельств дела. В данном случае 1/20 доля 2-х комнатной квартиры не могла быть объектом жилищных прав, поскольку на нее приходилось 1,535 кв.м. жилой площади. А если на такую же долю придется 15,35 кв.м? Например, если квартира площадью 400 кв.м. Для Москвы, это вполне реальный вариант.

Полагаем, в таком случае решение суда могло быть иным. Но и истец тогда мог бы привести другие аргументы.

28 мая 2017 года

Москва

Адвокат Гордон А.Э,

читать далее А. Гордон