Статьи
22.05.2017
Как оспорить договор дарения в Москве

Как оспорить договор дарения в Москве

Нужен адвокат оспорить договор дарения? — Перейдите на страницу Адвокат по оспариванию сделок

Общие правила о недействительности сделок

Уникальное решение Мосгорсуда об изъятии квартиры у собственника

Как расторгнуть дарение без правил о недействительности

 

Адвокат Гордон А.Э.

 

Вот два самых простых и эффективных способа оспорить договор дарения:

1) Получить очную консультацию адвоката.

2) Получить помощь адвоката.

Самостоятельные изыскания — правильный путь для самообразования, но не решение проблемы.

Поиск способа оспорить или  отменить дарение свидетельствует о наличии двух обстоятельств: 1) наличие интереса расторгнуть, отменить договор дарения,  и 2) не согласия второй стороны договора отказываться  от совершенного дарения.

Большинство подобных споров успешно разрешаются в суде. По крайней мере для одной из сторон.

Сейчас совсем не редкость, когда не только ответчик, но и истец не пользуются услугами адвоката, если нужно оспорить договор дарения в суде,  или завещание.

По моему мнению, и большинства коллег-адвокатов, при возникновении спора по недвижимости нужно сразу обращаться к адвокату, по крайней мере, на консультацию. Это не такие большие деньги даже в Москве. Обращение к профессионалу позволит в самый короткий срок оценить реальные перспективы именно вашего дела, получить ответ на вопрос «Что делать?», и оценить свои силы самостоятельно вести дело в суде, ибо другого варианта нет.

Почему ищут способ отменить дарение?  Потому, что совершили дарение без консультации с адвокатом. Адвокат — не нотариус, адвокату все равно, будете вы совершать дарение или нет. Адвокат ходит по судам и занимается расторжением договоров. Адвокат разъяснит вам реальные жизненные ситуации, как они складываются после дарения недвижимости. Адвокат посоветует трижды подумать, прежде чем совершить дарение. А если вы разъясните свою жизненную ситуацию, адвокат посоветует более выгодный вам договор.

Можно  искать ответ на бесплатных сайтах и форумах, где не известно кто, назвав себя адвокатом, раздает советы. Сами адвокаты на сайтах, никогда не дают точного ответа и предупреждают: для правильного ответа нужно ознакомиться с ситуацией по документам, тем более, когда задают вопрос: что делать?

Как оспорить договор дарения?

Итак, наша рекомендация однозначна: если нужно оспорить договор дарения недвижимости в Москве, нужно обратиться к адвокату по недвижимости, желательно в Москве, или в Московской области.

Почему?  Потому, что правильные действия по вашему делу, и даже консультация, требуют учета всех обстоятельств дела, а их нужно узнать адвокату самому, ознакомившись с документами и получив от вас пояснения. Кроме того, универсальных рецептов не существует, каждое дело уникально. Где и какие доказательства нужно искать всегда определяешь на месте. Кроме того, решение может быть не стандартным.

Примеры  вы можете прочитать в этой публикации.

Как обычно оспаривают договоры дарения?

Начнем с простого: дарение можно просто отменить, но об этом ниже. Оспаривают дарение в суде, для чего подают исковое заявление. Как любой договор оспаривают договор дарения по основаниям, указанным в законе. Так в Гражданском кодексе РФ существует параграф 2 главы 9 – Недействительность сделок, в котором описаны обстоятельства, при которых сделка может быть признана недействительной. Всего параграф содержит 14 статей. (Читайте подробнее об общих основаниях ГК недействительности сделок и порядке оспаривания дарения здесь).

Если решать задачу «в лоб», то задача истца в процессе проста – найти перечисленные в параграфе 2 Гражданского кодекса обстоятельства в вашей конкретной сделке и предоставить суду соответствующие доказательства.

Изучая интернет, общаясь на форумах,  заинтересованные лица рано или поздно находят и изучают правила этих статей кодекса. Но эти же статьи и вашу ситуацию знает и изучает ваш противник. Он может и скорее всего привлечет адвоката. А вы?

Почему адвоката? Потому, что в России адвокат — единственное лицо, обязанное оказывать юридическую помощь каждому, кто обратиться, и в соответствие с законом обязанное иметь высшее юридическое образование и обязанное состоять в реестре адвокатов. Для юристов в юридических фирмах — эти правила не обязательны.

Действуя в спорах по недвижимости добросовестно и разумно адвокат должен изучить все возможные варианты разрешения вашей ситуации. Например, договор дарения можно не расторгать, а признать недействительным, или признать не заключенным.

Отмена дарения — Специфический способ «расторжения» дарения установленный статьей 578 ГК РФ

Так, даритель, желающий отменить состоявшийся договор дарения, обязан в суде доказать один из признаков:

1) Что одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, или на жизнь кого-либо из членов семьи дарителя или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

2) Что обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

3) В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

 

Второй особый способ оспаривания дарения — применение к сделке правил реального договора, если дарение совершено на возмездной основе

Дело в том, что дарение, согласно ст. 572 ГК РФ, безвозмездная передача имущества. Но в случае встречного возмещения, например за подаренную недвижимость одаряемый что-то передал дарителю (деньги, другое имущество), оказал услугу и т.д., в таких случаях можно говорить, что фактически совершена купля-продажа. Не редко дарением прикрывают куплю продажу доли квартиры.  В таких ситуациях к сделке «дарения» применяют правила той сделки которая имела место в действительности. В приведенном примере — к дарению применяют правила купли продажи (ст.572 и п.2 ст. 170 ГК РФ).

В юридической практике оспаривания сделок с недвижимостью такие ситуации часто встречаются при продаже долей квартир и вообще долей в праве собственности на недвижимость.

При прикрытии дарением долей купли продажи нарушают права других сособственников недвижимости на преимущественную покупку (ст.250 ГК РФ), и согласно части 3 этой статьи дольщик вправе требовать на себя перевод прав покупателя. Грамотный адвокат обязательно учтет эти обстоятельства при подаче иска.

Примером такой ситуации является недавнее дело, рассмотренное Мосгорсудом (апелляционное определение от 20.03.2017г. дело  дело № 33-2593).

 

Общие правила для расторжения дарения

Особые правила для договора дарения

Помимо отмены дарения, оспаривания договора через суд, применяют расторжение договора дарения. Для расторжения договора дарения применяются общие правила Гражданского кодекса РФ о расторжении договоров. Так, даритель может требовать расторжения договора дарения, если докажет, что после заключении договора по независящим от сторон договора причинам обстоятельства настолько изменились, что знай о них заранее стороны никогда бы не заключили этот договор (статья 451 Гражданского кодекса).

Пример расторжения договора дарения дарения

По одному из дел о расторжении дарения в 2017 году, рассмотренному Мосгосудом в апелляционном порядке, Мосгорсуд написал (апелляционное определение от 22.03.2017г. №33-10746/2017):

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии законных оснований для расторжения договора дарения квартиры, поскольку приведенные истцом доводы в обоснование иска не указывают на существенное изменение обстоятельств, из которых исходил истец при заключении договора дарения, а также не доказано наличие оснований, предусмотренных ст. 578 ГК РФ, для отмены договора дарения.

Доводы истца о том, что ответчик не оплачивает коммунальные услуги, суд обоснованно не принял во внимание, поскольку факт неоплаты коммунальных услуг, налогов или сборов свидетельствует лишь о ненадлежащем исполнении обязательств как собственника жилья и не свидетельствует о существенном нарушении договора дарения в отношении истца. Согласно условиям договора дарения он может быть расторгнут по взаимному соглашению сторон до момента его исполнения, однако спорный договор уже исполнен, в связи с чем вывод суда об отказе в иске по изложенным истцом в суде первой инстанции основаниям является правильным.

Довод апелляционной жалобы истца о том, что договор дарения от *** года заключен в нарушение закона, не нашел подтверждение ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции, поэтому не влечет отмену решения. Оспариваемый договор дарения выражает волю истца. Радашева К.А. гарантировала, что она заключает указанный договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств, кабальной сделкой данный договор дарения для нее не является. При этом условиями договора дарения не предусматривалось сохранение права пользования спорной квартирой за Радашевой К.А.

Довод жалобы истца о том, что суд не исследовал доказательства в подтверждение факта применения со стороны ответчика насилия, не является основанием для отмены решения, поскольку судом первой инстанции оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности в соответствии со ст. ст. 12, 67 ГПК РФ. Нарушений правил оценки доказательств судебной коллегией не установлено.

Более того, истцом в ходе рассмотрения дела в нарушение ст. 56 ГПК РФ не было представлено доказательств того, что произошло существенное изменение обстоятельств по причинам, не зависящим от воли истца, и нарушение условий договора, поэтому оснований для расторжения договора дарения квартиры у суда не имелось.

Отмеченные в приведенном определении доводы апелляционной жалобы: неоплата коммунальных платежей, нарушение закона при заключении договора дарения,  вынужденное заключить дарителем договора дарения в результате примененного насилия (порок воли) – общие условия недействительности сделок, установленные соответственно в статьях: 168 (сделка не соответствующая закону), 179 (сделка совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятный условий) Гражданского кодекса.

 

Уникальное дело Мосгорсуда об изъятии жилья у собственника

Описанное ниже дело является примером сложного дела, ведение которого потребовало от адвоката знаний Семейного права, Исполнительного производства, и гражданского права.

Обстоятельства дела:

(из апелляционного определения от 13.01.2017г. по гражданскому делу № 33 — 3187):

Все началось с развода и взыскания алиментов, и закончилось недействительностью дарения квартиры.  После расторжения брака бывший супруг и отец ребенка не платил установленные судом алименты в размере 1/4 заработка на несовершеннолетнего, а так же алименты на супругу до достижения ребенком 3-х летнего возраста. Долг копился.  По взысканию алиментов было возбуждено исполнительное пр-во,  судебным приставом установлена задолженность ответчика по исполнительному производству.

После дарения ответчиком своей квартиры отцу сумма задолженности по исполнительному производству продолжила расти. С ответчика взыскана неустойка за просрочку уплаты алиментов. В связи с неисполнением исполнительного документа судебный пристав исполнитель установил запрет на совершение регистрационных действий с квартирой ответчика.

Бывшая супруга обратилась в суд с иском к бывшему супругу (ответчик 1) и его отцу (ответчик 2) о признании недействительным дарения квартиры, и суд удовлетворил ее требования.

Разрешая апелляционную жалобу бывшего супруга (дарителя) суд указал: Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 ГК РФ, участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Оценивая действия суда первой инстанции при рассмотрении дела Мосгорсуд отметил: Суд первой инстанции, оценив в совокупности представленные по делу доказательства по правилам ст., ст. 12,56,67 ГПК РФ, применяя приведенные нормы права, пришел к обоснованному выводу о недействительности в силу ст., ст. 10, 168 ГК РФ заключенного между ответчиками 1 (Даритель) и 2 (Одаряемый) договора дарения квартиры от *года, поскольку ответчик 1 (Даритель) достоверно знал о существовании у него неисполненных обязательств перед истцом в рамках исполнительного производства о взыскании алиментов, не мог не предвидеть возможность обращения взыскания на принадлежащее ему вышеуказанное недвижимое имущество, но при этом совершил его отчуждение, что по мнению суда первой инстанции, свидетельствует о недействительности договора дарения, поскольку при его заключении ответчиком 1 (Дарителем) было допущено злоупотребление правом.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что отчуждение квартиры ответчиком 1 (Дарителем) произошло после принятия судом решения о взыскании с него алиментов, при наличии исполнительного производства и непогашенной задолженности по уплате алиментов, при этом иного имущества для погашения задолженности по исполнительному производству ответчик 1 (Дарителя) не имеет.

Суд отметил, что целью сделки явилось укрытье имущества должника от обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства, при отчуждении квартиры  допущено злоупотребление правом, а именно: имело место недобросовестное поведение со стороны ответчика 1 (Дарителя), направленное на сокрытие имущества от претензий взыскателя (истца по делу) по обращению на него взыскания, что противоречит ст. 10 ГК РФ.

При установленных обстоятельствах решение суда об удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора дарения квартиры от *** года и применении последствий недействительности сделки принято законное и обоснованное.

При этом действия ответчика 1 (Дарителя) по отчуждению единственно имеющегося у него свободного имущества, за счет которого было бы возможно исполнить решение суда о взыскании алиментов, свидетельствуют о заведомо недобросовестном осуществлении гражданских прав, в связи с чем квалифицированы судом, как злоупотребление правом.

Правовым основанием требований истца при установленных судом обстоятельствах Мосгорсуд согласился применение абз. 2 п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому:

исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Как разъяснено в п. 7,8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015), злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ.

Статья 10 ГК РФ (в редакции ФЗ №302-ФЗ от 30.12.2012 года) дополнительно предусматривает, что злоупотребление правом может быть квалифицировано любое заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

Исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами и необходимости защиты прав и законных интересов кредиторов, по требованию кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения исполнительного производства сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности, направленная на уменьшение имущества должника с целью отказа во взыскании кредитору.

Злоупотребление правом может выражаться в отчуждении имущества с целью предотвращения возможного обращения на него взыскания.

Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага. Сюда могут быть включены уменьшение или утрата дохода, необходимость новых расходов.

По своей правовой природе злоупотребление правом — это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (статьи 10 и 168 ГК РФ).

Интересно, что Мосгорсуд возразил на один из доводов ответчика (апеллянта):

Судебная коллегия не может принять во внимание довод апелляционной жалобы о том, что ответчик 1 (Даритель) имеет постоянный источник дохода, из которого возможно удержание денежных средств для погашения задолженности по алиментам, ответчик производит погашение долга, задолженность по алиментам уменьшается, поскольку названные доводы не влияют на правильность выводов суда первой инстанции о признании заключенного между ответчиками договора дарения квартиры от *года недействительным.

Уникальность приведенного судебного решения в том, что основной посыл судов, положенный в основу решений — сокрытие должником квартиры от реальной  возможности обращения взыскания по задолженности по алиментам.

Как известно, в силу ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:

  1. жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением недвижимости, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

Из контекста приведенного решения можно сделать вывод о наличии у ответчика иного места жительства, в противном случае оснований для обращения взыскания на квартиру у судебных приставов исполнителей отсутствуют.

В этом отношении решение уникально, поскольку Федеральная служба судебных приставов РФ лоббируют закон об обращении взыскания на единственное жилье в собственности гражданина должника.

Причем, согласно проекту закона сумма долга может составлять всего 0,5% от цены квартиры. Представьте: однушка в Москве стоит от 5 млн. руб. 0,5% составляет 25 000 руб. При такой сумме долга приставы предлагают ставить вопрос о принудительном изъятии единственного жилья.

Подробнее об изъятии единственного жилья читайте здесь.

Особенность формирования позиции истца (незаконность или мнимость сделки):

В описанных обстоятельствах усматривается два альтернативных правовых основания для недействительности дарения: 1) заявленная истцом в иске — сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта (ч.1 ст.168 ГК РФ); и 2) Мнимая сделка —  то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (ст.170 ГК РФ).

По обстоятельствам дела при наличии исполнительного производства по взысканию долга по алиментам и отсутствии иного имущества для обращения взыскания следует безвозмездная сделка с близким родственником должника (ответчика 1) — договор дарения. Описанная в деле совокупность и последовательность обстоятельств характерна для сокрытия имущества от взыскания. С чем и согласился суд.

Очевидно, в данном случае, как всегда, мнимость оказалось доказать сложнее, и адвокатом было выбрана надежная линия защиты доверителя — незаконность сделки и нарушение имущественных прав истца злоупотребление правом.

Сомневаюсь, что данный процесс возможно реализовать вооружившись знаниями  из интернета.

 

 

Расторжение дарения без применения правил Гражданского кодекса РФ о недействительности сделок

Выше мы уже упомянули один из таких способов — отмена дарения (ст. 578 ГК РФ) и привели ссылку на реальное дело.

Ниже приводим другой метод оспаривания договора дарения не основанный на недействительности сделки и свежий пример реального дела, рассмотренного в Мосгорсуде всего месяц назад (апелляционное определение от 14.04.2017г. № 33-14260):

Обстоятельства дела:

Жили в отдельной квартире в Москве мать и сын.  1/3 доля квартиры принадлежала матери, 2/3 – в собственности  сына.  После смерти сына выяснилось, что сыну принадлежит вся квартира, поскольку свою 1/3 долю квартиры мать ему продала. И все бы ничего, ведь мать – наследник первой очереди, наравне с супругой. Но на эту 1/3 долю претендует бывшая супруга сына, брак с которой расторгнут.

Мать обращается в суд о признании договора купли продажи 1/3 доли квартиры недействительным. Мотивирует свои требования подписанием  договора с сыном в состоянии, когда не была способна понимать значение своих действий или руководить ими и не осознавала, какие именно документы она подписывает (статья 177 Гражданского кодекса РФ). В результате продала единственное жилье.

В дело мать представила доказательства о тяжелых заболеваниях и т.д. Кроме того, в пользу доводов истицы был и факт ампутации конечности по причинам ее заболевания.

В этом конкретном деле, в конкретных обстоятельствах, представитель ответчика, адвокат, в ходе рассмотрения дела использовал  знания гражданского права. Он не разбивал доводы истцов, которые возможно и удалось бы разбить, а использовал другую норму, которая позволила уйти от доводов истца, в которых он мог оказаться сильней, и одновременно эффективно защищать клиента:  адвокат попросил суд применить срок исковой давности (статьи 195, 199 ГК РФ).

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Пропуск срока может привести к утрате возможности судебной защиты.

И это сработало – в обстоятельствах конкретного дела суд отказал в иске, ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности.

Большинство наших клиентов о таких деталях даже не знают. И им такие детали не нужно знать, этим занимается адвокат, и при подготовке к судебным заседаниям обсуждает с клиентом тактику защиты, правовые основания и необходимые доказательства. Разъясняет плюсы и минусы возможные варианты развития процесса.

Какое это имеет значение для ответчика?  как защищаться? 

Любой адвокат знает: При подготовке иска, или защищаясь от иска,  необходимо искать все возможные варианты для обоснования своей позиции. И использовать наилучшую позицию.

На консультациях по спорам о недвижимости клиенты говорят о чем угодно, приводят любые доводы, но доводы процессуального характера – крайне редко.

 

Упомянутое выше дело интересно и для обоснования возражений о порядке исчисления срока исковой давности.

Мосгорсуд, отменяя решение суда первой инстанции о применении срока исковой давности отметил:

Разрешая исковые требования в предварительном судебном заседании, суд сослался на ст. ст. 181, 199, 200, 201 ГК РФ, согласившись с доводом ответчика …. о пропуске истцом срока исковой давности.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

По смыслу ст. 177 ГК РФ с иском о признании сделки недействительной может обратиться гражданин, совершивший сделку.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Исходя из этого, в судебном заседании необходимо было выяснить, могла ли ответчик по своему психическому состоянию в момент совершения сделки и в последующем знать о возможности обращения в суд за защитой нарушенного права и о сроке для защиты этого права в судебном порядке. Без выяснения этого обстоятельства нельзя исчислить срок исковой давности.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих об отсутствии у ответчика на момент подписания договора психических расстройств или состояний, лишающих ее способности понимать значение своих действий и руководить ими, судом первой инстанции не исследовалось, медицинские документы на имя ответчика не запрашивались, свидетели не допрашивались, судебно-психиатрическая экспертиза в отношении ответчика не назначалась.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что утверждение суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности является преждевременным, данные обстоятельства подлежат рассмотрению одновременно с исследованием фактических обстоятельств дела и представленных сторонами и истребованных судом доказательств, включая обсуждение вопроса о назначении по делу экспертизы.

Без исследования данных обстоятельств и оценки представленных доказательств не представляется возможным однозначно установить могла ли ответчик по своему психическому состоянию в момент совершения сделки и в последующем знать и знала о возможности обращения в суд за защитой нарушенного права и о сроке для защиты этого права в судебном порядке.

 

Избранный адвокатом ответчика способ защиты клиента оказался простым и эффективным.

Скажем прямо: Интернет и телевизионные программы создают ложную картину очевидности, простоты и доступности разрешить судебные споры самостоятельно. После изучения многочисленных публикаций на тему «договор дарения недвижимости», «купля продажа недвижимости» и оспаривание этих договоров многие самостоятельно обращаются в суд и ведут судебный спор. Как правило самостоятельность ведения дел приводит к проигрышу.

Полученных из интернета знаний не достаточно. Судебные споры по недвижимости считаются одними из самых сложных, и требуют от участника судебного процесса знаний и опыта не только в области законодательства о недвижимости, но и множества смежных областей права: семейного, наследственного, корпоративного и т.д.

Но вместе с тем, и прежде всего в суде нужно знать и уметь пользоваться процессуальным законодательством: знать, что и как доказывать, как защищаться.

Поручите ваши защиту – адвокату.

Москва

22 мая 2017 года

 

Адвокат Гордон А.Э.

 

читать далее А. Гордон
16.05.2017
Сопровождение сделки по переуступке

Сопровождение сделки по переуступке

Как купить квартиру по переуступке

В каких случаях вам откажут в государственной регистрации прав на купленную недвижимость

Нужна помощь юриста по уступке прав ?  перейдите на страницу «Юрист уступка прав».

 

 
Нужна Услуга «Сопровождение сделки по переуступке». Нажмите для перехода на страницу Услуги «Сопровождение сделки по переуступке».

Читайте:

Что такое переуступка

Отличие уступки прав от договора купли продажи

Преимущества покупки недвижимости по переуступке от покупки готовой недвижимости

Риски при покупке квартиры по Переуступке

Кто продает квартиры по переуступке

Как снизить риски переуступки

Документы при переуступке

Обременения квартиры при Переуступке

Адвокат по Недвижимости

Гордон А.Э.

 

О необходимости помощи юриста по недвижимости при покупке квартиры, загородного дома или нежилых помещений споров становится все меньше.
Прочитав эту публикацию, вы решите покупать новостройку только в сопровождении юриста по недвижимости — юриста по сопровождению переуступки.

Покупать новостройку, это более сложная задача, чем покупать квартиру на вторичном рынке. Во всяком случае, в новостройках свои тонкости.

Много лет мы получаем этому подтверждение в вопросах покупателей: покупаем новостройку, что такое переуступка, это купля-продажа?

Поясним, что такое покупка по переуступке, и чем переуступка отличается от купли-продажи.

Что такое переуступка прав (покупка по переуступке)

Переуступка прав, или правильно Уступка прав – юридический термин из Гражданского кодекса РФ. Он означает процедуру замены одной стороны в договоре. Еще уступку прав называют цессией (статья 382 Гражданского кодекса РФ).

Например: при заключении договора участия в долевом строительстве жилья (ДДУ) одна сторона – застройщик обязуется построить многоквартирный дом и после ввода ее в эксплуатацию передать квартиру участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется оплатить установленную договором ДДУ денежную сумму.

Если до окончания строительства у дольщика возникает необходимость продать свою квартиру, он это сделать не может, поскольку до окончания строительства квартиры еще нет. В таких случаях, согласно статье 382 ГК РФ и статье 8 закона «О долевом участии в строительстве …» №214-ФЗ, дольщик вправе уступить свои права в договоре  ДДУ любому лицу.

Оформляется эта уступка договором или соглашением об уступке права (требования). По договору уступки прав на место дольщика в договоре ДДУ приходит новый дольщик, а первоначальный дольщик выходит из договора ДДУ. К новому дольщику переходят все права первоначального дольщика по договору ДДУ, а так же обязанности. Например, доплатить за квартиру деньги, в случае увеличения площади квартиры по результатам обмеров.

Отличие уступки прав от договора купли продажи

Отличие уступки прав от договора купли продажи квартиры в новостройке — не совсем правильная постановка вопроса. Правильно спрашивать: чем отличается уступка прав по ДДУ от купли продажи квартиры в новостройке.

Дело в том, что по договору купли продажи можно продать готовую (существующую) квартиру, офис, машиноместо в построенном и введенном в эксплуатацию здании. На этапе строительства квартиру покупают на условиях, на которых ее продает «продавец» — застройщик. Согласно законодательству России законно на этапе строительства квартиру можно купить по договору ДДУ или вступив в Жилищно строительный кооператив. В случае имеющегося ДДУ дольщик может «продать» эту квартиру в период строительства только через уступку прав в договоре ДДУ, заключив соглашение об уступке прав по ДДУ. Такой порядок предусмотрен законом о долевом строительстве 214-ФЗ (статья 8).

Таким образом, принципиальным отличием купли продажи квартиры в новостройке от уступки прав по ДДУ является объект. В купле продаже новостройки – это вещь (квартира), в уступке – это право требовать у застройщика исполнения обязанности по договору передать квартиру.

Преимущества покупки квартиры по переуступке от покупки готовой квартиры

Если вопрос касается преимущества покупки квартиры по переуступке по ДДУ от покупки готовой квартиры в новостройке, то таких преимуществ два:

1) По ДДУ и по переуступке, в юридическом смысле, приобретается абсолютно новое, первичное жилье с первыми документами.

Покупка квартиры в готовой новостройке – это у же квартира на вторичном рынке. Со всеми юридическими вопросами к прошедшей регистрации.

2) При покупке по переуступке в квартире не будет зарегистрированных лиц, а так же не может быть лиц, сохраняющих право пользования квартирой.

3) Это вопрос цены. Цена в период строительства всегда ниже готового жилья в новостройке до 30%. При этом, покупая квартиру у дольщика по переуступке можно купить ее дешевле, чем у застройщика. Покупатель по переуступке может значительно сэкономить.

Но если вы покупаете квартиру по переуступке в кредит (в ипотеку), не смотря на существенную разницу в цене риски дольщика конечно выше, поскольку готовое жилье вот оно, а когда строительство будет завершено, это вопрос.

Как мы покупали новостройку в Москве

Итак, договорившись о встрече непосредственно на объекте возле офиса продаж и сняв копии соглашения об авансе мы с покупателями расстались. Нам предстояло подготовиться к заключению договора уступки прав по ДДУ, для чего мы начали собирать сведения по объекту строительства.
Сюрприз нас ждал уже через 5 минут, когда среди зарегистрированных в Росреестре договоров ДДУ мы не обнаружили договора, права по которому должны были покупать.
Поставили заметку, что бы выяснить. Такое бывает, иногда Росреестр «забывает» обновить базу, но это явно был не такой случай — наш договор ДДУ был датирован 2015 годом, а в базе Росреестра мы видели договоры 2016.

Ознакомившись с проектной декларацией на строительство и сопоставив ее с базой ДДУ в Росреестре выяснилось, что из 900 квартир за 1 год строительства продано около 250, что несколько странно, учитывая обещание застройщика сдать жилой комплекс в ближайшие 3 месяца.

Но самое интересное в проектной декларации было другое — застройщик у жилого комплекса по декларации был другой, чем в договоре уступки.

По приезду в офис продаж наши опасения подтвердились: предоставленное нам разрешение на строительство было оформлено на другую организацию, чем застройщик в авансовом соглашении и от которой был выдан приходный кассовый ордер. Продавцы на объекте к нашим вопросам были явно не готовы, и через 40 минут к нам приехал юрист застройщика. Он пояснил, что произошла ошибка, и предложил покупателям выбрать другую квартиру, поскольку выбранная ими якобы ранее продана. От пояснения почему приходник выдала другая организация и что это за организация, юрист уклонился.

В этих обстоятельствах подозрение вызывала постоянность одного условия — 100% оплата уступки по договору ДДУ до ее гос регистрации.

Расположение комплекса было очень удачным, и наши покупатели все таки решили выбрать и купить квартиру. На этот раз мы проследили, что бы авансовое соглашение было заключено с правильным застройщиком, реквизиты мы сверили заранее, как и сведения о руководителе и счетах.

У нас в распоряжении было несколько дней для проведения проверки квартиры.

За это время мы выяснили: 1) окончание строительства уже дважды переносилось, и в декларируемые 3 месяца комплекс очевидно не сдадут; 2) Застройщик на протяжении полутора лет систематически судится с поставщиками по поводу не оплаты поставленных строй материалов и выполненных строительных работ на крупные суммы — десятки миллионов руб.; 3) учредители застройщика — два офшора; 4) офис у застройщика отсутствует, он был зарегистрирован в соседнем со стройкой жилом доме.  Но самое интересное — мы обнаружили судебное решение 2-х месячной давности, по которому именно на эту квартиру суд обратил взыскание по иску одного из поставщиков, квартира была у поставщика в залоге. Занавес.

При такой информации становилась ясна причина условия 100% предварительной оплаты за переуступку — банальное отсутствие денег. Но сделку было нельзя проводить — квартира не просто оказалась в залоге, на нее уже было обращено взыскание судом !!! В этой ситуации подписав договор об уступке и уплатив деньги покупатель 100% попадал.

Дело в том, что согласно закону о долевом участии в строительстве и договор ДДУ и уступка по ДДУ вступают силу только после их госрегистрации в Росреестре. И если договор ДДУ был зарегистрирован, то учитывая залог прав по этому договору, уступка могла быть совершена только с согласия держателя залога, а его не было. В такой ситуации гос регистрация уступки невозможна!

Единственная гарантия обеспечения интересов покупателя — отсрочить оплату по переуступке, и перенести ее после гос регистрации договора уступки. Застройщик от таких условий категорически отказался.

Конечно, покупатель потребовал вернуть аванс.

Возможны и другие риски покупателя — читайте дальше.

Нужен юрист для заключения переуступки ?
Звоните, пишите:

Получите услугу «Переуступка Юридическое сопровождение»:

Юрист проведет сопровождение покупки квартиры по переуступке.

 

Риски покупателя при покупке квартиры по Переуступке

При покупке любой недвижимости нужно быть предельно внимательным. И новостройки — не исключения. Кроме описанных, возможны и другие риски. И риск затягивания сроков строительства – не основной.

  • Главный риск переуступки – двойные продажи.  Суть двойных продаж — квартиру могут продать не одному,  не двум а иногда и нескольким покупателям. На крупных объектах у солидных застройщиков это может произойти по ошибке на первоначальных стадиях продаж, когда на квартиры дисконт и бывает большой наплыв покупателей. Бывают технические ошибки при оформлении договоров. Но случаются и мошенничества.
  • Риск покупки квартиры с обременением. Не редко застройщики закладывают квартиры в новостройках под кредиты, или в обеспечение по договорам с поставщиками стройматериалов или с подрядчиками. И могут продать такие квартиры по переуступке. Сложность в том, что снять с такой квартиры обременение возможно только полностью погасив долг застройщика перед поставщиком (подрядчиком).

В ноябре 2016 года при проверке новостройки перед заключением ДДУ мы установили, что на договор дду, уступку по которому готовили для нашего клиента, суд месяц назад уже обратил взыскание за долги по поставкам арматуры на строительство дома. Оказалось, этот договор дду был заложен. Но застройщик об этом умолчал, и аванс был внесен клиентом до обращением за юридическим сопровождением покупки.

  • Риск покупки «спорной квартиры». Ситуация может возникнуть при покупке квартиры у застройщика, у инвестора и у физического лица. Если продавец новостройки является участником судебного спора, на его имущество может быть наложен арест или обращено взыскание (реализовано для погашения долга).
  • Риск признания уступки недействительной. Ситуация часто встречается, если на совершение уступки требуется согласие третьего лица. Как правило, это происходит при уступке физическими лицами.

Дело  в том, что согласно Семейному кодексу РФ на сделку, подлежащую государственной регистрации необходимо согласие второго супруга. Случается, что при проведении сделки отсутствуют сведения о нахождении продавца в браке. А спустя время появляется судебный иск о признании сделки недействительной.

Следует отметить, что риски: 1) покупка квартиры с обременением, 2) покупка спорной квартиры, 3) признание договора недействительным – так же  возможны и при покупке готовой квартиры в новостройке. Кроме того, в ней могут быть зарегистрированные лица, или зарегистрированы организации.

Как избежать двойных продаж квартир

Защититься от двойных продаж можно двумя способами:

  • Проверять выбранную квартиру до совершения сделки. Необходимо получить выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) и проверить все документы на квартиру.
  • В договоре уступки нужно прописать условия, которые сведут к минимуму ваши риски.

Риски Наличия обременений, споров, арестов

Риски наличия Обременений, Споров, Арестов, теоретически, должны выявляться по выписке из реестра недвижимости (ЕГРН). Однако в настоящее время, государственная система не гарантирует достоверности этих сведений.

Кроме того, в самом законе «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ заложена мина – минимальный срок изготовления выписки из реестра недвижимости – 3  рабочих дня. Соответственно, получая выписку заявитель располагает сведениями давностью в 3 рабочих дня и более.

По этому снизить риски наличия Обременений, Споров, Арестов по строящейся квартиры возможно только при помощи юридической проверки чистоты квартиры при подготовке сделки.

В равной степени это относится и к покупке готовой новостройки.

Кто продает квартиры по переуступке

Квартиры по переуступке продают:

  • Застройщик, если предварительно квартиры оформлены на некую третью организацию.

Схема абсолютно законна, но требует правильного оформления полномочий застройщика на заключение и подписание договора уступки. Так же должны быть в наличии соответствующие документы для уступки. Схема применяется достаточно часто.

  • Поставщики и подрядчики застройщика, инвесторы.

Будучи самостоятельными юридическими лицами поставщики, подрядчики и инвесторы могут покупать любое имущество, в том числе и квартиры по договорам ДДУ. При необходимости эти организации могут продавать купленные квартиры не дожидаясь окончания строительства. Продажа оформляется договором уступки прав по ДДУ.

Схема абсолютно законна, но требует правильного оформления, поскольку продавцы – юридические лица. Соответственно, полномочия лиц, кто от имени поставщиков, подрядчиков и инвесторов заключает и подписывает договоры уступки по ДДУ должны быть надлежаще подтверждены.

  • Агентства недвижимости. Могут заключать договоры уступки самостоятельно, на основании доверенностей, агентских договоров, договоров поручения, или организовывать продажу квартир в новостройках и готовить документы. В последнем случае договор уступки по ДДУ подписывает соответствующее лицо, на которое оформлены соответствующие полномочия.

Схема законная, но требует тщательной проверки документов.

  • Физические лица – дольщики.

Как снизить риски переуступки

Риски переуступки снизить возможно только тщательной, полной проверкой при подготовке к сделке и соблюдением технологии проведения сделки переуступки.

Например:

  • Убедитесь в законности строительства. Для чего ознакомьтесь с оригиналами правоустанавливающих документов застройщика и проверьте сведения о застройщике в налоговой службе. Проверьте исходно-разрешительную документацию. Проверьте документы на земельный участок, и его соответствие ведущемуся строительству.
  • Проверьте отсутствие у застройщика признаков банкротства.
  • Договор ДДУ и уступка по ДДУ подлежат обязательной государственной регистрации. По этому, убедитесь, что договор ДДУ на квартиру которую вы покупаете зарегистрирован.
  • Проверьте, имеются ли обременения этого договора ДДУ.
  • Уступка прав по ДДУ возможна, если дольщик полностью уплатил застройщику стоимость квартиры по ДДУ.
  • Как правило, для покупки по переуступке требуется согласие третьих лиц.
  • Согласуйте с дольщиком (продавцом квартиры) все условия договора уступки, в том числе порядок оплаты, и государственной регистрации.

Документы при переуступке

В результате исполнения переуступки прав по договору ДДУ у нового дольщика должен быть не просто договор, а комплект документов.

Обременения квартиры при Переуступке

Квартира при покупке по ДДУ не должна иметь никаких обременений. Вместе с тем, если при покупке по договору ДДУ использовались кредитные средства банки требуют установления залога – ипотеки квартиры.

При покупке квартиры на этапе строительства, залог (ипотека) накладывается на договор ДДУ, с обязательством зарегистрировать залог при регистрации права собственности на квартиру при получении ее по окончании строительства.
При покупке квартиры через переуступку покупателю придется урегулировать вопрос с банком.

То же касается иных обременений – аресты, запреты, которые могут быть наложены на договор ДДУ по решению суда, судебных приставов исполнителей.

,/h3>

В каких случаях  вам откажут в государственной регистрации прав на купленную недвижимость

Завершающий этап покупки любой недвижимости — государственная регистрация права собственности и переход права собственности к новому собственнику (покупателю). В равной мере это относится и к покупке недвижимости по переуступке. Договор участия в долевом строительстве (договор ДДУ) подлежит обязательной государственной регистрации, и считается заключенным (вступает в силу) с момента такой регистрации.

Теперь вы видите, что покупка новостройки по переуступке — совсем не простая задача, и при отсутствии знаний и опыта, сложнее покупки на вторичном рынке. Основной риск для покупателя по переуступке — самые существенные огрехи «вылезают» существенно позже, чем заключен договор — по окончанию строительства. А в это время у застройщика отсутствуют средства и свободные квартиры.
Кроме того, в отличие от покупки вторичной недвижимости, покупка по переуступке требует знаний документации при строительстве, знания земельного законодательства.
Эти знания должны защитить покупателя от потери денег и квартиры.

Нужен юрист для заключения переуступки ?
Звоните, пишите:

Получите услугу «Переуступка Юридическое сопровождение»:

Юрист проведет сопровождение покупки квартиры по переуступке.

С нового 2017 года порядок государственной регистрации прав на недвижимость (квартиры, дома, участки и т.д.) а так же регистрация договоров значительно изменился.
О случаях в которых вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру и другую недвижимость, читайте здесь.

Получить услуги по Возврату налога НДФЛ, заполнение налоговых деклараций по налогу НДФЛ по сделкам с недвижимостью здесь

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных сделках купли продажи недвижимости

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

16 мая 2017 года

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

читать далее А. Гордон
16.05.2017
Пошлина за снятие ипотеки

Пошлина за снятие ипотеки

Пошлина за регистрацию права собственности на недвижимость

Пошлина за регистрацию права собственности на квартиру

Государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности

Государственная пошлина за государственную регистрацию ДДУ

Государственная пошлина за государственную регистрацию ипотеки

Государственная пошлина за государственную регистрацию снятия записи об ипотеке

Адвокатский центр «Гордон и Пратнеры»

Москва

Пошлина за регистрацию права собственности на недвижимость

При покупке квартиры собственность к покупателю перейдет только после гос регистрации перехода права собственности — внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) о собственности покупателя на купленную недвижимость. Для внесения регистрационной записи оплачивается пошлина, или точнее государственная пошлина.

При гос регистрации договоров, касающиеся недвижимости, например, договор участия в долевом строительстве (ДДУ), при гос регистрации ипотеки, при снятии записи об ипотеке так же должна быть уплачена государственная пошлина.

В Российской Федерации обязанность уплаты государственной пошлины устанавливается в соответствующих законах, а так же в Налоговом кодексе РФ.

Согласно статье 333.33 Налогового кодекса РФ, в частности, государственная пошлина уплачивается:

21) за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс, договора об отчуждении предприятия как имущественного комплекса, а также ограничений (обременений) прав на предприятие как имущественный комплекс — 0,1 процента стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, но не более 60 000 рублей;

Государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности

Государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности,
а также, за гос регистрацию ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (ипотека, арест, запрет), договоров об отчуждении недвижимого имущества,
за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 — 26, 28 — 31, 61 и 80.1 настоящего пункта:
Установлена в пункте 22 статьи 333.33 НК РФ  государственная пошлина :
  •  для физических лиц — 2 000 рублей;
  • для организаций — 22 000 рублей;
22.1) за государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом — 22 000 рублей;
23) за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме — 200 рублей;

Государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок

Государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества
Установлена в пункте 24 статьи 333.33 НК РФ в размере  — 350 рублей;
25) за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, сделок, на основании которых ограничиваются (обременяются) права на них, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 22.1 и 24 настоящего пункта, — 350 рублей;
26) за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения — 100 рублей;
27) за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктом 32 настоящего пункта:
  • для физических лиц — 350 рублей;
  • Государственная пошлина за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве (ДДУ) установлена пунктом 30 ст.333.33 НК РФ:

Государственная пошлина за государственную регистрацию ДДУ

смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, — 350 рублей;

смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, — 1 600 рублей;

29) за государственную регистрацию:

В случае, если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия, предусмотренные  пунктом 28 настоящего пункта и настоящим подпунктом, взимается в размерах, установленных для физических лиц;

  •  для организаций — 600 рублей.
  • для физических лиц — 200 рублей;
28.1) за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с соглашением об изменении договора об ипотеке:
  •  для организаций — 4 000 рублей;
  • для физических лиц — 1 000 рублей;

Государственная пошлина за государственную регистрацию ипотеки, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременений прав на недвижимое имущество установлена пунктом 28 статьи 333.33 НК РФ

Государственная пошлина за государственную регистрацию ипотеки

  • для организаций — 1 000 рублей;
  • для физических лиц — 350 рублей;
  • для организаций — 6 000 рублей;
  • соглашения об изменении или о расторжении договора участия в долевом строительстве, уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, включая внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — 350 рублей;

31) за государственную регистрацию сервитутов:

  • в интересах физических лиц — 1 500 рублей;
  • в интересах организаций — 6 000 рублей;

Государственная пошлина за государственную регистрацию снятия записи об ипотеке

Государственная пошлина за государственную регистрацию снятия записи об ипотеке установлена в пункте 32 ст. 333.33 НК РФ и именуется «за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке», размер государственной пошлины установлена в сумме  — 350 рублей.

читать далее А. Гордон
16.05.2017
Пошлина за регистрацию права собственности на недвижимость

Пошлина за регистрацию права собственности на недвижимость

Пошлина за регистрацию права собственности на квартиру

Государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности

Государственная пошлина за государственную регистрацию ДДУ

Государственная пошлина за государственную регистрацию ипотеки

Государственная пошлина за государственную регистрацию снятия записи об ипотеке

Адвокатский центр «Гордон и Пратнеры»

Москва

Пошлина за регистрацию права собственности на недвижимость

При покупке квартиры собственность к покупателю перейдет только после гос регистрации перехода права собственности — внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) о собственности покупателя на купленную недвижимость. Для внесения регистрационной записи оплачивается пошлина, или точнее государственная пошлина.

При гос регистрации договоров, касающиеся недвижимости, например, договор участия в долевом строительстве (ДДУ), при гос регистрации ипотеки, при снятии записи об ипотеке так же должна быть уплачена государственная пошлина.

В Российской Федерации обязанность уплаты государственной пошлины устанавливается в соответствующих законах, а так же в Налоговом кодексе РФ.

Согласно статье 333.33 Налогового кодекса РФ, в частности, государственная пошлина уплачивается:

21) за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс, договора об отчуждении предприятия как имущественного комплекса, а также ограничений (обременений) прав на предприятие как имущественный комплекс — 0,1 процента стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, но не более 60 000 рублей;

Государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности

Государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности,
а также, за гос регистрацию ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (ипотека, арест, запрет), договоров об отчуждении недвижимого имущества,
за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 — 26, 28 — 31, 61 и 80.1 настоящего пункта:
Установлена в пункте 22 статьи 333.33 НК РФ  государственная пошлина :
  •  для физических лиц — 2 000 рублей;
  • для организаций — 22 000 рублей;
22.1) за государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом — 22 000 рублей;
23) за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме — 200 рублей;

Государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок

Государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества
Установлена в пункте 24 статьи 333.33 НК РФ в размере  — 350 рублей;
25) за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, сделок, на основании которых ограничиваются (обременяются) права на них, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 22.1 и 24 настоящего пункта, — 350 рублей;
26) за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения — 100 рублей;
27) за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктом 32 настоящего пункта:
  • для физических лиц — 350 рублей;
  • Государственная пошлина за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве (ДДУ) установлена пунктом 30 ст.333.33 НК РФ:

Государственная пошлина за государственную регистрацию ДДУ

смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, — 350 рублей;

смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, — 1 600 рублей;

29) за государственную регистрацию:

В случае, если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия, предусмотренные  пунктом 28 настоящего пункта и настоящим подпунктом, взимается в размерах, установленных для физических лиц;

  •  для организаций — 600 рублей.
  • для физических лиц — 200 рублей;
28.1) за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с соглашением об изменении договора об ипотеке:
  •  для организаций — 4 000 рублей;
  • для физических лиц — 1 000 рублей;

Государственная пошлина за государственную регистрацию ипотеки, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременений прав на недвижимое имущество установлена пунктом 28 статьи 333.33 НК РФ

Государственная пошлина за государственную регистрацию ипотеки

  • для организаций — 1 000 рублей;
  • для физических лиц — 350 рублей;
  • для организаций — 6 000 рублей;
  • соглашения об изменении или о расторжении договора участия в долевом строительстве, уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, включая внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — 350 рублей;

31) за государственную регистрацию сервитутов:

  • в интересах физических лиц — 1 500 рублей;
  • в интересах организаций — 6 000 рублей;

Государственная пошлина за государственную регистрацию снятия записи об ипотеке

Государственная пошлина за государственную регистрацию снятия записи об ипотеке установлена в пункте 32 ст. 333.33 НК РФ и именуется «за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке», размер государственной пошлины установлена в сумме  — 350 рублей.

читать далее А. Гордон