Статьи
15.03.2017
Оспаривание нотариальной сделки

Оспаривание нотариальной сделки

Оспаривание сделки по недвижимости заверенной нотариусом

Нужен адвокат оспорить договор? — Перейдите на страницу Адвокат по оспариванию сделок

Адвокат Гордон А.Э,

 

Оспаривание нотариальной сделки

В России в течение ряда лет усиленно проталкивается нотариальная монополия на совершение сделок с недвижимостью. Один из этапов уже пройден: на территории России  в нотариальной форме должны оформляться  договоры при совершении сделок с долями в квартирах, с имуществом несовершеннолетних, со сделками, требующими согласия органов опеки. Эти правила плавно перекочевала в новый закон о регистрации прав на недвижимость (218-ФЗ) и продолжили свое действие с января 2017 года.

Одним из тезисов при введении обязательной нотариальной формы сделок были повышенные гарантии по нотариальным сделкам —  предполагалось, что нотариальную сделку будет запрещено оспаривать в суде. То есть, предлагалось внести в закон положения, запрещающие саму возможность оспорить удостоверенную нотариусом сделку с недвижимостью.

Между тем, тысячелетняя практика показывает, что любые сделки могут содержать пороки, в результате которых нарушаются права и собственников недвижимости и прав иных лиц – не участников сделок. И универсальным способом устранить такие нарушения всегда был и остается суд.

Из личной адвокатской практики могу привести пример: при помощи махинаций нотариуса г.Москвы из наследственного имущества пытались вывести квартиру, расположенную в центре Москвы в доме у Государственной думы РФ. Сюжет про эту квартиру периодически показывают по телевизору в качестве примера «черных риелторов». Но о непосредственном участии в деле нотариуса почему-то умалчивают.

По ходу рассмотрения спора по квартире в суде было установлено, что в махинациях с этой квартирой участвовал не один а несколько нотариусов в г.Москве и Московской области. А всего в преступную схему было вовлечено около десятка Московских и областных нотариусов.

В нашем случае недвижимость оформляли по нотариальным сделкам: были выявлены два нотариальных документа – завещание в нотариальной форме, и договор купли-продажи квартиры в нотариальной форме. Причем, договор был заключен и удостоверен нотариусом через два месяца после смерти наследодателя.

Единственный вариант восстановления прав на недвижимость в таких ситуациях – суд по недвижимости. Как правило — это оспаривание нотариальной сделки.

Основания оспаривания нотариальной сделки, в подавляющем числе случаев, порок воли стороны сделки, как правило, продавца недвижимости, дарителя или завещателя.

Сами принципы оспаривания сделок с недвижимостью одинаковы, отличия в деталях конкретной ситуации и виде сделки – завещание, купля продажа или дарение. По этому, приемы оспаривание сделок рассмотрим на примере оспаривания удостоверенной нотариусом сделки дарения недвижимости.

Оспаривание нотариальной сделки дарения

Дарение – безвозмездная передача имущества одним лицом другому. Оформляется дарение договором дарения или дарственной. При совершении дарения недвижимости договор обязательно совершается в письменной форме, а при дарении доли  в праве собственности на недвижимость – обязательна нотариальная форма сделки.

Договор дарения предусмотрен Гражданским кодексом, по этому требования к договору непосредственно изложены в кодексе. Интересно, что согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 574 ГК РФ) договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации. Однако с июля 2013 года это правило не действует.

Не смотря на безвозмездный характер дарения для одаряемого, договор дарения двусторонний и всегда предполагает получение согласия второй стороны принять вещь в дар.

С дарением недвижимости ассоциируется дамоклов меч  расторжения договора, отмены дарения или признания дарения недействительным. В виду безвозмездности получения недвижимости всегда есть недовольные, обделенные  и тысячи лет существует вопрос: Как оспорить договор дарения (дарственную).

Безвозмездная передача недвижимости или доли недвижимости, в связи с простотой совершения и исполнения договора, а так же отсутствия встречного исполнения, ассоциируется с некими близкими, родственными отношениями  сторон договора. Вместе с тем, приходится сталкиваться с ситуациями, когда дарение совершают люди в возрасте и совершают дарение единственной недвижимости  совершенно посторонним лицам.

Часто именно дарение становится средством лишения людей единственного жилья. Но дарители об этом узнают спустя месяцы и годы. Тогда остается один выход — оспорить договор дарения (дарственную).

Оспорить договор дарения — значит обратиться в суд с соответствующим иском. Основной способ оспорить договор дарения  — признать этот договор недействительным.

Кроме того, в отличие от купли продажи, даритель может 1) отказаться от исполнения договора дарения и 2) отменить дарение.

Завещание так же имеет отличие от купли продажи – завещание отменяется самим завещателем составлением нового завещания. А вот после открытия наследства, для оспаривания пожалуйте в суд.

Признание дарения недействительным

Признание дарения недействительным в суде возможно по тем же основаниям, что и купля продажа – по общим основаниям недействительности сделок установленным в статьях 168 – 179 Гражданского кодекса РФ.

Признание сделки недействительной означает отсутствие у нее правовых последствий, то есть по недействительному дарению перехода права собственности не происходит и значит произведенная на основании такой сделки государственная регистрация собственности на нового собственника должна быть отменена.

Наиболее часто недействительность дарения доказывают ссылаясь на:

1)         Совершение договора дарения лицом не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 Гражданского кодекса РФ);

2)         Мнимость или притворность дарения (статья 170 Гражданского кодекса РФ);

3)         Совершение дарения под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (статья 179 Гражданского кодекса РФ);

4)         Нарушение при совершении дарения  требования закона или иного правового акта (статья 168 Гражданского кодекса РФ);

5)         Отсутствие согласия на совершение сделки третьего лица, когда получение такого согласия установлена законом (статья 173.1 Гражданского кодекса РФ).

 

По пункту 1:

Не способность гражданина понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ).

При определенных обстоятельствах и навыке такой порок вполне реально доказать в суде.  Ситуация опасна тем, что даритель является полностью дееспособным лицом, и только в силу каких-то обстоятельств, утрачивает волевой фактор в период совершения сделки.

Правовым последствием этой ситуации является возможность применения правил статьи 302 ГК РФ, согласно которой имущество, выбывшее из владения собственника в отсутствие его воли, может быть истребовано даже у добросовестного приобретателя.

Выявить наличие такого состояния или предпосылок такого состояния – большей частью не возможно.  Проведение сделки в Нотариальной форме по существу не спасает и не устранит проблему  временного «помутнения рассудка», или в более общем виде, утраты воли дарителя, по статье 177 ГК РФ. Изменение  законодательства и обязание нотариусов проводить фотосъемку участников нотариальных сделок не позволяет выявить внутреннее состояние стороны сделки.  В связи с чем у добросовестного приобретателя в 2017 году, как и прежде, возникают огромные риски по любой сделке с недвижимостью. А учитывая по прежнему отсутствующую базу лиц страдающих психическими заболеваниями  или обращавшимися за психиатрической помощью, в сделках с недвижимостью по прежнему остаются крайне высокие риски.

Напротив, мошенники, готовясь к сделке готовятся и к предстоящему судебному спору. Готовят схему сделки или цепочки сделок, документы, участников и обеспечивают себе необходимую доказательную базу для суда по недвижимости.

Требования о возврате подаренной недвижимости лицом, не способным в момент совершения сделки понимать значение своих действий  или руководить ими,  признается судами совершенными помимо воли этого лица. И на основании закона подлежащим возврату этому лицу (статья 302 ГК РФ).

Нужно обратить внимание, что не понимание значения своих действий распространяется не только на саму сделку (дарение, купля продажа или завещание) но и на необходимые сопутствующие юридические действия при совершении и исполнении сделок с недвижимостью. Переход права собственности на недвижимость по сделке в России подлежит государственной регистрации. Стороны для регистрации перехода права должны лично подписать и подать заявление в регистрирующий орган (Росреестр), или выдать на это доверенность.

Таким образом, неспособный понимать значение своих действий не может понимать и значение подписания заявления о регистрации права, и выдачу доверенности на регистрацию.

При изложенных обстоятельствах, огромное значение для данной категории дел имеют доказательства. Хотя для суда одно доказательство не имеет преимущества перед другим, но по данным категориям дел в подавляющем большинстве случаев решающее значение имеет заключение экспертов в судебно-психиатрических экспертизах.

Как минимум при рассмотрении дел данной категории перед экспертами ставится вопрос: мог ли даритель (продавец, завещатель) по  договору дарения на момент его заключения, и подписания заявления в Управление Росреестра о переходе права собственности понимать значение своих действий и руководить ими?

Например, до Верховного Суда РФ дошло дело по оспариванию договора дарения и купли продажи, заключенных  дееспособным лицом, но не способным в момент совершения сделок понимать значение своих действий и руководить ими.

Истица в марте 2014 г. подарила свою квартиру сестре, которая в мае того же года квартиру продала. Наличие существенного психического заболевания не помешало истице в последствии оспорить сделки в суде, и в сентябре 2015 года суд 1 инстанции уже вынес  решение по делу. Правда в иске ей было отказано.

Суд не принял во внимание даже ту самую судебно-психиатрическую экспертизу, согласно которой даритель в силу психического заболевания в момент совершения сделки дарения не мог понимать значение своих действий и руководить ими. То же относится и к написанию заявления на государственную регистрацию перехода права собственности.

Верховный Суд РФ посчитал, что к ситуации надлежит применить статью 177 ГК РФ — недействительность сделки лицом не способным понимать значение своих действий, и статью 302 ГК РФ (истребование имущества у добросовестного приобретателя), и направил дело на новое рассмотрение. (Верховный Суд РФ определение от 29 ноября 2016 г. N 78-КГ16-61).

Существующая судебная практика показывает, что при наличии  существенного интереса, а недвижимость это всегда существенный интерес, суды по недвижимости ведутся по оспариванию сделок уже после смерти ее участника. В первую очередь это конечно оспаривание завещаний после смерти завещателя.

Но не отстает оспаривание после смерти и дарений и купли продажи.

 

По пункту 2:

Мнимые сделки (статья 170 ГК РФ).

Мнимые сделки – сделки, которые совершаются только для вида. Такие сделки ничтожны, то есть недействительны с момента их совершения.

Например, мнимые сделки совершают должники, с которых суд взыскал крупные суммы. Предполагая изъятие недвижимости в будущем, должник-собственник недвижимости «дарит» или «продает» свою недвижимость доверенному лицу (родственнику, подчиненному и т.д.). Юридически недвижимость переходит в собственность другого лица, но фактически владеет и распоряжается недвижимостью прежний собственник. Пользование прежний собственник сохраняет не всегда, что бы не афишировать кто есть реальный собственник.

В чем состоит принцип доказывания противоправности мнимой сделки с недвижимостью?  Цель сделки купли продажи или дарения недвижимости  — передача собственности на недвижимость. В мнимой сделке эта цель, фактически, не достигается. В мнимой сделке смена собственника происходит только на бумаге.

Более изощренны мнимые сделки супругов, когда цель мнимой сделки — скрыть имущество от возможного раздела супружеского имущества. Будучи в браке супруг скрывает свои доходы и на них приобретает недвижимость, или открыто оплачивает недвижимость и оформляет ее на родственников или доверенных лиц. При этом второй супруг, будучи неискушенным, не понимает действительные цели таких действий. В случае раздела супружеского имущества такая недвижимость разделу не подлежит.

Доказывается совместная собственность на такое имущество крайне трудно и только совокупностью доказательств.

По пункту 3:

Совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

Даритель под влиянием обмана, насилия или угрозы безвозмездно передает свое имущество в собственность другому лицу. Часто такие сделки с дарением квартиры, домов и другой недвижимости имеют место между родственниками и пожилыми собственниками недвижимости. Сделки при таких обстоятельствах – оспоримые, то есть пока не установлено судом, это действительная сделка.

По делам данной категории для признания сделки недействительной единственный путь — доказать наличие обмана, насилия, угрозы. По совокупности доказательств суд может признать сделку недействительной со ссылкой на статью 179 ГК РФ. А далее на основании статьи 302 ГК РФ появляется возможность истребовать подаренную недвижимость у добросовестного приобретателя.

По пункту 4:

Нарушение требования закона или иного правового акта при совершении сделки с недвижимостью (статья 168 ГК РФ).

Сделки с обстоятельствами нарушения требований закона или иного правового акта при совершении сделок с недвижимостью  —  оспоримые. Они действительны, пока судом не установлено иное.

В сделках с недвижимостью типичным случаем нарушения закона является продажа недвижимости не собственником. Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своей собственностью. Ссылкой на эту норму обоснованы требования недействительности дарения недвижимости, совершенного неполномочным лицом. При рассмотрении данной категории дел по совокупности доказательств устанавливается, совершен ли договор именно собственником или полномочным лицом. Такие ситуации часто возникают при мошенничестве с выморочными квартирами, которые мошенники продают  оформив на себя собственность, или просто подделав паспорт умершего собственника.

Разрешая дело, суды должны исследовать совокупность доказательств и установить, является ли продавец (даритель, завещатель) собственником недвижимости. Участвовал ли собственник в совершении сделки, на какие правовые последствия была направлена воля собственника, выполнял ли собственник действия, подтверждающие фактическое исполнение собственником условий договора. Например, см. дело: Мосгорсуд кассационное определение от 8 декабря 2016 г. N 4г/2-12259/16.

По пункту 5:

Отсутствие согласия третьего лица на совершение сделки, если получение такого согласия установлено законом (часть 1 статьи 173.1 ГК РФ).

Типичный пример таких нарушений — отсутствие согласия второго супруга на продажу недвижимости. Такими доводами обоснована значительная часть споров по недвижимости при разделе супружеского имущества и после. Схему с успехом использую мошенники.

Но будьте внимательны, не редко возникает нарушение прав второго супруга и при добросовестном совершении сделок вследствие ошибок  и недостаточной квалификации участников сделок или при регистрации сделок.

Обязательность получить согласие второго супруга на отчуждение (продажу, дарение) недвижимости установлена статьей 35 Семейного кодекса РФ.  Правило относится только к общему имуществу супругов.

При установлении судом факта отчуждения недвижимости из состава супружеского имущества без согласия второго супруга риск признания дарения недействительной крайне высок.

Обстоятельством, подлежащим установлению по спорам о нарушениях при продаже совместной собственности, являются: 1) установление статуса совместной собственности на подаренную недвижимость, 2) дарение недвижимости без нотариального согласия второго супруга. Для недействительности сделки обязательным является наличие иска от второго супруга, права которого нарушены.

Срок подачи такого иска – 1 год с даты когда второй супруг узнал или должен был узнать о нарушении его права  (часть 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ).

 

Срок давности недействительности дарения

Срок давности недействительности дарения зависит от оснований, по которым заявляются такие требования.

По ничтожным сделкам (мнимые, притворные и т.д.) срок давности составляет 3 года с даты начала совершения сделки.

По оспоримым сделкам — срок давности составляет 1 год.

 

Как оспорить нотариальную сделку с недвижимостью

Оспорить нотариальную сделку с недвижимостью  эффективно, возможно только путем подачи иска в суд. При наличии мошенничества и возбуждения уголовного дела, гражданский иск может быть заявлен в рамках уголовного дела. Но мошенники совершенствуются, и часто в рамках уголовного дела защитить вашу недвижимость не удается, приходится вести судебное разбирательство отдельным производством.

Как правило исковых требований должно быть не менее двух: 1) Признать договор дарения (купли продажи, завещание) недействительным. 2) Признать право собственности на недвижимость.

В зависимости от конкретных обстоятельств исковые требования могут быть другими, например, признать наследником, признать принявшим наследство и т.д.

Не редко приходится подавать несколько исков.

В какой суд подается иск?

Исковое заявление по спорам о недвижимости подается в суд по месту нахождения недвижимости (исключительная подсудность).

Подавая иск в суд вам придется рассчитывать только на себя. Вам придется вести процесс: согласно Гражданскому процессуальному кодексу (ст.56) обязанность  доказывать лежит на стороне. Суд только может помочь вам в сборе доказательств, оформив судебный запрос. Но где брать доказательства и какие – это ваша забота.

К каждому судебному заседанию вы должны готовиться. Судебное заседание, это не экспромт. Как говориться экспромт – это хорошо подготовленный экспромт.

В моем деле о квартире в центре Москвы мы в течение 1,5 лет доказывали свои права в Тверском районном суде г.Москвы, и доказали.

 

Помимо судебного способа оспаривания нотариальных договоров, в отдельных случаях закон позволяет расторгнуть договор во внесудебном порядке

Отмена дарения

В отличие от купли продажи, дарение может быть отменено. Отмена дарения может происходить несколькими способами, прямо установленными в Гражданском кодексе.

Отказ от исполнения договора дарения недвижимости

В отличие от других сделок кодекс прямо устанавливает особые правила для договора дарения:  даритель может отказаться исполнять уже заключенный договор дарения (ст. 577 ГК РФ).

Отказ от исполнения договора дарения недвижимости допускается, если дарение (исполнение договора) не происходит в момент заключения договора. То есть отказ от исполнения дарения возможен, если заключенный договор будет исполняться в будущем:  договор заключен, но не исполнен – недвижимость не передана в дар.

Дело в том, что принцип свободы договора позволяет с одном документе – в договоре дарения объединить и сам договор и  передаточный акт, или при заключении договора дарения одновременно подписать два документа —  договор дарения и передаточный акт. Тем самым одновременно с подписанием договора дарения можно говорить о его фактическом исполнении. Считается, что в таких случаях отказ от исполнения договора дарения уже не возможен.

По нашему мнению это не совсем так. Дарение недвижимости предполагает государственную регистрацию перехода права собственности на имя одаряемого, для чего даритель должен подать в Росреестр соответствующее заявление.

Полагаем, отказ от исполнения договора возможен как раз в этот момент. Даритель отказывается подать (подписать) заявление на гос регистрацию перехода права собственности, что и будет свидетельствовать об отказе от исполнении договора.

Даритель может мотивировать свой отказ от исполнения договора следующим:

— изменение имущественного или семейного положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни дарителя;

— одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;

— одаряемый лишил дарителя жизни.

Отказ от исполнения договора дарения оформляется в той же форме, что и сам договор.

Отмена дарения недвижимости

Вторая особенность дарения – прямое установление порядка одностороннего расторжения договора дарения: исполненный договор дарения может быть расторгнут только в судебном порядке. Это правило распространяется только на дарение дорогостоящих вещей.

Отмена дарения недвижимости производится по решению суда на основании заявления дарителя при наличии обстоятельств, прямо указанных в законе ( статья 578 ГК РФ):

—  если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, или лишил дарителя жизни. В последнем случае заявление в суд подают наследники дарителя;

— если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Расторжение договора дарения недвижимости

Договор дарения недвижимости, как и любая другая двусторонняя сделка – это права и обязанности сторон. Расторжение договора предполагает прекращение обязательств сторон договора на будущее, начиная с момента расторжения. Таким образом, расторжение договора дарения недвижимости возможно до его исполнения, то есть до передачи недвижимости одаряемому или до государственной регистрации перехода права собственности на одаряемого.

В досудебном порядке расторжение договора дарения возможно по соглашению сторон, или в судебном порядке.

Вместе с тем, для дарения предусмотрен односторонний отказ дарителя от исполнения договора.

 

Вам будет интересно прочитать:

Три типичных ошибки в нотариальных сделках с недвижимостью

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

15 марта 2017 года

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

читать далее А. Гордон
15.03.2017
Куда обжаловать отказ в регистрации права собственности

Куда обжаловать отказ в регистрации права собственности

Основания для отказа в государственной регистрации прав

 

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

Отказ в регистрации прав

Как известно с 1 января 2017 года в Российской Федерации права на недвижимое имущество регистрируются по новым правилам – по закону «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015г. №218-ФЗ.

Согласно новому закону отказ в регистрации прав может произойти в момент подачи документов на государственную регистрацию прав или в процессе юридической экспертизы поданных документов. Так согласно пункту 15 статьи 18 закона при подаче документов на бумажном носителе (личное обращение) их могут не принять, если не установлена личность заявителя.

Учитывая, что прием документов на государственную регистрацию прав физических лиц осуществляют многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг (МФЦ), фактический отказ в принятии документов физические лица получают в МФЦ.

МФЦ и регистрирующий права на недвижимость государственный орган делает вывод о неустановлении личности заявителя, если в момент подачи заявления на гос регистрацию прав не предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя, или заявитель отказался предъявить документ, удостоверяющий его личность. Вместе с тем, заявителям необходимо учесть, что положения закона позволяют трактовать его расширительно, поскольку основания для отказа в принятии документов на гос регистрацию прав сформированы в виде открытого перечня.

Понятие «установление личности» в самом законе не раскрыто, и  регистраторы толкование понятия «установление личности» для гос регистрации прав проводить с учетом Положения о паспорте гражданина РФ, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 июля 1997 г. N 828, а установление личности ностранных граждан — по правилам закона РФ от 25.07.2002 N 115-ФЗ  «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации.

Так согласно пункту 1 Положения о паспорте гражданина РФ единственным документом удостоверяющим личность гражданина РФ с 14 лет является паспорт гражданина РФ.

Какое практическое значение это имеет для гос регистрации прав?  — Не стоит для регистрации прав предоставлять водительские права или снилс, или военный билет. По таким документам у вас просто не примут заявление на гос регистрацию.

С паспортом гражданина РФ так же не все просто. Согласно Положению о паспорте гражданина РФ паспорт может быть недействительным, например, если в него внесены отметки, не предусмотренные этим положением (пункт 6 положения). Например, при пересечении границы с Украиной и предъявлении российского паспорта Украинские пограничники ставят в него штампик о пересечении границы, что сразу делает паспорт гражданина РФ недействительным.

Кроме того, российские паспорта заведомо имеют срок действия в зависимости от возраста его владельца (пункт 7 положения):

от 14 лет — до достижения 20-летнего возраста;

от 20 лет — до достижения 45-летнего возраста;

от 45 лет — бессрочно.

По этому, уже при подготовке к сделке с недвижимостью проверьте свой российский паспорт, и при достижении соответствующего возраста замените его.  Органы государственной регистрации прав тщательно следят за действительностью представленных на регистрацию документов, и действительность паспорта является частой причиной отказа в принятии документов.

В отличие от многих государств в России существуют внутренние паспорта и заграничные паспорта, причем правила их выдачи, требования к эти паспортам и срок их действия не совпадают. Важно, что на территории РФ заграничный паспорт гражданина РФ не применяется для удостоверения личности, и при регистрации прав на недвижимость в России загран паспорт у вас не примут.

Более сложная ситуация с удостоверением личности иностранцев. Согласно закону РФ от 25.07.2002 N 115-ФЗ  «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» личность иностранца на территории РФ удостоверяется паспортом иностранного гражданина а так же международными договорами. По этому, у МФЦ и у регистрирующего органа появляется дополнительная возможность для усмотрения на стадии подачи документов.

Соответственно, фактически первый этап получения отказа в государственной  регистрации прав на недвижимость может быть получен при подаче заявления и документов на государственную регистрацию права в МФЦ или непосредственно в Росреестре.

Основания для отказа в государственной регистрации прав

Основания для отказа в государственной регистрации прав в законе о государственной регистрации сформулированы в самой общей форме и связаны с не устранением причин препятствующих государственной регистрации (статья 27). При этом, в законе отсутствует перечень таких препятствий.

Вместе с тем, в части 1 статьи 26 закона приведен перечень причин из 55 пунктов, которые являются основанием для приостановки государственной регистрации прав. Очевидно именно эти обстоятельства указывают регистраторы Росреестра в качестве оснований для отказов в государственной регистрации прав.

Среди 55 оснований для приостановления государственной регистрации в частности указаны:

1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;

2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

4) право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом;

5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

6) представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;

7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами;

9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам;

10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам;

и т.д.

Как видно,  перечень достаточно широкий и содержит оценочные критерии, что позволяет каждый из пунктов перечня оснований для приостановки государственной регистрации достаточно широко толковать. То есть  новый закон о государственной регистрации прав предоставляет регистратору широкое поле возможностей для усмотрения.

Гарантией интересов заявителя государственной регистрации прав является двухэтапная процедура отказа в гос регистрации которая в обязательном порядке должна содержит: 1) приостановку по инициативе регистрирующего органа, и 2) решение об отказе. Каждое из решений и решение о приостановлении и об отказе в государственной регистрации прав, согласно статье 28 закона, оформляется в виде  отдельного документа.

 

Обжаловать отказ в регистрации прав

Возможность обжаловать отказ в государственной регистрации прав предусмотрена в статье 8.1 Гражданского кодекса РФ, и с января 2017 года — частью 12  статьи 29 закона «О государственной регистрации недвижимости (218-ФЗ). Способ обжалования отказа единственный – судебный.

Куда обжаловать отказ в регистрации прав

Действия заявителя по обжалованию — это не догма, поскольку при получении отказа действия заявителя каждый раз индивидуальны и зависят от конкретной ситуации — мотивов отказа. Куда обжаловать отказ в регистрации прав и стоит ли обжаловать отказ каждый раз определяется по ситуации. Как было показано выше отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество возможен только после приостановки регистрации, а приостановка допускается только по основаниям, прямо установленным в статье 26 закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ. Именно от оснований приостановки и отказа в государственной регистрации права зависят дальнейшие действия заявителей. Мотивы и приостановки и отказа в государственной регистрации права должны быть изложены в соответствующем решении регистрирующего органа. Суд по регистрации прав на недвижимости, фактически, оценивает мотивы принятого государственным органом решения об отказе и приостановке государственной регистрации прав.

Например, если приостановка и отказ мотивирован не представлением документов, необходимых для государственной регистрации права (п.5 ч.1 ст.26 закона о государственной регистрации недвижимости), то такой отказ может быть связан и с технической ошибкой заявителя (забыли предоставить документ или не знали, что нужно предоставить документ). В такой ситуации, даже в случае отказа, у заявителя есть право повторной подачи документов на государственную регистрацию в полном объеме и обжаловать такой отказ смысла нет.

В другой ситуации если  одна из сторон договора купли продажи недвижимости уклоняется от подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности, Росреестр, как и в первом случае,  откажет в государственной регистрации права. Отказывая Росреестр так же обоснует отказ не представлением документов, необходимых для государственной регистрации права и тем же п.5 ч.1 ст.26 закона.

Но во втором случае оспаривать отказ бесполезно, поскольку заявитель действительно не представил необходимые документы, как минимум подписанное продавцом заявление, более того, устранить уклонение второй стороны заявитель самостоятельно не сможет. Такая ситуация преодалевается путем подачи в суд иска о признании права собственности на недвижимость согласно части 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ.

В третьем случае, например при государственной регистрации вновь созданной недвижимости, Росреестр может отказать так же ссылаясь на п.5 ч.1 ст.26 закона мотивируя отказ не предоставлением документов, например согласия третьего лица на земельный участок. В этом случае заявитель вправе оспаривать отказ государственного органа именно на основании  статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ и части 12  статьи 29 закона 218-ФЗ требуя признать незаконным а потому недействительным решение Росреестра об отказе в государственной регистрации.

Куда обжаловать отказ в регистрации прав

В законе о регистрации недвижимости прямо установлена возможность обжалования отказов или приостановок государственной регистрации в суд. Как известно, в России существуют мировые судьи, районные суды и Арбитражные. Функции Росреестра по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с недвижимостью – это так называемые административные публичные функции, а споры, возникающие между Росреестром и заявителями при выполнении регистрационных функций являются административными.

И в зависимости от категории заявителя способ оспаривания решений об отказе в гос регистрации прав будет разный:

  1. Если заявитель – организация или предприниматель и созданная недвижимости используется в предпринимательской или иной экономической деятельности, заявитель подает заявление в арбитражный суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ, оспаривая ненормативный акт государственного органа (Росреестра).

Такие заявления имеют ряд особенностей подготовки и рассмотрения. Например, заявление должно быть подано в течение 3-х месяцев с даты вынесения решения соответственно о приостановке или об отказе в государственной регистрации права. Существенным отличием заявления в порядке 24 главы АПК РФ от исков при исковом производстве – истец должен доказать только два обстоятельства: 1) Не соответствие решения государственного органа закону, и 2) Нарушение прав заявителя таким решением, или создание препятствий заявителю в осуществлении предпринимательской деятельности, или в возложении на заявителя, нарушение закона, какие либо обязанности (ч.1 ст.198 АПК РФ).

Подготовка заявления, его оформление и прилагаемые документы – в целом, соответствуют правилам подготовки и подачи исковых заявлений. Вместе с тем, к заявлению, согласно статье 199 АПК РФ, должно быть приложено оспариваемое решение.

Существенным отличием рассмотрения заявления в порядке главы 24 АПК РФ является распределение бремени доказывания: согласно ч.5 ст.200 АПК РФ именно на соответствующий государственный орган возлагается обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия).

  1. 2. Если заявитель – физическое лицо (не предприниматель), с 15.09.2015г. дела этой категории — возникающие из административных и иных публичных правоотношений в связи с отказом в государственной регистрацией прав рассматриваются в соответствии с главой 22 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ) судами общей юрисдикции – согласно статье 19 КАС РФ  районными судами.

Требования заявителя по делам об отказе в государственной регистрации права, как правило два:

Основное: О признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности.

Дополнительное: Об обязании Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности.

Производство по административным делам осуществляется в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства, имеющей существенные отличия от порядка, установленного в Арбитражном процессуальном кодексе РФ. Так, обращение в суд в порядке главы 22 КАС РФ оформляется административным исковым заявлением, а заявитель именуется административным истцом.

Согласно статье 219 КАС РФ административный иск может быть подан в течении 3-х месяцев с даты нарушения прав заявителя, или с даты, когда заявителю стало известно о нарушении его прав. Вместе с тем, согласно части 3 указанной статьи заявление о признании незаконным решения, действий государственного органа может быть подано в течение 10 дней с даты, когда заявителю стало известно соответственно о приостановлении или об отказе в государственной регистрации права на объект недвижимости.

В отличие от главы 28 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд не может не принять административное исковое заявление только по причине пропуска срока его подачи. В силу прямого указания части 5 и 7 статьи 219 КАС РФ административное исковое заявление должно быть принято судом в любом случае, а причины пропуска подлежат рассмотрению в предварительном судебном заседании. При этом в случае пропуска срока по уважительным причинам срок подачи административного искового заявления восстанавливается судом.

Решение суда по административному исковому заявлению о приостановлении или об отказе в государственной регистрации права на недвижимость может быть двух видов (часть 2 статья 227 КАС РФ):

  • об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании решения незаконным, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца,

и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

  • об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения незаконным.

При рассмотрении административного дела об оспаривании решения о приостановке или об отказе в государственной регистрации права, суд выясняет (статья 227 КАС РФ):

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В рамках спора при государственной регистрации права на недвижимость административный истец (заявитель) доказывает только два обстоятельства: 1) нарушение прав и законных интересов заявителя отказом в гос регистрации права на недвижимость, и 2) соблюдение срока подачи административного искового заявления.

Остальное – пункты 3 и 4, доказывает административный ответчик.

Решение суда по административному исковому заявлению вступает в силу в течение одного месяца с даты изготовления решения в окончательной форме, если не была подана апелляционная жалоба (статья 298 КАС РФ).

По сравнению с общим порядком государственной регистрации прав на объекты недвижимости регистрация прав через суд имеет очевидное преимущество – решение суда не подлежит юридической экспертизе регистраторами Росреестра, а значит избавлено от усмотрения чиновников взгляды которых на одни и те же юридические факты иногда существенно отличаются.

В отдельных ситуациях государственная регистрация права собственности через суд – единственная возможность оформить права на недвижимость. Прием судебной регистрации в равной мере применяется как к регистрации прав на вторичную недвижимость, так и для государственной регистрации прав на новостройки.

Записаться на консультацию по вопросу суд по недвижимости вы можете по телефону 8 (495) 518 – 19 – 90.

09 марта 2017 года

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

читать далее А. Гордон
14.03.2017
Освидетельствование на сделке

Освидетельствование на сделке

Поводы для освидетельствования

Нотариальная сделка с недвижимостью

Не гарантирует надежность и безопасность для покупателя

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон А.Э.

 

Освидетельствование на сделке

Грамотный риелтор всегда до сделки собирает пакет документов, среди них в обязательном порядке присутствуют справки продавца недвижимости из психоневрологического и наркологического диспансеров. Но бывают ситуации, когда справок не достаточно, поскольку имеют место высокие риски признания сделок недействительными.

Дело в том, что совсем не редкость признание сделок недействительными судом на том основании, что в момент совершения сделки по отчуждению недвижимости продавец не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, или существенно заблуждался относительно предмета сделки или ее природы.

В таких ситуациях у покупателя два варианта действий: 1) Отказаться от сделки, 2) Организовать для продавца Освидетельствование на сделке.

 

Поводы для освидетельствования

В каких ситуациях возникают поводы для освидетельствования? Отметим сразу,  освидетельствованию могут быть подвергнуты обе стороны сделки, это может быть и продавец и покупатель, и даритель и одаряемый, то есть стороны, в зависимости от вида сделки.

Вместе с тем, учитывая особенность объекта сделок – недвижимость и особенности оформления сделок с недвижимостью, следует признать, что в сделках с недвижимостью значительно больший риск всегда несет приобретатель. Очевидно, в случае недействительности сделки суд вернет стороны в первоначальное положение, какое было до начала исполнения сделки сторонами (двусторонняя реституция  — статья 171 Гражданского кодекса РФ).  Это означает, что запись о переходе права собственности на недвижимость к приобретателю аннулируется, и ее собственником останется продавец. А продавец должен будет вернуть деньги. Если с записями в реестре недвижимости (ЕГРН) все понятно, Росреестр исполняет решения судов, то с возвратом денег как правило возникают проблемы даже при наличии судебного решения.

Учитывая возможность и реальность описанных ситуаций установление адекватности продавца в восприятии окружающей обстановки является одной из главных задач для покупателя.

Поводом для освидетельствования продавца на сделке являются ряд обстоятельств, например:

  1. Если продавец состоит на учете по поводу психического заболевания, наркологической или алкогольной зависимости,
  2. Если у продавца имели место сотрясения головного мозга, или иные травмы (поражения) головного мозга, например, инсульт,
  3. Если продавец страдает онкологическим заболеванием,
  4. Если возраст продавца более 65 лет.

Наша судебная практика в судах г.Москвы и Московской области показывает, что наличие хотя бы одного из перечисленных обстоятельств может обеспечить в суде признание недействительной сделки с таким продавцом.

Например, факт регистрации продавца в психоневрологическом или наркологическом диспансере уже сам по себе свидетельствует об обращении продавца с соответствующим заболеванием. А в медицинской карте продавца окажется целый букет: регулярные в течение жизни обращения по поводу психического заболевания, наличие систематических головных болей и т.п., наличие хронических расстройств или заболеваний, характеризующихся неадекватным восприятием действительности, провалы в памяти, не способность выражать мысль, замедленное мышление, в беседе неадекватен и т.д. Причем все эти симптомы  продавец показал на приеме у врача за день до сделки.

В судах приходилось сталкиваться с ситуациями, когда перечисленные симптомы мы видим и в судебном заседании.

Причины описанных ситуаций могут быть разными, но для покупателя главное – предпринять все необходимые действия, что бы предупредить (выявить) наличие описанных проблем со здоровьем у продавца и принять обоснованное решение касательно совершения сделки с недвижимостью, и порядка ее проведения.

Касательно онкологических заболеваний. Само наличие онкологического заболевания у продавца уже оказывает на него психологическое воздействие. В зависимости от стадии заболевания и обстоятельств его протекания, по разъяснению специалистов,  люди меняются, меняется восприятие окружающего мира, меняется отношение к окружающей действительности.

Существенное влияние на адекватность онкологических больных оказывают медицинские препараты, которые имеют серьезные побочные эффекты, в том числе на психику больных.

Конечно, суду не достаточно простых устных ссылок продавца на неспособность понимать совершаемые действия и руководить ими во время совершения сделки с недвижимостью. Суды принимают решения, основываясь на множестве доказательств: на показаниях свидетелей, например соседей продавца, родственников и знакомых, на медицинских картах, которые изучают эксперты в рамках судебных экспертиз, на исследовании самого продавца, которые проводятся во время судебных экспертиз, на показаниях лечащих врачей и т.д.

Одним из доказательств должен стать результат освидетельствования продавца непосредственно перед сделкой, который при надлежащем его проведении и оформлении может быть принят судом во внимание.

Освидетельствование на сделке проводит приглашенный покупателем специалист соответствующего образования, специализации и квалификации. Располагающий необходимыми лицензиями и опытом.

Новинка:

Услуга «Консультация адвоката: этапы купли-продажи квартиры». Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру.
Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку вы проведете самостоятельно и сэкономите на агенте! Читайте подробнее о консультации!

 

Нотариальная сделка с недвижимостью

Не гарантирует надежность и безопасность для покупателя

Существует заблуждение, которое наше законодательство с января 2017 г. возвело в ранг догмы: нотариальная сделка с недвижимостью является гарантией законности, надежности и безопасности для участников сделок.

К сожалению, прочтение этих мантр не оказывает никакого влияния на гарантии законности, надежности и безопасности участников сделок с недвижимостью от последующего признания нотариальной сделки недействительной.

Нотариальные сделки наравне с прочими с успехом разваливаются в судах. Более того, часто нотариальная сделка расслабляет стороны, что приводит к ошибкам, которые не были бы совершены при простой письменной форме.

Обратите внимание на текст любого документа, удостоверенного нотариусом: договора, доверенности и т.д. В конце документа, в штампе нотариуса вы обязательно найдете фразу: « … дееспособность проверена». Действительно, согласно статье 43 закона РФ «Основы законодательства РФ о нотариате» при удостоверении сделок нотариус проверяет дееспособность граждан. Но как?

А ведь именно отсутствие дееспособности  — порок воли продавца в момент совершения сделки с недвижимостью, и является тем основанием, на котором суды признают сделки недействительными в описанных выше ситуациях.

Как же нотариус, не являясь специалистом в медицине и в том числе в психиатрии, устанавливает дееспособность участников сделки?   На такой вопрос в суде, если нотариуса удается увидеть в судебном заседании, приходится слышать:

В соответствии с действующим законодательством дееспособность лица определяется нотариусом документально проверкой документа, удостоверяющего личность где указан возраст участника сделки, а так же устанавливается адекватность участника сделки путем опроса (беседы).

На практике такого способа определения дееспособности участника сделки совершенно не достаточно, поскольку нотариус не обладает ни специальными знаниями ни методиками для определения психического состояния гражданина.

В суде приходится слышать аргументы о том, что нотариус – юрист с высшим юридическим образованием и он прослушал курс судебной психиатрии, для покупателя у которого расторгнут сделку – не аргумент. Поскольку дееспособность гражданина для суда сможет установить не просто психиатр, а судебный эксперт.

А на вопрос, как вы могли установить дееспособность гражданина, который ее лишен? Часто отвечают: решения суда о лишении (а также и об ограничении) дееспособности гражданина не доводятся до сведения нотариуса, а заинтересованные в совершении нотариальной сделки участники могут скрыть факт наличия решения суда о признании завещателя недееспособным.

Таким образом, сама по себе нотариальная сделка никоим образом не облегчает положение покупателя в случае выявления полной недееспособности, ограничения дееспособности, или временной недееспособности гражданина – продавца недвижимости.

По нашему мнению взыскать убытки с нотариуса, в такой ситуации, покупателю практически не реально. Рассчитывать на страховую выплату по страховке нотариуса – так же не реально.

По этому, установление дееспособности продавца недвижимости – гражданина, фактически возложено на покупателя, как и все связанные с этим риски и неблагоприятные последствия.

Вместе с тем, сопровождая нотариальные сделки с недвижимостью, мы столкнулись со значительными сложностями при установлении дееспособности участников. Многие нотариусы отказывают в проведении освидетельствования участников на сделках приглашенными специалистами, ссылаясь на тайну нотариальных действий.

Иного выхода, чем поиска нотариуса, который предоставит возможность работы приглашенного специалиста, по нашему мнению, не существует.

 

13 марта 2017 года

 

Адвокат  Гордон А.Э,

читать далее А. Гордон
14.03.2017
Блокировка счета налоговой

Блокировка счета налоговой

Как узнать о приостановке счета

Что делать, если у вас приостановили операции по счету

Принудительное взыскание со счета

Разблокировать счет

Отменить приостановление

Как уплатить налог при блокировке счета

Налоговый адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская Палата Московской области 

Блокировка счета налоговой

Практически каждый налогоплательщик, даже физические лица,  сталкиваются с ситуацией, когда они не могут провести платеж со своего банковского счета, потому, что произошла «блокировка счета налоговой инспекцией». Действия налоговой в подобных ситуациях называются Приостановление операций по счету налогоплательщика в банке, или приостановление операций по счетам в банке.  Эта процедура установлена  статьей 76 Налогового кодекса Российской Федерации и является способом обеспечения исполнения налогоплательщиками и налоговыми агентами обязанностей по уплате налогов  а так же исполнения и других налоговых обязательств.

Важно, что Правила статьи помимо налогов распространяются и на сборы.

То есть, внешне сходная ситуация для налогоплательщиков (блокировка счета) возникает  например если не подана налоговая декларация, если налогоплательщик нарушает порядок электронного документооборота с налоговой, а так же и при принудительном взыскании налогов, недоимок по налогам и штрафов. Во всех этих случаях возможно применением блокировки счета  в порядке статьи 76 Налогового кодекса РФ.

Владелец счета воспринимает  приостановление по счету со стороны налоговой, как  остановку банком обслуживания счета, в том числе и приостановку расходных операций по счету. В действительности, это не совсем так, поясним это ниже.

Внимание: Приостановку счета могут устроить и приставы (ФССП), по не исполненным налоговым платежам

Мы неоднократно сталкиваемся с ситуациями, когда клиенты не разобравшись при блокировке счетов тратят недели на переписку и походы для общения с налоговой по разблокировки счета. В действительности, налоговая взыскивает недоимки, пени, штрафы через приставов (ФССП), и приставы выставляют на счет инкассо. Уплата денег в бюджеты в такой ситуации нечего не даст. Разбираться нужно с приставами и снимать блокировку счета будут приставы.

Рекомендуем: При каждой блокировке счета прежде всего точно выясняйте причины блокировки, и только за тем действуйте.

Основания приостановление счета

Приостановление счета – строго формализованная процедура, право на применение которой налоговыми органами РФ прямо установлено в статье 31 Налогового кодекса РФ, а порядок проведения приостановления – в статье 76 кодекса. Приостановление счета возможно и у налогоплательщиков и у налоговых агентов.

Приостановление движения по счету у налогоплательщика возможно в случаях (Основания приостановление счета):

  • Начала процедуры принудительного взыскания недоимок, штрафов в случае не исполнения обязанности уплатить налог (сбор)
  • Принятие решения о привлечении налогоплательщика к налоговой ответственности (часть 10 статьи 101 Налогового кодекса РФ)
  • Не представления организацией декларации в течение 10 дней по истечении установленного кодексом срока для ее представления
  • Не представления организацией деклараций в электронной форме по истечение 10 дней с даты установленного кодексом срока ее представления
  • Не представления в налоговый орган квитанции о получении требования о представлении документов или информации, или о вызове в налоговый орган.

Приостановление по счету у налогового агента возможно в случаях:

  • непредставления налоговым агентом расчета сумм налога НДФЛ, исчисленных и удержанных налоговым агентом, в налоговый орган в течение 10 дней по истечении установленного срока представления такого расчета.

Как узнать о приостановке счета

Опасность блокировки счетов со стороны налоговых органов или банками по другим основаниям очевидна. Приостановление счетов возможно у любого налогоплательщика, в том числе и у контрагентов. Как узнать о приостановке счета обязан знать квалифицированный бухгалтер, сотрудники юридических служб любой организации.

В настоящее время наличие блокировки счета (во всяком случае со стороны налоговой) можно проверить он-лайн на сайте ФНС России адрес страницы: https://service.nalog.ru/bi.do.

Электронный сервис называется: Система информирования банков о состоянии обработки электронных документов(311-П, 365-П).

Для получения информации о блокировке счета требуется ввести Индивидуальный налоговый номер (ИНН) налогоплательщика — владельца банковского счета, и реквизит банковского счета «БИК», счета, который вас интересует. Таким образом возможно оперативно проверить и собственные счета налогоплательщика  и счета контрагентов.

Блокировка расчетного счета налоговой

Как происходит приостановление движения по счету

Приведенные выше основания приостановления движения по счету предполагают разный порядок оформления приостановления, но документальное оформление должно быть в любом случае.

Приостановление счета в связи с неуплатой налогов:

Основание блокировки счета  — часть 2 статьи 76 НК РФ. В данном случае блокировка счета  выполняет конкретную обеспечительную функцию — обеспечить уплату конкретным налплатом конкретных сумм налога, пени, штрафа  в бюджет. Учитывая возможность ограничения прав налогоплательщиков путем принудительного взыскания недоимок в порядке статьи 46 Налогового кодекса РФ,  блокировка счета возможна и применяется при одновременном наличии двух обстоятельств: 1)При выявлении налоговым органом недоимки и 2) Неисполнение налогоплательщиком обязанностей по ее погашению.

Как известно, недоимка возможна при неуплате налога по сроку, или выявление недоимки при проведении налоговой проверки.  По правилам Налогового кодекса  налогоплательщик должен быть извещен налоговым органом об имеющейся у него недоимке, и ему должно быть предложено погасить недоимку в добровольном порядке. В каждом из случаев выявления недоимки налоговый орган вправе направить налогоплательщику требование об уплате налога (Глава 10 Налогового кодекса РФ).

Вместе с тем, принудительное взыскание за счет денежных средств на счете оформляется отдельным решением налогового органа.

Таким образом, приостановлению движения по счету в связи с неуплатой налогов должны предшествовать  оформление и направление налогоплательщику других документов:

  • Требование об уплате налога (сбора), пени, штрафа
  • Решение о взыскании налога (сбора), пени, штрафа
  • Решение о приостановлении движения по счету в банке.

Блокировка электронных платежей

Правила о приостановлении  движения по счету в банке так же применяются для приостановления движения электронных платежей налогоплательщика.

ВАЖНО:

Существенно осложняет положение налогоплательщика не одинаковые  процедуры  установления приостановления счета и снятие приостановления.

Приостановление направляется из налоговой в банк по электронным каналам и принимается налоговой  по своим (имеющимся у налоговой) документам (формально) (часть 8 статьи 76 Налогового кодекса).

При этом выставить приостановление налоговая может на несколько счетов. А банк обязан бесспорно исполнять приостановление с момента получения решения о приостановлении до получения решения об отмене.

Снятие приостановления по счету так же производится по отдельному решению инспекции, и  возможно не ранее получения налоговой документов об уплате налогов. (часть 8 статьи 76 Налогового кодекса РФ).

Учитывая время на уплату налога, а это возможно только загнав на счет деньги, получение подтверждающего документа – как минимум выписки по счету, срок подачи налплатом соответствующего заявления и приложения документов об оплате, день на рассмотрение в налоговой, получаем – около недели, от даты обнаружения приостановления счета налплатом.

И это, при наличии «свободных» денег для закачки на счет.

Как разблокировать счет

Если заблокировали несколько счетов

Если заблокировали счет выручит налплата только достаточная сумма для погашения требований налоговой на счетах налплата. В этом случае налплат вправе просить налоговую о разблокировании счетов, где находится средства сверх суммы недоимок, пеней и штрафов по решению о приостановке.

Изучая решение о приостановлении движения по счету, помимо прочих обязательных реквизитов — наименования, адреса, ИНН, ОГРН налогоплательщика, обратите внимание на точную сумму (если блокировка из-за взыскания недоимки, пени, штрафа), которая должна быть взыскана. Эта сумма должна быть в решении четко указана, с привязкой к другим документам — Требованию об уплате налога и Решению о взыскании налога со счета налогоплательщика.

Подтвердив выпиской по счету достаточность средств для взыскания на одном из счетов, у вас появляется основание просить налоговую снять блокировку с оставшихся.

А в случае отказа налоговой разблокировать счет — требовать уплаты соответствующих пеней, а, возможно и убытков.

Приостановление из-за декларации

Движение по счету может быть приостановлено в порядке части 3 статьи 76 Налогового кодекса в случае не представления налоговой декларации или истребованных у налогоплательщика документов — блокировка из-за декларации.

В этих случаях налоговой для блокировки счета  так же необходимо соблюсти формальности, но в меньшем объеме. Ситуация для налплата усложняется, если налплат применяет электронный документооборот с налоговой. Тогда налоговой для решения о приостановлении счета достаточно имеющихся у нее сведений из компьютера. И блокировка в случаях не представления налоговой декларации происходит очень быстро.

Часто, блокировка счета происходит без достаточных оснований, формально. Налплат отправил сообщение в налоговую, а оно не прошло. Причины, почему  сообщение (квитанция) не прошло в компьютер налоговой со стороны налплата, налоговую не интересует. Компьютерная программа не разбирается, ей достаточно самого факта отсутствия налоговой декларации в установленный срок.

Ответ на требование налоговой не получен по электронным каналам связи в течение  установленного срока – все, формальные основания для приостановления движения по счету есть.

Получите соответствующее решение о приостановление счета.

Как разблокировать счет?

Как разблокировать счет зависит от оснований, по которым счет был заблокирован. Общее правило — устранить причину блокировки. При неуплате налогов и отсутствии средств теперь это станет проще.

29 ноября 2016 года в Налоговый кодекс внесены изменения, допускающие уплату недоимки, пени, штрафа третьими лицами — учредителями и руководителями налогоплательщика.

Отмена приостановления движения по счету при непредставлении документов

В отличие от процедуры снятия блокировки при неуплате налогов,  снятие  приостановления счета из-за непредставления налоговой декларации, не представления истребованных документов и т.д. (часть 3 статьи 76 Налогового кодекса РФ) отменяется «формально», по прекращению причин (оснований) установления приостановления. То есть, при неподаче налоговой декларации – нужно подать налоговую декларацию, при не представлении документов – предоставить в налоговую истребованные документы, при не передаче квитанции – передать квитанцию, при не представлении документов (пояснений) – представить документы (пояснения)  (часть 3.1 статьи 76 Налогового кодекса).

Аналогично (формально) отменяется решение о приостановлении движения по счетам налоговых агентов по НДФЛ. Решение должно быть отменено после представления налоговым агентом в налоговый орган соответствующего расчета исчисленных и удержанных сумм НДФЛ.

Во всех случаях приостановления по причинам не представления  документов (деклараций, пояснений и т.д.), решения о приостановлении должны быть приняты не позже следующего дня, после даты устранения допущенного нарушения. (части 3.1 и 3.2 статьи 76 Налогового кодекса РФ).

Как платить при приостановлении счета

Приостановление движения по счету при неуплате налога  построено  таким образом, как принуждение к исполнению  законных требований налогового органа. При этом предполагается соблюдение  конституционного принципа  защиты собственности, и ограничение причинения необоснованного ущерба налогоплательщику.

Статьей 76 НК РФ приостановление операций влечет не запрещение, а ограничение расходных операций. При этом поступление денег на счет вообще не ограничено. Да и расходные операции с банковского счета полностью не запрещены.

Допускаются расходные операции с «заблокированного налоговой» банковского счета, которые по очередности, стоят ранее, чем уплата налогов по гражданскому законодательству. (часть 1 статьи 76 НК РФ)

Например, в соответствии с Гражданским кодексом РФ (статья 855), при ограниченности средств на банковском счете и их недостаточности для удовлетворения всех требований  к счету, эти требования удовлетворяются в следующей очередности:

  • в первую очередь по исполнительным документам, предусматривающим перечисление или выдачу денежных средств со счета для удовлетворения требований о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью, а также требований о взыскании алиментов;
  • во вторую очередь по исполнительным документам, предусматривающим перечисление или выдачу денежных средств для расчетов по выплате выходных пособий и оплате труда с лицами, работающими или работавшими по трудовому договору (контракту), по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
  • в третью очередь по платежным документам, предусматривающим перечисление или выдачу денежных средств для расчетов по оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору (контракту), поручениям налоговых органов на списание и перечисление задолженности по уплате налогов и сборов в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации, а также поручениям органов контроля за уплатой страховых взносов на списание и перечисление сумм страховых взносов в бюджеты государственных внебюджетных фондов;
  • в четвертую очередь по исполнительным документам, предусматривающим удовлетворение других денежных требований;
  • в пятую очередь по другим платежным документам в порядке календарной очередности.

Учитывая приведенные правила статьи 855 ГК РФ, даже в случае приостановления операций по банковскому счету, статья 76 НК РФ разрешает списывать с заблокированного налоговой счета (проводить расходные операции) для:

  • Возмещения вреда жизни и здоровья
  • Взыскание алиментов
  • Выплата выходных пособий, установленных законодательством и оплату труда с работниками, оформленными по трудовым договорам
  • Выплата авторам

ВАЖНО:  Все перечисленные выплаты возможны только  по исполнительным документам. Понятие исполнительный документ дано в статье 12 закона РФ «Об исполнительном производстве». Применительно к рассматриваемой ситуации о блокировании банковского счета в качестве исполнительных документов могут быть приняты:

  • По возмещению вреда жизни и здоровья – исполнительные листы, выдаваемые судами общей юрисдикции на основании принимаемых ими судебных актов;
  • По взысканию алиментов – 1) исполнительные листы, выдаваемые судами общей юрисдикции на основании принимаемых ими судебных актов, 2) судебные приказы; 3) нотариально удостоверенные соглашения об уплате алиментов или их нотариально удостоверенные копии;
  • По взысканию выходных пособий и оплате труда – 1) исполнительные листы, выдаваемые судами общей юрисдикции на основании принимаемых ими судебных актов, 2) судебные приказы;
  • По выплатам авторам — 1) исполнительные листы, выдаваемые судами общей юрисдикции на основании принимаемых ими судебных актов, 2) судебные приказы.

Для взыскания денежных средств со счетов по исполнительным документам в момент приостановления расходных операций по счету соответствующие исполнительные  документы должны быть предъявлены в банк. По правилам статьи 8 закона РФ «Об исполнительном производстве» предъявить исполнительны документ  о взыскании денежных средств в банк вправе сам взыскатель или это делает судебный пристав-исполнитель.

ВАЖНО:

В целях недопущения причинения необоснованного вреда налплату и охране частной собственности,  налоговая инспекция НЕ ВПРАВЕ ограничивать использование налплатом денежных средств на счете в сумме, превышающей сумму требований к счету, указанную в Решении о приостановлении. Это правило прямо установлено частью 2 статьи 76 Налогового кодекса РФ.

Исполнение правил о «лимите расходных» требований зависит в первую очередь от банка, поскольку именно банк  реализует запретительную функцию.

Снять приостановку по счетам

Снять приостановку по счетам возможно только административным путем: 1) Через соблюдение процедур, установленных Налоговым кодексом, 2) Через оспаривание действий и документов налогового органа.

Налоговый кодекс, как было показано выше, в статье 76 устанавливает и порядок приостановления счета и порядок отмены приостановки.  Узнав о приостановлении движения по банковским счетам  налогоплательщику необходимо получить в налоговой инспекции копию решения о приостановлении, форма решения – Приложение №1.

Из решения налогоплательщик узнает причины блокировки счета, и станут ясны необходимые для разблокирования счета действия.

На первом листе решения (слева) должны быть указаны основания блокировки счета – неуплата налога, не представление налоговой декларации и т.д.

  1. Для разблокирования счета налогоплательщику необходимо действовать в соответствии с правилами части 3.1 и 3.2 статьи 76 НК РФ:

— При взыскании недоимки по налогам – уплатить налог, получить подтверждающий документ, подать в налоговую заявление с приложением доказательств уплаты недоимки. Решение об отмене приостановления счета должен быть принято инспекцией в течении следующего дня после подачи заявления, при условии оплаты недоимки.

ВАЖНО:

Не торопитесь уплачивать недоимку по налогам со счета другого юр лица или от имени собственника или генерального директора самого налогоплательщика. По правилам статьи 45 Налогового кодекса налогоплательщик обязан уплатить налог самостоятельно! Эту норму планируют изменить, но пока она не изменилась.

Если вам кто-то одолжит необходимую сумму, используйте ее правильно. Если вы вспомните рассказанное выше о порядке приостановления движения по счетам, вы сможете просто перечислить заем на ваш заблокированный счет. При этом необходимо, что бы общая сумма на счете превысила сумму требований по решению о приостановлении. Необходимые средства будут списаны со счета на основании существующего решения о взыскании денег со счета.

После чего счет будет разблокирован.

— При не представлении документов – подать в налоговую  соответствующие документы (налоговую декларацию, пояснения, и т.д.), подача осуществляется в соответствующей форме – в бумажной или по электронным каналам .  Решение об отмене приостановления счета должен быть принято не позже следующего дня, после подачи в налоговую налоговой декларации, пояснений, или иных документов.

Если налоговая не разблокирует счета  в установленные сроки,  или необоснованно приостановит движение по счетам, налогоплательщик вправе требовать уплаты пени на зависшую сумму на счете за весь период приостановки. (часть 9 статьи 76 НК РФ)

По состоянию на 16 ноября 2016 года

 

Москва

Налоговый адвокат

Гордон Андрей Эдуардович

ПРИЛОЖЕНИЕ №1

Утверждено

приказом ФНС России

от 03.10.2012 N ММВ-7-8/662@

Решение N ____________

о приостановлении операций по счетам налогоплательщика

(плательщика сбора, налогового агента) <*> в банке,

а также переводов электронных денежных средств

______________________                                                                                                                      «__» ____________ 20__ г.

(населенный пункт)

Руководитель (заместитель руководителя) ___________________________________

(наименование налогового органа,

___________________________________________________________________________

классный чин, Ф.И.О.)

рассмотрев обстоятельства, связанные с <**>

┌─┐

│   │     — неисполнением требования  об  уплате  налога,  сбора,  пени,  штрафа,

└─┘         процентов;

┌─┐

│   │     — непредставлением налоговой декларации в  налоговый  орган  в  течение

└─┘        десяти рабочих дней по истечении установленного срока ее представления;

┌─┐

│   │       — обеспечением    возможности   исполнения  решения    о    привлечении

└─┘          к ответственности за совершение налогового  правонарушения или  решения

об  отказе  в  привлечении  к  ответственности  за  совершение   налогового

правонарушения;

┌─┐

│   │        — неисполнением налогоплательщиком-организацией  установленной  пунктом

└─┘           5.1 статьи 23  Налогового  кодекса  Российской Федерации обязанности по передаче налоговому органу квитанции о приеме  требования  о  представлении документов,  требования о представлении  пояснений  и (или)  уведомления  о вызове  в  налоговый орган — в течение десяти рабочих дней со дня истечения срока,    установленного   для   передачи   налогоплательщиком-организацией                     квитанции о приеме документов, направленных налоговым органом;

___________________________________________________________________________

(полное наименование организации (Ф.И.О. индивидуального предпринимателя,

___________________________________________________________________________

нотариуса, занимающегося частной практикой, адвоката, учредившего

адвокатский кабинет) — налогоплательщика (плательщика сбора, налогового

агента), ИНН/КПП, адрес)

                                                                                          УСТАНОВИЛ:

___________________________________________________________________________

(излагаются обстоятельства существа установленного факта нарушения с    указанием номера и даты направленного налогоплательщику (плательщику     сбора, налоговому агенту) требования об уплате налога, сбора, пени,    штрафа, процентов, вынесенного решения налогового органа о взыскании      за счет денежных средств на счетах налогоплательщика (плательщика      сбора, налогового агента) в банках, а также электронных денежных        средств, ссылок на нормы законодательства о налогах и сборах,    устанавливающие сроки представления налоговой декларации, исполнения      обязанности по уплате налогов, сборов, пеней, штрафов, процентов,    а также обязанности по передаче налоговому органу квитанции о приеме      требования о представлении документов, требования о представлении    пояснений и (или) уведомления о вызове в налоговый орган, превышения       суммы недоимки, пеней и штрафов, подлежащих уплате на основании      решения о привлечении к ответственности за совершение налогового    правонарушения или решения об отказе в  ривлечении к ответственности      за совершение налогового правонарушения над совокупной стоимостью   имущества по данным бухгалтерского учета, на которое был наложен запрет   на отчуждение, другие обстоятельства по установленным фактам нарушений)

Руководствуясь статьями 31, 76 Налогового кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Приостановить в банке _________________________________________________

(полное наименование банка, БИК)

все расходные операции по счетам __________________________________________

(указываются вид и номера счетов,

___________________________________________________________________________

реквизиты корпоративного электронного средства платежа налогоплательщика

___________________________________________________________________________

(плательщика сбора, налогового агента), ИНН/КПП)

за  исключением платежей, очередность  исполнения  которых  в  соответствии с   гражданским   законодательством   Российской   Федерации   предшествует исполнению  обязанности  по  уплате  налогов  и сборов, а также операций по списанию  денежных  средств  в  счет  уплаты  налогов (авансовых платежей), сборов,  страховых  взносов,  соответствующих  пеней  и  штрафов  и  по  их перечислению в бюджетную систему Российской Федерации.

Сумма, подлежащая взысканию (обеспечению) в целях исполнения ____________________________________________________________________________

(указывается наименование решения о привлечении к ответственности за   совершение налогового правонарушения, решения об отказе в привлечении к    ответственности за совершение налогового правонарушения или решения о       взыскании за счет денежных средств на счетах в банках, а также                        электронных денежных средств)

от __________ N _______ составляет ___________ рублей. <***>

Руководитель (заместитель руководителя)

___________________________________________________________________________

(наименование налогового органа)

__________________________________ _____________ __________________________

(классный чин)             (подпись)            (Ф.И.О.)

М.П.

Копию настоящего Решения получил:

___________________________________________________________________________

(должность и Ф.И.О. законного (уполномоченного) представителя налогоплательщика (плательщика сбора, налогового агента)

___________________________________________________________________________

(полное наименование организации (Ф.И.О. индивидуального предпринимателя,

___________________________________________________________________________

нотариуса, занимающегося частной практикой, адвоката, учредившего   адвокатский кабинет) — налогоплательщика (плательщика сбора, налогового агента), ИНН/КПП, адрес)

_________________ ____________

(подпись)        (дата)

(в  случае  направления  копии  настоящего   Решения   заказным  письмом  с уведомлением    делается    отметка    налогового    органа    о   вручении налогоплательщику  (плательщику  сбора, налоговому агенту) заказного письма согласно полученному уведомлению о вручении)

Свяжитесь с экспертом по телефону: 8 (495) 518-19-90

Отправьте сообщение, заполните форму внизу.

 

читать далее А. Гордон