Статьи
14.03.2017
Налог на продажу недвижимости с 2017 для иностранцев

Налог на продажу недвижимости с 2017 для иностранцев

Налоговый резидент Российской Федерации

Расчет НДФЛ при продаже иностранцем квартиры, дома и другой недвижимости в 2016

Приобретательная давность

Налоговый адвокат

Гордон Андрей Эдуардович

Налог на продажу недвижимости с 2017 для иностранцев

Налог на продажу недвижимости с 2017 для иностранцев — физических лиц  уплачивается как и в 2016 году по правилам российского налогового законодательства. Порядок обложения налогом продажи недвижимости в России для граждан России и граждан иностранных государств абсолютно одинаково. И граждане России и иностранцы после продажи недвижимости обязаны уплатить налог с полученного дохода. И со сложными моментами при рассчете налогов могут столкнуться и граждане России и иностранцы.

Согласно российском налоговому законодательству в случае продажи физическими лицами (и гражданами России и иностранцами) недвижимого имущества расположенного на территории Российской Федерации полученная по договору цена недвижимости облагается Налогом на доходы физических лиц (кратко — НДФЛ). Порядок расчета суммы налога, порядок подачи налоговой декларации и сроки уплаты налога установлены в Главе 23 Налогового кодекса Российской Федерации.

Для правильного расчета НДФЛ  за проданную недвижимость, расположенную на территории России, необходимо разобраться кто такие: Налоговый резидент Российской Федерации,  и Налоговый Не резидент. Дело в том, что и гражданин России и иностранец каждый может быть налоговым резидентом России, а может и не быть налоговым резидентом. Например, при подготовке налоговых деклараций по НДФЛ мы регулярно встречаем ситуации, когда граждане России, особенно бизнесмены, менеджеры крупных компаний, оказываются налоговыми не резидентами России. И наоборот, когда иностранцы оказываются налоговыми резидентами России.

Внимание:

Если иностранец становится налоговым резидентом Российской Федерации, то такой иностранец обязан уплачивать налог НДФЛ и с доходов от продажи таким иностранцем его российской недвижимости, и с доходов от продажи иностранцами недвижимости за пределами России (статья 209 Налогового кодекса РФ). Кроме того, налог НДФЛ взимается и с других доходов иностранцев, даже если они получены за пределами России.

Налоговый период для налога НДФЛ – календарный год. Начинается налоговый период с 1 января и заканчивается 31 декабря календарного года.

Налог должен быть уплачен по окончании налогового периода, в котором доход был получен, в срок, установленный Налоговым кодексом РФ. При продаже недвижимости, расположенной на территории России, физические лица — получатели дохода уплачивают налог НДФЛ в течение следующего года, после окончании календарного года, в течение которого была продана недвижимость. Например, при продаже квартиры в 2016 году налога НДФЛ рассчитывается за этот 2016 год. А отчетность (налоговая декларация) и уплата налога НДФЛ должны быть предоставлены в российский налоговый орган в 2017 году.

Важно: в России до уплаты налога НДФЛ за полученный доход от продажи недвижимости обязан предварительно подать налоговую декларацию с указанием суммы полученного дохода и рассчитанной суммой налога.

Налоговая декларация должна быть подана не позже 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (года продажи квартиры, офиса, гаража, машиноместа и т.д.). Например, при продаже квартиры в 2016 году налоговая декларация по НДФЛ за 2016 год должна быть подана до 30 апреля 2017 года.

Налог НДФЛ на продажу квартиры в 2016 году в России должен быть уплачен не позже 15 июля 2017 года.

Налоговый резидент Российской Федерации

Гражданам иностранных государств при расчете налога НДФЛ необходимо учесть:

Сумма налога НДФЛ при продаже квартиры или другой недвижимости, расположенной на территории России, зависит от налогового статуса налогоплательщика а не от гражданства получателя дохода (продавца).

В налоговом законодательстве России существует понятие Налоговый резидент Российской Федерации.  Для физических лиц налоговых резидентов России ставка налога НДФЛ на продажу недвижимости составляет 13%. Кроме того, налоговые резиденты при расчете налога НДФЛ могут уменьшать полученный доход от продажи квартир (или любой другой недвижимости) на налоговые вычеты (статья 220 Налогового кодекса).

Налоговые НЕ резиденты России облагают доходы по ставке 30% !

Кроме того, налоговые не резиденты при расчете НДФЛ не имеют права применять налоговые вычеты.

Налоговый резидент Российской Федерации — это физическое лицо, фактически находящееся на территории Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (статья 207 Налогового кодекса РФ).

Существенными в данной формулировке являются два момента:

1) в статье говорится не о гражданах России а о физических лицах вообще, по этому, налоговым резидентом России может быть и гражданин России и иностранец,  

2) Статья говорит  не о календарном годе, а именно о последовательных календарных месяцах, по этому, статус налогового резидента может возникнуть в середине календарного года, то есть в середине налогового периода.

Существенной особенностью порядка расчета этого общего 183 дневного срока пребывания в России является возможность временного выезда в период их течения за пределы территории РФ на срок до 6 месяцев для: 1) лечения или обучения, 2) для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья. То есть основания выезда должны быть документально подтверждены.

Перечисленные условия налогового резидентства России может выполнить и гражданин России и гражданин иностранного государства.

Налоговое законодательство России позволяет быть налоговым резидентом и гражданину России и иностранцу.

Конечно, наличие иностранного паспорта у продавца расположенной на территории России недвижимости предполагает, что такой продавец не является налоговым резидентом России. В этом случае у иностранца есть возможность доказать, что он налоговый резидент России. Как показано выше, иностранцу нужно доказать, что он законно находится на территории России 183 дня в течении последовательных 12 месяцев. В таком случае иностранец может быть признан налоговым резидентом России, и проводить налогообложение дохода от продажи принадлежавшей ему недвижимости в России по налоговой ставке 13%, а так же иностранец сможет применять налоговые вычеты в соответствии со статьей 220 Налогового кодекса РФ.

Это же правило действует и для граждан России!

Для установления статуса налоговый резидент определяющим является законность нахождения  иностранца в России. Налоговый кодекс РФ не раскрывает что означает это понятие. Повседневная практика связывает законность нахождения иностранцев в России с соблюдением ряда законов.

В частности, въезд иностранцев в Россию и выезд осуществляется по визе при  наличии действующих документов, удостоверяющих личность иностранца. Въезд и выезд иностранцев, располагающих видом на жительство в России, осуществляется на основании документа, удостоверяющего личность и вида на жительство (статья 23 закона от 15 августа 1996 года N 114-ФЗ»О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию»).

Законность пребывания иностранных граждан в России или временного проживания определяется сроком действия выданной им российской визы  или вида на жительство. Эти вопросы регулируются статьями 5 и 6 закона РФ от 25 июля 2002 года N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».

Постоянно проживающий за пределами России ее гражданин в налоговых отношениях с Российской Федерацией не является ее налоговым резидентом, со всеми вытекающими последствиями: доходы от продажи российской недвижимости такого россиянина облагаются по ставке 30 %, отсутствует право на применение налоговых вычетов по НДФЛ.

В частности, до 2016 года налоговые вычеты полностью освобождали от налога НДФЛ доход физического лица-налогового резидента России от продажи квартиры, жилого дома, если налогоплательщик владел этой недвижимостью на праве собственности 3 года и более.

Налоговые органы срок владения устанавливают по дате выдачи свидетельства о праве собственности на недвижимость или по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). К сведениям ЕГРП налоговые органы имеют удаленный доступ онлайн.

С 2016 года срок давности владения увеличился до 5 лет.

Расчет НДФЛ при продаже квартир, домов и другой недвижимости с 2016

Сумма налога определяется ценой недвижимости, которая указана в договоре.

С 2016 года расчет НДФЛ при продаже квартир, домов и другой недвижимости в  Российской Федерации происходит по новым правилам. Это касается и иностранцев и российских граждан.

Налоговые органы в России с 2016 года обязан проверять указанную в договоре купли продажи цену недвижимости. Ориентиром на налоговиков является кадастровая стоимость продаваемой недвижимости, которую в 2016 году определяли по данным кадастра недвижимости. С января 2017 года кадастра недвижимости не существует, по этому кадастровую стоимость берут по данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

С 2016 года для расчета налога НДФЛ действует правило: Если цена недвижимости в договоре купли продажи ниже 70% кадастровой стоимости этого объекта, для расчета налога НДФЛ сумму дохода принимают равным 70% кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

Если цена в договоре больше 70% кадастровой стоимости, то налог рассчитывают по цене недвижимости в договоре купли продажи.

Наиболее существенным отличием налогообложения НДФЛ доходов граждан и иностранцев является повышенная ставка налога — 30%  и не возможность для иностранцев применить налоговые вычеты, установленные статьями 218 – 221 Налогового кодекса Российской Федерации. Как показано выше, иностранцу придется доказать статус налогового резидента Российской Федерации, поскольку иностранца видно по паспорту, и налоговый орган сразу начнет задавть этот вопрос.

По этому, иностранцам можно рекомендовать заранее планировать продажу своей недвижимости через получение статуса налогового резидента России.

Став налоговым резидентом России иностранец будет иметь право применить налоговые вычеты при уплате налога НДФЛ. Прежде всего это право применить «приобретательную давность».

Приобретательная давность (срок владения недвижимостью)

Приобретательная давность — срок владения недвижимостью в России, после которого налог НДФЛ при продаже этой недвижимость не уплачивают. Напомним сразу — приобретательная давность для налогов имеет значение только для налоговых резидентов России — физических лиц.

Так же приобретательная давность действует по разному и зависит от года приобретения недвижимости. Если недвижимость в России приобретена до 2016 года, приобретательная давность составляет 3 года. Начиная с 2016 года этот срок увеличен до 5 лет. НО исключения оставлены для наследования — 3 года, и для приватизации.

15 февраля 2017 года

Налоговый адвокат Гордон Андрей Эдуардович

член Палаты Налоговых консультантов

Услуги составления налоговых деклараций для иностранцев при совершении сделок с недвижимостью в РФ 

 

Материалы по теме:

Налог при продаже квартиры физическим лицом  

Имущественные вычеты при продаже квартир  физическими лицами   

Как проверять юридическую чистоту квартиры с июля 2016 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Нотариальная сделка не гарантирует от ее расторжения судом 

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

читать далее А. Гордон
11.03.2017
Проверки юридические для купли продажи квартиры

Перечень документов для купли продажи квартиры

Нужно проверить договор купли-продажи? — перейдите на страницу «Услуги юристов» по этой ссылке

Как проверить квартиру при покупке

Купить квартиру без риэлтора

Сделка купли-продажи квартиры

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская палата Московской области

 

Всегда восхищаюсь покупателями недвижимости, особенно, когда стремятся купить квартиру без риэлтора и без юриста по недвижимости!

Сопровождая куплю-продажу недвижимости регулярно слышу: «Мы сами покупаем.», «Нам юрист, и тем более риелтор не нужен. Мы не первую квартиру (машиноместо, дом, участок и т.д.) покупаем (продаем). Мы  все знаем, договор купли-продажи квартиры скачаем в интернете. «.

Тем не менее, анализируя посещаемость нашего сайта, письменные и устные консультации, могу утверждать: всех без исключения покупателей интересует вопрос:  Какие документы нужны при покупке квартиры?

Как правило, обращение по телефону начинается: «Нам нужно только присутствие юриста на сделке:  при  подписании договор посмотреть и проверить документы на квартиру». И получив консультацию, большинство заказывают полное юридическое сопровождение покупки квартиры или другой недвижимости.

Обращение к штатному юристу компании — не вход

Иногда покупатели обращаются к штатным юристам компаний, в которых работают или собственниками которых являются. Покупатели удивятся, но большинство «корпоративных юристов»  не представляют какие конкретно документы нужно проверить при покупке квартиры в той или иной ситуации и как безопасно провести сделку с недвижимостью. В сделках с недвижимостью нужны не просто юридические знания, но прежде всего, знания именно юридических вопросов недвижимости, а так же технологии проведения сделок.

Регулярно юристы компаний имеют только теоретические юридические знания о недвижимости, и знания проверки квартир для покупки заканчиваются сведениями (выпиской) из единого гос реестра недвижимости. Подавляющее большинство юристов не имеют опыта покупки квартир и иной недвижимости для иностранцев. Между тем, каждый вид недвижимости (квартиры, земельные участки, загородные поместья, офисы и т.д.) имеют свои юридические особенности. Каждый способ получения недвижимости продавцами (строительство, купля продажа, наследование, дарение и т.д.) имеют свои юридические риски. Покупка строящихся новостроек — это вообще отдельная история.

Все эти особенности оказывают существенное влияние на юридическую проверку, в которой выписка из ЕГРН — лишь эпизод, один из документов, а выводы необходимо делать по совокупности исследуемых документов.

Существуют риски, которые вообще не возможно устранить, о них юрист должен знать и помнить. А снижаются такие риски только технологическими приемами при совершении сделки.

Произошедшие с января 2017 года изменения законодательства не просто не улучшили положения покупателя недвижимости, а по нашему мнению еще его ухудшили.

По этому для сделок с недвижимостью главное — опыт, опыт и еще раз опыт совершения сделок с недвижимостью и юридические знания.

Не удивляйтесь, абсолютно такая-же картина при покупке (продаже) нежилой недвижимости — офисов, магазинов, зданий, производственных объектов и т.д. Около 90 % сделок с производственной недвижимостью   совершают штатные юристы компаний, для которых это первая и последняя сделка с недвижимостью. По аренде, эта цифра еще выше. Ошибки при покупке недвижимости приводят к спорам и судебным разбирательствам.

Крупные компании к покупке недвижимости подходят гораздо серьезнее. Для этого существует отдельное подразделение юридической службы или к покупке недвижимости обязательно привлекают внешних специалистов по недвижимости. Это понятно — Покупатель  всегда больше рискует.

Купить квартиру без риэлтора

Купля-продажа квартир уверенно вошла в повседневную практику российской жизни. Широкое освещение в интернете различных аспектов покупки квартир: подбор квартир,  оформление ипотеки, какие документы на квартиру проверять, создают у покупателей впечатление осведомленности и уверенности в собственных силах купить квартиру без риэлтора, самостоятельно.

Скажем прямо, эти впечатления — ложные.

Даже в тех случаях, когда сторона в сделке юридическое лицо, это не гарантирует квалификацию юриста-контрагента в области недвижимости, и тем более опыта проведения покупки или технологии продажи недвижимости.

Сделки с недвижимостью это не только юридическая составляющая, но и процедура, которая может уравновесить возникающие риски сторон во время исполнения договора. Важно знать не только что, но и как оформлять, проверять, какие действия и в какой последовательности совершать, и какие необходимо оформить во время сделки документы.

Как правило, квартиры и другую недвижимость приобретают по договору купли-продажи. В таких сделках две стороны: покупатель и продавец. Один – продает, второй – покупает,  происходят оба эти действия одновременно. При этом, цели у каждой из сторон сделки разные, обязательства разные, и риски разные.

В договоре купли-продажи квартиры или другой недвижимости обычно большие риски несет покупатель. Правильное совершение и проведение сделки купли-продажи достаточно надежно защищает интересы продавца. В случае расторжения договора купли-продажи квартиру вернут продавцу,  право собственности покупателя на квартиру прекратят, с продавца взыщут уплаченную за квартира сумму денег. Прогнозировать срок возврата денег – не возможно. Как правило, эти деньги продавец давно потратил.

Что бы покупателю получить назад деньги – ему нужно будет очень потрудиться.

Как избежать описанных ситуаций?

 

Юридическая проверка квартиры для купли продажи

Проверка  загородного дома, коммерческой недвижимости

Недвижимость, в том числе и квартиры — самое дорогостоящее имущество для обычных граждан и организаций. Рискуют при покупке недвижимости обе стороны — и покупатель и продавец. Продавец может остаться без денег, покупатель — без недвижимости. Причем, если у продавца это выяснится сразу по ходу исполнения сделки, у покупателя это может произойти спустя несколько лет. Очевидно, покупатель рискует значительно больше.

Стоимость однушки на окраине Москвы составляет около 5 миллионов руб. Единицы могут позволить себе потерять такую сумму. По этому необходимо проверить квартиру при покупке. Проверка заключается не столько в осмотре, сколько в юридической проверке — так называемая проверка юридической чистоты квартиры, или юридическая проверка квартиры.

О проверках недвижимости написано много, но мы не рекомендуем заниматься проверками самостоятельно, даже если вы сами нашли недвижимость и решили сэкономить на риэлторе.

Как правило, поверив в свой жизненный опыт, знание людей, и руководствуясь публикациями в интернете, покупатель запрашивает выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), сверяет ее с документами продавца, и при совпадении сведений успокаивается. Заполняет с продавцом «типовой» договор купли-продажи квартиры, скачанный из интернета или взятый у знакомых и сдает документы на регистрацию.

Далее, все проходит индивидуально: кому-то везет, и новый собственник долгие годы спокойно пользуется купленной квартирой, но бывает и по другому. Например, многие покупатели уже при подаче заявления в Росреестр сталкиваются с проблемами, продавец не является. А если покупатель взял кредит?

Эффективность экономии на услугах риелторов и юристов покупатель и продавец смогут оценить через несколько лет после совершения сделки купли-продажи квартиры.

Для работающих с недвижимостью известна аксиома: в сделках с недвижимостью нет мелочей. Любая мелочь, имеет значение, и не известно, когда она «выстрелит». Как вы уже понимаете, эти мелочи важны прежде всего для покупателя. И выявить их необходимо до совершения сделки.

Не рекомендуем надеяться на риэлторов и юристов противоположной стороны. Не рассчитывайте, что они за вас проведут всю необходимую подготовительную работу и окажут вам помощь при проведении сделки. Действительно, они будут готовить сделку, и проведут ее, но в интересах своего заказчика. О выявленных недостатках и огрехах вы скорее всего не узнаете, юрист противоположной стороны не обязан вас консультировать или оказывать вам помощь. Тем более, он не обязан обеспечивать соблюдение ваших интересов. Он скажет о проблемах только в том случае, если это влияет на его клиента, и скорее всего, когда будет отказываться от продолжения сделки.

Риэлтор и юрист противоположной стороны получают вознаграждение за свою работу от своего заказчика, и по этому, они защищают именно его интересы.

Как проверять квартиру для купли продажи

По большому счету проверки направлены на выявление рисков конкретной квартиры. Основные риски — утрата собственности покупателем после покупки и отказ в государственной регистрации права собственности на квартиру.

Более опасна Утрата права собственности покупателем. Прекращение права собственности покупателя связана с возможным судебным оспариванием сделки — признание совершенной вами сделки недействительной (ничтожной). Как правило, такое оспаривание происходит спустя некоторое время после совершения сделки. Гораздо большая опасность таится в признании недействительной одной из предыдущих сделок с купленной вами квартирой.

Если оспаривание вашей сделки «нивелируется» правильной ее подготовкой, то предыдущие сделки — тайна, покрытая мраком. Юридическая проверка квартиры для купли продажи заключается и в подготовке совершаемой (текущей) сделки, и в проверке предыдущих сделок с покупаемой квартирой.

Результаты проверки непосредственно влияют на подготовку сделки и всегда учитываются при планировании сделки. При этом необходимо учитывать множество обстоятельств: вид недвижимости (городская, загородная, квартира, земельный участок и т.д.), количество собственников недвижимости и их возраст, особенности собственников (юридические лица, физические), наличие обременений, использование покупателем ипотеки, способ расчетов и т.д.

Оценить риск сделки с конкретной недвижимостью можно зная какое влияние на совершение сделки оказывает или может оказать каждое из обстоятельств, и учитывать эти влияния при совершении каждого этапа совершения сделки.

Сделка купли продажи квартиры в 2017

Все, что мы расскажем так же относится к купле-продаже загородного дома и участка

Большинство сделок с недвижимостью проводятся в форме купли-продажи. По законодательству Российской Федерации  сделки купли-продажи квартиры в 2016 и другой недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме. Нотариальная форма обязательна только в отдельных случаях (сделки с долями недвижимости, дети и т.д.).

ВАЖНО: Начиная с сентября 2013г. сделки с недвижимым имуществом (договор купли-продажи квартиры, дома, долей в них, земельные участки и т.д.) не подлежат государственной регистрации. Такие сделки считаются заключенными с момента их подписания сторонами. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

По этому, с сентября 2013г., что бы заключить договор купли-продажи квартиры достаточно его подписать сторонам договора – продавцу и покупателю. Право собственности покупателя возникнет только после государственной регистрации Росреестром перехода права собственности на квартиру на имя покупателя.

Договор купли-продажи квартиры    

Договор – это те условия (договоренности) которые стороны договора согласились выполнить и прийти к определенному результату. Договор купли-продажи квартиры, результатом предполагает передачу собственности на квартиру от продавца к покупателю (смена собственника) на возмездной основе (за плату). Вместе с тем, текст договора должен содержать и другие условия, по которым стороны пришли к соглашению. Например: о порядке расчетов (наличные, безналичные), о сроке оплаты (до подписания договора или после, до гос регистрации перехода права на имя покупателя или после), о состоянии квартиры (с отделкой или без, с мебелью или без) и т.д. По этому, при подборе текста договора для сделки следует руководствоваться не столько названием договора, сколько содержанием.

Главное условие договора купли-продажи квартиры:  продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру (статья 549 Гражданского кодекса РФ).

Из этой формулировки следует второе условие договора: четко, однозначно должно быть выражено соглашение сторон об объекте недвижимости – квартире.

Описание квартиры в договоре купли-продажи квартиры должно точно соответствовать описанию квартиры по правоустанавливающему документу продавца. Этим документом, в зависимости от ситуации, может быть договор передачи (для приватизации), договор купли-продажи  (если продавец приобрел квартиру по договору купли-продажи), свидетельство о праве на наследство, если продавец получил квартиру в порядке наследования, и т.д.

Описание квартиры обязательно включает такие параметры как адрес квартиры, размер, кадастровый номер квартиры.

Третье обязательное условие договора купли-продажи квартиры: условие о цене квартиры. В договоре продавец и покупатель квартиры обязаны точно указать цену, которую покупатель уплачивает за квартиру.

Остальные условия договора купли-продажи квартиры в каждом случае индивидуальны, и являются результатом договоренностей сторон в конкретных обстоятельствах. По этому, при подготовке сделки купли-продажи квартиры недостаточно просто взять типовой договор купли-продажи в интернете, или у знакомых. Обязательно необходимо подогнать договор под конкретные условия. Например, по прядку оплаты (расчеты по договору), по порядку освобождения и передачи, и т.п.

Какие документы проверять при покупке квартиры.

Как проверить квартиру

При продаже квартиры и любой другой недвижимости действует универсальное правило торговли: покупатель всегда прав. При продаже квартиры это прежде всего  означает, что покупатель будет требовать необходимый ему состав документов, а продавец, как собственник квартиры, обязан предоставить покупателю необходимые ему документы, и не только на квартиру.

Прежде всего документы на квартиру необходим для составления договора купли-продажи.  До заключения сделки осмотрительный покупатель обязательно ознакомится с документами на квартиру, и по возможности проверит юридическую чистоту квартиры.

В отдельных случаях, например, если покупатель берет ипотеку, определенные документы от покупателя требует банк.

Таким образом, решив продать квартиру, продавец должен собрать необходимый пакет документов, в том числе, предназначенных для покупателей-ипотечников.

В перечень документов для продажи квартиры входят:

  1. Правоустанавливающий документ на квартиру – договор или иной документ, на основании которого продавец приобрел права на квартиру или иной объект недвижимости
  2. Правоудостоверяющий документ — свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или иной продаваемый объект недвижимости, подтверждающий права продавца, как собственника
  3. Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность каждого собственника квартиры, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников
  4. Кадастровый паспорт на квартиру
  5. Свидетельство о браке (если продавец в браке)
  6. Согласие супруга на продажу квартиры, заверенное нотариально. Данное согласие не требуется, если квартира не является по закону совместной собственностью супругов
  7. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником или одним из собственников продаваемой квартиры является несовершеннолетний.
  8. Выписка из домовой книги, о лицах, зарегистрированных в квартире.
  9. Справка об отсутствии задолженностей за квартиру.

Проверка юридической чистоты квартиры будет состоять в проверке представленных продавцом документов на подлинность, законность, достоверность, непротиворечивость и достаточность.

Подлинность — сделки с недвижимостью проводят только при наличии у продавца подлинных документов, даже нотариальные копии не в чести.

Законность — продавец должен быть собственником (или представителем собственника) недвижимости. Недвижимость должна попасть к продавцу на законных основаниях в установленном порядке.

Продавец — должен быть сделкоспособным лицом.

Достоверность — представленные продавцом документы должны содержать достоверные сведения о недвижимости.

Непротиворечивость — права на недвижимость должны подтверждаться не одним, а совокупностью документов, в том числе по предыдущим сделкам.

Достаточность — у сторон сделки купли-продажи должен быть достаточный комплект документов, для проведения всех установленных законом процедур при купле-продаже недвижимости. В том числе — согласия супругов, отказы сособственников, разрешения органов опеки и т.д.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛЯ-ПРОДАЖА КВАРТИРЫ

Если вы самостоятельно подготовили все необходимые документы на квартиру, согласовали с покупателем условия сделки и подготовили письменный договор, то вам остается пройти два этапа:

  • Непосредственное совершение сделки купля-продажа квартиры
  • Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру на имя покупателя

Пункт 2, как правило, вопросов не вызывает, если стороны собрали весь необходимый пакет документов. Стороны договора должны явиться в МФЦ (Многофункциональный центр по месту нахождения квартиры) и подать заявления установленной формы и документы для государственной регистрации. По истечении установленного срока получить зарегистрированные документы.

Но имеют место случай, когда стороны, по незнанию, совершают сделку, а на руках не имеют какой-то документ. Как правило, это согласие супруга. Особенно, если супруги в разводе. И вот тогда начинается: Росреестр отказывает в регистрации собственности, делает приостановку на месяц, а продавец ищет бывшего супруга и пытается получить его согласие на продажу или отказ от покупки доли.

Сделку с недвижимостью нужно тщательно готовить.

Понятие совершение сделки купли-продажи включает несколько взаимосвязанных процедур:

  • Непосредственное подписание договора купли-продажи
  • Проведение расчетов
  • Фактическая передача квартиры покупателю

Каждая из этих процедур важна и несет существенные риски для продавца и покупателя.

С 2013г. договор купли-продажи недвижимости не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Для продавца, это означает, что подписав договор, он обязан передать квартиру, при этом, необходима государственная регистрация перехода права на имя покупателя. А как же деньги? Когда он их должен получить? Если деньги уплачиваются после гос регистрации права на имя покупателя, где гарантии, что покупателя заплатит эти деньги?

Для покупателя свои проблемы: подписав договор, покупатель обязан уплатить деньги за квартиру. Но когда? Если покупатель уплатит деньги до заключения договора (до его подписания), где гарантии, что продавец подпишет договор, а затем передаст документы на гос регистрацию перехода права и сам явится? Когда и как происходит передача квартиры? Как быть, если состояние квартиры существенно изменилось с момента ее осмотра до заключения договора?

Возникает множество других вопросов: Как с минимальным риском провести расчеты? Какие документы нужно оформить, что бы получить налоговые вычеты? Когда и как производится передача квартиры? Какие и как оформляются документы?

Баланс интересов и рисков покупателя и продавца обеспечивают отработанные технологии проведения сделок купли-продажи квартир.

Понимая, что договор купли-продажи квартиры вступит в силу сразу после его подписания, стороны обязаны:

1) Удостовериться в личности сторон договора по подлинникам паспортов или документам его заменяющим. Проверить действительность паспортов.

2) Сверить паспортные данные в договоре купли-продажи квартиры с паспортом, предъявленным сторонами договора.

3) Сверить сведения о квартире в договоре с подлинными правоустанавливающими документами и со свидетельством  о праве собственности на квартиру. При необходимости сверить с кадастровым паспортом.

4) До подписания внимательно прочитать текст договора купли-продажи квартиры. Он должен соответствовать и содержать все достигнутые сторонами условия.

5) Подписать договор внизу после всех условий. Если текст договора купли-продажи недвижимости содержит более одного листа рекомендуем сторонам поставить подпись внизу каждого листа. Весь договор должен быть сшит, прошивка заклеена с проставлением подписей всех сторон договора.

Расчеты  по купле-продаже квартиры

Договор купли-продажи квартиры предусматривает уплату денег за квартиру. Расчеты по договору должны быть осуществлены в той форме и в том порядке, как они согласованы сторонами и закреплены в тексте договора. Обязательное условие, которое регулярно нарушают – расчеты за квартиру в иностранной валюте. В Российской Федерации расчеты в иностранной валюте запрещены. Цена квартиры может быть согласована сторонами и закреплена в договоре в иностранной валюте. Расчеты должны быть проведены в рублях. Курс для расчетов стороны выбирают по договоренности.

Как правило, расчеты по договору купли-продажи квартиры проводят в наличной форме. Наиболее безопасно их совершать с использованием депозитарных ячеек банков.

При совершении сделки деньги помещаются в банковскую ячейку.

После государственной регистрации перехода права на квартиру на имя покупателя продавец забирает деньги из ячейки.

Планируя сделку, сторонам необходимо учитывать, что деньги в ячейке будут находиться до получения документов после государственной регистрации перехода  права собственности на имя покупателя, не менее двух недель. А в случае приостановки регистрации срок нахождения денег в ячейке может превысить месяц. По этому, важно выбрать надежный банк.

Часто продавец использует полученные за квартиру наличные деньги для оплаты другой недвижимости в безналичном порядке. Выбирая банк для совершения сделки необходимо учесть, что некоторые банки взимают комиссию при внесении наличных на счет, и повышенные проценты за совершение платежа.

Опасность пластиковых карт для расчетов по договорам купли-продажи квартир

Большинство карт при их выдаче владельцам подключены к мобильному банку, о чем владельцы карт даже не догадываются. Через такие карты мошенники без труда получают доступ к другим счетам владельца карты, на которые могут быть зачислены деньги от сделки с недвижимостью.

Рекомендуем владельцам пластиковых карт, уже при планировании использования счета в банке для зачисления денег от продажи квартиры, или для покупки квартиры, заблаговременно отключить услугу мобильного банка от вашей банковской карты. Это надежнее сделать непосредственно в отделении банка и получить на руки соответствующий документ.

Расчеты за квартиру в безналичном порядке

Дорогостоящие квартиры оплачивают преимущественно в безналичном порядке через банковские счета. Сторонам договора необходимо заблаговременно позаботиться об открытии счетов в удобных банках, или в одном банке, что бы снизить комиссию за перевод денег.

 Передача квартиры — завершающий этап купли-продажи квартиры

Квартира может быть передана продавцом покупателю до государственной регистрации перехода права или  после. Обязательное требование — передача недвижимости по сделке, должна быть оформлена документально передаточным актом, который подписывают все стороны договора со стороны продавца и покупателя.

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Нотариальная сделка не гарантирует от ее расторжения судом 

Остались вопросы?

Звоните по телефону, или заполните заявку внизу страницы!

читать далее А. Гордон
10.03.2017
В каких случаях вам откажут в регистрации прав

В каких случаях вам откажут в регистрации прав

Отказ Росреестра

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон А.Э.

Отказ в регистрации прав

Как известно с 1 января 2017 года в Российской Федерации права на недвижимое имущество регистрируются по новым правилам – по закону «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015г. №218-ФЗ.

Согласно новому закону отказ в регистрации прав может произойти в момент подачи документов на государственную регистрацию прав или в процессе юридической экспертизы поданных документов. Так согласно пункту 15 статьи 18 закона при подаче документов на бумажном носителе (личное обращение) их могут не принять, если не установлена личность заявителя.

Учитывая, что прием документов на государственную регистрацию прав физических лиц осуществляют многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг (МФЦ), фактический отказ в принятии документов физические лица получают в МФЦ.

МФЦ и регистрирующий права на недвижимость государственный орган делает вывод о неустановлении личности заявителя, если в момент подачи заявления на гос регистрацию прав не предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя, или заявитель отказался предъявить документ, удостоверяющий его личность. Вместе с тем, заявителям необходимо учесть, что положения закона позволяют трактовать его расширительно, поскольку основания для отказа в принятии документов на гос регистрацию прав сформированы в виде открытого перечня.

Понятие «установление личности» в самом законе не раскрыто, и  регистраторы толкование понятия «установление личности» для гос регистрации прав проводить с учетом Положения о паспорте гражданина РФ, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 июля 1997 г. N 828, а установление личности ностранных граждан — по правилам закона РФ от 25.07.2002 N 115-ФЗ  «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации.

Так согласно пункту 1 Положения о паспорте гражданина РФ единственным документом удостоверяющим личность гражданина РФ с 14 лет является паспорт гражданина РФ.

Какое практическое значение это имеет для гос регистрации прав?  — Не стоит для регистрации прав предоставлять водительские права или снилс, или военный билет. По таким документам у вас просто не примут заявление на гос регистрацию.

С паспортом гражданина РФ так же не все просто. Согласно Положению о паспорте гражданина РФ паспорт может быть недействительным, например, если в него внесены отметки, не предусмотренные этим положением (пункт 6 положения). Например, при пересечении границы с Украиной и предъявлении российского паспорта Украинские пограничники ставят в него штампик о пересечении границы, что сразу делает паспорт гражданина РФ недействительным.

Кроме того, российские паспорта заведомо имеют срок действия в зависимости от возраста его владельца (пункт 7 положения):

от 14 лет — до достижения 20-летнего возраста;

от 20 лет — до достижения 45-летнего возраста;

от 45 лет — бессрочно.

По этому, уже при подготовке к сделке с недвижимостью проверьте свой российский паспорт, и при достижении соответствующего возраста замените его.  Органы государственной регистрации прав тщательно следят за действительностью представленных на регистрацию документов, и действительность паспорта является частой причиной отказа в принятии документов.

В отличие от многих государств в России существуют внутренние паспорта и заграничные паспорта, причем правила их выдачи, требования к эти паспортам и срок их действия не совпадают. Важно, что на территории РФ заграничный паспорт гражданина РФ не применяется для удостоверения личности, и при регистрации прав на недвижимость в России загран паспорт у вас не примут.

Более сложная ситуация с удостоверением личности иностранцев. Согласно закону РФ от 25.07.2002 N 115-ФЗ  «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» личность иностранца на территории РФ удостоверяется паспортом иностранного гражданина а так же международными договорами. По этому, у МФЦ и у регистрирующего органа появляется дополнительная возможность для усмотрения на стадии подачи документов.

Соответственно, фактически первый этап получения отказа в государственной  регистрации прав на недвижимость может быть получен при подаче заявления и документов на государственную регистрацию права в МФЦ или непосредственно в Росреестре.

Основания для отказа в государственной регистрации прав

Основания для отказа в государственной регистрации прав в законе о государственной регистрации сформулированы в самой общей форме и связаны с не устранением причин препятствующих государственной регистрации (статья 27). При этом, в законе отсутствует перечень таких препятствий.

Вместе с тем, в части 1 статьи 26 закона приведен перечень причин из 55 пунктов, которые являются основанием для приостановки государственной регистрации прав. Очевидно именно эти обстоятельства указывают регистраторы Росреестра в качестве оснований для отказов в государственной регистрации прав.

Среди 55 оснований для приостановления государственной регистрации в частности указаны:

1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;

2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

4) право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом;

5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

6) представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;

7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами;

9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам;

10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам;

и т.д.

Как видно,  перечень достаточно широкий и содержит оценочные критерии, что позволяет каждый из пунктов перечня оснований для приостановки государственной регистрации достаточно широко толковать. То есть  новый закон о государственной регистрации прав предоставляет регистратору широкое поле возможностей для усмотрения.

Некой гарантией интересов заявителя государственной регистрации прав является двухэтапная процедура отказа в гос регистрации прав, которая в обязательном порядке должна содержать: 1) приостановку государственной регистрации прав по инициативе регистрирующего органа, и 2) Вынесение решение об отказе. Каждое из решений и решение о приостановлении и решение об отказе в государственной регистрации прав, согласно статье 28 закона, оформляется в виде  отдельного документа.

Права заявителя могут быть защищены обжалованием решений о приостановки и об отказе в государственной регистрации, что прямо установлено в новом законе о регистрации недвижимости (218-ФЗ).

Имеет ли смысл обжаловать решение об отказе или приостановке, решается индивидуально и зависит от конкретных обстоятельств. В отдельных случаях обжалование — единственный путь получить право собственности на недвижимость.

09 марта 2017 года

Адвокат по недвижимости

Гордон А.Э.

Читайте по теме:

Как обжаловать отказ в регистрации прав на недвижимость

читать далее А. Гордон
09.03.2017
Обжаловать отказ в регистрации прав

Обжаловать отказ в регистрации прав

Основания для отказа в государственной регистрации прав

Суд по регистрации прав

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

 

Отказ в регистрации прав

Как известно с 1 января 2017 года в Российской Федерации права на недвижимое имущество регистрируются по новым правилам – по закону «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015г. №218-ФЗ.

Согласно новому закону отказ в регистрации прав может произойти в момент подачи документов на государственную регистрацию прав или в процессе юридической экспертизы поданных документов. Так согласно пункту 15 статьи 18 закона при подаче документов на бумажном носителе (личное обращение) их могут не принять, если не установлена личность заявителя.

Учитывая, что прием документов на государственную регистрацию прав физических лиц осуществляют многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг (МФЦ), фактический отказ в принятии документов физические лица получают в МФЦ.

МФЦ и регистрирующий права на недвижимость государственный орган делает вывод о неустановлении личности заявителя, если в момент подачи заявления на гос регистрацию прав не предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя, или заявитель отказался предъявить документ, удостоверяющий его личность. Вместе с тем, заявителям необходимо учесть, что положения закона позволяют трактовать его расширительно, поскольку основания для отказа в принятии документов на гос регистрацию прав сформированы в виде открытого перечня.

Понятие «установление личности» в самом законе не раскрыто, и  регистраторы толкование понятия «установление личности» для гос регистрации прав проводить с учетом Положения о паспорте гражданина РФ, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 июля 1997 г. N 828, а установление личности ностранных граждан — по правилам закона РФ от 25.07.2002 N 115-ФЗ  «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации.

Так согласно пункту 1 Положения о паспорте гражданина РФ единственным документом удостоверяющим личность гражданина РФ с 14 лет является паспорт гражданина РФ.

Какое практическое значение это имеет для гос регистрации прав?  — Не стоит для регистрации прав предоставлять водительские права или снилс, или военный билет. По таким документам у вас просто не примут заявление на гос регистрацию.

С паспортом гражданина РФ так же не все просто. Согласно Положению о паспорте гражданина РФ паспорт может быть недействительным, например, если в него внесены отметки, не предусмотренные этим положением (пункт 6 положения). Например, при пересечении границы с Украиной и предъявлении российского паспорта Украинские пограничники ставят в него штампик о пересечении границы, что сразу делает паспорт гражданина РФ недействительным.

Кроме того, российские паспорта заведомо имеют срок действия в зависимости от возраста его владельца (пункт 7 положения):

от 14 лет — до достижения 20-летнего возраста;

от 20 лет — до достижения 45-летнего возраста;

от 45 лет — бессрочно.

По этому, уже при подготовке к сделке с недвижимостью проверьте свой российский паспорт, и при достижении соответствующего возраста замените его.  Органы государственной регистрации прав тщательно следят за действительностью представленных на регистрацию документов, и действительность паспорта является частой причиной отказа в принятии документов.

В отличие от многих государств в России существуют внутренние паспорта и заграничные паспорта, причем правила их выдачи, требования к эти паспортам и срок их действия не совпадают. Важно, что на территории РФ заграничный паспорт гражданина РФ не применяется для удостоверения личности, и при регистрации прав на недвижимость в России загран паспорт у вас не примут.

Более сложная ситуация с удостоверением личности иностранцев. Согласно закону РФ от 25.07.2002 N 115-ФЗ  «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» личность иностранца на территории РФ удостоверяется паспортом иностранного гражданина а так же международными договорами. По этому, у МФЦ и у регистрирующего органа появляется дополнительная возможность для усмотрения на стадии подачи документов.

Соответственно, фактически первый этап получения отказа в государственной  регистрации прав на недвижимость может быть получен при подаче заявления и документов на государственную регистрацию права в МФЦ или непосредственно в Росреестре.

Основания для отказа в государственной регистрации прав

Основания для отказа в государственной регистрации прав в законе о государственной регистрации сформулированы в самой общей форме и связаны с не устранением причин препятствующих государственной регистрации (статья 27). При этом, в законе отсутствует перечень таких препятствий.

Вместе с тем, в части 1 статьи 26 закона приведен перечень причин из 55 пунктов, которые являются основанием для приостановки государственной регистрации прав. Очевидно именно эти обстоятельства указывают регистраторы Росреестра в качестве оснований для отказов в государственной регистрации прав.

Среди 55 оснований для приостановления государственной регистрации в частности указаны:

1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;

2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

4) право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом;

5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

6) представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;

7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами;

9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам;

10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам;

и т.д.

Как видно,  перечень достаточно широкий и содержит оценочные критерии, что позволяет каждый из пунктов перечня оснований для приостановки государственной регистрации достаточно широко толковать. То есть  новый закон о государственной регистрации прав предоставляет регистратору широкое поле возможностей для усмотрения.

Гарантией интересов заявителя государственной регистрации прав является двухэтапная процедура отказа в гос регистрации которая в обязательном порядке должна содержит: 1) приостановку по инициативе регистрирующего органа, и 2) решение об отказе. Каждое из решений и решение о приостановлении и об отказе в государственной регистрации прав, согласно статье 28 закона, оформляется в виде  отдельного документа.

 

Обжаловать отказ в регистрации прав

Возможность обжаловать отказ в государственной регистрации прав предусмотрена в статье 8.1 Гражданского кодекса РФ, и с января 2017 года — частью 12  статьи 29 закона «О государственной регистрации недвижимости (218-ФЗ). Способ обжалования отказа единственный – судебный.

Суд по регистрации прав

Но это не догма, поскольку действия заявителей при получении отказа каждый раз индивидуальны и зависят от конкретной ситуации. Как было показано выше отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество возможен только после приостановки регистрации, а приостановка допускается только по основаниям, прямо установленным в статье 26 закона. Именно от оснований приостановки и отказа в государственной регистрации права зависят дальнейшие действия заявителей. Мотивы и приостановки и отказа в государственной регистрации права должны быть изложены в соответствующем решении регистрирующего органа. Суд по регистрации прав, фактически, разбирает мотивы принятого государственным органом решения.

Например, если отказ мотивирован не представлением документов, необходимых для государственной регистрации права (п.5 ч.1 ст.26 закона о государственной регистрации недвижимости), то такой отказ может быть связан и с технической ошибкой заявителя (забыли предоставить документ или не знали, что нужно предоставить документ). В этом случае даже в случае отказа у заявителя есть право повторной подачи документов на государственную регистрацию.

В другом случае если  одна из сторон договора купли продажи недвижимости уклоняется от подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности, Росреестр, как и в первом случае,  откажет в государственной регистрации права. Отказывая Росреестр так же обоснует отказ не представлением документов, необходимых для государственной регистрации права и тем же п.5 ч.1 ст.26 закона.

Но во втором случае оспаривать отказ бесполезно, поскольку заявитель действительно не представил необходимые документы, как минимум подписанное продавцом заявление, более того, устранить уклонение второй стороны заявитель самостоятельно не сможет. Такая ситуация преодалевается путем подачи в суд иска о признании права собственности на недвижимость согласно части 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ.

В третьем случае, например при государственной регистрации вновь созданной недвижимости, Росреестр может отказать так же ссылаясь на п.5 ч.1 ст.26 закона и мотивируя не предоставлением документов третьего лица на земельный участок. В этом случае заявитель вправе оспаривать отказ государственного органа именно на основании  статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ и части 12  статьи 29 закона 218-ФЗ требуя признать незаконным а потому недействительным решение Росреестра об отказе в государственной регистрации.

Функции Росреестра по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с недвижимостью – это так называемые административные публичные функции, а споры, возникающие между Росреестром и заявителями при выполнении регистрационных функций являются административными.

И в зависимости от категории заявителя способ оспаривания решений об отказе в гос регистрации прав будет разный:

  • Если заявитель – организация или предприниматель и созданная недвижимости используется в предпринимательской или иной экономической деятельности, заявитель подает заявление в арбитражный суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ, оспаривая ненормативный акт государственного органа (Росреестра).

Такие заявления имеют ряд особенностей подготовки и рассмотрения. Заявление должно быть подано в течение 3-х месяцев с даты вынесения решения соответственно о приостановке или об отказе в государственной регистрации права. Существенным отличием заявления в порядке 24 главы АПК РФ от исков при исковом производстве – истец должен доказать только два обстоятельства: 1) Не соответствие решения государственного органа закону, и 2) Нарушение прав заявителя таким решением, или создание препятствий заявителю в осуществлении предпринимательской деятельности, или в возложении на заявителя, нарушение закона, какие либо обязанности (ч.1 ст.198 АПК РФ).

Подготовка заявления, его оформление и прилагаемые документы – в целом, соответствуют правилам подготовки и подачи исковых заявлений. Вместе с тем, к заявлению, согласно статье 199 АПК РФ, должно быть приложено оспариваемое решение.

Существенным отличием рассмотрения заявления в порядке главы 24 АПК РФ является распределение бремени доказывания: согласно ч.5 ст.200 АПК РФ именно на соответствующий государственный орган возлагается обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия).

  • Если заявитель – физическое лицо (не предприниматель), с 15.09.2015г. дела этой категории — возникающие из административных и иных публичных правоотношений в связи с отказом в государственной регистрацией прав рассматриваются в соответствии с главой 22 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ) судами общей юрисдикции – согласно статье 19 КАС РФ  — районными судами.

Требования заявителя по делам об отказе в государственной регистрации права, как правило два:

Основное: О признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности.

Дополнительное: Об обязании Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности.

Производство по административным делам осуществляется в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства. Так, обращение в суд оформляется административным исковым заявлением, а заявитель именуется административным истцом.

Согласно статье 219 КАС РФ административный иск может быть подан в течении 3-х месяцев с даты нарушения прав заявителя, или с даты, когда заявителю стало известно о нарушении его прав. Вместе с тем, согласно части 3 указанной статьи заявление о признании незаконным решения, действий государственного органа может быть подано в течение 10 дней с даты, когда заявителю стало известно соответственно о приостановлении или об отказе в государственной регистрации права на объект недвижимости.

В отличие от главы 28 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд не может не принять административное исковое заявление только по причине пропуска срока его подачи. В силу прямого указания части 5 и 7 статьи 219 КАС РФ административное исковое заявление должно быть принято судом в любом случае, а причины пропуска подлежат рассмотрению в предварительном судебном заседании. При этом в случае пропуска срока по уважительным причинам срок подачи административного искового заявления восстанавливается судом.

Решение суда по административному исковому заявлению о приостановлении или об отказе в государственной регистрации права на недвижимость может быть двух видов (часть 2 статья 227 КАС РФ):

  • об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании решения незаконным, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца,

и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

  • об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения незаконным.

При рассмотрении административного дела об оспаривании решения о приостановке или об отказе в государственной регистрации права, суд выясняет (статья 227 КАС РФ):

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В рамках спора при государственной регистрации права на недвижимость административный истец (заявитель) доказывает только два обстоятельства: 1) нарушение прав и законных интересов заявителя отказом в гос регистрации права на недвижимость, и 2) соблюдение срока подачи административного искового заявления.

Остальное – пункты 3 и 4, доказывает административный ответчик.

Решение суда по административному исковому заявлению вступает в силу в течение одного месяца с даты изготовления решения в окончательной форме, если не была подана апелляционная жалоба (статья 298 КАС РФ).

 

По сравнению с общим порядком государственной регистрации прав на объекты недвижимости регистрация прав через суд имеет очевидное преимущество – решение суда не подлежит юридической экспертизе регистраторами Росреестра, а значит избавлено от усмотрения чиновников взгляды которых на одни и те же юридические факты иногда существенно отличаются.

В отдельных ситуациях государственная регистрация права собственности через суд – единственная возможность оформить права на недвижимость. Прием судебной регистрации в равной мере применяется как к регистрации прав на вторичную недвижимость, так и для государственной регистрации прав на новостройки.

Записаться на консультацию по вопросу суд по недвижимости вы можете по телефону 8 (495) 518 – 19 – 90.

09 марта 2017 года

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

читать далее А. Гордон