Статьи
01.02.2017
Покупка по Переуступке

Покупка по Переуступке

Как купить квартиру по переуступке

В каких случаях вам откажут в государственной регистрации прав на купленную недвижимость

 
Нужна Услуга «Сопровождение сделки по переуступке» ? Нажмите для перехода на страницу Услуги «Сопровождение сделки по переуступке».

Содержание

Что такое уступка прав

Отличие уступки прав от договора купли продажи

Преимущества покупки недвижимости по переуступке от покупки готовой недвижимости

Риски при покупке квартиры по Переуступке

Кто продает квартиры по переуступке

Как снизить риски переуступки

Документы при переуступке

Обременения квартиры при Переуступке

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

 

У квартиры или апартаментов в новостройке есть очевидные преимущества – отсутствует юридическая история и темные пятна,  строительство ведется по современным проектам и с использованием современных материалов, да и окружение, в таких объектах определенного уровня. Не последним для решения купить новостройку является и цена. Стоимость квадратного метра на «котловане» ниже готового около 30% по объектам сданным в 2016 году, а ранее доходила до 50%.

Продажа квартир в новостройках в России на этапе строительства осуществляется по различным юридическим схемам, которые так же применяются при продаже офисных площадей, апартаментов, машино-мест  и других нежилых помещений.

В Московском регионе в последние годы и квартиры и офисы и машиноместа на этапе строительства преимущественно продаются по Договорам долевого участия (ДДУ) или по переуступке прав по уже заключенным ДДУ.

Конечно, для покупателя более надежно заключить договор долевого участия (ДДУ), но иногда у застройщика в продаже не остается квартир, или застройщик изначально применяет продажи только по переуступке прав.

Что такое переуступка прав

Переуступка прав, или правильно Уступка прав – юридический термин из Гражданского кодекса РФ. Он означает процедуру замены одной стороны (кредитора) в договоре. Еще уступку прав называют цессией (статья 382 Гражданского кодекса РФ).

Например: при заключении договора ДДУ одна сторона – застройщик обязуется построить многоквартирный дом или другую недвижимость и после ввода ее в эксплуатацию передать долю участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется оплатить установленную договором ДДУ денежную сумму.

В договоре ДДУ таким образом две стороны – застройщик и участник долевого строительства (дольщик). Если дольщик оплатил всю сумму по договору ДДУ, то он становится кредитором застройщика и имеет право требовать от застройщика передать оконченный строительством объект.

Вместе с тем, согласно статье 382 ГК РФ и статье 8 закона «О долевом участии в строительстве …» №214-ФЗ, дольщик вправе уступить свои права по ДДУ любому лицу.

Оформляется эта уступка соответствующим договором или соглашением об уступке права (требования).

Таким образом, на место дольщика в договоре ДДУ приходит новый дольщик. И к новому дольщику переходят все права первоначального дольщика по договору ДДУ, а так же обязанности. Например, доплатить за квартиры деньги, в случае увеличения площади квартиры по результатам обмеров.

 

Отличие уступки прав от договора купли продажи

Отличие уступки прав от договора купли продажи квартиры в новостройке — не совсем правильная постановка вопроса. Правильно спрашивать: чем отличается уступка прав по ДДУ от купли продажи квартиры в новостройке.

Дело в том, что по договору купли продажи можно продать квартиру, офис, машиноместо в построенном и введенном в эксплуатацию здании. На этапе строительства квартиру покупают на условиях, на которых ее продает «продавец» — застройщик. Если с застройщиком заключен договор ДДУ, то дольщик может продать эту квартиру в период строительства только через уступку прав в договоре ДДУ, заключив соглашение об уступке прав по ДДУ. Поскольку такой порядок прямо предусмотрен законом о долевом строительстве 214-ФЗ (статья 8).

Таким образом, принципиальным отличием купли продажи квартиры в новостройке от уступки прав по ДДУ является объект. В купле продаже новостройки – это вещь (квартира), в уступке – это право требовать у застройщика исполнения обязанности передать квартиру. Фактически по уступке продают право требования.

 

Преимущества покупки квартиры по переуступке от покупки готовой квартиры

Если вопрос касается преимущества покупки квартиры по переуступке по ДДУ от покупки готовой квартиры в новостройке, то таких преимуществ два:

1) По ДДУ и по переуступке, в юридическом смысле, приобретается абсолютно новое, первичное жилье с первыми документами.

Покупка квартиры в готовой новостройке – это у же квартира на вторичном рынке. Со всеми юридическими вопросами к прошедшей регистрации.

2) При покупке по переуступке в квартире не будет зарегистрированных лиц, а так же не может быть лиц, сохраняющих право пользования квартирой.

3) Это вопрос цены. Цена в период строительства всегда ниже готового жилья в новостройке до 30%. При этом, покупая квартиру у дольщика по переуступке можно еще и купить ее ниже, чем у застройщика. Покупатель по переуступке может значительно сэкономить.

Но если вы покупаете квартиру по переуступке в кредит (в ипотеку), не смотря на существенную разницу в цене риски дольщика конечно выше, поскольку готовое жилье вот оно, а когда строительство будет завершено, это вопрос.

 

Риски при покупке квартиры по Переуступке

Риски при покупке квартиры по Переуступке конечно есть. И риск затягивания сроков строительства – не основной.

  • Главный риск переуступки – двойные продажи. Когда квартиру могут продать не одному, а нескольким покупателям. На крупных объектах это может произойти по ошибке на первоначальных стадиях продаж, когда на квартиры дисконт и бывает большой наплыв покупателей. Бывают технические ошибки при оформлении договоров. Но случаются и мошенничества.
  • Риск покупки квартиры с обременением. Не редко застройщики закладывают квартиры в новостройках под кредиты, или в обеспечение по договорам с поставщиками стройматериалов или с подрядчиками. И могут продать такие квартиры по переуступке. Сложность в том, что снять с такой квартиры обременение возможно только полностью погасив долг застройщика перед поставщиком (подрядчиком).

В ноябре 2016 года при проверке новостройки перед заключением ДДУ мы установили, что на договор дду, уступку по которому готовили для нашего клиента, суд месяц назад уже обратил взыскание за долги по поставкам арматуры на строительство дома. Оказалось, этот договор дду был заложен. Но застройщик об этом умолчал, и аванс был внесен клиентом до обращением за юридическим сопровождением покупки.

  • Риск покупки «спорной квартиры». Ситуация может возникнуть при покупке квартиры у застройщика, у инвестора и у физического лица. Если продавец новостройки является участником судебного спора, на его имущество может быть наложен арест или обращено взыскание (реализовано для погашения долга).
  • Риск признания уступки недействительной. Наиболее часто встречается ситуация, если на совершение уступки требуется согласие третьего лица. Как правило, это происходит при уступке физическими лицами.

Дело  в том, что согласно Семейному кодексу РФ на сделку, подлежащую государственной регистрации необходимо согласие второго супруга. Случается, что при проведении сделки отсутствуют сведения о нахождении продавца в браке. А спустя время появляется судебный иск о признании сделки недействительной.

Следует отметить, что риски: 1) покупка квартиры с обременением, 2) покупка спорной квартиры, 3) признание договора недействительным – так же  возможны и при покупке готовой квартиры в новостройке. Кроме того, в ней могут быть зарегистрированные лица, или зарегистрированы организации.

В чем риски продавца по договору уступки?

У продавца прав риск такой же, что и у продавца квартиры — не получить деньги за уступленное право (цену за квартиру). И это происходит совсем не редко. При правильной организации сделки риск потерять деньги минимален, но он есть, его не возможно исключить в принципе. При самостоятельном совершении сделок — риск очень высок. Дело в том, что безопасные расчеты можно провести только через банковскую ячейку или через счет. Неправильное оформление документов о доступе к ячейке или к счету создаст препятствие между продавцом и деньгами, которое будет полностью зависеть от порядочности покупателя.

Если к этому добавить не продуманный по содержанию договор, с деньгами можно или распрощаться, или долго за ними бегать.

Другие риски — отзыв лицензии у банка, или хищение денег из банковской ячейки. Риски вполне реальные, это мы то же с клиентами проходили. Отзыв лицензии компенсируется использованием двух известных гос банков, а вот хищения — это исключить в этих банках не возможно. В используемых банками договорах на аренду ячеек условия об ответственности за сохранность содержимого отсутствует.

 

Как избежать двойных продаж квартир

Защититься от двойных продаж можно двумя способами:

  • Проверять выбранную квартиру до совершения сделки. Необходимо получить выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) и проверить все документы на квартиру.
  • В договоре уступки прописать условия, которые сведут к минимуму ваши риски.

Риски Наличия обременений, споров, арестов

Риски наличия Обременений, Споров, Арестов, теоретически, должны выявляться по выписке из реестра недвижимости (ЕГРН). Однако в настоящее время, государственная система не гарантирует достоверности этих сведений.

Кроме того, в самом законе «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ заложена мина – минимальный срок изготовления выписки из реестра недвижимости – 3  рабочих дня. Соответственно, получая выписку заявитель располагает сведениями давностью в 3 рабочих дня и более.

По этому снизить риски наличия Обременений, Споров, Арестов по строящейся квартиры возможно только при помощи юридической проверки чистоты квартиры при подготовке сделки.

В равной степени это относится и к покупке готовой новостройки.

 

Кто продает квартиры по переуступке

Квартиры по переуступке продают:

  • Застройщик, если предварительно квартиры оформлены на некую третью организацию.

Схема абсолютно законна, но требует правильного оформления полномочий застройщика на заключение и подписание договора уступки. Так же должны быть в наличии соответствующие документы для уступки. Схема применяется достаточно часто.

  • Поставщики и подрядчики застройщика, инвесторы.

Будучи самостоятельными юридическими лицами поставщики, подрядчики и инвесторы могут покупать любое имущество, в том числе и квартиры по договорам ДДУ. При необходимости эти организации могут продавать купленные квартиры не дожидаясь окончания строительства. Продажа оформляется договором уступки прав по ДДУ.

Схема абсолютно законна, но требует правильного оформления, поскольку продавцы – юридические лица. Соответственно, полномочия лиц, кто от имени поставщиков, подрядчиков и инвесторов заключает и подписывает договоры уступки по ДДУ должны быть надлежаще подтверждены.

  • Агентства недвижимости. Могут заключать договоры уступки самостоятельно, на основании доверенностей, агентских договоров, договоров поручения, или организовывать продажу квартир в новостройках и готовить документы. В последнем случае договор уступки по ДДУ подписывает соответствующее лицо, на которое оформлены соответствующие полномочия.

Схема законная, но требует тщательной проверки документов.

  • Физические лица – дольщики.

 

Как снизить риски переуступки

Риски переуступки снизить возможно только тщательной, полной проверкой при подготовке к сделке и соблюдению законодательства при совершении сделки.

Например:

  • Убедитесь в законности строительства. Для чего ознакомьтесь с оригиналами правоустанавливающих документов застройщика и проверьте сведения о застройщике в налоговой службе. Проверьте разрешение на строительство и срок его действия. Проверьте документы на земельный участок, и его соответствие ведущемуся строительству.
  • Проверьте отсутствие у застройщика признаков банкротства.
  • Договор ДДУ и уступка по ДДУ подлежат обязательной государственной регистрации. По этому, убедитесь, что договор ДДУ на квартиру которую вы покупаете зарегистрирован.
  • Проверьте, имеются ли обременения этого договора ДДУ.
  • Уступка прав по ДДУ возможна, если дольщик полностью уплатил застройщику стоимость квартиры по ДДУ. По этому, проверьте у дольщика платежные документы и сверьте уплаченные суммы с договором ДДУ.
  • Получите у застройщика подтверждение полной оплаты дольщиком по ДДУ.
  • При необходимости, получите от застройщика согласие на уступку прав по ДДУ.
  • При необходимости получите согласие на уступку у третьих лиц (супруг, руководящие органы юридического лица, опека, банк – кредитор по ипотеке и т.д.)
  • Согласуйте с дольщиком (продавцом квартиры) все условия договора уступки, в том числе порядок оплаты, и государственной регистрации.

 

Документы при переуступке

В результате исполнения переуступки прав по договору ДДУ у нового дольщика должны быть документы:

  • Договор долевого участия ДДУ (оригинал либо заверенная копия), зарегистрированный в Росреестре, а также все приложения и дополнения к нему (при наличии).
  • Платежные документы первоначального дольщика по оплате по договору ДДУ, и соглашения (если имеются).
  • Подтверждение застройщика об оплате по ДДУ первоначальным дольщиком
  • Акт передачи вышеперечисленных документов.
  • Договор уступки прав по ДДУ, зарегистрированный в Росреестре.
  • Согласие застройщика, если договор уступки прав по ДДУ не трехсторонний и не с участием застройщика.
  • Согласие на уступку прав по ДДУ третьих лиц: супруги первоначального дольщика по ДДУ (если имеется супруга), согласие банка-кредитора по ипотеке (если ДДУ в ипотеке по кредиту), согласие опеки (если дольщик – несовершеннолетний) и т.д.
  • Платежные документы на оплату новым дольщиком по договору уступки по ДДУ.

 

Обременения квартиры при Переуступке

Квартира при покупке по ДДУ не должна иметь никаких обременений. Вместе с тем, если при покупке по договору ДДУ использовались кредитные средства банки требуют установления залога – ипотеки квартиры.

При покупке квартиры на этапе строительства, залог (ипотека) накладывается на договор ДДУ, с обязательством зарегистрировать залог при регистрации права собственности на квартиру при получении ее по окончании строительства.

При покупке квартиры через переуступку по ДДУ с ипотекой необходимо схему сделки проработать с банком-кредитором. Поскольку снять обременение договора ДДУ залогом новый дольщик самостоятельно (без согласия банка) не сможет.

То же касается иных обременений – аресты, запреты, которые могут быть наложены на договор ДДУ по решению суда, судебных приставов исполнителей.

 

В каких случаях  вам откажут в государственной регистрации прав на купленную недвижимость

Завершающий этап покупки любой недвижимости — государственная регистрация права собственности и переход права собственности к новому собственнику (покупателю). В равной мере это относится и к покупке недвижимости по переуступке. Договор участия в долевом строительстве (договор ДДУ) подлежит обязательной государственной регистрации, и считается заключенным (вступает в силу) с момента такой регистрации.

Договор уступки прав по ДДУ  так же вступает в силу только после его государственной регистрации. С нового 2017 года порядок государственной регистрации прав на недвижимость (квартиры, дома, участки и т.д.) а так же регистрация договоров значительно изменился. О случаях в которых вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру и другую недвижимость, читайте здесь.

 

Получить услуги по Возврату налога НДФЛ, заполнение налоговых деклараций по налогу НДФЛ по сделкам с недвижимостью здесь

 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных сделках купли продажи недвижимости

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

01 февраля 2017 года

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

 

читать далее А. Гордон
31.01.2017
Признание дарения недействительным

Признание дарения недействительным

Отказ от исполнения договора дарения

Отмена дарения

Срок давности недействительности дарения

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

Дарение – безвозмездная передача имущества одним лицом другому. Оформляется дарение договором. При совершении дарения недвижимости договор обязательно совершается в письменной форме, а при дарении доли  в праве собственности – обязательная нотариальная форма.

Договор предусмотрен Гражданским кодексом, по этому требования к договору непосредственно изложены в кодексе. Интересно, что согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 574 ГК РФ) договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации. Однако, с июля 2013 года это правило не действует.

Не смотря на безвозмездный характер дарения, договор дарения всегда предполагает получение согласия второй стороны принять вещь в дар.

С дарением недвижимости ассоциируется дамоклов меч  расторжения договора, отмены дарения и признания дарения недействительным.

Безвозмездная передача недвижимости или доли недвижимости, в связи с простотой совершения и исполнения договора, а так же отсутствия встречного исполнения, ассоциируется с некими близкими, родственными отношениями  сторон договора.

Вместе с тем, приходится сталкиваться с ситуациями, когда дарение совершают люди в возрасте и совершенно посторонним лицам.

Часто именно дарение становится средством лишения людей единственного жилья. Но дарители об этом узнают спустя месяцы и годы. Тогда остается один выход — каким-то образом отменить дарение.

Отмена дарения

В отличие от купли продажи, отмена дарения может происходить несколькими способами, прямо установленными в Гражданском кодексе.

Отказ от исполнения договора дарения недвижимости

В отличие от других сделок кодекс прямо устанавливает особые правила для договора дарения:  даритель может отказаться исполнять уже заключенный договор дарения (ст. 577 ГК РФ).

Отказ от исполнени договора дарения недвижимости допускается, если дарение (исполнение договора) не происходит в момент заключения договора. То есть отказ от исполнения дарения возможен, если заключенный договор будет исполняться в будущем:  договор заключен, но не исполнен – недвижимость не передана в дар.

Дело в том, что принцип свободы договора позволяет с одном документе – в договоре дарения объединить и сам договор и  передаточный акт, или при заключении договора дарения одновременно подписать два документа —  договор дарения и передаточный акт. Тем самым одновременно с подписанием договора дарения можно говорить о его фактическом исполнении. Считается, что в таких случаях отказ от исполнения договора дарения уже не возможен.

 

По нашему мнению это не совсем так. Дарение недвижимости предполагает государственную регистрацию перехода права собственности на имя одаряемого, для чего даритель должен подать в Росреестр соответствующее заявление.

Полагаем, отказ от исполнения договора возможен как раз в этот момент. Даритель отказывается подать (подписать) заявление на гос регистрацию перехода права собственности, что и будет свидетельствовать об отказе от исполнении договора.

 

Даритель может мотивировать свой отказ от исполнения договора следующим:

— изменение имущественного или семейного положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни дарителя;

— одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;

— одаряемый лишил дарителя жизни.

Отказ от исполнения договора дарения оформляется в той же форме, что и сам договор.

 

Отмена дарения недвижимости

Вторая особенность дарения – прямое установление порядка одностороннего расторжения договора дарения: исполненный договор дарения может быть расторгнут только в судебном порядке. Это правило распространяется только на дарение дорогостоящих вещей.

Отмена дарения недвижимости производится по решению суда на основании заявления дарителя при наличии обстоятельств, прямо указанных в законе ( статья 578 ГК РФ):

—  если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, или лишил дарителя жизни. В последнем случае заявление в суд подают наследники дарителя;

— если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Расторжение договора дарения недвижимости

Договор дарения недвижимости, как и любая другая двусторонняя сделка – это права и обязанности сторон. Расторжение договора предполагает прекращение обязательств сторон договора на будущее, начиная с момента расторжения. Таким образом, расторжение договора дарения недвижимости возможно до его исполнения, то есть до передачи недвижимости одаряемому или до государственной регистрации перехода права собственности на одаряемого.

В досудебном порядке расторжение договора дарения возможно по соглашению сторон, или в судебном порядке.

Вместе с тем, для дарения предусмотрен односторонний отказ дарителя от исполнения договора.

 

Признание дарения недействительным

Дарение может быть признано недействительным по тем же основаниям, что и купля продажа – по общим основаниям недействительности сделок установленных в статьях 168 – 179 Гражданского кодекса РФ.

Признание дарения недействительным означает отсутствие правовых последствия этого договора, то есть по недействительному дарению перехода права собственности не происходит.

Наиболее частыми причинами недействительности дарения недвижимости являются:

1)         Совершение договора дарения лицом не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 Гражданского кодекса РФ);

2)         Мнимость или притворность дарения (статья 170 Гражданского кодекса РФ);

3)         Совершение дарения под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (статья 179 Гражданского кодекса РФ);

4)         Нарушение при совершении дарения  требования закона или иного правового акта (статья 168 Гражданского кодекса РФ);

5)         Отсутствие согласия на совершение сделки третьего лица, когда получение такого согласия установлена законом (статья 173.1 Гражданского кодекса РФ).

Основания, указанные в пунктах 1 и 3 называют пороком воли стороны сделки.

По пункту 1:

Не способность гражданина понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ).

Обстоятельства опасны для обеих сторон сделки тем, что даритель является полностью дееспособным лицом, но в силу обстоятельств, утрачивает волевой фактор. Правовым последствием этой ситуации является возможность применения правил статьи 302 ГК РФ, согласно которой имущество, выбывшее из владения собственника в отсутствие его воли, может быть истребовано даже у добросовестного приобретателя.

Выявить наличие такого состояния или предпосылок такого состояния – большей частью не возможно.  Проведение сделки в Нотариальной форме по существу не спасает и не устранит проблему  временного «помутнения рассудка», или в более общем виде, утрата воли дарителя, по статье 177 ГК РФ. Изменение  законодательства и обязание нотариусов проводить фотосъемку участников нотариальных сделок не позволяет выявить внутреннее состояние стороны сделки.  В связи с чем у добросовестного приобретателя по прежнему возникают огромные риски. А учитывая по прежнему отсутствующую базу лиц страдающих психическими заболеваниями  или обращавшимися за психиатрической помощью, в сделках с недвижимостью по прежнему остаются крайне высокие риски.

Вместе с тем, уже сам по себе факт отсутствия воли дарителя к совершению сделки, с неизбежностью приводит к истребованию имущества даже у добросовестного приобретателя на основании статьи 302 ГК РФ.

Напротив, мошенники, готовятся к предстоящему судебному спору готовят и схему сделки или цепочки сделок и обеспечивают себе необходимую доказательную базу.

Требования о возврате подаренной недвижимости лицом, не способным в момент совершения сделки понимать значение своих действий  или руководить ими,  признается судами совершенными помимо воли этого лица. И на основании закона подлежащим возврату этому лицу (статья 302 ГК РФ).

Нужно обратить внимание, что не понимание значения своих действий распространяется и на необходимые юридические действия при продаже недвижимости. Переход права собственности на недвижимость по сделке в России подлежит государственной регистрации. Стороны для регистрации перехода права должны лично подать заявление в регистрирующий орган (Росреестр), или выдать на это доверенность.

Таким образом, неспособный понимать значение своих действий не может понимать и значение заявления о регистрации права, и выдачу доверенности.

При изложенных обстоятельствах, огромное значение для данной категории дел имеют доказательства. Хотя для суда одно доказательство не имеет преимущества перед другим, но по данным категориям дел крайне важны заключения экспертов в судебно-психиатрических экспертизах.

Как минимум при рассмотрении дел данной категории перед экспертами ставится вопрос: мог ли даритель по  договору дарения на момент его заключения, и подписания заявления в Управление Росреестра о переходе права собственности понимать значение своих действий и руководить ими?

Например, до Верховного Суда РФ дошло дело по оспариванию договора дарения и купли продажи, заключенных  дееспособным лицом, но не способным в момент совершения сделок понимать значение своих действий и руководить ими.

Истица в марте 2014 г. подарила свою квартиру сестре, которая в мае того же года квартиру продала. Наличие существенного психического заболевания не помешало истице в последствии оспорить сделки в суде, и в сентябре 2015 года суд 1 инстанции уже вынес  решение по делу. Правда в иске ей было отказано.

Суд не принял во внимание даже ту самую судебно-психиатрическую экспертизу, согласно которой даритель в силу психического заболевания в момент совершения сделки дарения не мог понимать значение своих действий и руководить ими. То же относится и к написанию заявления на государственную регистрацию перехода права собственности.

Верховный Суд РФ посчитал, что к ситуации надлежит применить статью 177 ГК РФ недействительность сделки лицом не способным понимать значение своих действий, и статью 302 ГК РФ (истребование имущества у добросовестного приобретателя), и направил дело на новое рассмотрение. (Верховный Суд РФ определение от 29 ноября 2016 г. N 78-КГ16-61).

По пункту 2:

Мнимые или притворные сделки (статья 170 ГК РФ).

Мнимые сделки – сделки, которые совершаются только для вида. Такие сделки ничтожны, то есть недействительны с момента их совершения.

Например, мнимые сделки совершают должники, с которых суд взыскал крупные суммы. Предполагая изъятие недвижимости в будущем, должник-собственник недвижимости «дарит» или «продает» свою недвижимость доверенному лицу (родственнику, подчиненному и т.д.). Юридически недвижимость переходит в собственность другого лица, но фактически владеет и распоряжается недвижимостью прежний собственник. Пользование прежний собственник сохраняет не всегда, что бы не афишировать кто реальный собственник.

Цель сделки купли продажи или дарения (передача собственности), в мнимой сделке фактически не достигается и имеет место только на бумаге

Более изощренны мнимые сделки супругов, когда целью мнимой сделки — скрыть имущество от раздела. Будучи в браке супруг скрывает свои доходы и на них приобретает недвижимость, или открыто оплачивает недвижимость и оформляет ее на родственников или доверенных лиц. При этом второй супруг будучи неискушенным не понимает, действительные цели таких действий. В случае раздела супружеского имущества такая недвижимость разделу не подлежит.

Доказывается совместная собственность на такое имущество крайне трудно и только совокупностью доказательств.

По пункту 3:

Совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

Даритель под влиянием обмана, насилия или угрозы безвозмездно передает сое имущество в собственность другому лицу. Часто такие сделки с дарением квартиры, домов и другой недвижимости имеют место между родственниками и пожилыми собственниками недвижимости. Сделки при таких обстоятельствах – оспоримые, то есть пока не установлено судом, это действительная сделка.

По делам данной категории для признания сделки недействительной крайне важно доказать наличие обмана, насилия, угрозы. По совокупности доказательств суд может признать сделку недействительной со ссылкой на статью 179 ГК РФ. А далее на основании статьи 302 ГК РФ появляется возможность истребовать подаренную недвижимость у добросовестного приобретателя.

По пункту 4:

Нарушение требования закона или иного правового акта при совершении сделки с недвижимостью (статья 168 ГК РФ).

Сделки с обстоятельствами нарушение требований закона или иного правового акта при совершении сделок с недвижимостью  —  оспоримые. Они действительны, пока судом не установлено иное.

Например, согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своей собственностью. Ссылкой на эту норму обоснованы требования недействительности дарения недвижимости, совершенного неполномочным лицом. При рассмотрении данной категории дел по совокупности доказательств устанавливается, совершен ли договор именно собственником или полномочным лицом.

Разрешая дело, суды должны исследовать совокупность доказательств и установить кто является собственником недвижимости. Участвовал ли собственник в совершении сделки, на какие правовые последствия была направлена воля собственника, выполнял ли собственник действия, подтверждающие фактическое исполнение собственником условий договора. (Мосгорсуд кассационное определение от 8 декабря 2016 г. N 4г/2-12259/16).

По пункту 5:

Отсутствие согласия третьего лица на совершение сделки если получение такого согласия установлено законом (часть 1 статьи 173.1 ГК РФ).

Отсутствием согласия второго супруга на продажу недвижимости обоснована значительная часть споров по недвижимости при разделе супружеского имущества. Схему с успехом используется мошенниками. Но возникает нарушение прав второго супруга и при добросовестном совершении сделок вследствие ошибок  и недостаточной квалификации участников сделок или при регистрации сделок.

Обязательность получить согласие второго супруга на отчуждение (продажу, дарение) недвижимости установлена статьей 35 Семейного кодекса РФ.  Правило относится только к общему имуществу супругов.

При установлении судом факта отчуждения недвижимости из состава супружеского имущества без согласия второго супруга риск признания дарения недействительной крайне высок.

Обстоятельством, подлежащим установлению по данной категории споров, являются статус совместной собственности на подаренную недвижимость, дарение недвижимости без нотариального согласия второго супруга.

Наличие иска от второго супруга, права которого нарушены.

Следует признать, что в случае мошенничества дарение должно предшествовать сделке купли продажи с жертвой. При этом, дарение должно иметь место не ранее года до совершения купли продажи.

Дело в том, что второй супруг вправе заявить требование о недействительности сделки в течение года с даты когда он узнал или должен был узнать об этой сделке (часть 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ).

Срок давности недействительности дарения

Срок давности недействительности дарения зависит от оснований, по которым заявляются требования.

По ничтожным сделкам (мнимые, притворные и т.д.) срок давности составляет 3 года с даты начала совершения сделки.

По оспоримым сделкам — срок давности составляет 1 год.

 

Вам будет интересно прочитать:

Три типичных ошибки в нотариальных сделках с недвижимостью

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

31 января 2017 года

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

читать далее А. Гордон
31.01.2017
Признание купли продажи недействительной

Признание купли продажи недействительной

Признать куплю продажу недействительной

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

 

Значительная часть споров по требованиям признать куплю продажу недействительной можно связать с недобросовестным поведением участников сделок, или темными пятнами в истории недвижимости. Высокая стоимость недвижимости постоянно притягивает недобросовестных граждан.

Требование признания купли продажи недействительной может быть заявлено как после совершения сделки, так и на любом этапе ее исполнения – во время государственной регистрации права, до передачи недвижимости покупателю. Большинство сделок купли продажи оспариваются гораздо позже, когда сделка уже завершена.

Требование признать куплю продажу недействительной – обоюдо острое, и применяется как не добросовестными гражданами с целью мошенничества, так и как средство защиты – добросовестными приобретателями недвижимости.

Наиболее часто требования признать куплю продажу недействительности обосновываются:

  • Не способностью гражданина понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 Гражданского кодекса РФ);
  • Мнимостью или притворностью сделки (статья 170 Гражданского кодекса РФ);
  • Совершением сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (статья 179 Гражданского кодекса РФ);
  • Нарушением требования закона или иного правового акта (статья 168 Гражданского кодекса РФ);
  • Отсутствие согласия на совершение сделки третьего лица, когда получение такого согласия установлена законом (статья 173.1 Гражданского кодекса РФ).

Основания по пунктам 1 и 3 называют пороком воли стороны сделки.

Признание купли продажи недействительной

В практическом плане признание купли продажи недействительной возможно применить только если есть решение суда. С 2013 года с соответствующим иском может обратиться только ограниченный круг лиц. Прежде всего — стороны оспариваемой сделки.

Если возникает необходимость спорить, не откаладывайте. Срок давности для обращений по оспоримым сделкам — 1 год. Срок давности оспаривания ничтожных сделок — 3 года.

Иск подается в суд по месту нахождения недвижимости.

 

По пункту 1:

Не способность гражданина понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ).

Обстоятельства опасны для обеих сторон сделки тем, что участник сделки купли продажи является полностью дееспособным лицом. Правовым последствием этой ситуации является возможность применения правил статьи 302 ГК РФ, согласно которой имущество, выбывшее из владения собственника в отсутствие его воли может быть истребовано даже у добросовестного приобретателя.

Выявить наличие такого состояния или предпосылок такого состояния – большей частью не возможно.  Проведение сделки в Нотариальной форме по существу не спасает и не устранит проблему  временного «помутнения рассудка» по статье 177 ГК РФ. Изменение  законодательства и обязание нотариусов проводить фотосъемку участников сделки купли продажи не может выявить внутреннее состояние стороны сделки.  И по прежнему будет связано с трудностью доказывания.

Напротив, мошенники, готовятся к предстоящему судебному спору и готовят необходимую доказательную базу.

Требования о возврате проданной или подаренной недвижимости лицом, не способным в момент совершения сделки понимать значение своих действий  или руководить ими,  признается судами совершенными помимо воли этого лица. И на основании закона подлежащим возврату этому лицу (статья 302 ГК РФ).

Нужно обратить внимание, что не понимание значения своих действий распространяется и на необходимые юридические действия при продаже недвижимости. Переход права собственности на недвижимость по сделке в России подлежит государственной регистрации. Стороны для регистрации перехода права должны лично подать заявление в Росреестр, или выдать на это доверенность.

Таким образом, неспособный понимать значение свои х действий не может понимать и значение заявления о регистрации права, и выдачу доверенности.

При изложенных обстоятельствах, огромное значение для данной категории дел имеют доказательства. Хотя для суда одно доказательство не имеет преимущества перед другим, но по данным категориям дел крайне важны заключения экспертов в судебно-психиатрических экспертизах.

Как минимум ставится вопрос: мог ли соответствующий участник  договора купли продажи на момент заключения договора купли продажи (дарения) и подписания заявления в Управление Росреестра о переходе права собственности понимать значения своих действий и руководить ими.

Например, до Верховного Суда РФ дошло дело по оспариванию договора дарения и купли продажи, заключенного дееспособным лицом, но не способным в момент совершения сделок понимать значение своих действий и руководить ими.

Истица в марте 2014 г. подарила свою квартиру сестре, которая в мае того же года квартиру продала. Наличие существенного психического заболевания не помешало истице обратиться в суд за оспариванием сделок, и в сентябре 2015 года суд 1 инстанции уже вынес  решение по делу. Правда в иске было отказано.

Суд не принял во внимание даже ту самую судебно-психиатрическую экспертизу, согласно которой даритель в силу психического заболевания в момент совершения сделки дарения не мог понимать значение своих действий и руководить ими. То же относится и к написанию заявления на государственную регистрацию перехода права собственности.

Верховный Суд РФ применил к ситуации статью 177 ГК РФ, статью 302 ГК РФ, и направил дело на новое рассмотрение. (Верховный Суд РФ определение от 29 ноября 2016 г. N 78-КГ16-61).

По пункту 2:

Мнимые или притворные сделки (статья 170 ГК РФ). Мнимые сделки – сделки, которые совершаются только для вида. Обе таких сделки – ничтожны, то есть недействительны с момента их совершения.

Например, мнимые сделки совершают должники, с которых суд взыскал крупные суммы. Предполагая изъятие недвижимости в будущем, должник-собственник недвижимости «продает» свою недвижимость доверенному лицу (родственнику, подчиненному и т.д.). Юридически недвижимость переходит в собственность другого лица, но фактически, владеет и распоряжается прежний собственник. Пользование прежний собственник сохраняет не всегда, что бы не афишировать притворность. Цель сделки купли продажи – передача собственности, в мнимой сделке фактически не достигается.

Более изощренны сделки супругов, когда скрывается имущество от раздела. Будучи в браке супруг скрывает свои доходы и на них приобретает недвижимость. В случае раздела супружеского имущества такая недвижимость разделу не подлежит.

Доказывается крайне трудно и только совокупностью доказательств.

Много судебных споров по мнимым сделкам в связи с реализацией материнского капитала. Квартира продается постороннему лицу с целью получения материнского  капитала. Однако затем вернуть квартиру продавцу не удается. (Мосгорсуд апелляционной определение от 8 ноября 2016 г. дело N 33-39893)

По пункту 3:

Совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ). Такие сделки оспоримые – то есть пока не установлено судом, это действительная сделка.

Считается, что жертвами обмана, насилия, угроз являются возростные продавцы недвижимости. Но мошенники совершенствуют свои приемы. Например, при выдаче займа вместо договора залога квартиры под заем денежных средств, с собственником заключен договор купли продажи.

По делам данной категории крайне важно доказать именно обман, насилие, угрозу. По совокупности доказательств суд может признать сделку недействительной. По спору о подмене договора залога недвижимости на куплю продажу недвижимости удалось доказать обман. Доказывание происходит совокупностью доказательств (Мосгорсуд апелляционное определение от 02.09.2015 по делу N 33-24961/2015)

По пункту 4:

Нарушение требования закона или иного правового акта при совершении сделки с недвижимостью (статья 168 ГК РФ).  Сделки оспоримые. Они действительны, пока судом не доказано иное.

Например, согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своей собственностью. Ссылкой на эту норму обоснованы требования недействительности купли продажи недвижимости, совершенной неполномочным лицом. При рассмотрении данной категории дел по совокупности доказательств устанавливается, совершен ли договор именно собственником или полномочным лицом.

Разрешая дело, суды должны исследовать совокупность доказательств и установить кто является собственником недвижимости. Участвовал ли собственник в совершении сделки, на какие правовые последствия была направлена воля собственника, выполнял ли собственник действия, подтверждающие фактическое исполнение собственником условий договора. (Мосгорсуд кассационное определение от 8 декабря 2016 г. N 4г/2-12259/16).

По пункту 5:

Отсутствием согласия супруга на продажу недвижимости обоснована значительная часть споров по недвижимости при разделе супружеского имущества (часть 1 статьи 173.1 ГК РФ). С успехом используется мошенниками. Но возникает и вследствие ошибок при совершении сделок и их регистрации.

Обязательность получить согласие второго супруга на продажу недвижимости установлена статьей 35 Семейного кодекса РФ.  Правило относится только к общему имуществу супругов.

При установлении судом факта продажи недвижимости из супружеского имущества без согласия второго супруга риск признания купли продажи недействительной крайне высок.

Обстоятельством, подлежащим установлению по данной категории споров, являются статус совместной собственности на проданную недвижимость, продажа недвижимости без нотариального согласия второго супруга.

Напротив, использование общих денег на покупку недвижимости не требует согласия второго супруга. Но иски бывших супругов с такими доводами встречаются и судами не удовлетворяются. (Мосгорсуд определение от 27.04.2015 N 4г/8-4248).

 

 

Вам будет интересно прочитать:

Три типичные ошибки в нотариальных сделках с недвижимостью

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

31 января 2017 года

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

читать далее А. Гордон
30.01.2017
Расторгнуть куплю продажу квартиры

Расторгнуть куплю продажу квартиры

Признать куплю продажу квартиры недействительной

Расторгнуть договор купли продажи квартиры

Срок давности по недействительным сделкам

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

 

Поводом к написанию статьи послужило обращение клиента за консультацией, в ходе которой выяснилось, что не только граждане не могут ответить на поставленный вопрос, но и некоторые юристы не понимают можно ли в конкретной ситуации расторгнуть куплю продажу квартиры.

Расторгнуть куплю продажу квартиры

Когда говорят о расторжении купли продажи квартиры то речь идет о расторжении соответствующего договора. Как говорится, в недвижимости нет мелочей, и что бы правильно действовать в ситуации начинать нужно от печки. Первое – определяем с каким договором имеем дело.

По договору купли продажи квартиры одна сторона продавец обязуется передать в собственность другой стороны недвижимое имущество за плату. Остальное в договоре купли продажи – изложение конкретных условий, на которых продавец продает квартиру.

Если ваш договор соответствует этим общим условиям переходим к этапу 2 определяем, возможно ли в принципе расторгнуть договор.

Дело в том, что последствием расторжения договора является прекращение на будущее обязательств сторон, которые возникли в связи с заключением договора (статья 453 Гражданского кодекса РФ).

Любой договор – это права и обязанности его сторон. По договору купли продажи квартиры основная обязанность продавца — передать квартиру в собственность покупателя, а покупателя – оплатить цену квартиры. Соответственно, расторжение купли продажи квартиры прекращает обязанность продавца передать квартиру в собственность покупателя, а у покупателя прекращается обязанность квартиру оплачивать.

Это означает, что расторгнуть можно только заключенный, и не исполненный договор.

У договора купли продажи квартир, как и любого недвижимого имущества, есть особенности: подписание договора купли продажи квартиры не заканчивает его исполнения. После подписания договора необходима 1) Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру на имя покупателя, 2) Оплата цены квартиры покупателем, 3) Передача квартиры продавцом покупателю по передаточному акту. Это минимальные, установленные Гражданским кодексом РФ требования. В конкретных договорах могут быть и другие.

Каждый этап исполнения договора обусловлен исполнением стороной своих обязанностей. Расторжение договора купли продажи квартиры возможно, пока все обязательства не исполнены.

Так, по мнению Московского городского суда:  Если стороны договора купли-продажи квартиры составили акт о передаче квартиры и оплате ее стоимости, который согласно заключению судебной почерковедческой экспертизы подписал сам истец (продавец), основания для расторжения договора отсутствуют.

(Кассационное определение Московского городского суда от 04.06.2015 N 4г/2-6017/15)

 

Не редко клиенты обращаются к нам через год и более после окончания исполнения договора. В таких случаях  расторгнуть договор уже не возможно.

Но это не значит, что положение безвыходное.

В таких случаях нужно рассматривать возможность признать недействительным  договор.

 

Как расторгнуть куплю продажу квартиры

Технически договор купли продажи квартиры можно расторгнуть  по соглашению сторон, если это допускает договор. В этом случае покупатель и продавец должны заключить соответствующее соглашение.

Причем, поскольку купля продажа квартиры иногда должна быть совершена только в нотариальной форме, или стороны по собственной инициативе заключили договор в нотариальной форме, то и расторжение договора должно быть совершено так же в нотариальной форме.

Сложнее, когда вторая сторона не желает расторгать договор. Тогда купли продажа квартиры может быть расторгнут только судом. Для чего заинтересованная сторона (покупатель или продавец) подает  иск в суд. Но прежде чем обращаться в суд заинтересованная сторона должна направить второй стороне требование (претензию) о расторжении договора. Требование должно содержать конкретные доводы и нормы закона, на которых основано требования.

Сторона сможет обратиться в суд получив от другой стороны отказ или в случае отсутствия ответа по истечении установленного в требовании срока, или по истечение 30-ти дневного срока (статья 452 Гражданского кодекса РФ). По этому в договоре купли продажи целесообразно устанавливать соответствующий срок.

Иск подается в суд по месту нахождения квартиры.

Что бы предупредить возможные злоупотребления со стороны ответчика одновременно с иском можно просить суд принять обеспечительные меры, например, о запрете ответчику совершать сделки с квартирой ( если ответчик продавец).

 

В каких случаях может потребоваться расторгнуть куплю продажу квартиры

Случаи и основания для расторжения договора по требованию одной стороны установлены в Гражданском кодексе в самом общем виде: при существенном нарушении договора другой стороной (п.1 ч.2 ст. 450 ГК РФ). При этом Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Например, существенным нарушением может быть признано наличие в квартире лица, сохраняющего право пользования квартирой после продажи.

Это отказники от приватизации, это лица отбывавшие наказание, связанное с лишением свободы. Такие лица новым собственником не могут быть выселены из квартиры, даже по суду. Очевидно, что покупатель квартиры не рассчитывает при покупке на наличие каких либо соседей.

При этом требования покупателя должны быть обоснованы, в том числе и договором. Не редко, договор купли продажи квартиры не содержит условий о наличие посторонних лиц, и суды отказывают в иске.

Если оснований для расторжения купли продажи нет, остается признавать договор недействительным.

 

Признать куплю продажу квартиры недействительной

Последствием признания договора купли продажи квартиры недействительным является отсутствие юридических последствий у такого договора. То есть в результате недействительного договора у сторон не возникают обязательства (статья 167 Гражданского кодекса РФ). Это равносильно что договора не было.

Поскольку судебные разбирательства – длительный процесс, и признание договоров недействительными происходит после их исполнения, все, что исполнено сторонами по договору купли продажи квартиры сторонами должно быть возвращено друг другу. Стороны должны вернуться в первоначальное положение, которое существовало перед заключением договора купли продажи квартиры.

Существенная деталь. По договорам купли продажи квартир обязательно происходит государственная регистрация перехода права собственности на квартиру. И с июля 2016 года только запись в реестре является единственным доказательством права собственности на квартиру. (Свидетельства о собственности не выдаются).

По этому, признавая договор недействительным необходимо так же просить суд аннулировать соответствующую запись в реестре недвижимости о регистрации перехода права, аннулировать запись о прекращении  права собственности продавца.

Кто может заявить требование о признании купли продажи недействительной

С июля 2013 года требования о признании сделки недействительной может заявить только сторона сделки, и ограниченный круг лиц, прямо указанный в законе (статья 166 Гражданского кодекса РФ).  В совокупности с запретом на защиту недобросовестных действий стороны сделки это ограничило злоупотребления при совершении сделок с квартирами. Но полностью злоупотребления не исключены.

 

Срок давности по недействительным сделкам

Требования о недействительности купли продажи квартиры могут быть заявлены в течение срока давности по недействительным сделкам, установленного в Гражданском кодексе РФ (статья 181).

Для ничтожных сделок  — срок давности 3 года, срок начинает течь с даты начала исполнения сделки

Для оспоримых сделок —  срок давности 1 год со дня, когда лицо узнало о нарушенном праве или должно было узнать.

Исключением является срок давности для лиц, не участвовавших в сделке, для них он составляет 10 лет с даты начала исполнения сделки.

 

Почему недействительна сделка купли продажи квартиры

Основания недействительности сделки купли продажи квартиры те же, что  перечислены в ряде статей Гражданского кодекса РФ с 168  по 179. Именно множественность оснований признания сделок недействительными создает риски покупателя потерять купленную недвижимость. И на выявление наличия таких оснований направлены проверки юридической чистоты квартир.

Обратите внимание: большинство оснований для недействительности сделок выписка из реестра недвижимости не выявляет.

Типичным и сложно выявляемым нарушением при покупке квартир является отсутствие согласия третьего лица, когда в силу закона такое согласие обязательно (статья 173.1 ГК РФ). Для купли продажи квартир это обязательное согласие второго супруга на продажу квартиры.

Согласно Семейному кодексу РФ  (часть 3 статья 35) если отсутствует брачный договор при продаже имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, на сделку должно быть получено согласие второго супруга. Если такое согласие получено не было, супруг может требовать признать сделку недействительной в течение года.

Но это касается только совместного имущества супругов. Иногда при регистрации прав происходят ошибки, поскольку у супругов в браке возможна и личная собственность, распоряжаются которой они самостоятельно. Или супруг не сообщит регистратору о покупке недвижимости в браке в отсутствие соответствующих сведений в паспорте.

Следствием является реальная перспектива признания купли продажи квартиры недействительной.

Другим часто применяемым основанием недействительности сделок является порок воли, причем конкретные признаки пороков содержатся в разных статьях граждансокго кодекса РФ.

Частым основанием к развалу сделок является заявление продавца дорогостоящих квартир о совершение сделки в состоянии, когда он  не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ), или близкая к этому статья 178 ГК РФ – совершение сделки под влиянием существенного заблуждения.

Оба признака объединяет одно – как правило, на эти обстоятельства ссылаются  больные, возрастные продавцы недвижимости.  При этом, они полностью дееспособны.

Мотивируются доводы приемом препаратов, воздействующих на нервную систему, стрессом и т.п., а во втором случае – недостаточной интеллектуальной развитостью, отсутствием или недостатком образования.

Причем, нотариальная форма сделки от ее оспаривания по этим основания не спасает.

 

Из адвокатской практики

Из адвокатской практики юридического сопровождения сделок с недвижимостью можем утверждать: 1) правильно совершать сделку купли продажи квартиры проще, чем успешно судиться, 2) правильное совершение сделки позволит уверенней судиться.

Правильное совершение сделок купли продажи квартир подразумевает правильную подготовку и проведение покупки.

Подготовка – проведение проверки юридической чистоты квартиры, подготовка документов, в том числе договора купли продажи, проведение расчетов и передачи квартиры.

Проведение покупки – соблюдение технологии и правильное документальное оформление покупки.

Например, недавно  при заключении договора купли продажи квартиры в нотариальной форме. Нотариус предложил и настаивал на такой форму договора, которая содержала в себе подтверждение расчетов и передачу квартиры.

В целом, такое возможно. Но в данном случае договор заключали за 3 дня до расчетов и за 2 недели до передачи квартиры.

Будучи на стороне продавца, было очевидно, в случае конфликта или отказа покупателя от оплаты, (и первое и второе случается), покупатель заявит требования расторжения договора и возврата уплаченных денег (которых не платил). В результате покупатель реально мог в суде требовать возврата денег, и рассчитывать на  положительное решение суда. Ведь в договоре было бы написано, что расчеты полностью проведены до подписания договора купли продажи. И суд удовлетворит такие требования.

Сами получали такие решения.

Нам повезло, в этот раз мы убедили нотариуса в необходимости нашей редакции договора. А ведь бывает нотариусы категорически отказываются что либо менять в «своих» договорах. Выход здесь только один – идти к другому нотариусу.

Так что, «тщательнее надо». Будьте внимательными даже у нотариусов.

Еще одна фишка, выявил случайно:  При подписании договора у нотариуса выявили опечатку – один пункт условий договора не тот, что был предварительно согласован. Нет проблем, дали помощнику нотариуса исправить. Приносит, читаем. И видим, что действительно пункт исправили, но заменили другой, не менее значимый.

Рекомендуем: всегда держите при себе согласованный текст договора или другого документа, и непосредственно перед подписанием сверьте с ним каждый экземпляр подписываемого документа. Перед подписанием не выпускайте его из рук.

 

29 января 2017 года

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных сделках купли продажи недвижимости

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

читать далее А. Гордон