Статьи
30.01.2017
Возврат импорта

Возврат импорта

НДС при возврате ввезенных в Россию товаров

 

Налоговый адвокат

Гордон Андрей Эдуардович

 

Налогообложение НДС импортно-экспортных операций между Россией , Казахстаном, Белоруссией, Киргизией и Арменией осуществляется в особом порядке, установленном договором «О евразийском экономическом союзе» заключенном в Астане в мае 2015г.

Как известно, государства — участники договора отменили оформление перемещения товаров между собой в таможенном отношении и проводят унификацию налогового законодательства.

Порядок налогообложения НДС в России, когда имеет место возврат импорта, так же установлен этим договором.

Так, Раздел 3 Приложения №18 к договору о ЕАЭС предусматривает возможность возврата импортированного товара и соответствующее уменьшение сумм НДС подлежащего уплате в связи с импортом товаров.

Допускается полное не отражение импорта товаров в налоговой декларации по НДС  в случаях возврата по причине некачественного товара или не соответствия комплектации товара.

Указанные недостатки могут сочетаться и присутствовать одновременно.

Не заполнение декларации и соответственно не уплата налога по «качественным показателям» допускается в случае вывоза товара по этим причинам в том же календарном месяце, когда эти товары были приняты импортером на учет. ( пункт 23 раздела 3 Приложения №18 к договору о ЕАЭС).

Возможно полное не отражение импорта или частичное, в зависимости от объема возвращенных товаров.

Взаимоотношения с налоговыми органами требуют соответствующего документального оформления, и освобождение импортера от налогообложения НДС возвращенного товара не исключение.

Импортер должен подтвердить:

  • Не соответствие качества поставленного товара условиям договора – претензией покупателя;
  • Приемку товара с недостатками поставщиком у покупателя-импортера – передаточными актами, транспортными (товаросопроводительными) документами, актами об уничтожении товара и т.п.

В случае частичного возврата товаров по причине не соответствия качеству или комплектации, налогоплательщик-импортер на оставшийся импортированный товар уплачивает НДС и подает соответствующую декларацию по НДС и прилагает указанные выше документы, подтверждающие возврат товаров и причины возврата.

Напомним, так оформляется вывоз и начисляется НДС в случае возврата импортированного товара до истечения календарного месяца принятия этого товара к учету.

Рекомендация:

Для документального обоснования надлежащего оформления возврата некачественных товаров, рекомендуем согласовать с поставщиком при заключении договора условия и закрепить их в тексте:

— о показателях качества товаров;

— о претензионном порядке урегулирования споров о качестве и последовательности действий в случае их возникновения;

— о возможности и порядке возврата (замены) некачественных товаров;

— о расходах на возврат товаров;

— о формах документов.

Наличие в договоре соглашений по указанным вопросам существенно сократит время на подготовку необходимых документов, исключит спорные процедурные вопросы, и позволит подготовить для налоговой необходимый пакет документов, и исключить возможность истребования у налогоплательщика дополнительных документов (вы всегда сможете сослаться на отсутствия обязанности оформлять документ в условиях договора).

 

Если возврат товаров поставщику произведен по истечении календарного месяца принятия товара к учету импортером:

  • Импортер обязан исчислить и уплатить НДС, в связи с импортом товаров, до 20-го числа месяца, следующего за месяцем в котором импортированный товар принят к учету.
  • Подать соответствующую налоговую декларацию по НДС, в которой отразить сумму НДС со всего импортированного товара, в том числе и не соответствующего по качеству или комплектации, но не вывезенного.

В зависимости от объема возвращенного товара (полный или частичный возврат) действия импортера после возврата товара будут отличаться.

Полный возврат товара:

  • Импортер обязан подать уточненную (дополнительную) налоговую декларацию по НДС и документы (их копии), подтверждающие не соответствие товара качеству (комплектации).
  • Импортер НЕ ПОДАЕТ уточненное (взамен ранее представленного) заявление о ввозе товаров и уплате косвенных налогов.
  • Налогоплательщик информирует налоговый орган о реквизитах ранее представленного заявления о ввозе товаров и уплате косвенных налогов, в котором были отражены сведения о полностью возвращенных товарах.

Эти документы, в совокупности с платежкой на  уплату НДС при импорте некачественных товаров, впоследствии вывезенных, будут свидетельствовать о переплате НДС в связи с импортом товаров.

Частичный возврат товара:

  • Импортер представляет в налоговый орган уточненное (взамен ранее представленного) заявление о ввозе импортных товаров и уплате косвенных налогов без отражения сведений о частично возвращенных товарах. (Указывается фактически оставшийся объем импортированных товаров)
  • Импортер восстанавливает суммы НДС, ранее уплаченные при импорте этих товаров и принятые к вычету. Восстановление производится в налоговом периоде, в котором произведен возврат товаров, если иное не предусмотрено законодательством государства-члена.

Установленная Приложением №18 к договору «О Евразийском экономическом Союзе» система уплаты НДС при импорте товаров с территории одного государства-участника договора на территорию другого участника, позволяет при ввозе товаров из Белоруссии в Россию сохранить цепочку плательщиков НДС, обеспечить каждому плательщику возможность применить установленные государством его места нахождения налоговые вычеты, а государствам – администрировать уплату НДС.

 

По состоянию на 26 октября 2016 года

 

Налоговый адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская Палата Московской области

Материалы по теме:

Экспортный НДС с июля 2016 года   

Документы для подтверждения 0 ставки НДС  

Как заполнить международную накладную CMR

 

 

читать далее А. Гордон
30.01.2017
Цена купли продажи квартиры

Цена купли продажи квартиры

Значение цены в договоре купли продажи с 2016 года

Продажа квартиры иностранцем, цена договора купли продажи 2016

Рекомендации налоговым НЕ резидентам

Адвокат Гордон А.Э.

Обязательным элементом договора купли продажи квартиры является условие о цене квартиры. В отсутствие этого условия договор считается незаключенным ( статья 555 Гражданского кодекса РФ).

Продавцам и покупателям квартир, как в прочим и участникам сделок с другой недвижимостью,  нужно знать, что каждая сделка с недвижимостью контролируется налоговыми органами Российской Федерации.

Дело в том, что согласно части 5 статьи 83 Налогового кодекса РФ при приобретении недвижимости налоговые органы ставят собственника на учет в качестве налогоплательщика по месту нахождения этой недвижимости.

Заявления собственника для постановки на учет не требуется, и осуществляется налоговыми органами самостоятельно на основании сведений, полученных от органа, регистрирующего права на недвижимость – Росреестра.

Кроме того, Росреест обязан уведомлять налоговые органы о всех сделках с недвижимостью.

Данная схема налогового контроля реализована в целях собирания налога на имущество физических лиц, а так же налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Налог с продажи квартиры в 2016

С продавцов – физических лиц при продаже квартиры взимается налог НДФЛ в размере и в порядке главы 23 Налогового кодекса РФ. Налог с продажи квартиры в 2016 году значительно изменился.

Изменения, формально, касаются только квартир, купленных в 2016 году и после. Но по нашему мнению, налоговые органы контролируют все сделки, по этому, налоговые проверки могут коснуться участников любой сделки с недвижимостью. Тем более, что налоговый контроль на первом этапе осуществляется компьютером.

Особенно это важно для продавцов – иностранцев, ведь они скорее всего не налоговые резиденты РФ и налог на доходы физических лиц с них взимается по ставке 30%.

Цена квартиры с 2016 года

Физические лица в России платят налог с полученного дохода. Доходом от продажи квартиры является цена квартиры. Принцип свободы договора позволяет сторонам  договора по своему усмотрению устанавливать его условия, в том числе и цену.

В определенных обстоятельствах цена квартиры в договоре может оказаться значительно ниже рыночной, что приводит к занижению налога НДФЛ.

С 2016 года цена квартиры для расчета налога НДФЛ сравнивается с ее кадастровой стоимостью. Такое правило изложено в части 5 статьи 217.1 Налогового кодекса.

Критерий контроля:   Если цена квартиры в сделке купли продажи меньше 70% ее кадастровой стоимости налог НДФЛ рассчитывается исходя из цены квартиры 70% кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость берется на январь года совершения сделки купли продажи квартиры.

Продавцам квартир нужно знать:  Правила статьи 217.1 НК РФ применяются при продаже квартир (недвижимости), приобретенных после 1 января 2016 года. То есть, если продана квартира приобретенная в 2014 году, правила статьи 217.1 НК РФ для определения цены сделки не применяются.

Прошедший 2016 год дает основания полагать, что выявление сделок для налогового контроля производится именно по критерию сравнения цены с кадастровой стоимостью недвижимости.

Формально, никакого нарушения в таком подходе налоговиков нет. Никакого ущемления прав налогоплательщика не происходит. Просто в какой-то момент продавец квартиры получает требование о предоставлении пояснений по поводу уплаты налога НДФЛ за год, в котором он продал квартиру или иную недвижимость. С равным успехом такое требование может получить и продавец квартиры купленной в 2010 и в 2016 году.

По сделкам с квартирами, купленными до 2016 года критерий статьи 217.1 НК РФ применяется не для исчисления налога НДФЛ, а для отбора налогоплательщиков для налогового контроля.

Удастся ли налоговой инспекции доказать сокрытие действительной цены продажи квартиры,  это вопрос, и в каждом конкретном случае определяется отдельно. При этом современная налоговая располагает достаточно мощным арсеналом средств проведения налоговых проверок.

Цена в договоре купли продажи квартиры

Изложенное позволяет сделать несложные выводы. Указанная в договоре купли продажи квартиры цена квартиры менее кадастровой стоимости квартиры привлечет внимание налогового органа.

Цена квартиры в сделке менее 70% ее кадастровой стоимости будет поводом для проведения налоговой проверки.

Последствия такой налоговой проверки для продавцов будут различными, и зависят от даты приобретения квартиры.

Для квартир, купленных продавцами до 2016 года, доначисления налога НДФЛ возможны в случае доказывания налоговой сокрытия продавцом и покупателем действительной цены сделки купли продажи.

Для квартир, купленных в 2016 году и позже, налоговая автоматом доначислит налог НДФЛ исходя из вмененного дохода в размере 70% кадастровой стоимости квартиры.

Продажа квартиры иностранцем

Иностранцы и не налоговые резиденты

Уплата налога НДФЛ физическими лицами в России зависит от налогового статуса налогоплательщика. Продажа квартиры иностранцем всегда на контроле налоговиков. Почему это важно, и какое отношение имеет к цене купли продажи квартиры?

Как сказано выше, введение статьи 217.1 в Налоговый кодекс фактически направлено на установление минимальной цены купли продажи недвижимости в целях сбора налога НДФЛ.

Обычная ставка НДФЛ для налоговых резидентов России – 13%,  для не резидентов – 30%.

При этом, налоговые резиденты могут снизить сумму налога до 0, применяя налоговые вычеты, установленные в статьях 218-220 кодекса.

Налоговые не резиденты налоговые вычеты применять не могут.

По российскому законодательству налоговое резидентство связано с длительностью проживания в России в течение последовательных 12 месяцев (не календарного года). Живешь более 183 календарных дней в России – резидент, менее, не резидент. По этому не резидентом может стать и гражданин России.

Очевидно, что иностранцам при продаже квартиры придется платить НДФЛ по ставке 30%, или доказывать, что они являются налоговыми резидентами России.

Для граждан России, наоборот, налоговой приходится доказывать, что россиянин не налоговый резидент.

Кстати, теперь у российской налоговой есть новый инструмент – сведения о зарубежных счетах россиян и отчеты о движении по ним. На основании этих сведений налоговая может потребовать от россиянина доказательств присутствия в России в конкретные периоды.

Очевидно, в виду двукратного отличия суммы налога не резиденты – продавцы  более заинтересованы в занижении цены продажи квартиры. И налоговое законодательство до 2016 года давало такую возможность.

Теперь, с 2016 года, налоговые НЕ резиденты попадают под колпак налоговиков: поскольку не резиденты не вправе применить налоговые вычеты при продаже квартир, независимо от года покупки квартиры, начиная с 2016 года не резиденты столкнуться с отбором на проверку по новым правилам с учетом кадастровой стоимости.

Не ошибемся, если предположим, что внимание налоговиков в первую очередь коснется иностранцев, потому, что иностранцу придется доказывать свое налоговое резидентство, или платить 30% с продажной цены.

Вторые в очереди – собственники дорогой недвижимости, проживающие за границами России. Постоянное, или преимущественное проживание за границей может привести к утрате статуса налогового резидента России и гражданином России. И таких граждан много. Например, есть россияне — пенсионеры, которые на долго выезжают за границу РФ. Например на Украину, в Грузию, в Белоруссию с весны до зимы, или на оборот, с осени до лета выезжают в Болгарию, Турцию и т.д.

При необходимости продать российскую недвижимость иногда выясняется, что такие граждане не являются налоговыми резидентами России и попадают на налог. Поскольку обязанность уплатить налог возникает в следующем году после года совершения сделки, что либо доказать налоговикам становится сложно.

Рекомендации налоговым НЕ резидентам:

Каждая ситуация индивидуальна.

Первое, на чем обычно ошибаются и налогоплательщики и налоговики –  неверно определен налоговый статус продавца квартиры.

Второе – неверно определена возможность применения для сделки правил статьи 217.1 Налогового кодекса РФ, которая зависит от даты покупки квартиры продавцом, а не даты совершения сделки (продажи) и получения дохода.

Третье – размер кадастровой стоимости квартиры. Совсем не редки ситуации, когда кадастровая стоимость квартиры существенно завышена.

Четвертое — если планируется продажа дорогостоящей недвижимости, или цена недвижимости для вас составляет значительную сумму, планировать сделку нужно с обязательным привлечением специалиста по налогам. Как правило, сделки с дорогостоящей недвижимостью требуют предварительной подготовки, в том числе по вопросам уплаты налогов, расчетов. А с 2015 года еще и соблюдения валютного законодательства.

Если у Вас остались вопросы по вопросам подготовки договоров купли продажи квартир, налогообложения сделок с недвижимостью, изложенные в статье, вы можете их задать, связавшись с нами удобным способом: по электронной почте, по телефону. Мы готовы на них ответить.

 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных сделках с недвижимостью

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

29 января 2017 года

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович  

читать далее А. Гордон
28.01.2017
Выселение бывших членов семьи собственника

Выселение бывших членов семьи собственника

Адвокат Гордон А.Э.

В случае расторжения брака, выселение бывших членов семьи собственника из квартиры и длительные судебные тяжбы по этому поводу совсем не редкость.

Большее удивление вызывают суды по выселению из квартир после сделок купли продажи, дарения и иных сделок с недвижимостью. Когда новые владельцы квартир обнаруживают, что  получили квартиру с «фаршем».

Сохранит ли бывший член семьи собственника право пользования квартирой – может определить суд. Все зависит от конкретных обстоятельств дела.

Решения судов по жилищным правам бывших собственников не однозначны, и систематически изменяются или отменяются вышестоящими судами.

Изучение судебных решений свидетельствует о решающей роли доказательств и системности доказывания обстоятельств каждого дела.

Отказ бывшего члена семьи собственника от участия в приватизации не является гарантией сохранения права пользования квартирой, не смотря на наличии соответствующей нормы в законе.

При смене места жительства право бывшего члена семьи собственника пользоваться  квартирой  в которой он проживал вместе с собственником, может быть прекращено, даже если в момент приватизации бывший член семьи собственника имел такое право наравне с лицом, приватизировавшим эту квартиру.

Члены семьи собственника

Члены семьи собственника жилого помещения — проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи (статья 31 Жилищного кодекса РФ).

Согласно  ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Таким исключением из этого правила являются проживающие в квартире на момент ее приватизации и отказавшиеся от участия в приватизации. (статья 19 вводного закона по введению в действие Жилищного кодекса РФ  от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

Из ч.4 ст.31 ЖК РФ и ст.19 189-ФЗ следует: Если бывший супруг собственника проживал в приватизированной квартире на момент приватизации он располагал теми же правами, что и собственник. А отказавшись от приватизации и дав согласие на приватизацию другому проживающему в квартире, бывший член семьи сохраняет свои права на проживание в приватизированной квартире.

Бывшие члены семьи собственника

Нормативного определения понятию «Бывшие члены семьи», в том числе к отношениям в жилищной сфере – не Семейный кодекс РФ, не Жилищный кодекс РФ  не содержат.

Для разрешения споров суды используют разъяснения Пленума Верховного Суда РФ ( п. 13 Постановления от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»), согласно которым:

из смысла частей  1 и 4 ст. 31 ЖК РФ, к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения.

О прекращении семейных отношений свидетельствуют:  Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц (помимо супругов) с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения.

Сохраняется ли право проживание бывшего собственника

Правовые последствия отсутствия бывших членов семьи собственника жилого помещения в жилом помещении по причине выезда из него Жилищный кодекс Российской Федерации не регламентирует.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ при возникновении спора следует оценивать действия бывшего члена семьи по направленности его воли.

Если действия бывшего члена семьи свидетельствуют о его намерении изменить место постоянного жительства и выезде из спорной квартиры по новому месту постоянного жительства, то его право пользования    приватизированной квартирой прекращается в связи с выездом. Данная позиция основана на аналогии закона: согласно статье 83 ЖК РФ договор социального найма расторгается в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства.

Таким образом, право пользования бывшего члена семьи собственника приватизированной квартиры прекращается в связи с его выездом из квартиры по другому постоянному месту жительства, не смотря на равные с собственником права при приватизации квартиры.

При этом, добровольный выезд бывшего собственника из приватизированной квартиры по другому месту жительства, свидетельствует об  отказе бывшего члена семьи собственника от своего права пользования приватизированной квартирой.

Выезд из приватизированной квартиры по другому месту жительства есть реализация гражданином своего права на свободу перемещения, установленному  ст. 7 Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 г. N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».

Оформляется переезд граждан в РФ на новое место жительства по его заявлению органом регистрационного учета согласно п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. N 713 снятие гражданина Российской Федерации.

Какие обстоятельства  нужно доказать для сохранения права проживания в приватизированной квартире в качестве бывшего члена семьи собственника

Бывший член семьи собственника приватизированной квартиры должен доказать:

1) Возникновение права на пожизненное проживание  в квартире:

— свой статус бывшего члена семьи собственника приватизированной квартиры

— законность вселения в квартиру в качестве члена семьи

— проживание в квартире на момент ее приватизации

— отказ от участия в приватизации квартиры

— согласие на приватизацию квартиры в пользу собственника

— приватизацию квартиры.

2) Сохранение права  проживания в квартире,  как бывшего члена семьи собственника:

А) в случае фактического проживания в квартире – доказывать факт преимущественного проживания (пользование) квартирой;

Б) в случае выезда из квартиры:

Ссылаться на позицию Верховного Суда РФ: Правовые последствия отсутствия бывших членов семьи собственника жилого помещения в жилом помещении по причине выезда из него Жилищный кодекс РФ не регламентирует.

С учетом позиции Верховного суда бывший член семьи собственника должен доказать:

— Временный характер отсутствия бывшего члена семьи в приватизированной квартире

— вынужденный характер выезда  из квартиры

— чинение собственником (или иными проживающими в квартире) препятствий бывшему члену семьи в пользовании квартирой

— отсутствие у бывшего члена семьи собственника иного жилого помещения

* В обоих случаях возможно оспаривать статус бывшего члена семьи, поскольку согласно позиции Верховного суда РФ прекращение ведения совместного хозяйства, сам по себе  не является обязательным условием признания членом семьи.

Согласно указанным выше разъяснениям Верховного Суда  РФ при установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению.

Изложенную позицию Верховный Суд по аналогии применяет к отношениям собственника квартиры и бывшего члена семьи о сохранении права последнего на проживание в приватизированной квартире.

При этом отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным.

Как доказывать права бывшего члена семьи собственника

Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

 

Вам будет интересно прочитать:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

 

28 января 2017 года

Адвокат Гордон А.Э.

читать далее А. Гордон
28.01.2017
Риски при покупке квартиры

Риски при покупке квартиры

Приватизированная квартира риски

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович 

При покупке квартир, после вопроса о характеристиках квартиры (место, площадь, количество комнат, размер кухни), следует: а какие  документы? Наилучшим ответом считается приватизированная квартира, собственность более 3-х лет. Считается, что приватизированная квартира это прозрачная история квартиры, это безопасно, и никаких сюрпризов.

Вынуждены разочаровать: Риски при покупке квартиры есть всегда! Их может быть больше или меньше. Приватизированные квартиры – не является исключением.

Риски при покупке квартиры

Основной риск при покупке квартиры несет покупатель. Изъятие квартиры у покупателей по решению суда происходит повсеместно. Причины могут быть разными, но все оканчивается признанием договора о приобретении квартиры недействительным.

Обязанность продавца вернуть полученные за квартиру деньги является слабым для покупателя утешением. Покупатели могут получать их годами.

А квартиру заберут достаточно быстро.

Приватизированная квартира риски

Риски при покупке приватизированной квартиры можно разделить на несколько видов: 1) Нарушения при приватизации, 2) Наличие «отказников».

Отказники — лица, отказавшиеся от участия в приватизации квартиры, и не ставшие собственниками. При купле продаже квартиры в сделке отказники участвовать не должны, но именно они могут преподнести покупателю сюрприз.

Причем, проблемы у покупателя могут возникнуть даже если приватизированная квартира будет куплена на торгах, у банка и т.д.

Дело в том, что отказник имеет право пожизненного пользования квартирой, и спустя время он может заявить свои права на проживание в купленной вами квартире.

Согласно  закону о приватизации жилищного фонда в РФ жилые помещения передаются либо в общую собственность всех проживающих на данной жилплощади, либо, по соглашению между ними, в собственность одного или только нескольких из них  (статья 2 закона).

Если кто-то из проживающих не желает участвовать в приватизации, то для приватизации квартиры необходимы: Отказ от участия в приватизации и Согласие на приватизацию квартиры другим лицом. Эти документы приобретают решающее значение. Без такого отказа квартира не будет приватизирована – то есть, передана в собственность.  Отказавшись от участия в приватизации, отказник фактически приобретает право пожизненного проживания (пользования) приватизированной квартирой.

С 2004г. такое право отказника прямо закреплено в законе – в статье 19 вводного закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ и в статье 31 самого кодекса. Продажа квартиры, в которой живет (зарегистрирован) отказник не прекращает его прав на проживание в квартире. Причем, это правило распространяется и на бывших членов семьи собственника квартиры.

Практическое значение права отказника на проживание в квартире

Сопровождая сделки купли продажи квартир, неоднократно сталкиваемся с ситуациями, когда в покупаемой квартире зарегистрирован ребенок собственника от первого брака, или бывшая супруга (бывшие теща, тесть)   и т.д. Причем эти лица в квартире не проживают. Но юридически, такие граждане право пользования квартирой сохраняют.

Продавцы и их риелторы часто уверяют покупателя, что после оформления собственности на квартиру продавец выпишет таких лиц из квартиры (снимет их с регистрационного учета по месту жительства в купленной квартире), а если они не захотят, продавец выпишет их через суд.

Иногда, ссылаясь на личные неприязненные отношения со своими  «бывшими», продавцы убеждают покупателя самому выписать бывших, поскольку покупатель- новый собственник и имеет право выписать членов семьи прежнего собственника квартиры.

В таких ситуациях нужно быть внимательным.

Если кто-то из бывших членов семьи продавца отказался от приватизации этой квартиры, выписать их из квартиры новый собственник (покупатель) не сможет. Даже если подаст иск в суд о выселении.

Покупатель так же может столкнуться с проблемой выселения зарегистрированных граждан, даже если эти жильцы не имеют отношения к приватизации. Например, если это несовершеннолетний и один из его родителей или опекунов.

Существуют судебные решения, когда суд отказывал в прекращении регистрации ребенка до его совершеннолетия.

 

Немного легче ситуация, когда в покупаемой квартире отказник проживает. Были случаи, когда после продажи квартиры отказник по тем или иным причинам отказывался выписываться в другую.

По этому, покупателю нужно заблаговременно, при подготовке сделки установить статус  каждого проживающего в квартире. Нужно заранее выявить наличие отказников. Следующий этап — нужно озаботиться правильным оформлением «освобождения квартиры от отказника».

Исключить такие ситуации поможет простой прием: до совершения сделки такие лица должны быть зарегистрированы по другом адресу, а квартира – свободной. Вместе с тем, такую выписку могут признать незаконной, если имело место злоупотребление и отказника выписали «в никуда», или в заведомо не пригодное помещение и т.д.

Не столкнуться с описанными ситуациями позволит правильная подготовка сделки с квартирой – обязательное проведение юридической проверки квартиры, в ходе которой выявляются зарегистрированные в квартире лица и их права.

Известны случаи, когда продавцы умалчивают об отсутствующих лицах – военнослужащих, отбывающих уголовное наказание и т.д. За этими лицами так же сохраняется право проживания в квартире.

 

Но все это — злоупотребления стороны сделки купли продажи, которые могут и должны быть выявлены при подготовке к проведению сделки с квартирой.

 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Нотариальная сделка не гарантирует от ее расторжения судом 

 

27 января 2017 года

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

читать далее А. Гордон