Статьи
advocat
15.05.2019
Электронная регистрация сделки

Электронная регистрация сделки

Электронная регистрация прав – недостатки

 

Адвокат Гордон А.Э.

Москва,

По состоянию на май 2019г.

Покупатели и продавцы недвижимости знают, что при купле-продаже недвижимости (и при других сделках) необходима государственная регистрация, и многие считают, что это электронная регистрация сделки.

В таком утверждении, по крайней мере, две ошибки.

Электронная регистрация сделки

Во первых: В 2019г. государственная регистрация сделок купли-продажи недвижимости не требуется, по этому не требуется и электронная регистрация сделки, или любая иная регистрация сделки. Правила о государственной регистрации сделок с недвижимостью существовали до середины 2013г. С 2013г. в России отменены положения законодательства, согласно которым,  сделки с недвижимостью вступали в силу после государственной регистрации, и была необходимость гос регистрации самого договора.  С 2013г. сделка купли-продажи недвижимости вступает в силу с момента ее заключения (подписания).

Неизменными в 2019г. остаются положения законодательства РФ об обязательной государственной регистрации ПРАВ на недвижимое имущество. В России признаются и защищаются государством только зарегистрированные права на недвижимость. При купле-продаже недвижимости регистрируется государством переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю. По этому

В 2019 году покупатель может оформить собственность на купленную недвижимость (зарегистрировать права собственности) двумя способами (п.1 ст.18 закона РФ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015г. № 218-ФЗ.):

1) Подав заявление о гос регистрации права на бумажном носителе – а) посредством личного обращения в орган регистрации прав, б) через многофункциональный центр, в) посредством почтового отправления;

2) Подав заявление в электронной форме через сеть Интернет: а) через единый портал государственных и муниципальных услуг, или б) через официальный сайт регистрирующего органа.

В 2019 электронная регистрация сделки – это подача документов на государственную регистрацию прав в электронной форме.

При подаче заявления на бумажном носителе к заявлению должны быть приложены документы, необходимые для государственной регистрации прав, как минимум, это документ-основание для гос регистрации прав. Для купли-продажи недвижимости документ-основание, это договор купли-продажи. Второй обязательный документ – подтверждение уплаты госпошлины. Хотя закон и говорит, что подтверждение оплаты – не обязательный документ, по смыслу, его все равно требуется предоставить. Оставшиеся документы представляются «по вкусу», поскольку их состав определяется условиями конкретного договора купли-продажи.

На основании заявления и приложенных к нему документов регистрирующий орган проводит гос регистрацию права собственности, по завершению которой покупателю возвращают подлинник договора купли-продажи, подлинники  других поданных документов и выписка из ЕГРН.

 

Электронная регистрация сделки — подача документов

Электронная регистрация сделки не требует подачи на гос регистрацию никаких документов «физически». Заявление о государственной регистрации прав оформляется и подается путем заполнения формы заявления, размещенной на едином портале гос услуг, или на официальном сайте регистрирующего органа, с прикреплением к этому заявлению соответствующих документов в виде файлов с электронными образами (сканы) прилагаемых документов.

Уже на этапе подачи заявления появляется первый существенный недостаток электронной регистрации сделки. В отличие от подачи заявления на личном приеме в Многофункциональном центре государственных и муниципальных услуг ( МФЦ), когда личность заявителей (участников сделки купли-продажи) удостоверяется работником МФЦ, при электронной регистрации личности заявителей фактически не проверяются.

При электронной регистрации сделки предполагается, что заявление подается лицом, его подписавшим — заявление на сайте подписывается электронными цифровыми подписями участников сделки. Обстоятельства  подписания заявления (технически) схожи с введением ПИН-кода при расчетах банковскими  картами. Заполнив форму заявления, заявитель вводит полученный цифровой код (электронная подпись). Соответственно, ввести цифровой код может любое лицо, которому он стал известен. Как и для банковских крат, базовые риски, связанные с гос регистрацией прав при электронной регистрации, несут заявители – покупатель и продавец.

Согласно закону «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав состоит из нескольких этапов:

  • Прием заявления о гос регистрации права;
  • Юридическая экспертиза приложенных к заявлению документов;
  • Внесение сведений в ЕГРН;
  • Выдача документов после гос регистрации (или после отказа в регистрации).

При электронной регистрации сделки (гос регистрация прав) подлинники документов покупателю не возвращаются, так же, как и выписка из ЕГРН. Причины очевидны: документы на гос регистрацию прав не подаются, возвращать нечего.

Электронная регистрация сделки  — недостатки

Электронная регистрация сделки (регистрация прав на недвижимость) не значительно удобнее, чем «бумажная» через МФЦ. Скорее наоборот — электронная регистрация сделки создает покупателю и продавцу дополнительные риски, и дополнительные трудности.

1) Сама процедура электронной регистрации сделки требует от участников сделки иметь электронную цифровую подпись. Это дополнительная процедура, требующая времени.

2) Электронную подпись под электронным заявлением может поставить любое лицо, кому стал известен цифровой код, что увеличивает риски для обеих сторон, и для собственника недвижимости и для покупателя.

3) При обычной процедуре гос регистрации прав (через МФЦ) в регистрирующем органе остается по крайней мере подлинник договора и заявления с живыми подписями участников. При электронной – только «скан».

4) При традиционной гос регистрации прав (через МФЦ) сторонам выдается оригинал договора с отметкой о гос регистрации. При электронной – нет.

Приведенные недостатки не выгодны для обеих сторон договора. В случае спора по исполнению заключенного договора купли-продажи оспариваться может текст самого договора. Уже имеют место случаи, когда скан договора отправленный в Росреестр не соответствует подписанному договору купли-продажи. Так же не исключена возможность замены листов в договоре.

Не маловажны и другие последствия для покупателя. При последующей продаже, покупателю сложнее доказать, что сделка совершена на условиях, изложенных в его экземпляре договора. «Заверяющие» надписи на договоре отсутствуют. Возможны сложности для получения дубликатов договора — невозможно исключить утрату или ошибки  электронной базы ЕГРН и электронного образа договора.

 

Электронная регистрация прав в 2019

Если вы совершаете сделку купли-продажи недвижимости в 2019г. – электронная регистрация сделки не требуется, договор вступает в силу сразу при его подписания.

Электронная регистрация сделки – такая процедура в 2019г. отсутствует, проводится государственная регистрация прав на недвижимость с подачей документов в электронной форме —  электронная регистрация прав.

Электронная регистрация прав на недвижимость не дает существенных преимуществ участникам сделки, и напротив, создает дополнительные риски и трудности. Необходимо получить электронную подпись, а использовать ее может любое лицо.

15 мая 2019г.

Москва

Адвокат Гордон А.Э.

читать далее А. Гордон
advocat
26.04.2019
Чем отличаются апартаменты

Чем отличаются апартаменты

Жилые апартаменты

Чем отличаются жилые апартаменты квартирные и гостиничные

 

Адвокат Гордон А.Э.
Есть вопросы? Звоните, пишите:

(495) 518-19-90   info@gordon-adv.ru

 

Под вопросом: «Чем отличаются апартаменты», можно понимать  два разных вопроса, или скорее две группы вопросов:

  • Чем отличаются одни апартаменты от других? Сравнение параметров апартаментов, преимуществ и недостатков одних апартаментов перед другими.
  • Чем отличаются апартаменты от квартиры или от номера в гостинице?

Эта публикация отвечает на второй вопрос — чем отличаются апартаменты от квартиры

 

Для большинства людей, апартаменты – вид гостиничного номера, как правило, повышенной комфортности.

Для многих бизнесменов,  апартаменты, это удобное место работы – офис компании, переговорные, кабинеты.

Для застройщиков, апартаменты, это возможность точечной застройки городов без соблюдения ряда нормативов, и часто, возможность сэкономить.

Для кого-то апартаменты – возможность «за недорого» решить жилищные вопросы.

Для кого-то апартаменты являются основным местом жительства, квартирой.

 

Такие широкие возможности предоставляет юридическая особенность апартаментов в России – правовая неопределенность понятия «апартаменты». В России до сегодняшнего дня понятие «апартаменты» не существует. Хотя повсеместно слово «апартаменты» можно встретить и на рекламных плакатах и в журналах и в интернете.

Приведенное выше краткое описание свойств апартаментов показывает общий признак всех апартаментов – это вид помещений в зданиях, в которых могут находиться люди для отдыха или работы, как правило «офисной».

Все перечисленные возможности обусловлены основным  юридическим признаком апартаментов в Россииапартаменты, это не жилое помещение.

Напротив, квартира в России  – это жилое помещение.

Юридическое отличие жилого помещения от не жилого приводит владельца апартаментов к существенным ограничениям, неудобствам, а часто, и к значительным расходам, по сравнению с квартирами.

Жилое помещение, по Жилищному кодексу РФ,  предназначено для постоянного проживания людей. Жилые помещения (квартиры, дома) в России проектируются, строятся с обязательным обеспечением  безопасного постоянного нахождения людей в этих помещениях, и с обязательным обеспечением всей необходимой инфраструктуры – водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция, электроснабжение, газоснабжение. И само здание и каждое жилое помещение должны отвечать установленным государством санитарным и техническим правилам и нормам, а так же  иным требованиям законодательства РФ . Общие критерии и требования к жилым помещениям установлены в Жилищном кодексе РФ (статьи 15-17).

Апартаменты – это помещения, которые в России вообще не имеют четкого описания юридических или технических требований.

Жилое помещение (квартира) и не жилое помещение (апартаменты) – это коренное юридическое отличие квартиры и апартаментов. Из этого коренного отличия следует, чем отличаются апартаменты,  и проявляются все недостатки апартаментов. Вместе с тем, апартаменты, часто, дают своим владельцам несомненные  преимущества.

 

Чем отличаются апартаменты

Поскольку апартаменты, по определению, не жилые помещения, застройщик, проектировщик и строитель не обязаны  на каждом этапе строительства создавать объект для постоянного проживания, и соблюдать соответствующие нормативы, в том числе санитарные.

Соответственно, и при приемке построенных апартаментов государственные органы не считают их квартирами, и не требуют соблюдения норм, установленных законом для квартир.

Чем отличаются апартаменты при покупке

Чем отличаются апартаменты при покупке:  Забота покупателя апартаментов  выяснить, по каким нормативам строили апартаменты. Покупая квартиру, вы защищены законом — вам обязаны передать жилое помещение, все.

 

Чем отличаются апартаменты в реальных проектах в Москве на этапе проектирования

Чем отличаются апартаменты — прежде всего,  характеристиками здания, и размещением самого здания. Многоквартирные дома и комплексы с апартаментами изначально проектируются по разным нормативам (СНиПы, Санитарные нормы и т.д.), отличаются требования к безопасности использованных материалов. Это приводит к следующим негативным ситуациям:

  1. Апартаменты в Москве регулярно размещают в зданиях, не предназначенных для постоянного проживания людей. В лучшем случае, здания спроектированы, как гостиницы, в худшем — приспособлены для жилья. Последнее часто встречается при реконструкции старых зданий в центре Москвы и при реконструкции промышленных объектов.
  2. Технические характеристики зданий с апартаментами могут заведомо, на этапе проектирования, не обеспечивать постоянного проживания в них людей, например, по качеству использованных материалов, по геометрическим параметрам помещений.
  3. Здания с апартаментами могут размещаться  вблизи источников шума, вибраций, и т.п., где многоквартирный дом размещать запрещено.
  4. Здания с апартаментами могут размещать вблизи с другими строениями, или комплектовать окнами, не обеспечивающими необходимую освещенность в апартаментах, как это установлено в санитарных нормах для жилых помещений.
  5. Здания с апартаментами могут не обеспечиваться машиноместами, как это установлено в нормативах для многоквартирных домов.
  6. Здания с апартаментами могут вообще не комплектоваться лифтами, которые обязательны для многоквартирного дома.
  7. Звукоизоляция между смежными апартаментами сверху/снизу, справа/слева может не соответствовать нормативам, обязательным для многоквартирных домов.

 

Чем отличаются жилые апартаменты квартирные и гостиничные

На рынке недвижимости России в 21 веке сложилось условное разделение жилых апартаментов на два вида:

— апартаменты квартирного типа,

— апартаменты гостиничные.

Название «апартаменты квартирного типа» не должно вводить покупателя в заблуждение относительно идентичности таких апартаментов квартирам. Апартаменты НЕ обязаны строить с соблюдением норм для многоквартирных домов! Например, по критерию места расположения здания.

Апартаменты квартирного типа – помещения, расположенные в зданиях, имеющих признаки многоквартирного дома, при этом сами апартаменты (планировка, наличие кухни, санузла и т.д.), по своим характеристикам, как правило, ничем не отличаются от квартир.

Апартаменты гостиничные – апартаменты, расположенные в зданиях (комплексах), как правило, имеющих в названии слово «гостиница». Помещения в гостиницах предназначены для временного пребывания людей. Покупатель апартаментов гостиничного типа покупает номер в гостинице. Отличить такой вид апартаментов можно по названию. Например, «бизнес центр с гостиницей», «гостиничный многофункциональный центр с апартаментами», реже — «многофункциональный комплекс с апартаментами», и т.п.

 

Чем отличаются апартаменты при использовании покупателем и владельцем

Покупатель и владелец быстро увидят, чем отличаются апартаменты при использовании, когда не смогут зарегистрироваться в апартаментах и получат счет на оплату содержания апартаментов, или уведомление об уплате налога на имущество.

 

Регистрация (прописка) в апартаментах

В России встать на учет (прописаться) возможно по месту постоянного жительства или по месту пребывания (временного нахождения). Регистрация по месту жительства проводится по адресу  жилого помещения, где живет человек. Поскольку апартаменты – это не жилое помещение, прописаться в апартаментах по месту постоянного жительства не возможно (запрещено).

Временная регистрация в России возможна по месту пребывания (временного нахождения). В законе перечислены места, в которых возможна временная регистрация, это место пребывания  — гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, медицинская организация или другое подобное учреждение. Под приведенный перечень подходит только апартаменты гостиничного типа, если в документах на апартаменты есть запись, что это гостиница. При этом, согласно законодательству, документы на регистрацию подает именно гостиница. То есть, должно быть не только помещение «гостиница», но и юридическое лицо, ведущее гостиничную деятельность.

 

Шум по ночам, громкая музыка —  это апартаменты в Москве

Апартаменты, поскольку это не жилое помещение, допускают их использование по любому назначению, не связанному с проживанием. В отличие от квартир и многоквартирных домов, для не жилых помещений в Москве не установлен запрет на шум в ночное время, и в любое иное время. Если в соседних апартаментах будет шум в ночное время, или в ночное время будет идти прием посетителей в соседнем офисе, и будет громкая музыка или крики, полиция к вам не поедет, что бы успокоить «дебоширов». Это апартаменты, сэр.

 

Управление зданием, коммунальные платежи, содержание апартаментов

Апартаменты любого вида (и квартирного типа и гостиничные) – это не жилые помещения. Управление содержанием общим имуществом в зданиях с нежилыми помещениями прописано весьма скудно, и фактически везде управляют управляющие организации.

Тарифы на коммунальные услуги (вода, канализация, электричество) в апартаментах значительно выше, чем для квартир. Сама организация сбора и оплаты коммунальных услуг, в отличие от квартир, вынуждает собственников апартаментов заключать отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг, что отнимает много времени и при заключении договоров и при оплате. Второй способ – поручить сбор, учет и оплату за коммунальные услуги управляющей организации, но за удобство придется доплатить.

Отдельная значительная статья расходов – оплата уборки, содержание, текущий ремонт общего имущества. Фактические расходы на уборку, содержание, текущий ремонт ограничиваются составом этого общего имущества и фантазией управляющей организации. В Москве не редко стоимость содержания только машиноместа составляет несколько тысяч долларов США.

В некоторых комплексах платными является въезд на территорию, и парковка на территории комплекса (не подземные паркинги). Отдельно оплачивается уборка прилегающей территории (двора) комплекса.

 

Налоги на апартаменты в Москве

Собственники апартаментов в Москве будут ежегодно уплачивать налог за владение апартаментами примерно в два раза больше, чем собственники квартир. Правила уплаты налога установлены законом  г. Москвы от 19 ноября 2014 г. N 51 «О налоге на имущество физических лиц» и Налоговым кодексом РФ.

Согласно статье 406 Налогового кодекса в отношении жилых домов, квартир, комнат, гаражей, машино-мест, налоговая ставка, устанавливаемая законом города Москвы, не может превышать 0,3 процента кадастровой стоимости.

В отношении объектов административно-делового и торгового назначения, включенных в соответствующий перечень, а также объектов, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн рублей, налоговая ставка, устанавливаемая законом города Москвы, не может превышать 2 процентов кадастровой стоимости.

В отношении остальных объектов налоговые ставки, устанавливаемые законом города Москвы, не могут превышать 0,5 процента кадастровой стоимости. Апартаменты облагаются налогом, как «иные» объекты, по ставке 0,5% кадастровой стоимости.

 

26 апреля 2019г.

Москва

Адвокат Гордон А.Э.

 

Есть вопросы? Звоните, пишите:

(495) 518-19-90   info@gordon-adv.ru

 

читать далее А. Гордон
26.04.2019
Амнистия капитала продление

Амнистия капитала продление

 

Адвокат Гордон А.Э.
Есть вопросы? Звоните, пишите:

(495) 518-19-90 ,   

 

На 26 апреля 2019г. амнистия капитала продление, не принята, законопроект пока рассматривается Государственной Думой. Изменения в закон «О добровольном декларировании физическими лицами активов …»  будут приняты после 13 мая.

Внесенный Правительством законопроект принят в первом чтении 18.04.2019г. Законопроект предполагает запустить третий этап амнистии капитала с 1 мая 2019г., но становится видно — закон примут позже, и ему придадут обратную силу.

Опубликованное 18 апреля 2019 постановление Государственной Думы о принятии в первом чтении федерального закона № 687103-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «О добровольном декларировании физическими лицами активов и счетов (вкладов) в банках и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», предлагает участникам законодательного процесса (Президент, Совет Федерации, комитеты и комиссии Государственной Думы, фракции  Государственной Думы, Правительство Российской Федерации) представить предложения по внесению поправок в законопроект до 13 мая 2019.

После 13 мая Комитет Государственной Думы по бюджету и налогам будет дорабатывать законопроект с учетом поступивших поправок. Доработанный законопроект будет внесен на рассмотрение Государственной Думы во втором чтении.

Читать, как будет проходить амнистия капитала 2019 продление  — читайте здесь.

 

читать далее А. Гордон
art_4
19.04.2019
Продажа квартиры в России иностранцу. Возможна оплата на зарубежный счет ?

Продажа квартиры иностранцу. Возможна оплата на зарубежный счет ?

Адвокат Гордон А.Э.
Есть вопросы? Звоните, пишите:

(495) 518-19-90 ,   

 

Ответ:

Гражданин России при продаже расположенной в России квартиры или другой недвижимости иностранцу, не может зачислить деньги по сделке на свой зарубежный банковский счет.

Нужно провести специальные подготовительные мероприятия, и создать условия, когда гражданин России сможет провести расчеты за квартиру на свой зарубежный счет.

 

Продажа квартиры иностранцу. Возможна оплата на зарубежный счет ?

По Конституции Российской Федерации иностранцы обладают теми-же правами, что и граждане России. В целом, продажа расположенной в России квартиры иностранцу проходит по тем-же правилам, что и сделки между гражданами России. А возможна ли оплата на зарубежный счет ? — читайте в публикации.

Реальные сделки с участием иностранцев, всегда существенно отличаются от обычных сделок с недвижимостью. Особенно высокорискованными считаются сделки по покупке российской недвижимости у иностранцев.

Одним из подводных камней сделок с иностранцами в России является как раз вопрос особенностей расчетов. При подготовке каждой сделки с участием иностранцев поступает предложение провести расчеты за покупаемую в России недвижимость в зарубежном банке, с последующим переводом денег на зарубежный счет (счета) российского продавца. Для иностранцев это способ обезопасить себя.

К сожалению, такой способ может быть рассмотрен только в одном случае: если продавец — гражданин России и одновременно, продавец не является резидентом России в целях валютного контроля.

Почему это так важно: дело в том, что в России расчеты по любым сделкам с участием иностранцев попадают под валютный контроль. За валютные нарушения установлены высокие штрафы. А валютный контроль осуществляют налоговые органы Российской Федерации. Они же контролируют налогообложение всех сделок с недвижимостью в России. Для этого в налоговые органы автоматически передается информация по каждой сделке с недвижимостью, и так же автоматически анализируется. По этому, избежать внимания к сделке с участием иностранца избежать не удастся.

Правила совершения валютных операций в России установлены законом «О валютном регулировании и валютном контроле» №173-ФЗ от 10.12.2003г. Любые расчеты гражданина России с иностранцем являются валютными операциями, даже если расчеты осуществляются в рублях.

Правила использования зарубежных банковских счетов (счетов, расположенных в банках вне территории РФ), для граждан России, так же установлены в статье 12 закона «О валютном регулировании и валютном контроле». По правилам этой статьи резиденты Российской Федерации могут проводить с помощью своего зарубежного счета только разрешенные операции – операции, прямо перечисленные в статье 12 закона. То есть в законе реализован принцип: «Запрещено все, что не разрешено».

В целях валютного контроля при расчетах по сделке продажи расположенной в России  квартиры, валютная операция это зачисление денежных средств от продажи квартиры на  зарубежный счет продавца (гражданина России). Такая валютная операция в статье 12 закона «О валютном регулировании и валютном контроле» среди разрешенных отсутствует. Следовательно, это запрещенная валютная операция.

За совершение запрещенных валютных операций для резидентов России установлена ответственность в виде штрафа в размере 75-100% от суммы валютной операции (часть 1 статьи 15.25 Кодекса об административных правонарушениях РФ).

Более того, с сентября 2018г. Россия ежегодно автоматически получает информацию от иностранных государств о зарубежных банковских счетах граждан России. Что практически исключает возможность «утаить» сведения о расчетах в зарубежном банке за российскую недвижимость. Таким образом, с 2019г. использование зарубежного банковского счета продавцом-гражданином России для расчетов за расположенную в России квартиру нужно рассматривать, как весьма рискованный шаг.

Пожалуй, единственной возможностью избежать валютных нарушений в описанной ситуации, это создать условия, когда продавец-гражданин России будучи «валютным резидентом России» на основании закона может не соблюдать правила валютного законодательства РФ. С 2017г. такой вариант достаточно реален, особенно, если речь идет о значительных суммах.

Дело в том, что по правилам части 8 статьи 12 закона «О валютном регулировании …» физические лица резиденты России вправе не соблюдать правила статьи 12 о порядке использования зарубежных банковских счетов, если срок пребывания таких физических лиц резидентов за пределами территории Российской Федерации в течение календарного года в совокупности составит более 183 дней.

Вывод:

Использование гражданином России для расчетов за продажу расположенной в России недвижимости зарубежного банковского счета, принадлежащего продавцу, связано с высокими рисками привлечения к административной ответственности за совершения нарушение валютного законодательства РФ. Сумма штрафа составляет 75-100% суммы валютной операции (ч.1 ст.15.25 КоАП РФ).

 

По состоянию на 19 апреля 2019г.

Москва

Адвокат Гордон А.Э.
Есть вопросы? Звоните, пишите:

(495) 518-19-90   

читать далее А. Гордон