Статьи
02.12.2016
Договор с Застройщиком

Договор строительство квартира

Договор с застройщиком

Договор 214

Покупка жск

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская Палата Московской области

 

Планируя самостоятельную покупку квартиры в новостройке, дочитайте эту статью до конца. Мы изложили главные требования к ДДУ, она поможет заключить договор с застройщиком.

Поводом для написания статьи послужило обращение клиента за юридическим сопровождением сделки с недвижимостью при покупке новостройки.  Агентство недвижимости «помогло» ему купить спорную квартиру. Оказалось, не во всех агентствах недвижимости юристы знают существенные особенности договоров с застройщиком, что ставит покупателей новостроек в рискованные ситуации.

Ответ прост: задача агентства недвижимости  – продать квартиру.  А последующая защита дольщиков,  и споры с застройщиком – удел покупателя новостройки и адвокатов по недвижимости.

У покупателя новостроек выбор не большой:

1) заказать юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, или

2) покупать новостройку самостоятельно, пройдя соответствующую юридическую подготовку.

 

Договор строительство квартиры

Законодательство России (закон 214-ФЗ) допускает привлечение застройщиками денежных средств для строительства жилья всего 3 способами:

  • По договору долевого участия в строительстве
  • Выпуск жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от застройщика квартир
  • Создание жилищно-строительных и жилищно накопительный кооператив.

Соответственно, покупатель новостройки может купить квартиру только тремя способами:

  • Заключив с застройщиком договор долевого участия в строительстве
  • Купив жилищный сертификат
  • Вступив в жилищно-строительных и жилищно накопительный кооператив.

Из перечисленных, наиболее выгодно  для покупателя – заключение с застройщиком договора долевого участия в строительстве, поскольку  защита дольщика в этом случае наилучшая.

Закон 214-ФЗ О долевом строительстве детально и последовательно защищает дольщика устанавливая требования к застройщику, к порядку заключения и исполнения договора  долевого участия в строительстве, и последствиях его нарушения.

Единой формы ДДУ не существует. Каждый застройщик разрабатывает свой договор долевого строительства с учетом своих интересов. Интересы покупателя всегда соблюдаются формально. До подписания договора ДДУ важно выявить действительно ли предложенный застройщиком договор соответствует требованиям закона 214-ФЗ, а так же постараться внести в договор выгодные покупателю-дольщику  условия.

Отказ застройщика исправлять договор долен насторожить покупателя.

Заключение ДДУ

Заключение долевого договора отличается от обычной купли-продажи недвижимости. И дело не в том, что по ДДУ вы покупаете буквально несуществующую недвижимость. В обоих случаях: и договор долевого участия и договор купли-продажи недвижимости обязательно заключаются в письменной форме.

Вместе с тем, договор долевого участия, в силу закона 214-ФЗ, должен пройти государственную регистрацию в Росреестре, и должна быть внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество   и сделок с ним. Госрегистрация  ДДУ призвана оградить покупателя новостройки от повторных продаж.

По этому, в отличии от обычного договора купли продажи недвижимости,  договор долевого участия приобретает силу только после его госрегистрации.

Соответственно, уплата цены квартиры по ДДУ, до его госрегистрации, не является платежом за квартиру или платежом по договору. Ведь договора нет.

Между тем, сопровождая сделки, приходится регулярно встречать требования застройщиков оплатить цену новостройки  до госрегистрации договора долевого строительства. При этом юристы застройщиков ссылаются на общие нормы Гражданского кодекса РФ о значении госрегистрации договора для третьих лиц.

Полагаем, что защита дольщика  обеспечивается буквальным прочтением закона — договор вступает в силу после его госрегистрации с условиями договора об оплате квартиры после такой госрегистрации ДДУ.

Условия ДДУ

В недвижимости нет мелочей, каждое слово имеет значение. Это же относится и к используемым терминам. Многие термины установлены законом и обладают конкретным содержанием.

Что нужно знать покупателю:  Встречаются договоры с названием «Договор долевого участия в строительстве …», которые не являются договорами долевого участия, и не обеспечивают защиту покупателя квартир или иной строящейся недвижимости.

Важно: Вид договора – это не его название, а его условия,  содержание договора. Договор долевого участия – вид договора, установленный законом 214-ФЗ, в котором должны присутствовать обязательные условия, установленные этим законом.

Предмет договора долевого участия в строительстве: соглашение застройщика и дольщика об обязанности застройщика построить многоквартирный дом или другую недвижимость в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц,  и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона – дольщик, обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. (часть 1 статья 4 закона 214-ФЗ).

Иные условия о предмере договора ДДУ – не соответствуют закону 214-ФЗ, и в случае спора с застройщиком могут  привести к потере гарантий дольщика.

Анализировать предложенный застройщиком договор проще, если выделить цели участия дольщика и его обязанности, и сопоставить их с обязанностями застройщика:

Цель участия дольщика в договоре ДДУ:  получение от застройщика оконченного строительством и введенный в эксплуатацию объект (квартира, машиноместо и т.д. ).

Обязанность дольщика: уплатить цену объекта долевого строительства, принять объект.

Основные обязанности застройщика: 1) построить, 2) ввести в эксплуатацию, и затем 3) передать объект долевого строительства участнику долевого строительства  ( дольщику ).

Отсутствие указанных обязанностей  сторон в договоре об участии в долевом строительстве или иное изложение предмета договора  делают спорным  отнесение  такого договора к договорам  долевого участия, что ограничивает возможность защиты интересов дольщика при помощи закона 214-ФЗ.

Рекомендуем обращать внимание на формулировки предмета договора и приводить их в соответствие с законом 214-ФЗ.

В отличие от Гражданского кодекса РФ,  закон 214-ФЗ содержит исчерпывающий перечень обязательных условий (существенные условия договора), отсутствие которых в договоре ДДУ свидетельствует о не заключении договора.

Существенными условиями ДДУ являются:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Перечисленные условия должны быть так изложены в договоре ДДУ так, что бы отсутствовала возможность из неоднозначного толкования.

Договор ДДУ является единственным документом дольщика, доказывающим обязанности застройщика, и опираясь на который дольщику придется спорить.

Заключая договор с застройщиком, внимательно изучаем весь текст предложенного договора, сопоставляем текст договора с законом 214-ФЗ. Замечания устраняем переговорами с застройщиком. Закон 214-ФЗ не идеален,  и застройщики активно используют его недостатки.

Срок передачи квартиры

Например, для покупателя важно, когда он получит квартиру. Это главный для покупателя параметр договора ДДУ. Качество строительства будет важно, но потом, когда квартиру передадут дольщику.

В законе условие о сроке изложено так: «2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;»., что позволяет застройщику изложить в договоре это условие как угодно.

Часто, в договоре пишут так: «Застройщик обязуется передать квартиру дольщику в течение 3-х месяцев, с даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию».

То есть условие о сроке передачи объекта дольщику в договоре есть. А сможет ли с такой формулировкой дольщик защитить свое право по ДДУ при просрочке?

Нет, не сможет!

С приведенной формулировкой дольщик зависит от срока ввода дома в эксплуатацию. Если в договоре это не установлено конкретной датой, то все гарантии дольщика по 214-ФЗ повисают.

И к договору так же претензий нет, формально, требования закона соблюдены.

И таких положений при заключении ДДУ  много.

 

Жилищно-строительные кооперативы

Как сказано выше, возможно покупать квартиру в новостройке путем участия в жилищно-строительном кооперативе. Например, по такой юридической схеме строится ЖК «На Мосфильмовской». Но этот способ, в отличие от ДДУ по 214-ФЗ, содержит неустранимый недостаток – возможность двойных продаж одной квартиры.

Если по 214-ФЗ каждый договор ДДУ подлежит госрегистрации и содержит описание конкретного покупаемого объекта (квартиры), повторные продажи исключены в принципе.

При ЖСК, все зависит от порядочности правления кооператива. Участник ЖСК всего лишь пайщик — собственник вклада (пая). По окончании строительства происходит распределение квартир между пайщиками, но квартиры ни каким образом не закреплены за пайщиками, и правление может распределить квартиру другому пайщику. Такие случаи встречаются и сейчас.

 

Вывод очевиден: Покупая квартиру в новостройке (или другую недвижимость), проведите проверку юридической чистоты  покупаемого объекта и заключаемого договора. Если вашей квалификации не достаточно, обратитесь за профессиональной юридической помощью.

Лучше, к адвокату по недвижимости. Адвокат – независимый советник, он не получает зарплату у застройщика, он выскажет независимое мнение по выбранному вами объекту, и предложенному застройщиком договору.

30 Ноябрь 2016 год

 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

 

 

читать далее А. Гордон
28.11.2016
Документы для купли-продажи квартиры

Перечень документов для купли продажи квартиры

Как проверить квартиру при покупке

Купить квартиру без риэлтора

Сделка купли-продажи квартиры

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская палата Московской области

Другие статьи по самостоятельной покупке недвижимости

и проверкам недвижимости, читайте в разделе «Советы адвокатов».

 

Всегда восхищаюсь покупателями недвижимости, особенно, когда стремятся купить квартиру без риэлтора! Сопровождая куплю-продажу недвижимости регулярно слышу: «Мы сами покупаем.», «Нам юрист, и тем более риелтор не нужен. Мы не первую квартиру (дом, участок и т.д. по вашему выбору) покупаем (продаем). Мы  все знаем, договор купли-продажи квартиры скачаем в интернете. «.

Тем не менее на консультациях Всех покупателей интересует вопрос:  Какие документы нужны при покупке квартиры?

По телефону заказывают: «Нам нужно только присутствие юриста на сделке:  при  подписании договор посмотреть и проверить документы на квартиру».

Иногда покупатели обращаются к штатным юристам компаний, в которых работают или собственниками которых являются. Покупатели удивятся, но большинство «корпоративных юристов»  не представляют какие конкретно документы нужно проверить при покупке квартиры в той или иной ситуации. Регулярно юристы компаний имеют только теоретические знания законодательства о покупке недвижимости, отрывочные знания о технологии проведения сделок,  и вообще не знают как делать юридическую проверку квартир перед покупкой. Подавляющее большинство юристов не имеют опыта покупки квартир и иной недвижимости для иностранцев, а такие сделки имеют значительные особенности.

Не удивляйтесь, абсолютно такая-же картина при покупке (продаже) нежилой недвижимости — офисов, магазинов, зданий, и, тем более при совершении сделок с земельными участками, производственными объектов и т.д. Около 90 % сделок с производственной недвижимостью   совершают штатные юристы компаний, для которых это первая и последняя сделка с недвижимостью. По аренде недвижимости, эта цифра еще выше. Ошибки при покупке недвижимости, особенно по аренде, приводят к спорам и судебным разбирательствам.

Крупные компании к покупке недвижимости подходят гораздо серьезнее. Для этого существует отдельное подразделение юридической службы или к покупке недвижимости обязательно привлекают внешних специалистов по недвижимости. Это понятно — Покупатель  всегда больше рискует.

Купить квартиру без риэлтора

Купля-продажа квартир уверенно вошла в повседневную практику российской жизни. Широкое освещение в интернете различных аспектов покупки квартир: подбор квартир,  оформление ипотеки, какие документы на квартиру проверять, создают у покупателей впечатление осведомленности и уверенности в собственных силах купить квартиру без риэлтора, самостоятельно.

Скажем прямо, эти впечатления — ложные.

Сделки с недвижимостью это не только юридическая составляющая, но и процедура — технология проведения сделки, которая позволяет уравновесить возникающие риски во время подготовки и исполнения сделки. Важно знать не только что, но и как: оформлять, проверять, какие действия и в какой последовательности совершать, и какие необходимо оформить во время каждого действия документы.

Как правило, квартиры и другую недвижимость приобретают по договору купли-продажи. В таких сделках обычно участвуют две стороны: покупатель и продавец. Один – продает, второй – покупает,  происходят оба эти действия одновременно. При этом, из самих названий действий очевидно, что цели у каждой из сторон сделки разные, обязательства разные, и риски разные.

В договоре купли-продажи квартиры или другой недвижимости обычно большие риски несет покупатель. Правильное совершение и проведение сделки купли-продажи достаточно надежно защищает интересы продавца. В случае расторжения договора купли-продажи квартиру вернут продавцу,  право собственности покупателя на квартиру прекратят, с продавца взыщут уплаченную за квартира сумму денег. Прогнозировать срок возврата денег – не возможно. Как правило, эти деньги продавец давно потратил.

Что бы покупателю получить назад деньги – ему нужно будет очень потрудиться.

Как избежать описанных ситуаций?

 

Проверить квартиру при покупке. Зачем?

Проверка  загородного дома, коммерческой недвижимости.

Недвижимость, в том числе и квартиры — самое дорогостоящее имущество для обычных граждан и организаций. Рискуют при покупке недвижимости обе стороны — и покупатель и продавец. Продавец может остаться без денег, покупатель — без недвижимости. Причем, если у продавца это выяснится сразу по ходу исполнения сделки, у покупателя это может произойти спустя несколько лет. Очевидно, покупатель рискует значительно больше.

Стоимость однушки на окраине Москвы составляет около 5 миллионов руб. Единицы могут позволить себе потерять такую сумму. По этому необходимо проверить квартиру при покупке. Проверка заключается не столько в осмотре, сколько в юридической проверке — так называемая проверка юридической чистоты квартиры, или юридическая проверка квартиры.

О проверках недвижимости написано много, но мы не рекомендуем заниматься проверками самостоятельно, даже если вы сами нашли недвижимость и решили сэкономить на риэлторе.

Как правило, поверив в свой жизненный опыт, знание людей, и руководствуясь публикациями в интернете, покупатель запрашивает выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), сверяет ее с документами продавца, и при совпадении сведений успокаивается. Заполняет с продавцом «типовой» договор купли-продажи квартиры, скачанный из интернета или взятый у знакомых и сдает документы на регистрацию.

Далее, все проходит индивидуально: кому-то везет, и новый собственник долгие годы спокойно пользуется купленной квартирой, но бывает и по другому. Например, многие покупатели уже при подаче заявления в Росреестр сталкиваются с проблемами, продавец не является. А если покупатель взял кредит?

Эффективность экономии на услугах риелторов и юристов покупатель и продавец смогут оценить через несколько лет после совершения сделки купли-продажи квартиры.

Для работающих с недвижимостью известна аксиома: в сделках с недвижимостью нет мелочей. Любая мелочь, имеет значение, и не известно, когда она «выстрелит». Как вы уже понимаете, эти мелочи важны прежде всего для покупателя. И выявить их необходимо до совершения сделки.

Не рекомендуем надеяться на риэлторов и юристов противоположной стороны. Не рассчитывайте, что они за вас проведут всю необходимую подготовительную работу и окажут вам помощь при проведении сделки. Действительно, они будут готовить сделку, и проведут ее, но в интересах своего заказчика. О выявленных недостатках и огрехах вы скорее всего не узнаете, юрист противоположной стороны не обязан вас консультировать или оказывать вам помощь. Тем более, он не обязан обеспечивать соблюдение ваших интересов. Он скажет о проблемах только в том случае, если это влияет на его клиента, и скорее всего, когда будет отказываться от продолжения сделки.

Риэлтор и юрист противоположной стороны получают вознаграждение за свою работу от своего заказчика, и по этому, они защищают именно его интересы.

 

Как проверять недвижимость перед покупкой

Это отдельный сложный вопрос.

Результаты проверки непосредственно влияют на подготовку сделки и всегда учитываются при планировании сделки. При этом учитывается множество обстоятельств: вид недвижимости (городская, загородная, квартира, земельный участок и т.д.), количество собственников недвижимости и их возраст, особенности собственников (юридические лица, физические), наличие обременений, использование покупателем ипотеки, способ расчетов и т.д.

Оценить риск сделки с конкретной недвижимостью можно зная какое влияние на совершение сделки оказывает или может оказать каждое из обстоятельств, и учитывать эти влияния при совершении каждого этапа совершения сделки.

Сделка купли продажи квартиры в 2016

Все, что мы расскажем так же относится к купле-продаже загородного дома и участка

Большинство сделок с недвижимостью проводятся в форме купли-продажи. По законодательству Российской Федерации  сделки купли-продажи квартиры в 2016 и другой недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме. Нотариальная форма обязательна только в отдельных случаях (сделки с долями недвижимости, сделки с участием несовершеннолетних собственников и т.д.).

ВАЖНО: Начиная с сентября 2013г. сделки с недвижимым имуществом (договор купли-продажи квартиры, дома, долей в них, земельные участки и т.д.) не подлежат государственной регистрации. Такие сделки считаются заключенными с момента их подписания сторонами. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

По этому, с сентября 2013г., что бы заключить договор купли-продажи квартиры достаточно его подписать сторонам договора – продавцу и покупателю. Право собственности покупателя возникнет только после государственной регистрации Росреестром перехода права собственности на квартиру на имя покупателя.

Договор купли-продажи квартиры    

Договор – это те условия (договоренности) которые стороны договора согласились выполнить и прийти к определенному результату. Договор купли-продажи квартиры, результатом предполагает передачу собственности на квартиру от продавца к покупателю (смена собственника) на возмездной основе (за плату). Вместе с тем, текст договора должен содержать и другие условия, по которым стороны пришли к соглашению. Например: о порядке расчетов (наличные, безналичные), о сроке оплаты (до подписания договора или после, до гос регистрации перехода права на имя покупателя или после), о состоянии квартиры (с отделкой или без, с мебелью или без) и т.д. По этому, при подборе текста договора для сделки следует руководствоваться не столько названием договора, сколько содержанием.

Главное условие договора купли-продажи квартиры:  продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру (статья 549 Гражданского кодекса РФ).

Из этой формулировки следует второе условие договора: четко, однозначно должно быть выражено соглашение сторон об объекте недвижимости – квартире.

Описание квартиры в договоре купли-продажи квартиры должно точно соответствовать описанию квартиры по правоустанавливающему документу продавца. Этим документом, в зависимости от ситуации, может быть договор передачи (для приватизации), договор купли-продажи  (если продавец приобрел квартиру по договору купли-продажи), свидетельство о праве на наследство, если продавец получил квартиру в порядке наследования, и т.д.

Описание квартиры обязательно включает такие параметры как адрес квартиры, размер, кадастровый номер квартиры.

Третье обязательное условие договора купли-продажи квартиры: условие о цене квартиры. В договоре продавец и покупатель квартиры обязаны точно указать цену, которую покупатель уплачивает за квартиру.

Остальные условия договора купли-продажи квартиры в каждом случае индивидуальны, и являются результатом договоренностей сторон в конкретных обстоятельствах. По этому, при подготовке сделки купли-продажи квартиры недостаточно просто взять типовой договор купли-продажи в интернете, или у знакомых. Обязательно необходимо подогнать договор под конкретные условия. Например, по прядку оплаты (расчеты по договору), по порядку освобождения и передачи, и т.п.

Какие документы проверять при покупке квартиры.

Как проверить квартиру

При продаже квартиры и любой другой недвижимости действует универсальное правило торговли: покупатель всегда прав. При продаже квартиры это прежде всего  означает, что покупатель будет требовать необходимый ему состав документов, а продавец, как собственник квартиры, обязан предоставить покупателю необходимые ему документы, и не только на квартиру.

Прежде всего документы на квартиру необходим для составления договора купли-продажи.  До заключения сделки осмотрительный покупатель обязательно ознакомится с документами на квартиру, и по возможности проверит юридическую чистоту квартиры.

В отдельных случаях, например, если покупатель берет ипотеку, определенные документы от покупателя требует банк.

Таким образом, решив продать квартиру, продавец должен собрать необходимый пакет документов, в том числе, предназначенных для покупателей-ипотечников.

В перечень документов для продажи квартиры входят:

  1. Правоустанавливающий документ на квартиру – договор или иной документ, на основании которого продавец приобрел права на квартиру или иной объект недвижимости
  2. Правоудостоверяющий документ — свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или иной продаваемый объект недвижимости, подтверждающий права продавца, как собственника
  3. Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность каждого собственника квартиры, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников
  4. Кадастровый паспорт на квартиру
  5. Свидетельство о браке (если продавец в браке)
  6. Согласие супруга на продажу квартиры, заверенное нотариально. Данное согласие не требуется, если квартира не является по закону совместной собственностью супругов
  7. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником или одним из собственников продаваемой квартиры является несовершеннолетний.
  8. Выписка из домовой книги, о лицах, зарегистрированных в квартире.
  9. Справка об отсутствии задолженностей за квартиру.

 

Проверка юридической чистоты квартиры будет состоять в проверке представленных продавцом документов на подлинность, законность, достоверность, непротиворечивость и достаточность.

Подлинность — сделки с недвижимостью проводят только при наличии у продавца подлинных документов, даже нотариальные копии не в чести.

Законность — продавец должен быть собственником (или представителем собственника) недвижимости. Недвижимость должна попасть к продавцу на законных основаниях в установленном порядке.

Продавец — должен быть сделкоспособным лицом.

Достоверность — представленные продавцом документы должны содержать достоверные сведения о недвижимости.

Непротиворечивость — права на недвижимость должны подтверждаться не одним, а совокупностью документов, в том числе по предыдущим сделкам.

Достаточность — у сторон сделки купли-продажи должен быть достаточный комплект документов, для проведения всех установленных законом процедур при купле-продаже недвижимости. В том числе — согласия супругов, отказы сособственников, разрешения органов опеки и т.д.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Если вы самостоятельно подготовили все необходимые документы на квартиру, согласовали с покупателем условия сделки и подготовили письменный договор, то вам остается пройти три этапа:

  • Непосредственное совершение сделки купля-продажа квартиры
  • Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру на имя покупателя
  • Расчеты с продавцом за квартиру

Пункт 2, как правило, вопросов не вызывает, если стороны собрали весь необходимый пакет документов. Стороны договора должны явиться в МФЦ (Многофункциональный центр гос услуг по месту нахождения квартиры) и подать заявления установленной формы и документы для государственной регистрации. По истечении установленного срока получить зарегистрированные документы.

Но имеют место случай, когда стороны, по незнанию, совершают сделку, а на руках не имеют какой-то документ. Например, очень часто забывают оформить согласие супруга-продавца на продажу квартиры. Особенно, если супруги в разводе. Или не дооформили наследство. Не сняли залог с ипотечной квартиры и т.д.  И вот тогда начинается: Росреестр отказывает в регистрации собственности покупателя, а перед этим делает приостановку на месяц. Причем, Росреестр так оформляет документы, что невозможно понять, что конкретно требуется и почему приостановка. Продавец ищет бывшего супруга и пытается получить его согласие на продажу или отказ от покупки доли. И Покупателю повезет, если расчеты за квартиру еще не провели.

Рекомендация проста: Сделку с недвижимостью нужно тщательно готовить.

Понятие совершение сделки купли-продажи включает несколько взаимосвязанных процедур:

  • Непосредственное подписание договора купли-продажи
  • Проведение расчетов
  • Фактическая передача квартиры покупателю

Каждая из этих процедур важна и несет существенные риски для продавца и покупателя.

С 2013г. договор купли-продажи недвижимости не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Для продавца, это означает, что подписав договор, он обязан передать квартиру, при этом, необходима государственная регистрация перехода права на имя покупателя. А как же деньги? Когда он их должен получить? Если деньги уплачиваются после гос регистрации права на имя покупателя, где гарантии, что покупателя заплатит эти деньги?

Для покупателя свои проблемы: подписав договор, покупатель обязан уплатить деньги за квартиру. Но когда? Если покупатель уплатит деньги до заключения договора (до его подписания), где гарантии, что продавец подпишет договор, а затем передаст документы на гос регистрацию перехода права и сам явится? Когда и как происходит передача квартиры? Как быть, если состояние квартиры существенно изменилось с момента ее осмотра до заключения договора?

Возникает множество других вопросов: Как с минимальным риском провести расчеты? Какие документы нужно оформить, что бы получить налоговые вычеты? Когда и как производится передача квартиры? Какие и как оформляются документы?

Баланс интересов и рисков покупателя и продавца обеспечивают отработанные технологии проведения сделок купли-продажи квартир.

Понимая, что договор купли-продажи квартиры вступит в силу сразу после его подписания, стороны обязаны:

1) Удостовериться в личности сторон договора по подлинникам паспортов или документам его заменяющим. Проверить действительность паспортов.

2) Сверить паспортные данные в договоре купли-продажи квартиры с паспортом, предъявленным сторонами договора.

3) Сверить сведения о квартире в договоре с подлинными правоустанавливающими документами и со свидетельством  о праве собственности на квартиру. При необходимости сверить с кадастровым паспортом.

4) До подписания внимательно прочитать текст договора купли-продажи квартиры. Он должен соответствовать и содержать все достигнутые сторонами условия.

5) Подписать договор внизу после всех условий. Если текст договора купли-продажи недвижимости содержит более одного листа рекомендуем сторонам поставить подпись внизу каждого листа. Весь договор должен быть сшит, прошивка заклеена с проставлением подписей всех сторон договора.

Расчеты  по купле-продаже квартиры

Договор купли-продажи квартиры предусматривает уплату денег за квартиру. Расчеты по договору должны быть осуществлены в той форме и в том порядке, как они согласованы сторонами и закреплены в тексте договора. Обязательное условие, которое регулярно нарушают – расчеты за квартиру в иностранной валюте. В Российской Федерации расчеты в иностранной валюте запрещены. Цена квартиры может быть согласована сторонами и закреплена в договоре в иностранной валюте. Расчеты должны быть проведены в рублях. Курс для расчетов стороны выбирают по договоренности.

Как правило, расчеты по договору купли-продажи квартиры проводят в наличной форме. Наиболее безопасно их совершать с использованием депозитарных ячеек банков.

При совершении сделки деньги помещаются в банковскую ячейку.

После государственной регистрации перехода права на квартиру на имя покупателя продавец забирает деньги из ячейки.

Планируя сделку, сторонам необходимо учитывать, что деньги в ячейке будут находиться до получения документов после государственной регистрации перехода  права собственности на имя покупателя, не менее двух недель. А в случае приостановки регистрации срок нахождения денег в ячейке может превысить месяц. По этому, важно выбрать надежный банк.

Часто продавец использует полученные за квартиру наличные деньги для оплаты другой недвижимости в безналичном порядке. Выбирая банк для совершения сделки необходимо учесть, что некоторые банки взимают комиссию при внесении наличных на счет, и повышенные проценты за совершение платежа.

Опасность пластиковых карт для расчетов по договорам купли-продажи квартир

Большинство карт при их выдаче владельцам подключены к мобильному банку, о чем владельцы карт даже не догадываются. Через такие карты мошенники без труда получают доступ и к счету карты и к другим счетам владельца карты, на которые могут быть зачислены деньги от сделки с недвижимостью.

Рекомендуем владельцам пластиковых карт, уже при планировании использования счета в банке для зачисления денег от продажи квартиры, или для покупки квартиры, заблаговременно отключить услугу мобильного банка от вашей банковской карты. Это надежнее сделать непосредственно в отделении банка и получить на руки соответствующий документ.

Расчеты за квартиру в безналичном порядке

Дорогостоящие квартиры оплачивают преимущественно в безналичном порядке через банковские счета. Сторонам договора необходимо заблаговременно позаботиться об открытии счетов в удобных банках, или в одном банке, что бы снизить комиссию за перевод денег.

Кроме того, при безналичных расчетах используют механизм аккредитива, который так же имеет сложности в исполнении и недостатки, а потому, не является идеалом. Кроме того, у банков в России регулярно отзывают лицензии.

В связи с изложенным, расчеты через банк в России не являются абсолютно безопасными.

 

 Передача квартиры — завершающий этап купли-продажи квартиры

Квартира может быть передана продавцом покупателю до государственной регистрации перехода права или  после. Обязательное требование — передача недвижимости по сделке, должна быть оформлена документально передаточным актом, который подписывают все стороны договора со стороны продавца и покупателя.

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Получить услуги заполнения налоговых деклараций по налогу НДФЛ по сделкам с недвижимостью здесь

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

 

Остались вопросы?

Звоните по телефону, или заполните заявку внизу страницы!

читать далее А. Гордон
28.11.2016
Поставка в Казахстан

Поставка товаров из России в Казахстан, Белоруссию, Киргизию и Армению

Договор поставки в Казахстан

Налоговые последствия договора

Особенности условий договора с июля 2016

Код операции в налоговой декларации по НДС (экспорт) при экспорте в государства ЕАЭС

Договор поставки в Казахстан (образец)

 

Налоговый адвокат Гордон А.Э.

Адвокатская палата Московской области

 

Читайте еще материалы по теме:

Готовьтесь! Обязательные требования к внешнеторговым контрактам с 2018

Тонкости исполнения договора поставки в Казахстан

Экспортный НДС с июля 2016 года  

НДС при возврате экспортированного товара

 

Договоры поставки товаров из России в Казахстан, Белоруссию, Киргизию и Армению, по большому счету, не отличаются от договоров поставки товаров российскими поставщиками внутри России.

Вместе с тем, с июля 2016 года при написании договоров поставки товаров из России в Казахстан необходимо учитывать и согласовывать с покупателями  ряд обстоятельств, которые и определяют отличия договоров поставки на экспорт между территориями государств-участников договора «О Евразийском экономическом союзе» от внутрироссийских договоров или договоров поставки в пределах каждого из из государств-участников договора. Отсутствие в заключенных договорах необходимых соглашений не только доставит сторонам неудобства при их исполнении, но и приведут к совершенно конкретным финансовым потерям как экспортеров, так и импортеров.

Договор поставки в Казахстан

Предмет договора, соглашение о товаре

Предмет договора поставки – это прежде всего  соглашение о товаре и условиях его передачи покупателю. Товар определяется его наименованием. Один и тот же товар может быть описан по разному. Например: товаром может быть трубы стальные для газонефтепроводов большого диаметра,  а может быть: труба 1420х32 ТУ….. .

Условия договора о наименовании товара

Существует стандартная торговая терминология, в соответствии с которой  товары  подразделяются на классы, группы, виды, разновидности в зависимости от функционального назначения, потребительских свойств и показателей, а также других характеристик (ГОСТ Р 51303-2013 «Торговля. Термины и определения», Общероссийский классификатор продукции ОК 005-93»). Например: под номером 37 0000     6   в классификаторе указана   группа:  АРМАТУРА ПРОМЫШЛЕННАЯ ТРУБОПРОВОДНАЯ, в состав которой входит Арматура промышленная трубопроводная из цветных  металлов и сплавов, Арматура промышленная трубопроводная из чугуна и т.д. Которые в свою очередь включают различного вида Задвижки и затворы из цветных металлов.

Основное деление продукции в общероссийской классификации завершается видами. Согласно приведенному ГОСТу  вид товаров — это совокупность товаров определенной группы, объединенных общим названием и назначением. Разновидности товаров (продукции) представляют собой еще более узкое деление, указывающее на ряд частных признаков, характеристик отдельных видов товаров. К таким характеристикам относят модели, марки, сорта, артикулы (ГОСТ Р 51303-2013).

Для однозначного определения обязательства поставить товар, в договоре необходимо однозначно указать наименования товара, как минимум, вид товара.

Обобщенное указание наименование товара, например, трубы стальные, алкогольная продукция, продукты питания, запасные части, горюче-смазочные материалы, товары народного потребления, медикаменты и товары медицинского назначения, нефтепродукты, отходы производства, и т.д. возможно указывать, если договор носит «рамочный» характер, и по условиям договора стороны должны дополнительно согласовывать для каждой поставки конкретный перечень товаров.

В противном случае будет невозможно установить, какие именно товары подлежат передаче.

Наименование товара с июля 2016

С 2016 года при подготовке договоров поставки из России в Казахстан, в Белоруссию, Киргизию и Армению к этим разделам подходим с особым вниманием.

С 1 июля 2016 года изменены ряд статей 21 главы (НДС) части 2 Налогового кодекса Российской Федерации. Теперь для российских экспортеров порядок применения налоговых вычетов по «входному» НДС зависит от категории вида товаров – по сырьевым товарам сохранился прежний порядок, вычеты  применяются при подтверждении права на 0 ставку НДС. По не сырьевым товарам, вычеты входного НДС теперь применяются в общем порядке – после принятия купленных для экспорта товаров к учету.

Квалификацию товаров на экспортные и не экспортные производит поставщик по коду товара в единой товарной номенклатуре внешнеэкономической деятельности таможенного союза, руководствуясь Постановлением правительства о перечне кодах сырьевых товаров для целей 21 главы Налогового кодекса Российской Федерации. По состоянию на 14 октября 2016 года такой перечень Правительством Российской Федерации не утвержден, но опубликован проект. Подробнее о проекте постановления О кодах сырьевых товаров для целей 21 главы Налогового кодекса читайте здесь.

Кроме того, статья 169 Налогового кодекса Российской Федерации дополнена пунктом об обязательном отражении  кода товара в счет-фактуру. Отсутствие кода рассматривается как грубое нарушение оформления счетов-фактур.

Соответственно, учитывая новые требования налогового законодательства Российской Федерации при заключении договора поставки товаров в Казахстан, Белоруссию, Киргизию и Армению поставщику необходимо определить и указать  код каждого товара, в соответствии с Товарной номенклатурой внешнеэкономической деятельности Таможенного Союза.

Очевидно, наименования товара и соответствующие коды товарной номенклатуры должны единообразно применяться сторонами договора при его исполнении. А значит, соответствующим образом должны быть заполнены спецификации к договорам, в которых согласуются конкретный сортамент продукции, счета на оплату товаров, товарные и товарно-транспортные накладные, транспортные накладные и счета-фактуры.

Не соблюдение правил о наименовании товара в договоре, последствия

До июля 2016 года неполное, неточное описание товара является основанием для контрагента  договоре, в частности при указании только родовых признаков (например – трубы стальные), существует риск признания договора незаключенным вследствие несогласования его предмета.

Начиная с 1 июля 2016 года у покупателя возникают риски по НДС:

  • увеличения сроков камеральных проверок по НДС, в связи с неверным указанием кодов товаров
  • отказ в применении вычетов входного НДМ, т.к. счета-фактуры составлены с нарушением

У поставщика так же возможны риски по НДС – теперь в отсутствие кодов товаров налоговая может признать незаконность принятия вычетов «входного» НДС. Вычеты по НДС в России применяют двумя путями.

Документы на товар и иные документы

Для покупателя:

Как известно, при исполнении договора поставки поставщик обязан передать вместе с товаром относящиеся к нему документы (пункт  2 статьи  456 Гражданского кодекса Российской Федерации). Перечень документов, указанных в статье кодекса, не является исчерпывающим.

При заключении договора, в интересах обеих сторон, отразить, какие именно документы должны быть переданы вместе с товаром (документация технического характера — техпаспорт, инструкция по эксплуатации и др.; документация о качестве — сертификат соответствия, ветеринарное свидетельство и т.п.). Как правило, документы передаются вместе с передачей товара перевозчику.

Если стороны заинтересованы поучить (передать) документы на товар в иное время: до либо после передачи вещи, а не одновременно с ней или передать (получить) некоторые документы вместе с товаром, а некоторые — до либо после передачи товара, эти условия необходимо закрепить в договоре.

В любом случае во избежание споров относительно определения момента передачи документов с в договоре указывают конкретный срок их передачи, место и способ передачи.

Срок передачи определяют по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ:

— указанием на конкретную календарную дату;

— указанием на событие, которое неизбежно должно наступить;

— истечением периода времени, начало которого может быть определено календарной датой или наступлением согласованного события.

Кроме указанных, если срок передачи документов определяется периодом времени, стороны, в договоре  могут установить, что данный период исчисляется с момента исполнения обязанностей покупателем или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором (статья 314 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Помимо документов на товар в договоре необходимо предусмотреть обязанность поставщика передать документы, необходимые для бухгалтерского и налогового учета приобретаемого товара у покупателя, а так же для совершения с товаром хозяйственных операций. Такие документы прямо не относятся  к товару по смыслу пункта 2 статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации. Это могут быть счет-фактура, копия грузовой таможенной декларации (или сведения о ней) и др.

Иные документы на поставку:

Статистическая форма  заполняется поставщиком-экспортером, либо компанией перевозчиком, если она владеет и распоряжается товаром на дату его отгрузки. Данные вводятся через личный кабинет на сайте ФТС (http://edata.customs.ru/FtsPersonalCabinetWeb/Services/About/Stat) и заверяются ЭЦП. Если электронной подписи нет, то заполненный бланк распечатывают, заверяют печатью, и отправляют лично или по почте.

Срок оформления статистической формы —  не позднее 8-го дня после окончания месяца отгрузки. Неисполнение этого требования влечет штраф  от 3 000 до 5 000 рублей.

Договорная практика подсказывает необходимость установить  в договоре поставки ответственность  поставщика за неисполнение обязанности по предоставлению документов (штраф, неустойка, возможность для одностороннего отказа покупателя от договора).

 

Документы на поставку для поставщика (документы подтверждения  0 ставки НДС):

Действующие с 2015 года правила договора от 29.05.2014г. «О Евразийском экономическом союзе» возложили на экспортеров новые требования, которые следует принимать во внимание при поставке товаров  в государства-участники договора.

По правилам пункта 4 приложения №18 к договору «О ЕвразЭС» (Протокол о взимании косвенных налогов …) поставщик вправе применять 0 ставку НДС при реализации товаров на экспорта из России в другое государство участник договора, только при предъявлении экспортером в налоговый орган комплекта документов, в том числе заявления о ввозе товаров и уплате косвенных налогов, составленное по форме, предусмотренной отдельным международным межведомственным договором, с отметкой налогового органа государства-члена, на территорию которого импортированы товары, об уплате косвенных налогов.

Заявление оформляет, подает и получает отметку в налоговом  органе покупатель товара по месту своего нахождения в другом государстве, куда был экспортирован товар.

Применение налоговой ставки НДС 0 процентов поставщиком экспортером поставлено в полную  зависимость  от добросовестных действий покупателя по подаче заявления и уплате НДС при ввозе экспортированных товаров.

Последствия недобросовестных действий покупателя:

Покупатель не передаст поставщику-экспортеру заявление об уплате косвенных налогов с отметкой своего налогового органа. Последствия для поставщика – не подтверждено право на 0 ставку НДС. У поставщика по истечении 180 дней с даты отгрузки товара возникает обязанность  начислить по неподтвержденному экспорту НДС по «внутренней» ставке (18 или 10 процентов) и соответствующие пени.

Причем всю сумму НДС и пени поставщик-экспортер обязан уплатить в бюджет за счет собственных средств.

Вместе с тем, уплаченный «неподтвержденный» НДС поставщик вправе учесть в составе прочих расходов при исчислении налога на прибыль. Такова правовая позиция изложенная Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 09.04.2013 N 15047/12 по делу N А40-136146/11-107-569..

Такая сумма НДС может быть включена в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ. Президиум ВАС РФ указал, что НДС, исчисленный по ставке 18 процентов, в связи с неподтверждением права на применение ставки 0 процентов покупателям не предъявляется, а перечисляется налогоплательщиком в бюджет за счет собственных средств. Таким образом, в этом случае п. 19 ст. 270 НК РФ не применяется, поскольку он распространяется на суммы НДС, предъявленные налогоплательщиком в соответствии с Налоговым кодексом РФ покупателю (приобретателю) товаров (работ, услуг, имущественных прав). Также не применяется п. 2 ст. 170 НК РФ, так как он относится только к «входящему» НДС.

Изложенная позиция воспринята ФНС России  и направлена налоговым органам для использования в работе территориальным органам Письмом ФНС России от 24.12.2013 N СА-4-7/23263.

Позицию поддерживает Минфин России (Письма от 20.10.2015 N 03-03-06/1/60045, от 27.07.2015 N 03-03-06/1/42961). При этом финансовое ведомство свою позицию обосновало ссылкой на Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 15047/12.

Во избежание подобных ситуаций поставщику-экспортеру целесообразно закрепить в договоре поставки обязанность покупателя передать экспортеру 3-тий экземпляр  заявления о ввозе товаров и уплате косвенных налогов, и установить срок, в течение которого это заявление покупатель обязан передать экспортеру с отметкой налогового органа об уплате косвенных налогов. Рекомендуется установить этот срок в размере 40 дней с даты отгрузки.

За не представление установить неустойку в размере не менее 18% от цены отгруженных товаров.

Аналогично передаче документов на товар, исполнение обязательства покупателем может быть обеспечено, в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерацией: неустойкой, пеня, штраф, обеспечительный платеж.

Пример формулировки условия о документах на товар:

Поставщик обязан передать покупателю документы, необходимые для правильного учета приобретаемого товара и совершения операций с ним: 1) счет-фактуру,2)  копию грузовой декларации, 3) Сертификат качества. Документы передаются в день отгрузки  товара перевозчику в составе товаросопроводительных документов .

При указании в договоре конкретного перечня  документов на товар, подлежащий передаче поставщиком покупателю,  покупатель не вправе требовать от поставщика передачи иных документов, необходимых для учета товара и совершения операций с ним. Покупатель несет все риск в связи с отсутствием таких документов.

Пример формулировки условия о передаче поставщику заявления о ввозе товаров и уплате косвенных налогов:

Покупатель  обязан передать поставщику заявление о ввозе товаров и уплате косвенных налогов на отгруженную партию товара с отметкой налогового органа по месту нахождения покупателя об уплате косвенных налогов в течение 30 (Тридцати) календарных дней с даты отгрузки соответствующей партии товара.

 

Цена товара

Приоритетом при налогообложении НДС экспортных поставок между хозяйствующими субъектами государств участников договора «О Евразийском экономическом союзе» пользуется правила именно этого договора, а не внутренние законы его участников, в частности, Налоговый кодекс Российской Федерации при налогообложении экспорта из России в Казахстан, Белоруссию, Киргизию и Армению вторичен по отношению с договору «О ЕвразЭС»..

В соответствии со статьей  71 договора «О ЕвразЭС» при экспорте товаров применяется НДС 0 процентов.

Из приведенной нормы договора следует, с учетом правил раздела II приложения №18 к договору, экспорт товаров с территории государства участника договора «О ЕвразЭС» на территорию другого государства участника договора облагается НДС.

При экспорте товаров с территории России в Казахстан, Белоруссию, Киргизию или Армению российский экспортер обязан дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг) соответствующую сумму НДС  (часть 1 статьи  168 Налогового кодекса Российской Федерации).

С учетом  правил договора «О ЕвразЭС» сумма НДС при экспорте составляет 0 процентов и цена товара с НДС и без НДС совпадает. Тем не менее,  целесообразно буквально выполнять требования статьи 168 российского Налогового кодекса и согласовывая контрактные цены не забывать указывать  НДС 0 процентов.

Вместе с тем, с учетом правил договора «О евразЭС» российский поставщик товара вправе  начислить НДС по «внутренней» ставке налога  после реализации товара на экспорта в Казахстан, Белоруссию, Киргизию или Армению, в случае не подтверждения права применить 0 ставку в течение 180 дней с даты отгрузки.

Изложенное подразумевает не возможность поставщику выставить начисленную по неподтвержденному экспорту сумму НДС покупателю!

Право применить вычет «входного» НДС у поставщика сохраняется, и, с учетом изменений Налогового кодекса Российской Федерации, с июля 2016 года вычеты могут быть применены «в общем порядке»,  после покупки предназначенного для экспорта товара и его принятии экспортером к учету. Правда следует помнить, что такой порядок применения вычетов по НДС установлен для НЕ сырьевых товаров.

С учетом изложенного, условия о цене товара в договоре поставки из России в Казахстан, Белоруссию должно быть сформулировано с учетом следующего:

1.Цена товара должна быть указана с учетом всех налогов и сборов, прежде всего НДС.

 

Расчеты по договору поставки

из России в Казахстан, Белоруссию, Армению и Киргизию

Условие о цене товара в договорах поставки с партнерами в Казахстане, Белоруссии, Киргизии и Армении может быть выражено в рублях, в валюте контрагентов, в Евро, в Долларах США или иной валюте.

В любом случае, для российских поставщиков при совершении реализации товаров на экспорт на сумму более чем 50 000 Долларов США необходимо оформлять паспорт сделки.

 

Перевозка в Казахстан

В зависимости от условий доставки товара по договору: поставщиком своим транспортом или привлеченным перевозчиком, либо транспортом покупателя, может возникнуть необходимость оформления международной транспортной накладной.

Договор «О ЕвразЭС» значительно упростил перемещение товаров между Россией, Казахстаном, Белоруссией  и отменил оформление перемещения товаров в таможенном отношении, но  границы остались. Перевозка товаров между государствами Россия, Казахстан, Киргизия, Белоруссия и Армения признается международной перевозкой товаров.

При заключении договора необходимо согласовать условие о стороне, оформляющей соответствующие транспортные и товаросопроводительные документы. И как показано выше, установить сроки и ответственность за ненадлежащее исполнение в виде неустойки, пени или штрафа.

Возврат некачественного (некомплектного) товара

В связи с очевидными сложностями учета НДС как для поставщика-экспортера, так и для импортеров в Казахстане, Киргизии, Белоруссии и Армении при возврате  некачественных (некомплектных) товаров в договорах поставки целесообразно предусматривать условия об оформлении соответствующих документов. Порядок учета НДС при возврате экспортных товаров читайте здесь.

Возврат товаров должен быть подтвержден документами, указанными в абзаце 2 пункта 23 Протокола о порядке взимания косвенных налогов и механизме контроля за их уплатой при экспорте и импорте товаров, выполнении работ, оказании услуг (Приложение N 18 к Договору о ЕвразЭС):

  • претензией, согласованной участниками договора;
  • документами, соответствующими дальнейшему совершению операций с такими товарами (транспортными (товаросопроводительными) документами, актами приема-передачи товаров, актами уничтожения, иными документами).

При частичном возврате некачественных (неукомплектованных) товаров в месяце их принятия на учет вышеуказанные документы, подтверждающие возврат товара, представляются в налоговый орган вместе с документами при импорте согласно указанному выше абзацу 2 пункта 23 Протокола о порядке взимания косвенных налогов и … (Приложение N 18 к Договору о ЕвразЭС).

В случае полного возврата товаров уточненное заявление не представляется, налоговому органу сообщаются реквизиты ранее представленного заявления, при частичном возврате представляется уточненное заявление без отражения сведений о частично возвращенных товарах (абз. 5, 6 п. 23 Протокола о порядке взимания косвенных налогов и механизме контроля за их уплатой при экспорте и импорте товаров, выполнении работ, оказании услуг (Приложение N 18 к Договору о ЕАЭС)).

Возврат не реализованного товара

В отдельных случаях в договорах поставки может содержаться условия о возврате нереализованного товара. Очевидно таким правом располагает покупатель.

В связи с очевидными сложностями учета нереализованных  товаров в договорах поставки целесообразно предусматривать условия об оформлении соответствующих документов.

Такой возврат является самостоятельной операцией по реализации товара. Таким образом, при возврате нереализованного товара хозяйствующий субъект Казахстана совершает экспортную операцию. Такой вывод следует из Письма ФНС России от 18.09.2014 N ГД-4-3/18888@.

В этом случае, очевидно в договоре поставки необходимо согласовать условия о бремени расходов по возврату нереализованных товаров и оформлению необходимых документов.

 

Код операции в налоговой декларации по НДС (экспорт) при экспорте в государства ЕАЭС

Действующая форма налоговой декларации по НДС в случае совершения экспортных операций предусматривает указание кода операции в графе 010 в разделе №4 декларации.

О кодах операций и их заполнении при экспорте в Белоруссию, Казахстан, Киргизию и Армению читайте здесь.

 

По состоянию на октябрь 2016 года

Адвокат  Гордон А.Э.

 

Читайте еще материалы по теме:

Тонкости исполнения поставки в Казахстан

Экспортный НДС с июля 2016 года    

НДС при возврате экспортированного товара

Как заполнить международную накладную CMR

Возврат импорта из Казахстана, Белоруссии — Оформление НДС 

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

читать далее А. Гордон
24.11.2016
Адвокат по налоговым спорам

Адвокат по налоговым спорам

 

Круг ПНГ

Досудебные налоговые споры

Налоговые судебные споры

Практика по налоговым спорам

Разрешение налоговых споров

Рассмотрение налоговых споров

Услуги налогового адвоката

 

Налоговый адвокат

Гордон Андрей Эдуардович

 

Получите консультацию прямо сейчас:  тел. +7 (495) 518-19-90

Напишите вопрос по email: info@gordon-adv.ru

 

Адвокат по налоговым спорам

Само название – адвокат по налоговым спорам или налоговый адвокат, достаточно точно описывает сферу деятельности и интересов такого юриста – споры по поводу налогов.

Если разобраться, становится ясно, что сфера применения знаний налогового адвоката значительно шире, чем собственно налоговые споры. Да и само это понятие не такое узкое.

Налоговые споры

Действительно, налоговые споры – это споры между налогоплательщиками и налоговыми органами по поводу уплаты налогов и сборов, а точнее, по поводу их неуплаты,  и в связи с привлечением налогоплательщиков к налоговым штрафам.

Налоговым законодательством России установлен шести-ступенчатый порядок оспаривания возникших налоговых споров: 3- досудебные ступени и 3 – судебные (если не считать Верховный Суд РФ):

Досудебный налоговый спор – 1)споры между налоговиками и налогоплательщиками в процессе налоговых проверок, 2) рассмотрение налогового акта и возражений налогоплательщика, 3) апелляционное обжалование решения налогового органа.

Судебный налоговый спор – 1) Суд 1 инстанции, 2) Апелляционная инстанция, 3) Кассационная инстанция.

Досудебные налоговые споры

Разрешение налогового спора  самими налоговыми органами с участием налогоплательщика без обращения в суд, является досудебным налоговым спором.

В досудебном порядке может быть отменено или изменено принятое в порядке статьи 101 Налогового кодекса РФ решение налогового органа выявившего нарушение и привлекшего налогоплательщика к ответственности в виде штрафа.

Досудебное урегулирование налоговых споров возложено на налоговый орган, который составил налоговый акт и куда налогоплательщик представляет свои возражения. Налоговый орган рассматривает налоговый акт и возражения налогоплательщика  в присутствии последнего, когда налогоплательщик может устно высказать и дополнительно пояснить свои возражения.

По результату рассмотрения акта и возражений налоговый орган выносит решение, которым привлекает налогоплательщика к ответственности или отказывает в привлечении.

В случае несогласия с решением нижестоящего налогового органа, оно может быть обжаловано в вышестоящий налоговый орган подачей апелляционной жалобы. В Москве решения районных налоговых обжалуют в Управление ФНС России по Москве.

Очевидно, решение налоговой инспекции по налоговому акту зависит от грамотно подготовленных возражений, и от грамотного, правильного участия налогоплательщика в рассмотрении акта и возражений. В отдельных случаях, лучше, что бы налогоплательщик не участвовал в рассмотрении. Но это каждый раз нужно смотреть по обстоятельствам налогового спора.

Квалифицированные, хорошие налоговые юристы представляют крупных и крупнейших налогоплательщиков и являются их штатными работниками. Но не каждый из таких юристов владеющих соответствующими знаниями, может  хорошо выступать публично, участвовать в публичной дискуссии. А досудебное рассмотрение налогового спора —  публичное. В отличие от Арбитражного суда в рассмотрении акта и возражений на стороне налоговой участвуют: руководитель налогового органа, начальник юридического отдела, начальник отдела камеральных или выездных налоговых проверок, а иногда и оба, инспекторы, непосредственно проводившие проверку. А со стороны налогоплательщика – только его представитель.

При рассмотрении недостаточно хорошо знать Налоговый кодекс РФ, требуются знания закона о бухгалтерском учете, бухгалтерского учета и соответствующих правил (ПБУ), разъяснений Минфина РФ,  Гражданского кодекса, иногда Земельного, Семейного, а бывает, и других законов в их взаимосвязи. Требуется знания судебной практики по налоговым спорам. Позиции Конституционного суда.

Если юрист и владеет соответствующими знаниями, далеко не всегда он умеет вести публичный спор. По очевидным причинам отсутствуют такие юристы в средних компаниях.

 

Отдельная часть досудебных налоговых споров – споры по поводу проведения налоговых проверок. Они возникают во время проведения налоговых проверок и связаны с процедурными нарушениями при  истребовании  документов и информации у налогоплательщиков, в связи с проведением отдельных мероприятий налогового контроля — осмотра помещений и территории налогоплательщика, при проведении выемки документов, проведением допросов, при проведении экспертиз.

Каждое из таких мероприятий в налоговом споре крайне важно. Все полученные при проведении налоговой проверки документы, сведения, являются доказательствами, и используются налоговыми органами против налогоплательщика,  доказывая его нарушения. В случае возникновения налогового спора материалы налоговой проверки представляются в вышестоящий налоговый орган и в суд.

В соответствии с Конституцией РФ, Налоговым кодексом РФ, не могут быть использованы доказательства, полученные с нарушением закона. А нарушения в налоговых спорах происходят регулярно!

Если в налоговом деле окажется незаконное доказательство – как с ним поступить?  Убрать? Оставить?  Общего рецепта здесь нет.

Правильное решение может подсказать только грамотный опытный адвокат по налогам, понимающий значение конкретного документа в конкретном деле.

Судебные налоговые споры

Если налогоплательщик не согласен с результатом досудебного порядка разрешения налогового спора, после отказа в апелляционной жалобе налоговый спор переносится в суд. Налоговые споры с участием индивидуальных предпринимателей (ИП), организаций разрешают Арбитражные суды. Соответственно, налоговый юрист должен иметь опыт и навыки арбитражного представительства в суде.

В соответствующий арбитражный суд подается заявление, а у налогового адвоката должны быть полномочия для ведения дела в арбитражном суде.

Так же, как от качества подготовки возражений в досудебном налоговом споре, от правильной подготовки заявления и приложенных к нему документов во многом зависит положительное решение арбитражного суда.

Каждый налоговый спор индивидуален, и то, что в одних обстоятельствах суд не принял во внимание, в других может иметь существенное значение. Или может измениться общая ситуация в разрешении какой-то категории дел. Например, это касается должной осмотрительности.  Постановление Пленума ВАС РФ по этому вопросу вышло и применяется судами с 2006 года. Но за последние несколько лет практика поворачивается против налогоплательщиков.

Так же существенное значение имеет навык публичных выступлений в арбитражном суде, и понимание специфики арбитражного процесса  — в спорах участвуют профессиональные представители, они обязаны знать все необходимые законы! Прежде всего, Арбитражный процессуальный кодекс РФ. И умело пользоваться предоставленными правами.

Практика по налоговым спорам.

Судебная практика по налоговым спорам

Термин «Практика по налоговым спорам» имеет два значения. Прежде всего имеется ввиду судебная практика по рассмотрению налоговых споров – это опубликованные решения арбитражных судов всех инстанций по налоговым спорам, в том числе Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного суда РФ.

Второе значение — наличие у представителя налогоплательщика в арбитражном суде навыков по ведению досудебных налоговых споров и судебных налоговых споров. Это не просто знание соответствующих законов, но и практического их использования: умение читать бухгалтерские документы, налоговую отчетность, понимание текстов налоговых актов, понимание подтекста, понимание действий налоговых органов, умение написать  возражения на налоговый акт, апелляционную жалобу на решение налогового органа, знать процессуальные сроки, понимать какие обстоятельства какими доказательствами доказывать, где получить  эти доказательства, и как обойтись без необходимых доказательств.

Необходим навык ведения именно налогового спора, учитывая особенности распределения бремени доказывания. Использовать возможность что-то осветить, а о чем-то умолчать.

Учитывать специфику судей арбитражных судов, особенно, по неочевидным и спорным моментам, например, о возможности контроля цен в неконтролируемых сделках.

 

Услуги адвоката по налоговым спорам:

  1. Консультации по вопросам налогообложения
  2. Консультации по порядку проведения налоговых проверок
  3. Подготовка к налоговым проверкам руководителей и сотрудников компаний
  4. Сопровождение налоговых проверок
  5. Подготовка ответов на Требования налоговых органов по статье 93 и 93.1 НК РФ
  6. Участие в Допросах в Инспекции ФНС РФ работников проверяемого налогоплательщика
  7. Участие в Допросах в Инспекции ФНС РФ главного бухгалтера проверяемого налогоплательщика
  8. Участие в Допросах собственников и высшего менеджмента компании
  9. Участие в Допросах в ОЭБ и ПК
  10. Личное присутствие адвоката при проведении выездной проверки в помещениях налогоплательщика
  11. Личное присутствие адвоката при проведении мероприятий налогового контроля: осмотр, выемка, допрос
  12. Изучение акта налоговой проверки
  13. Подготовка возражений на акт налоговой проверки
  14. Личное участие в рассмотрении налогового акта и возражений в инспекции ФНС
  15. Личное участие в допросах руководителей и сотрудников проверяемой организации в  Полиции, ДЭБ и ПК, ОРЧ
  16. Подготовка ответов на запросы Полиции, ДЭБ, ОРЧ
  17. Обжалование в суд на неправомерные действия сотрудников правоохранительных органов
  18. Написание апелляционной жалобы на решение налогового органа
  19. Ведение дела в арбитражном суде 1 инстанции
  20. Написание Апелляционной жалобы на решение суда 1 инстанции, возражений на апелляционную жалобу, в случае ее подачи инспекцией ФНС РФ
  21. Ведение дела в арбитражном суде первой,  апелляционной и кассационной инстанций.

 

Налоговый адвокат

Гордон А.Э.  

работа по налоговым спорам с 2004г.

Успешная защита крупных и крупнейших налогоплательщиков

О нашем опыте читайте  — здесь

 

Получите консультацию прямо сейчас:  тел. +7 (495) 518-19-90

Напишите вопрос по email: info@gordon-adv.ru

читать далее А. Гордон