Публикации
25.10.2016

Зарубежные счета

Новые разъяснения ФНС России о валютном контроле:

Контроль за открытием зарубежных счетов Контроль за движением по зарубежным счетам

Письмо от 23 сентября 2016 г. N ОА-4-17/17888@

Зарубежные счета и валютный контроль

Зарубежные счета — усиливается валютный контроль.

По вопросу разъяснений валютного законодательства и ответственности за его нарушение, со ссылкой на Федеральную налоговую службу Министерства финансов РФ справочная система «Консультант +»  сообщает о письме:

Письмо от 23 сентября 2016 г. N ОА-4-17/17888@
 О НАПРАВЛЕНИИ РАЗЪЯСНЕНИЙ

 

Федеральная налоговая служба в связи с поступающими от территориальных налоговых органов вопросами, связанными с привлечением к ответственности некредитных финансовых организаций за нарушения, связанные с представлением уведомлений об открытии (закрытии) счетов (вкладов) в банках за пределами территории Российской Федерации, а также отчетов о движении средств по таким счетам (вкладам), сообщает следующее.
В соответствии с частью 4 статьи 22 Федерального закона от 10.12.2003 N 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» (далее — Закон N 173-ФЗ) контроль за осуществлением валютных операций кредитными организациями и некредитными финансовыми организациями, осуществляющими виды деятельности, указанные в Федеральном законе от 10.07.2002 N 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» (далее — Закон N 86-ФЗ), осуществляет Центральный банк Российской Федерации.
Частью 8 статьи 12 Закона N 173-ФЗ установлено, что требования к порядку открытия счетов (вкладов) в банках за пределами территории Российской Федерации, проведения по указанным счетам (вкладам) валютных операций, а также представления отчетов о движении средств по этим счетам (вкладам), установленные настоящей статьей, не применяются к уполномоченным банкам, которые открывают счета (вклады) в банках за пределами территории Российской Федерации, проводят по ним валютные операции и представляют отчеты в порядке, установленном Центральным банком Российской Федерации.
При этом некредитные финансовые организации, осуществляющие деятельность в соответствии с Законом N 86-ФЗ (далее — некредитные финансовые организации), не исключены из числа резидентов, обязанных уведомлять налоговые органы по месту своего учета об открытии (закрытии) счетов (вкладов), а также представлять в налоговые органы отчеты о движении средств по счетам (вкладам) в банках за пределами территории Российской Федерации с подтверждающими банковскими документами в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.12.2005 N 819 «О порядке представления физическими лицами — резидентами налоговым органам отчетов о движении средств по счетам (вкладам) в банках за пределами территории Российской Федерации».
Учитывая изложенное, контроль за порядком и сроками уведомления некредитными финансовыми организациями об открытии (закрытии) счетов (вкладов) в банках за пределами территории Российской Федерации и представления отчетов о движении средств по таким счетам (вкладам), осуществляют налоговые органы.
При этом контроль за осуществлением некредитными финансовыми организациями валютных операций по счетам (вкладам) в банках за пределами территории Российской Федерации осуществляет Банк России.
Указанная позиция согласована с Банком России.
 
Действительный
государственный советник
Российской Федерации
2 класса
А.Л.ОВЕРЧУК

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

 
читать далее А. Гордон
24.10.2016

Как «не попасть» на ЕНВД

Договор перевозки при ЕНВД (Единый Налог на Вмененный Доход)

Отличие Перевозки и транспортной экспедиции

Перевозка — условия договора при ЕНВД

Налоговый адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская Палата Московской области

 

 

Спорам перевозчиков с ИФНС России по Московской области

посвящается

 

Налоговым кодексом РФ с 2003 года допускается применение специального налогового режима в виде Единого Налога на Вмененный Доход (ЕНВД) при предоставлении услуг перевозки грузов или пассажиров.

Давность правового регулирования и широкое применение  режима ЕНВД не устраняет  споры налогоплательщиков с фискальными органами по поводу применения ЕНВД для перевозок пассажиров и грузов транспортными компаниями.

Основным поводом для доначисления налогов транспортным компаниям  является  установление фискалами в рамках налоговых проверок отсутствия права конкретного налогоплательщика на применение ЕНВД.

Возможность применять режим ЕНВД для автотранспортных перевозок пассажиров и грузов установлена в первой же статье одноименного раздела (ЕНВД) части 2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 5 части 2 статьи 346.22 Налогового Кодекса РФ по решению представительных органов соответствующего  уровня допускается применение режима налогообложения ЕНВД в отношении «оказания автотранспортных услуг по перевозке пассажиров и грузов, осуществляемых организациями и индивидуальными предпринимателями, имеющими на праве собственности или ином праве (пользования, владения и (или) распоряжения) не более 20 транспортных средств, предназначенных для оказания таких услуг;».

Приведенная формулировка статьи устанавливает первые требования (критерии) к налогоплательщикам  для правомерного применения режима ЕНВД:

  • По виду деятельности:

— Оказание автотранспортных услуг по перевозке пассажиров;

— Оказание автотранспортных услуг по перевозке грузов;

  • По организационно-правовой форме налогоплательщика:

— Организации или индивидуальные предприниматели;

  • По отношению к имуществу для ведения деятельности:

— собственность или иное право (пользование, владение и (или ) распоряжение) не более 20 транспортных средств предназначенных для осуществления деятельности.

 

Ознакомившись с первой статьей раздела ЕНВД становится очевидно: решив применять ЕНВД налогоплательщики могут споткнуться уже на первой норме закона отвечая на вопрос:  Что в целях налогообложения ЕНВД понимается под оказания автотранспортных услуг по перевозке пассажиров и грузов?

В Налоговом кодексе РФ отсутствует понятия «автотранспортные услуги по перевозке пассажиров и грузов» . Как известно, институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в Налоговом кодексе РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено Налоговым Кодексом (статья 11 Налогового кодекса РФ).

Гражданские отношения в сфере оказания автотранспортных услуг по перевозке пассажиров и грузов регулируются главой  40 Гражданского кодекса РФ  — «Перевозка», в соответствии с которым непосредственное правовое регулирование автомобильных перевозок, авиационных и железнодорожных регулируются уставами и кодексами соответствующего вида транспорта: Устав автомобильного транспорта, Воздушный кодекс, Устав Железнодорожного транспорта.

Вместе с тем, в Гражданском кодексе РФ даны легальные определения перевозки пассажиров и грузов. Учитывая правила статей  784, 785, 786 главы 40 Гражданского кодекса РФ, в целях налогообложения ЕНВД под предпринимательской деятельностью в сфере оказания услуг по перевозке пассажиров и грузов следует понимать предпринимательскую деятельность, связанную с оказанием платных услуг по перевозке пассажиров и грузов на основе соответствующих договоров:  перевозки пассажиров и перевозки грузов.

 

Отличия договора перевозки груза от договора транспортной экспедиции

Определение понятия «договор автотранспортной перевозки груза» в российском законодательстве не существует. При необходимости его признаки берут из определений других понятий. Например, из понятия «перевозчик», сформулированному в пункте 15 статьи 2 Устава автомобильного транспорта, в соответствии с которым:

перевозчик — юридическое лицо, индивидуальный предприниматель, принявшие на себя по договору перевозки пассажира, договору перевозки груза обязанность перевезти пассажира и доставить багаж, а также перевезти вверенный грузоотправителем груз в пункт назначения и выдать багаж, груз управомоченному на их получение лицу.
Таким образом, договор автотранспортной перевозки груза — это договор по которому перевозчик обязан перевезти вверенный ему грузоотправителем груз в пункт назначения и выдать груз управомоченному на его получение лицу.
Как видно, договор заключается непосредственно между перевозчиком и грузоотправителем, основная услуга по договору — перевозка груза, сопутствующие действия перевозчика — получение груза, выдача груза управомоченному лицу. Существенная деталь договора перевозки — грузоотправитель определяет пункт назначения, но не маршрут.

Устав автомобильного транспорта  допускает помимо непосредственно перевозки грузов возможность наличия в договоре перевозки других обязанностей перевозчика:

  • по оформлению транспортной накладной, но общий порядок — ее составляет грузоотправитель;
  • по погрузке груза в транспортное средство и выгрузке, но общий порядок — эти работы осуществляет грузоотправитель;
  • по пломбированию груза, но общий порядок — это обязанность грузоотправителя;
  • по хранению груза по прибытию в место назначения сроком от суток до 30.
В экономических отношениях а так же в целях налогообложения,  автотранспортная перевозка грузов признается видом экономической деятельности, которой присвоен отдельный код в общероссийской классификаторе ОКУН 022500,
конкретный код вида экономической деятельности по автотранспортной перевозке грузов определяется по классификатору ОКУН:
022501 3 Перевозка автомобильным транспортом в прямом международном сообщении
022502 9 Перевозка автомобильным транспортом в междугородном сообщении
022503 4 Перевозка автомобильным транспортом в местном сообщении
022504 3 Перевозка автомобильным транспортом в специализированном подвижном составе
022505 5 Перевозка автомобильным транспортом в универсальном подвижном составе
022506 0 Перевозка автомобильным транспортом мелких и малотоннажных отправок
022507 6 Перевозка автомобильным транспортом тяжеловесных и негабаритных отправок
022508 1 Перевозка автомобильным транспортом сборных отправок
022509 7 Перевозка автомобильным транспортом порожних контейнеров
022510 2 Перевозка автомобильным транспортом домашних вещей
022511 8 Перевозка автомобильным транспортом твердого топлива
022512 3 Перевозка автомобильным транспортом сельскохозяйственной продукции
022513 9 Перевозка автомобильным транспортом грузов в контейнерах на станции и со станций (портов, аэропортов)
022514 4 Перевозка автомобильным транспортом груза на станции и со станций (портов, аэропортов)
022515 7 Перевозка автомобильным транспортом багажа и грузобагажа на станции и со станций (портов, аэропортов)
022516 5 Перевозка автомобильным транспортом баллонов со сжиженным газом
Установленные  классификатором формулировки не выявляют различий в зависимости от вида дополнительных услуг. Каждый из видов автотранспортной перевозки предусматривает именно перевозку.
Грузоотправителям часто требуются дополнительные услуги, связанные с перевозкой грузов: обеспечить отправку и получение груза, выполнение других обязанностей, связанных с перевозкой, осуществление таких необходимых для доставки груза операций, как получение требующихся для экспорта или импорта документов, выполнение таможенных и иных формальностей, проверка количества и состояния груза, его погрузка и выгрузка, уплата пошлин, сборов и других расходов, возлагаемых на грузоотправителя, хранение груза, его получение в пункте назначения, а также выполнение иных операций и услуг, предусмотренных договором.

Перечисленные «дополнительные» услуги не предусмотрены Гражданским кодексом и Уставом автомобильного транспорта в качестве услуг перевозчика, оказываемых по договору перевозки, и не относятся (не входят) к  понятию «автотранспортные услуги».

Перечисленные дополнительные услуги охватываются понятием «договор транспортной экспедиции» (статья 801 Гражданского кодекса ФР) —  По договору транспортной экспедиции одна сторона (экспедитор) обязуется за вознаграждение и за счет другой стороны (клиента-грузоотправителя или грузополучателя) выполнить или организовать выполнение определенных договором экспедиции услуг, связанных с перевозкой груза.

Вместе с тем, Гражданский кодекс РФ допускает, что перечисленные и подобные им услуги экспедитора могут быть предоставлены и специальной организацией (экспедитором) и перевозчиком.

Услуги транспортной экспедиции предусмотрены в общероссийском классификатора по коду ОКУН  02300, и включают:

По коду  ОКУН   023100 6      деятельность по оказанию информационных услуг

По коду ОКУН    023200 2      деятельность по оказанию услуг по оформлению документов

По коду ОКУН    023300 3       деятельность по оказанию услуг по обработке грузов

По коду ОКУН    023400 7       деятельность по лказанию прочих услуг транспортной экспедиции

 

Из вышеизложенного видно, что экономическая деятельность по автотранспортной перевозке грузов и услуги транспортной экспедиции совсем разные услуги. Каждый из видов деятельности характеризующиеся разными кодами ОКУД. Права и обязанности сторон оформляются различными видами договоров, вместе с тем, оказываемые услуги относятся к одному объекту — грузу и они оказываются грузоотправителю в связи с перевозкой грузов.

 

Само по себе наличие в договоре на перевозку груза обязанности перевозчика оказать услуги относящиеся к транспортной экспедиции, не свидетельствует о незаконности заключенного договора, но всегда вызывает вопросы фискальных органов. Например,  о правомерности применения перевозчиком специального налогового режима ЕНВД.

В случае заключения перевозчиком договора, в котором присутствуют признаки и договора перевозки груза и транспортной экспедиции, такой договор называют договором смешанного типа.

При возникновении споров с налоговыми органами, для оценки допустимости применения ЕНВД, необходимо произвести оценку прав и обязанностей сторон договора по наличию существенных признаков транспортной экспедиции и перевозки.

Например, в одном из договоров, предоставленных нам для консультации, были  установлены обязанности экспедитора:

  • организовывать перевозки грузов клиента по территории Российской Федерации;
  • обеспечивать подачу пригодных для перевозки данного груза транспортных средств по адресу и в срок, указанные в заявке, для дальнейшей перевозки;
  • сообщать всем участникам перевозки условия и порядок транспортировки и обслуживания грузов клиента; обеспечивать получение груза от поставщика клиента, погрузку, выгрузку и пломбирование груза; проверять количество и состояние груза, об обнаруженных недостатках или недостаче сообщать клиенту;
  • проверять правильность заполнения товарно-транспортных накладных, спецификаций и других сопроводительных документов;
  • давать клиенту в рамках оказываемых по настоящему договору транспортно-экспедиционных услуг рекомендации по повышению эффективности транспортировки за счет выбора рациональных маршрутов и способов перевозки грузов, снижению расходов по упаковке, погрузочно-разгрузочным операциям по транспортно-экспедиторскому обслуживанию;
  • производить страхование груза, по желанию клиента или без такового, если это предусмотрено действующим законодательством или Правилами перевозок;
  • экспедитор вправе привлечь к исполнению своих обязанностей третьих лиц, при этом экспедитор за действия третьих лиц отвечает как за свои собственные.

Очевидно, перечисленные обязанности перевозчика, имевшие место в договоре на перевозку груза, такие как опломбирование груза, являются обязанностями экспедитора и  устанавливаются договором транспортной экспедиции.

Перечисленные выше, указанные в договоре обязанности перевозчика соответствуют статье 803 Гражданского кодекса РФ о транспортной экспедиции и главе 3 Федерального закона от 30.06.2003 N 87-ФЗ «О транспортно-экспедиционной деятельности» и присущи исключительно договорам транспортной экспедиции.

При рассмотрении конкретных споров, налоговые органы в рамках налоговых проверок отбирают объяснения у налогоплательщиков, у их контрагентов по спорным договорам по их исполнению, у непосредственных исполнителей – грузчиков, кладовщиков, водителей и т.д.

Если по совокупности полученных  доказательств будет установлено, что в рамках заключенного договора смешанного типа имеют место условия об оказании услуг транспортной экспедиции, и эти услуги соблюдались сторонами полностью и надлежащим образом, вывод налогового органа будет очевидным – имеет место договор транспортной экспедиции.

Характер договора (договор перевозки или экспедиции) суды устанавливают по совокупности обстоятельств конкретной ситуации, принимая во внимание:

  • Наличие условий об экспедиторских услугах в тексте договора
  • Оформление передачи-приемки оказанных перевозчиком услуг между сторонами договора
  • Заполнение графы «назначение платежа» платежного документа по оплате услуг по договору
  • Условия об ответственности за утрату, недостачу или повреждение груза, произошедшее после принятия его к перевозке и до выдачи его получателю, несет экспедитор (перевозчик)

Существенным отличием договора перевозки является ограниченность функций и обязательств перевозчика по договору:

По договору перевозки груза перевозчик обязуется доставить вверенный ему отправителем груз в пункт назначения и выдать его управомоченному на получение груза лицу (получателю), а отправитель обязуется уплатить за перевозку груза установленную плату (статья 785 Гражданского кодекса РФ).

Обязанность перевозчика всего одна – доставить. Причем из закона очевидно следует требование к перевозчику осуществить перевозку «лично». То есть перевозку должен осуществлять только сам перевозчик (силами своих работников).

Аналогично для договора перевозки пассажиров — по договору перевозки пассажира перевозчик обязуется перевезти пассажира в пункт назначения, а в случае сдачи пассажиром багажа также доставить багаж в пункт назначения и выдать его управомоченному на получение багажа лицу; пассажир обязуется уплатить установленную плату за проезд, а при сдаче багажа и за провоз багажа (статья 786 Гражданского кодекса РФ).

Наличие в договоре на перевозку грузов условий об обязательствах  перевозчика, касающихся организации перевозки груза, проверки груза перед погрузкой и  при выгрузке, разработке маршрута перевозки в интересах заказчика, организация складирования и хранения, страхования и т.д., являются признаками договора транспортной экспедиции.

Такой правовой позиции придерживаются арбитражные суды по спорам между налогоплательщиками и налоговыми органами о применении режима ЕНВД при осуществлении деятельности автотранспортных услуг перевозки грузов.

Так, Арбитражный суд Северо-Западного округа от 19 ноября 2015 г. в постановлении по делу N А66-18567/2014 для квалификации заключенного и исполненного предпринимателем договора изучил текст договора и установил:

  • сторонами договора являются предприниматель, именуемый по договору экспедитор а вторая – грузоотправитель, что свойственно договору транспортной экспедиции.
  • По условиям договора к обязанностям экспедитора относится:

— организовывать перевозки грузов клиента по территории Российской Федерации;

— обеспечивать подачу пригодных для перевозки данного груза транспортных средств по адресу и в срок, указанные в заявке, для дальнейшей перевозки;

— обеспечивать получение груза от поставщика клиента, погрузку, выгрузку и пломбирование груза;

— проверять количество и состояние груза, об обнаруженных недостатках или недостаче сообщать клиенту;

— проверять правильность заполнения товарно-транспортных накладных, спецификаций и других сопроводительных документов;

— экспедитор вправе привлечь к исполнению своих обязанностей третьих лиц, при этом экспедитор за действия третьих лиц отвечает как за свои собственные.

3) Приемка-передача услуг по договору оформлена актом приема-передачи экспедиторских услуг

4) Платежным документом оплачены экспедиторские услуги по договору, что подтверждается заполнением графы «назначение платежа»

5)  Факт оказания услуг и порядок оказания услуг подтвержден показаниями свидетелей – работниками организации грузоотправителя и перевозчика-экспедитора.

На основании перечисленных фактов, с учетом положений статей 785, 801 Гражданского кодекса РФ, суд сделал вывод об исполнении налогоплательщиком в спорный период договора транспортной экспедиции.

 

Методики оспаривание ИФНС договора перевозки при ЕНВД

Инспекции ФНС России обычно оспаривают договор перевозки в целях оспаривания правомерности применения налогоплательщиками-перевозчиками режима ЕНВД.

Отработанная контролерами методика оспаривания договоров построена на выявлении не соответствия заключенных и исполненных договоров перевозки признакам, установленным для данного вида договоров в гражданском законодательстве, поскольку именно правила гражданского законодательства здесь имеют решающее значение (статья 11 Налогового кодекса РФ).

Как правило, инспекторы ищут в договорах наличие признаков договора транспортной экспедиции, как наиболее близкого договора.

С учетом изложенных выше в предыдущем разделе признаков договора  автотранспортной перевозки и экспедиции, инспекторы ФНС в договорах ищут:

  • Условия об организации перевозки, вместо перевозки грузов;
  • Условия о стороне, оформляющей перевозочные документы, документы для таможенных целей и иные документы на перевозку;
  • Наименование сторон договора: экспедитор и клиент, а не перевозчик и грузоотправитель;
  • Условия договора о стороне, определяющей маршрут перевозки груза и последовательность перевозки груза различными видами транспорта;
  • Условия о погрузке груза в месте отправки и и выгрузке в месте назначения, обычно, это обязанность грузоотправителя и грузополучателя;
  • Условия о пломбировке, обычно это обязанность грузоотправителя;
  • Условия об ответственности за перевозимый груз.

Следующий этап — установление фактического исполнения договора перевозки и соблюдения обязательств. Обстоятельства устанавливаются путем изучения документы, оформленные при заключении  и исполнении договора перевозки груза, а так же свидетельскими показаниями работников, непосредственно участвовавших в исполнении договора.

Договор перевозки оформляется в письменной форме отдельным документом, в подтверждение чего оформляется транспортная накладная, на собственный транспорт дополнительно оформляется путевой лист.

Договор транспортной экспедиции обязательно сопровождается оформлением экспедиторских документов (Перечень установлен «Правилам транспортно-экспедиционной деятельности», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.09.2006г. №554):

1) поручение экспедитору (определяет перечень и условия оказания экспедитором клиенту транспортно-экспедиционных услуг в рамках договора транспортной экспедиции);
2) экспедиторская расписка (подтверждает факт получения экспедитором для перевозки груза от клиента либо от указанного им грузоотправителя);
3) складская расписка (подтверждает факт принятия экспедитором у клиента груза на складское хранение).

В зависимости от особенностей конкретной перевозки — международная и т.д., могут оформляться и иные документы. В любом случае, экспедиторские документы являются неотъемлемой частью договора транспортной экспедиции.

 

Отдельное значение, для оценки возможности применения режима ЕНВД, согласно пункту 5 части 2 статьи 346.22 Налогового кодекса РФ имеет вид владение транспортными средствами для перевозки: право собственности  или иное право (пользование, владение и (или ) распоряжение), количеством  не более 20 транспортных средств предназначенных для осуществления деятельности.

Если право собственности на транспортные средства, в целом, очевидны и по большей части вопросов не вызывают, то владение на ином праве, приводит к различным налоговым последствиям, в том числе и не желательным.

Причины – в том самом гражданско-правовом значении договора перевозки грузов или пассажиров.

Вариант 1:

Налогоплательщик получил автомобиль по договору аренды. Управляет автомобилем шофер – работник налогоплательщика.

По договору налогоплательщик оказывает грузоотправителю услуги по доставке груза из пункта А в Пункт Б.

Очевидно, условия договора соответствуют требованиям статьи 785 Гражданского кодекса РФ для договоров перевозки.

Вариант 2:

Ввиду недостаточности транспортных средств, находящихся в распоряжении налогоплательщика, необходимых для исполнения обязательств по договорам перевозки, им привлечены третьи лица со своим транспортом в качестве субподрядчиков.

Из буквального смысла статей 785 и 801 Гражданского кодекса РФ следует, что в данном случае имеет место не перевозка груза налогоплательщиком, а организация налогоплательщиком перевозки грузов, что соответствует признакам экспедиции, изложенным в статье 801 кодекса.

Вместе с тем, во втором варианте мы наблюдаем очевидное несоответствие условий договора о правах налогоплательщика на транспортные средства условиям (признакам) правомерного применения режима ЕНВД – во втором случае транспортные средства налогоплательщику не принадлежат.

При изложенных обстоятельствах, налоговый орган правомерно квалифицировал транспортные услуги по перевозке грузов, как организацию грузовых перевозок, для которых не предусмотрена возможность применения режима ЕНВД, и доначислил предпринимателю налоги по общей системе налогообложения (НДФЛ, НДС).

Вариант 3:

Налогоплательщик оказывал услуги по вывозу ТБО собственным автотранспортом на основании лицензии.

Анализируя условия заключенного договора и его исполнение  суд установил, что предметом договора были услуги вывоза ТБО, но не оказание автотранспортных услуг перевозки грузов.

Вариант 4:

Налогоплательщик, имеющий в распоряжении специальные машины для заготовки древесины и  грузовой автотранспорт с манипулятором для погрузочно-разгрузочных работ,  заключил с предпринимателем два отдельных договора – один, на заготовку древесины и погрузочно-разгрузочные работы, второй на автотранспортную перевозку грузов.

Исследовав во взаимосвязи условия обоих договоров и место, и время их исполнения, а так же объяснения свидетелей, в том числе и покупателя услуг, суд сделал вывод о цели заказчика в приобретении не отдельных услуг, а сразу комплекса услуг по заготовке,  погрузке/разгрузке и перевозке древесины. В этой системе выделение отдельной операции по доставке (перевозки) носит искусственный характер.

Вариант 5:

Автотранспорт налогоплательщика (собственность) передается по договору аренды с экипажем иным организациям для оказания транспортных услуг. Оплата производится по актам на оказание транспортных услуг, подтвержденных путевыми листами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 632 Гражданского кодекса РФ по договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Вместе с тем, существенное значение имеют условия договора, поскольку  в силу пункта 2 статьи 421 Гражданского кодекса РФ стороны свободны в заключении и формировании условий договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

С рассмотренной ситуации, стороны заключили договор аренды на таких условиях, которые позволили суду признать его именно договором перевозки:

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что сторонами заключены договоры на транспортное обслуживания, по условиям которых исполнитель выделяет заказчику автотранспортные средства с экипажем и оказывает транспортные услуги.

Сторонами подписывались акты приемки транспортных услуг, которые оформлялись ежемесячно, в них указывался перечень оказанных услуг конкретным транспортным средством и определялась стоимость выполненных услуг за месяц.

Существенным для отделения договора аренды явились условия заключенных договоров об отсутствии:

  • Передачи транспортных средств перевозчиком заявителю,
  • Актов приема-передачи транспортных средств сторонами договора.

Оплата выполненных работ производилась на основании подписанных сторонами актов выполненных работ, подтвержденных путевыми листами. То есть оплата за выполненные услуги по каждому автомобилю производилась в зависимости от объема оказанных услуг, который определялся с учетом пробега автомобиля, связанного с оказанием данных услуг.

В договорах отсутствуют указания на твердую сумму, подлежащую оплате за каждое транспортное средство. Данный способ определения цены исключается при предоставлении транспортного средства во владение и пользование арендатора, поскольку время простоя в этом случае не может учитываться. Такие составляющие цены характерны не для договоров аренды (часть 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ), а для договоров перевозки.

 

Таким образом, в целях применения системы налогообложения в виде ЕНВД в отношении предпринимательской деятельности в сфере оказания автотранспортных услуг по перевозке пассажиров и грузов организация и (или) индивидуальный предприниматель должны оказывать данные услуги по договору перевозки в его гражданско-правовом смысле, т.е. в соответствии с нормами главы 40 Гражданского кодекса РФ, с условиями договоров, позволяющими отграничить договор перевозки от смежных:  от договора транспортной экспедиции, от договора аренды транспортных средств с экипажем, или от комплексна услуг, включающих перевозку грузов или пассажиров.

 

По состоянию на 24 октября 2016 года

 

Адвокат  Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская палата Московской области

 

Материал по теме:

Экспортный НДС с июля 2016 года  

Как заполнить международную накладную CMR

Возврат импорта из Казахстана, Белоруссии — Оформление НДС 

 

 

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

читать далее А. Гордон
21.10.2016

Квартира доля суд

Значительная доля

Компенсация за долю квартиры

Прецедентное решение Верховного суда РФ 2016 года

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская Палата Московской области

 

Доля квартиры

Пользование долей квартиры

Многие помнят фильм Аркадия Райкина о коммунальной квартире, в которой соседи притесняли интеллигентную учительницу и создавали ей невыносимые условия повседневной жизни в коммунальной квартире. Методы воздействия на хамов-соседей, которые блистательно продемонстрировал персонаж Аркадия Райкина для восстановления справедливости, сегодня широко используют в прямо противоположном направлении – для выживания законных собственников.

Показанные в фильме методы применяют захватчики (рейдеры) квартир и обычные совладельцы  квартир, в целях склонить других собственников долей квартиры продать свои доли по заниженной цене или выкупить у захватчиков долю квартиры по завышенной.

Ситуация сложилась не сейчас, а является очевидным недостатком правового регулирования.

Причем, жители коммунальных квартир, можно сказать, находятся в привилегированном положении – за ними изначально закреплено конкретное отдельное изолированное жилое помещение.

Сейчас доля коммунальных квартир неукоснительно сокращается, и значительно возрастает количество квартир, находящихся в долевой собственности.

Долевая собственность на квартиры, загородные дома, и иное недвижимое имущество возникает  при разных обстоятельствах в момент ее приобретения. Например, приобретение квартиры или иной недвижимости супругами в браке, или «строительство» супругами квартиры по ДДУ или участия в Жилищном кооперативе.

Другая причина возникновения долей на квартиры, загородные дома, здания и сооружения – это безвозмездные сделки — наследование и приватизация. При наличии нескольких проживающих в квартире, или нескольких наследников, у них возникает долевая собственность на недвижимость. Особенно сложные ситуации возникают, когда вдруг появляется наследник обязательной доли в наследстве.

При этом собственность на долю квартиры, не означает, что собственнику принадлежит конкретная комната.  Это особенно обостряет ситуацию, когда у квартиры проходные комнаты (смежно-изолированные), и не возможно каждому из собственников долей выделить изолированное жилое помещение, и еще сложнее, что бы размер комнаты соответствовал размеру доли в праве собственности.

Планировки российских квартир, в большинстве своем, не позволяют разделить квартиру.

Да и законодательство Российской Федерации  не способствует справедливому разрешению подобных ситуаций.

Решения судов так же не способствуют быстрому, эффективному и справедливому разрешению споров между собственниками долей.

Для случаев, когда не возможно каждому из собственников долей квартиры предоставить изолированную комнату, видится наилучшим – передача всей квартиры одному из собственников с выплатой другому собственнику соответствующей компенсации, что бы он смог решить свой жилищный вопрос. Благо, сейчас ипотека и широкий рынок вторичного жилья и новостроек позволяют решать эти вопросы.

Но, как правило, ни кто из сособственников, или один из них, не желает «договариваться», «выкручивает другим руки» и всячески препятствует разрешению ситуации. Сейчас мы не говорим об умышленных действиях рейдеров или вымогателей.

Хотя, возможно принять изменения законодательства, которые приведут к утрате рейдерами интереса к такому бизнесу.

 

Квартира доля суд

Компенсация за долю квартиры

В августе 2016 года Верховный суд РФ принял решение по спору между собственниками долей  квартиры о «принудительном» выкупе одним собственником доли  другого. (Текст решения приложен в конце статьи)

В прессе это решение объявлено прецедентным,  и предполагающим  новый взгляд Верховного Суда РФ на разрешение споров между совладельцами квартир и на защиту прав участников долевой собственности.

По мнению многих комментаторов, это решение Верховного Суда существенно упростит судебное разрешение споров между сособственниками.

Суть дела:

Ситуация стандартная: Квартира доля суд. В браке приобретена квартира. После развода и раздела имущества, бывший супруг продает свою долю третьему лицу (супруга от покупки этой доли отказалась). Получаем: бывшей супруге принадлежит доля квартиры размером 2/3, новому собственнику -1/3.

Через несколько лет собственница 2/3 долей квартиры обращается в суд с иском ко второму собственнику: 1) о признании доли в праве общей долевой собственности на квартиру незначительной, 2) прекращении права собственности ответчика на данную долю, 3) возложении на истца обязанности по выплате ответчику денежной компенсации за принадлежащую ему долю.

Суды первой и апелляционной инстанций отказались удовлетворять исковые требования.

В частности, отказывая в иске суд апелляционной инстанции сослался на  правила статьи 252 Гражданского кодекса РФ, согласно которым  принудительная выплата компенсации за долю в праве собственности остальными собственниками вместо выдела этой доли в натуре допускается с согласия собственника выделяемой доли. Руководствуясь правилами указанной статьи, суд в судебном заседании установил:

  • волеизъявление со стороны ответчика (собственника доли 1/3) на получение компенсации отсутствует, истица доказательств наличия такого согласия суду не предоставила.
  • принадлежащая ответчику доля в праве собственности на квартиру не является малозначительной,
  • истец препятствует ответчику в пользовании квартирой,
  • отсутствие интереса ответчика в пользовании общим имуществом опровергнуто в судебном заседании, поскольку принадлежащие Алексееву М.Г. предметы обихода находятся в квартире.

Собственница 2/3 долей квартиры была вынуждена обратиться в Верховный Суд.

Кассационная коллегия Верховного Суда РФ согласилась с правильностью применения  к спорным отношениям правил статьи 252 Гражданского кодекса РФ. Вместе с тем, Верховный Суд указал на неправильное применение нижестоящими судами этой нормы права при рассмотрении дела.

Верховный Суд еще раз обратил внимание и с акцентировал на исключительном праве участников долевой собственности путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между  собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения  такого соглашения — обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

Истец Алексеенкова М.В., как участник долевой собственности на квартиру, обратилась с иском к сособственнику Алексееву М.Г.,  подтвердив возможность и намерение выкупить у ответчика его незначительную долю в праве собственности на квартиру.

По мнению Верховного суда закрепленная в пункте 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, является исключительным случаем для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

По этому, применение принудительной выплаты участнику долевой собственности компенсации  законодатель  допустил  только при конкретных  обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав.

Это нижестоящими судами не учтено, в связи с чем выводы судебных инстанций о невозможности применения при рассмотрении данного дела положений статьи 252 Гражданского кодекса РФ являются ошибочными.

Рассматривая дело, высшая судебная инстанция сделала следующее толкование части  4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ:

Поскольку отсутствие волеизъявления ответчика на выдел своей доли из общего имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, постольку действие пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности.

При этом, Отсутствие между сторонами соглашения о стоимости выкупаемой доли не может быть принято во внимание, поскольку в случае спора о стоимости доли она определяется судом.

С акцентировав внимание судов на исключительном характере принудительной выплаты участнику долевой собственности, Верховный Суд  указал на обязанность судов устанавливать наличие обстоятельств, с которыми законодатель с статье 252 Гражданского кодекса РФ  допустил применение этой принудительной выплаты:

когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Пользование общей долевой собственностью

По мнению Верховного Суда при установлении указанных с пункте 4 статьи 252 Гражданского Кодекса РФ обстоятельств суды нарушили закон.

Со ссылкой на пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6 и Высшего Арбитражного Суда РФ №8 от 01.07.1996г. высшая судебная инстанция России указала:  при решении вопроса о наличии у ответчика существенного интереса в использовании общего имущества, правовая оценка нуждаемости ответчика Алексеева М.Г. в использовании такого имущества, не дана.

Судом не учтено, что спор заявлен в отношении жилого помещения, предназначенного для проживания граждан, в связи с чем формальное нахождение имущества ответчика в комнате, не используемой для проживания, не может служить безусловным доказательством нуждаемости Алексеева М.Г. в использовании жилого помещения по его целевому назначению.

Вместе с тем, при разрешении вопроса о наличии у ответчика существенного интереса в использовании данного недвижимого имущества, в нарушение требований статей 67, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не получили оценки суда доводы Алексеенковой М.В., связанные с приобретением Алексеевым М.Г. находящегося в споре имущества, о наличии у ответчика другого жилого помещения используемого им для постоянного проживания, при отсутствии возможности достижения соглашения с истцом о порядке пользования общим имуществом квартиры , о не осуществлении Алексеевым М.Г. обязанностей собственника по содержанию недвижимого имущества, в том числе участия в оплате коммунальных расходов, о использовании ответчиком жилого помещения не для проживания, а для хранения имущества, а также доводы ответчика о использовании данного имущества в целях извлечения прибыли.

Верховный Суд показал тренд на разрешение гражданских дел с учетом оценки добросовестности действий участников гражданских отношений.

При рассмотрении спора настоящего дела, по мнению высшей судебной инстанции, суды должны исходить из правил пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса РФ, согласно которым  при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ).

Оценку добросовестности поведения сторон, следует давать с учетом разъяснений, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»:

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

 Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном  поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суду надлежало дать оценку соответствия отказа ответчика от выплаты ему денежной компенсации в счет стоимости принадлежащей ему доли в общем имуществе требованиям добросовестности, что выполнено не было, и судом апелляционной инстанции оставлено без внимания.

 

ВЫВОДЫ

Точка в деле о принудительном выкупе доли квартиры в Петербурге еще не поставлена.  Верховный Суд  апелляционное определение суда апелляционной инстанций отменил, и направил дело на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам городского суда Санкт-Петербурга.

Что революционно новое сообщил всем собственникам высший российский суд, рассмотрев это дело?

  • В условиях отсутствия изменений правового регулирования долевой собственности, высшая судебная инстанция предлагает судам при рассмотрении гражданских дел шире применять общие основополагающие принципы гражданского законодательства.

Руководствуясь общим принципом гражданского процесса о всестороннем исследовании всех обстоятельств дела  и принятии решения по совокупности исследованных судом доказательств, со стороны Верховного Суда звучит рекомендация принимать во внимание добросовестность участников гражданского оборота,  которые изложены в пункте 1 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015г. и статьях 10, 157, 166 Гражданского кодекса РФ

При этом Верховный ссылаясь на пункт 1 Постановления Пленума процитировал только часть этого пункта, что не ограничивает суды в применении второй части этого постановления – возможность применения установленных гражданским кодексом «санкций» за недобросовестное поведение в гражданском обороте:

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Изложенная позиция Верховного Суда РФ участникам  долевой собственности на квартиры позволяет сделать выводы:

  • Каждый участник долевой собственности должен пользоваться своими правами и исполнять обязанности добросовестно.
  • При разрешении гражданских дел по спорам о долевой собственности суды должны принимать во внимание и давать оценку добросовестности действий сторон.
  • Недобросовестное поведение участника долевой собственности может являться основанием для отказа в судебной защите его прав, а так же суд вправе принять меры к защите интересов добросовестной стороны и третьих лиц.

При этом список возможных решений суда для защиты прав от недобросовестного поведения не исчерпывающий, и определяется конкретной нормой закона.

В остальном,  позиция Верховного суда в отношении споров о принудительном выкупе доли квартиры не изменилась и основана на применении положений статьи 252 Гражданского кодекса РФ и совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6 и Высшего Арбитражного Суда РФ №8 от 01.07.1996г.

Решение о принудительном выкупе у участника принадлежащей ему доли в долевой собственности возможна, но рассматривается как исключительный способ восстановления нарушенного права других собственников долевой собственности на квартиру.

Решение суда о принудительной выплате компенсации собственнику доли с одновременным прекращением его права собственности на эту долю прямо предусмотрено законом и является правом суда.

Такое решение суда  будет обоснованно, если в судебном заседании будет установлены соответствующие обстоятельства, установленные законом:

  • Незначительность доли собственника в общем имуществе на квартиру;
  • Отсутствие интереса собственника доли в ее использовании по целевому назначению, при установлении которого суд устанавливает нуждаемость этого собственника в использовании по назначению именно этого жилого помещения, принимая во внимание наличие у этого собственника иного жилого помещения и иных конкретных обстоятельств.

 

По состоянию на 21 октября 2016 года

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

 

читать далее А. Гордон
19.10.2016

Согласие супруга на продажу квартиры

Последствия нарушений прав супруга

Проверка квартир

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская палата Московской области

 

Сегодня, наверно не у кого не вызывает сомнения, покупка квартиры, загородного дома и не жилой недвижимости должна проходить с участием специалиста: риелтора, а лучше, юриста или адвоката  по недвижимости. Почему? В сделках с недвижимостью масса нюансов, которые непосредственно влияют на законность совершаемой сделки и могут привести покупателя в суд.

Эта статья познакомит с одним из проблемных вопросов покупки квартиры – согласие супруга на сделку. Вопрос получения согласия супруга возникает в России при купле и продаже любой недвижимости, начиная с квартиры, загородного дома, офиса и заканчивая долями предприятий.

Если стороной сделки с Российской недвижимостью является физическое лицо, до совершения сделки, как правило, требуется оформлять согласие супруга собственника недвижимости на ее продажу.

Если быть точным,  то в некоторых случаях согласие второго супруга требуется и для покупки недвижимости.

 

Согласие супруга на продажу квартиры

Совместная собственность супругов

Заметим: согласие супруга на продажу квартиры обязательно не всегда.

В российском праве собственность на имущество может быть личной или общей. Общая собственность – принадлежность имущества нескольким собственникам.  Последняя, в свою очередь, разделяется на  долевую собственность и совместную собственность.

Совместная собственность супругов  – это вид общей собственности, который возникает в случаях прямо установленных в законе:  Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества (п.1 статьи 256 Гражданского кодекса РФ).

Собственник обладает тремя правами – владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом. Этот набор прав в равной степени  относится и к каждому из участников общей собственности, и значит, к каждому из  супругов, которым на праве совместной собственности принадлежит недвижимое имущество – квартира, загородный дом, офис и т.д.

В отличие от распоряжения долевой собственностью (долей квартиры), совместной собственностью вправе распорядиться каждый из сособственников (пункт 3 статьи 253 Гражданского кодекса РФ). Например, собственник доли квартиры вправе распоряжаться только своей долей, а супруг вправе распоряжаться всем имуществом, являющимся совместной собственностью. При этом, согласие второго супруга, предполагается ( пункт 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ). В этом кроется возможность злоупотреблений одним из супругов интересов другого.

С целью соблюдения прав и интересов обоих супругов, как собственников общего имущества,  распоряжение совместной собственностью супругов регулируется специальной нормой закона — статьей 35 Семейного кодекса РФ, которая требует обязательное нотариальное  согласие второго супруга для распоряжения недвижимостью (продажа, аренда и т.д.).

Установленное требование относится именно к распоряжению совместной собственностью. По этому, при подготовке к покупке у физического лица квартиры, загородного дома, офиса и иной недвижимости необходимо установить является ли недвижимость совместной собственностью и кто может дать согласие на совершение сделки.

Не редки ситуации, когда человек состоит во втором браке, а квартира куплена в первом. Согласие на продажу следует получать у супруги по первому браку, т.к. у нее возникла общая совместная собственность на купленную в браке квартиру.

Как правило перед сделкой выясняется, что бывшие супруги в конфликте, или не оформили документы и т.д.

Иногда, купленное в браке имущество не подлежит разделу. Для установления этого обстоятельств  поможет статьи 256 Гражданского кодекса Российской Федерации,  и статьи 33-37 Семейного. В частности, по правилам пункта 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Для продажи квартиры, офиса и иного недвижимого имущества, являющегося собственностью одного из супругов, получение согласия второго супруга не требуется.

Установление статуса «совместной собственности супругов»  в отношении имущества физических лиц потребует совместного анализа всей совокупности документов, в том числе и о заключении (расторжении) брака, о наличии брачного договора и его условий  и т.д.

Дело в том, что купленная в браке недвижимость (квартиры, загородные дома, офисы, магазины, машино места и т.д.), в России, как правило, регистрируется на имя одного из супругов. В России так принято, хотя сейчас ситуация меняется и супруги все чаще устанавливают на квартиры, дома, офисы и другую недвижимость долевую собственность.  Часто эти требования выдвигает банк при оформлении ипотеки. По этому, титульным собственником недвижимости в России, как правило,  является один из супругов. Второй собственник-супруг от покупателя скрыт.

С июля 2016 года в России единственным доказательством права собственности на квартиру, дом, офис и иное недвижимое имущество является государственная регистрация права – запись в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). (Ведет Росррестр в электронной форме).

ЕГРП – общероссийский информационный ресурс, сведения этого ресурса общедоступны. Не составляет труда получить сведения о правообладателе недвижимости.

Вместе с тем, в России не установлена (отсутствует) обязанность внесения в ЕГРП сведений о совместной собственности, сведений о семейном положении собственников недвижимости.  Соответственно, в ЕГРП не предусмотрено наличие соответствующих сведений о собственнике.

В то же время, совместная собственность супругов на недвижимость возникает из обстоятельств, указанных в законе – приобретение имущества в браке (статья 34 Семейного кодекса), и не требует госрегистрации (внесения записи в ЕГРП).

Более того, при определенных обстоятельствах имущество одного из супругов может быть признано совместной собственностью супругов, например, если за счет имущества другого супруга в период брака стоимость недвижимости существенно возросла (капитальный ремонт, реконструкция и т.д.) статья 37 Семейного кодекса РФ.  И это так же не требует внесения в ЕГРП.

Вывод: Покупка у продавца — физического лица квартир, загородных домов, офисов, зданий и иной недвижимости всегда сопряжена с рисками наличия совместной собственности на это имущество.

 

Распоряжение совместной собственностью

Сделка без согласия

Как сказано выше, распоряжение недвижимостью, являющейся совместной собственностью, осуществляется с согласия обоих супругов. Проблема в том, что сделка с недвижимостью, проведенная без получения согласия второго супруга, действительна! И не редки случаи, когда Росреестр регистрирует права нового собственника на проданную недвижимость по таким сделкам.

Очевидно, последствия сделок без согласия второго супруга затрагивают, прежде всего, интересы покупателя.

Общее правило для случаев  нарушения прав участника совместной собственности, установлено в Гражданском кодексе РФ: «Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом» (пункт 3 статьи 253 Гражданского кодекса РФ).

То есть, само по себе отсутствие согласия второго супруга на продажу недвижимости не достаточно для недействительности сделки. Для недействительности сделки по продаже супружеского имущества, установлены особые требования — одновременное наличие двух составляющих:

  • Отсутствие нотариального согласия второго супруга на продажу недвижимости,
  • Наличие судебного требования второго супруга о недействительности сделки, чье нотариальное согласие не было получено, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Из чего следует, что единственной «гарантией» покупателя недвижимости от претензий второго супруга является наличие нотариального согласия супруга на продажу квартиры или иного недвижимого имущества.

Здесь покупатель сталкивается с серьезной проблемой — в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) отсутствуют сведения о семейном положении собственника недвижимости.

К этому добавляется отсутствие в России единой базы данных о семейном положении населения. Сведения ЗАГСа формируются по территориальному (муниципальному) принципу.

При таких обстоятельствах любая информация о семейном положении продавца — не достоверна. И покупатель недвижимости в Росссии, в отсутствие достоверных сведений о семейном положении продавца,  гарантированно лишен государством возможности с бесспорностью установить статус недвижимости: совместная собственность это или нет.

В случае спора с объявившимся вторым супругом покупателю придется доказывать свой статус — добросовестного приобретателя недвижимости.

В большинстве случаев, даже если продавец скрыл, что имущество — совместная собственность приобретенная в браке, суд перекладывает ответственность на приобретателя! Сделки признают недействительными в пользу восстановления прав потерпевшего супруга-собственника.

Проблема «скрытого» собственника встает еще сильнее при покупке вторичной недвижимости. Недвижимости, которая сменила нескольких собственников. Описанный подводный камень может тихо лежать под каждой из предыдущих сделок.

Каждую из сделок в истории квартиры нужно будет проверить, за исключением «давнишних», с явно пропущенными сроками давности.

Какие документы проверять при покупке квартиры?

Как защититься от недобросовестных продавцов?

Из вышеописанного видится два пути:

  • Выявлять на этапе подготовки покупки квартиры совместную собственность
  • Отказаться от покупки квартир у холостых граждан

На практике, применяют проверку и подстраховываются нотариальным заявлением продавца о приобретении квартиры вне брака. Достаточно ли это? Каждый решает сам.

Нотариальное заявление продавца, не более чем декларация. В случае обмана этот документ может являться основанием для обращения покупателя в правоохранительные органы по факту мошенничества. Однако, само по себе заявление продавца о приобретении недвижимости не в браке, не исключает и не препятствует супругу (бывшему супругу) продавца оспаривать покупку квартиры в суде.  Равно, как такое заявление не является индульгенцией для суда, и основанием для ограничения прав потерпевшего супруга. Ведь он — собственник части недвижимости.

В России не существует установленный в законе специальный правовой механизм бесспорно защищающий покупателя в подобной ситуации, например, признающий покупателя добросовестным приобретателем недвижимости при наличии заявления продавца.

Существенное значение для покупателя при покупке квартир у «холостых» граждан имеет длительные сроки исковой давности. По правилам пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ супруг может заявить иск в течение года. Однако, оговорка – с даты когда узнал или должен был узнать, делает этот год растягиваемым до 10.

Отказ от покупки квартир у «холостых» граждан так же не является панацеей. В отсутствие общероссийских баз ЗАГСов, легко скрыть факт состояния в браке в период покупки квартиры. Кроме свидетельства о браке, эти сведения могут быть отражены в паспорте продавца.

Главное слово здесь – могут быть. А могут и не оказаться. Причины здесь разные, но фактом является наличие не единичных случаев, когда в паспортах граждан сведения о семейном положении не отражены.

Вывод: покупатель квартиры, загородного дома, да и любого иного недвижимого имущества, по российскому законодательству, всегда несет риски возникновения спора о купленной недвижимости со стороны супруга (бывшего супруга) продавца.

Рекомендации очевидны: перед покупкой квартир, загородных домов и иной недвижимости у физических лиц проверке подлежит не только квартира, но и жизнь самого собственника.

 

Признание судом договора купли продажи недействительным

В отсутствие согласия супруга на продажу

Не прозрачность сведений о квартирах и другой недвижимости очевидна, и не должна вызывать сомнений у покупателей.  Отсутствие сведений не является чьим-то злым умыслом, а вполне конкретный факт действующего законодательства России.  При этом отсутствие возможности у покупателя с достоверностью установить обстоятельства покупки квартиры продавцом носит неустранимый, установленный законом  характер и не зависит от воли покупателя.

Усугубляет ситуацию правоприменительная практика судов, которая носит противоречивый характер при  систематически возникающих спорах аналогичного характера. В значительной части споров суд признает договор купли продажи недействительным.

Суды не спешат защищать права покупателей используя давно существующий механизм добросовестных участников гражданского оборота, но и не применяют новые нормы статьи 173.1 Гражданского кодекса РФ. Заложенный в ней правовой механизм признает сделку действительной, пока не будет доказано, что покупатель при совершении сделки знал или должен был знать, что для совершения сделки необходимо согласие третьего лица.

Из буквального прочтения нормы закона, бремя доказывания этих обстоятельств (знал или должен был знать) возлагается на третьих лиц – супруга продавца. В существующем правовом механизме защита покупателя строится на доказывании обстоятельств  добросовестного приобретения.

Суды на добросовестность покупателя реагируют по разному. Наиболее негативная позиция суда к покупателю: для защиты прав покупателя квартиры не имеет значение его добросовестность, поскольку это прямо не указано в законе (в пункте 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ), а это специальная норма по отношению в общей норме пункта 2 статьи 253 Гражданского кодекса ФР. Такую позицию изложила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ сентябрь 2016 года.

В других делах Верховный суд занимает прямо противоположную позицию: Суд признает покупателя добросовестным приобретателем, ссылаясь на отсутствие у него сведений о необходимости согласия третьего лица на сделку. Суд прямо указал: приобретатель не знал и не мог знать, что у продавца есть супруга.

В третьем случае, суд принял решение в пользу покупателя, и указал, что он доказал, что добросовестный приобретатель, а третье лицо не доказало, что покупатель знал или должен был знать о наличии супруга.

С таким-же успехом, Верховный суд отказывает в защите покупателя, ссылаясь на отсутствие у третьего лица (супруги продавца) обязанности доказывать недобросовестность продавца.

 

Как обезопасить себя при покупке квартиры

Если вы дочитали до этого места, Вы сможете сами ответить на этот риторический вопрос.

Вместе с тем, первое и самое простое решение лежит на поверхности – это страхование титула собственника купленной квартиры.

Второе, так же на поверхности  – серьезно относиться  к покупке квартиры, загородного дома и другой недвижимости. То есть – до покупки проводить юридическую проверку недвижимости. Привлекать  специалистов для подготовки сделки, в том числе для проведения проверки.

Третий – покупать квартиру на этапе котлована у застройщика. Но здесь свои риски, не менее серьезные,  и длительный срок получения недвижимости — несколько лет.

Четвертый вариант, фантастический – ждать пока в законодательство внесут изменения, гарантирующий интересы покупателей недвижимости.

Выбор за покупателем.

 

По состоянию на 19 октября 2016 года

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

Материал по теме:

Особенности покупки и проверки новостройки   

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

читать далее А. Гордон