Публикации
30.04.2018

Сырьевой товар или нет ?

Проверьте коды ТНВЭД вашего товара !

Коды сырьевых товаров для исчисления НДС в 2018

С мая 2018г. применять вычеты по НДС по реализации на экспорт сырьевых товаров можно по правилам Налогового кодекса РФ с применением кодов сырьевых товаров ТНВЭД, установленных постановлением Правительства РФ в апреле 2018г.

читать далее А. Гордон
30.04.2018

Покупка квартиры в новостройке в Москве

Риски при покупке новостройки

Покупка новостройки в Москве документы — на что обратить внимание

Юридическая проверка при покупке квартиры у застройщика

Покупка по переуступке 

Залог на квартиру в новостройке — обычное дело для застройщика

Покупка новостройки у физического лица

Адвокат Гордон А.Э.

Адвокатская палата Московской области

Нужна Услуга «Сопровождение покупки новостройки». Нажмите для перехода на страницу Услуги «Сопровождение покупки новостройки».
 

Продолжаем тему о правильной покупке квартир.

Покупатели квартир в новостройках часто говорят: покупаем квартиру в новостройке, помощь юриста по недвижимости здесь не нужна: продает застройщик- юридическое лицо, здесь нет проблем кроме недостроя или брака при строительстве.  Наш опыт сопровождения покупки новостроек говорит об обратном. Это справедливо и для покупки в новостройках квартир и апартаментов и коммерческих помещений.

Юридические риски при покупке квартиры есть всегда: при покупке квартиры на вторичном рынке это одни риски, при покупке квартиры в новостройке — другие.  Риски при покупке новостройки имеют специфику, связанную с тем, что квартиры в новостройках — строящиеся квартиры, и их в момент покупки не существует. Заключая договор, по сути, вы приобретаете то, чего не существует. На юридическом языке, это называют «покупка будущей вещи», вещи, которая только создается. Такие договоры должны оформляться по особым правилам. Это относится и к самому предмету договора -о чем этот договор, права и обязанности сторон, и  особые требования к стороне продавца строящейся недвижимости.  Кроме того, очень важный вопрос —  законность строительства.

Все эти вопросы должен знать и учитывать покупатель при покупке строящегося объекта, даже если здание готово на 99%.

Покупка квартиры в новостройке в Москве

Покупка квартиры в новостройке в Москве должна происходить с учетом проверки законности  строительства. Строительство квартиры в многоквартирном доме, как и строительство апартаментов, включает множество этапов:

1)оформление документов – исходно-разрешительной документации: получение земельного участка, привязка проекта к участку, прохождение экспертизы, получение разрешения на строительство,

2) собственно  строительство,

3) сдача построенного дома госкомиссии и введение его в эксплуатацию,

Оплату за будущую квартиру, апартаменты, машиноместо, продавцы новостроек требуют сразу, а квартиру передают только после окончания ее строительства. Как защититься покупателю?

Самые короткие сроки строительства у многоквартирных панельных домов, но этапы создания такого дома те же самые. Сбой при строительстве возможен на любом из них.

Для снижения риска потери денег покупатель должен разбираться с какого момента застройщик вправе привлекать деньги дольщиков – продавать квартиры и правильно оценивать условия договора на покупку квартиры. Понимать какие правила применяются к заключаемому договору.

Перечисленные вопросы требуют не только знаний, но и опыта покупок строящейся недвижимости, поскольку определенные риски возможно устранить только определенными приемами.

Кроме перечисленных при покупке новостройки,  к обычным сложностям при покупке квартиры на вторичном рынке, добавляются дополнительные вопросы при подготовке сделки.

Как безопасно купить квартиру в новостройке в Москве ?

Покупку квартиры в новостройке, как и покупку любой строящейся недвижимости, нужно совершать с обязательным привлечением специалистов — юристов, адвокатов, имеющих практику сопровождения сделок по покупке именно новостроек, ведущих досудебные и досудебные споры по поводу жилых новостроек. В крайнем случае, привлекать риэлторов.

 

Риски при покупке новостройки в Москве

С чем мы столкнулись при покупке новостройки у застройщика в Москве.

Все началось с обычного обращения клиента: «Поприсутствуйте на сделке у застройщика, я покупаю новостройку, проверьте договор и посмотрите документы».

Покупатель квартиры обратился к нам в пятницу, сделка по покупке квартиры в новостройке планировалась на ближайший понедельник на 11 часов.

Поставленная задача — обычное юридическое сопровождение покупки квартиры в новостройке, но по сокращенной процедуре — выезд юриста на сделку (подробнее об услуге «Выезд юриста на сделку»читайте здесь).

Предоставить услугу «Выезд юриста на сделку» возможно в самые короткие сроки. Главное, что бы юрист по недвижимости располагал временем и мог присутствовать.

Присутствие специалиста юриста по недвижимости на сделке по покупке квартиры позволяет покупателю чувствовать себя уверенно, оперативно получать объективные разъяснения по конкретной квартире или законодательству. Без ложной скромности, в отдельных случаях, наши клиенты не покупают выбранную  квартиру.

Мы убедили покупателя посетить совместно с нашим специалистом отдел продаж застройщика до дня подписания договора.

Дело в том, что покупатель внес аванс за квартиру, но не застройщику, а какому-то индивидуальному предпринимателю по агентскому договору. В принципе, это обычная схема продажи новостроек, только в данном случае, продавец не располагал разрешением на строительство и не имел отношения к земельным участкам. А значит, на 100% продавец квартир в новостройке не являлся застройщиком.

Было ясно: либо это какое-то жульничество, либо продавец действительно не застройщик, а иное лицо, но которое имеет какой-то договор с застройщиком. Это дополнительное звено между покупателем и квартирой, которое, так или иначе, но повышает  риски покупателя. Все эти вопросы необходимо выявлять и выяснять до сделки.

Эти вопросы были подняты, поскольку в рамках даже такого несложного поручения, по нашему мнению нужно проводить полноценную подготовку сделки. Прежде всего, не теряя времени,  анализировать каждый доступный документ по независящим от Продавца источникам.

Выяснять эти вопросы в день совершения сделки покупки квартиры и сразу подписывать договор – это прямой 100% риск покупателя деньгами на квартиру. Риск очевидный, высокий, и не оправданный.

Покупка новостройки в Москве документы — на что обратить внимание

Начинайте всегда с изучения документов. При покупке квартиры в новостройках документов будет очень много и самых разных. В зависимости от направлений, документы можно разделить на три группы:

  1. Документы продавца квартиры,
  2. Документы на строительство,
  3. Документы на квартиру (апартаменты).

В нашем случае Продавец оказался не застройщиком, а дольщиком, который по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) выкупил у застройщика 15 квартир на этапе «котлована», и теперь их распродавал. Как всегда при покупке новостройки документы продавца проверяем в первую очередь.

Ситуация обычная и метод проверки общеизвестный. Однако, в нашем случае, он сразу дал результат: Сопоставление оформленных покупателем документов на внесение аванса и представленный продавцом договор долевого строительства выявил противоречие. В этом договоре ДДУ дольщиком была совершенно другая организация а не принявшая аванс за квартиру, то есть продавец не был дольщиком. Кроме того, в тексте предоставленного нам договора ДДУ отсутствовало упоминание о покупаемой квартире. Но главное, в офисе продаж не оказалось договора долевого строительства с организацией, которой наш клиент внес аванс за квартиру!

При самостоятельном подписании авансового соглашения наш клиент не обратил внимания на все эти обстоятельства.

Рекомендация:

Уже при подписании авансового соглашения предварительно ознакомьтесь с цепочкой всех необходимых документов. Удостоверьтесь, что бьются и взаимоувязаны все необходимые реквизиты: наименования объектов, сроки платежей, даты совершения сделок, сроки передачи вам квартиры, наименования всех участников сделок и их реквизиты и т.д. и т.п.

В офисе продаж нам передали для покупки новостройки докумены:

  • Проектную декларацию на объект строительства
  • Документы на земельный участок под строительством
  • Разрешение на строительство
  • Договор долевого участия в строительстве (но не продавца)
  • Сведения о предполагаемом продавце и номер предполагаемого договора ДДУ, к которому относилась покупаемая квартира.

Между собой представленный документы «бились», вопрос оставался касательно продавца и конкретной квартиры. Так же обратили внимание, что истек срок разрешения на строительство, а достраивать предстояло несколько этажей.

Ответы на эти вопросы нужно всегда получать у застройщика.

 

Что мы решили на встрече:

Продавец, а это была риэлторская фирма, обязались к понедельнику, ко дню предполагаемого совершения сделки покупки квартиры,  предоставить нам договор долевого участия на интересующую покупателя квартиру, учредительные и регистрационные документы дольщика-продавца, платежные документы, проект договора уступки прав по ДДУ.

Разъяснив ситуацию нашему клиенту-покупателю и посоветовавшись мы пришли к необходимости проведения обычной подготовки и проведения сделки по покупке квартиры-новостройки.

Это значит, будем проверять продавца, условия и обстоятельства заключения ДДУ и т.д., в режиме «как учили», т.е. тщательно, последовательно, по независимым источникам и сопоставлением с предоставленной продавцом документацией.

Цель: принятие обоснованного решения о покупке квартиры.

Юридическая проверка новостройки при покупке квартиры у застройщика

Наша проверка новостройки установила:

  • Строительство новостройки должно окончиться не в 4 квартале 2016г., как заявляет продавец, а в конце 2 квартала 2017. При этом, разрешение на строительство было продлено в июле 2016 года, но только до конца 2016 года.

Это соответствовало степени готовности дома на момент обращения к нам покупателя.

  • Покупатель активно судится с 2015 по настоящее время. Всего установлено 15 гражданских дел с участием продавца квартиры в качестве ответчика. По всем искам к продавцу предъявлены требования имущественного характера. Из 15 дел 10 завершены проигрышем продавца – с продавца взысканы денежные средства. Суммы взысканий не значительные – от 10 тыс. руб. до 1 млн. за просрочку платежей по договорам поставки или подряда. 3 дела завершены мировыми соглашениями (на суммы до 2-х млн. руб.), 1 дело не завершено (сумма 3 млн).

Внимание привлекло одно дело: обращение взыскания на предмет залога.

Ознакомившись с судебным актом установлено: обращено взыскание на предмет залога — на договор ДДУ, по которому нашему клиенту-покупателю предполагалось получить квартиру.

Этот договор был заложен продавцом под обязательства по договору поставки. Оплату поставленных товаров продавец квартиры не произвел. Поставщик пошел в суд.

По судебному акту Служба судебных приставов должна реализовать этот ДДУ!

Уже этой информации достаточно, что бы остановить дальнейшую подготовку к покупке квартиры.

Установлены два важных обстоятельства:

  • продавец является подрядчиком строительства этого многоквартирного дома и к нему как-то поступили квартиры, оформленные по ДДУ.
  • Продавец практикует закладывание своих прав по договорам ДДУ в залог под приобретаемые строительные материалы или работы подрядчиков.

Требовались новые пояснения от продавца.

Что выяснилось в понедельник:

Из договора залога установлено:

Заложена именно интересующая покупателя квартира!

В совокупности с ранее установленными обстоятельствами, это означало: Суд обратил взыскание на конкретную квартиру – за которую внес аванс наш клиент! Права требования на эту квартиру подлежат реализации с торгов.

 

Покупка новостройки на что обратить внимание?

Благодаря кропотливой последовательной подготовке к покупке квартиры к понедельнику мы располагали системной информаций из различных независимых от продавца источников о продавца- дольщике, о предполагаемом договоре ДДУ, о строительстве, о застройщике и т.д.

В совокупности, полученные сведения давали основание полагать об отсутствии нарушения закона при заключении договоров ДДУ, о законном ведении строительства многоквартирного дома, об отсутствии у застройщика и продавца-участника ДДУ признаков банкротства.

При таких обстоятельствах, учитывая степень готовности объекта,  причин не покупать квартиру в этом жилом комплексе, установлено не было.

Залог на квартиру в новостройке — обычное дело для застройщика

Стоит ли покупать заложенную квартиру?

Застройщики часто закладывают квартиры в новостройке под банковские кредиты, займы, или под оплату работ подрядчиков. Это известная ситуация, и иногда покупка такой квартиры может приводить дольщика к проблемам.

При наличии иной аналогичной квартиры у этого же застройщика, покупателю не стоит связываться с заложенными квартирами, поскольку на нее может быть обращено взыскание, как на заложенное имущество, или она может стать предметом судебного спора.

Справедливости ради стоит отметить, каждая конкретная ситуация требует индивидуального рассмотрения. В описанной выше ситуации возможно было заключить договор с продавцом, но с условием передачи прав по договору ДДУ без обременений (предварительный договор) и дополнительно в нем четко прописывать все условия заключения договора уступки по ДДУ. То есть необходим не один а несколько взаимосвязанных договоров.

При этом, до заключения ДДУ, покупатель не будет защищен правилами закона 214-ФЗ о долевом строительстве.

Подготовка и реализация цепочки договоров требует юридических знаний и опыта именно в подготовке и исполнении договоров ДДУ, которыми располагает не каждый юрист.

Вы когда-нибудь покупали квартиру по договору долевого строительства?

Это равносильно дать в долг незнакомому лицу сумму цены квартиры на относительно определенный срок.

Наш клиент не был готов рисковать деньгами, по этому, мы рекомендовали покупателю рассмотреть покупку другой квартиры. В этом комплексе нашлась другая квартира, правда оформлена она была по договору ДДУ с физическим  лицом.

Наш клиент-покупатель, умудренный опытом, сразу сам предложил провести полное юридическое сопровождение подготовки и проведения покупки квартиры у физического лица.

Рекомендация покупателю квартиры:

Существенное значение при подготовке покупке квартир, таунхаусов, загородных домов и иной недвижимости имеет подготовка клиентов — покупателей и продавцов. Покупатели должны понимать процедуру, значение этапов сделки, ясно представлять юридическое положение покупаемой квартиры, загородного дома, и осознавать последствия покупки недвижимости со всеми ее недостатками, прежде всего юридическими.  

 

ПОКУПКА КВАРТИРЫ НОВОСТРОЙКИ У ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА

Как обычно, мы начали с консультации покупателя квартиры, из которой он узнал ответы на вопросы:

  • Физическое лицо, как продавец квартиры по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома (ДДУ)
  • Особенности подготовки к покупке квартиры у физических лиц
  • Особенности условий договора для покупки по ДДУ у физического лица
  • Особенности расчетов по договорам с физическими лицами

 

Если продавец квартиры в новостройке — физическое лицо

Дочитав до этого места, очевидно, вы должны знать:  наименьшие риски покупателя квартиры в новостройках при покупке по договору долевого участия в строительстве на условиях закона 214-ФЗ. Закон устанавливает много условий и требований к договору и его исполнению в пользу покупателя – дольщика, полагая дольщика слабой стороной договора и рассматривая его в отношениях с застройщиком в качестве потребителя «строительных услуг».

По правилам закона о ДДУ заключить договор долевого строительства вправе только застройщик – лицо, владеющее земельным участком, на котором ведется строительство многоквартирного дома и разрешением на строительство.

Застройщиком может быть юридическое лицо – организация или физическое лицо – гражданин, имеющий статус индивидуального предпринимателя.

Важный для покупателя квартиры вывод:

Покупатель может заключить договор долевого участия в строительстве с физическим лицом только в случае одновременного соответствия физического лица следующим признакам:

  • Физ лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждается действующим свидетельством о внесении в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей
  • У этого физ лица во владении ( в собственности или на праве аренды) находится земельный участок, предоставленный для строительства конкретного объекта долевого строительства
  • Этому индивидуальному предпринимателю выдано разрешение на строительство конкретного объекта долевого строительства.

Как правило, при строительстве многоквартирных домов не применяют юридическую конструкцию привлечения денежных средств дольщиков, когда в качестве застройщика выступает индивидуальный предприниматель.

Вторая возможность купить новостройку у физического лица – заменить его в уже заключенном договоре долевого участия в строительстве (ДДУ) или выкупить пай у пайщика в кооперативе. Замена производится путем заключения договора уступки по ДДУ, или в соответствии с уставом кооператива, если выкупается пай.

В настоящей публикации перемену пайщика в кооперативе не рассматриваем.

К договору уступки применяются правила главы 24 Гражданского кодекса РФ о перемене лиц в обязательстве и, что важно:  учитываем условия самого договора долевого участия, права по которому уступаются покупателю квартиры. Как правило, уступку прав по ДДУ оформляют трехсторонним договором: Прежний дольщик, новый дольщик, застройщик.

Перед заключением договора уступки необходимо проверить ситуацию с законностью и перспективами строительства многоквартирного дома.  Это проверка застройщика и документов, подтверждающих законность строительства (проект, проектная декларация, разрешение на строительство), владение земельным участком и его соответствие проектной декларации и разрешению на строительство, финансовое положение застройщика, наличие и суммы претензий со стороны контрагентов и т.д., и конечно, убедиться в наличие заключенного договора долевого участия в строительстве с продавцом.

Следующий обязательный этап подготовки к покупке квартиры через уступку прав – проверка продавца-физического лица.

Необходимость проверки связаны с возможностью признания недействительным заключенного покупателем квартиры договора уступки.

Удостоверяется личность продавца-физического лица и его полномочия. (Более подробно об этом написано на сайте тутhttp://new.gordon-adv.ru/articles/pasport-prodavca/.)

Проверяется наличие обременений, арестов, запретов на правах по договору долевого строительства. Одним из широко распространенных обременений квартир и другой недвижимости является ипотека. Распространено заблуждение, что ипотека – это кредит на покупку квартир. Ипотека — это залог недвижимости.

Кредит и ипотека могут быть взаимосвязаны, если кредит ипотечный. То есть на покупку квартиры банк предоставил ипотечный кредит, возврат которого обеспечен залогом этой квартиры или иной недвижимости.

Если квартира только строится (по договору долевого участия), дольщик на оплату квартиры по договору долевого участия может использовать полностью или частично заемные средства банка по кредитному договору. Обеспечение возврата такого ипотечного кредита, в случае ДДУ, заемщик обеспечивает залогом приобретаемой квартиры, а на период строительства закладываются права требования по самому договору долевого участия – ипотека.

Продать квартиру в залоге (в ипотеке) и, соответственно купить и переоформить права на квартиру на имя покупателя  без согласия банка не возможно.

Покупка квартиры в ипотеке сопряжена с решением ряда вопросов по ее снятию или получению  согласия банка на продажу квартиры. В последнем случае ипотека переоформляется на покупателя квартиры.

В чем проблема обнаружения ипотеки (залога) покупаемой квартиры

Для покупателя покупка квартиры сопряжена с необходимостью отвлекать деньги, получение одобрения кредита на эту конкретную квартиру, ее оценку и т.д., что само по себе требует денег и времени.

При выявлении «неизвестной» ипотеки квартиры права собственности на квартиру Росреестр на имя покупателя не переоформит. То есть сделка не сможет быть завершена.

Вместе с тем, имеем ситуацию, когда фактически договор купли-продажи совершен, т.к. с 2013 года он не требует государственной регистрации и вступает в силу с момента его подписания. Деньги «висят» в банке, а расчеты не возможны без снятия ипотеки.

Как правило, перед подписанием договора купли-продажи деньги блокируются в ячейке или на банковском счете.  Сроки блокировки денег определяются договором с банком, но в любом случае это около месяца. Даже если покупатель использует для покупки собственные деньги, он ограничен в возможности их использования на покупку другой квартиры.

Подготовка к покупке квартиры включает обязательную проверку на наличие арестов и запретов, с целью исключить вышеописанные «зависания» денег покупателя.

Споры по квартире

Другая причина обременений – наличие споров продавца с третьими лицами, предметом которых является покупаемая квартира.

Риски для покупателя очевидны: в связи с наличием судебного спора на квартиру судом может быть установлен запрет на совершение сделок, или арест. Для покупателя результат одинаков с вышеописанным – Росреестр право собственности по договору купли-продажи на имя покупателя не переоформит.

Споры по квартире могут быть на разных стадиях: в суде,  или на стадии исполнения судебного решения, но для покупателя это значения не имеет, да же если запрет или арест на квартиру не наложен.

При наличии спора о квартире, у покупателя есть реальная перспектива квартиру потерять.

Покупая квартиру необходимо учитывать, что споры продавца квартиры могут и не касаться квартиры. Сумма долга продавца третьим лицам может быть таковой, что для исполнения обязательства взыскание может быть обращено на квартиру.

В этом случае, у покупателя квартиры у такого продавца может возникнуть реальная перспектива изъятия квартиры.

В виду изложенных обстоятельств подготовка к покупке квартиры должна включать проверку квартиры на предмет наличия арестов, запретов, а продавца -на наличие судебных споров по квартире, или иных, в результате которых квартира может быть изъята.

СОВМЕСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ – ПРИЧИНА СПОРОВ

Повод к судебному спору – семейные отношения продавца. В силу Семейного кодекса РФ имущество супругов является их совместной собственностью. В случае расторжения брака совместное имущество подлежит разделу между супругами.

Срок давности требований о разделе супружеского имущества – три года.

При подготовке к покупке квартиры необходимо выявлять признаки совместной собственности покупаемой квартиры: нахождение продавца на дату приобретения квартиры в браке.

В случае выявления признаков совместной собственности на квартиру необходимо добиться получения согласия второго супруга на продажу.

Все вышеописанное в равной степени относится и к подготовке к покупке квартиры через уступку прав по ДДУ. Участие продавца в ДДУ так же может быть предметом спора, и на соответствующую долю прав в договоре может быть обращено взыскание.

ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ – ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ

В соответствии со статьей 256 Гражданского кодекса РФ распоряжение общей собственностью осуществляется по согласию всех собственников. В случае продажи одним из сособственников принадлежащей ему доли квартиры третьему лицу  другие сособственники обладают преимущественным правом покупки.

Продажа доли в праве собственности возможна только при отказе других сособственников от права преимущественной покупки или истечения срока на преимущественную покупку – 1 месяц с даты поучения сособственником уведомления о продаже доли и ее условий.

Подготовка к покупке новостройки должна предусматривать выяснение всех собственников продаваемой квартиры, и в необходимых случаях их уведомление обо всех существенных условиях предполагаемой продажи.

Все вышеописанное в равной степени относится и к подготовке к покупке квартиры через уступку прав по ДДУ. Участие продавца в ДДУ так же может быть предметом спора, и на соответствующую долю прав в договоре может быть обращено взыскание.

Удостоверившись в личности и полномочиях продавца, убедившись в наличии действующего договора долевого строительства, установив в отсутствие арестов, запретов, споров в отношении ДДУ и продавца, покупатель может переходить  к оформлению договора уступки прав по договору долевого участия.

ОбязатАельный этап  уступки прав по договору долевого строительства

Закон о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) в статье 4 предусматривает: Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Учитывая правила статей 4 и 11 закона о ДДУ, уступка прав по договору долевого участия в строительстве допускается с момента его государственной регистрации, при условии полной оплаты дольщиком по договору, и до момента передачи дольщику объекта долевого строительства по передаточному акту.

Аналогично правилам о заключении договора ДДУ, договор уступки прав по договору ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации.

 

По состоянию на 30 апреля 2018г.

Адвокат по недвижимости Гордон А.Э.

читать далее А. Гордон
30.04.2018

Как нерезиденту купить в России квартиру, апартаменты, коттедж, гараж, машино-место, земельные участки

Как иностранцу купить в России коммерческую недвижимость

Этапы покупки квартиры в России в 2018

Налог при покупке квартиры

Как купить недвижимость в 2018

 

Адвокат Гордон А. Э.

Адвокатская палата Московской области

Рекомендации для иностранных граждан: «Как нерезиденту правильно и безопасно купить квартиру в России».  Эта публикация будет полезной иностранцам, если нужно безопасно купить в России апартаменты, гараж, машино-место, загородный дом и земельный участок.

Россияне то же прочтут в статье много интересного об изменениях законодательства, произошедших с 2016 по 2018 год.

Покупка недвижимости  — самая дорогая покупка для большинства людей.  К нам обращаются иностранцы перед покупкой недвижимости, когда иностранцы изучили всю доступную информацию в интернете. Что бы иностранцам-покупателям было проще сообщаем: по закону, порядок покупки квартиры в России для иностранцев и для  граждан России — одинаковый. В действительности, есть очень существенные отличия.

Для иностранцев есть дополнительные сложности и подводные камни. В некоторых случаях ошибки самостоятельной покупки квартиры иностранцами проявляются после сделки.

 

Купить квартиру нерезиденту в России самостоятельно

Иностранцу ( нерезиденту), купить квартиру в России самостоятельно можно, если нерезидент-покупатель знает особенности законодательства России, в том числе его самые последние изменения, и иностранцу известны этапы сделки покупки квартиры в России.

Если таких знаний у иностранца нет — Рекомендую каждому иностранцу-покупателю недвижимости: хотите купить квартиру в России – получите консультацию юриста по недвижимости! Зачем?

Законодательство России запутано и часто меняется. Для покупки квартиры в России надо учесть все тонкости законодательства России: гражданское законодательство, семейное, закон о долевом строительстве, законодательство о производстве в судах и много чего еще.

С середины 2013г. основные законы, устанавливающие правила покупки квартир в России, изменились несколько раз: в июле 2013, в июле 2016, в январе 2017. Крое того, купля-продажи недвижимости в России с участием нерезидента имеет свои особенности. Например, правильно составленный договор купли-продажи квартиры в России с участием нерезидента должен отличаться от договоров между гражданами России.

Адвокат разъяснит вам, как именно в вашей конкретной ситуации, для ваших конкретных целей,  правильно купить недвижимость в России. Покажет риски, которые в вашей ситуации возникнут, и как из устранить, о которых нужно знать, что бы иностранцу правильно и безопасно купить недвижимость в России.

Вот пример самостоятельной покупки иностранцем квартиры в России, в Москве:

В апреле 2018  управляющий одной из известных компаний обратился за юридическим сопровождением покупки квартиры в Москве для семьи топ-менеджера (иностранца — гражданина Германии). Интересно, что сам покупатель-иностранец и его помощники из Германии читали публикации нашего сайта по сделкам с недвижимостью.

Предстояло купить для иностранца в Москве в престижном жилом комплексе квартиру и два машиноместа в подземном паркинге у весьма известной компании-застройщика.

Приезжаем в офис застройщика, читаем проект договора. Из первых строк договора понимаем, что сделка не состоится —  для ЭТОГО покупателя ЭТА недвижимость не подходит!

Причины:

Цель покупки квартиры в России, у этого  иностранца, не просто проживание в квартире, но и  оформление миграционных документов, оформление вида на жительство.

Согласно договору в ЭТОМ жилом комплексе продавали апартаменты, а не квартиры. Для миграционного учета и оформления вида на жительства иностранцев в России апартаменты не годятся. На момент покупки планировались изменения российского законодательства, во всяком случае для Москвы — о возможности регистрации в апартаментах. Но пока изменений нет, цель покупки этого конкретного «Жилого комплекса» покупателя не устраивала.

Сама по себе покупка иностранцем в России апартаментов – обычная ситуация. Но в нашем случае, иностранцам квартира нужна была не только для проживания, но прежде всего для оформления вида на жительства. Для этого апартаменты в России не годятся.

Согласно законодательству РФ апартаменты – нежилые помещения. А в нежилых помещениях в России запрещен учет (регистрация) в апартаментах по месту жительства.  Купив эти апартаменты, иностранец не сможет в них зарегистрироваться (встать на миграционный учет). О чем мы и сообщили иностранцам-покупателям.

Мы спросили продавцов  про возможность регистрации в этих апартаментах. Менеджеры по продажам ответить не смогли, уклонились от ответа.

Второй вопрос менеджеру по продаже: Расходы на общие помещения жилого комплекса ?  Ответ: около 5 000 долларов США в месяц (без расходов на содержание паркинга, без коммунальных платежей, без электричества, без обслуживания придомовой территории и фитнеса).

Покупатели были очень удивлены. Короче, сделка не состоялась.

Надо сказать, что подбором квартиры для иностранцев занимался помощник покупателя (управляющий). До нашей совместной с покупателями встречи с продавцами, помощник покупателя нам со знанием дела по телефону говорил: Сложности никакой нет, это новостройка, Выписку из ЕГРН получили, все нормально, собственность не оформлена,  хорошая отделка, подземный паркинг, закрытая территория, ЦАО Москвы.

На деле в России все оказалось гораздо сложнее.

Некоторые покупатели — иностранцы надеются на помощь нотариуса, чтобы купить квартиру в России. В России, на нотариусов надежда слабая, поскольку процедура сделки через нотариуса в России имеет особенности, о которых не все покупатели знают.

 

Купить квартиру нерезиденту в России через нотариуса

Иностранцу купить квартиру в России через нотариуса – можно, но это совсем не то же, что покупка недвижимости через нотариуса в Европе или США.

Не  надейтесь, в России  нотариус покупку недвижимости не упрощает! Покупка недвижимости в России чрез нотариуса — это еще больший риск для покупателя. Почему? Спросите на консультации у юриста по недвижимости, а лучше — у адвоката по недвижимости, сопровождающего сделки.

В отличие от других стран, в России функция нотариуса при покупке недвижимости — только удостоверить заключение договора: 1) что совершена сделка в отношении конкретной недвижимости, 2) договор подписан конкретными сторонами, 3) сделка совершена на конкретных условиях.

Остальное — подготовка сделки, проведение сделки, расчеты и т.д. — этим занимаются сами стороны — продавец и покупатель. По этому в России покупку квартир сопровождают специалисты — юристы, адвокаты по недвижимости, риэлторы. Это касается и нотариальных сделок. Почему ? Например, потому, что нотариус не имеет отношения к расчетам за недвижимость. А сделка без расчетов не может быть.

Существенная деталь о нотариальных сделках:  в России при покупке недвижимости:  сделки не требуют обязательного удостоверения нотариусом.  Только отдельные виды сделок с недвижимостью должны совершаться в нотариальной форме.

Почему рекомендуем обратиться к адвокату по недвижимости? В России адвокат, по закону, независимый советник по юридическим вопросам. Профессиональная квалификация адвоката контролируется и признается государством.

Независимый советник означает — адвокат действует только в интересах клиента. Адвокат разъяснит тонкости сделок с недвижимостью в России.

В отличие от риэлтора, при покупке квартиры адвокат только сопровождает сделку. То есть, покупатель выбирает недвижимость (самостоятельно или с риэлтором), а адвокат ведет все остальные действия: готовит, организует и проводит сделку по покупке недвижимости. В подготовку могут входить дополнительные договоры, например, предварительный договор, кредитный и т.д. Проверяет выбранную вами недвижимость, проверяет сделкоспособность и полномочия продавца, готовит основной договор на покупку недвижимость в России, обеспечивает безопасные расчеты.

Если при подготовке сделки купли-продажи квартиры адвокат обнаруживает юридические недостатки квартиры адвокат информирует клиента о последствиях, и клиент принимает решение будет ли он покупать такую недвижимость.

Кроме того, адвокат вам разъяснит, что в России отсутствуют четкие стандарты подготовки сделки с недвижимостью, из-за чего нотариусы проверяют недвижимость перед сделкой по разному, часто, не полностью.

Отдельный сложный вопрос — подготовка договора. Нотариусы часто готовят договоры купли-продажи в той форме, как им удобно. В результате, этапы реальной сделки не соответствуют описанию договора, составленного нотариусом. И это часто приводит к спорам между продавцом и покупателем.

С 2017 года в России наблюдается увеличение технических и юридических ошибок в нотариальных договорах. Причина — нотариусам «передали» часть видов сделок с недвижимостью, нагрузка значительно возросла, качество работы — упало.

 

Налоги на недвижимость для иностранцев в России

Налоги на недвижимость для иностранцев в России. Какие налоги платит иностранец при покупке квартиры, гаража, машино-места или загородного дома. Какие налоги платит иностранец  при продаже его недвижимости в России.

Покупка квартиры, гаража, машино-места, загородного дома и земельного участка в России, по сравнению с покупкой недвижимости в европейских государствах, следует признать супер либеральной. При этом, законодательство и процедуры оформления покупки недвижимости в России значительно приблизились к стандартам наиболее развитых европейских стран, таких как Германия, Франция, Бельгия.

Вместе с тем, в отличие от многих европейских государств, где покупка квартир, домов, участков и другой недвижимости иностранцами (не гражданами) ограничена и часто требует получения разрешения муниципальных и даже федеральных властей, иностранец может в России купить квартиру, загородный дом, гараж и даже землю без дополнительных разрешений.

Исключение составляют случаи, прямо установленные законом, и не имеющие отношения к большинству иностранных граждан. Например, иностранцы (физические лица и организации, уставный капитал которых  принадлежит более чем на 50% иностранцам) не вправе иметь в собственности расположенные в России земельные участки сельскохозяйственного назначения, но могут владеть такими участками на праве аренды. Иностранным гражданам запрещено покупать недвижимость в отдельных приграничных территориях.

В Российской Федерации реально реализованы конституционные положения о равенстве прав и обязанностей граждан России и иностранцев в гражданских отношениях.

В отношении недвижимого имущества это реализуется в том, что иностранцам в Российской Федерации гарантированы  законом и реально обеспечены те же государственные услуги, та же информационная обеспеченность, те же права, что и гражданам России.

Подготовка и проведение сделок по покупке недвижимости гражданами иностранных государств: покупка квартир, покупка апартаментов,  покупка гаражей, машино-мест,  покупка загородных домов, покупка участков регулируется для граждан России и для иностранцев одними и теми же законами.

В Российской Федерации с 2016 года единственным доказательством права собственности на недвижимое имущество (квартиру, гараж, загородный дом и земельный участок) является государственная регистрация права. Государственную регистрацию прав на квартиры и другое недвижимое имущество осуществляет уполномоченный государственный орган — Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии.

Государственная регистрация прав собственности на недвижимое имущество принадлежащее иностранцам и российским гражданам осуществляется одними и теми же государственными органами на основании одних и тех же законов в одном и том же порядке.

Иностранцам, как и гражданам России гарантирована и обеспечена судебная защита их прав и законных интересов в отношении недвижимого имущества.

Как нерезиденту правильно купить квартиру, апартаменты, гараж, загородный дом и земельный участок Российской Федерации в 2018 году

Куплю-продажу квартиры, гаража, загородного дома или земельного участка на территории Российской Федерации схематично можно рассматривать как последовательность отдельных этапов:

  • Выбор квартиры (или другой недвижимости)
  • Подготовка к покупке квартиры
  • Проведение сделки купли-продажи квартиры (или иной недвижимости)
  • Государственная регистрация права собственности покупателя на купленную квартиру
  • Расчеты (оплата за квартиру)
  • Передача квартиры продавцом покупателю

Читайте подробнее об этапах сделки купли-продажи квартиры в России здесь (пройдите по ссылке).

Выбор квартиры — важный этап, но останавливаться на нем не будем, оставим его для обсуждения риэлторам и покупателям. В целях экономии времени при подборе, рекомендуем узнать у продавца по какому договору он приобрел квартиру (или другую недвижимость) и сколько у квартиры было собственников до него. Каждый собственник в прошлом квартиры — основание для возможных судебных разбирательств с вашим участием.

Подготовка к покупке — это самая значительная и по времени и по значимости часть покупки недвижимости. От тщательности проведения этого этапа зависит безопасность всех дальнейших этапов сделки и спокойствие покупателя недвижимости на долгие годы. Последовательность действий покупателя на этапе подготовки к покупке:

— проверка юридического статуса недвижимости — проверяется само существование недвижимости на момент покупки в конкретном месте и соответствие этих сведений фактическому расположения приобретаемого объекта, проверяется принадлежность недвижимости продавцу, вид права, наличие обременений правами третьих лиц, обязательствами продавца  и т.д.

— проверка юридической чистоты недвижимости — проверка оснований возникновения прав на недвижимость у продавца, проверяется законность всей цепочки переходов прав на недвижимость с момента постройки недвижимости или образования земельного участка

— проверка полномочий продавца и его сделкоспособности — проверяются полномочия продавца самостоятельно совершить сделку, быть стороной гражданско-правовых сделок

— выбор формы сделки и разработка схемы сделки – выявление необходимости нотариальной формы сделки, выбор предмета договора – покупка юридического лица — собственника недвижимости, или непосредственная покупка недвижимого имущества, или участие в долевом строительстве (покупка строящейся недвижимости), выбор формы договора (купля-продажа, договор долевого участия и т.д.), или системы из нескольких договоров. При наличии обременений квартиры (например залог по ипотечному кредиту) рассматриваются способы их снятия до выхода на сделку или после, и т.д.

Не забывайте, ваши интересы необходимо еще согласовать со всеми контрагентами по сделке — с продавцом, или несколькими продавцами, если у квартиры, дома несколько собственников, с банком, если недвижимость в ипотеке.

Как себя вести при подготовке к покупке квартиры, гаража, машиноместа или загородного дома и участка, подскажет юрист или адвокат.  

— планирование организации расчетов за недвижимость — планирование формы расчетов (наличные/безналичные), планирование места и времени проведения расчетов (до подписания договора/после, до государственной регистрации перехода права или после), выбор банка и т.д.

—  необходимость дополнительных документов для проведения сделки решений акционеров продавца о продаже недвижимости, решение акционеров покупателя о покупке недвижимости, согласие супруги собственника о продаже квартиры и т.д.

— в случае наличия кредитного договора — согласование с банком условий о продаже/покупке недвижимости, а в необходимых случаях согласие банка на продажу и переоформление кредита на нового заемщика.    

В отдельных случаях может возникнуть необходимость в других действиях.

Проведение купли-продажи квартиры – внешне, это непосредственное подписание покупателем и продавцом договора или нескольких взаимосвязанных договоров по приобретению недвижимости (квартиры, апартаментов, загородного дома и участка).

В действительности, проведение сделки это: 1) удостоверение личности продавца и покупателя по паспортам, установление их адекватности и понимания целей и результатов совершаемых действий, 2) повторное ознакомление со всеми  правоустанавливающими документами на квартиру, апартаменты, загородный дом и участок, 3) повторное ознакомление с правоподтверждающими документами, 4) сверка текста подписываемого договора купли-продажи квартиры с согласованной ранее редакцией и условиями, реквизитами продавца, покупателя, реквизитами недвижимости, цены, порядка расчетов и другими условиями.

Как правило, проведение сделки происходит в один день с расчетами.

Государственная регистрация права собственности покупателя на квартиру – установленная законом процедура, в результате которой в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (сокращенно ЕГРП) вносятся соответствующие записи.

В Российской Федерации признаются права на недвижимость, которые зарегистрированы в ЕГРП. Ведение ЕГРП – это государственная функция, которую осуществляет Федеральная служба кадастра и картографии, кратко именуемая «Росреестр».

Росреестр организован по территориальному принципу и присутствует в каждом субъекте Российской Федерации. В пределах субъекта РФ территориальные отделы Росреестра так же построены по территориальному принципу и присутствуют в каждом районе.

В случае купли-продажи квартиры, апартаментов, в ЕГРП вносят две записи: 1) о прекращении права собственности продавца, и 2) о переходе права собственности на покупателя.

В случае купли продажи   загородного дома и участка, вносятся четыре записи, поскольку сделка проводится по двум объектам недвижимости: 1) о прекращении права собственности продавца на дом, 2) о прекращении права собственности продавца на участок 3) о переходе права собственности на дом от продавца к покупателю, 4) о переходе права собственности от продавца к покупателю.

Подтверждением совершения государственной регистрации прав является отметка (оттиск) на договоре купли-продажи (дарения и т.д.) специальной печати Росреестра с указанием в тексте печати соответствующей информацией о дате государственной регистрации и номере записи о регистрации права в ЕГРП.

В подтверждение права собственности покупателя на купленные квартиру, апартаменты, загородный дом до июля 2016 года покупателю Росреестр выдавал  свидетельство о праве собственности.

С 15 июля 2016 года выдача свидетельств прекращено. В подтверждение прав покупателя на купленную недвижимость Росреестр выдает покупателю выписку из ЕГРП.

С 15 июля 2016 года ранее выданные свидетельства и вновь выданные выписки из ЕГРП подтверждают существование права только на дату государственной регистрации права, эта дата указана соответственно в свидетельстве о праве и в выписке.

Теперь, с 15 июля 2016 года, при необходимости совершить сделку с квартирой, гаражом, загородным домом (купля-продажа, залог и т.д.) продавец обязан каждый раз подтверждать свои права собственности взяв выписку из ЕГРП о праве на свою недвижимость.

С января 2017 года — в России действует новый закон — «О государственной регистрации недвижимости».

Расчеты по договору купли-продажи квартиры, апартаментов, загородного дома и участка – предусмотренная сторонами договора максимально безопасная в конкретной ситуации уплата покупателем продавцу цены покупаемой недвижимости.

Расчеты используются в качестве технологического приема, обеспечивающего баланс интересов продавца и покупателя при совершении сделки. Специальные приемы проведения расчетов должны обеспечить: продавцу – получить полную сумму денег в оговоренный в договоре срок за проданную квартиру (а не фантики или часть цены квартиры); а покупателю – безопасно произвести уплату цены недвижимости, то есть уплатить только в случае регистрации на имя покупателя купленной квартиры, апартаментов, загородного дома и участка.

Как правило в России расчеты проводят при помощи банков. При расчетах наличными используют индивидуальные банковские сейфы (ячейки), при безналичных расчетах – аккредитивы.

Передача проданной квартиры продавцом покупателю – завершающий этап  сделки купли-продажи недвижимости, но не менее важный, чем другие этапы, но которому даже риелторы не уделяют должного внимания.

Передача недвижимости – это главная обязанность продавца по договору купли-продажи, которая по закону должна оформляться письменным документом — передаточным актом. В силу закона передаваемая недвижимость должна по своим свойствам соответствовать условиям договора купли-продажи. Особую важность здесь приобретает заблаговременная тщательная подготовка и согласование сторонами условий договора о состоянии и комплектации квартиры.

Доказательством передачи продавцом покупателю квартиры в надлежащем состоянии соответственно условиям договора является передаточный акт, подписанный всеми сторонами договора.

Текст передаточного акта должен соответствовать договору в отношении состояния квартиры.

 

Договор купли-продажи квартиры (апартаментов, гаража, машино-места, загородного дома и участка) по Российскому законодательству. Оформляем правильно

Юридическая сторона покупки недвижимости в России имеет много общего с покупкой недвижимости в Германии, во Франции, Казахстане или на Украине. Вместе с тем, имеются и значительные отличия.

Кадастровый учет. Единый государственный реестр прав.

Формы сделок (нотариальная, простая письменная)

Государственная регистрация прав на недвижимость

В Российской Федерации недвижимое имущество (квартиры, здания, загородные дома, здания промышленного назначения, гаражи, земельные участки) подлежит учету в кадастре недвижимости с присвоением каждому объекту индивидуального кадастрового номера.

На каждый объект недвижимости составляется кадастровый паспорт.

Права на каждый объект недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (сокращенно — ЕГРП).

Так же в ЕГРП вносятся сведения о существующих обременениях объектов недвижимости: аренда, залог, сервитуты и т.д.

Ведение ЕГРП и государственную регистрацию прав на объекты недвижимости в России осуществляет государственный орган – Росреестр.

Для покупки расположенного на территории Российской Федерации объекта недвижимости (квартиры, апартаментов, зданий, земельных участков)  необходимо заключить письменный договор купли-продажи.

Договор заключается между покупателем и продавцом в простой письменной форме. В отличие от многих европейских государств обязательной нотариальной формы договора для покупки недвижимости в России нет.

ВНИМАНИЕ:

Договор купли-продажи недвижимости, или иная сделка о правах на недвижимость в Российской Федерации не требуют государственной регистрации и вступают в юридическую силу после их подписания сторонами.

Вместе с тем, в России обязательна государственная регистрация возникновения права на недвижимость, и переход прав на недвижимость по сделкам. Например, государственной регистрации подлежит переход права собственности по договору купли –продажи квартиры от продавца на покупателя. Покупатель станет собственником купленной квартиры только после государственной регистрации такого перехода права – внесения в ЕГРП соответствующей записи в отношении прав на купленную квартиру.

Разрешение муниципальных властей, соседей или иных лиц на покупку недвижимости в России так же не требуется. Исключение составляют случаи покупки долей в праве собственности на недвижимость. В этом случае собственник доли, в силу закона,  имеет преимущественное право покупки продаваемой другим собственником другой доли.

Внимание: С 2016 года в России введена обязательная нотариальная форма договора купли-продажи недвижимости для сделок с долями в праве собственности на недвижимость. То есть для случаев, когда квартира или иная недвижимость принадлежит в долях разным собственникам.

Покупая квартиру, апартаменты, загородный дом или земельный участок в России необходимо выяснить кадастровый номер этой недвижимости и  запросить информацию по этому объекту в ЕГРП. Часть информации в ЕГРП открыта и может быть предоставлена любому лицу по запросу.

Так же любому лицу может быть предоставлен кадастровый паспорт на любой объект недвижимости.

По российскому законодательству в договоре на приобретение недвижимости эта недвижимость должна быть однозначно определена (описана). Для этого используются описания из ЕГРП и из кадастрового паспорта.

После подписания договора на приобретение квартиры, загородного дома или земельного участка для совершения государственной регистрации всем сторонам договор необходимо подать документы в Многофункциональный центр (Сокращенно – МФЦ).

МФЦ – это созданные в России центры предоставления государственных услуг.

Из МФЦ документы по сделке с недвижимостью передают в Росреестр для государственной регистрации. Срок государственной регистрации 12 рабочих дней. По окончании государственной регистрации прав стороны договора купли-продажи недвижимости получают документы в МФЦ.

Важно: С 15 июля 2016 года в России прекращена выдача свидетельств о праве собственности на недвижимость. Теперь Росреестр предоставляет только выписки из ЕГРП о зарегистрированных правах.

Покупка нерезидентами квартир, апартаментов, загородных домов и земельных участков. Особенности. На что обратить внимание.

Иностранцам перед покупкой недвижимости в России нужно знать:

1) Порядок покупки и продажи недвижимости в Российской Федерации одинаков для граждан и для иностранцев.

2) Покупка расположенной на территории Российской Федерации квартиры, апартаментов, загородных домов, земельных участков и иной недвижимости не облагается налогами, как это предусмотрено например в некоторых европейских государствах.

В 2018г. за государственную регистрацию права в Росреестре взимается государственная пошлина в размере 2 000 рублей.

3) В Российской Федерации отсутствует обязательная нотариальная форма сделок для покупки любой недвижимости. Нотариальная форма обязательна для отдельных случаев, например покупка доли в праве собственности на квартиру, доли в праве собственности на загородный дом или участок.

В остальных случаях допускается простая письменная форма.

4) Нерезидент может оформить права собственности на недвижимость в России только при условии законного нахождения на территории России. Это означает, что иностранец должен законно въехать на территорию России (по визе, или в безвизовом порядке), и законно находиться на территории России – в пределах срока, установленного в визе, или в пределах срока безвизового нахождения. Как правило, при безвизовом въезде в Россию допускается нахождение иностранного гражданина на территории России 90 дней в течении последовательных 180 дней.

В случае нарушения Росреестр откажет в государственной регистрации прав на имя иностранного гражданина.

5) Для государственной регистрации прав гражданин иностранного государства обязан предоставить документ, удостоверяющий личность и его нотариально заверенный перевод на русский язык.

В случае нарушения Росреестр откажет в государственной регистрации прав на имя иностранного гражданина.

6) Гражданин иностранного государства обязан предоставить на государственную регистрацию нотариально заверенное согласие супруга на покупку (продажу) недвижимости на территории Российской Федерации.

7)  Права собственности иностранного гражданина не являются безусловным основанием для оформления вида на жительство в Российской Федерации, временного пребывания или предоставления гражданства.

8) Существуют и другие особенности сделок с иностранцами, например, внимательно нужно относиться к расчетам. Поскольку в России существуют ограничения на расчеты с использование валюты, к которой относится и российский рубль.

Налоги для иностранцев в России при покупке квартиры, гаража, загородного дома и иной недвижимости 

В отличие от некоторых европейских государств при покупке недвижимости в России платить налог не нужно. Это общее правили и для россиян и для иностранцев.

Собственники недвижимости в России (и физические лица и юридические лица) платят ежегодный налог.

Налоги на собственников квартир, гаражей, загородных домов.

Земельный налог

Приобретая российскую недвижимость, иностранный гражданин (физическое лицо) становится налогоплательщиком Налога на имущество физических лиц. Этот налог в России обязан ежегодно платить каждый собственник недвижимости  физическое лицо.

Если квартиру или иную недвижимость приобретает юридическое лицо, это юридическое лицо становится плательщиком налога на имущество юридических лиц. Налог регулируется Налоговым кодексом Российской Федерации.

Условия и порядок налогообложения налогом на имущество физических лиц в Российской Федерации одинаковы для граждан России и для иностранцев. Для всех действуют одинаковые правила и льготы.

Так же для иностранцев и россиян действуют единые ставки налога.

К налогообложению налогом на имущество физических лиц не применяются правила о налоговом резидентстве или валютном резидентстве налогоплательщика (как для Налога на доходы физических лиц).

Статус налогового резидента (или отсутствие этого статуса) имеет значение при продаже квартиры или иной недвижимости. Будем говорить о них ниже.

Налог на имущество физических лиц в России — местный налог. Он пополняет бюджеты муниципальных образований (городов, районов и т.д.) где расположена недвижимость. Определенная сложность исчисления налога заключается в том, что его условия не одинаковы для различных территорий России.

Общие положения о налоге на имущество физических лиц изложены в главе 32 Налогового кодекса Российской Федерации и одинаковы для всей территории России. Одинаковы объект налогообложения, налоговый период,  порядок определения налоговой базы, налоговые льготы.

Ставки налога устанавливают местные органы власти. Налоговый кодекс РФ содержит только «коридор» значений ставок налога, из которого местные органы власти выбирают приемлемое значение ставки с учетом местных условий. Конкретные значения налоговой ставки для конкретной территории содержаться в местных нормативно правовых актах.

Регистрацию иностранного гражданина в качестве налогоплательщика осуществляет территориальная инспекция Федеральной налоговой службы Российской Федерации по месту нахождения недвижимого имущества (статьи 83-85 Налогового кодекса Российской Федерации).

Объектами налогообложения налогом на имущество физических лиц являются принадлежащие физическим лицам на праве собственности (статья 401 Налогового кодекса Российской Федерации):

1) жилой дом;

2) жилое помещение (квартира, комната);

3) гараж, машино-место;

4) единый недвижимый комплекс;

5) объект незавершенного строительства;

6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

В настоящее время (2015-2016 годы) Налоговый кодекс РФ предусматривает два способа расчета налога на имущество физических лиц: 1) Исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости; 2) исходя из инвентаризационной стоимости объекта.

Решение о способе исчисления налога принимают органы власти субъекта Российской Федерации. Например, в городе Москве для исчисления налога применяют способ расчета по кадастровой стоимости.

Это означает, что налоговая база налога на имущество физических лиц определяется по кадастровой стоимости соответствующего объекта недвижимости.

Налоговый период по налогу на имущество физических лиц – календарный год. Начинается 1 января и заканчивается 31 декабря календарного года.

Сумму налога исчисляет налоговый орган по истечении налогового периода отдельно по каждому объекту недвижимости принадлежащему налогоплательщику на праве собственности.

Налог на имущество физических лиц должен быть уплачен не позже 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Например, на лог на имущество физических лиц за 2015 год должен быть уплачен до 1 декабря 2016 года.

Оплата налога производится налогоплательщиком на основании документа — налогового уведомления, которое оформляет инспекция Федеральной налоговой службы Российской Федерации по месту нахождения недвижимости и направляет налогоплательщику по указанному им адресу в бумажном виде или в электронной форме в личный кабинет налогоплательщика в сети интернет.

По состоянию на 29 апреля 2018 года

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

член Палаты Налоговых консультантов

читать далее А. Гордон
29.04.2018

Покупка недвижимости в России

Как иностранцу купить в России квартиру, апартаменты, коттедж, гараж, машино-место, земельные участки

Как иностранцу купить в России коммерческую недвижимость

Налог при покупке квартиры

Как купить недвижимость в 2018

 

Адвокат Гордон А. Э.

Адвокатская палата Московской области

 

Рекомендации для иностранных граждан: «Покупка недвижимости в России». Как иностранцу безопасно купить в России квартиру, апартаменты, гараж, машино-место, загородный дом и земельный участок».

Россияне то же прочтут в статье много интересного об изменениях законодательства, произошедших с 2016 по 2018год.

 

Самостоятельная покупка иностранцем недвижимости в России

Покажем возможные последствия самостоятельной покупки иностранцем квартиры в России в Москве на примере:

Сегодня покупали семье иностранцев квартиру и машиноместо в Москве.

Рекомендую каждому иностранцу-покупателю недвижимости: хотите купить квартиру в России – получите консультацию адвоката по недвижимости! Зачем?

Адвокат разъяснит, как вам, в вашей конкретной ситуации, для ваших конкретных целей,  правильно купить недвижимость в России,  и риски, которые в вашей ситуации невозможно устранить, и о которых нужно знать, что бы иностранцу правильно и безопасно купить недвижимость в России.

Пример вчерашней сделки:   Покупатели-иностранцы из Германии читали наш сайт, и по электронной почте заранее попросили помочь купить в Москве в престижном жилом комплексе квартиру и машиноместо в подземном паркинге у весьма известной компании-застройщика.

Приезжаем в офис застройщика, читаем договор. Из первых строк договора понимаем, что для ЭТОГО покупателя ЭТА недвижимость не подходит!

Причины:

Цель покупки квартиры в России, у этих  иностранцев, не просто проживание в квартире, но и  оформление миграционных документов, оформление вида на жительство.

В ЭТОМ жилом комплексе продавали апартаменты, а не квартиры. Для миграционного учета и оформления вида на жительства иностранцев в России апартаменты не годятся.

Сама по себе покупка иностранцем в России апартаментов – обычная ситуация. Но в нашем случае, иностранцам квартира нужна была не только для проживания, но прежде всего для оформления вида на жительства. Для этого апартаменты в России не годятся.

Согласно законодательству РФ апартаменты – нежилые помещения. А в нежилых помещениях в России запрещен учет (регистрация) в апартаментах по месту жительства.  Купив эти апартаменты, иностранец не сможет в них зарегистрироваться (встать на миграционный учет). О чем мы и сообщили иностранцам-покупателям.

Спросили продавцов  про возможность регистрации в этих апартаментах. Менеджеры по продажам ответить не смогли.

Второй вопрос менеджеру: Расходы на общие помещения жилого комплекса ?  Ответ: около 5 000 долларов США в месяц (без паркинга, без коммуналки, без электричества).

Покупатели были очень удивлены. Короче, сделка не состоялась.

Надо сказать, что подбором квартиры для иностранцев занимался помощник покупателя (секретарь). До нашей совместной с покупателями встречи с продавцами, помощник покупателя нам со знанием дела по телефону говорил: Сложности никакой нет, это новостройка, Выписку из ЕГРН получили, все нормально, собственность не оформлена,  хорошая отделка, подземный паркинг, закрытая территория, ЦАО Москвы.

На деле в России все оказалось гораздо сложнее.

 

Покупка недвижимости в России через нотариуса

Покупка недвижимости в России через нотариуса – совсем не то же, что покупка недвижимости через нотариуса в Европе или США.

Не  надейтесь, в России  нотариус покупку недвижимости не упрощает! Покупка недвижимости в России чрез нотариуса — это еще больший риск для покупателя. Почему? Спросите на консультации у адвоката по недвижимости.

Почему рекомендуем обратиться к адвокату по недвижимости? В России адвокат — по закону независимый советник по юридическим вопросам. Юридическая квалификация адвоката признается государством.

Независимый — он действует в интересах клиента. Адвокат только сопровождает сделку, то есть проверяет выбранную вами недвижимость, проверяет сделкоспособность и полномочия продавца, готовит или редактирует в ваших интересах договор на покупку недвижимость в России, обеспечивает безопасные расчеты. Если при проверке адвокат обнаруживает юридические недостатки недвижимости адвокат информирует клиента о последствиях, и клиент принимает решение будет ли он покупать такую недвижимость.

 

Налоги на недвижимость для иностранцев в России. Какие налоги платит иностранец при покупке квартиры, гаража, машино-места или загородного дома. Какие налоги платит иностранец  при продаже его недвижимости в России.

 

Покупка квартиры, гаража, машино-места, загородного дома и земельного участка в России, по сравнению с покупкой недвижимости в европейских государствах, следует признать супер либеральной. При этом, законодательство и процедуры оформления покупки недвижимости в России значительно приблизились к стандартам наиболее развитых европейских стран, таких как Германия, Франция, Бельгия.

Вместе с тем, в отличие от многих европейских государств, где покупка квартир, домов, участков и другой недвижимости иностранцами (не гражданами) ограничена и часто требует получения разрешения муниципальных и даже федеральных властей, иностранец может в России купить квартиру, загородный дом, гараж и даже землю без дополнительных разрешений.

Исключение составляют случаи, прямо установленные законом, и не имеющие отношения к большинству иностранных граждан. Например, иностранцы (физические лица и организации, уставный капитал которых  принадлежит более чем на 50% иностранцам) не вправе иметь в собственности расположенные в России земельные участки сельскохозяйственного назначения, но могут владеть такими участками на праве аренды. Иностранным гражданам запрещено покупать недвижимость в отдельных приграничных территориях.

В Российской Федерации реально реализованы конституционные положения о равенстве прав и обязанностей граждан России и иностранцев в гражданских отношениях.

В отношении недвижимого имущества это реализуется в том, что иностранцам в Российской Федерации гарантированы  законом и реально обеспечены те же государственные услуги, та же информационная обеспеченность, те же права, что и гражданам России.

Подготовка и проведение сделок по покупке недвижимости гражданами иностранных государств: покупка квартир, покупка апартаментов,  покупка гаражей, машино-мест,  покупка загородных домов, покупка участков регулируется для граждан России и для иностранцев одними и теми же законами.

В Российской Федерации с 2016 года единственным доказательством права собственности на недвижимое имущество (квартиру, гараж, загородный дом и земельный участок) является государственная регистрация права. Государственную регистрацию прав на квартиры и другое недвижимое имущество осуществляет уполномоченный государственный орган — Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии.

Государственная регистрация прав собственности на недвижимое имущество принадлежащее иностранцам и российским гражданам осуществляется одними и теми же государственными органами на основании одних и тех же законов в одном и том же порядке.

Иностранцам, как и гражданам России гарантирована и обеспечена судебная защита их прав и законных интересов в отношении недвижимого имущества.

 

Как иностранцу правильно купить квартиру, апартаменты, гараж, загородный дом и земельный участок Российской Федерации в 2018 году

Куплю-продажу квартиры, гаража, загородного дома или земельного участка на территории Российской Федерации схематично можно рассматривать как последовательность:

  • Выбор квартиры (или другой недвижимости)
  • Подготовка к покупке квартиры
  • Проведение сделки купли-продажи квартиры (или иной недвижимости)
  • Государственная регистрация права собственности покупателя на купленную квартиру
  • Расчеты (оплата за квартиру)
  • Передача квартиры продавцом покупателю

Выбор квартиры — важный этап, но останавливаться на нем не будем, оставим его для обсуждения риэлторам и покупателям. В целях экономии времени при подборе, рекомендуем узнать у продавца по какому договору он приобрел квартиру (или другую недвижимость) и сколько у квартиры было собственников до него. Каждый собственник в прошлом квартиры — основание для возможных судебных разбирательств с вашим участием.

Подготовка к покупке — это самая значительная и по времени и по значимости часть покупки недвижимости. От тщательности проведения этого этапа зависит безопасность всех дальнейших этапов сделки и спокойствие покупателя недвижимости на долгие годы. Последовательность действий покупателя на этапе подготовки к покупке:

— проверка юридического статуса недвижимости — проверяется само существование недвижимости на момент покупки в конкретном месте и соответствие этих сведений фактическому расположения приобретаемого объекта, проверяется принадлежность недвижимости продавцу, вид права, наличие обременений правами третьих лиц, обязательствами продавца  и т.д.

— проверка юридической чистоты недвижимости — проверка оснований возникновения прав на недвижимость у продавца, проверяется законность всей цепочки переходов прав на недвижимость с момента постройки недвижимости или образования земельного участка

— проверка полномочий продавца и его сделкоспособности — проверяются полномочия продавца самостоятельно совершить сделку, быть стороной гражданско-правовых сделок

— выбор формы сделки и разработка схемы сделки – выявление необходимости нотариальной формы сделки, выбор предмета договора – покупка юридического лица — собственника недвижимости, или непосредственная покупка недвижимого имущества, или участие в долевом строительстве (покупка строящейся недвижимости), выбор формы договора (купля-продажа, договор долевого участия и т.д.), или системы из нескольких договоров. При наличии обременений квартиры (например залог по ипотечному кредиту) рассматриваются способы их снятия до выхода на сделку или после, и т.д.

Не забывайте, ваши интересы необходимо еще согласовать со всеми контрагентами по сделке — с продавцом, или несколькими продавцами, если у квартиры, дома несколько собственников, с банком, если недвижимость в ипотеке.

Как себя вести при подготовке к покупке квартиры, гаража, машиноместа или загородного дома и участка, подскажет юрист или адвокат.  

— планирование организации расчетов за недвижимость — планирование формы расчетов (наличные/безналичные), планирование места и времени проведения расчетов (до подписания договора/после, до государственной регистрации перехода права или после), выбор банка и т.д.

—  необходимость дополнительных документов для проведения сделки решений акционеров продавца о продаже недвижимости, решение акционеров покупателя о покупке недвижимости, согласие супруги собственника о продаже квартиры и т.д.

— в случае наличия кредитного договора — согласование с банком условий о продаже/покупке недвижимости, а в необходимых случаях согласие банка на продажу и переоформление кредита на нового заемщика.    

В отдельных случаях может возникнуть необходимость в других действиях.

Проведение купли-продажи квартиры – внешне, это непосредственное подписание покупателем и продавцом договора или нескольких взаимосвязанных договоров по приобретению недвижимости (квартиры, апартаментов, загородного дома и участка).

В действительности, проведение сделки это: 1) удостоверение личности продавца и покупателя по паспортам, установление их адекватности и понимания целей и результатов совершаемых действий, 2) повторное ознакомление со всеми  правоустанавливающими документами на квартиру, апартаменты, загородный дом и участок, 3) повторное ознакомление с правоподтверждающими документами, 4) сверка текста подписываемого договора купли-продажи квартиры с согласованной ранее редакцией и условиями, реквизитами продавца, покупателя, реквизитами недвижимости, цены, порядка расчетов и другими условиями.

Как правило, проведение сделки происходит в один день с расчетами.

Государственная регистрация права собственности покупателя на квартиру – установленная законом процедура, в результате которой в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (сокращенно ЕГРП) вносятся соответствующие записи.

В Российской Федерации признаются права на недвижимость, которые зарегистрированы в ЕГРП. Ведение ЕГРП – это государственная функция, которую осуществляет Федеральная служба кадастра и картографии, кратко именуемая «Росреестр».

Росреестр организован по территориальному принципу и присутствует в каждом субъекте Российской Федерации. В пределах субъекта РФ территориальные отделы Росреестра так же построены по территориальному принципу и присутствуют в каждом районе.

В случае купли-продажи квартиры, апартаментов, в ЕГРП вносят две записи: 1) о прекращении права собственности продавца, и 2) о переходе права собственности на покупателя.

В случае купли продажи   загородного дома и участка, вносятся четыре записи, поскольку сделка проводится по двум объектам недвижимости: 1) о прекращении права собственности продавца на дом, 2) о прекращении права собственности продавца на участок 3) о переходе права собственности на дом от продавца к покупателю, 4) о переходе права собственности от продавца к покупателю.

Подтверждением совершения государственной регистрации прав является отметка (оттиск) на договоре купли-продажи (дарения и т.д.) специальной печати Росреестра с указанием в тексте печати соответствующей информацией о дате государственной регистрации и номере записи о регистрации права в ЕГРП.

В подтверждение права собственности покупателя на купленные квартиру, апартаменты, загородный дом до июля 2016 года покупателю Росреестр выдавал  свидетельство о праве собственности.

С 15 июля 2016 года выдача свидетельств прекращено. В подтверждение прав покупателя на купленную недвижимость Росреестр выдает покупателю выписку из ЕГРП.

С 15 июля 2016 года ранее выданные свидетельства и вновь выданные выписки из ЕГРП подтверждают существование права только на дату государственной регистрации права, эта дата указана соответственно в свидетельстве о праве и в выписке.

Теперь, с 15 июля 2016 года, при необходимости совершить сделку с квартирой, гаражом, загородным домом (купля-продажа, залог и т.д.) продавец обязан каждый раз подтверждать свои права собственности взяв выписку из ЕГРП о праве на свою недвижимость.

С января 2017 года — в России действует новый закон — «О государственной регистрации недвижимости».

 

Расчеты по договору купли-продажи квартиры, апартаментов, загородного дома и участка – предусмотренная сторонами договора максимально безопасная в конкретной ситуации уплата покупателем продавцу цены покупаемой недвижимости.

Расчеты используются в качестве технологического приема, обеспечивающего баланс интересов продавца и покупателя при совершении сделки. Специальные приемы проведения расчетов должны обеспечить: продавцу – получить полную сумму денег в оговоренный в договоре срок за проданную квартиру (а не фантики или часть цены квартиры); а покупателю – безопасно произвести уплату цены недвижимости, то есть уплатить только в случае регистрации на имя покупателя купленной квартиры, апартаментов, загородного дома и участка.

Как правило в России расчеты проводят при помощи банков. При расчетах наличными используют индивидуальные банковские сейфы (ячейки), при безналичных расчетах – аккредитивы.

Передача проданной квартиры продавцом покупателю – завершающий этап  сделки купли-продажи недвижимости, но не менее важный, чем другие этапы, но которому даже риелторы не уделяют должного внимания.

Передача недвижимости – это главная обязанность продавца по договору купли-продажи, которая по закону должна оформляться письменным документом — передаточным актом. В силу закона передаваемая недвижимость должна по своим свойствам соответствовать условиям договора купли-продажи. Особую важность здесь приобретает заблаговременная тщательная подготовка и согласование сторонами условий договора о состоянии и комплектации квартиры.

Доказательством передачи продавцом покупателю квартиры в надлежащем состоянии соответственно условиям договора является передаточный акт, подписанный всеми сторонами договора.

Текст передаточного акта должен соответствовать договору в отношении состояния квартиры.

 

Договор купли-продажи квартиры (апартаментов, гаража, машино-места, загородного дома и участка) по Российскому законодательству. Оформляем правильно

Юридическая сторона покупки недвижимости в России имеет много общего с покупкой недвижимости в Германии, во Франции, Казахстане или на Украине. Вместе с тем, имеются и значительные отличия.

Кадастровый учет. Единый государственный реестр прав.

Формы сделок (нотариальная, простая письменная)

Государственная регистрация прав на недвижимость

В Российской Федерации недвижимое имущество (квартиры, здания, загородные дома, здания промышленного назначения, гаражи, земельные участки) подлежит учету в кадастре недвижимости с присвоением каждому объекту индивидуального кадастрового номера.

На каждый объект недвижимости составляется кадастровый паспорт.

Права на каждый объект недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (сокращенно — ЕГРП).

Так же в ЕГРП вносятся сведения о существующих обременениях объектов недвижимости: аренда, залог, сервитуты и т.д.

Ведение ЕГРП и государственную регистрацию прав на объекты недвижимости в России осуществляет государственный орган – Росреестр.

Для покупки расположенного на территории Российской Федерации объекта недвижимости (квартиры, апартаментов, зданий, земельных участков)  необходимо заключить письменный договор купли-продажи.

Договор заключается между покупателем и продавцом в простой письменной форме. В отличие от многих европейских государств обязательной нотариальной формы договора для покупки недвижимости в России нет.

ВНИМАНИЕ:

Договор купли-продажи недвижимости, или иная сделка о правах на недвижимость в Российской Федерации не требуют государственной регистрации и вступают в юридическую силу после их подписания сторонами.

Вместе с тем, в России обязательна государственная регистрация возникновения права на недвижимость, и переход прав на недвижимость по сделкам. Например, государственной регистрации подлежит переход права собственности по договору купли –продажи квартиры от продавца на покупателя. Покупатель станет собственником купленной квартиры только после государственной регистрации такого перехода права – внесения в ЕГРП соответствующей записи в отношении прав на купленную квартиру.

Разрешение муниципальных властей, соседей или иных лиц на покупку недвижимости в России так же не требуется. Исключение составляют случаи покупки долей в праве собственности на недвижимость. В этом случае собственник доли, в силу закона,  имеет преимущественное право покупки продаваемой другим собственником другой доли.

Внимание: С 2016 года в России введена обязательная нотариальная форма договора купли-продажи недвижимости для сделок с долями в праве собственности на недвижимость. То есть для случаев, когда квартира или иная недвижимость принадлежит в долях разным собственникам.

 

Покупая квартиру, апартаменты, загородный дом или земельный участок в России необходимо выяснить кадастровый номер этой недвижимости и  запросить информацию по этому объекту в ЕГРП. Часть информации в ЕГРП открыта и может быть предоставлена любому лицу по запросу.

Так же любому лицу может быть предоставлен кадастровый паспорт на любой объект недвижимости.

По российскому законодательству в договоре на приобретение недвижимости эта недвижимость должна быть однозначно определена (описана). Для этого используются описания из ЕГРП и из кадастрового паспорта.

После подписания договора на приобретение квартиры, загородного дома или земельного участка для совершения государственной регистрации всем сторонам договор необходимо подать документы в Многофункциональный центр (Сокращенно – МФЦ).

МФЦ – это созданные в России центры предоставления государственных услуг.

Из МФЦ документы по сделке с недвижимостью передают в Росреестр для государственной регистрации. Срок государственной регистрации 12 рабочих дней. По окончании государственной регистрации прав стороны договора купли-продажи недвижимости получают документы в МФЦ.

Важно: С 15 июля 2016 года в России прекращена выдача свидетельств о праве собственности на недвижимость. Теперь Росреестр предоставляет только выписки из ЕГРП о зарегистрированных правах.

 

Покупка иностранцами квартир, апартаментов, загородных домов и земельных участков. Особенности. На что обратить внимание.

Гражданам иностранных государств перед покупкой недвижимости в России нужно знать:

1) Порядок покупки и продажи недвижимости в Российской Федерации одинаков для граждан и для иностранцев.

2) Покупка расположенной на территории Российской Федерации квартиры, апартаментов, загородных домов, земельных участков и иной недвижимости не облагается налогами, как это предусмотрено например в некоторых европейских государствах.

За государственную регистрацию права в Росреестре взимается государственная пошлина в размере 2 000 рублей.

3) В Российской Федерации отсутствует обязательная нотариальная форма сделок для покупки любой недвижимости. Нотариальная форма обязательна для отдельных случаев, например покупка доли в праве собственности на квартиру, доли в праве собственности на загородный дом или участок.

В остальных случаях допускается простая письменная форма.

4) Иностранный гражданин может оформить права собственности на недвижимость в России только при условии законного нахождения на территории России. Это означает, что иностранец должен законно въехать на территорию России (по визе, или в безвизовом порядке), и законно находиться на территории России – в пределах срока, установленного в визе, или в пределах срока безвизового нахождения. Как правило, при безвизовом въезде в Россию допускается нахождение иностранного гражданина на территории России 90 дней в течении последовательных 180 дней.

В случае нарушения Росреестр откажет в государственной регистрации прав на имя иностранного гражданина.

5) Для государственной регистрации прав гражданин иностранного государства обязан предоставить документ, удостоверяющий личность и его нотариально заверенный перевод на русский язык.

В случае нарушения Росреестр откажет в государственной регистрации прав на имя иностранного гражданина.

6) Гражданин иностранного государства обязан предоставить на государственную регистрацию нотариально заверенное согласие супруга на покупку (продажу) недвижимости на территории Российской Федерации.

7)  Права собственности иностранного гражданина не являются основанием для оформления вида на жительство в Российской Федерации, временного пребывания или предоставления гражданства.

 

Налоги для иностранцев в России при покупке квартиры, гаража, загородного дома и иной недвижимости 

В отличие от некоторых европейских государств при покупке недвижимости в России платить налог не нужно. Это общее правили и для россиян и для иностранцев.

Собственники недвижимости в России (и физические лица и юридические лица) платят ежегодный налог.

 

Налоги на собственников квартир, гаражей, загородных домов.

Земельный налог

Приобретая российскую недвижимость, иностранный гражданин (физическое лицо) становится налогоплательщиком Налога на имущество физических лиц. Этот налог в России обязан ежегодно платить каждый собственник недвижимости  физическое лицо.

Если квартиру или иную недвижимость приобретает юридическое лицо, это юридическое лицо становится плательщиком налога на имущество юридических лиц. Налог регулируется Налоговым кодексом Российской Федерации.

Условия и порядок налогообложения налогом на имущество физических лиц в Российской Федерации одинаковы для граждан России и для иностранцев. Для всех действуют одинаковые правила и льготы.

Так же для иностранцев и россиян действуют единые ставки налога.

К налогообложению налогом на имущество физических лиц не применяются правила о налоговом резидентстве или валютном резидентстве налогоплательщика (как для Налога на доходы физических лиц).

Статус налогового резидента (или отсутствие этого статуса) имеет значение при продаже квартиры или иной недвижимости. Будем говорить о них ниже.

Налог на имущество физических лиц в России — местный налог. Он пополняет бюджеты муниципальных образований (городов, районов и т.д.) где расположена недвижимость. Определенная сложность исчисления налога заключается в том, что его условия не одинаковы для различных территорий России.

Общие положения о налоге на имущество физических лиц изложены в главе 32 Налогового кодекса Российской Федерации и одинаковы для всей территории России. Одинаковы объект налогообложения, налоговый период,  порядок определения налоговой базы, налоговые льготы.

Ставки налога устанавливают местные органы власти. Налоговый кодекс РФ содержит только «коридор» значений ставок налога, из которого местные органы власти выбирают приемлемое значение ставки с учетом местных условий. Конкретные значения налоговой ставки для конкретной территории содержаться в местных нормативно правовых актах.

 

Регистрацию иностранного гражданина в качестве налогоплательщика осуществляет территориальная инспекция Федеральной налоговой службы Российской Федерации по месту нахождения недвижимого имущества (статьи 83-85 Налогового кодекса Российской Федерации).

Объектами налогообложения налогом на имущество физических лиц являются принадлежащие физическим лицам на праве собственности (статья 401 Налогового кодекса Российской Федерации):

1) жилой дом;

2) жилое помещение (квартира, комната);

3) гараж, машино-место;

4) единый недвижимый комплекс;

5) объект незавершенного строительства;

6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

 

В настоящее время (2015-2016 годы) Налоговый кодекс РФ предусматривает два способа расчета налога на имущество физических лиц: 1) Исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости; 2) исходя из инвентаризационной стоимости объекта.

Решение о способе исчисления налога принимают органы власти субъекта Российской Федерации. Например, в городе Москве для исчисления налога применяют способ расчета по кадастровой стоимости.

Это означает, что налоговая база налога на имущество физических лиц определяется по кадастровой стоимости соответствующего объекта недвижимости.

Налоговый период по налогу на имущество физических лиц – календарный год. Начинается 1 января и заканчивается 31 декабря календарного года.

Сумму налога исчисляет налоговый орган по истечении налогового периода отдельно по каждому объекту недвижимости принадлежащему налогоплательщику на праве собственности.

Налог на имущество физических лиц должен быть уплачен не позже 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Например, на лог на имущество физических лиц за 2015 год должен быть уплачен до 1 декабря 2016 года.

Оплата налога производится налогоплательщиком на основании документа — налогового уведомления, которое оформляет инспекция Федеральной налоговой службы Российской Федерации по месту нахождения недвижимости и направляет налогоплательщику по указанному им адресу в бумажном виде или в электронной форме в личный кабинет налогоплательщика в сети интернет.

 

По состоянию на 29 апреля 2018 года

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

член Палаты Налоговых консультантов

читать далее А. Гордон