Публикации
30.08.2017

Валютный резидент России изменения с  2018 года (Проект)

Изменения валютного закона для физических лиц 2018

Проект Правительства по изменениям  Валютного законодательства внесен 17 октября 2017 

Текст изменений валютного закона — Утвержденный в 1 чтении Гос Думой 14 ноября 2018 проект 

 

Налоговый адвокат Гордон А.Э.

«Хотели как лучше, а получается, как всегда»

 

В октябре 2016 года Минфин РФ подготовил проект изменений в ряд статей закона «О валютном регулировании и валютном контроле», которые должны улучшить положение физических лиц. Скоро год, как проект проходит согласования, а поскольку на носу выборы и впереди четыре месяца 2017, есть надежда, что он все таки будет принят.

В основном изменения валютного закона касаются физических лиц.

В частности, Минфин предлагает валютными резидентами России считать всех без исключения граждан России (изменения вносятся в статью 1), а существующие оговорки об исключении из резидентства проживающих за рубежом граждан – из закона убрать.

Вместе с тем, Минфин дополняет закон новой статьей 8.1, которой освобождает постоянно (не мене года) проживающих за границами России  граждан от предоставления отчетов об открытии (закрытии) счетов (вкладов) и о движении денег по ним.

Но, что гораздо важнее, Минфин предлагает ввести послабления резидентам России, длительное время проживающим вне ее территории. Так, предлагается в период постоянного  проживания гражданина России в течение календарного года за ее пределами считать допустимым временное нахождение гражданина на территории России. Такое нахождение Минфин предлагает считать  кратковременным и устанавливает общую продолжительность нахождения гражданина на территории России сроком до 3-х месяцев за календарный год. То есть, в отличие от действующего сейчас правила, с 2018г. при посещении гражданином России ее территории валютное резидентство России не возникает. Сейчас, в 2017г., пересечение гражданином РФ границы РФ уже достаточно для возникновения статуса валютного резидента.

Следует обратить внимание и другие изменения валютного закона, положительными, улучшающими положение граждан России из них оказались не все.

Так Минфин предлагает обязать граждан- резидентов России постоянно проживающих за рубежом сообщать все сведения о своих иностранных счетах (открытие/закрытие), о вкладах, о движении денег по ним, но после возвращения в Россию на постоянное место жительства. Изменение очевидно, положительное.

Вместе с тем, учитывая необходимость для гражданина –резидента представить в налоговый орган  не просто уведомления но и подтверждающие документы, такие «улучшения» закона существенно ухудшат положение граждан России, возвращающихся из-за рубежа домой.

Так же Минфин готов освободить от отчетности проживающих за границей россиян «с периодами возвращения в совокупности менее 183 дней в истекшем календарном году». Кроме того, от уведомлений освобождаются те граждане, которые на 31 декабря 2017 года резидентами являться не будут и при этом не возвратятся на родину к 1 марта 2018 года – крайней дате уведомления.

Еще одно послабление заключается в снятии для валютных резидентов необходимости отчитываться по закрытым до 31 декабря 2014 счетам, поскольку истечет трехлетний срок хранения документов, подтверждающих открытие и совершение операций по ним.

Список разрешенных  операций по зарубежным счетам расширен

Гораздо более важным послаблением для граждан России, являющихся ее валютными резидентами, следует признать очередное расширение прав по использованию зарубежных банковских счетов.

Минфин предложил с 2018 года разрешить гражданам России ее валютным резидентам получать на свои счета в зарубежных банках деньги от продажи принадлежащих им автомобилей и недвижимости, так же расположенных за рубежом.  Правда с оговоркой, что эти авто и недвижимость должны быть расположены в странах — членах ОЭСР или ФАТФ. Поскольку в эти организации входят все семь экономически наиболее развитых стран (Семерка) предложение Минфина значительно упростит жизнь многих россиян.

 

Обязательно прочитайте: Новость конца августа 2017

Используете зарубежный счет? — можете заплатить крупный штраф. Новая позиция ФНС России. Читайте здесь

Текст утвержденного 14.11.2017 Гос Думой в 1 чтении проекта изменений валютного закона и комментарии наиболее важных положений — здесь

 

Справка: ФАТФ (Группа разработки финансовых мер по борьбе с отмыванием денег — Financial Action Task Force, FATF) учреждена «семеркой» при участии Европейской комиссии в ходе Парижской встречи G7 в июле 1989 года.

Список членов ФАТФ:

Австралия

Австрия

Аргентина

Бельгия

Бразилия

Великобритания

Германия

Гонконг, Китай

Греция

Дания

Индия

Ирландия

Исландия

Испания

Италия

Канада

Китай

Люксембург

Малайзия

Мексика

Нидерланды

Новая Зеландия

Норвегия

Португалия

Российская Федерация

Сингапур

США

Турция

Финляндия

Франция

Швейцария

Швеция

ЮАР

Республика Корея

Япония

Европейская комиссия

Совет сотрудничества арабских государств Персидского залива

Государства-наблюдатели:

Израиль

Саудовская Аравия

 

 

читать далее А. Гордон
30.08.2017

Договор купли продажи апартаментов 2017г. образец

(реальный договор на приобретение апартаментов в элитном комплексе в Москве)

Читайте об особенностях и подводных камнях при заключении договора на покупку апартаментов. На что нужно обратить внимание. Читайте здесь.

Адвокат Гордон А.Э.

Купить апартаменты — квартиру, это совсем не просто.

Предоставленный для ознакомления договор о покупке апартаментов — новостройки в Москве — реальный. Был получен от застройщика при юридическом сопровождении покупки апартаментов в 2017 г.

По договору финансируется строительство объекта — многофункционального комплекса с апартаментами в г.Москве. По форме — договор участия в долевой строительстве (214-ФЗ).

По отдельной заявке может быть выслан исходный текст.

 

 

 

ДОГОВОР № [*]

УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

 _________________________________________________

г. Москва [*]

________________ (далее «Застройщик»), в лице _________, действующего на основании ______________, с одной стороны, и _______ (далее «Участник»), с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», а по отдельности — «Сторона», заключили настоящий договор участия в долевом строительстве (далее – «Договор») о нижеследующем:

 

  1. ОПРЕДЕЛЕНИЯ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ СТОРОН

 

1.1. В настоящем Договоре следующие слова и выражения будут иметь значения, определяемые ниже:

1.1.1. Комплекс – многофункциональный административно-деловой комплекс, создаваемый по строительному адресу: г. _____, участок ____, имеющий следующие характеристики: 1 Вид многофункциональный административно-деловой комплекс
2 Назначение офисно-деловой комплекс с апартаментами, ….. и подземной автостоянкой
3 Этажность башня  – 15 этажей, стилобатная часть – 4 этажа, 4 подземных этажа
4 Общая площадь _____ кв.м.
5 Общее количество машиномест _____
6 Материал наружных стен наружные ограждающие светопрозрачные конструкции из однокамерных стеклопакетов в алюминиевых переплетах
7 Материал поэтажных перекрытий монолитный железобетон
8 Класс энергоэффективности В (высокая)
9 Класс сейсмостойкости классификация не требуется, поскольку населенный пункт, в котором осуществляется строительство Объекта, расположен в пределах зон,

характеризующихся сейсмической интенсивностью менее 6 баллов и не внесен в список населенных пунктов Российской Федерации, расположенных в сейсмических районах (СП 14.13330.2011 «Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП II. 7-81*», утвержденный Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 г. № 779).

 

 

 

 

Указанные характеристики являются проектными (планируемыми). Окончательные характеристики определяются по результатам обмеров Объекта в соответствии с требованиями Федерального закона от 24.07.2007г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». После завершения строительства Комплекса ему будет присвоен постоянный адрес.

1.1.2. Объект – апартамент, предназначенный для личного использования (проживания), входящий в состав Комплекса и являющийся объектом долевого строительства, характеристики которого указаны в п.2.1 настоящего Договора, подлежащий передаче Участнику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Комплекса в сроки и на условиях настоящего Договора.

План Объекта в строящемся Комплексе приведен в Приложении №1 к настоящему Договору.

1.1.3. Общая проектная площадь Объекта – площадь Объекта согласно проектной документации Комплекса, которая указана в п. 2.1. Договора.

1.1.4. Фактическая площадь Объекта – площадь Объекта, устанавливаемая согласно результатам кадастровой деятельности в отношении Объекта.

 

1.2. Застройщик имеет на праве аренды земельный участок по адресу (далее – «Земельный участок»): г.Москва, ________, участок _____, кадастровый номер 77:_____ и привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке Комплекса на основании следующих документов:

1.2.1. полученного в установленном порядке Разрешения № RU77___ от ____.2014 г. на строительство Комплекса;

1.2.2. опубликованной Застройщиком в сети «Интернет» на сайте http://_____.ru проектной декларации, оригинал которой хранится у Застройщика;

1.2.3. заключенного между Застройщиком и _______ Договора аренды земельного участка № ____ от ____.20__ г., предоставленного для строительства (создания) Комплекса (зарегистрирован ____.20__ г. за номером 77-____.

1.3. Правовым основанием заключения настоящего Договора является Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Федеральный закон об участии в долевом строительстве»).

1.4. Право собственности на Объект возникает у Участника с момента государственной регистрации права собственности на завершенный строительством Объект в уполномоченном государственном органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

  1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. По настоящему Договору Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Комплекс и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Комплекса передать Объект Участнику, а Участник обязуется уплатить обусловленную настоящим Договором цену и принять Объект от Застройщика.

Объектом является апартамент, имеющий следующие проектные характеристики: Башня Условный тип

апартамента

Этаж Условный номер апартамента Номер апартамента на этаже Общая проектная площадь Объекта, кв.м. Назначение Объекта
1 2 3 4 5 6 7
2 [*] [*] [*] [*] [*] Нежилое

 

Общая проектная площадь Объекта, указанная в столбце 6 выше, является ориентировочной. Окончательная площадь Объекта будет определена после сдачи Комплекса в эксплуатацию и получения данных по результатам кадастровой деятельности

 

и закрепляется Сторонами в акте приема-передачи Объекта (далее «Акт приема-передачи») (Приложение № 3). Номер Объекта, указанный в столбце 4, является условным. Окончательный номер будет присвоен по результатам кадастровой деятельности. Местоположение Объекта па плане этажа Объекта, определяется в Приложении № 1 к Договору.

2.2. Прочие характеристики Объекта указаны в Приложении № 2 «Отделочная ведомость Объекта» к настоящему Договору.

2.3. Участник осуществляет целевое финансирование строительства Объекта исключительно для дальнейшего непроизводственного использования (проживания).

2.4. По окончании строительства Комплексу и Объекту будут присвоены почтовый адрес и номер в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством Российской Федерации. Площадь Объекта подлежит уточнению в соответствии с данными кадастрового учета (технического учета и технической инвентаризации). Почтовый адрес Объекта, номер Объекта и площадь Объекта по данным кадастрового учета указываются в Акте приемапередачи Объекта.

Стороны пришли к соглашению, что существенным изменением размера, передаваемого Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства является изменение Общей площади Объекта долевого строительства в любую сторону более чем на максимальную величину, установленную Федеральным законом № 214-ФЗ.

  1. ЦЕНА ДОГОВОРА

 

3.1. Цена настоящего Договора (размер денежных средств, подлежащих уплате Участником для строительства (создания) Объекта) определяется как произведение суммы Общей проектной площади Объекта на стоимость одного квадратного метра площади Объекта. Цена 1 (Одного) квадратного метра Объекта составляет [*] [*] (НДС не облагается) и не подлежит изменению Сторонами в одностороннем порядке.

3.2. Цена Договора составляет [*] [*] (НДС не облагается).

3.3. Указанная в пункте 3.1. настоящего Договора стоимость одного квадратного метра площади Объекта является окончательной, изменению не подлежит и действует только для настоящего Договора.

3.4. Экономия, возникающая после окончания строительства как разница между ценой Договора и фактическими затратами на строительство Объекта остается в распоряжении Застройщика и является вознаграждением за услуги Застройщика на момент подписания Акта приема-передачи Объекта по настоящему Договору.

  1. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

 

4.1. Участник производит оплату цены Договора, указанную в п. 3.2., на расчетный счет Застройщика в следующем порядке:

4.1.1. Платеж в размере [*] [*] (НДС не облагается) осуществляется в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – «Дата регистрации»).

4.1.2. В назначении платежа должно быть указано: «Оплата по Договору участия в долевом строительстве № [*] от [*]. НДС не облагается». Датой оплаты считается дата поступления соответствующей денежной суммы, предусмотренной настоящим Договором, в полном объеме на расчетный счет Застройщика, указанный в настоящем Договоре.

4.2. Обязательства Участника по оплате стоимости Объекта считаются полностью исполненными после своевременного поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Застройщика.

 

 

4.3. Оплата по настоящему Договору должна производиться Участником лично. В случае если оплата по настоящему Договору за Участника будет производиться третьим лицом, Застройщику должно быть представлено заявление Участника с документальным обоснованием такой оплаты.

4.4. При заключении Договора Стороны принимают во внимание допускаемую строительными нормами и правилами возможность некоторого расхождения в размерах Общей проектной площади, определенной в соответствии с проектной документацией, которая взята Сторонами за основу для расчетов по Договору, и Фактической площади Объекта по результатам кадастровой деятельности.

4.4.1. Если Фактическая площадь Объекта будет отличаться от Общей проектной площади Объекта, цена Договора определяется (уточняется) Сторонами расчетным путем в соответствии с пунктами 4.4.2., 4.4.3. настоящего Договора без необходимости дополнительного согласования Сторонами и составления дополнительного соглашения к настоящему Договору (поскольку изменением условий Договора не является).

4.4.2. Если в результате окончательного определения площади Объекта Фактическая площадь Объекта окажется больше Общей проектной площади Объекта, цена Договора увеличивается на стоимость квадратных метров, составляющих разность между Фактической площадью Объекта и Общей проектной площадью Объекта.

Участник обязан оплатить дополнительную площадь по цене, указанной в п.3.1. Договора, за каждый квадратный метр дополнительной площади в течение 10 (Десяти) рабочих дней с момента получения от Застройщика соответствующего уведомления, содержащего сведения о Фактической площади Объекта, и счета на оплату, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика. Указанные уведомление и счет на оплату направляются Застройщиком ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу для корреспонденции Участника, указанному в настоящем Договоре, либо вручаются Участнику лично под расписку.

4.4.3. Если в результате окончательного определения площади Объекта Фактическая площадь Объекта окажется меньше Общей проектной площади Объекта, Цена Договора уменьшается на стоимость квадратных метров, составляющих разность между Общей проектной площадью Объекта и Фактической площадью Объекта.

Застройщик обязан вернуть Участнику в безналичной форме часть ранее уплаченных им денежных средств, в размере суммы, определенной путем умножения стоимости одного квадратного метра, указанной в п.3.1., и разницы между Общей проектной площадью Объекта и Фактической площадью Объекта, на основании письменного заявления Участника, путем перечисления денежных средств на счет, указанный Участником в таком заявлении, в срок не позднее 10 (Десяти) рабочих дней с даты подачи заявления.

4.4.4. Если Цена Договора увеличивается или уменьшается (в порядке и на условиях, предусмотренных пунктами 4.4.2. и 4.4.3. настоящего Договора), то и составляющая цену Договора сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта и общего имущества в Комплексе соразмерно увеличивается или уменьшается. После полного завершения расчетов по Договору Стороны должны подписать акт о завершении расчетов по форме Приложения № 4 к настоящему Договору.

4.5. Застройщик использует полученные от Участника денежные средства для возмещения затрат, необходимых для целей строительства (создания) Объекта и общего имущества Комплекса (далее «Цели строительства»). К затратам, необходимым для Целей строительства Объекта и общего имущества Комплекса, относятся расходы возникшие как до, так и после заключения настоящего Договора, в том числе расходы на:

— строительство Комплекса, включая, но не ограничиваясь, оплату приобретаемых для Целей строительства оборудования и материалов,

 

 

— строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) Комплекса к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией,

— возмещение затрат, связанных со строительством (созданием) Комплекса, включая, но не ограничиваясь:

(а) оплату кредитов, займов, процентов по ним, которые могут фактически использоваться в Целях строительства,

(б) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление права аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство Комплекса,

(в) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) Комплекса, а также на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий,

(г) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (присоединение) Комплекса к сетям инженерно-технического обеспечения,

(д) возмещение затрат в связи с выполнением обязательств по созданию объектов транспортной инфраструктуры и других объектов в рамках договора аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство Комплекса.

  1. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА ЗАСТРОЙЩИКА

5.1. Застройщик обязан:

5.1.1. Осуществить комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение строительства Комплекса в соответствии с проектной документацией, сроками строительства и в установленном порядке получить разрешение на ввод его в эксплуатацию.

5.1.2. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию Комплекса передать Участнику Объект по Акту приема – передачи, подписываемому в сроки, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором, при условии выполнения Участником всех принятых на себя по настоящему Договору обязательств.

Форма Акта приема-передачи приведена в Приложении № 3.

5.1.3. Использовать средства целевого финансирования, уплачиваемые Участником по настоящему Договору, только для строительства (создания) Комплекса в целях, предусмотренных статьей 18 Федерального закона об участии в долевом строительстве.

5.1.4. Предоставить в регистрирующий орган документы, необходимые для регистрации настоящего Договора и после ввода Объекта в эксплуатацию – для регистрации права собственности Участника на Объект.

5.1.5. Передать Объект Участнику в соответствии с положениями раздела 7. Договора.

5.2. Застройщик вправе:

5.2.1. По истечении 7 (Семи) рабочих дней после истечения срока, предусмотренного п. 7.3. настоящего Договора (срок предполагаемой передачи Объекта Участнику), составить односторонний документ о передаче Объекта в случае одновременного наступления следующих событий:

— при уклонении Участника от принятия Объекта в предусмотренный п. 7.3. Договора срок или при отказе Участника от принятия Объекта (за исключением случаев, предусмотренных законодательством Федеральным законом об участии в долевом строительстве);

Под уклонением Участника от принятия Объекта понимается неподписание по любым причинам Акта приема – передачи Объекта или акта, в котором указывается несоответствие Объекта требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Федерального закона об участии в долевом строительстве, в предусмотренный настоящим Договором срок.

 

 

 

 

— при наличии у Застройщика сведений о получении Участником сообщения о завершении строительства Комплекса и о готовности Объекта к передаче (либо при возврате ценного письма с сообщением об отказе Участника от его получения или в связи с отсутствием Участника по указанному им почтовому адресу).

При составлении указанного в настоящем пункте одностороннего документа о передаче Объекта риск случайной гибели Объекта признается перешедшим к Участнику со дня оформления указанного документа.

5.2.2. По своему усмотрению выбрать кадастрового инженера для осуществления кадастровой деятельности в отношении Объекта.

  1. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА УЧАСТНИКА

6.1. Участник обязан:

6.1.1. Оплатить цену Договора в размере, порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором, но не ранее даты государственной регистрации настоящего Договора.

6.1.2. Принять у Застройщика Объект в соответствии с положениями раздела 7 Договора.

6.1.3. В течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты исполнения обязательства по оплате цены Договора (части цены Договора) предоставить Застройщику платежные документы, подтверждающие перечисление денежных средств.

6.1.4. В течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, предпринять все зависящие от Участника действия, необходимые для заключения (государственной регистрации) настоящего Договора, предоставить Застройщику и/или агенту, указанному Застройщиком (далее – «Агент») документы, необходимые для осуществления государственной регистрации настоящего Договора, в том числе – документ (нотариально оформленная доверенность) по форме, предоставленной Застройщиком и/или Агентом, предоставляющий Застройщику и/или Агенту полномочия, необходимые для совершения от имени Участника действий, направленных на государственную регистрацию настоящего Договора.

6.1.5. До оформления права собственности на Объект совершать нижеуказанные действия исключительно при наличии письменного согласия Застройщика:

6.1.5.1. осуществлять действия, направленные на переустройство и/или перепланировку Объекта;

6.1.5.2. проводить любые строительные или ремонтные работы на Объекте.

6.1.6. Нести расходы по коммунальным услугам в отношении Объекта и по техническому обслуживанию Комплекса (пропорционально Фактической площади Объекта), оплачивать коммунальные услуги, услуги по охране и управлению с даты подписания Акта приема-передачи. В случае, если Застройщик понес указанные в настоящем пункте расходы, Участник обязуется возместить (компенсировать) Застройщику расходы на содержание Комплекса в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты получения соответствующего уведомления Застройщика. Размер указанных в настоящем пункте платежей не входит в цену Договора и определяется Застройщиком расчетным путем на основании показаний приборов учета и размера платы за содержание общего имущества в Комплексе.

6.1.7. Не позднее даты подписания Акта приема-передачи заключить договор на обслуживание Комплекса с эксплуатирующей организацией, внести аванс за 4 (Четыре) месяца по указанному договору и предоставить Застройщику подтверждающие документы.

6.1.8. Нести все расходы, связанные с оформлением в свою собственность Объекта (в т.ч., расходы по нотариальному удостоверению сделки (в случае необходимости), регистрацией права собственности в уполномоченном государственном органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и

 

 

 

т.д.). Оформление права собственности на Объект не является предметом настоящего Договора.

6.1.9. Не обременять каким-либо образом в период действия настоящего Договора полученные по настоящему Договору имущественные права, иначе как после полной оплаты цены Договора.

6.1.10. В срок не позднее 1 (Одного) месяца с момента государственной регистрации права собственности на Объект принять участие в собрании собственников Комплекса с целью определения порядка использования общего долевого имущества и подписать соответствующее соглашение о порядке использования общего долевого имущества между собственниками Комплекса.

6.1.11. Уведомить Застройщика в случае уступки права требования Объекта по настоящему Договору третьему лицу с соблюдением условий, предусмотренных п. 13.4 настоящего Договора.

6.2. Участник вправе:

6.2.1. Потребовать от Застройщика исключительно безвозмездного устранения недостатков Объекта в разумный срок в каждом из следующих случаев:

6.2.1.1. если качество Объекта не соответствует условиям настоящего Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов;

6.2.1.2. если Объект построен (создан) с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного настоящим Договором использования.

При этом Стороны пришли к соглашению о том, что указанное в п. 6.2.1. требование:

— подписывается Участником лично;

— предъявляется Застройщику в письменном виде;

— должно содержать информацию о выявленном несоответствии со ссылкой на положение настоящего Договора и/или норму Федерального закона об участии в долевом строительстве, по отношению к которым выявлено несоответствие;

— должно содержать установленный Участником долевого строительства разумный срок устранения недостатков, который не может быть менее 60 (Шестьдесят) рабочих дней с даты получения данного требования Застройщиком.

— при несоблюдении указанных выше условий требование считается необоснованным, не подлежит рассмотрению Застройщиком и не считается предъявленным Участником.

6.3. Стороны пришли к соглашению о том, что до рассмотрения Застройщиком в порядке, предусмотренном настоящим Договором, предъявленного Участником требования, указанного в п. 6.2. настоящего Договора, Участник не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать от Застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов на основании ст. 7 Федерального закона об участии в долевом строительстве.

  1. УСЛОВИЯ, СРОКИ И ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ОБЪЕКТА

7.1. Застройщик обязан передать, а Участник принять Объект не позднее 31 декабря 2019 г.

7.2. В целях передачи Объекта Участнику Застройщик не позднее 1 (Одного месяца) до даты, указанной в п. 7.1., направляет Участнику по почте ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручает Участнику лично под расписку уведомление о завершении строительства (создания) Комплекса и о готовности Объекта к передаче с предупреждением Участника о необходимости принятия Объекта и о последствиях бездействия Участника, предусмотренных ч. 6 ст. 8 Федерального закона об участии в долевом строительстве.

 

 

 

7.3. Передача Объекта, предусмотренная п. 7.1. настоящего Договора, производится путем подписания Сторонами Акта приема-передачи Объекта, составленного по форме Застройщика (Приложение № 3) в течение 7 (Семи) рабочих дней с момента получения Участником уведомления, указанного в п. 7.2.

Передача Объекта долевого строительства производится по рабочим дням с 9 до 18 часов местного времени. Застройщик вправе предложить в уведомлении точное время приема Объекта долевого строительства; если Участник не согласен с этим временем, он должен незамедлительно по получении уведомления (в течение одного рабочего дня) известить об этом Застройщика любым доступным способом, предусмотренным настоящим Договором, после чего Стороны согласовывают точное время передачи Объекта. В отсутствии извещения Участника о невозможности приемки Объекта долевого строительства в предложенное время Участник долевого строительства считается согласившимся с предложенным временем и несет ответственность за несвоевременное принятие Объекта.

7.4. Участник обязан в течение 30 (Тридцати) календарных дней с даты получения сообщения Застройщика, указанного в п. 7.2. настоящего Договора, предпринять все действия, необходимые для исполнения обязательств, предусмотренных пп. 6.1.6. и 6.1.7. настоящего Договора, а также подписать и предоставить Застройщику:

7.4.1. Акт приема – передачи Объекта, либо

7.4.2. Требование, предусмотренное п. 6.2.1. настоящего Договора.

7.5. В случае неисполнения Участником обязанности, предусмотренной п. 6.1.2. настоящего Договора, Застройщик вправе реализовать право, предусмотренное п. 5.2.1. настоящего Договора.

7.6. Застройщик вправе исполнить обязательства по передаче Объекта досрочно, в любой день по своему усмотрению (но не ранее получения разрешения на ввод в эксплуатацию Комплекса), вне зависимости от наличия волеизъявления Участника на досрочную передачу Объекта.

  1. ГАРАНТИИ КАЧЕСТВА

8.1. Застройщик обязуется осуществить строительство Комплекса в соответствии с проектно-сметной документацией, градостроительными и строительными нормами и правилами, сроками строительства, обеспечить ввод Комплекса в эксплуатацию и передачу Участнику Объекта, отвечающего характеристикам, указанным в п.2.1. Договора и в Приложениях №№ 1 и 2 настоящего Договора.

8.2. Срок гарантии по качеству Объекта составляет 5 (Пять) лет с момента подписания Акта приема-передачи Объекта, за исключением технологического и инженерного оборудования. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав Объекта, составляет 3 (Три) года с момента подписания Акта приема-передачи в отношении Объекта. Все обнаруженные в течение этого срока недостатки (дефекты), которые не могли быть выявлены при осмотре Объекта и подписании Акта приема-передачи, должны быть устранены Застройщиком самостоятельно или с привлечением иных лиц в 3-х (Трех) месячный срок с момента уведомления его Участником об этих недостатках.

8.3. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) Объекта, в том числе обнаруженные в пределах гарантийного срока, если эти недостатки (дефекты) произошли вследствие нормального износа такого Объекта или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, в том числе отделки, проведенного самим Участником или привлеченными им третьими лицами.

8.4. В случае существенного нарушения требований к качеству Объекта или неустранения Застройщиком выявленных недостатков в согласованный Сторонами Стр.9 из 20

 

разумный срок, Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать от Застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов, установленных Федеральным законом об участии в долевом строительстве.

Стороны установили, что существенными нарушениями требований к качеству Объекта долевого строительства считаются неустранимые недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.

8.5. В рамках настоящего Договора не являются существенными изменениями проектной документации строящегося Комплекса и не являются существенными нарушениями требований к Объекту, включая к его качеству, изменения, производимые Застройщиком в Комплексе (в том числе изменение его этажности и других характеристик), без их согласования (уведомления) с Участником, при условии их согласования с соответствующими государственными органами и организациями, или изменения, производимые без такого согласования, если такое согласование не требуется по законодательству Российской Федерации.

  1. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

9.1. Если иное не предусмотрено настоящим Договором, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему Договору Сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом об участии в долевом строительстве и настоящим Договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

9.2. В случае просрочки Участником исполнения обязательств, предусмотренных пп. 4.1. и 4.4.2. настоящего Договора Участник обязан уплатить Застройщику неустойку в размере 2% от неуплаченной вовремя суммы, за каждый день просрочки, но не более 10% от указанной в п. 3.2. цены Договора.

9.3. В случае просрочки Участником исполнения любого из обязательств, предусмотренных пп. 6.1.6. и/или п. 6.1.7. настоящего Договора Участник обязан уплатить Застройщику пени в размере 0,1% от сумм, указанных в данных пунктах 6.1.6. и 6.1.7. соответственно, за каждый день просрочки.

9.4. В случае нарушения Участником обязательств, предусмотренных п. 6.1.5. настоящего Договора, Участник обязан оплатить стоимость восстановительных работ в течение 5 (Пяти) рабочих дней одного месяца с момента получения соответствующего требования Застройщика. При этом согласия Участника на проведение Застройщиком восстановительных работ не требуется.

9.5. В случае расторжения Договора Застройщиком на основании п. 12.3. Договора, Участник на основании письменного требования Застройщика должен уплатить последнему штраф в размере 10% (Десять процентов) от указанной в п. 3.2. цены Договора за вычетом неустойки, фактически уплаченной Застройщику на основании п. 9.2.

9.6. В случае расторжения Договора Участником в соответствии с п. 12.4. Договора, Застройщик в течение десяти рабочих дней со дня расторжения Договора обязан возвратить Участнику денежные средства, уплаченные последним в счет цены Договора, а также на основании письменного требования Участника уплатить проценты за пользование денежными средствами Участника в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств Участнику. Указанные проценты начисляются со дня внесения Участником денежных средств или части денежных средств в счет цены Договора до дня их возврата Застройщиком Участнику. Если Участником является гражданин, указанные проценты уплачиваются Застройщиком в двойном размере.

 

 

  1. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

10.1. Обязательства Застройщика по возврату денежных средств, внесенных Участником, в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации или настоящим Договором, а также по уплате Участнику денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче Участнику Объекта, и иных причитающихся ему в соответствии с Договором и (или) федеральными законами денежных средств, в соответствии с настоящим Договором обеспечиваются залогом прав аренды Земельного участка и строящегося Комплекса в порядке, установленном статьями 13-15 Федерального закона об участии в долевом строительстве.

10.2. Стороны пришли к соглашению о том, что при возникновении любых касающихся настоящего Договора вопросов, предложений, требований и/или претензий, Участник обязан первоначально обращаться, в том числе, с письменными обращениями, к Застройщику.

10.3. Подписывая настоящий Договор, Участник выражает свое согласие Застройщику на передачу в залог (в том числе последующий) любым третьим лицам, включая кредитные организации и банки (в том числе ПАО «Сбербанк России»), прав аренды земельного участка, указанного в п. 1.1.1. Договора и строящегося (создаваемого) на указанном земельном участке Комплекса и иных объектов недвижимости (в том числе незавершённого строительства), исключая сам Объект.

10.4. Участник признает, что в состав общего имущества Комплекса, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Комплекса и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства, входят помещения в данном Комплексе, не являющиеся частями апартаментов и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном Комплексе, в том числе: входные группы, лифтовые холлы, мусорокамеры, электрощитовые, лестницы и лестничные площадки, тамбуры, лифты, иные шахты, коридоры, крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции Комплекса, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в Комплексе за пределами и внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, крышное/дворовое пространство, за исключением нежилых помещений, которые не переходят в общую долевую собственность согласно проектной декларации Комплекса, публикуемой Застройщиком.

10.5. Участник вправе уступить свои права и обязанности по Договору третьему лицу при соблюдении следующих условий:

10.5.1. при условии полной оплаты цены Договора, указанной в п. 3.2., и

10.5.2. при условии перечисления на расчетный счет Застройщика платы за совершение уступки в размере 3% (Три процента) от общей цены Договора, указанной в п.3.2., в том числе НДС 18%. Стороны договорились, что условие, указанное в п. 10.5.2., теряет силу 31.12.2018 г.

10.6. Участник с учетом п. 10.5. Договора вправе уступить свои права и обязанности по Договору только целиком.

10.7. В случае уступки своих прав и обязанностей по Договору Участник обязан уведомить об уступке Застройщика в соответствии с положениями п. 13.4. Договора и предоставить Застройщику оригинал соглашения об уступке, с отметкой о регистрации в Едином государственном реестре недвижимости не позднее 5 (Пяти) рабочих дней с даты государственной регистрации. Стр.11 из 20

 

  1. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

11.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение (частичное или полное) или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, в том числе: пожара, наводнения, землетрясения, войны, решений государственного, муниципального органа власти, забастовок в организациях, задействованных в подготовке и выполнении работ при строительстве Комплекса, если эти обстоятельства непосредственно не позволяют исполнить Сторонам свои обязательства по настоящему Договору.

11.2. Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по настоящему Договору в связи с наступлением обстоятельств, указанных в пункте 11.1. настоящего Договора, не позднее 7 (Семи) дней с момента наступления указанных в пункте 11.1. настоящего Договора обстоятельств, обязана известить в письменной форме другую Сторону о наступлении вышеуказанных обстоятельств. При этом срок исполнения обязательств по настоящему Договору отодвигается на срок действия обстоятельств непреодолимой силы.

Если Сторона, выполнению обязательств которой препятствует действие обстоятельств непреодолимой силы, в письменной форме не известит другую Сторону о наступлении таких обстоятельств в предусмотренный настоящим пунктом срок, такая Сторона теряет право ссылаться на действие указанных обстоятельств.

11.3. Если обстоятельства, указанные в пункте 11.1. настоящего Договора длятся более 3 (Трех) месяцев, Стороны обсудят, какие меры следует принять для продолжения исполнения обязательств и придут к соглашению о дальнейших взаимоотношениях между собой по настоящему Договору.

11.4. Обязанность доказывания обстоятельств непреодолимой силы лежит на Стороне, не выполнившей свои обязательства.

  1. СРОК ДЕЙСТВИЯ И ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ, РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

12.1. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости и вступает в силу с момента его регистрации и действует до полного исполнения Сторонами всех принятых на себя обязательств надлежащим образом.

12.2. Односторонний отказ от исполнения настоящего Договора, а также его изменение или расторжение осуществляется по основаниям, определенным настоящим Договором и предусмотренным законодательством Российской Федерации.

12.3. В случае просрочки внесения платежей Участником, предусмотренных настоящим Договором на срок более 2 (Двух) месяцев, Застройщик вправе отказаться от исполнения Договора в одностороннем внесудебном порядке и расторгнуть Договор, направив Участнику соответствующее уведомление и вернуть Участнику уплаченные им по настоящему Договору денежные средства на расчетный счет в течение 10 (Десяти) рабочих дней с момента расторжения настоящего Договора. В случае одностороннего отказа Застройщика от исполнения Договора в соответствии с настоящим пунктом, Договор считается расторгнутым со дня направления Участнику Застройщиком уведомления об одностороннем отказе от исполнения Договора.

12.4. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения Договора в случае неисполнения Застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный Договором срок передачи такого объекта на два месяца, а также в иных случаях, предусмотренных Федеральным законом об участии в долевом строительстве. Уведомление об отказе от исполнения Договора направляется в порядке, указанном в п. 13.4. Договора. Стр.12 из 20

 

  1. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

13.1. Все споры, связанные с исполнением Сторонами своих обязательств по настоящему Договору, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.

При невозможности разрешить спорный вопрос путем переговоров до передачи спорного вопроса в суд Стороны обязуются соблюдать претензионный порядок разрешения споров, в соответствии с которым Сторона, получившая претензию, обязана ее рассмотреть и отправить письменный ответ другой Стороне в течение двадцати рабочих дней с даты получения претензии.

При недостижении соглашения споры между Сторонами передаются на разрешение в суд по месту нахождения Застройщика.

При разрешении споров между Сторонами, в том числе и в судебном порядке, Стороны применяют законодательство Российской Федерации.

13.2. Настоящий Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до подписания обеими Сторонами Акта приема – передачи Объекта, либо до наступления иного события, предусмотренного настоящим Договором либо законодательством РФ.

13.3. После подписания настоящего Договора любые предшествующие дате подписания настоящего Договора и связанные с его предметом договоренности, соглашения, обязательства, оферты и заявления Сторон, как устные, так и письменные, утрачивают юридическую силу.

После подписания настоящего Договора Стороны не вправе ссылаться на указанные в настоящем пункте договоренности, предшествующие дате его подписания за исключением случаев, прямо предусмотренных настоящим Договором.

13.4. Если иное прямо не предусмотрено настоящим Договором и/или законодательством РФ, уведомления, указанные в пп. 4.4.2., 6.1.11., 7.2., 12.4., и счета должны быть сделаны в письменной форме и отправлены почтовым сообщением по почтовым адресам, указанным в ст. 11 настоящего Договора. Уведомление, направленное ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, считается полученным Участником через 10 (десять) календарных дней с даты отправки. Дата отправки определяется по почтовой квитанции о принятии почтового отправления.

13.5. В случае изменения у Стороны реквизитов, указанных в ст. 14 настоящего Договора, данная Сторона обязана письменно уведомить об этом другую Сторону в течение 10 (Десяти) рабочих дней с момента указанного изменения.

Действия, совершенные по устаревшим реквизитам до получения уведомления об их изменении, считаются исполненными надлежащим образом.

13.6. Любая информация о финансовом положении Сторон и условиях настоящего Договора, а также касающаяся договоров с третьими лицами, участвующими в строительстве Комплекса, считается конфиденциальной и не подлежит разглашению в течение 15 лет с даты его подписания и 5 лет с даты расторжения в зависимости от того, какая из дат наступит позднее.

13.7. Если любая часть настоящего Договора становится недействительной, незаконной или неосуществимой, Стороны переговорным путем договариваются обсудить взаимоприемлемые условия для замены такого положения, которое законно позволит осуществить намерения, изложенные в настоящем Договоре. В любом случае настоящий Договор остается действующим в части, не противоречащей действующему законодательству РФ.

Все приложения и дополнительные соглашения к настоящему Договору действительны лишь в том случае, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями Сторон.

13.8. При подписании Договор содержит следующие приложения:

Приложение № 1 – План Объекта,

Приложение № 2 – Отделочная ведомость Объекта, Стр.13 из 20

 

Приложение № 3 – Форма Акта приема-передачи.

Приложение № 4 – Форма акта о завершении расчетов,

13.9. Настоящий Договор составлен в 3 (Трех) подлинных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один – для Участника, один – для Застройщика, один – для уполномоченного государственного органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

14. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН Участник:

[*]

Застройщик:

_________

Место нахождения: 123___, г. Москва, ул. _____

ИНН/КПП 77___/77___01001

ОГРН:

Банковские реквизиты:

р/счет:

в ПАО «Сбербанк России» г. Москва

БИК:

Корр. счет:

_______________________/[*] / ____________________/______./

 

Приложение № 2

к Договору № [*] от [*]

участия в долевом строительстве

 

 

 

 

ОТДЕЛОЧНАЯ ВЕДОМОСТЬ ОБЪЕКТА

 

 

Объект передается со следующими отделочными работами:

— Установка входной двери;

— Устройство внутренних перегородок (внутренняя поверхность стен помещений санузла и кухни гипсокартоном не закрывается);

— Предварительная отделка стен под покраску, кроме стен в помещении санузла и стен из гипсокартона в помещении кухни;

— Выполнение стяжки пола с предварительной звукоизоляцией;

— Разводка труб системы отопления и холодоснабжения;

— Точки подключения к канализации предоставляются на стояках или на выходах из шахт, точки подключения к системе холодного и горячего водоснабжения предоставляются под потолком;

— Разводка кабелей за исключением помещений санузла и кухни. Концы кабелей в помещениях санузла и кухни выводятся на потолок;

— Разводка вентиляционных коробов;

— Установка конвекторов системы отопления;

— Установка фанкойлов;

— Монтаж систем автоматического пожаротушения, пожарной сигнализации и системы речевого оповещения.

 

 

Участник:

[*]

 

 

 

 

 

 

 

Застройщик:

 

читать далее А. Гордон
29.08.2017

Покупка апартаментов в Москве, подводные камни

Чем отличаются апартаменты от квартир

Что нужно учесть при покупке

Проблемы оформления прав на апартаменты

214-ФЗ для апартаментов — не спасет от потери

Апартаменты квартирные и апартаменты гостиничные — очередной камень

Как купить апартаменты в Москве в 2017?

С чем столкнулись при покупке апартаментов в 2018

Содержание апартаментов — снова юридический подвох

Налоговые последствия покупки апартаментов

Налоговый вычет при покупке апартаментов

Адвокат Гордон А.Э.

Адвокатская Палата Московской области

Подводные камни при покупке апартаментов

Большой выбор апартаментов на рынке недвижимости Москвы привлекают внимание потенциальных покупателей прежде всего выгодной ценой и часто, удобным расположением. Вместе с тем покупателям стоит обратить внимание на негативные характеристики апартаментов, которые часто перевешивают их плюсы.

 

Что такое Апартаменты

 

Апартаменты для большинства российских покупателей ассоциируются с понятием жилого помещения сдаваемого в наем для проживания. Однако в жилищном законодательстве Российской Федерации вы не найдете определения понятия апартаменты.  В Жилищном кодексе РФ перечислены жилые помещения:  жилые дома, часть жилого дома, квартиры, часть квартиры, комната.

 

Первый и основополагающий подводный камень апартаментов, из которого вытекают все остальные недостатки и подводные камни – по Российскому законодательству апартаменты не являются жилыми помещениями. По этому, первое юридическое последствие — в апартаментах (в нежилом помещении) не возможно зарегистрироваться, как в квартире или индивидуальном жилом доме, по месту жительства. Апартаменты в России — место временного пребывания.

Отличия апартаментов от квартир регистрацией не ограничиваются. Для покупателей, приобретающих  апартаменты в качестве квартиры (места постоянного жительства), то что это не жилое помещение, содержит гораздо более глубокий смысл чем может показаться, поскольку разница между квартирой и апартаментами юридическими последствиями не ограничивается.

Апартаменты в России  — не жилые помещения.  Можно ли жить в не жилых помещениях?

Защита права на жизнь в России унаследована от законодательства Советского Союза. В жилищной сфере, традиционно, жилищные права населения России обеспечиваются Жилищным кодексом РФ, согласно которому жилые помещения в России предназначены для постоянного проживания людей.

В этом смысле Апартаменты в России, по юридическому статусу, можно сравнить с гостиницами и общежитиями. По российскому законодательству все эти объекты недвижимости являются нежилыми помещениями.

Вместе с тем, в таких помещениях можно жить, конечно, с известными ограничениями. В большинстве своем гостиничные номера не оборудованы кухнями, подсобными помещениями, и самое главное — в гостиницах отсутствует возможность зарегистрироваться (прописаться) по месту жительства. Для покупателя апартаментов отсутствие возможности регистрации по месту жительства означает не возможность получения по месту нахождения апартаментов установленное законом социальное обслуживание.

Собственник апартаментов, как и  проживающие в гостиницах (в нежилых помещениях) не имеют права на получение соответствующих социальных благ (детские сады, школы, поликлиники, мед обслуживание и т.д.).

 

Апартаменты — не квартира, и не только юридически

Наша практика юридического сопровождения покупки апартаментов показывает: Большинство современных апартаментов на рынке новостроек Москвы позиционируют как квартиры для постоянного проживания. При этом, для покупателей существенное значение имеют технические и санитарные стороны этого вопроса.

Дело в том, что в отличие от апартаментов, строительство и эксплуатация гостиниц и общежитий в Российской Федерации  регулируется соответствующими нормативными актами, что обеспечивает безопасность их использования для временного проживания людей. Апартаменты в существовавших до 2016 года технических и санитарных нормативных актах не упоминаются. По этому, все строящиеся в настоящее время в Москве апартаменты могли проектироваться и размещаться по ранее существовавшим нормативам. В лучшем случае по нормативам гостиниц и общежитий.

Таким образом не только при строительстве и проектировании, но уже при размещении самого здания с апартаментами возникают вопросы к безопасности будущих пользователей — жильцов. И эти параметры должны контролироваться покупателем апартаментов.

Увидеть примененные при проектировании, размещении и строительстве конкретных апартаментов нормативы покупатель сможет в проектной документации на строительство апартаментов. По нашей практике при продаже «квартир — апартаментов» застройщики и риелторы не акцентируют внимание покупателей, что эти помещения не соответствуют требованиям к квартирам, а  здания не имеют отношения к многоквартирным жилым домам.

В последнее время, в лучшем случае, размещение зданий с апартаментами осуществляется по нормативам гостиниц или общежитий. Требования нормативов к последним по освещенности, по размеру участка, по наличию транспорта и другим параметрам ниже, чем для размещения жилых многоквартирных домов, а по отдельным показателям, например обеспеченность детскими садами, парковками, дворовыми территориями, поликлиниками  и т.д. для гостиниц и общежитий вообще не предусмотрена.

 

Проблемы оформления прав на апартаменты

Строительство любых объектов недвижимости в Российской Федерации, в том числе гостиниц, общежитий и многофункциональных центров, в составе которых могут быть апартаменты, осуществляется в соответствии с  разрешительной документацией на строительство. Собственность на апартаменты может быть оформлена только после введения оконченного строительством объекта после его введения в эксплуатацию, которая возможна только в случае соответствия построенного объекта проектной, разрешительной документации и целевому назначению земельного участка. Поскольку апартаменты покупают на различных этапах: 1) на этапе строительства, 2) по окончании строительства, 3) после введения здания в эксплуатацию, 4) после оформления права собственности, не редко приходится сталкиваться с несоответствием между проектной документацией и документами на землю. На этапе строительства для заключения договора на покупку апартаментов эти несоответствия препятствием не являются, они «вылезут» позже, когда построенный объект не смогут ввести в эксплуатацию, и станет невозможно оформить собственность на апартаменты.

Дело в том, что апартаменты, как предусмотренные проектом часть гостиницы или многофункционального комплекса, могут быть построены и введены в эксплуатацию только в составе гостиницы, или многофункциональных комплексов, в состав которых входят нежилые помещения типа гостиниц и размещение которых допускается целевым назначением земельного участка на котором построен объект.

В настоящее время покупатели апартаментов в Москве систематически сталкиваются с затруднениями при введении в эксплуатацию зданий, по причине неурегулированности земельных отношений. В первую очередь – из-за не соответствия построенного объекта разрешенному использованию земельного участка, во вторую – нахождения земельных участков в собственности не у застройщиков, а у третьих лиц.

Подобные ситуации опасны для покупателей апартаментов сложностью их бесплатного разрешения и малой перспективностью судебной защиты.

С чем столкнулись сопровождая покупку апартаментов в марте 2018

 

214-ФЗ для апартаментов — не спасет от потери

В Москве покупка апартаментов на «котловане», как правило, оформляется гражданско-правовыми договорами не подпадающими под действие  договора долевого строительства жилья установленного законом 214-ФЗ «О долевом строительстве жилья», хотя есть и исключения. В связи с чем покупателям апартаментов самим нужно помнить о защите своих прав при заключении договора, иначе будет затруднительно добиться взыскания неустоек, штрафов с застройщиков за несвоевременное окончание строительства и передачу апартаментов собственникам, за брак при строительстве, и за иные нарушения договора.

Стоит отметить, что заключение договора на покупку апартаментов по правилам 214-ФЗ о Договорах участия в долевом строительстве не снимает с дольщиков апартаментов самую главную проблему — риск полной утраты денежных средств при банкротстве застройщика.

Дело в том, что новые правила 2017г. закона 214-ФЗ о выплатах возмещения дольщикам при банкротстве застройщика распространяются только на дольщиков при строительстве жилых помещений, которыми апартаменты не являются. А особые правила банкротства застройщиков в законе «О несостоятельности (банкротстве)» (параграф 7 закона) так же распространяются только на долевое строительство жилых помещений. В результате, дольщики апартаментов не могут в банкротстве застройщика заявлять требования о передачи им апартаментов (в натуре), и могут требовать только возврат денег, что в банкротстве крайне маловероятно.

Таким образом, статус апартаментов, как нежилых помещений, позволяет застройщикам и крупным инвесторам обходить современные требования к жилой застройке с точки зрения размещения относительно дорог и производств, обходить запрет точечной застройки, игнорировать требования по обеспеченности проживающих социальной инфраструктурой, и не соблюдать отдельные санитарные и технические нормы при проектировании «жилых помещений». В том числе при строительстве апартаментов возможно использование менее качественных материалов. Вместе с тем, если покупателю повезет, апартаменты могут соответствовать требованиям, предъявляемым к гостиницам и общежитиям, или к квартирам.

 

Апартаменты квартирного типа

Апартаменты гостиничные

Очередной подводный камень при покупке апартаментов

В чем разница между апартаментами гостиницы и апартаментами квартирного типа?

Апартаменты гостиниц строятся по правилам и нормативам гостиниц – нежилых помещений повышенной комфортности предназначенные для временного проживания в гостиницах. При этом, у таких апартаментов есть существенная юридическая особенность, которая может оказаться огромным булыжником на пути будущего собственника.

Эта особенность целевого назначения — предназначение для временного проживания в гостиницах, закладывается в исходно-разрешительную документацию на строительство объекта. Покупателям и инвесторам необходимо учитывать: Отдельные апартаменты гостиницы не возможно выделить и приобрести в собственность, поскольку такие апартаменты являются неотъемлемой частью гостиницы – единого комплекса — неделимой вещи.

В таких объектах возможно приобретение доли в праве собственности на гостиничный комплекс и в праве пользования остальными помещениями всего гостиничного комплекса, пропорционально доле. Очевидно, что доля в праве это совсем не конкретное недвижимое имущество.

Апартаменты квартирного типа – нежилые помещения для временного проживания отдельной семьи, спроектированные на основании технического задания, отдельные параметры которых могут отличаться от нормативов квартир. Апартаменты квартирного типа являются отдельными объектами недвижимости и могу быть приобретены в собственность по договорам купли-продажи или иному договору.

Покупателю лучше выбрать  апартаменты квартирного типа, а от покупки апартаментов гостиничного типа лучше воздержаться.

Пользование апартаментами и Содержание апартаментов. Налоги

Очередной подводный камень апартаментов

Покупателям апартаментов в Москве нужно быть готовым не только к бОльшим расходам на пользование и содержание апартаментов, но и на возможные ограничения при пользовании апартаментами. Контролируемые государством тарифы ресурсоснабжающих организаций установлены для жилых помещений и для апартаментов не применяются, для последних тарифы значительно выше.

Но более важно, что тарифы на коммунальные услуги в зданиях с апартаментами устанавливают «местными» снабжающими организациями, а не городскими. Здесь снова проявляется та самая юридическая разница апартаментов и жилых помещений.

Но это еще не все. Как правило, платным оказывается пользование общим имуществом здания, например может оказаться платным пользование лифтовой площадкой, лестницами и т.д. Как правило, в комплексах с  апартаментами платный въезд на территорию комплекса и платными являются парковки на территории, отдельно оплачивается содержание прилегающей территории и парковок (открытых). И т.д., и т.п. По этому более низкая цена апартаментов при покупке в последствии легко компенсируется значительными ежемесячными расходами на их содержание и пользование общей инфраструктурой здания. То же относится к подземным паркингам.

Покупка апартаментов и их использование, это совсем не то же, что покупка квартир. По этому все перечисленные вопросы необходимо выяснять до заключения договора на покупку апартаментов и оценить финансовую сторону вопроса.

Налоговые последствия покупки апартаментов

Налоговые последствия ожидают и покупателей апартаментов и квартир.  Собственник недвижимости в России является плательщиком налога на владение недвижимостью — Налог на имущество физических лиц (Глава 32 Налогового кодекса РФ).

Налог уплачивается собственниками  жилых домов; жилых помещений (квартир, комнат); гаражей, машино-мест; единых недвижимых комплексов (здания, строения, сооружения); объектов незавершенного строительства; иных зданий, строений, сооружений, помещений.

Налог уплачивается ежегодно и рассчитывается в виде процента от кадастровой стоимости недвижимости.

Ставку налога устанавливает местная администрация, субъекта РФ в котором расположена недвижимость. Для квартир в статье 406 Налогового кодекса РФ установлена максимальная ставка налога — 0,1% от кадастровой стоимости квартиры.

С апартаментами, сложнее. Во первых, как уже сказано выше в законодательстве РФ понятие «апартаменты» — отсутствует. По этому налогообложение апартаментов — вопрос спорный. Например, гостиничные апартаменты будут облагаться налогом как комплекс в целом, а затем делиться между собственниками пропорционально их долям.

Апартаменты-квартирные облагаются налогом, как отдельный объект нежилой недвижимости, однако на усмотрение местных властей оказывается ставка налога и льготы.  Если для квартир ставка налога не может быть больше 0,1 %,  то для апартаментов максимальная ставка налога допустима от 0,5 до 2 % кадастровой стоимости.

В Москве ставки налога на имущество отличаются в зависимости от размера кадастровой стоимости:

 

Кадастровая стоимость объекта налогообложения

Ставка налога

До 10 млн. рублей (включительно) 0,1 процента
Свыше 10 млн. рублей до 20 млн. рублей (включительно) 0,15 процента
Свыше 20 млн. рублей до 50 млн. рублей (включительно) 0,2 процента
Свыше 50 млн. рублей до 300 млн. рублей (включительно) 0,3 процента

 

Апартаменты в Москве считают «иными» объектами недвижимости, и применяют ставки 0,5% кадастровой стоимости.

Выгодно ли в Москве покупать апартаменты или квартиру, с точки зрения налогообложения?  Вопрос, поскольку апартаменты пока дешевле квартир, и у апартаментов ниже кадастровая стоимость. Вместе с тем,  налог на имущество по  квартире может быть снижен за счет установленных льгот. Например, при цене квартиры до 10 млн. руб. ставка налога — 0,1%, а для апартаментов — 0,5%. С квартиры в 10 млн. руб. налог составит 10 000 руб/год. и его можно снизить. При этом апартаменты будут стоить не менее 8 млн.руб., и налог с них составит 40 000 руб./год.

 

Налоговый вычет при покупке апартаментов

Гораздо больший сюрприз для  покупателя апартаментов — квартиры имущественный налоговый вычет (статья 220 Налогового кодекса РФ).

Как известно, один раз налогоплательщик физическое лицо (налоговый резидент РФ) может уменьшить для налогообложения налогом НДФЛ полученные доходы на налоговый вычет если он купил жилое помещение. Сумма вычета — стоимость приобретенного жилья, но не более 2 000 000 руб. То есть из суммы налога может быть вычтено 260 000 руб. Кроме того, вычет может быть применен и к расходам на соответствующий ипотечный кредит (проценты), и расходы на ремонт.

Тут снова проявляется та самая основополагающая сущность апартаментов — это нежилое помещение. По этому, при покупке  апартаментов имущественный вычет применить нельзя!

 

29 августа 2017 г.

Адвокат по недвижимости

Гордон А.Э,

 

В каких случаях  вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру

Завершающим этапом покупки апартаментов является государственная регистрация прав. С нового 2017 года значительно изменился порядок государственной регистрации прав на недвижимость (апартаменты, квартиры, дома, участки и т.д.). О случаях в которых вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру и другую недвижимость, читайте здесь.

Читайте новые публикации:

Договор купли продажи апартаментов. Особенности и существенные условия

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

читать далее А. Гордон
28.08.2017

Ошибка в нотариальном договоре

Как исправить ошибку в договоре, удостоверенном нотариусом ?

Как правильно исправлять ошибки в нотариальном договоре

Три типичные ошибки в нотариальном договоре, которые приводят к проблемам

Адвокат по Недвижимости

Гордон А.Э,

Ошибка в нотариальном договоре — сейчас не редкость!

Поскольку мы специализируемся на юридическом сопровождении сделок с недвижимостью к нам ежедневно поступает около десятка обращений по поводу ошибок в нотариальных договорах. Смысл вопросов один — в нотариальном договоре ошибка, что делать?

Действия в конкретной ситуации будут зависеть от ряда обстоятельств: вида договора, вида конкретной ошибки в договоре, но больше всего, от момента времени, когда обнаружена ошибка.  Проблема в том, что с 2013 года практически все сделки с недвижимостью в России не требуют государственной регистрации и договор считается заключенным с момента его подписания сторонами. Это правило распространяется и на сделки, удостоверенные нотариусом: договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и удостоверения нотариусом.

Регулярно задают вопрос: договор купли-продажи недвижимости оформленный у нотариуса, что  гарантирует нотариус?

Предоставляя юридическое сопровождение сделок с недвижимостью на протяжении 15 лет и параллельно регулярно участвуя в судах по оспариванию сделок, можем уверенно ответить: ничего не гарантирует. Скорее напротив, заверенная нотариусом сделка содержит больше подводных камней. Практика показывает, что нотариусы не совершают полную юридическую проверку квартиры от момента строительства многоквартирного дома, как это делают адвокаты, юристы по недвижимости и риелторы. Нотариус ограничивается сведениями из реестра недвижимости на момент совершения удостоверяемой сделки, и в лучшем случае — переходами права. Вопросы, касательно а что там было раньше с квартирой, кто пользовался, куда и почему выбыл, мы от нотариусов не слышали.

Так же нотариальная сделка не гарантирует ее участников от банальных технических ошибок. Например, в конце августа к нам обралился очередной «потерпевши». Читайте здесь.

Более важно: в силу закона нотариус не вправе проводить всю сделку, а только удостоверяет подписание договора и может его составить. А нужно понимать, что составление и подписание договора купли-продажи недвижимости, дарения, ренты и т.д. это всего лишь один этап от сделки.

Этап подписания договора всегда взаимосвязан с остальными этапами сделки. Это означает, что до того, как покупатель и продавец попадают к нотариусу им необходимо безопасно пройти все остальные этапы: 1) внести аванс или задаток за квартиру, 2) проверить юридическую чистоту квартиры, 3) если обнаружен юридический недостаток, или найден лучший вариант — вернуть свой аванс, 4) оформить ипотечный кредит, 5) связать свою сделку с альтернативной, 6) после регистрации права собственности на квартиру провести расчеты, 7) передать квартиру «без фарша».

И не стоит рассчитывать на нотариуса или банк, даже если у вас ипотечная сделка. И банк и нотариус имеют конкретные бизнесы и конкретные интересы, а у продавца и покупателя — свои интересы. По этому Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью должно иметь место на каждом этапе ее совершения и в интересах именно сторон сделки, а не нотариуса или банка.

Попробуйте изменить нотариальный договор, нотариус заявит: Я использую такой договор. Или делаем такой , или никакой, идите к другому нотариусу.

С банком, аналогично.

Как вы теперь понимаете, нотариус никогда сам не проводит всю сделку от внесения аванса до передачи квартиры, по этому нотариус не обязан знать все детали конкретной сделки и тем более вписывать эти условия в договор. Напротив, сделку проводят ее стороны и именно им придется выполнять все ее условий, по этому стороны сделки обязаны внести в договор все согласованные условия, которые обеспечат интересы каждой стороны. Неверное изложение или отсутствие в договоре каких-то условий — это то же ошибка, которая приведет в последствии к спорам, а при судебном разбирательстве — к невозможности доказать согласованные условия сделки.

Условия о предмете — о недвижимости, о цене, о сторонах договора — это самые главные условия любой сделки с недвижимостью, и ошибки в них приводят к самым печальным последствиям — к невозможности исправить договор и необходимости обращаться в суд. Не редко обнаруживаем опечатки в этих условиях нотариального договора, который до этого за несколько дней (а то и недель) вычитывали и правили.

Последствия ошибок в нотариальном договоре

В лучшем случае ошибки в нотариальном договоре приводят к отказу в гос регистрации собственности покупателя на недвижимость. Вместе с тем, это позволяет сторонам оперативно исправить допущенные ошибки.

В случае «пропуска» ошибок нотариального договора, а в настоящее время вероятность этого практически 100%, поскольку нотариальные договоры не проходят юридическую экспертизу Росреестра, ошибки будут выявлены после гос регистрации прав, например при получении денег в банке (когда банк не допустит продавца к ячейке или к аккредитиву), или спустя годы при последующих сделках. Тогда исправить ошибки придется через суд. Росреестр в таких ситуациях обычно отказывает во внесении изменений в реестр недвижимости на основании соглашения сторон договора, и требует соответствующего судебного решения. Кроме того, спустя время совсем не просто найти продавца.

Кто хоть раз обращался к нотариусам знает, как сложно бывает внести изменения в составленный нотариусом документ. Обосновать необходимость и законность изменений договора, дополнить договор сможет квалифицированный адвокат по недвижимости или юрист. Причем необходимо это делать заблаговременно, а не в день сделки.

Ни кто, в том числе и нотариусы, не застрахованы от обычных ошибок опечаток, описок, неправильных реквизитов паспортов, адресов недвижимости, опечатках в фамилиях именах и отчествах сторон договора. Можно существенно снизить вероятность ошибок, если соблюдать технологию проведения сделок с недвижимостью. По этому, мы всем рекомендуем, пользоваться юридическим сопровождением сделок с недвижимостью, даже если участник сделки – юрист с высшим образованием и большим стажем и сделку будет удостоверять нотариус.

Анализируя посещения нашего сайта и обращения на консультации мы выявили такую закономерность, с 2015 года резко выросло количество обращений как исправить ошибку в нотариальном договоре. 

Дело в с том, что со второй половины 2015 года ошибки нотариусов в договорах стали появляться очень часто. Причина – пошел поток нотариальных сделок с недвижимостью, поскольку по закону стали обязательными для нотариального удостоверения ряд  договоров  с недвижимостью: договоры купли продажи долей в жилой недвижимости, договоры дарения долей, а так же  договоры купли продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним и недвижимости принадлежащей лицам, ограниченным в дееспособности.

Виды ошибок в нотариальных договорах

Ошибки в нотариальных договорах с недвижимостью  встречаются самые разные:

  1. Ошибки в фамилии, имени, отчестве сторон договора — ошибки в написании, полная/частичная замена на иные, полное отсутствие;
  2. Неверные или не полные паспортные данные;
  3. Неверные сведения о документах на недвижимость продавца
  4. Полное или частичное отсутствие адреса недвижимости, или не верный адрес и т.д.;
  5. Отсутствие полное или частичное кадастрового  номера объекта недвижимости, или указывают не верный кадастровый номер;
  6. указывают не верно технические характеристики недвижимости: площадь помещения, количество комнат, этаж и т.д.
  7. указывают неправильную цену недвижимости, иногда полностью забывают ее указать и т.д.;

Характер ошибок оказывает самое непосредственное влияние на дальнейшее исполнение договора.  Например, для договора купли продажи квартиры, дома и т.д., а так же для дарения ошибки, перечисленные выше в пунктах 4,5, 6 – означают, что стороны не согласовали условия об объекте недвижимости. В этом случае Гражданский кодекс РФ однозначен: договор купли продажи считается не заключенным (статья 554 кодекса).

Аналогичное правило установлено Гражданским кодексом РФ в отношении цены недвижимости – при отсутствии условия о цене такой договор считается не заключенным (ч.1 статьи 555 ГК РФ). Сложнее, если указана неправильная цена. В этом случае договор законный, но могут возникнуть очевидные споры между сторонами при расчетах, а также споры с налоговым органами, поскольку возможно увеличатся налоги.

Ошибки, указанные в пунктах 1, 2, 3, если они касаются продавца, свидетельствуют о совершении сделки не полномочным лицом, поскольку сведения в договоре не будут совпадать со сведениями Единого гос реестра недвижимости (ЕГРН). Если эти ошибки касаются покупателя, то в ЕГРН могут быть внесены сведения, указанные именно в договоре, и покупатель юридически не будет собственником.

Результат таких ошибок  – право собственности на конкретную недвижимость по такому договору купли продажи от продавца к покупателю перейти не может.

Иные ошибки для действительности договора с недвижимостью значения могут не иметь, но оказать существенное влияние на исполнение договора и права и обязанности сторон.

Как исправить ошибку в нотариальном договоре

С учетом позиции Росреестра, что бы ответить на этот вопрос, нужно знать когда обнаружена ошибка. Возможны три  варианта:

  1. Ошибка обнаружена до государственной регистрации прав по договору, например до подачи документов на гос регистрацию, при подаче документов или во время регистрации;
  2. Ошибку обнаружили после гос регистрации перехода права и до передачи недвижимости покупателю (одаряемому, по договору дарения);
  3. Ошибку обнаружили после гос регистрации права на недвижимость покупателю и после передачи недвижимости покупателю по передаточному акту.

Самое веселое, когда вы выясните, что нотариус, удостоверивший сделку больше не работает.

В ситуации 1 (ошибка выявлена до гос регистрации перехода права):

Ошибка может быть исправлена несколькими способами, конечно с учетом положений Гражданского кодекса РФ для соответствующих видов договоров, например, при купли-продаже, с учетом статей 554, 555 ГК РФ :

  1. Исправления вносятся в сам текст договора и исправления договора удостоверяются нотариусом. Это не лучшая ситуация, получить «изрисованный» исправлениями договор.
  2. Договор расторгается сторонами, о чем составляется отдельный документ и так же удостоверяется нотариусом. Затем, составляется новый договор купли-продажи.  Правовым основанием этих действий является право сторон договора расторгнуть договор своим общим решением до момента его исполнения. Но есть подводный камень. Дело в том, что некоторые нотариусы составляют договор на таких условиях, что договор считается исполненным  в момент его подписания сторонами. И расторгать уже нечего. (Читайте подробнее о типичных ошибках нотариальных договоров здесь).   Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью позволяет юристу или адвокату по  недвижимости  заблаговременно удалить из  текста подводные камни, установленные нотариусом.
  1. 3 В уже заключенный нотариальный договор купли-продажи недвижимости (с ошибками) вносятся исправления, путем заключения отдельного документа – дополнительного соглашения, которое удостоверяется нотариусом.

В ситуации 2 (ошибка выявлена непосредственно после гос регистрации перехода права):

Как и в ситуации 1, способ исправления  и саму возможность исправить ошибку будет определять  избранные нотариусом условия договора. Если договор к моменту обнаружения ошибки полностью не исполнен, то исправления возможны в том же порядке, что и в ситуации 1.

Вместе с тем, учитывая позицию Росреестра, в отдельных случаях исправления возможно произвести только через суд.

В ситуации 3 (ошибка выявлена после гос регистрации перехода права к покупателю и после передачи недвижимости покупателю по передаточному акту после совершившихся расчетов):

В ситуации 3  в момент обнаружения ошибки договор заключен и полностью исполнен сторонами. По этому, ошибки в договоре с недвижимостью исправлены быть не могут. Во всяком случае таково мнение Росреестра. Поскольку в сделках с недвижимостью стороны договора, а особенно покупатель, полностью зависят от усмотрения Росреестра, позиция последнего и будет решающей. В любом случае возникает перспектива судебного спора: или, как того требует Росреестр в суде изменять договор, или оспаривать отказ Росреестра.

Вместе с тем, у сторон есть возможность исправлять саму ситуацию но только в суде. Например, по договору купли продажи недвижимости признавать право собственности на купленный объект недвижимости с характеристиками (размер, кадастровый номер, адресные ориентиры и т.д.) согласно учетным данным в ЕГРН, какие они были у объекта на момент совершения договора. Правда придется заплатить значительную госпошлину.

В отдельных случаях, договор может быть признан судом недействительным или незаключенным, с двусторонней реституцией (возврат сторон договора в первоначальное положение, какое оно было до совершения договора). В таких случаях суд в решении так же аннулирует  запись регистрации в ЕГРН.

Конечно, последний способ содержит значительные риски для обеих сторон, по этому для таких действий рекомендуем привлекать адвокатов по недвижимости, и заранее планировать мероприятия и новую сделку.

Получить консультацию адвоката по недвижимости  как исправить Ваш договор купли-продажи квартиры, дома, участка, машиномета и т.д.  по телефону: 8 (495) 518 — 19 – 90, или по электронной почте:

Заполните форму внизу страницы.

 

Три типичные ошибки в нотариальных договорах. Читайте здесь

 

25 марта 2017 года

Адвокат по Недвижимости

Гордон А.Э,

читать далее А. Гордон