Публикации
28.05.2017

Уступка по ДДУ

Почему не стоит покупать квартиру по ДДУ самостоятельно

Юридическое сопровождение при покупке по ДДУ

Юрист на сделке покупки новостройки

 

Адвокат по недвижимости Гордон А.Э.

 

Что делать, если нужно купить квартиру по ДДУ?

Получить консультацию адвоката по недвижимости.

Это более эффективно, чем самостоятельные поиски в интернете. Кроме того, всех возможных ситуаций, особенностей и подводных камней покупки по переуступке не напишешь.

 

Покупка новостроек в настоящее время совершается преимущественно по договору участия в долевом строительстве (договор ДДУ). В зависимости от стадии строительства дома и выбранной застройщиком юридической схемы дольщики заключают непосредственно договор ДДУ с застройщиком, или заключается уступка по ДДУ.

В последнем случае в уже существующем договоре ДДУ новый дольщик вступает в договор на место первоначального дольщика, при этом сам договор ДДУ остается неизменным. Процедура называется уступкой прав по договору.

Почему-то считается, что при покупке новостроек никаких сложностей нет, все понятно. А по тому юридическое сопровождение покупки по ДДУ не нужно. Тем более, если оформлением занимается застройщик или нанятая им риелторская фирма.

Абсолютно аналогичное заблуждение присутствует, если покупают квартиру на вторичном рынке, и в истории этой квартиры есть только первые документы — ДДУ, или ДДУ и уступка по ДДУ. Ну какие тут сложности?

Вот вам пример из совсем недавней практики, как были расторгнуты последующие договоры, после нарушений при заключении уступки по ДДУ.

А все началось со спора супругов о разделе супружеского имущества.

 

Обстоятельства дела ( Мосгорсуд гражданское дело № 33-17271, апелляционное определение от 04 мая 2017г.):  

Собственники новой квартиры супруги М — А получили иск от человека, которого они не знали, никаких дел с ним не имели. Х. обратилась в суд с иском к М.К.О., М-А о признании сделки недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности на ½ доли в праве собственности на квартиру.

Исковые требования мотивированы тем, что во время брака между Х и А супругами заключен договор ДДУ на строительство квартиры. Договор был оплачен А. Через некоторое время брак расторгнут по совместному заявлению супругов, соглашение о добровольном разделе совместно нажитого имущества между супругами не достигнуто, брачный договор не заключался.

В ходе рассмотрения иска выяснилось, что вскоре после расторжения брака А. уступил право требования по договору ДДУ супругу М-А по договору уступки прав. Далее квартира была отчуждена сначала в пользу М., а затем по договору дарения 1/2 доля квартиры отчуждена в пользу М.К.О.

Иск Х. был мотивирован тем, что бывший супруг А. права на квартиру по договору уступки оформил не получив на это согласие своей бывшей супруги Х.

Истец просил суд 1) признать недействительным договор дарения, заключенный между М.К.О. и его супругой в части дарения ½ доли в праве собственности на квартиру, 2) истребовать у М.К.О. из чужого незаконного владения ½ доли в праве собственности на указанную квартиру, 3) признать за истцом Х. право собственности на ½ доли в праве собственности на спорную квартиру.

 

Как решил суд:

Суд иск удовлетворил!

Решением Тимирязевского районного суда г. Москвы признан недействительным договор уступки прав требований по договору ДДУ, заключенный между А. и АТ.Г. и ООО «***». За Х. и А. признано право требования в размере по ½ доле к ООО «***» по договору от *** года.

Оценив собранные доказательства в их совокупности, руководствуясь положениями ст.ст. 153, 166, 167, 301, 302 ГК РФ, суд пришел к выводу об удовлетворении требований о признании недействительным договора дарения, заключенного между М.О.А. и М.К.О., в части дарения ½ доли спорной квартиры; истребовании из владения М.К.О. ½ доли квартиры, признании за Х. права собственности на ½ долю спорной квартиры. Суд установил, что при совершении указанных сделок допущено нарушение права Х. по договору, поскольку нотариально удостоверенного согласия на совершение вышеуказанных сделок в соответствии с п. 3 ст. 53 СК РФ она не давала.

В результате признания недействительной самой первоначальной сделки с правами на квартиру, сделка проведена когда квартиры еще не существовало, признана недействительной сделка дарения доли квартиры, совершенная после окончания строительства дома и после регистрации права собственности на квартиру — дарение доли квартиры.

 

Юридическое сопровождение покупки квартиры по переуступке

Юридическое сопровождение покупки новостроек направлено на выявление возможных рисков утраты (ограничения) прав собственности покупателя на приобретенную новостройку. При проведении проверки проводится поиск нарушений закона при совершении предудущих сделок, и при совершении текущей сделки.

В рассмотренном деле покупатели квартиры по переуступке по видимому не будучи сами юристами и не обратившись за помощью к юристу, или к адвокату по недвижимости, доверились застройщику. Сделка уступки по ДДУ отличается от просто купли продажи недвижимости. Требует оформления нескольких документов, в том числе согласия застройщика на уступку. Вместе с тем, необходимо соблюдать требования Семейного кодекса о супружеском имуществе и правила его раздела, что в данном случае выполнено не было.

Все эти моменты доступны для проверки при совершении сделки, и не требуют поиска в архивах. Обязанность предоставить соответствующие документы лежит на первоначальном дольщике.

Задача хорошего юриста по недвижимости — знать положения закона, правильно оценить ситуацию и применить правильный закон правильно.

Адвокат на сделке с недвижимостью в первую очередь начинает задавать вопросы о семейном положении участников сделки, и начинает планировать сделку с учетом необходимости получить соответствующие документы, например, согласие супруга на сделку.

Сделка уступки прав по ДДУ аналогична самому договору ДДУ в части обязательности ее государственной регистрации. Это значит, что в отличие от договора купли продажи договор ДДУ и договор уступки прав по ДДУ  требуют обязательной гос регистрации, и вступают в силу после такой регистрации.  Суть гос регистрации договора ДДУ — внесение о нем сведений в Единый гос реестр недвижимости (ЕГРН). Аналогично, в отношении договора уступки по ДДУ. В обоих случаях при гос регистрации проводится юридическая экспертиза, и при выявлении пороков, неполноты предъявленных документов гос регистрации приостанавливается, а затем, может последовать отказ в гос регистрации.

По каким-то причинам в данном случае приостановки не было. Возможно, потому, что еще до уступки первоначальный дольщик расторг брак.

А возможно, это была мошенническая схема. Поскольку признан недействительным последующий договор — дарение.

 

28 мая 2017 года

Москва

 

Адвокат по недвижимости

Гордон А.Э,

читать далее А. Гордон
28.05.2017

Как вернуть авиабилет

Как вернуть авиабилет, если отменили рейс

Действия пассажира если отменили рейс

Как сдать электронный билет

Как вернуть невозвратный билет

Если задержали рейс

Обязанности авиакомпании

Задержка рейсов в Европе и Америке

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская Палата Московской области

 

Потребность вернуть авиабилет возникает совсем не редко. В отличие от  возврата товаров, сумма, которую получит пассажир при сдаче авиабилета будет зависеть от ряда обстоятельств. Иногда, пассажир теряет полную стоимость авиабилета. Но если сумма значительная, за возврат можно побороться, и попробовать вернуть плату за «невозвратный билет», тем более если это билеты целой семьи.

На возможность возврата билета и выплачиваемую пассажиру сумму влияют два основных взаимосвязанных вопроса: 1) Причина возврата, 2) Вид перевозки.

Вообще, влияет еще один момент: куплен просто авиабилет, или он входит в путевку (тур). Тогда вопрос возврата билета необходимо решать совместно с вопросом возврата денег за тур. В этой публикации эта ситуация не рассматривается. Кратко заметим: при продаже тура, состоящего из нескольких услуг: трансфер (доставка в аэропорт и в гостиницу), перелет, проживание в гостинице, экскурсии и т.д. все эти услуги составляют общее понятие — туристский продукт. И ответственность за исполнение каждой составляющей этого туристского продукта отвечает исполнитель по договору, который продал путевку (тур).

С недавних пор вопрос возврата билетов осложнился еще одним фактором: способ покупки билета — в авиакомпании или через интернет, или через посредника. Способ возврата билета зависит от способа его покупки.

Еще один критерий — причина возврата: отказ пассажира от полета по инициативе пассажира, или вследствие отмены (переноса) рейса по вине авиаперевозчика.

Вид перевозки — регулярный рейс, чартерный рейс.

Отказ пассажира от перелета на регулярном рейсе и на чартерном будут иметь разные последствия по возврату билета.

Отказ от перелета по инициативе пассажира — добровольный отказ от перелета

На регулярных рейсах такой отказ пассажира, согласно Воздушному кодексу РФ, считается односторонним отказом пассажира от договора перевозки. При этом пассажиру возвращается провозная плата на следующих условиях:

1) возвращается 100% провозной платы за вычетом расходов перевозчика и связанных с договором перевозки, если пассажир уведомил перевозчика об отказе не менее чем за 24 часа до начала регистрации на рейс;

2) возвращается 75% провозной платы за вычетом расходов перевозчика, связанных с договором перевозки, если пассажир уведомил перевозчика об отказе менее чем за сутки до начала регистрации на рейс, но до ее окончания. Из провозной платы удерживается 25% неустойки;

3) если пассажир уведомил перевозчика об отказе от перевозки после окончания регистрации на рейс — провозная плата не возвращается;

4) Невозвратный билет — провозная плата не возвращается.

На чартерных рейсах — порядок возврата провозной платы регулируются правилами конкретного перевозчика.

 

Вынужденный отказ пассажира от перелета

На регулярных рейсах при вынужденном отказе от перелета, в случаях прямо установленных в законе, пассажиру возвращается вся сумма провозной платы.

Вынужденным отказом от перелета считается:

  1. отказ от перелета по причине болезни самого пассажира или следующих вместе с ним кого-то из членов его семьи или близкого родственника, подтвержденные соответствующим медицинским документом;
  2. отказ от перелета по причине смерти пассажира, кого-либо из следующих совместно с ним членов его семьи или близких родственников, подтвержденных соответствующими документами;
  3. задержка рейса, по вине авиакомпании (перевозчика).

Для возврата билета в ситуациях 1 и 2  заявление о вынужденном отказе от перелета и документы должны быть сделаны авиакомпании до окончания регистрации на рейс, как она установлена в билете.

По Федеральным авиационным правилам авиаперевозчик вправе отменить, задержать рейс, указанный в билете, произвести замену типа воздушного судна, изменить маршрут перевозки.

Возврат билетов на чартерный рейс, читайте ниже.

В любом из случаев отказа от перелета пассажиру необходимо учитывать еще один фактор для возврата денег за билет — способ покупки билета. Если билет куплен непосредственно в авиакомпании, у ее агента, деньги за билет возвращает с учетом изложенных правил авиакомпания или агент.

Если авиабилет куплен через интернет, это сложнее. Как? Читайте ниже.

 

Действия авиапассажира, при отмене или переносе (отложении) рейса

Действия пассажира зависят от вида рейса – регулярный или чартерный, и вида  авиабилета -обычный или электронный.

Первое, что необходимо сделать  пассажиру, при отмене или задержке рейса, независимо от вида рейса:

Действие 1: Явиться в аэропорт вылета для регистрации и проставить на стойке авиакомпании отметку в авиабилете об отмене рейса или о переносе рейса.

Если у пассажира электронный билет:

Действие 1: Получите на стойке авиакомпании в аэропорту, или в представительстве авиакомпании документ об отмене рейса или его переносе на другое время или на другую дату.

Почему важно получить такую отметку?

  • Отметка свидетельствует о вашей своевременной явке в аэропорт.
  • Билет с отметкой и отдельный документ авиакомпании подтверждают перенос (отмену) рейса (не вылет) и вынужденный отказ пассажира от перелета (если вы отказываетесь от перелета в другое время и дату). Они являются основанием для возврата полной стоимости авиабилета.
  • Со времени начала рейса по расписанию начинает течь время просрочки авиакомпанией выполнения перевозки. И у пассажира появляются права, установленные федеральными авиационными правилами: на получение напитков, питания, на гостиницу. Об этом, чуть ниже.

Отметку на билете обязан проставить сотрудник авиакомпании на стойке регистрации пассажиров перед вылетом в аэропорту. Он же уполномочен выдать пассажиру справку. Так же пассажир вправе получить справку в представительстве авиакомпании в аэропорту.

Если на стойке регистрации вам отказали проставить отметку на билете или предоставить справку, подойдите в представительство авиакомпании в аэропорту. В крайнем случае, подойдите на стойку информации аэропорта.

Учтите, проставить отметку об отложении или отмене рейса обязанность авиакомпании, стойка информации аэропорта – это служба аэропорта, которая к авиакомпаниям отношения не имеют. Факт задержки рейса или его отмена отражается в документации аэропорта, и может быть получена позже, в том числе по запросу суда.

ВАЖНО: В любом случае, если произошел перенос рейса или его отмена, пассажиру необходимо начинать собирать доказательства нарушений авиакомпании. В случае спора эти доказательства обязан предоставить пассажир! Такими доказательствами являются и вышеуказанные отметка на билете и справка, а так же другие доказательства.

Как собирать иные доказательства?

  • Иными доказательствами являются показания свидетелей, видеозаписи, фотографии и т.д.
  • Опросите других пассажиров, соберите их данные (фамилия, имя, отчество, телефон).
  • Зафиксируйте на камеру мобильного телефона или видео камеру ваше общение с представителями авиакомпании об отметке на билете или справке.
  • Зафиксируйте табло с датой и вашим рейсом.
  • Зафиксируйте свидетелей.

Дальнейшие действия зависят от вида рейса и ваших намерений.

Регулярный рейс, отказ от перелета или отмена рейса:

Если при задержке рейса вылет в более позднее время или в иную дату для вас не приемлем, вы вправе отказаться от перелета и потребовать возврата денежных средств.

Действие 2: Ознакомьтесь с правилами возврата билетов данной конкретной авиакомпании и формой соответствующих заявлений.

Ознакомление и правила фиксируете на камеру, как и пояснения сотрудников авиакомпании.

Действие 3: Пишите и подаете заявление в авиакомпанию о вынужденном отказе от перелета и возврате денежных средств.

При необходимости к заявлению приложить необходимые документы, в конце заявления перечислить приложенные к нему документы. Рекомендуем оформить заявление в двух экземплярах, второй  экземпляр для проставления отметки авиакомпании о получении заявления.

Возврат электронного авиабилета

Вернуть электронный билет несколько сложнее, чем обычный. Помимо общих правил перевозки пассажиров, и условий возврата провозной платы, у агрегатора-продавца, продающего авиабилеты через сайты существуют свои правила продажи и возврата авиабилетов. Рекомендуем перед покупкой билета ознакомиться с правилами сдачи электронных билетов на самолет на соответствующем сайте авиакомпании или агрегатора по продаже билета.

 

Возврат невозвратного билета

Как показано выше, согласно Воздушному кодексу РФ при отказе пассажира от перелета по невозвратному билету провозная плата не возвращается. Данное правило касается исключительно регулярных рейсов.

На чартерных — там особые правила возврата, и регулируются они договором с фрахтовщиком.

Однако, в некоторых ситуациях, деньги удается вернуть и на регулярные и на чартерные рейсы. Например, при полетах иностранными авиакомпаниями, особенно при вылете из иностранного государства в Россию, пассажир руководствуется не российским законодательством, и законодательством иностранного государства, иностранной авиакомпании, международным правом. Касательно отказа от перелетов и порядка возврата билетов законодательство иностранных государств больше защищает пассажира, да и сами авиакомпании конкурируя между собой создают правила более выгодные пассажиру.

Соответственно, авиакомпании учитывают, что споры с пассажирами рассматриваются в иностранных судах, и никаких преференций авиакомпания перед пассажиром не имеет, даже наоборот.

При покупке электронных невозвратных авиабилетов у пассажира так же появляются шансы их вернуть. Но в этом случае пассажир должен располагать профессиональными навыками и умениями юриста.

 

Как действовать при отмене рейса или его задержке в аэропорту

Рекомендуем придерживаться следующего порядка:

Действие 1: Получите на стойке авиакомпании в аэропорту, или в представительстве авиакомпании документ об отмене рейса или его переносе на другую дату. Этот документ подтверждает вынужденный отказ от перелета и является основанием для возврата полной стоимости авиабилета.

Действие 2: Если вы в аэропорту попросите ознакомить с порядком отказа от перелета и возврата авиабилетов. Подайте заявление непосредственно у стойки авиакомпании.

Правила возврата авиабилетов вы можете найти на сайте, через который был приобретен авиабилет. Обратитесь в службу поддержки соответствующего сайта или компании, где был приобретен авиабилет — авиакомпанию, турагентство, интернет-сайт по продаже авиабилетов.

Действие 3: Заполните заявление на возврат электронного авиабилета.

Формы заявлений индивидуальны в каждой авиакомпании. Ссылку на заявление можно найти на сайте компании, в которой был приобретен авиабилет. Если не получается найти ссылку, свяжитесь по телефону, указанному на сайте, со службой поддержки компании и попросите выслать бланк по адресу электронной почты.

  • При заполнении заявления о возврате билета необходимо указать все данные билета, дату, номер рейса, номер заказа и др. Сведения о номере заказа содержатся в информационном письме, направленном по электронной почте пассажиру при приобретении электронного авиабилета.

 

Возврат денег за авиабилет на чартерные рейсы

На чартерные авиационные перевозки пассажиров распространяются общие правила авиаперевозок пассажиров.

Вместе с тем, перевозка пассажиров чартерными рейсами имеет существенные отличия от регулярных рейсов. Перевозку на чартерный рейс (авиабилет) пассажир покупает не у авиакомпании а у фрахтовщика воздушного судна. Порядок возврата авиакомпанией провозной платы (авиабилета) пассажиру в случае чартерного рейса законодательством не установлен. Возврат сумм за перевозку пассажира чартерного рейса осуществляет фрахтовщик, а не авиакомпания. По этому, возможность отказа авиапассажира чартерного рейса  от договора авиаперевозки (возврат билета) не ограничена, но порядок возврата провозной платы по сравнению с регулярными рейсами существенно затруднен и регулируется договором между фрахтовщиком и пассажиром.

Требования об отказе от договора перевозки и возврате провозной платы (авиабилетов) пассажиры чартерных авиарейсов могут заявить по правилам заключенного договора перевозки с учетом правил договора фрахтования конкретного воздушного судна.

Требования о возврате провозной платы авиапассажир чартерного рейса заявляет фрахтователю.

Обязанности авиакомпании

Если задержали рейс, что обязана сделать авиакомпания

Эти правила одинаковы и для Регулярных рейсов, и  для чартерных рейсов

Перевозчик обязан обслуживать пассажира в течение всего времени ожидания отправления рейса. Время ожидания отправления рейса начинается со времени отправления рейса, указанного в билете.

Пункт 99 Федеральных авиационных правил России:

В случае задержки рейса, отмены рейса вследствие неблагоприятных метеорологических условий, по техническим и другим причинам, изменения маршрута перевозки перевозчик обязан организовать для пассажиров в пунктах отправления бесплатно:

1) Пассажирам с детьми до 7 лет — пользование комнатой матери и ребенка, с момента начала ожидания отправления рейса;

2) Задержка рейса на 2 часа и более:

—  два телефонных звонка или два сообщения по электронной почте;

— обеспечение прохладительными напитками;

3) Задержка рейса на 4 часа, и далее каждые 6 часов (днем) и каждые 8 часов (ночью):

— обеспечение горячим питанием;

4) Задержка рейса на 8 часов (днем) и более 6 – ночью

—  размещение в гостинице;

— доставка транспортом от аэропорта до гостиницы и обратно в тех случаях, когда гостиница предоставляется без взимания дополнительной платы.

5) Организация хранения багажа – во всех случаях задержки рейсов.

Учитывая приведенные федеральные авиационные правила, если вы обратились с соответствующей просьбой к перевозчику и получили необоснованный отказ, предварительно зафиксировав обращение и отказ на видео и свидетелями, смело приобретайте напитки, горячее питание в кафе (ресторане) и сохраняйте чеки и так же фиксируйте на видео.

Так же, в случае ожидания отправления свыше 8 часов и отказа авиакомпании предоставить гостиницу и доставить пассажиров в нее, пассажир вправе воспользоваться гостиницей за свой счет и взыскать расходы с авиакомпании.

Задержка международного перелета

Правила международных перевозок пассажиров отличаются от российских и определяются «правом земли» на которой произошла задержка рейса. Например, спор по задержке в России вылета иностранной компании в Европу будет рассматриваться в российском суде по законодательству России.

Жалоба на авиакомпании

Куда подавать жалобу?

Рекомендуем заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения на адрес авиакомпании с приложением соответствующих документов.

При международных рейсах необходимо учитывать требования соответствующего законодательства. Например, При нарушениях в Европе применяют Монреальскую конвенцию, в соответствии с которой иск может быть подан по выбору истца в государстве одной из сторон договора перевозки, или места вылета или прилета.

В какой срок подавать жалобу?

Требования по внутри российским перевозкам  – в течение 6 месяцев с даты возникновения ущерба (статья 126 Воздушного кодекса РФ).

Жалобы на международные перевозки – по законодательству государства, в котором произошла задержка. Например, в случаях задержки вылетов из Европы требования могут быть предъявлены в срок до 2-х лет.

Выводы:

Главное для авиапассажира не забыть о неотложных действиях и своих правах:

  1. Зафиксировать начало ожидания рейса на билете или в справке авиакомпании
  2. Если вы летите с ребенком возрастом до 7 лет, одновременно просите у авиакомпании предоставить доступ в комнату матери и ребенка;
  3. При задержке рейса на 2 часа и более, просить:  два телефонных звонка или два сообщения по электронной почте; и обеспечение прохладительными напитками;
  4. При задержке рейса на 4 часа, просить обеспечить горячим питанием;
  5. В случае задержки рейса на 8 часов (днем) и более 6 – ночью просить предоставить гостиницу.

Фиксируйте каждое свое обращение к представителю авиакомпании на камеру, записывайте телефонные переговоры.

При этом, собирайте чеки, если перечисленные расходы вы несли за свой счет по причине отказа авиакомпании.

Задержка рейсов в Европе и Америке

При задержке или отмене рейсов в Европе и Америке авиакомпании не просто возвращают пассажиру стоимость билета, но и выплачивают денежные компенсации.

Компенсации установлены, если перелеты осуществляются в Европе или Америке, или вылет осуществляется из Европы (Америки). Размер компенсации зависит от срока задержки (или времени от отмены рейса до момента вылета по билету) и протяженности маршрута.

Например,  если вылет по маршруту Париж-Москва (дальность 1 500 — 3 500 км) задержан на 3 часа, сумма компенсации составляет 400 Евро.

При этом, срок обращения с претензиями к авиакомпании — до 2-х лет.

 

28 мая 2017 года

 

Адвокат Гордон А.Э,

читать далее А. Гордон
28.05.2017

Налог при продаже иностранцем недвижимости в России

Новые правила расчета НДФЛ с 2016 года

Налог при продаже иностранцем квартиры, гаража, производственного помещения, земли

Налоговый резидент — понятие, и как правильно посчитать

 

Адвокат по налогам Гордон Андрей Эдуардович

Москва

 

Что делать, если иностранец продал недвижимость в России?

Получить консультацию адвоката по налогам.

Наш опыт показывает: Лучше, получить консультацию до продажи недвижимости. Вы можете сэкономить крупную сумму.

 

 

Налогообложение доходов граждан России и граждан иностранных государств, полученных в Российской Федерации от продажи недвижимости похоже, но и имеет значительные отличия.

Доходы физических лиц от продажи недвижимого имущества в Российской Федерации облагается Налогом на доходы физических лиц (кратко — НДФЛ) по правилам Главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации.

Налоговый период для НДФЛ – календарный год. Начинается 1 января и заканчивается 31 декабря.

Налог должен быть уплачен по окончании налогового периода, в котором доход был получен. При продаже недвижимости, расположенной в России,  физические лица — получатели дохода уплачивают налог НДФЛ в следующем году, после окончании календарного года, в течение которого была продана недвижимость.

Важно: в России налогоплательщик НДФЛ при получении дохода от продажи недвижимости обязан подать налоговую декларацию с указанием суммы полученного дохода и рассчитанной суммой налога НДФЛ.

Декларация должна быть подана не позже 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (года продажи квартиры, гаража, машиноместа и т.д.).

Налог НДФЛ с продажи недвижимости (квартиры, дома, земли и т.д.), расположенной в России, должен быть уплачен не позже 15 июля года, следующего за годом получения дохода.

Гражданам иностранных государств необходимо знать:

Сумма налога НДФЛ при продаже квартиры или иной недвижимости в России зависит от налогового статуса налогоплательщика а не от гражданства получателя дохода.

В налоговом законодательстве России существует понятие налоговый резидент. Для физических лиц налоговых резидентов России ставка налога НДФЛ с дохода от продажи недвижимости составляет 13%. Кроме того, налоговые резиденты России вправе при расчете НДФЛ уменьшать полученный доход от продажи квартир и иной недвижимости на налоговые вычеты (статья 220 Налогового кодекса).

Налоговые НЕ резиденты России облагают доходы по ставке 30%, в том числе доходы от продажи недвижимости.

Кроме того, не резиденты при расчете НДФЛ не имеют права применять налоговые вычеты.

 

Налоговый резидент

Налоговые резиденты России: это физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (статья 207 Налогового кодекса РФ). При исчислении срока пребывания физического лица на территории России допускается временный выезд за пределы территории РФ на срок до 6 месяцев для: 1) лечения или обучения, 2) для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья. 

Перечисленные условия налогового резидентства России может выполнить и гражданин России и гражданин иностранного государства. По этому, для налога НДФЛ имеет значение налоговый статус налогоплательщика, а не его паспорт.

Налоговое законодательство России позволяет быть налоговым резидентом и гражданину России и иностранцу.

Конечно, наличие иностранного паспорта у продавца российской недвижимости предполагает, что он не является налоговым резидентом России. В этом случае иностранцу необходимо доказать, что он налоговый резидент России: В случае законного нахождения иностранца на территории России в течении последовательных 12 месяцев, он может быть признан налоговым резидентом России, и проводить налогообложение дохода от продажи принадлежавшей ему недвижимости по налоговой ставке 13%, и с применять налоговые вычеты в соответствии со статьей 220 Налогового кодекса.

Это же правило действует и для граждан России!

При кажущейся простоте правила 183 дней, его применение для налогообложения  приводит к ошибкам и рискам доначислений.

Как правильно определить налоговый статус для налогообложения — читайте здесь.

Для установления статуса налоговый резидент определяющим является законность нахождения  иностранца в России. Налоговый кодекс РФ не раскрывает что означает это понятие. Повседневная практика связывает законность нахождения иностранцев в России с соблюдением ряда законов.

Вчастности, въезд иностранцев в Россию и выезд осуществляется по визе при  наличии действующих документов, удостоверяющих личность иностранца. Въезд и выезд иностранцев, располагающих видом на жительство в России, осуществляется на основании документа, удостоверяющего личность и вида на жительство (статья 23 закона от 15 августа 1996 года N 114-ФЗ»О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию»).

Законность пребывания иностранных граждан в России или временного проживания определяется сроком действия выданной им российской визы  или вида на жительство. Эти вопросы регулируются статьями 5 и 6 закона РФ от 25 июля 2002 года N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».

Постоянно проживающий за пределами России ее гражданин в налоговых отношениях с Российской Федерацией не является ее налоговым резидентом, со всеми вытекающими последствиями: доходы от продажи российской недвижимости такого россиянина облагаются по ставке 30 %, отсутствует право на применение налоговых вычетов по НДФЛ.

В частности, до 2016 года налоговые вычеты полностью освобождали от налога НДФЛ доход физического лица-налогового резидента России от продажи квартиры, жилого дома, если налогоплательщик владел этой недвижимостью на праве собственности 3 года и более.

Налоговые органы срок владения устанавливают по дате выдачи свидетельства о праве собственности на недвижимость или по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). К сведениям ЕГРП налоговые органы имеют удаленный доступ онлайн.

С 2016 года срок давности владения увеличился до 5 лет.

Новые правила расчета налога НДФЛ на продажу квартир, домов и другой недвижимости

Сумма налога определяется ценой недвижимости в договоре купли-продажи.

С 2016 года в Российской Федерации введены новые правила налогообложения доходов от продажи недвижимости, расположенный в России. Эти новые правила распространяются и на граждан России и на иностранцев.

Для проверки правильности расчета налога НДФЛ налоговые органы с 2016 года сравнивают цену недвижимости указанную в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью этой недвижимости. Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости этой конкретной недвижимости, налог НДФЛ от продажи недвижимости рассчитывают из предполагаемого дохода, равного 70% кадастровой стоимости. Если цена в договоре больше 70% кадастровой стоимости этой недвижимости, то налог НДФЛ рассчитывают по доходу  исходя из цены недвижимости в договоре.

Кадастровая стоимость расположенной в России недвижимости с 2017 года указана в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и периодически пересчитывается (происходит переоценка).

Что бы в договоре указать правильную цену и заранее рассчитать налог НДФЛ перед сделкой мы рекомендуем получить выписку по объекту недвижимости из ЕГРН в которой будет указана и кадастровая стоимость этой недвижимости.

Наиболее существенное отличие налога НДФЛ для граждан России и иностранцев

Наиболее существенным отличием налогообложения НДФЛ доходов граждан и иностранцев является не возможность для большинства иностранцев применить налоговые вычеты, установленные статьями 218 – 221 Налогового кодекса Российской Федерации.

Так, согласно статье 220 НК РФ налоговые резиденты России вправе  не платить налог НДФЛ с дохода от продажи недвижимости в России, если они владели этой недвижимостью более 3-х лет после приватизации, или после покупки. Правда этот срок владения действует для случаев приобретения проданной недвижимости до 2016 года.

Если проданная недвижимость куплена в 2016 году и позже (в 2017 и т.д.) то срок владения составляет 5 лет, после которых продажа этой недвижимости так же освобождается от налога НДФЛ.

Так же не смогут не резиденты уменьшить доход от продажи недвижимости уменьшить на расход по ее покупке, и на проценты по кредиту, как это установлено ст. 220 НК РФ.

С учетом этих возможностей сделки с недвижимостью рекомендуем планировать заранее, для чего обращайтесь на консультацию к адвокату по налогам и недвижимости Гордону А.Э.

 

28 мая 2017 года

Москва

 

Адвокат Гордон А.Э,

читать далее А. Гордон
28.05.2017

Налог при покупке квартиры в России иностранцем

Изменения 2016 года

Налог на собственника квартиры (налог на недвижимость)

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

Краткий курс для иностранных граждан: «Как иностранцу купить в России квартиру, гараж, машино-место, загородный дом и земельный участок». Россияне то же найдут в статье много интересного об изменениях законодательства о недвижимости 2016 года.

Прочитав эту статью вы узнаете: Какие существуют налоги на недвижимость для иностранцев в России. Какой налог заплатит иностранец при покупке недвижимости в России (квартиры, гаража, машино-места или загородного дома). Какие налоги платит иностранец  при продаже его недвижимости в России, новые правила расчета налога на доходы физических лиц  читайте здесь.

Покупка квартиры, гаража, машино-места, загородного дома и земельного участка в России, по сравнению с покупкой недвижимости в европейских государствах, следует признать супер либеральной. При этом, законодательство и процедуры оформления покупки недвижимости в России значительно приблизились к стандартам наиболее развитых европейских стран, таких как Германия, Франция, Бельгия.

Вместе с тем, в отличие от многих европейских государств, где покупка квартир, домов, участков и другой недвижимости иностранцами (не гражданами) ограничена и часто требует получения разрешения муниципальных и даже федеральных властей, иностранец может в России купить квартиру, загородный дом, гараж и даже землю без дополнительных разрешений.

Исключение составляют случаи, прямо установленные российским законом, и не имеющие отношения к большинству иностранных граждан. Например, иностранцы (физические лица и организации, уставный капитал которых  принадлежит более чем на 50% иностранцам) не вправе иметь в собственности расположенные в России земельные участки сельскохозяйственного назначения, но могут владеть такими участками на праве аренды. Иностранным гражданам запрещено покупать недвижимость в отдельных приграничных территориях.

В Российской Федерации реально реализованы положения Конституции РФ о равенстве прав и обязанностей граждан России и иностранцев в гражданских отношениях.

В отношении недвижимого имущества это реализуется в том, что иностранцам в Российской Федерации гарантированы  законом и реально обеспечены те же государственные услуги, та же информационная обеспеченность, те же права, что и гражданам России.

Подготовка и проведение сделок по покупке недвижимости гражданами иностранных государств: покупка квартир, покупка апартаментов, покупка гаражей, машино-мест,  покупка загородных домов, покупка земельных участков регулируется для граждан России и для иностранцев одними и теми же законами РФ.

В Российской Федерации с 2016 года единственным доказательством права собственности на недвижимое имущество (квартиру, гараж, загородный дом и земельный участок) является государственная регистрация права — внесение записи о правах на недвижимость в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). С января 2017 этот реестр преобразован в Единый государственный реестр недвижимости. Государственную регистрацию прав на квартиры и другое недвижимое имущество осуществляет уполномоченный государственный орган — Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии, отделы которой существуют в каждом субъекте РФ.

Государственная регистрация прав собственности на недвижимое имущество принадлежащее иностранцам и российским гражданам осуществляется одними и теми же государственными органами на основании одних и тех же законов в одном и том же порядке.

Иностранцам, как и гражданам России гарантирована и обеспечена судебная защита их прав и законных интересов в отношении недвижимого имущества.

Новинка:

Услуга «Консультация адвоката: этапы купли-продажи квартиры». Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру.
Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку вы проведете самостоятельно и сэкономите на агенте! Читайте подробнее о консультации!

Государственная регистрация права собственности покупателя на квартиру – установленная законом процедура, в результате которой в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (сокращенно ЕГРП) вносятся соответствующие записи.

В Российской Федерации признаются права на недвижимость, которые зарегистрированы в ЕГРП. Ведение ЕГРП – это государственная функция, которую осуществляет Федеральная служба кадастра и картографии, кратко именуемая «Росреестр».

Росреестр организован по территориальному принципу и присутствует в каждом субъекте Российской Федерации. В пределах субъекта РФ территориальные отделы Росреестра так же построены по территориальному принципу и присутствуют в каждом районе.

В случае купли-продажи квартиры, апартаментов, в ЕГРП вносят две записи: 1) о прекращении права собственности продавца, и 2) о переходе права собственности на покупателя.

В случае купли продажи   загородного дома и участка, вносятся четыре записи, поскольку сделка проводится по двум объектам недвижимости: 1) о прекращении права собственности продавца на дом, 2) о прекращении права собственности продавца на участок 3) о переходе права собственности на дом от продавца к покупателю, 4) о переходе права собственности от продавца к покупателю.

Подтверждением совершения государственной регистрации прав является отметка (оттиск) на договоре купли-продажи (дарения и т.д.) специальной печати Росреестра с указанием в тексте печати соответствующей информацией о дате государственной регистрации и номере записи о регистрации права в ЕГРП.

В подтверждение права собственности покупателя на купленные квартиру, апартаменты, загородный дом до июля 2016 года покупателю Росреестр выдавал  свидетельство о праве собственности.

С 15 июля 2016 года выдача свидетельств прекращена. В подтверждение прав покупателя на купленную недвижимость Росреестр выдает покупателю выписку из ЕГРП.

С 15 июля 2016 года ранее выданные свидетельства и вновь выданные выписки из ЕГРП подтверждают существование права только на дату государственной регистрации права, эта дата указана соответственно в свидетельстве о праве и в выписке.

Теперь, с 15 июля 2016 года, при необходимости совершить сделку с квартирой, гаражом, загородным домом (купля-продажа, залог и т.д.) продавец обязан каждый раз подтверждать свои права собственности взяв выписку из ЕГРП о праве на свою недвижимость.

 

 

Особенности сделок с недвижимостью с 2016 года

Договор купли-продажи недвижимости, или иная сделка о правах на недвижимость ( дарение, мена и т.д.) в Российской Федерации не требуют государственной регистрации и вступают в юридическую силу сразу после их подписания сторонами.

Вместе с тем, как сказано выше в России обязательна государственная регистрация возникновения права на недвижимость, и переход прав на недвижимость по сделкам. Например, государственной регистрации подлежит переход права собственности по договору купли –продажи квартиры от продавца к покупателю. С января 2017 года покупатель станет собственником купленной квартиры только после государственной регистрации такого перехода права – внесения сведений в ЕГРН, то есть внесения соответствующей записи в отношении прав на купленную квартиру.

Разрешение муниципальных властей, соседей или иных лиц на покупку недвижимости в России так же не требуется. Исключение составляют случаи покупки долей в праве собственности на недвижимость посторонними лицами. В этом случае собственник доли, в силу закона,  имеет преимущественное право покупки доли, продаваемой постороннему лицу.

Обязательные нотариальный сделки

С 2016 года в России введена обязательная нотариальная форма договора в случае отчуждения (купли-продажи, дарения, обмен) для сделок с долями в праве собственности на недвижимость. То есть для случаев, когда квартира или иная недвижимость принадлежит в долях нескольким разным собственникам.

Перечисленные сделки с 2016 года подлежат обязательному удостоверению, так же, как и сделки требующие согласия органов опеки.

Новинка:

Услуга «Консультация адвоката: этапы купли-продажи квартиры». Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру.
Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку вы проведете самостоятельно и сэкономите на агенте! Читайте подробнее о консультации!

 

Покупка иностранцами квартир, апартаментов, загородных домов и земельных участков. Особенности. На что обратить внимание.

Гражданам иностранных государств перед покупкой недвижимости в России нужно знать:

1) Порядок покупки и продажи недвижимости в Российской Федерации одинаков для граждан и для иностранцев.

2) Покупка расположенной на территории Российской Федерации квартиры, апартаментов, загородных домов, земельных участков и иной недвижимости не облагается налогами, как это предусмотрено например в некоторых европейских государствах.

За государственную регистрацию права в Росреестре взимается государственная пошлина в размере 2 000 рублей.

3) В Российской Федерации отсутствует обязательная нотариальная форма сделок для покупки любой недвижимости. Нотариальная форма обязательна для отдельных случаев, например покупка доли в праве собственности на квартиру, доли в праве собственности на загородный дом или участок.

В остальных случаях допускается простая письменная форма.

4) Иностранный гражданин может оформить права собственности на недвижимость в России только при условии законного нахождения на территории России. Это означает, что иностранец должен законно въехать на территорию России (по визе, или в безвизовом порядке), и законно находиться на территории России – в пределах срока, установленного в визе, или в пределах срока безвизового нахождения. Как правило, при безвизовом въезде в Россию допускается нахождение иностранного гражданина на территории России 90 дней в течении последовательных 180 дней.

В случае нарушения Росреестр откажет в государственной регистрации прав на имя иностранного гражданина.

5) Для государственной регистрации прав гражданин иностранного государства обязан предоставить документ, удостоверяющий личность и его нотариально заверенный перевод на русский язык.

В случае нарушения Росреестр откажет в государственной регистрации прав на имя иностранного гражданина.

6) Гражданин иностранного государства обязан предоставить на государственную регистрацию нотариально заверенное согласие супруга на покупку (продажу) недвижимости на территории Российской Федерации.

7)  Права собственности иностранного гражданина не являются основанием для оформления вида на жительство в Российской Федерации, временного пребывания или предоставления гражданства.

Новинка:

Услуга «Консультация адвоката: этапы купли-продажи квартиры». Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру.
Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку вы проведете самостоятельно и сэкономите на агенте! Читайте подробнее о консультации!

Налог при покупке иностранцами квартиры, гаража, загородного дома и иной недвижимости в России

В отличие от некоторых европейских государств при покупке недвижимости в России платить налог не нужно.

Это общее правили и для россиян и для иностранцев.

После покупки недвижимости собственники недвижимости в России (и физические лица и юридические лица) платят ежегодный налог за владение недвижимостью.

Налоги на собственников недвижимости (квартир, гаражей, загородных домов).

Земельный налог

Приобретая российскую недвижимость, иностранный гражданин (физическое лицо) становится налогоплательщиком Налога на имущество физических лиц. Этот налог в России обязан ежегодно платить каждый собственник недвижимости  физическое лицо.

Если квартиру или иную недвижимость приобретает юридическое лицо, это юридическое лицо становится плательщиком налога на имущество юридических лиц. Налог регулируется Налоговым кодексом Российской Федерации.

Условия и порядок налогообложения налогом на имущество физических лиц в Российской Федерации одинаковы для граждан России и для иностранцев. Для всех действуют одинаковые правила и льготы.

Так же для иностранцев и россиян действуют единые ставки налога.

К налогообложению налогом на имущество физических лиц не применяются правила о налоговом резидентстве или валютном резидентстве налогоплательщика (как для Налога на доходы физических лиц).

Статус налогового резидента (или отсутствие этого статуса) имеет значение при продаже квартиры или иной недвижимости. Будем говорить о них ниже.

Налог на имущество физических лиц в России — местный налог. Он пополняет бюджеты муниципальных образований (городов, районов и т.д.) где расположена недвижимость. Определенная сложность исчисления налога заключается в том, что его условия не одинаковы для различных территорий России.

Общие положения о налоге на имущество физических лиц изложены в главе 32 Налогового кодекса Российской Федерации и одинаковы для всей территории России. Одинаковы объект налогообложения, налоговый период,  порядок определения налоговой базы, налоговые льготы.

Ставки налога устанавливают местные органы власти. Налоговый кодекс РФ содержит только «коридор» значений ставок налога, из которого местные органы власти выбирают приемлемое значение ставки с учетом местных условий. Конкретные значения налоговой ставки для конкретной территории содержаться в местных нормативно правовых актах.

Регистрацию иностранного гражданина в качестве налогоплательщика осуществляет территориальная инспекция Федеральной налоговой службы Российской Федерации по месту нахождения недвижимого имущества (статьи 83-85 Налогового кодекса Российской Федерации).

Объектами налогообложения налогом на имущество физических лиц являются принадлежащие физическим лицам на праве собственности (статья 401 Налогового кодекса Российской Федерации):

1) жилой дом;

2) жилое помещение (квартира, комната);

3) гараж, машино-место;

4) единый недвижимый комплекс;

5) объект незавершенного строительства;

6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

В настоящее время (2015-2016 годы) Налоговый кодекс РФ предусматривает два способа расчета налога на имущество физических лиц: 1) Исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости; 2) исходя из инвентаризационной стоимости объекта.

Решение о способе исчисления налога принимают органы власти субъекта Российской Федерации. Например, в городе Москве для исчисления налога применяют способ расчета по кадастровой стоимости.

Это означает, что налоговая база налога на имущество физических лиц определяется по кадастровой стоимости соответствующего объекта недвижимости.

Налоговый период по налогу на имущество физических лиц – календарный год. Начинается 1 января и заканчивается 31 декабря календарного года.

Сумму налога исчисляет налоговый орган по истечении налогового периода отдельно по каждому объекту недвижимости принадлежащему налогоплательщику на праве собственности.

Налог на имущество физических лиц должен быть уплачен не позже 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Например, на лог на имущество физических лиц за 2015 год должен быть уплачен до 1 декабря 2016 года.

Оплата налога производится налогоплательщиком на основании документа — налогового уведомления, которое оформляет инспекция Федеральной налоговой службы Российской Федерации по месту нахождения недвижимости и направляет налогоплательщику по указанному им адресу в бумажном виде или в электронной форме в личный кабинет налогоплательщика в сети интернет.

28 мая 2017 года

Налоговый адвокат

член Палаты Налоговых консультантов

Гордон Андрей Эдуардович

 

Читайте по теме недвижимости:

Получить услуги для Иностранцев по заполнению налоговых деклараций по налогу НДФЛ по сделкам с недвижимостью здесь

Материалы по теме:

Налог на недвижимость иностранцев в России 

Налог при продаже квартиры физическим лицом  

Имущественные вычеты при продаже квартир  физическими лицами   

Как проверять юридическую чистоту квартиры с июля 2016 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

читать далее А. Гордон