Публикации
11.04.2017

Как вернуть деньги за билет при отмене чартера

Вернут ли деньги за путевку при отмене чартеров в Турцию

 

Адвокат Гордон А.Э.

Адвокатская Палата Московской области

С наступлением сезона отпусков на многих направлениях авиаперевозки осуществляются чартерными рейсами. То есть не регулярными. Наиболее активно чартерные рейсы используют туристические фирмы при продаже путевок на отдых.

Летом 2016 года многие российские отдыхающие столкнулись с отменами рейсов в Турцию в связи с попыткой военного переворота в этой стране. Сообщения о событиях в Турции в ночь с 15 на 16 июля 2016 года сопровождались сведениями о закрытии международных аэропортов Стамбула и Анкары.

Утром 16 июля 2016 года стало известно о возвращении с пол пути ночного рейса Аэрофлота по маршруту Москва Стамбул. Были отмены рейсы Аэрофлота в Турцию  16, 17 и 18 июля.

Как известно, в последствие, Минтранс Российской Федерации с 16 июля 2016 года до особого распоряжения запретил российским авиакомпаниям полеты в Турцию. Было отменено множество рейсов.

Как вернуть деньги за билет при отмене чартера?

Более правильно задать вопрос: что делать в такой ситуации? Почему?  Объясняем.

Действия пассажира чартера зависят от того, что и у кого он покупал.  Возможны различные ситуации. Например, может быть куплена путевка (тур) с перелетом до места, или при покупке тура оформлены отдельно туристический продукт в месте отдыха, и отдельно куплен авиабилет. Кто-то самостоятельно организует отдых и покупает только перелет.

ВЫВОД: Первое, что нужно сделать пассажиру – найти договор и документы о приобретении перелета.

 

Возврат денег за чартер

На чартерные авиационные перевозки пассажиров распространяются общие правила авиаперевозок пассажиров.

Вместе с тем, юридически чартерные рейсы принципиально отличаются от регулярных рейсов. Главное отличие – Пассажир покупает чартерную перевозку (авиабилет) не напрямую у авиакомпании, а у фрахтовщика воздушного судна. Второе отличие – в  России отсутствуют общие правила возврата стоимости авиабилета пассажиру в случае отмены чартерных рейсов или отказа пассажира от перелета.

В любых ситуациях возврат стоимости авиабилета чартерного рейса осуществляет фрахтовщик, а не авиакомпания. По этому, возможность авиапассажира чартерного рейса  вернуть деньги за билет при отмене рейса определяется договором между фрахтовщиком и пассажиром. Как правило, у фрахтовщика на этот счет существуют правила, с которыми пассажиру предлагается ознакомиться при покупке билета. Эти правила – часть договора перевозки между пассажиром и фрахтовщиком.

Кроме того, порядок возврата билетов на чартерный рейс определяется договором фрахтования конкретного воздушного судна – договор между фрахтователем и авиакомпанией.

Требования о возврате провозной платы авиапассажир чартерного рейса заявляет фрахтователю.

Не четкость российского законодательства в отношении прав пассажиров чартерных рейсов приводит к систематическим спорам о возврате провозной платы, которые приходится разрешать в суде.

 

Возврат денег за путевку (тур) при отмене чартера

Учитывая юридические особенности чартерных рейсов, порядок возврата денег при отмене чартера будет зависеть от условий покупки вами авиабилета.

Если куплена путевка (тур) с чартером

В этом случае пассажир приобрел перелет в составе туристического продукта. И перелет – неотъемлемая его часть. По этому, отмена чартера или запрет чартерных рейсов приводит к невозможности получить оплаченную услугу и пассажир вправе требовать от продавца путевки возврата полной суммы денежных средств.

Вместе с тем, отношения туристической фирмы и покупателя путевки (тура) регулируются договором о приобретении туристического продукта, и порядок возврата денег в случае отмены чартера может регулироваться этим договором.

В любом случае, покупатели путевок (туров), которые могут не состояться по причине запрета на чартерные рейсы, должны обращаться к продавцам этих путевок, и разрешать вопросы о возврате денежных средств в соответствии с условиями заключенного договора. Начинать следует с направления соответствующей претензии с вашими требованиями.

Если куплен авиабилет на чартер

В этом случае у пассажира возникают отношения с продавцом авиабилета и регулируются они договором, с условиями которого пассажир должен ознакомиться перед покупкой. Если продавец авиабилета – фрахтовщик чартера, условия возврата билета определяются договором с фрахтовщиком и договором фрахтовщика с авиаперевозчиком. Если продавец авиабилета – агент, условия возврата билета будут регулироваться договором с этим конкретным продавцом, и они могут значительно отличаться от условий у фрахтовщика.

При покупке авиабилетов через интернет, условия возврата билетов дополнительно регулируются агрегаторами, которые продают билеты. Как правило, условия продажи авиабилета размещены на сайте агрегатора.

Не зависимо от продавца авиабилета, при продаже авиабилета на чартер пассажира должны ознакомить с условиями договора на чартерный перелет. В том числе и с условиями отказа от перелета, отмены рейса, в том числе по причине запрета на чартерные рейсы.

 

РЕКОМЕНДАЦИИ ПОКУПАТЕЛЯМ БИЛЕТОВ НА ЧАРТЕРЫ

1) Перед подписанием договора перевозки на чартерном рейсе (перед покупкой авиабилета) или при покупке туристического продукта в который входит перелет чартерным рейсом (туристической поездки) изучите порядок возврата денег в случаях переноса рейса или его отмены, на обеспечение пассажира в аэропорту вылета питанием, и проживанием, а так же повторной доставкой в гостиницу и в аэропорт.

Обратите внимание на удержание комиссий, штрафы, на ответственность турагента, продавца авиабилета.

2) По прибытии в аэропорт вылета и выявления переноса чартерного рейса или его отмены зафиксируйте это обстоятельство всеми доступными средствами, обратитесь к ответственному представителю фрахтовщика, или турагентства. На представителе лежит обязанность обеспечить исполнение договора перевозки.

 

Вернут ли деньги за путевку при отмене чартеров в Турцию

Очевидно, не стабильная ситуация в Турции и военные действия со смежной Сирией создают не безопасную обстановку в Турции для туристов.  Возможно, у некоторых туристов возникнет желание отказаться от предоплаченных путевок (туров). Оценить перспективу возврата средств туристической фирмой вы можете с учетом следующего.

Турист, заказавший туристический продукт, вправе рассчитывать на безопасную услугу.  Закон об основах туристической деятельности в Российской Федерации устанавливает право туриста отказаться от договора реализации туристического продукта в случае    возникновения обстоятельств, свидетельствующих о возникновении в стране (месте) временного пребывания туристов (экскурсантов) угрозы безопасности их жизни и здоровья, а равно опасности причинения вреда их имуществу.

Летом 2016 года, когда в Турции имели место вооруженные столкновения, были опубликованы заявления официального представителя МИД Российской Федерации и Министра иностранных дел Российской Федерации о положении в Турции и угрозе жизни и здоровью граждан Российской Федерации. Был введен запрет на регулярные рейсы российских авиаперевозчиков в Турцию.

В описанных условиях лета 2016 года и при наличии  подобных официальных заявлений российских государственных органов, у российских туристов было достаточно доказательств обоснованности расторжения договора о реализации туристического продукта. Об отказе от перелетов речь не идет, поскольку сами перелеты были запрещены.

В описанных условиях 2016г. в случае заявления туриста о расторжении договора реализации туристического продукта до начала реализации туристического продукта ему возвращается полная сумма стоимости туристического продукта.

Для расторжения договора турист обязан до начала путешествия, а в случае отмены или переноса рейса, в это время подать туроператору, турагенту, у которого был приобретен туристический продукт соответствующее заявление о расторжении договора с указанием причины – объявленные властями Российской Федерации опасные условия пребывания в Турецкой республике для граждан Российской Федерации, в том числе установление запрета с 16 июля 2016 года полетов в Турцию регулярных рейсов российских авиакомпаний.

В отличие от лета 2016г. в апреле 2017г. отсутствуют заявления уполномоченных российских государственных органов с рекомендациями о пребывании граждан на территории Турции. Так же отсутствуют какие либо сообщения российских авиационных властей касательно авиаперелетов в Турцию.

Что бы заранее быть готовым к непредвиденной ситуации с запретом на перелеты

Рекомендуем туристам и пассажирам уже сейчас:

  1. Внимательно прочитать условия договоров на поездку (путевку, тур) в Турцию, особенно о предоставлении перелета и раздел договора о форс мажорных обстоятельствах.
  2. Изучите условия и возможность отказа туриста (пассажира) от поездки, срок и порядок уведомления и возможные штрафы.
  3. Найдите условия о расторжении (отказе от договора) в случае запрета властей на посещение страны отдыха или запрет на перелеты и иные аналогичные условия. Обычно, они размещены в разделе форс мажор.
  4. Если куплен только перелет, ознакомьтесь с условиями отказа от билета (возврат), особенно, если билет куплен через сайт-агрегатор. Условия возврата должны быть размещены именно на сайте через который куплен билет.
  5. Особое внимание необходимо уделить условиям возврата билетов в случае запрета властей на перелеты.

Если продавец отказался вернуть деньги за чартер

Нередко продавцы авиабилетов на чартерные рейсы отказываются вернуть деньги за билет. Споры о возврате провозной платы (за авиабилет) рассматривают суды.

Хотя вопросы возврата денег за билет регулируются Законом о защите прав потребителей, это не является гарантией легкого разрешения ситуации. Существенное значение по спорам с авиакомпаниями имеют правила конкретного продавца билетов на чартер. Пассажир для возврата денег за билет должен руководствоваться именно правилами продавца. Важно правильно вести переговоры. Рекомендуем все переговоры вести только в письменном виде.

Если продавец билета нарушает свои же правила продажи авиабилетов (условий о возврате), а такие нарушения не редкость, споры с продавцами разрешает суд.

До обращения в суд необходимо направить продавцу заявление по форме, согласно правилам продавца. Как правило, они размещены на его сайте. В случае отказа или молчания, направить досудебную претензию. Важно правильно определить к кому направлять требования, кто обязан возвращать деньги пассажиру и кто будет ответчиком при обращении в суд. По чартерным перевозкам, как правило, это не фрахтовщик, а туроператоры, владельцы сайтов-агрегаторов, агенты, или иные лица, которые продали авиабилет на чартер.

Обратите внимание: перевозчиком может оказаться иностранная компания, например, турецкая или европейская, и продавцом авиабилета может оказаться так же иностранная компания, а перевозчик будет российский. Когда продавец билета — «иностранец», пассажир может оказаться в более выгодных условиях, поскольку европейские авиакомпании обязаны осуществлять авиаперевозки в соответствии с нормами европейского законодательства. Перенос или отмена рейса, по европейскому законодательству, предоставляет авиапассажиру не только возможность выполнить полет в более позднее время, но и получить компенсацию.

 

11 апреля 2017г.

Адвокат Гордон А.Э,

читать далее А. Гордон
24.03.2017

Пошлина за регистрацию прав

Государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности

Государственная пошлина за государственную регистрацию ДДУ

Государственная пошлина за государственную регистрацию ипотеки

Государственная пошлина за государственную регистрацию снятия записи об ипотеке

Адвокатский центр «Гордон и Пратнеры»

Москва

 

Пошлина за регистрацию прав

Регистрационные действия по государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации облагаются государственной пошлиной, или говорят: с заявителей взимается  пошлина за регистрацию прав.

В отдельных случаях государственной регистрации подлежат договоры, касающиеся недвижимости, например, договор участия в долевом строительстве (ДДУ), в этом случае за регистрационные действия так же взимается государственная пошлина.

В Российской Федерации обязанность уплаты государственной пошлины устанавливается в соответствующих законах, а так же в Налоговом кодексе РФ.

Согласно статье 333.33 Налогового кодекса РФ, в частности, государственная пошлина уплачивается:

21) за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс, договора об отчуждении предприятия как имущественного комплекса, а также ограничений (обременений) прав на предприятие как имущественный комплекс — 0,1 процента стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, но не более 60 000 рублей;

Государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности

Государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности,
а также, за гос регистрацию ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (ипотека, арест, запрет), договоров об отчуждении недвижимого имущества,
за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 — 26, 28 — 31, 61 и 80.1 настоящего пункта:
Установлена в пункте 22 статьи 333.33 НК РФ  государственная пошлина :
  •  для физических лиц — 2 000 рублей;
  • для организаций — 22 000 рублей;
22.1) за государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом — 22 000 рублей;
23) за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме — 200 рублей;

Государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок

Государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества
Установлена в пункте 24 статьи 333.33 НК РФ в размере  — 350 рублей;
25) за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, сделок, на основании которых ограничиваются (обременяются) права на них, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 22.1 и 24 настоящего пункта, — 350 рублей;
26) за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения — 100 рублей;
27) за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктом 32 настоящего пункта:
  • для физических лиц — 350 рублей;
  • Государственная пошлина за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве (ДДУ) установлена пунктом 30 ст.333.33 НК РФ:

 

Государственная пошлина за государственную регистрацию ДДУ

смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, — 350 рублей;

смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, — 1 600 рублей;

29) за государственную регистрацию:

В случае, если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия, предусмотренные  пунктом 28 настоящего пункта и настоящим подпунктом, взимается в размерах, установленных для физических лиц;

  •  для организаций — 600 рублей.
  • для физических лиц — 200 рублей;

 

 

28.1) за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с соглашением об изменении договора об ипотеке:
  •  для организаций — 4 000 рублей;
  • для физических лиц — 1 000 рублей;

Государственная пошлина за государственную регистрацию ипотеки, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременений прав на недвижимое имущество установлена пунктом 28 статьи 333.33 НК РФ

Государственная пошлина за государственную регистрацию ипотеки

  • для организаций — 1 000 рублей;
  • для физических лиц — 350 рублей;
  • для организаций — 6 000 рублей;
  • соглашения об изменении или о расторжении договора участия в долевом строительстве, уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, включая внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — 350 рублей;

31) за государственную регистрацию сервитутов:

  • в интересах физических лиц — 1 500 рублей;
  • в интересах организаций — 6 000 рублей;

 

 

Государственная пошлина за государственную регистрацию снятия записи об ипотеке

Государственная пошлина за государственную регистрацию снятия записи об ипотеке установлена в пункте 32 ст. 333.33 НК РФ и именуется «за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке», размер государственной пошлины установлена в сумме  — 350 рублей.

 

 
читать далее А. Гордон
24.03.2017

Нотариус ошибся в договоре

Как исправить ошибку нотариуса в договоре

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон А.Э,

 

Нотариус ошибся в договоре

Если вопрос касается сделок с недвижимостью, отвечать на вопрос:  что делать, если нотариус ошибся в договоре, или как исправить ошибку нотариуса в договоре сложно. Причина – действия в конкретной ситуации будут зависеть от ряда обстоятельств: вида договора, вида конкретной ошибки в договоре, но больше всего, от момента времени, когда обнаружена ошибка.  Проблема в том, что с 2013 года практически все сделки с недвижимостью в России не требуют государственной регистрации и договор считается заключенным с момента его подписания сторонами. Это правило касается и нотариальных договоров – такой договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и удостоверения нотариусом.

Регулярно задают вопрос: договор через нотариуса, что это гарантирует.  Предоставляя юридическое сопровождение сделок с недвижимостью на протяжении 15 лет и регулярно участвуя в судах по оспариванию сделок, можем уверенно ответить: ничего не гарантирует. Скорее напротив, заверенная нотариусом сделка содержит больше подводных камней. Дело в том, что нотариусы не совершают полную юридическую проверку квартиры от момента создания дома, как это получают клиенты адвокатов, юристов и риелторов. Нотариус ограничивается сведениями из реестра недвижимости на момент совершения удостоверяемой сделки, и в лучшем случае — переходы права. Вопросы, касательно а что там было раньше с квартирой, кто пользовался, куда и почему выбыл, мы от нотариусов не слышали.

Так же нотариальная сделка не гарантирует ее участников от ошибок. Причем, нужно ясно себе представлять, что составление и подписание договора купли-продажи, дарения, ренты и т.д. это всего лишь малая часть от сделки, ее этап. И этот этап должен учитывать все остальные этапы. Это означает, что в условиях договора должны быть вписаны условия проведения конкретной сделки. Нотариус никогда сам не проводит сделку, по этому нотариус не обязан знать все детали сделки, но сделку проводят ее стороны и именно они обязаны внести в договор все условия, которые они будут исполнять. Неверное изложение или отсутствие в договоре каких-то условий — это то же ошибка, которая приведет в последствии к спорам, а при судебном разбирательстве — к невозможности доказать условия сделки.

 

Последствия ошибок в нотариальном договоре

В лучшем случае ошибки в нотариальном договоре приводят к отказу в гос регистрации права покупателя на недвижимость и к отказу банка в доступе продавца к деньгам (к ячейке или к аккредитиву). Вместе с тем, это позволяет сторонам оперативно исправить допущенные ошибки.

В случае «пропуска» ошибок нотариального договора, а в настоящее время вероятность этого практически 100%, поскольку нотариальные договоры не проходят юридическую экспертизу Росреестра, ошибки будут выявлены после гос регистрации прав, например при получении денег в банке, или спустя годы при последующих сделках. Тогда исправить ошибки придется через суд. Росреестр в таких ситуациях обычно отказывает во внесении изменений в реестр недвижимости оформленные соглашением сторон договора, и требует соответствующего судебного решения. Кроме того, попробуйте спустя время найти продавца.

Кто хоть раз обращался к нотариусам знает, как сложно бывает внести изменения в составленный нотариусом документ. Обосновать необходимость и законность изменений договора, дополнить договор сможет квалифицированный адвокат по недвижимости или юрист. Причем необходимо это делать заблаговременно.

Ни кто, и нотариусы не застрахованы от обычных ошибок опечаток, описок, неправильных реквизитов паспортов, адресов недвижимости, опечатках в фамилиях именах и отчествах сторон договора. Можно существенно снизить вероятность ошибок, если соблюдать технологию проведения сделок с недвижимостью. По этому, мы всем рекомендуем, пользоваться юридическим сопровождением сделок с недвижимостью, даже если участник сделки – юрист с высшим образованием и большим стажем и сделку будет удостоверять нотариус.

Анализируя посещения нашего сайта и обращения на консультации мы выявили такую закономерность, с 2015 года резко выросло количество обращений как исправить ошибку в нотариальном договоре. 

Дело в с том, что со второй половины 2015 года ошибки нотариусов в договорах стали появляться очень часто. Причина – пошел поток нотариальных сделок с недвижимостью, поскольку по закону стали обязательными для нотариального удостоверения ряд  договоров  с недвижимостью: договоры купли продажи долей в жилой недвижимости, договоры дарения долей, а так же  договоры купли продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним и недвижимости принадлежащей лицам, ограниченным в дееспособности.

Виды ошибок в нотариальных договорах

Удивительно, но ошибки в нотариальных договорах с недвижимостью  встречаются часто и самые разные:

  1. Ошибки в фамилии, имени, отчестве сторон договора;
  2. Неверные или не полные паспортные данные;
  3. Неверные сведения о документах на недвижимость продавца
  4. Полное или частичное отсутствие адреса недвижимости, или не верный адрес и т.д.;
  5. Отсутствие полное или частичное кадастрового  номера объекта недвижимости, или указывают не верный кадастровый номер;
  6. указывают не верно технические характеристики недвижимости: площадь помещения, количество комнат, этаж и т.д.
  7. указывают неправильную цену недвижимости, иногда полностью забывают ее указать и т.д.;

Характер ошибок оказывает самое непосредственное влияние на дальнейшее исполнение договора.  Например, для договора купли продажи квартиры, дома и т.д., а так же для дарения ошибки, перечисленные выше в пунктах 4,5, 6 – означают, что стороны не согласовали условия об объекте недвижимости. В этом случае Гражданский кодекс РФ однозначен: договор купли продажи считается не заключенным (статья 554 кодекса).

Аналогичное правило установлено Гражданским кодексом РФ в отношении цены недвижимости – при отсутствии условия о цене такой договор считается не заключенным (ч.1 статьи 555 ГК РФ). Сложнее, если указана неправильная цена. В этом случае договор законный, но могут возникнуть очевидные споры между сторонами при расчетах, а также споры с налоговым органами, поскольку возможно увеличатся налоги.

Ошибки, указанные в пунктах 1, 2, 3, если они касаются продавца, свидетельствуют о совершении сделки не полномочным лицом, поскольку сведения в договоре не будут совпадать со сведениями Единого гос реестра недвижимости (ЕГРН). Если эти ошибки касаются покупателя, то в ЕГРН могут быть внесены сведения, указанные именно в договоре, и покупатель юридически не будет собственником.

Результат таких ошибок  – право собственности на конкретную недвижимость по такому договору купли продажи от продавца к покупателю перейти не может.

Иные ошибки для действительности договора с недвижимостью значения могут не иметь, но оказать существенное влияние на исполнение договора и права и обязанности сторон.

 

Как исправить ошибку нотариуса в договоре

С учетом позиции Росреестра, что бы ответить на вопрос: Как исправить ошибку нотариуса в договоре ? Нужно знать когда обнаружена ошибка. Возможны три  варианта:

  1. Ошибка обнаружена до государственной регистрации прав по договору, например до подачи документов на гос регистрацию, при подаче документов или во время регистрации;
  2. Ошибку обнаружили после гос регистрации перехода права и до передачи недвижимости покупателю (одаряемому, по договору дарения);
  3. Ошибку обнаружили после гос регистрации права на недвижимость покупателю и после передачи недвижимости покупателю по передаточному акту.

Самое веселое, когда вы выясните, что нотариус, удостоверивший сделку больше не работает.

В ситуации 1 (ошибка выявлена до гос регистрации перехода права):

Ошибка может быть исправлена несколькими способами, конечно с учетом положений Гражданского кодекса РФ для соответствующих видов договоров, например, при купли-продаже, с учетом статей 554, 555 ГК РФ :

  1. Исправления вносятся в сам текст договора и исправления договора удостоверяются нотариусом. Это не лучшая ситуация, получить «изрисованный» исправлениями договор.
  2. Договор расторгается сторонами, о чем составляется отдельный документ и так же удостоверяется нотариусом. Затем, составляется новый договор купли-продажи.  Правовым основанием этих действий является право сторон договора расторгнуть договор своим общим решением до момента его исполнения. Но есть подводный камень. Дело в том, что некоторые нотариусы составляют договор на таких условиях, что договор считается исполненным  в момент его подписания сторонами. И расторгать уже нечего. (Читайте подробнее о типичных ошибках нотариальных договоров здесь).   Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью позволяет юристу или адвокату по  недвижимости  заблаговременно удалить из  текста подводные камни, установленные нотариусом.
  1. 3 В уже заключенный нотариальный договор купли-продажи недвижимости (с ошибками) вносятся исправления, путем заключения отдельного документа – дополнительного соглашения, которое удостоверяется нотариусом.

В ситуации 2 (ошибка выявлена непосредственно после гос регистрации перехода права):

Как и в ситуации 1, способ исправления  и саму возможность исправить ошибку будет определять  избранные нотариусом условия договора. Если договор к моменту обнаружения ошибки полностью не исполнен, то исправления возможны в том же порядке, что и в ситуации 1.

Вместе с тем, учитывая позицию Росреестра, в отдельных случаях исправления возможно произвести только через суд.

 

В ситуации 3 (ошибка выявлена после гос регистрации перехода права к покупателю и после передачи недвижимости покупателю по передаточному акту после совершившихся расчетов):

В ситуации 3  в момент обнаружения ошибки договор заключен и полностью исполнен сторонами. По этому, ошибки в договоре с недвижимостью исправлены быть не могут. Во всяком случае таково мнение Росреестра. Поскольку в сделках с недвижимостью стороны договора, а особенно покупатель, полностью зависят от усмотрения Росреестра, позиция последнего и будет решающей. В любом случае возникает перспектива судебного спора: или, как того требует Росреестр в суде изменять договор, или оспаривать отказ Росреестра.

Вместе с тем, у сторон есть возможность исправлять саму ситуацию но только в суде. Например, по договору купли продажи недвижимости признавать право собственности на купленный объект недвижимости с характеристиками (размер, кадастровый номер, адресные ориентиры и т.д.) согласно учетным данным в ЕГРН, какие они были у объекта на момент совершения договора. Правда придется заплатить значительную госпошлину.

В отдельных случаях, договор может быть признан судом недействительным или незаключенным, с двусторонней реституцией (возврат сторон договора в первоначальное положение, какое оно было до совершения договора). В таких случаях суд в решении так же аннулирует  запись регистрации в ЕГРН.

Конечно, последний способ содержит значительные риски для обеих сторон, по этому для таких действий рекомендуем привлекать адвокатов по недвижимости, и заранее планировать мероприятия и новую сделку.

 

Получить консультацию адвоката по недвижимости  как исправить Ваш договор купли-продажи квартиры, дома, участка, машиномета и т.д.  по телефону: 8 (495) 518 — 19 – 90, или по электронной почте:

Заполните форму внизу страницы.

 

25 марта 2017 года

Адвокат по Недвижимости

Гордон А.Э,

читать далее А. Гордон
21.03.2017

Согласие супруга на продажу квартиры

Продажа квартиры без согласия супруга

Последствия

Проверка квартир

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская палата Московской области

Сегодня, наверно не у кого не вызывает сомнения, покупка квартиры, загородного дома и не жилой недвижимости должна проходить с участием специалиста: риелтора, а лучше, юриста или адвоката  по недвижимости. Почему? В сделках с недвижимостью масса нюансов, которые непосредственно влияют на законность совершаемой сделки и могут привести покупателя в суд.

Эта статья познакомит с одним из проблемных вопросов покупки квартиры – согласие супруга на сделку. Вопрос получения согласия супруга возникает в России при купле и продаже любой недвижимости, начиная с квартиры, загородного дома, офиса и заканчивая долями предприятий.

Если стороной сделки с Российской недвижимостью является физическое лицо, до совершения сделки, как правило, требуется оформлять согласие супруга собственника недвижимости на ее продажу.

Если быть точным,  то в некоторых случаях согласие второго супруга требуется и для покупки недвижимости.

Согласие супруга на продажу квартиры

Совместная собственность супругов

Заметим: согласие супруга на продажу квартиры обязательно не всегда.

В российском праве собственность на имущество может быть личной или общей. Общая собственность – принадлежность имущества нескольким собственникам.  Последняя, в свою очередь, разделяется на  долевую собственность и совместную собственность.

Совместная собственность супругов  – это вид общей собственности, который возникает в случаях прямо установленных в законе:  Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества (п.1 статьи 256 Гражданского кодекса РФ).

Собственник обладает тремя правами – владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом. Этот набор прав в равной степени  относится и к каждому из участников общей собственности, и значит, к каждому из  супругов, которым на праве совместной собственности принадлежит недвижимое имущество – квартира, загородный дом, офис и т.д.

В отличие от распоряжения долевой собственностью (долей квартиры), совместной собственностью вправе распорядиться каждый из сособственников (пункт 3 статьи 253 Гражданского кодекса РФ). Например, собственник доли квартиры вправе распоряжаться только своей долей, а супруг вправе распоряжаться всем имуществом, являющимся совместной собственностью. При этом, согласие второго супруга, предполагается ( пункт 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ). В этом кроется возможность злоупотреблений одним из супругов интересов другого.

С целью соблюдения прав и интересов обоих супругов, как собственников общего имущества,  распоряжение совместной собственностью супругов регулируется специальной нормой закона — статьей 35 Семейного кодекса РФ, которая требует обязательное нотариальное  согласие второго супруга для распоряжения недвижимостью (продажа, аренда и т.д.).

Установленное требование относится именно к распоряжению совместной собственностью. По этому, при подготовке к покупке у физического лица квартиры, загородного дома, офиса и иной недвижимости необходимо установить является ли недвижимость совместной собственностью и кто может дать согласие на совершение сделки.

Не редки ситуации, когда человек состоит во втором браке, а квартира куплена в первом. Согласие на продажу следует получать у супруги по первому браку, т.к. у нее возникла общая совместная собственность на купленную в браке квартиру.

Как правило перед сделкой выясняется, что бывшие супруги в конфликте, или не оформили документы и т.д.

Иногда, купленное в браке имущество не подлежит разделу. Для установления этого обстоятельств  поможет статьи 256 Гражданского кодекса Российской Федерации,  и статьи 33-37 Семейного. В частности, по правилам пункта 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Для продажи квартиры, офиса и иного недвижимого имущества, являющегося собственностью одного из супругов, получение согласия второго супруга не требуется.

Установление статуса «совместной собственности супругов»  в отношении имущества физических лиц потребует совместного анализа всей совокупности документов, в том числе и о заключении (расторжении) брака, о наличии брачного договора и его условий  и т.д.

Дело в том, что купленная в браке недвижимость (квартиры, загородные дома, офисы, магазины, машино места и т.д.), в России, как правило, регистрируется на имя одного из супругов. В России так принято, хотя сейчас ситуация меняется и супруги все чаще устанавливают на квартиры, дома, офисы и другую недвижимость долевую собственность.  Часто эти требования выдвигает банк при оформлении ипотеки. По этому, титульным собственником недвижимости в России, как правило,  является один из супругов. Второй собственник-супруг от покупателя скрыт.

С июля 2016 года в России единственным доказательством права собственности на квартиру, дом, офис и иное недвижимое имущество является государственная регистрация права – запись в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). (Ведет Росррестр в электронной форме).

ЕГРП – общероссийский информационный ресурс, сведения этого ресурса общедоступны. Не составляет труда получить сведения о правообладателе недвижимости.

Вместе с тем, в России не установлена (отсутствует) обязанность внесения в ЕГРП сведений о совместной собственности, сведений о семейном положении собственников недвижимости.  Соответственно, в ЕГРП не предусмотрено наличие соответствующих сведений о собственнике.

В то же время, совместная собственность супругов на недвижимость возникает из обстоятельств, указанных в законе – приобретение имущества в браке (статья 34 Семейного кодекса), и не требует госрегистрации (внесения записи в ЕГРП).

Более того, при определенных обстоятельствах имущество одного из супругов может быть признано совместной собственностью супругов, например, если за счет имущества другого супруга в период брака стоимость недвижимости существенно возросла (капитальный ремонт, реконструкция и т.д.) статья 37 Семейного кодекса РФ.  И это так же не требует внесения в ЕГРП.

Вывод: Покупка у продавца — физического лица квартир, загородных домов, офисов, зданий и иной недвижимости всегда сопряжена с рисками наличия совместной собственности на это имущество.

Распоряжение совместной собственностью

Сделка без согласия

Как сказано выше, распоряжение недвижимостью, являющейся совместной собственностью, осуществляется с согласия обоих супругов. Проблема в том, что сделка с недвижимостью, проведенная без получения согласия второго супруга, действительна! И не редки случаи, когда Росреестр регистрирует права нового собственника на проданную недвижимость по таким сделкам.

Очевидно, последствия сделок без согласия второго супруга затрагивают, прежде всего, интересы покупателя.

Общее правило для случаев  нарушения прав участника совместной собственности, установлено в Гражданском кодексе РФ: «Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом» (пункт 3 статьи 253 Гражданского кодекса РФ).

То есть, само по себе отсутствие согласия второго супруга на продажу недвижимости не достаточно для недействительности сделки. Для недействительности сделки по продаже супружеского имущества, установлены особые требования — одновременное наличие двух составляющих:

  • Отсутствие нотариального согласия второго супруга на продажу недвижимости,
  • Наличие судебного требования второго супруга о недействительности сделки, чье нотариальное согласие не было получено, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Из чего следует, что единственной «гарантией» покупателя недвижимости от претензий второго супруга является наличие нотариального согласия супруга на продажу квартиры или иного недвижимого имущества.

Здесь покупатель сталкивается с серьезной проблемой — в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) отсутствуют сведения о семейном положении собственника недвижимости.

К этому добавляется отсутствие в России единой базы данных о семейном положении населения. Сведения ЗАГСа формируются по территориальному (муниципальному) принципу.

При таких обстоятельствах любая информация о семейном положении продавца — не достоверна. И покупатель недвижимости в Росссии, в отсутствие достоверных сведений о семейном положении продавца,  гарантированно лишен государством возможности с бесспорностью установить статус недвижимости: совместная собственность это или нет.

В случае спора с объявившимся вторым супругом покупателю придется доказывать свой статус — добросовестного приобретателя недвижимости.

В большинстве случаев, даже если продавец скрыл, что имущество — совместная собственность приобретенная в браке, суд перекладывает ответственность на приобретателя! Сделки признают недействительными в пользу восстановления прав потерпевшего супруга-собственника.

Проблема «скрытого» собственника встает еще сильнее при покупке вторичной недвижимости. Недвижимости, которая сменила нескольких собственников. Описанный подводный камень может тихо лежать под каждой из предыдущих сделок.

Каждую из сделок в истории квартиры нужно будет проверить, за исключением «давнишних», с явно пропущенными сроками давности.

Какие документы проверять при покупке квартиры?

Как защититься от недобросовестных продавцов?

Из вышеописанного видится два пути:

  • Выявлять на этапе подготовки покупки квартиры совместную собственность
  • Отказаться от покупки квартир у холостых граждан

На практике, применяют проверку и подстраховываются нотариальным заявлением продавца о приобретении квартиры вне брака. Достаточно ли это? Каждый решает сам.

Нотариальное заявление продавца, не более чем декларация. В случае обмана этот документ может являться основанием для обращения покупателя в правоохранительные органы по факту мошенничества. Однако, само по себе заявление продавца о приобретении недвижимости не в браке, не исключает и не препятствует супругу (бывшему супругу) продавца оспаривать покупку квартиры в суде.  Равно, как такое заявление не является индульгенцией для суда, и основанием для ограничения прав потерпевшего супруга. Ведь он — собственник части недвижимости.

В России не существует установленный в законе специальный правовой механизм бесспорно защищающий покупателя в подобной ситуации, например, признающий покупателя добросовестным приобретателем недвижимости при наличии заявления продавца.

Существенное значение для покупателя при покупке квартир у «холостых» граждан имеет длительные сроки исковой давности. По правилам пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ супруг может заявить иск в течение года. Однако, оговорка – с даты когда узнал или должен был узнать, делает этот год растягиваемым до 10.

Отказ от покупки квартир у «холостых» граждан так же не является панацеей. В отсутствие общероссийских баз ЗАГСов, легко скрыть факт состояния в браке в период покупки квартиры. Кроме свидетельства о браке, эти сведения могут быть отражены в паспорте продавца.

Главное слово здесь – могут быть. А могут и не оказаться. Причины здесь разные, но фактом является наличие не единичных случаев, когда в паспортах граждан сведения о семейном положении не отражены.

Вывод: покупатель квартиры, загородного дома, да и любого иного недвижимого имущества, по российскому законодательству, всегда несет риски возникновения спора о купленной недвижимости со стороны супруга (бывшего супруга) продавца.

Рекомендации очевидны: перед покупкой квартир, загородных домов и иной недвижимости у физических лиц проверке подлежит не только квартира, но и жизнь самого собственника.

Признание судом договора купли продажи недействительным

В отсутствие согласия супруга на продажу

Не прозрачность сведений о квартирах и другой недвижимости очевидна, и не должна вызывать сомнений у покупателей.  Отсутствие сведений не является чьим-то злым умыслом, а вполне конкретный факт действующего законодательства России.  При этом отсутствие возможности у покупателя с достоверностью установить обстоятельства покупки квартиры продавцом носит неустранимый, установленный законом  характер и не зависит от воли покупателя.

Усугубляет ситуацию правоприменительная практика судов, которая носит противоречивый характер при  систематически возникающих спорах аналогичного характера. В значительной части споров суд признает договор купли продажи недействительным.

Суды не спешат защищать права покупателей используя давно существующий механизм добросовестных участников гражданского оборота, но и не применяют новые нормы статьи 173.1 Гражданского кодекса РФ. Заложенный в ней правовой механизм признает сделку действительной, пока не будет доказано, что покупатель при совершении сделки знал или должен был знать, что для совершения сделки необходимо согласие третьего лица.

Из буквального прочтения нормы закона, бремя доказывания этих обстоятельств (знал или должен был знать) возлагается на третьих лиц – супруга продавца. В существующем правовом механизме защита покупателя строится на доказывании обстоятельств  добросовестного приобретения.

Суды на добросовестность покупателя реагируют по разному. Наиболее негативная позиция суда к покупателю: для защиты прав покупателя квартиры не имеет значение его добросовестность, поскольку это прямо не указано в законе (в пункте 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ), а это специальная норма по отношению в общей норме пункта 2 статьи 253 Гражданского кодекса ФР. Такую позицию изложила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ сентябрь 2016 года.

В других делах Верховный суд занимает прямо противоположную позицию: Суд признает покупателя добросовестным приобретателем, ссылаясь на отсутствие у него сведений о необходимости согласия третьего лица на сделку. Суд прямо указал: приобретатель не знал и не мог знать, что у продавца есть супруга.

В третьем случае, суд принял решение в пользу покупателя, и указал, что он доказал, что добросовестный приобретатель, а третье лицо не доказало, что покупатель знал или должен был знать о наличии супруга.

С таким-же успехом, Верховный суд отказывает в защите покупателя, ссылаясь на отсутствие у третьего лица (супруги продавца) обязанности доказывать недобросовестность продавца.

 

Как обезопасить себя при покупке квартиры

Если вы дочитали до этого места, Вы сможете сами ответить на этот риторический вопрос.

Вместе с тем, первое и самое простое решение лежит на поверхности – это страхование титула собственника купленной квартиры.

Второе, так же на поверхности  – серьезно относиться  к покупке квартиры, загородного дома и другой недвижимости. То есть – до покупки проводить юридическую проверку недвижимости. Привлекать  специалистов для подготовки сделки, в том числе для проведения проверки.

Третий – покупать квартиру на этапе котлована у застройщика. Но здесь свои риски, не менее серьезные,  и длительный срок получения недвижимости — несколько лет.

Четвертый вариант, фантастический – ждать пока в законодательство внесут изменения, гарантирующий интересы покупателей недвижимости.

Выбор за покупателем.

По состоянию на 19 октября 2016 года

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Материал по теме:

Особенности покупки и проверки новостройки   

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

читать далее А. Гордон