Публикации
13.02.2017

Какие документы проверять при покупке квартиры

Документы продавца квартиры

Паспорт продавца

Как проверить паспорт продавца

Как выявить недостатки паспорта

Личность продавца квартиры

В каких случаях вам откажут в государственной регистрации купленной недвижимости

Адвокат по Недвижимости Гордон Андрей Эдуардович

 

Вы собрались КУПИТЬ квартиру, по этому вы читаете этот текст. Покупатель всегда больше рискует: Покупатель рискует остаться без денег! Основной риск — признание сделки купли-продажи квартиры недействительной.

Вы изучили интернет форумы, рекомендации риелторов, юристов, советы коллег, друзей и знакомых и знаете:  нужно проверить квартиру перед покупкой — проверка юридической чистоты.  

Какие документы нужно проверять?  Документы на квартиру.

Большинство риэлторов и покупателей начинают читать договоры,  свидетельства на собственность, передаточные акты, заказывать выписки из реестра прав (ЕГРП).

И это НЕПРАВИЛЬНО!

Начинать нужно с того первого документа, который вы скорее всего не смотрели при первой встрече на авансе — с паспорта продавца. Это обстоятельство приобретает еще большее значение с января 2017 года, когда сделки с недвижимостью могут регистрироваться в любом регионе России.

Документы продавца квартиры

Вы конечно знаете: с января 2017 года, а точнее с июля 2016, состав документов на квартиру при попке изменился. Теперь документы продавца квартиры это: 1) Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), 2) Документы на квартиру (документы устанавливающие собственность на квартиру) и 2) документы самого  собственника квартиры.

Иногда для совершения сделки необходимы дополнительные документы. Например, если квартира в ипотеке (в залоге у банка под выданный кредит) понадобятся кредитный договор и платежные документы, если была перепланировка или реконструкция, нужны соответствующие технические и административные разрешительные документы.

Договоры, свидетельства и т.д. — конечно это важно. Но первое, что нужно проверять — сам продавец.

Документы продавца квартиры начинают изучать с изучения самого продавца, с установления личности продавца. Если продавец — юридическое лицо, изучают юридическое лицо и полномочия его представителей.

Продавца изучаем по паспорту продавца квартиры!

Первое, что нужно установить покупателю — у кого он покупает квартиру или иную недвижимость. Если продавец не собственник, нужно выяснить — Есть ли у продавца полномочия на продажу квартиры?

Считается, что надежнее покупать квартиру у физического лица. Это всегда конкретный человек, мы его видим, ведем с ним переговоры об условиях покупки квартиры. Не зависимо от того, кого это лицо представляет: себя, как собственника недвижимости или действует от имени собственника по доверенности, или действует от имени организации, с вами всегда общается конкретный человек. Любая организация — это условность — комплект документов и печать, при помощи которых и закона действуют конкретные люди.

В этом смысле, конечно, при покупке квартиры у физического лица  между покупателем квартиры и квартирой находится только собственник квартиры. Правда это в идеале, как правило, требуется еще согласие третьего лица.

Общаясь с продавцом — физическим лицом, как определить, как убедиться, что человек, с которым вы ведете переговоры и заключаете договор купли-продажи квартиры — именно собственник?

Давайте разбираться.

Паспорт продавца

Прежде чем переходить к глубокому изучению документов на квартиру или другую недвижимость, которую вы приобретаете, прежде чем обсуждать конкретные условия сделки, необходимо познакомиться с вашим контрагентом по сделке, хотя бы заочно. В юридическом смысле это значит установить личность продавца или покупателя.

Часто, продавца квартиры представляет риэлтор. И единственный момент, когда продавца можно увидеть лично — внесение аванса.

В Российской Федерации личность человека устанавливается по паспорту гражданина Российской Федерации. Как в известной поговорке: «Без бумажки ты букашка».

Поверьте многолетнему опыту, изучив паспорт вашего контрагента вы не только сверите фотографию с лицом продавца. Из паспорта вы получите много ценной информации, имеющей отношение к вашей сделке, и не только. Иногда, ваши невинные вопросы вызовут такую реакцию контрагента, что вы усомнитесь в целесообразности дальнейшей покупки.

При всей своей простоте на этапе знакомства с контрагентом и удостоверения его личности по паспорту вскрывается значительная часть расхождений в основополагающих документах , которые не возможно исправить, или исправление которых потребует значительного времени, но всплывут при последующей продаже квартиры.

Внимательное изучение паспорта контрагента по договору купли-продажи квартиры позволяет избежать совершения сделки с неполномочным лицом, а проще говоря, с мошенником.

Зачем проверять паспорт продавца квартиры

Сделка купли-продажи квартиры – это соглашение сторон по поводу условий передачи права собственности на квартиру от продавца к покупателю, на юридическом языке это распоряжение квартирой. Распоряжаться имуществом вправе только его собственник. Как установить личность продавца физического лица? Является ли человек, с которым вы ведете переговоры собственником квартиры и владельцем паспорта?

Как проверить  паспорт продавца

В соответствии с законодательством Российской Федерации паспорт является единственным документом, который удостоверяет личность физического лица-гражданина России  на территории Российской Федерации. По этому, при продаже квартиры Личность продавца устанавливаем по его паспорту.

Форма и содержание паспорта гражданина Российской Федерации должны соответствовать законодательству Российской Федерации (Постановление Правительства Российской Федерации от 8 июля 1997 г. N 828).

В паспорте гражданина Российской Федерации всегда есть  фотография владельца паспорта и указана дата его рождения, по которой всегда можно установить возраст. Эта информация сразу предоставляет возможность проверить формальную действительность паспорта.

Срок действия паспорта гражданина Российской Федерации ограничивается возрастом его владельца, после чего паспорт становится не действительным.  Паспорт гражданина РФ выдается в возрасте 14 лет, далее паспорт подлежит замене по достижении возраста 20 и 45 лет. Таким образом российский паспорт имеет срок действия:

от 14 лет — до достижения 20-летнего возраста;

от 20 лет — до достижения 45-летнего возраста;

от 45 лет — бессрочно.

Превышение владельцем паспорта установленного законом возраста хотя бы на 1 день влечет недействительность паспорта. Проводить сделку с недвижимостью по такому паспорту  не следует, т.к. заключенный по такому паспорту договор будет не действительным. Кроме того, Росреестр откажет в приеме документов на государственную регистрацию перехода права собственности по такому договору и по такому паспорту. Завершить сделку будет крайне затруднительно.

Сама по себе просрочка замены паспорта не является значительным препятствием для покупки квартиры. Потребуется на некоторое время отложить сделку для замены паспорта. А вот факт замены паспорта продавцом даже по возрасту потребует от покупателя более углубленно проверить продавца и документы на квартиру, поскольку сведения о паспорте в документах не будут соответствовать новому документу.

Информация паспорта гражданина РФ для сделки

Паспорт гражданина Российской Федерации содержит  много полезной информации, которая имеет значение для совершения сделок с недвижимостью:

— о регистрации гражданина по месту жительства и снятии его с регистрационного учета,

— об отношении к воинской обязанности граждан, достигших 18-летнего возраста,

— о регистрации и расторжении брака,

— о детях (гражданах Российской Федерации, не достигших 14-летнего возраста),

— о ранее выданных основных документах, удостоверяющих личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации.

Чаще других имеют место недействительность паспортов в виду просрочки замены.

Препятствием к сделке могут стать и ошибки при внесении отметок в паспорт, или отсутствие отметок, которые должны быть внесены (например, сведения о семейном положении и детях, сведения о ранее выданных паспортах).  Хотя ни то ни другое не влияет на действительность паспорта и на действительность самой сделки купли-продажи недвижимости.

Расхождения между сведениями в паспорте гражданина Российской Федерации и в других документах вызывают сомнения и требуют проверки. Иногда покупатели отказываются от совершения сделок встретив незначительные неточности в документах – себе дороже.

Как выявить недостатки паспорта

Недостатки паспорта гражданина РФ выявляются только тщательным внимательным изучением паспорта и сопоставлением  между собой реквизитов паспорта с внесенными в него отметками, а так же сопоставлением данных паспорта с пояснениями владельца паспорта.

Отдельные расхождения могут быть выявлены только при сопоставлении паспорта с другими документами в ходе проверки юридической чистоты недвижимости.

Существенно затрудняет сделку с недвижимостью — паспорт иностранного гражданина. Продажа своей российской недвижимости иностранцами сейчас не редкость. Мы помним известную формулу — больший риск в сделке всегда на покупателе недвижимости. Проверка личности и паспорта продавца иностранного гражданина — обязанность покупателя, и это обстоятельство — продавец иностранец становится дополнительным источником риска для покупателя. Простой вопрос — срок действия паспорта иностранного гражданина поставит в тупик любого. А действительность паспорта напрямую влияет на действительность самой сделки с недвижимостью, и мошенники этим пользуются.

Паспорт подделка

Паспорт мошенничество

Мошенничество на рынке недвижимости не снижается. Случаи мошенничества можно разделить на две группы: с подделкой паспортов и без подделки.

Без подделки паспорта мошенничество совершают сами собственники квартир,  или посторонние лица, по паспорту собственника. В последнем случае под фотографию в паспорте собственника подбирают похожего по внешности и возрасту человека, который исполняет роль собственника. Таких продавцов не останавливает даже сделки в нотариальной форме. Обман выявляется только внимательным изучением паспорта и псевдо собственника, опросом собственника, а иногда и сопоставлением описания последнего с опросом соседей.

Мошенничества с подделкой паспортов не прекращается и совершенствуется с развитием техники. Имеют место переклейка фотографий, замена внутренних листов, изменение отметок и сведений в паспорте и т.п.

Выявляются изменения в паспортах или поддельные паспорта внимательным изучением паспорта, сопоставлением с другими документами,  личным опросом   владельца паспорта.

Как определить поддельный паспорт

Исчерпывающей технологией и знаниями проверки паспортов российских граждан обладают только специалисты Гознака — организации, которая выпускает российские паспорта. По понятным причинам сведения о проверке паспортов не афишируют. Не каждый сотрудник правоохранительных органов сможет привлечь этих специалистов к проведению экспертиз.

Каких либо официальных методик проверки российских паспортов не существует, и участник сделки купли-продажи квартиры остается с ситуацией один на один.

Ассоциация Российских банков на основе анализа большого массива выявленных случаев подделок паспортов разработала методику действий сотрудников банков по проверке паспортов граждан Российской Федерации, которая проводится в следующем порядке:

  1. Проверку паспорта гражданина РФ возможно проводить только при его извлечении из обложки (если таковая имеется) и удалив из него посторонние предметы. Часто мошенники используют специальные прозрачные обложки-карманы, что бы скрыть признаки подделки и значительно затруднить проверку подлинности документа.
  2. Проводится проверка паспорта на принадлежность предъявившего паспорт лицу:

— проверяется фотография (признаки и следы замены, изменения и т.п.). Первоначально фотография вклеивается достаточно прочно, и удалить ее без повреждений практически невозможно. Отрыв и последующая вклейка новой фотографии, как правило, хорошо видны даже без специального оборудования. Особенно заметны следы вклейки новой фотографии, если она чуть меньше предыдущей. На фотографии могут отсутствовать элементы орнаментной сетки, а также может быть нарушена защитная сетка страницы.

— фотография сличается с предъявителем паспорта на соответствие и сопоставляется с возрастом предъявителя по паспорту,

— сверяются образцы подписи клиента в паспорте и на оформляемом документе

  1. Удостоверяется действительность паспорта по дате выдачи и возрасту владельца паспорта, обращать внимание на наличие(отсутствие) признаков, свидетельствующих о подделке паспорта (подчистки, замена листов, переклейка, вклейка и т.п.).
  2. Проверка печатного шрифта: разный печатный шрифт на страницах документа — верный признак подделки. На каждом листе паспорта должны быть проставлены одинаковые серия и номер.
  3. Проверка печати паспортно-визовой службы на наличие грамматических ошибок.
  4. Проверка текстов печатей и штампов на наличие грамматических ошибок и не фактических не соответствий.

К следующим этапам сделки: внесение аванса, проверка юридической чистоты, заключение договора, целесообразно переходить только после прохождения этапа установления личности вашего контрагента.

 

В каких случаях  вам откажут в государственной регистрации прав на купленную недвижимость

Завершающий этап покупки любой недвижимости — государственная регистрация права собственности и переход права собственности к новому собственнику (покупателю). С нового 2017 года порядок государственной регистрации прав на недвижимость (квартиры, дома, участки и т.д.) значительно изменился. О случаях в которых вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру и другую недвижимость, читайте здесь.

 

Адвокат  Гордон Андрей Эдуардович

Получить услуги заполнения налоговых деклараций по налогу НДФЛ по сделкам с недвижимостью здесь

 

Читайте новые публикации:

В каких случаях вам откажут в государственной регистрации прав на недвижимость

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Остались вопросы?

Позвоните по телефону, или заполните заявку внизу страницы!

читать далее А. Гордон
13.02.2017

Как проверить чистоту квартиры при покупке

Продажа квартиры какие документы нужны 2016

Юридическая проверка квартиры

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Типичные ошибки нотариальной купли продажи

В каких случаях вам откажут в государственной регистрации прав на купленную недвижимость

Особенности  проверок с 2016

Проверка приватизации

Сохранение права на проживание при продаже квартиры

Наследственные квартиры

Как читать документы на квартиру

Адвокат по Недвижимости  Гордон А.Э.

 

Основные методологические подходы проверки юридической чистоты одинаковы для разных видов недвижимости. В статье рассмотрены вопросы проверки чистоты квартиры при покупке, как наиболее массового вида недвижимости в России.
Прочитав эту статью вы сделаете правильный вывод: Выписка по квартире из Единого гос реестра недвижимости (ЕГРН) для проверки юридической чистоты квартиры совсем недостаточна. Так же вы узнаете, что не существует единого перечня документов, по которым нужно проверять чистоту квартиры перед сделкой.

Большинство сделок по покупке квартир проводят на основе выписки из ЕГРН. Полноценная проверка квартиры должна охватывать проверку информации начиная с даты постройки дома. Такая информация в выписке отсутствует. Что и как проверять, из каких документов получить информацию, знает не каждый юрист, а тем более редкий покупатель.
Иностранцы при покупке квартир находятся в еще более сложном положении. С одной стороны — сделки с иностранцами должны проводиться по особым правилам. С другой — иностранцы, особенно постоянно не проживающие в России, не знают ранее действовавших правил проведения сделок и форм документов на квартиры. Отдельные иностранцы пытаются скрыть реальные условия сделки, чем пользуются мошенники.

Сэкономить при покупке квартиры просто: Получить консультацию юриста по недвижимости, как правильно купить квартиру, какие документы подготовить для сделки, проверить юридическую чистоту квартиры.
Лучший вариант — заказать у юриста по недвижимости сопровождение сделки «под ключ», куда войдет и правовая юридическая экспертиза квартиры.

Как проверить чистоту квартиры при покупке

Покупатель квартиры всегда несет повышенные риски по сравнению с продавцом. Продавец может спать спокойно если завершена купля-продажа квартиры и получены деньги. Продавец может спать достаточно спокойно даже в случае возникновения претензий со стороны покупателя.
Продавец заведомо находится в лучшем положении: попробуйте получить у продавца деньги. Даже если покупатель обратиться в суд — не факт, что его иск будет удовлетворен, а если иск удовлетворят, попробуйте их получить — деньги уже потрачены: на другую квартиру, на уплату долгов и т.д.

Для покупателя квартиры сюрпризы начинаются после покупки. В лучшем случае, это могут быть недостатки качества квартиры:  скрытые дефекты квартиры, дефекты отделки, шумные соседи, или соседство с производствами. Приходилось сталкиваться со случаями, когда новых собственников донимал шумный мусоропровод с соседнего подъезда, специфические запахи кухни соседей и прочее.  Большинство подобных недостатков возможно выявить на этапе выбора квартиры при правильном и умелом осмотре дома и квартиры. Квалифицированные специалисты по недвижимости автоматически  считывают эти параметры дома и квартиры и обращают на них внимание покупателей.

Значительно более опасны Юридические недостатки. Многие покупатели утратили право собственности на квартиру в результате исков от прежних собственников,  от наследников, в результате исков прокуратуры или были существенно ограничены в  возможности пользования квартирой, со стороны внезапно возникших жильцов.

Выявление качественных недостатков — обязанность риелтора и покупателя, то выявление юридических недостатков — прямая обязанность риелтора. В настоящее время покупатели регулярно экономят на услугах риелторов, по этому оценивать юридические риски при покупке квартир покупателям приходится самостоятельно.

Значительную часть обращений к нам так и звучит: Как проверить чистоту квартиры при покупке? Юридическая проверка квартиры до ее покупки позволяет Существенно снизить возникновение неожиданных претензий.

Юридическая проверка квартиры

Юридическая проверка квартиры направлена на выявление юридических недостатков конкретной квартиры.

Юридические недостатки квартир можно объединить  в две группы:

1) Пороки в текущей или в предыдущих сделках с квартирой, которые влекут недействительность сделок с этой квартирой и приводят к прекращению права собственности последнего покупателя на квартиру.

2) Обременения квартиры правами третьих лиц, и которые смогут вселиться в квартиру по решению суда.

Выявить юридические недостатки  позволяют документы на квартиру, документы продавца, документы покупателя. Сопоставление сведений из разных документов, выданных разными органами в разное время создает единую логичную картину возникновения прав на квартиру и их переходы по сделкам с этой квартирой по всей цепочке собственников до последнего. Появление сомнений в полноте или достоверности сведений в документах на квартиру – повод задуматься, перепроверить, а в некоторых случаях и отказаться от покупки квартиры, если сомнения не удается устранить. Во всяком случае, принимать решение о покупке без юридической проверки квартиры не стоит.

Продажа квартиры какие документы нужны 2016

Для участников сделок с недвижимостью с лета 2016 года ситуация по вопросу о необходимых документах существенно изменилась — изменился закон о государственной регистрации. С января 2017 года, ситуация изменилась еще больше, поскольку прежний закон отменили и вступил в действие новый закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ.

Для продавца квартиры с летя 2016 года вопрос документов существенно не изменился: действует универсальное правило гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) — владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью может только собственник. С лета 2016г. собственник подтверждает свой статус собственника только выпиской из гос реестра, только в течение 2016 года это был Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), а с января 2017 — это Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Внешне и по содержанию выписка из ЕГРП и из ЕГРН значительно отличаются.

Но при продаже квартиры и любой другой недвижимости  именно выписка является тем единственным документом, который подтверждает право продавца совершить сделку.

Является ли он достаточным? Это определяет покупатель. Своим клиентам мы рекомендуем не ограничиваться выпиской из реестра. Дело в том, что для сделки с недвижимостью имеют значение и иные обстоятельства.

Располагая комплектом документов на квартиру проще выявить юридические недостатки, по этому дополнительно к выписке из ЕГРН требуем от продавца предоставить комплект:

  1. Правоустановку — документы-основание возникновения права собственности продавца на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договора дарения, договор передачи (при приватизации), свидетельство о праве на наследство и т.д. В большинстве случаев к договору должен быть передаточный акт.
  2. Если в квартире проведена перепланировка, то технический паспорт на квартиру поможет ее выявить. А если перепланировку вы выявили уже при осмотре квартиры, тогда требуйте у продавца разрешение на перепланировку, выданное уполномоченной организацией.
  3. Если квартира в долевой или совместной собственности нескольких лиц, должны быть предоставлены соответствующие документы от всех собственников.
  4. До июля 2016 года продавец должен был предоставить свидетельство о собственности на квартиру — подтверждающий право собственности документ. С июля 2016 года выдача свидетельств прекращена, и значение ранее выданных свидетельств утрачено. Тем не менее просим у продавца предоставить свидетельство о собственности.  При этом сведения в выписке из ЕГРН Фдолжна совпасть со сведениями по свидетельству.
  5. Документы удостоверяющие личность продавца-собственника (паспорт). При продаже квартиры не собственником, должна быть доверенность.

Перечисленные документы позволяют достоверно установить продавца, как собственника или полномочного представителя собственника, а так же получить сведения о наличии арестов, запретов, споров по продаваемой недвижимости. Вместе с тем, перечень не является исчерпывающим и может значительно расшириться в зависимости от вида недвижимости и глубины проверки.

Как мы сказали выше риски покупателя при купле-продаже квартир всегда выше и именно покупатель определяет как глубоко нужно проверять недвижимость.  Во вторых, у покупателя могут быть особые требования к документам, например эти требования может предъявить банк для оформления ипотечного кредита.

По этому,  какие документы для покупки квартиры нужны в 2016 году и в 2017 году определяет не столько продавец, сколько покупатель.

Читайте подробнее о Свидетельстве о праве на недвижимость с июля 2016 и в 2017 здесь

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры 

Цель покупателя — выявить юридические недостатки квартир

Не существует единого перечня документов, или пакета документов на недвижимость, по которому нужно проверять квартиру перед покупкой. Состав документов для проверки каждой квартиры индивидуален. Каждый покупатель это решает сам: какие документы его убеждают, что покупка квартиры для него безопасна, что квартиру он не потеряет.

У нас сопровождение сделок с недвижимостью выработала простое правило: Документов нужно столько, что бы выявить максимально возможное количество недостатков покупаемой недвижимости.

Из чего следует ответ на вопрос: «Какие документы нужно проверить при покупке квартиры»: Чем больше документов подвергнется анализу, тем больше вероятность выявить юридические пороки квартиры. Полученная информация позволит покупателю взвешенно принять решение о покупке квартиры.

Документы нужно проверить и проанализировать системно и во взаимосвязи друг с другом, что способствует выявлению несоответствий и пороков в истории квартиры.

Как сказано выше юридические пороки возможны как непосредственно в совершаемой сделке купли продажи, так и в ранее совершенных. Каждый из пороков может привести к недействительности сделки и утрате квартиры.

Пороки в текущей сделке выявляются и устраняются, при возможности их устранить, на этапе ее подготовки. Пороки выявляются прежде всего для устранения недействительности текущей сделки. Сделки могут быть недействительными по ряду причин, прямо указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации (статьи 166 — 181).

Во первых,  в случае нарушения закона при совершении сделки (статья 168 ГК РФ), Во вторых — в случаях «порока воли» стороны сделки.

Нарушения закона могут быть самыми разными. Например, при совершении текущей сделки с недвижимостью необходимо соблюдать установленные законом требования к форме и процедуре совершения сделок. Например, сделки с недвижимостью должны совершаться только в письменной форме. Согласно статье 35 Семейного кодекса РФ для продажи недвижимости приобретенной в браке необходимо нотариальное согласие другого супруга. Если необходимость письменной форме сделки вопросов не вызывает, то правило статьи 35 СК РФ знают не все. Не редкость, когда продавец скрывает, что квартира приобретена в браке и является совместной собственностью. На действительность сделки данное нарушение сразу не влияет. Но если после сделки второй супруг обратиться в суд, такая сделка будет признана недействительной.

В каждой сделке с недвижимостью у каждого покупателя возникает реальный риск получить длительные судебные разбирательства по иску  другого супруга. Супруг, чье нотариальное согласие на совершение сделки не было получено, может требовать признать сделку недействительной в течение года (статья 35 Семейного кодекса РФ). В подобных ситуациях если будет суд, скорее всего покупатель такую квартиру потеряет.

Как независимо от продавца покупателю узнать, продавец купил квартиру в браке или не в браке? Только по отметке органа Записи Актов Гражданского Состояния (ЗАГС)  в паспорте продавца.  А если отметки ЗАГСа в паспорте продавца нет?

Мы регулярно встречаем продавцов с  замененным паспортом. Причины сообщают разные — украден, потерян, пришел в ветхость и т.д. Как правило, отметки о всех предыдущих браках в новый паспорт не проставляют. В таких случаях отсутствие отметки ЗАГСа в паспорте продавца целесообразно сопоставить с текстом правоустановки на квартиру: в договоре купли-продажи квартиры у продавца. При подготовке качественного договора купли-продажи квартиры сведения о семейном положении сторон договора прямо прописываются в договоре, и содержат требования предоставить нотариальное  согласие другого супруга.

Гарантировать собственность покупателя на случай сокрытия продавцом сведений  о браке может только страхование титула собственника недвижимости.

Аналогичные ситуации могли быть в предыдущих сделках с этой квартирой. Причем, истечение года с даты предыдущих сделок не гарантирует от возможного судебного иска.

Вторая составляющая пороков сделок – пороки воли участника сделки. Основания для признания сделок  недействительными перечислены в законе и очень широки. Недействительны сделки:

  • совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности ( статья 176 ГК РФ)
  • совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ)
  • совершенной под влиянием существенного заблуждения (статья 178 ГК РФ)
  • совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (статья 179 ГК РФ)
  • совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (статья 173.1 ГК РФ)

Последняя норма появилась в ГК РФ в 2013 году и нашла широкое применение.

Особенно часто иски, основанные на пороках воли стороны сделки, заявляют от имени возрастных продавцов  старше 70, 80 лет. При подготовке сделок с такими продавцами нужно быть особенно внимательными и собирать дополнительные документы для покупки квартиры, вплоть до освидетельствования таких участников на сделке (оформляется актом).

Для продавцов квартир более молодого возраста характерны иски мотивированные состоянием не способности понимать значение своих действий или руководить ими.  На руках у них оказываются соответствующие справки медицинских учреждений  и другие доказательства. Такие действия характерны для злоупотребляющих алкоголем и наркотиками.

Предотвратить подобные ситуации возможно только системной подготовкой сделки и получением от продавцов справок из соответствующих месту регистрации продавца квартиры медицинских учреждений – наркологических и психоневрологических.  Не мотивированное уклонение продавца предоставить такие документы, должно насторожить покупателя. Эти справки могут быть использованы в случае возникновения спора.

Реже бываю иски по сделкам, совершенным  под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.

Предупреждение сделок с  недвижимостью с подобными пороками возможно только  в результате комплексной проверки документов для покупки квартиры и фактических условий жизни продавца. Как правило, в документальном отношении такая недвижимость не содержит ни каких пороков. Внешне, все соответствует закону.

Необходимо выяснять у продавца причины продажи квартиры, его обеспеченность жильем, планы по смене жилья. Имеет значение окружение продавца при совершении сделки, возможные признаки принуждения продавца к совершению сделки продажи квартиры, не получения денег за квартиру.

Пороки в ранее совершенных сделках с квартирой

Все выше изложенное в полной мере относится и к ранее проведенным сделкам с покупаемой квартирой, в том числе, к договору продавца на приобретение квартиры.

Как правило, у продавца из документов на квартиру в распоряжении только его экземпляр договора купли-продажи. Целесообразно ознакомиться с этим договором и проверить надлежащее его выполнение.

В случае договора купли-продажи, у продавца на руках должны быть: 1) договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра (или Федеральной Регистрационной Службы) о его регистрации и государственной регистрации перехода права собственности (с 2013г. регистрация сделок с недвижимостью отменена), 2) Передаточный акт, 3) Расписка предыдущего продавца о получении полной суммы денег за квартиру.

Отсутствие какого-то из документов может свидетельствовать о не полном исполнении вашим продавцом квартиры своих обязательств и наличии спора, или о возможном возникновении спора в будущем. Срок исковой давности по таким искам составляет 3 года. Неполный пакет документов у продавца – повод выяснить эти обстоятельства.

Кроме договора продавца, ознакомиться с другими предыдущими договорами на квартиру  у покупателя возможности практически нет.

Для прояснения истории квартиры, целесообразно запрашивать через продавца: 1) расширенную выписку из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП) о составе правоустанавливающих документов на квартиру и 2) выписку о государственной регистрации переходов  права на квартиру.

Пороки воли в сделках начинаем проверять с проверки продавца. В текущей сделке он продавец, в предыдущей он был покупатель или приобретатель по безвозмездной сделке (приватизация, наследование, дарение). Сделкоспособность продавца подтверждаем справками из наркологического и психоневрологического муниципального медучреждения по месту жительства продавца.

Сделкоспособность предыдущего продавца установить возможно только в случае, если при совершении сделки эти документы были от предыдущего продавца получены покупателем. Аналогично по безвозмездным сделкам.

В виду ограниченных возможностей покупателя проверить предыдущие договоры по квартире  на предмет пороков воли, необходимо ориентироваться на сроки исковой давности. Для подобных исков он составляет 1 год. Вместе с тем, не всегда есть возможность точно  определить дату  начала течения срока давности. К тому же, в отдельных случаях, суды могут восстановить срок для подачи иска.

Проверка приватизации 

В г.Москве несколько лет существует судебная практика признания недействительными сделок купли-продажи, которые совершены после подложной приватизации. Схема мошенничества была следующей: Муниципальные квартиры принадлежавшие г.Москве в результате махинаций незаконно приватизировались на подставных лиц. Купля-продажа таких квартир производилась спустя несколько лет после приватизации. Некоторые квартиры продавались неоднократно.

Иски о признании недействительными договоров купли-продажи г.Москва вчиняла по истечении 8-10 лет после приватизации.

Проверка приватизации квартир крайне затруднена, особенно когда с даты заключения договора передачи квартиры прошло более 5 лет.  Поиск документов для приватизации квартир затруднен. Многие документы для приватизации квартир переданы в архивы.

Рекомендуем  требовать у продавца расширенную архивную выписку из домовой книги. Сопоставление сведений выписки с другими документами для покупки квартиры (договор передачи) должно логически соответствовать. При сопоставлении обращать внимание на даты смерти приобретших квартиры в порядке приватизации, даты их снятия с регистрационного учета по месту жительства, даты совершения приватизации.

Нотариальная форма договора

Типичные ошибки нотариальной купли продажи

Существует мнение, что нотариальное оформление купли продажи квартиры и другой недвижимости обеспечивает надежность сделки. Наш опыт судов говорит об обратном: никаких дополнительных гарантий сама по себе сделка удостоверенная нотариусом не дает, если она не была правильно подготовлена, а недвижимость и продавец не были юридически проверены.

Напротив, нотариальное оформление договора купли-продажи квартиры требует повышенного внимания при его подготовке и проведении, поскольку в этом случае покупатели и продавец почему-то самоустраняются и расслабляются. Между тем, к полномочиям нотариусов не отнесено проведение проверки юридической чистоты квартир, в том числе проверка  законности проведения предыдущих сделок. В суде по спорам о нотариальных сделках приходится слышать: в ЕГРП отсутствуют сведения о спорах или притязаниях на квартиру со стороны других лиц.

Теперь, с июля 2016 года, задача нотариусов при совершении сделок с недвижимостью еще упростились: ведь подтверждением права собственности теперь является только и исключительно запись в ЕГРП. При совершении сделки запись в ЕГРП есть, спора нет, дееспособность проверена, все!

Опыт проведения сделок у нотариусов уже в 2017 году выявил три  типичные ошибки нотариальной купли продажи, которые реально могут привести покупателя и продавца в суд. А в суде эти ошибки будут иметь негативные последствия.

Подробнее о типичных ошибках нотариальной купли продажи читайте здесь.

Учитывая возможные риски даже при нотариальном оформлении сделки с недвижимостью, при самостоятельной покупке предпочтительно покупать квартиру, не имеющую истории — квартиру из первых рук. И даже в случае ее оформления у нотариуса привлекать для контроля адвоката по недвижимости.

Право проживания при продаже квартиры

Отдельная большая тема именно для покупателей квартир. Как не купить квартиру с «фаршем».

Собственник квартиры вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (статья 30 Жилищного кодекса). Это право не абсолютно, и ограничивается в отдельных случаях федеральным законом. Например, переход права собственности на жилое помещение не влечет прекращения договора найма, новый собственник становится наймодателем (статья 675 ГК РФ, статья 30 Жилищного кодекса РФ).

Нужно выявить лиц, сохраняющих право проживания при продаже квартир

Жилищные права при определенных обстоятельствах не прекращаются при смене собственников квартир. Наиболее часто встречаются:
1) лица,  отказавшиеся от участия в приватизации,
2) лица, снятые с учета по месту жительства в связи с отбыванием наказания с лишением свободы,
3) лица, проходящие воинскую службу.

Покупка квартиры «с фаршем» возможна по невнимательности или в результате мошенничества.  Независимо от причин, избавиться от таких жильцов новый собственник не сможет даже в судебном порядке.

Лица, отказавшиеся от приватизации, фактически приобретают право пожизненного пользования квартирой. Снятые с учета для отбытия наказания, военнослужащие – сохраняют право проживания, и в случае противодействия нового собственника, будут вселены по решению суда.

Стандартные условия договора купли-продажи квартиры: «Продавец обязан передать Квартиру свободной от прав иных лиц», и иные подобные условия, не прекращают жилищные права других лиц, и не могут препятствовать им в реализации их прав.

Как выявить жильцов сохраняющих право проживания при продаже

Выявить жильцов сохраняющих право проживания при продаже квартиры и просто и сложно. Просто — если знаешь и умеешь читать документы на квартиры, знаешь что искать и где. Сложно — необходимые документы сложно получить.

Право на приватизацию квартир, жилищные права в связи с приватизацией,  права иных лиц на проживание возникают с вселением и пользованием жилыми помещениями. Сведения о законно вселенных лицах  содержатся в домовых книгах. Правила заполнения домовых книг обязывают  вносить записи о снятии с регистрационного учет, основаниях внесения записей, и адресе места выбытия.

Статус каждого зарегистрированного в жилом помещении лица  и изменение этого статуса с момента постройки дома  до даты предполагаемой покупки квартиры устанавливается по архивной выписке из домовой книги.

Наследственные квартиры

Юристы по недвижимости знают: наследственные квартиры, последние в очереди на покупку.  Риски наследственных квартир связаны с возможными притязаниями наследников даже через годы после покупки квартиры.  Причины могут быть разные: один наследник не знал об открытии наследства, второй не мог подать заявление по состоянию здоровья. Самые не торопливые  – считают, что приняли наследство фактически, без оформления документов, наследство на квартиру оформят позже. Кто-то один из наследников оформил наследство и продал. Спустя время возникают судебные тяжбы.

Наиболее рискованные ситуации, когда наследственные квартиры оформляются до истечения 6 месячного срока для принятия наследства, и затем продаются до истечения 3-х летнего срока. Наш опыт судов по недвижимости показывает: существуют случаи, когда суд восстанавливает наследникам срок для принятия наследства спустя несколько лет после его открытия.

По наследственным квартирам обязательно ознакомиться с о свидетельством о праве на наследство. В отдельных случаях – с наследственным делом у нотариуса.

Интересная деталь: у покупателя могут возникнуть проблемы на ровном месте, если в квартире проведена перепланировка, и в результате квартира как наследственное имущество не соответствует квартире по свидетельству о собственности.

При наличии спора по наследственным квартирам, недовольные наследники, будут ссылаться и на это обстоятельство.

 

В каких случаях  вам откажут в государственной регистрации прав на купленную недвижимость

Завершающий этап покупки любой недвижимости — государственная регистрация права собственности и переход права собственности к новому собственнику (покупателю). Записи должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости. С нового 2017 года порядок государственной регистрации прав на недвижимость (квартиры, дома, участки и т.д.) значительно изменился. О случаях в которых вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру и другую недвижимость, читайте здесь.

 

13.02.2017г.

Адвокат  Гордон А.Э.

Услуги расчета налога НДФД и заполнения налоговых деклараций по сделкам с недвижимостью  здесь

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

У вас остались вопросы?

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

читать далее А. Гордон
12.02.2017

Как сдать квартиру в аренду правильно

Риски сдачи квартиры в аренду

Три типичные ошибки собственников

Аренда муниципальной квартиры

Практические советы

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

 

Сегодня 13.04.2017г. еще раз уверенно могу рекомендовать — не стоит самостоятельно сдавать квартиры, дома и другую недвижимость в аренду, это опасно для Вашей собственности. 

К нам обратился клиент с «проблемным арендатором», оказалось, это мошенники на рынке аренды квартир. При проверке мы быстро установили, что они безнаказанно гастролируют по СТРАНЕ уже несколько лет. И юридически к ним подкопаться весьма сложно и затратно.

Из пояснений арендодателя мы увидели, что был совершен ряд ошибок при сдаче квартиры, которые и привели к плачевному результату.

Я вас не убедил? Вы все равно самостоятельно?

Внимательно читайте статью, и удачи.

 

В чем смысл этого вопроса: «Как сдать квартиру в аренду правильно?». Смысл  в одном – не иметь после сдачи в аренду проблем. А проблемы могут нарисоваться  самые разнообразные – от проблем с соседями из-за шумных или неадекватных жильцов, до длительных разборок по поводу залива из вашей квартиры. И самый худший вариант, когда вы вдруг узнаете, что у вашей квартиры появился новый собственник

Не стоит терять бдительность и тем, кто сдает свои муниципальные квартиры, в которых проживает по договору социального найма. Если разобраться, то у них могут быть и более серьезные проблемы.

Так, как сдать квартиру в аренды правильно?

Так или иначе, все возможные ситуации и последствия сдачи квартиры в аренду могут привести вас к спорам. Споры с соседями, споры с арендаторами, споры с управляющей компанией, ТСЖ  или ЖЭК – все это споры, которые относятся к юридическим спорам, а значит готовиться и вести эти споры нужно по юридическим правилам.

Шансы выиграть спор тем выше, чем раньше и лучше вы к нему подготовились.

По этому, готовиться к спору начинаем с подготовки договора – это основной документ, который регулирует ваши отношения с арендатором. И здесь таится первая типичная ошибка:

Аренда жилых помещений – квартир, комнат и т.д. с пользователем – гражданином (физическим лицом) должна оформляться договором найма жилого помещения. А с юридическим лицом — договором аренды.  При этом, «арендодатели» должны учитывать, что заключаемый ими договор должен соответствовать требованиям Жилищного  кодекса РФ.

В чем особенность найма жилых помещений? В том, что договор найма и требования к нему установлены Жилищным кодексом Российской Федерации. У вселившихся временных жильцов возникают жилищные права на данное жилое помещение установленные жилищным кодексом. Например – право быть зарегистрированными в данном помещении, право без согласия собственника вселить своих несовершеннолетних детей и т.д. А это значит, на этих жильцов будет начисляться оплата за коммунальные услуги и т.д.

Данное обстоятельство нужно особенно учитывать арендодателям не собственникам. Дело в том, что  пользуясь квартирой на условиях социального найма, сдавать свою квартиру в поднаем жилец вправе только с согласия собственника – муниципалитета. И самовольная сдача квартиры в поднаем – это нарушение договора социального найма, которое может привести к его расторжению. Проще – жилец арендодатель может остаться без квартиры.

Риски сдачи квартиры в аренду

Для собственника (арендодателя) риски сдачи квартиры в аренду конечно имущественные: 1) собственник может не получить деньги на которые он рассчитывал (плата за наем) и при этом заплатить все платежи за квартиру (коммуналка, вода, электричество, газ, налоги и т.д.), 2) квартире и соседям может быть причинен ущерб, 3) собственник может просто потерять квартиру, если попадет на мошенников.

Сдавая квартиру собственник передает ее посторонним лицам на длительный срок, как правило – на год или более.  При этом доступ в это жилое помещение собственнику и иным лица, запрещен.

Помещения квартиры можно использовать по разному: можно по целевому назначению – для проживания, можно как гостиницу  или хостел, как склад. Некоторые используют, как офис. Известны случаи, когда арендованные квартиры используют для содержания зверей (гостиница для домашних животных), не редко — для противоправной деятельности.

Очевидно, если в квартире сделан дорогостоящий ремонт, находится дорогая мебель, бытовая техника и т.д. , то превращение квартиры в хостел а тем более нахождение в ней хотя бы одного домашнего животного повлечет повышенный износ отделки и техники, или быстрое появление повреждений.

Наплевательское отношение арендаторов к чужому имуществу – общеизвестно. А в вышеописанных ситуациях, квартиру не просто «убьют», но для устранения последствий может потребоваться сумма гораздо большая, чем вы получите в уплату за аренду.

Вместо стабильного дохода, вы можете получить стабильную головную боль и перспективу капитального ремонта.

Избавиться от таких  проблемных жильцов так просто не получится. Жильцы вправе пользоваться снятой по договору квартирой в течение всего срока договора. Расторгнуть договор досрочно возможно или по соглашению сторон, или по решению суда. В отсутствие согласия нанимателя вам придется обращаться в суд и не факт, что суд вас поддержит и расторгнет договор.

Полиция в такие споры не вмешивается, поскольку у вас договорные отношения.

По этому, необходимо учесть все возможные негативные ситуации заблаговременно, и закрепить в договоре.

Причем, перед заключением договора постарайтесь вспомнить о технических и организационных  особенностях проживания в сдаваемой квартире.

Недавно, были свидетелями экзотического случая. Собственник квартиры обратился с вопросом: как расторгнуть досрочно договор найма.

Суть дела: арендаторы въехали в съемную квартиру перед новым годом. Во время новогодних праздников подъезд многоквартирного дома остался без отопления. Оказалось, арендаторы перекрыли трубу отопления. Отремонтировать аварийные службы не могли, т.к. арендаторов не было, телефон не отвечал, и в дверях были новые замки.

Оказалось, во время ремонта в квартире изменили схему подключения батареи. Теперь регулируя нагрев батареи в квартире одновременно ограничивается циркуляция воды во всем подъезде. О чем собственник не предупредил арендаторов.

В данном случае основная проблема оказалась в том, что  отсутствует связь с арендаторами и ими самовольно сменены замки. В случае аварии, как в описанном случае, вода могла бы затопить  все ниже расположенные квартиры.

Аренда муниципальной квартиры

Все гораздо сложнее, если квартира не в собственности, а муниципальная.  Аренда муниципальной квартиры возможна только с согласия муниципалитета.

Кроме того, даже при наличии согласия муниципалитета квартиросъемщик для заключения договора должен получить согласие всех проживающих в ней лиц.

А при наличии несовершеннолетнего жителя – еще и согласие органов опеки.

 

Три типичные ошибки собственников

Вторая типичная ошибка собственников – договор готовят не специально для себя, а просто скачивают с интернета, или, еще хуже подписывают договор, предоставленный арендатором. Хорошо, если  вам повезет с арендаторами, да и спорных ситуаций не возникнет.

Но, как оказывается, не всем везет, а бывают еще и недобросовестные арендаторы. Некоторые умельцы договор так подготовят, что и деньги не заплатят, да и собственник оплачивает за них коммуналку, электроэнергию и т.д. И досрочно расторгнуть договор не имеет смысла, в этом случае в договоре собственник  платит крупный штраф.

Где взять договор найма?

Действительно, где собственнику взять образец договора найма, если не найти в интернете. Существует три варианта: 1) Написать самому, 2) Обратиться к риелторам, 3) Обратиться к Адвокату по недвижимости (юристу).

В отдельных случаях мы рекомендуем обратиться к нотариусу, но по экономическим причинам этот вариант подходит ограниченному кругу арендодателей.

Вариант 1 подходит для того, кто обладает юридическим образованием и может потратить время, разобраться в деталях сдачи жилой недвижимости в аренду, и в принципе самостоятельно в состоянии написать такой договор.

Для большинства более целесообразно выбрать вариант 2 или 3.

Вариант 2 – требует обращения к риелторам в агентство недвижимости, на чем собственники сейчас успешно экономят. Арендаторов можно найти самостоятельно, ведь интернет доступен, да и бесплатный. А бесплатно договор в агентстве готовить не будут.

Кроме того, есть и второй минус – не факт, что в агентстве недвижимости вам предоставят индивидуальный договор найма жилого помещения. Цель агентства недвижимости, и агентов – совершить сделку, заключить договор найма, ведь деньги им платят именно за это, а не за юридическую работу по его подготовке. И пользуются в агентствах недвижимости стандартными формами договоров. В лучшем случае такой договор для агентства один раз сделал на заказ юрист, в худшем, договор – забота агента.

Вариант 3 – подготовка договора найма адвокатом по недвижимости или квалифицированным  юристом по недвижимости.

Если вы сдаете свою недвижимость самостоятельно, вам не нужны услуги по поиску арендаторов и оформлению договора, но нужен квалифицированно составленный документ — договор. В этом случае для вас предпочтительнее вариант 3.

Адвокат по недвижимости (юрист) зарабатывает на предоставлении юридической помощи, в том числе в виде составления договоров. Адвокат по недвижимости составит договор, учитывающий именно вашу ситуацию и пожелания, ваши приоритеты и интересы. Изучая вашу ситуацию перед подготовкой договора адвокат подскажет, какие документы необходимо оформлять при исполнении договора, и как себя вести в случае конфликтных ситуаций или в случае причинения ущерба квартире или соседям.

 

Практические советы

При заключении договора найма не забудьте прямо согласовать в договоре:

1) Кто буде проживать в квартире (персонально), количество проживающих,  и для каких целей будет использоваться жилое помещение (квартира).

2) Способ связи арендатора и арендодателя. Желательно связываться письменно на адрес. Телефон и электронная почта – как дополнительный способ или дублирующий основной.

3) Кто будет оплачивать коммунальные услуги, электроэнергию и иные платежи.

4) Согласуйте допустимость нахождения в жилом помещении животных.

5) Согласуйте допустимость проведения улучшений (изменения) жилого помещения (установку или снятие дверей, окон, кондиционеров и т.п.), перестановку мебели, перестановку бытовой техники, смену замков входных дверей и самих входных дверей.

6) Согласуйте допустимость присутствия в жилом помещении воспламеняемых жидкостей и газов, горючесмазочных материалов, запчастей и т.д.

7) Четко согласуйте размер арендной платы порядок и срок ее внесения. В подавляющем числе договоров найма эти вопросы согласованы не однозначно, что приводит к спорам. Обязательно предусмотрите возможность увеличения арендной платы (платы за наем).

8) Обязательно согласуйте возможность не реже 1-го раза в месяц лично осматривать помещения на предмет соблюдения условий договора.

9) Предусмотрите условия, позволяющие вам досрочно в одностороннем порядке расторгнуть договор, например, при просрочке внесения арендной платы.

10) Договор подписывайте непосредственно с конкретным физическим лицом, установив его личность по паспорту. Избегайте подписания договора по доверенности, а так же с юридическими лицами.

11) Оформляйте передачу жилого помещения по письменному передаточному акту. Акт подписывается после совместного осмотра жилого помещения собственником и арендатором (квартиросъемщиком).

В передаточном акте необходимо подробно отразить наличие и состояние жилого помещения и его оборудования:  потолок – отделка — состояние, стены – отделка — состояние, пол – отделка — состояние, двери – отделка-состояние и т.д. Аналогично: Мебель, оборудование, бытовая техника. Обратите внимание на  состояние остекления мебели, кухонной мебели, окон, балконов и лоджий, а так же шкафов-купе.

При передаче обязательно снимаются и отражаются в передаточном акте показания квартирных приборов учета электроэнергии, воды, газа.

Возврат квартиры производится так же по передаточному акту, заполненному в таком же порядке.

 

11 февраля 2017 года

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

 

читать далее А. Гордон
10.02.2017

Нотариальная сделка с недвижимостью

Нотариальная сделка купли продажи

Три типичных ошибки нотариальной сделки  купли продажи

Как исправить ошибку в договоре

В каких случаях вам откажут в государственной регистрации прав на купленную недвижимость

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон А.Э.

 

Расставим сразу  точки над  i :   в России действует простое правило:  сделки совершаются в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения. Это правило действует и для движимого и для недвижимого имущества. Нотариальная сделка с недвижимостью  в России НЕ ЯВЛЯЕТСЯ обязательной !

В отличие от стран Европы и Америки перечень нотариальных действий в России иной, по этому нотариусы в России совершают только часть всей совокупности действий, входящих в понятие «Сделка с недвижимостью». В юридическом смысле сделка с недвижимостью — это непосредственно совершение (заключение) договора. Традиционно нотариусы в России технически готовят заключение договора и удостоверяют факт заключения договора —  совершение договора конкретными лицами на конкретных условиях в отношении конкретного имущества. В практическом плане «сделка с недвижимостью» — более широкое понятие, чем непосредственно подписание договора.

Суды по недвижимости показывают: Нотариальная сделка купли продажи – каких-то существенных преимуществ  ее сторонам не дает. Удостоверенные нотариусами сделки, как и любые другие, с успехом повсеместно оспариваются в суде: признаются недействительными. Тому пример – оспаривание завещаний и последующих сделок с завещанной недвижимостью,  оспаривание сделок с наследственными квартирами и т.д. Признание недействительными удостоверенных нотариусом сделок купли-продажи.

Новинка: Услуга «Консультация адвоката: этапы купли-продажи квартиры». Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру.
Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку вы проведете самостоятельно! Подробнее о консультации!

Нотариальная сделка с недвижимостью

В Гражданском кодексе РФ вы не найдете статью в которой прямо записано: «сделки с недвижимостью должны быть совершены в нотариальной форме». Но из толкования ряда статей кодекса можно сделать вывод, что для купли продажи недвижимости установлена обязательная письменная форма договора, в противном случае договор купли продажи (или иной договор) с недвижимостью считается недействительным (статья 550 ГК РФ).

Да и само выражение:  «Нотариальная сделка с недвижимостью» — не верно. В действительности это договор, заключенный в письменной форме, который удостоверил нотариус. Таким образом за исключением отдельных случаев, прямо указанных в законе, в России купля продажа недвижимости и иные сделки с недвижимостью совершаются в простой письменной форме.

Что такое письменная форма

Письменная форма договора – это оформление договора в виде бумажного документа, в котором изложены его условия, и который подписан сторонами договора (статья 160 Гражданского кодекса РФ). Письменное оформление — это рукописное оформление, напечатанное на пишущей машинке, цифровой файл распечатанный на печатающем устройстве (принтере).

Что бы выполнить требования закона о письменной форме договора купли продажи недвижимости необходимо соблюсти одновременно несколько условий:

1) договор должен быть составлен в виде одного документа оформленного на бумаге,

2) текст договора содержит условия передачи права собственности на недвижимость от продавца покупателю,

3) договор подписан всеми сторонами договора.

Условия договора купли продажи недвижимости (или условия договора) — это условия, на которых продавец передает недвижимость в собственность покупателя, а покупатель принимает недвижимость. При всей простоте и очевидности, это совсем не просто. При неправильном изложении условий договора, договор может оказаться не заключенным или недействительным. А значит, стороны договора столкнутся с серьезными проблемами при его исполнении.

Самое простое последствие ошибок при составлении договора – Отказ в принятии документов на регистрацию прав на недвижимость, отказ в регистрации права собственности покупателя, возврат документов заявителям, необходимость переделки, повторная сдача на гос регистрацию. Если не считать «зависания» денег, потраченного времени, для покупателей это лучшие варианты последствий, поскольку их можно устранить, и при правильном проведении сделки не потерять деньги. А если продавцы — мошенники, или не совсем честные лица? То отказы в регистрации прав они используют что бы остаться собственниками и одновременно получить доступ к деньгам покупателя. Предотвратить такие проявления позволит только соблюдение технологии проведения сделки с недвижимостью опытным юристом или риэлтором. Что нотариусы в России не делают. Особенно, по так называемым альтернативным сделкам.

 

Условия действительности договора купли-продажи недвижимость

В России для действительности договора купли-продажи недвижимости в нем обязательно должны быть согласованы несколько условий :

1) условие об объекте недвижимости – его точное описание,

2) Цена объекта недвижимости – цена, которую обязан уплатить покупатель,

3) Иные условия, которые продавец и покупатель считают необходимыми согласовать.

Условия об объекте недвижимости и цена недвижимости – существенные условия договора купли продажи, без этих условий или без их правильного описания договор считается не заключенным.

Иные условия – это условия, без которых договор остается действительной, но отсутствие которых как правило приводит продавца и покупателя к спорам а иногда и к плачевным последствиям.

Многолетняя практика юридического сопровождения сделок с недвижимостью в Москве показала необходимость наличия в договоре ряда условий:

1) Порядок и форма проведения расчетов (наличные, безналичные), предварительная оплата или оплата после перехода права собственности;

2) Условия об обременениях недвижимости – недвижимость продается с обременениями, например арендой, наймом, залогом, или продажа недвижимости без обременений;

3) Наличие лиц имеющих право пожизненного пользования имуществом;

4) Освобождение недвижимости продавцом (юридическое и физическое), порядок, сроки;

5) Порядок и срок передачи недвижимости покупателю, и т.д.

 

Вы уверены, что сможете правильно написать договор купли продажи?

 Для составления договора купли продажи рекомендуем обращаться к специалистам.

 

Новинка: Услуга «Консультация адвоката: этапы нотариальной купли-продажи квартиры». Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру через нотариуса.
Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку у нотариуса Вы проведете самостоятельно! Подробнее о консультации!

Нотариальная сделка  купли продажи — когда она обязательна?

В отдельных случаях, прямо указанных с законе, сделки с недвижимостью должны быть совершены в нотариальной форме. Согласно закону нотариально удостоверяются сделки:

  1. По продаже долей в общей собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах, а так же обременение этих долей (статья 42 закона ).
  2. По распоряжению недвижимым имуществом на условиях опеки,
  3. По отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему ,
  4. По отчуждению недвижимости принадлежащей гражданину, ограниченному в дееспособности (статья 52 закона 218-ФЗ).

(закон от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)

Конечно, если стороны сделок желают, они могут удостоверить любую сделку у нотариуса, даже если по закону это не  обязательно.

Учитывая, что нотариальная форма – это удостоверенный нотариусом письменный договор купли продажи недвижимости,  то очевидно, что и простая письменная форма сделки и нотариальная форма сделки – это письменная форма купли продажи недвижимости.

Наша 15 летняя адвокатская работа в судах г.Москвы и Московской области доказывает: нотариальная форма заключения договора с недвижимостью не дает существенных преимуществ в случае возникновения спора в суде!

Наш опыт показывает обратное. Нотариальная форма «расслабляет» участников сделки, они полностью перекладывают ответственность за сделку на нотариуса и обращают внимание только на документы, которые требует нотариус. В подавляющем количестве случаев масса важных документов «остаются за кадром», но которые в последствие всплывают в суде. Для суда нотариальная форма не является препятствием для развала сделки, а нотариусы мало чем помогают в суде, предпочитая отписываться «прошу слушать в мое отсутствие».

Нотариальная сделка с недвижимостью — это всегда неудобство при совершении сделок, а кто самостоятельно делает сделку — дополнительные риски.  Для нотариальной сделки сторонам дополнительно необходимо посетить нотариуса, а как же расчеты? Нотариусы в расчетах не участвуют, их не организуют и не проводят. При составлении договоров многие нотариусы условиям о расчетах уделяют не достаточно внимания. Как результат — создаются условия для потери денег покупателем или продавцом, мы это видим по вопросам, с которыми к нам обращаются. И при этом стороны остаются один на один с проблемой.

Поскольку в совершении и исполнении сделки участвует ряд организаций, а по нотариальной еще и нотариус, сторонам приходится переезжать в процессе проведения сделки с места на место (банк, нотариус, МФЦ), по этому необходимо заранее согласовать время и место проведения всех этапов сделки.

Отдельный вопрос и проблема нотариальных сделок — в отдельных случаях нотариус может стать препятствием к совершению сделки

Например, не редко нотариус заявляет – договор будет такой, какой я использую, хотите изменить, дополнить?  — ищите  другого нотариуса. Можно спорить, но лучше обратиться к другому нотариусу. Главное, что бы все спорные и сомнительные вопросы были решены до даты сделки.

Иногда продавец состоит на учете в психоневрологическом диспансере или в наркологическом, или возрастной продавец, и покупатель желает удостовериться в адекватности продавца непосредственно на сделке. Мы встречали нотариусов, которые категорически возражали против не просто присутствия специалиста на сделке, а даже в помещении нотариальной конторы. Очевидно, такие действия не просто создают препятствия участнику сделки в реализации его прав, а еще и способствуют созданию условий для эффективного оспаривания такой сделки. Подробнее об освидетельствовании на сделке читайте здесь.

Кроме того, мы регулярно сталкиваемся с ошибками в текстах нотариальных договоров, причем, с ошибками юридическими, а не техническими (опечатки, описки), и которые иногда не удается исправить по ходу сделки даже нам, практикующим адвокатам по недвижимости из-за возражений нотариуса. Что уже говорить о рядовых гражданах и тем более иностранцах.

Сделки с недвижимостью с участием иностранцев – это отдельная сложная тема.

Следующий проблемный этап — регистрация собственности

Не каждый нотариус занимается регистрацией прав, предоставляя это сторонам сделки. Стороны идут в МФЦ. А далее, как повезет. Дело в том, что возникновение обязательной нотариальной формы для некоторых сделок с недвижимостью привело к лавине технических ошибок в нотариальных договорах. Ситуация усугубляется тем, что согласно закону нотариальные сделки не проходят полную юридическую экспертизу в Росреестре, как сделки в простой письменной форме. Как сказано выше, в лучшем случае стороны сделки «завернут» при подаче документов в МФЦ, в худшем — ошибки выявят при регистрации прав  и будет приостановка или отказ в регистрации, а в самом печальном — права зарегистрируют с ошибками в документах, и ошибки обнаружатся через продолжительное время в самый неподходящий момент.

 

 

Типичные ошибки нотариальной сделки купли продажи

Регулярно встречается с тремя опасными для сторон ошибками в нотариальных сделках купли продажи.  Считаем, это типичные ошибки нотариальной сделки купли продажи недвижимости, ищите их в договорах.

1. Ошибка №1

Существенным для всех сторон договора купли продажи недвижимости всегда является не только цена, но и порядок расчетов.

В отсутствие цены недвижимости – договор купли продажи считается не заключенным, а без определения порядка расчетов, договор купли продажи может и обойтись. Наш опыт судов по недвижимости показывает, что без четкого согласования порядка расчетов по сделке стороны – точно не обойдутся. Это подтверждает практика юридического сопровождения сделок  и многочисленные обращения участников сделок у которых возникли конфликты, а некоторые стали потерпевшими.

Возможность потерять деньги в сделке с недвижимостью присутствует всегда, и исключить такую возможность не возможно, даже теоретически. Например, существует заблуждение, что расчеты гарантируются при использовании в расчетах банка. Все не так просто. Вне зависимости от того в какой форме происходят расчеты – наличные или безналичные, в случае отзыва банковской лицензии деньги с большой вероятностью пропадут. Прежде всего – со счета, но не редко деньги исчезают и из индивидуальной ячейки банка.

Но это тема отдельной статьи.

 

Какое значение имеет порядок расчетов?  Фактически — установление порядка расчетов это распределение продавцом и покупателем ответственности за деньги! Кто несет риски за сохранность денег?  Тот, кто будет указан в договоре.  Установить ответственность и распределение рисков нужно в условиях договора купли продажи о порядке оплаты (порядок расчетов). Согласно закону у покупателя недвижимости всего одна обязанность — оплатить согласованную цену. И в случае спора покупатель всегда обязан доказать совершение платежа продавцу. Если деньги до продавца не дошли, последствия очевидны.

Особенности нотариального договора

При нотариальном заверении договора купли продажи недвижимости договор составляет нотариус. И оставаясь законным, не всегда все его формулировки правильны, с точки зрения баланса интересов и рисков продавца и покупателя. Мы часто встречаем в нотариальных договорах неудачные формулировки, которые создают для участников сделки риски, где их не существует.

Ищите в текстах нотариального договора условия о порядке расчетов, часто они вписаны в пункт о цене квартиры или рядом с ним. Не редко вы найдете следующую формулу:

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Продавец получил от покупателя цену договора в сумме ….. рублей полностью.

Скажем мягко — это неудачная формулировка, она не нарушает закон, но является причиной возникновения значительных юридических рисков для обеих сторон.

Нам известно, что если у стороны или сторон возникают вопросы к приведенной формуле нотариусы настаивают именно на ней, ссылаясь на возникновение залога на квартиру, если расчеты пройдут после перехода права. Многих такие доводы убеждают. Вроде безобидная фраза, да и нотариус написал, по этому во многих договорах она остается.

 

Наш опыт организации и проведения всех этапов сделок с недвижимостью показывает: Такая формулировка никакого отношения к реальным сделкам не имеет, поскольку требуют высокой степени доверия между участниками купли продажи. А сделки с недвижимостью на открытом рынке совершают абсолютно посторонние лица, не знакомые ранее, по этому их интересы и риски уравновешиваются юридическими конструкциями — условиями договора и соблюдением технологии проведения сделок. На выше приведенных условиях расчетов сделку могут проводить только родственники — лица, имеющие личные доверительные отношения.

По этому, в реальных сделках купли продажи недвижимости, деньги всегда уплачиваются после гос регистрации собственности на покупателя, или в договоре конкретно устанавливается залог квартиры, требующий последующего снятия при определенных условиях.

Приведенная выше  формулировка договора о «проведенных расчетах» заведомо разбалансирует риски сторон.

 

Если регистрация собственности на покупателя не пройдет, получение продавцом денег полностью зависит от порядочности покупателя. Кроме того, с формулировкой  о получении денег до подписания договора, покупатель не заплатив деньги приобретает право требовать неуплаченные деньги с продавца, ведь такой договор да еще в нотариальной форме приобретает силу расписки. И расписка удостоверена нотариусом. Вы готовы нести такие риски?

 

Многолетнее сопровождение сделок с недвижимостью показывает: чем более детально в договоре прописаны его условия, тем более четко стороны исполняют свои обязанности, и тем проще требовать от другой стороны исполнения или спорить, если дело дойдет до суда.

В расплывчатых формулировках, как правило, заинтересованы те, кто не собирается или не привык четко исполнять свои обязанности, или оставляет себе возможность для каких то маневров.

 

Кому выгодна формулировка о расчетах до подписания договора?

Полагаем — Нотариусу, так как меньше писать, меньше тратить времени на выслушивание сторон, не требуется увязывать интересы каждой стороны и разные пункты договора. По нашему мнению ни продавец, ни покупатель в такой формулировке не заинтересованы.

Возможно, такая формулировка может быть выгодна покупателю,  поскольку подписав такой договор все риски переложены на продавца. И при любой ситуации покупатель может требовать деньги от продавца, даже если реально деньги и не переданы.

В последнюю очередь можно обсуждать выгоды Продавца.

 

Ошибка №2

При самостоятельной покупке недвижимости, как правило, участники сделки весьма приблизительно представляют технологию проведения сделки и ее этапы. Меньше всего внимания стороны уделяют передаче недвижимости. В лучшем случае в договоре указывают срок передачи.

В нотариальных договорах купли продажи регулярно пишут:

Согласно статье 556 Гражданского кодекса РФ при передаче недвижимости стороны составляют передаточный акт. Стороны договорились, что настоящий договор является документом, подтверждающим передачу недвижимости продавцом покупателю без оформления передаточных актов и дополнительных документов. С состоянием квартиры покупатель ознакомлен и согласен.

 

Вроде бы забота о сторонах договора, избавляющая участников сделки от дополнительной писанины и юридических формальностей. Но в реальной действительности она приводит к печальным последствиям.

Действительно, согласно статье 556 ГК РФ передача недвижимости от продавца к покупателю оформляется по отдельному документу – передаточному акту. Это правило появилось не просто так.

Дело в том, что  такая дополнительная сложность в передаче связана со значительной стоимостью недвижимости, возможностью появления дефектов у недвижимости именно после подписания договора купли продажи и после перехода права собственности к покупателю, а так же возможностью причинения  ущерба или уничтожения недвижимости до перехода права. В связи с чем, продавец несет ответственность и риски за сохранность недвижимости до ее передачи покупателю.

Как правило, недвижимость осматривают до совершения сделки, а подготовка сделки занимает значительное время. Далее совершение сделки, регистрация, и фактическая передача. Как говориться — много может воды утечь, в том числе и на вашу недвижимость. Даже осмотр недвижимости в день сделки не снимает риски ее повреждения.

Не стоит забывать и об ответственности перед третьими лицами. Если недвижимость принята к владельцу перешла ответственность и за вред третьим лицам.

 

Придавая договору силу передаточного акта, под удар попадает  покупатель — с момента подписания договора на таких условиях он принимает все риски.

Между моментом подписания договора у нотариуса и датой возникновения права собственности на эту недвижимость у покупателя,  еще пройдет установленный законом срок. Реально, это не менее недели, а как правило – две недели, учитывая передачу документов между МФЦ и Росреестром. Кроме того, базы Росреестра регулярно «висят», иногда неделями.

Даже сокращенный срок регистрации не может быть менее 5 рабочих дней.

А одного дня достаточно для значительного повреждения или уничтожения недвижимости.

Подписав договор и приравняв  его к передаточному акту, покупатель утрачивает возможность предъявить продавцу требования, если после подписания договора состояние квартиры окажется хуже, чем, оно было до покупки.

 

Выход в таких ситуациях один – внимательно изучать договор купли продажи и убирать очевидно невыгодные высоко рискованные  условия.

Ошибка №3

Третья ошибка в нотариальных сделках — связана с особенностью самой процедуры нотариального заверения сделок.

Непосредственное совершение сделки у нотариуса проводится в присутствии ее сторон, что не предполагает присутствия консультантов как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Многие нотариусы категорически возражают против присутствия «посторонних лиц» при совершении нотариальных действий, в результате, продавец и покупатель остаются наедине с нотариусом, и часто не могут даже задать нотариусу вопрос.

При этом, по вине технических работников (помощников нотариуса) совсем не редкость изменение предварительно согласованного текста договора. Как показано выше, ошибки обнаруживают позже, и начинаются усилия по их исправлению, если это возможно.

 

Следствием перечисленных особенностей нотариального оформления является невозможность изложить в договоре реальные условия договора, что можно расценивать, как искажение действительной воли сторон договора купли продажи недвижимости, а зачастую и прямое ущемление права участников сделки на свободу договора.

 

На сегодняшний день мы наблюдаем сложившуюся систему нотариальной монополии на совершение отдельных сделок с недвижимостью, которая уже приводит к ограничениям а в отдельных случаях и к нарушениям прав граждан.

Анализ подготовки к нотариальным сделкам купли продажи недвижимости  выявил системные недостатки нотариальных сделок, когда положившись на авторитет и убедительность нотариуса  покупатель и продавец получают и подписывают договор, который они не исполняли и не собираются исполнять. Что можно рассматривать, как порок воли сторон договора.

При этом заключая такой договор покупатель и продавец не понимают, что  в случае возникновения осложнений при его исполнении, например отказ в регистрации права собственности покупателя на недвижимость, а тем более при нарушении договора одной из сторон, вторая сторона может попасть в сложное а иногда и в безвыходное положение.

Таким образом нотариальная форма договора купли продажи не упрощает  покупку недвижимости, не создает больше гарантий для покупателя и для продавца, а напротив, в отдельных случаях создает реальные риски для обеих сторон, которые стороны сделки самостоятельно оценить не могут.

Из изложенного очевидно, что причинами возникновения ошибок является субъективный фактор конкретного нотариуса, который невозможно исключить.

Единственная рекомендация, которую возможно дать в сложившейся ситуации продавцам и покупателям –  даже при совершении нотариальной сделки купли продажи недвижимости необходим адвокат по недвижимости.

Адвокат по недвижимости должен проверить составленный нотариусом договор купли продажи для выявления скрытых или неочевидных ущемлений прав продавца или покупателя.

Дело в том, что в некоторых ситуациях исправить ошибку в уже подписанном и тем более исполненном договоре купли продажи недвижимости невозможно.

Ответы на наиболее частые вопросы по нотариальным сделкам, читайте здесь.

 

Как исправить ошибку в договоре купли продаже недвижимости

Исправить ошибку в договоре купли продажи на первый взгляд просто: стороны оформляют дополнительное соглашение к договору в той же форме, что и сам договор.

Если договор в нотариальной форме – изменения и дополнения договора осуществляются так же, только в нотариальной форме. Причем, если исправления нужно внести непосредственно в текст договора, исправления может совершить только нотариус, удостоверявший сделку.

А если ошибка будет выявлена  уже после государственной регистрации права собственности на покупателя? Например, через год или два?

В этом случае, скорее всего, придется обращаться в суд.

 

В каких случаях  вам откажут в государственной регистрации прав на купленную недвижимость

Завершающий этап покупки любой недвижимости — государственная регистрация права собственности и переход права собственности к новому собственнику (покупателю). С нового 2017 года порядок государственной регистрации прав на недвижимость (квартиры, дома, участки и т.д.) значительно изменился. О случаях в которых вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру и другую недвижимость, читайте здесь.

Размер государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимость, за регистрацию ипотеки, за регистрацию ДДУ, читайте здесь.

 

Новинка: Услуга «Консультация адвоката: этапы купли-продажи квартиры». Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру.
Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку вы проведете самостоятельно! Подробнее о консультации!

 

09 февраля 2017 года

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

 

Получить услуги заполнения налоговых деклараций по налогу НДФЛ по сделкам с недвижимостью здесь

 

Публикация по теме:

Нотариальная сделка не гарантирует от ее расторжения судом 

Читайте новые публикации:

 Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

 

читать далее А. Гордон