Публикации
23.01.2017

Покупка квартиры иностранцами в России

Документы иностранца для покупки квартиры в России

Личный закон иностранца

Порядок покупки квартиры иностранцами

Налоги при покупке квартиры в России иностранцами

Налог на собственника квартиры

Налог при продаже квартиры

Если иностранец не заплатит налог при продаже квартиры в России

 

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

 

Покупка квартиры иностранцами в России стало за последние годы широко распространенным видом сделок с недвижимостью. Такие сделки отличаются наличием иностранного гражданина на стороне покупателя.

Планируя  покупку квартиры в России иностранцы, как правило, пользуются Главным правилом:

Иностранные граждане пользуются в Российской Федерации такими же правами и несут обязанности наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом или международным договором РФ

(ч. 3 ст. 62 Конституции РФ, ст. 1196 ГК, ст. 4 Федерального закона от 25 июля 2002 г. N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».)

Это означает, что иностранные граждане совершая покупку квартиры в России пользуются теми же законами Российской Федерации, что и граждане России.

Но иностранцы должны знать, что существуют ограничения и запреты, которые установлены для них законами России. Кроме того, иностранцам не стоит забывать о законодательстве их собственного государства.

 

Правила покупки квартиры в России для иностранца  

  1. Если иностранец покупает квартиру, расположенную в России, договор купли продажи квартиры заключают и исполняют по российскому законодательству (статья 1213 Гражданского кодекса РФ).
  2. Договор составляется на русском языке. Для удобства иностранца целесообразно договор делать двуязычный.
  3. Обязательная государственная регистрация прав. Права на недвижимое имущество, расположенное в России, подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) (статья 223 Гражданского кодекса РФ). Право собственности на квартиру существует, если об этом в ЕГРН существует соответствующая запись (статья 1 закона РФ от 15.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Иностранец приобретает право собственности на квартиру, если в ЕГРП внесена запись о его праве собственности.

С 15 июля 2016 года права на квартиру в России подтверждаются только выпиской из ЕГРН. Свидетельства о праве собственности на недвижимость с этой даты не выдают. Ранее выданные свидетельства о собственности на любую недвижимость подтверждают существование права на дату выдачи этих свидетельств.

  1. Договор купли продажи квартиры в России должен быть совершен в простой письменной форме, составлением одного документа подписанного сторонами. Отсутствие письменного договора влечет ничтожность сделки с недвижимостью (статья 550 Гражданского кодекса РФ).

При участии в сделке двух сторон (Покупателя и Продавца) договор составляется в трех экземплярах: по одному для каждой из сторон и один для регистрационной службы.

Нотариальное оформление договора купли продажи квартиры в России обязательно только в случаях:

— Если квартиру продают несколько собственников, владеющих квартирой в долях (долевая собственность), или продается доля в квартире;

— Если продается квартира принадлежащая несовершеннолетнему;

— Если продается квартира, принадлежащая  гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

  1. Договор купли продажи квартиры считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания сторонами, если по условиям договора срок вступления в силу не отложен. Государственная регистрация договора купли продажи недвижимости с 2013 года отменена.
  2. Существенными условиями договора купли продажи квартиры являются: 1) Условие о квартире. Описание квартиры в договоре должно четко и однозначно определять объект недвижимости, с которым совершается сделка, 2) Цена квартиры, она в договоре должна быть однозначно установлена.

Отсутствие в договоре купли продажи квартиры соглашения по этим вопросам делает договор незаключенным (статья 554-555 Гражданского кодекса РФ).

  1. Расчеты по договору купли продажи квартиры. Согласно законодательству России расчеты на территории России за товары, работы, услуги, в том числе за квартиры, проводятся в российских рублях. Цена квартиры в договоре может быть установлена в иностранной валюте.

Форма расчетов – наличная или безналичная.

  1. Продавец квартиры обязан передать квартиру покупателю. Передача квартиры обязательно оформляется передаточным актом, который подписывают обе стороны.

 

Порядок покупки квартиры иностранцами

Последовательность совершения покупки квартиры в России:

  1. Подбор квартиры
  2. Проверка юридической чистоты квартиры (проверяют историю квартиры) и проверка продавца – его сделкоспособность
  3. Заключение договора купли продажи в письменной форме
  4. Оплата цены квартиры
  5. Государственная регистрация права собственности на квартиру на Покупателя-иностранца в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии. Заявление и документы подаются через многофункциональные центры государственных услуг (МФЦ)

Срок государственной регистрации(установлен законом) – 9 рабочих дней. Рабочие дни в России — с понедельника по пятницу

  1. Получение в МФЦ экземпляра договора каждой из сторон и выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о праве собственности покупателя на квартиры

Срок действия выписки из ЕГРН – при получении в МФЦ

Подтверждением права собственности покупателя на квартиру является только запись в ЕГРП (сведения в электронной базе данных).

  1. Передача квартиры от продавца покупателю по передаточному акту.

Передаточный акт подписывают обе стороны договора купли продажи – продавец и покупатель. Оформляют два экземпляра, по одному для каждой стороны.

 

Личный закон иностранца

Отдельный существенный вопрос,  о котором часто забывают: Заключение договора купли продажи квартиры по российскому законодательству не прекращает действие иностранного законодательства в отношении самого покупателя-иностранца.

На гражданина иностранного государства действуют нормы семейного законодательства  государства, гражданином которого иностранец  является, нормы законодательства о наследовании и т.д.

Например, по семейному законодательству некоторых иностранных государств супруг вправе распорядиться совместными денежными средствами только с письменного согласия второго супруга. Или, такие условия могут содержаться в брачном договоре иностранного покупателя квартиры.

Если при покупке квартиры иностранец умолчит о необходимости  получать соответствующее согласие второго супруга, это не значит, что при продаже квартиры в будущем это согласие не потребуется.

 

Документы иностранца для покупки квартиры в России

Иностранный гражданин может оформить права собственности на недвижимость в России только при условии законного нахождения на территории России.

Это означает, до покупки квартиры иностранец должен законно въехать на территорию России (по визе, или в безвизовом порядке), и законно находиться на территории России, то есть находиться на территории России в пределах срока, установленного в визе, или в пределах срока безвизового нахождения. Как правило, при безвизовом въезде в Россию допускается нахождение иностранного гражданина на территории России 90 дней в течении последовательных 180 дней.

В случае нарушения Росреестр откажет в государственной регистрации прав на имя иностранного гражданина. Нарушение будет установлено по паспорту.

Для государственной регистрации собственности на купленную в России квартиру  иностранец обязан предоставить те же документы, что и гражданин России:

1) удостоверяющий его личность документ – паспорт, который у иностранца для совершения сделки с квартирой должен быть переведен на русский язык, а перевод – нотариально заверен.

2) согласие супруга на покупку квартиры, если это требует законодательство страны, гражданином которой он является, или страны в которой он проживает с супругой, или если это требование брачного договора.

3) заявление установленной формы о государственной регистрации права собственности – подается в одном экземпляре, и подписывается обеими сторонами договора купли продажи квартиры.

4) договор купли продажи квартиры – по одному экземпляру каждой стороне договора плюс один экземпляр для хранения в регистрационной службе.

5) Квитанцию об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности (в 2016 – 2017 годах сумма 2 000 руб.).

 

Налоги при покупке квартиры в России иностранцами

В России налоги при покупке квартир покупатель не платит. Это правило действует и для иностранцев.

 

Налог на собственника квартиры

Покупатель, став собственником квартиры, будет обязан уплачивать ежегодный налог на имущество физических лиц согласно статья 399 – 409 Налогового кодекса РФ. Ставки налога устанавливаются местными органами власти в месте нахождения квартиры. Налог уплачивается один раз в год.

 

Налог при продаже квартиры

При продаже квартиры налог на доходы физических лиц обязан уплачивать каждый продавец.

Для суммы налога с иностранцев имеет значение их налоговый статус. Согласно Налоговому кодексу РФ различают налоговых резидентов России и налоговых не резидентов.

Для статуса гражданство значения не имеет, и зависит от длительности проживания  в России:  Налоговый резидент – лицо проживающее на территории России белее 183 календарных дней.

Налоговый резидент платит налог 13% с дохода, и может уменьшить сумму на налоговые вычеты, практически  до ноля.

Налоговые не резиденты платят 30% с дохода, никакие вычеты им не положены.

 

Что будет, если иностранец (нерезидент) не заплатит налог с продажи недвижимости в России, читайте здесь.

 

 

21 января 2017 года

 

Получить услуги заполнения налоговых деклараций по налогу НДФЛ по сделкам с недвижимостью в РФ для иностранцев здесь

 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки нотариальных договоров купли продажи недвижимости

Нотариальная сделка не гарантирует от ее расторжения судом 

Покупка доли, продажа доли квартиры

Как проверить паспорт продавца

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

читать далее А. Гордон
22.01.2017

Заявление о запрете регистрационных действий

Порядок подачи заявления о запрете регистрации прав

Форма заявления о запрете

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

 

С января 2017 года на территории России вступил в действие закон РФ от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее именуется  Закон 218-ФЗ).

Вместо ранее существовавшего единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) новый закон ввел Единый государственный реестр недвижимости, который, по сути, объединил ЕГРП и кадастр недвижимости.

Значительно изменился порядок проведения регистрационных действий, в частности в закон введены нормы, направленные на защиту прав собственников недвижимости.

Так,  с января 2017 года  собственник недвижимости может запретить совершение регистрационной службой любых регистрационных действий с принадлежащей собственнику недвижимостью без личного присутствия собственника.

Для установления запрета собственник подает в Росреестр заявление о запрете регистрационных действий. Согласно статье 35 Закона 218-ФЗ Росреестр получив такое заявление собственника или уполномоченного им лица в течение 5 рабочих дней вносит в реестр недвижимости запись о невозможности государственной регистрации без личного присутствия собственника.

Запрет устанавливается на регистрацию:

  1. перехода права,
  2. прекращения права,
  3. ограничения права.

Запрет так же распространяется на регистрацию обременения такого объекта недвижимости, например арендой и т.п.

 

Установленный запрет в реестре недвижимости погашается (отменяется):

  • личным заявлением собственника,
  • совершенной сделкой с недвижимостью с личным участием собственника,
  • решением суда.

Заявление об установлении запрета собственник или уполномоченное им лицо подает по правилам статьи 18 Закона 218-ФЗ. В частности, заявление подается лично или почтовым отправлением на бумажном носителе, а так же в электронной форме.

Заявление должно ясно излагать требования, сведения об объекте недвижимости, о запрете на совершаемые действия и о собственнике.

Заявление не должно иметь подчисток, помарок, исправлений и т.п. недостатков, указанных в статье 21 Закона 218-ФЗ.

Форма заявления об установлении запрета, установлена Приказом  Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920, Приложение № 2.

 

Если у Вас имеются вопросы об изменениях в законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, о совершении сделок с недвижимостью и о судебных спорах по недвижимости, рассмотренных выше, пожалуйста, обращайтесь к нам.

21 января 2017 года

 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Нотариальная сделка не гарантирует от ее расторжения судом 

Проверка юридической чистоты квартиры в 2017 году

Покупка доли, продажа доли квартиры

Как проверить паспорт продавца

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

читать далее А. Гордон
22.01.2017

Выписка из реестра недвижимости

Выписка из ЕГРН

Сведения реестра недвижимости

Выписка ЕГРП срок

Срок действия выписки ЕГРН

Свидетельство о собственности на квартиру в 2017 (читайте здесь)

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

 

Сведения реестра недвижимости

С января 2017 года на территории России вступил в действие закон РФ от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее именуется  Закон 218-ФЗ).

Вместо ранее существовавшего единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) новый закон ввел Единый государственный реестр недвижимости, который по сути объединил ЕГРП и кадастр недвижимости.

Как  регистрацию прав, с января 2017 года новый закон полностью регулирует порядок предоставления сведений из ЕГРН.

Согласно статье 62 Закона 218-ФЗ  сведения реестра недвижимости ( ЕГРН ) предоставляются любом улицу по его запросу, за исключением отдельных сведений, доступ к которым ограничен законом.

Сведения реестра недвижимости предоставляет государственный орган по регистрации прав. В 2017 году эти функции продолжает выполнять Федеральная служба государственной регистрации служба кадастра и картографии.

Как государственная регистрация прав на недвижимость, так и предоставление сведения из реестра недвижимости федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии осуществляет через многофункциональные центры государственных и муниципальных услуг.

 

Выписка из реестра недвижимости

Сведения из реестра недвижимости возможно получить в виде отдельного документа установленной формы, в виде выписки из ЕГРН, в виде копии документа, на основании которого осуществлена регистрация права (статья 62 Закона 218-ФЗ).

Выписка с общедоступными сведениями ЕГРН содержит:

  • описание объекта недвижимости,
  • зарегистрированные права на него,
  • ограничения прав и обременения такого объекта,
  • сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости,
  • сведения о возражении в отношении зарегистрированного права на него либо о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя,
  • сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд,
  • сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права (перехода, прекращения права),
  • ограничения права или обременения объекта,
  • сделки в отношении объекта,
  • сведения об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан, являющихся участниками долевого строительства, на строительство (создание) многоквартирных домов на земельном участке,
  • сведения, указанные в части 6 статьи 48 настоящего Федерального закона, а также иные сведения, определяемые органом нормативно-правового регулирования.

Считаются общедоступными и могут быть предоставлены любому лицу систематизированные сведения ЕГРН в виде:

  • выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;
  • выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости.

Собственник или уполномоченное им лицо может получить сведения ЕГРН в виде:

  • выписки из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости (выписка по субъекту);
  • выписки о дате получения органом регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
  • копии договоров и иных документов, которые выражают содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и содержатся в реестровых делах.

 

Срок изготовления выписки из ЕГРН

Законом 218-ФЗ срок изготовления выписки из ЕГРН заявителю не установлен. Согласно закону срок  установлен только для формирования сведений ЕГРН (выписка или копия документа)  самой регистрационной службой.

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, предоставляются в срок не более трех рабочих дней со дня получения органом регистрации прав запроса о предоставлении сведений, если иной срок не установлен законом 218-ФЗ.

Предоставление запроса о выписке из ЕГРН и получение  ответа на запрос непосредственно в регистрационную службу законом не предусмотрено, и осуществляется только через многофункциональные центры оказания государственных и муниципальных услуг.

Согласно части 11 статьи 62 Закона 218-ФЗ Срок передачи многофункциональным центром запроса о выписке из ЕГРН и возврат выписки из регистрационной службы не должны превышать два рабочих дня соответственно со дня поступления запроса о предоставлении сведений в многофункциональный центр и со дня передачи такого запроса многофункциональным центром в орган регистрации прав.

Таким образом выписку в многофункциональном центре заявитель не получит менее чем за 7 рабочих дней , из которых 3 рабочих дня – установленный законом срок подготовки ответа регистрационной службой и 4 дня – передачи документом между МФЦ и регистрационной службой.

 

Срок действия выписки ЕГРН

С 15 июля 2016 года свидетельства о праве на недвижимость не выдаются. Единственным подтверждением зарегистрированного права на недвижимость является сведения реестра недвижимости (ЕГРН). Оформляются сведения реестра недвижимости выпиской из ЕГРН.

Согласно части 4 статьи 62 Закона 218-ФЗ   сведения, содержащиеся в ЕГРН и предоставленные на основании запроса о предоставлении сведений, независимо от способа их предоставления являются актуальными (действительными) на момент их выдачи органом регистрации прав или многофункциональным центром.

Таким образом, выписка считается достоверна, пока вы получаете ее из рук работника многофункционального центра.

Учитывая, срок изготовления выписки с даты подачи заявления (не мерее 7 рабочих дней), в момент получения выписки права на квартиру могут уже перейти к другому лицу,  или могут возникнуть обременения, запреты и аресты.

Это является системным, неустранимым дефектом закона.

Если у Вас имеются какие-либо вопросы об изменениях в законодательство о государственной регистрации прав на недвижимость, по сделкам с недвижимостью или по судебным спорам по недвижимости, рассмотренным  выше, пожалуйста, обращайтесь к нам.

 21 января 2017 года

 

Читайте публикации по теме:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Нотариальная сделка не гарантирует от ее расторжения судом 

Как обжаловать отказ в государственной регистрации прав

Проверка юридической чистоты квартиры в 2017 году

Покупка доли, продажа доли квартиры

Как проверить паспорт продавца

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

читать далее А. Гордон
22.01.2017

Договор купли продажи квартиры образец

Договор купли продажи квартиры всегда уникален

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

 

Кто бы, что бы не говорил, скачать из интернета Договор купли продажи квартиры образец 2016 вы можете где угодно, например, с этой страницы — ПРИЛОЖЕНИЕ.

Если вам такой договор понадобился, скорее всего, вы готовите сделку купли продажи квартиры. Полагаем, Вам будет интересно узнать, что гражданское законодательство России такого договора не знает.

Дело в том, что в Гражданском кодексе РФ есть понятие купля продажа, из которого с очевидностью следует сфера применения этих норм – от продажи спичек, до поставок товаров для магистральных газопроводов.  И есть отдельный раздел кодекса  – продажа недвижимости. А купли продажи квартир, домов, машино-мест и т.д. в кодексе нет.

Вместе с тем, не секрет, что в России ежегодно совершаются миллионы продаж квартир. Можем вас удивить:  каждый договор купли продажи квартиры всегда уникален.

Почему?

Согласно тому же Гражданскому кодексу РФ, каждый объект недвижимости – индивидуально определенная вещь, и в договоре должна быть соответственно описана. Кроме того, договор купли продажи, как и любой договор – результат договоренностей сторон о том, какую они совершают сделку, на каких условиях и в каком порядке.

Именно эти условия, которые в конкретных ситуациях всегда индивидуальны, и определяют уникальность каждого договора купли продажи квартиры.

Грамотный и правильный подход — планирование сделки купли продажи квартиры исходя из положения продавца и покупателя.  Например, в одних случаях покупатель привлекает ипотечный кредит. Следовательно, в договоре купли продажи квартиры сразу необходимо планировать раздел, формируемый банком-кредитором, и закладывать время на согласование условий договора с банком. Некоторые банки работают только со своими договорами, в которые не всегда можно учесть интересы продавца. Следовательно, это нужно выяснить и изучить договор банка.

Кроме того, ипотечный кредит – всегда ипотека (залог) квартиры в пользу банка, следовательно, в случае спора по оплате возвращать квартиру будет сложнее, чем без ипотеки, следовательно – больше внимания оплате.

Кроме того, ипотечный кредит – всегда ипотека (залог) квартиры и соответствующая регистрация ипотеки.

Или, на стороне продавца – несовершеннолетний, следовательно нужно согласие  опеки. В договоре купли продажи целесообразно прописать соответствующую обязанность продавца и его ответственность за достоверность предоставленных из опеки документов. Зачем?

А если продавец предоставит подделку согласия опеки?

По решению суда сделка недействительная, квартиру забирают у покупателя и возвращают продавцу. А деньги – покупатель будет долго возвращать деньги. И обязательность нотариальной формы договора купли продажи квартиры не является здесь гарантией.

Отдельный вопрос – порядок расчетов. Каких только перлов не приходится видеть. И по большей части они связаны с самостоятельным проведением участниками купли продажи квартиры. Как правило, покупатель заинтересован оплатить квартиру после регистрации права собственности на него. Это логично. Но тогда в пользу продавца возникает ипотека (залог) квартиры в силу закона (статья 488 Гражданского кодекса РФ). Само по себе это не страшно, возникло обременение отмеченное в реестре недвижимости. После получения денег продавцом основания для залога отпадают, и его можно снять. Проблема в том, что снять этот залог без продавца у вас не получится.  А захочет ли продавец заниматься снятием залога, когда он деньги получил? А вы с этим залогом еще побегаете.

Или, например, в договоре купли продажи вообще не указан порядок расчетов. Хорошо если указана цена квартиры,  и обязанность покупателя ее уплатить. Между тем, не менее важно внести в договор как именно должны проходить расчеты: в наличном или безналичном порядке, до гос регистрации перехода права собственности к покупателю или после, где, в каком порядке передаются деньги и т.д.

Каждое из перечисленных обстоятельств имеет значение, например, при оплате наличными, когда их передают?  Если этого условия в договоре нет, как продавец будет требовать от покупателя исполнения? Покупатель предложит продавцу открыть банковский счет.

Когда должен быть совершен платеж? Аналогично, в отсутствие этого условия в договоре, как продавец будет требовать исполнения?

Между тем, недавно мы проводили несколько необычную сделку. Покупатель нашел 3-х комнатную квартиру, но вся сумма у него будет только через 3 месяца. Продавцу нужна была сумма на однокомнатную, и  с оставшейся он согласился подождать. Как быть?

Мы конечно вышли из положения, был заключен договор купли продажи квартиры на 3-х комнатную и договор на покупку однушки, и одновременно – договор займа на разницу в цене. При этом, поскольку мы были на стороне покупателя 3-х комнатной, мы так оформили все договоры купли продажи, что бы на эту трешку не возникала ипотека в силу закона  (залог). Благо закон это позволяет. Все остались довольны. По истечение 3-х месяцев сделку завершили.

Как видите, договор купли продажи квартиры образец 2016 найти не проблема, но договор всегда уникален.

Особенности покупки квартир покупателями из регионов России Сложности при юридическом сопровождении сделок с недвижимостью

Абсолютной системой стали сложности при покупке Московской недвижимости покупателями из регионов России.  Продавцам нужно быть готовыми, что при совершении сделки (непосредственно в момент подписания договора купли продажи квартиры или загородного дома) покупатель потребует изменить условия договора, причем текст ранее уже между вами согласованный.

И эти изменения конечно не в пользу продавца. Как правило, это или требования ввести повышенную ответственность продавца, или требования к состоянию квартиры, или начинается торг о цене или о порядке оплаты и т.д.

По нашему опыту, такие ситуации возникают только в случае отсутствия у покупателей юриста или риелтора, или присутствия на стороне покупателя юриста из региона.

Нам в таких ситуациях помогало снять споры наличие письменных обсуждений всех условий договора купли продажи квартиры и порядка совершения сделки.

Рекомендуем: если вашу квартиру или загородный дом покупает «региональный» покупатель, согласовывайте все условия письменно: при личной встрече – оформляйте договоренности протоколом, в остальных – смс сообщениями и сообщениями по электронной почте. Это помогает быстро снимать претензии.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ   Договор купли продажи квартиры 2016 образец

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

 город Москва                                                                                                                                                                          23 января 2017 года

 

Гражданка Российской Федерации, ……, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

гражданка Российской Федерации, ….., именуемая в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор купли-продажи квартиры (далее — Договор) о нижеследующем:

  1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец продал, а Покупатель купил на условиях Договора следующее недвижимое имущество: квартиру общей площадью ….. кв. м, без учета помещений вспомогательного использования (лоджия) ….. кв. м, состоящую из …  комнат жилой площадью …. кв. м, расположенную на …  этаже многоквартирного дома по адресу: Российская Федерация, ……… (далее по тексту – «Квартира»).

1.2. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ….. .

1.3. Продавец гарантирует, что на момент подписания Договора является полноправным и законным собственником Квартиры, Квартира не отчуждена, не заложена, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдана, возмездное или безвозмездное пользование не передана, не обременена правами третьих лиц, свободна от каких-либо притязаний третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается.

1.4. Стороны в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством либо патронажем не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть Договора и обстоятельств его заключения. Стороны заключают Договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или крайней необходимости, не на крайне невыгодных для себя условиях, Договор не является для Сторон кабальной сделкой.

  1. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Стоимость Квартиры составляет ….. рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит (цена Договора).

2.2. Покупатель выплачивает Продавцу …. рублей

2.3. Передача денежных средств в счет оплаты стоимости Квартиры производится с использованием индивидуальной банковской ячейки (индивидуального сейфа) в течение … рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру и государственной регистрации ипотеки Квартиры в силу закона в пользу Кредитора. Продавец получает доступ к индивидуальной банковской ячейке (индивидуальному сейфу) Кредитора в присутствии Покупателя и при предъявлении Кредитору следующих документов: оригинала выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей государственную регистрацию права собственности на Квартиру за Покупателем и с указанием Покупателя в качестве правообладателя. В момент получения денежных средств Продавец обязуется подписать и передать Покупателю расписку, подтверждающую получение им денежных средств.

2.4. Расходы на оплату аренды индивидуальной банковской ячейки (индивидуального сейфа) несет Покупатель.

  1. ИПОТЕКА В СИЛУ ЗАКОНА

3.1. В соответствии со статьей 77 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости Квартира находится в залоге (ипотеке) у Кредитора (Залогодержателя) в обеспечение исполнения обязательств Покупателя по Кредитному договору.

3.2. В соответствии с пунктом 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Покупатель обязуется представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (далее – регистрирующий орган), заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона одновременно с представлением документов на государственную регистрацию права собственности, а также Закладной. При регистрации права собственности Покупателя на Квартиру одновременно подлежит регистрации право залога (ипотеки) Квартиры в пользу Кредитора. Залогодержателем по данному залогу является Кредитор, а Залогодателем – Покупатель.

3.3. Стороны договорились, что в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ право залога у Продавца на Квартиру не возникает.

3.4. Покупатель обязуется в течение всего периода действия ипотеки на Квартиру без предварительного письменного согласия Кредитора: не отчуждать Квартиру и не осуществлять ее последующую ипотеку; не сдавать Квартиру в аренду/наем, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять ее правами третьих лиц; не проводить переустройство и перепланировку Квартиры.

  1. ПЕРЕЧЕНЬ ЛИЦ, СОХРАНЯЮЩИХ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ КВАРТИРОЙ

4.1. На момент заключения Договора в Квартире никто не зарегистрирован и фактически не проживает. Лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования Квартирой после государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру, не имеется (статьи 292, 558 Гражданского кодекса РФ).

  1. ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ И ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

НА КВАРТИРУ

5.1. Продавец осмотрел Квартиру и претензий по ее качеству не имеет. Продавец обязуется передать Квартиру в том состоянии, в каком она имеется на день подписания Договора.

5.2. Согласно статье 556 Гражданского кодекса РФ Квартира передается Продавцом Покупателю, не обремененная задолженностями по коммунальным платежам, абонентской платой за телефон, Интернет, кабельное ТВ, иными платежами, связанными с пользованием и владением Квартирой, по Передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью Договора (Приложение № 1), не позднее 2 (двух) календарных дней с даты подписания Договора.

5.3. Покупатель до подписания Передаточного акта обязан произвести детальный осмотр Квартиры. При выявлении недостатков Квартиры Покупатель обязан указать об этом в Передаточном акте

5.4. Право собственности Покупателя на Квартиру подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

5.5. Риск случайной гибели или повреждения Квартиры до государственной регистрации права собственности Покупателя на нее несет Продавец.

5.6. Расходы, связанные с регистрацией права собственности Покупателя на Квартиру, несет Покупатель в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

  1. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

6.1. Продавец обязан:

6.1.1. Оплатить стоимость коммунальных услуг, оказанных Продавцу, налог на имущество и иные обязательные платежи до перехода права собственности на Квартиру к Покупателю.

6.1.2. Предупредить Покупателя обо всех недостатках указанной Квартиры, а также предоставить Покупателю все необходимые сведения, связанные с передаваемой Квартирой.

6.1.3. Передать Покупателю Квартиру по Передаточному акту в порядке и сроки, предусмотренные Договором.

6.1.4. Совершить все необходимые действия для регистрации права собственности Покупателя на Квартиру, в том числе своевременно подписать и представить в регистрирующий орган все необходимые документы.

6.2. Покупатель обязан:

6.2.1. Принять Квартиру по Передаточному акту в порядке, предусмотренном Договором.

6.2.2. Уплатить цену Квартиры в порядке, предусмотренном Договором.

6.2.3. Своевременно подписать и представить в регистрирующий орган все документы, необходимые для государственной регистрации права Покупателя на Квартиру.

6.2.4. Нести расходы, связанные с государственной регистрацией права собственности Покупателя на Квартиру, в порядке, установленном Договором и действующим законодательством Российской Федерации.

6.3. В случае передачи Продавцом Покупателю Квартиры, не соответствующей условиям Договора, если недостатки Квартиры не были оговорены Продавцом, Покупатель, которому передана Квартира ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от Продавца:

— соразмерного уменьшения покупной цены;

— безвозмездного устранения недостатков Квартиры в срок не более 10 (десяти) календарных дней с момента предъявления Продавцу письменного требования;

— возмещения своих расходов на устранение недостатков Квартиры в срок не более 3 (трех) календарных дней с момента предъявления Продавцу письменного требования с приложением документов, подтверждающих понесенные расходы.

6.4. В случае существенного нарушения требований к качеству Квартиры (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения Договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы, а также уплаты штрафа в порядке и в размере, указанном в пункте 7.5. Договора.

  1. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. За нарушение Продавцом срока передачи Квартиры, предусмотренного 5.2. Договора, Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей за каждый день просрочки.

7.2. За нарушение Продавцом срока безвозмездного устранения недостатков, предусмотренного п. 6.3. Договора, Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1% от цены Договора за каждый день просрочки. За нарушение сроков возмещения расходов Покупателя на устранение недостатков Квартиры, Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1% от суммы расходы, подлежащих возмещению, за каждый день просрочки.

7.3. За нарушение Покупателем порядка и срока уплаты цены Квартиры, предусмотренного п. 2.3. Договора, Продавец вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Покупатель не несет ответственности за нарушение срока уплаты цены Договора в случае непредставления или представления не в полном объеме Продавцом документов, указанных в п. 2.3. Договора, а также в случае, если Продавец не является в сроки, указанные в п. 2.3. Договора, по месту нахождения Кредитора лично либо не направляет своих представителей, полномочия которых удостоверены надлежащим образом, для открытия индивидуальной банковской ячейки (индивидуального сейфа) Кредитора.

7.4. За неисполнение или ненадлежащее исполнение Сторонами иных обязанностей по Договору Стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством Российской Федерации.

7.5. В случае признания Договора недействительным в результате оспаривания сделки либо в результате ничтожности самой сделки, в том числе в связи с недостоверностью заверений и гарантий, данных Продавцом в пунктах 1.3. и 1.4. Договора, но не ограничиваясь этим, Продавец обязан в течение 3 (трех) рабочих дней с момента признания сделки недействительной и получения требования Покупателя вернуть Покупателю цену Договора, а также уплатить штраф в размере 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей. За нарушение Продавцом срока возврата цены Договора и уплаты штрафа, Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

7.6. В случае если будет выявлена задолженность Продавца по оплате каких-либо платежей, указанных в п. 5.2. Договора, Продавец обязуется погасить такую задолженность в течение 3 (трех) рабочих дней с момента получения уведомления от Покупателя. Если Продавец в указанные сроки не погасит задолженность, Покупатель вправе сделать это самостоятельно от имени и за счет Продавца. В этом случае Продавец обязан возместить расходы Покупателя на оплату задолженности Продавца в течение задолженность в течение 3 (трех) рабочих дней с момента получения уведомления от Покупателя. За нарушение сроков возмещения указанных расходов Покупателя, Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1% от суммы произведенных расходы за каждый день просрочки.

  1. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

8.1. Споры, которые могут возникнуть в связи с Договором, Стороны будут стремиться разрешать в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, уточнением условий Договора, подписанием дополнений и изменений к Договору.

8.2. При недостижении соглашения Стороны вправе передать спор для разрешения в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

  1. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

9.1. Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств. Право собственности Покупателя подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

9.2. Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также по иным основаниям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

9.3. Во всем, что не предусмотрено Договором, Стороны руководствуются положениями действующего законодательства Российской Федерации.

9.4. Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание статей 131, 160, 161, 164, 209, 223, 288, 292, 421, 450, 460, 461, 549, 551, 556, 557, 558 Гражданского кодекса РФ, статей 17, 38 Жилищного кодекса РФ, статей 34-36 Семейного кодекса РФ, статей 77, 78 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Сторонам известны и понятны.

9.5. Договор составлен в 4 (четырех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых находится у Продавца, второй у Покупателя, третий у Кредитора, четвертый — в регистрирующем органе.

9.9. Приложения, являющиеся неотъемлемой частью Договора:

9.9.1. Передаточный акт (Приложение № 1).

  1. АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН

  

ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ

 

Абсурдность некоторых пунктов данного договора с учетом всех иных условий очевидна.

Например, приложение к договору и его неотъемлемая часть – передаточный акт, при наличии условия передачи квартиры покупателю по акту в момент подписания договора.

Учитывая, что оплата цены квартиры производится после госрегистрации перехода прав на покупателя в присутствие покупателя, и ипотека в пользу банка, отсутствие залога в силу закона из-за неоплаты до госрегистрации права и передача квартиры сразу в день подписания договора купли продажи оставляет продавца абсолютно на усмотрении и в полной зависимости от порядочности покупателя.

То есть, покупатель договор подписал, квартиру передал, документы отдали на регистрацию. Регистрация – по новому закону №218-ФЗ составляет 9 рабочих дней, то есть 2 недели.

Деньги продавец  получает в присутствие покупателя. А если покупатель не явится? Заболел, исчез, умер?

Договор подвисает в воздухе. Что делать покупателю? Ведь он не может получить деньги без покупателя.

По этому, договор купли продажи квартиры 2016 это всегда всего лишь  образец. Как костюм или платье договор купли продажи квартиры требует индивидуальной подгонки.

 

21 января 2017 года

 

Получить услуги заполнения налоговых деклараций по налогу НДФЛ по сделкам с недвижимостью здесь

 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Покупка доли, продажа доли квартиры

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

 

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

читать далее А. Гордон