Публикации
09.01.2017

Уступка ипотеки

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

Уступка ипотеки – это разговорное выражение, профессиональный  сленг риелторов и юристов по недвижимости. Уступка ипотеки означает куплю-продажу квартиры в новостройке, оформленную по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) с привлечением ипотечного кредита. Иногда уступкой ипотеки называют куплю-продажу вторичной квартиры так же купленную с привлечением ипотечного кредита.

Правильно считать уступкой именно перепродажу дольщиком новостройки на этапе строительства. Пока дом строится, квартиры не существует, и  дольщик-продавец продать ничего не может. Но закон «Об участии в долевом строительстве жилья» допускает замену дольщика в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) через заключение договора уступки прав требования (статья 11 закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве жилья»).  По договору уступки прав первоначальный дольщик продает новому дольщику свои права требования к застройщику передать оконченную строительством квартиру в новостройке. При этом сам существующий договор ДДУ не меняется, и в этом договоре новый дольщик встает на место первоначального дольщика. Это обусловлено длительным характером действия договора ДДУ.

В отличие от договора ДДУ договор купли-продажи квартиры исполняется в короткое время и требует от покупателя уплатить покупную цену, а от продавца – передать квартиру. По ДДУ застройщик должен построить дом, ввести его в эксплуатацию и только затем передать квартиру дольщику.

Наличие ипотеки по договору ДДУ означает, что первоначальный дольщик для оплаты квартиры по договору ДДУ получил ипотечный кредит, который оформлен кредитным договором а возврат кредита и процентов обеспечен  договором ипотеки (залога) квартиры.

Таким образом, уступка ипотеки означает замену первоначального  дольщика на нового дольщика в нескольких договорах – 1) в договоре ДДУ,  2) в кредитном договоре, и 3) в договоре ипотеки (залога).

Причем, в каждом из договоров  произвести замену дольщиков не просто.

Все эти договоры взаимосвязаны, и руководящую роль играет кредитный договор.  Как было сказано выше, дольщик обеспечивает перед банком возврат кредита залогом договора ДДУ. И согласно статьи 37 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» продажа предмета залога, в данном случае это ДДУ,  возможна только с согласия держателя залога – банка.

Одновременно действует второе ограничение: По правилам Гражданского кодекса РФ замена должника в договоре  (перевод долга)  возможна только с согласия кредитора.  После получения кредита дольщик по ДДУ становится должником банка по кредитному договору.  И перемена дольщика в кредитном договоре возможна так же только с согласия кредитора – банка.

Таким образом, для совершения уступки по ДДУ с ипотекой первоначальный дольщик должен или убрать препятствия – погасить долг по кредиту и снять залог (ипотеку), или получать согласие банка на уступку и на перевод долга по кредиту на нового дольщика.

Возможен и третий вариант: За счет денег покупателя-нового дольщика гасится кредит, снимается залог (ипотека), и затем делается уступка.

Последний вариант высокорискован для покупателя, и потому покупатели его применяют неохотно. Только если на квартиру значительный дисконт.

Обычно используют вариант 2 – с согласия банка уступка  прав по ДДУ и перевод  долга по кредиту на нового дольщика. При этом, банк требует предварительного одобрения нового дольщика в качестве заемщика.

Оформление уступки по ДДУ

Получив согласие банка на уступку прав по договору ДДУ  готовится договор об уступке прав или соглашение. На чем можно споткнуться? Главных правил четыре:

  1. Договор уступки прав по ДДУ должен в точности соответствовать основному договору ДДУ.
  2. Договор уступки возможно заключить только после полной оплаты дольщиком цены квартиры по ДДУ.
  3. Договор уступки по ДДУ должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП).
  4. В договоре уступки должна быть согласована стоимость уступаемых прав.

Договор уступки прав по ДДУ составляется в трех экземплярах — по одному для сторон и один для Росреестра.

О государственной регистрации договора устпки на него ставится штамп с указанием даты и номера записи о государственной регистрации договора в ЕГРП.

При использовании ипотеки на договор ставится отдельный штамп о регистрации обременения — «ипотека» с указанием реквидитов записи регистрации.

Уступка ипотеки на вторичном рынке

Покупка вторичной квартиры, которая находится в залоге у банка, принципиально  отличается от уступки по ДДУ. Вторичная квартира уже существует  как недвижимость и является собственностью продавца. По этому, продавец может  только заключить договор купли-продажи квартиры, никакая уступка здесь не возможна.

Вместе с тем, как и для ДДУ по правилам статьи 37 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», продажа заложенного имущества возможна только с согласия залогодержателя – банка кредитора.

С переводом долга по кредиту – аналогично кредиту по ДДУ — с согласия банка-кредитора. Смена собственника квартиры не меняет сохранения  залога в пользу банка (статья 38 закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

 

При изложенных обстоятельствах и уступка по ДДУ, и купля-продажа вторичной квартиры, приобретенных по ипотечным кредитам требуют предварительного согласия банка-кредитора  на совершение этих сделок.

В отсутствие согласия банка существует один выход продать квартиру по ДДУ и вторичную квартиру – выплатить оставшуюся часть кредита (погасит кредит), снять ипотеку, и продавать объекты свободные от обременений.

При этом  покупатель может на эти объекты оформить новый ипотечный кредит.

Можно ли защитить свои права в суде, если банк отказывает в продаже квартиры или в уступке  прав по ДДУ,  зависит от условий кредитного договора. Как правило, кредитные договоры для таких случаев содержат запрет. И обращения заемщика с такой просьбой банк расценивает как основание для досрочного возврата кредита.

09 января 2016 года.

 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

читать далее А. Гордон
09.01.2017

Ипотека при разводе

Квартира в ипотеке при разводе

Личная ипотека

Военная ипотека при разводе

Ипотека раздел через суд

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

Квартира в ипотеке при разводе

Все, что будет написано ниже, относится к зарегистрированному в ЗАГСе браку. Раздел квартир и ипотеки между «гражданскими супругами» (не зарегистрировавшими брак) более сложный и более простой вопрос: в большинстве случаев судебных споров и квартира и ипотека остаются на том, на кого они оформлены. Во многом результат суда зависит от опыта адвоката.

Согласно Семейному кодексу Российской Федерации в случае расторжения брака (развода) совместная собственность супругов может быть разделена между ними. По этому, так часто встает вопрос: квартира в ипотеке при разводе, как ее делить?

Что такое квартира в ипотеке? Это квартира, купленная с использованием банковского кредита или займа, возврат которого обеспечен залогом этой самой квартиры. Залог квартиры в обеспечение возврата денег по займу или кредиту называют ипотекой (закон РФ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Залог квартиры оформляется договором об  ипотеке, которая подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а с 2017 года – государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Если в собственности супругов находится ипотечная квартира, это означает, что  на момент развода:

1) Заключен и исполнен Договор купли-продажи квартиры, и на обоих супругов или на одного из них оформлена собственность на квартиру;

2) Заключен Кредитный договор, по которому предоставлен кредит на покупку квартиры;

3)  Заключен договор залога — Ипотека квартиры в обеспечение исполнения кредитного договора.

Соответственно при разводе супруги не просто делят квартиру, но должны разделить и эти договоры, прежде всего кредитный договор, поскольку  договор залога только обеспечивает его выполнение. Здесь возникает множество нюансов.

Личная ипотека

Есть ли шанс разделить ипотечную квартиру, подскажет только специалист — адвокат.

Например, согласно Семейному кодексу РФ разделу подлежит совместная собственность супругов. Что делать, если квартира в ипотеку куплена одним супругом до брака а выплаты производились уже в браке? Очевидно, при таких обстоятельствах ипотечный кредит на этого супруга так же оформлен до брака. Такой кредитный договор и долг по нему  является личным долгом этого супруга, или личной ипотекой. В этом случае такая квартира не является общим имуществом супругов и не подлежит разделу. Соответственно не делится не квартира не кредит.

Правда здесь грамотный адвокат поставит вопрос: а за счет каких средств выплачивался кредит за квартиру в период брака? Это важно, поскольку согласно Семейному кодексу РФ доходы, полученные каждым из супругов во время брака являются их совместной собственностью и при разводе могут быть разделены. При  достаточном опыте адвоката  права второго супруга на такую добрачную квартиру можно доказать и разделить квартиру или взыскать компенсацию.

Как видно, с личной ипотекой не все однозначно и в каждом конкретном случае необходимо тщательно разбираться. По этому, при разводе рекомендуем обязательно обратиться к адвокату, хотя бы на консультацию.

Военная ипотека при разводе

Раздел военной ипотеки при разводе имеет свои особенности а решения судов часто противоречивы.  Дело в том, что выплаты на военную ипотеку производит Министерство обороны РФ за счет специальных целевых бюджетных средств. Выплаты  установлены согласно закону «О статусе военнослужащих» для отдельной категории граждан РФ – для военнослужащих.

Эти целевые выплаты не являются общим доходом супругов, поскольку носят строго специальный целевой характер – для приобретения жилья, не являются выплатой за выполнение работы, или по трудовым договорам и т.д., и согласно правилам статьи 34 Семейного кодекса РФ не входят в общее имущество супругов и не подлежат разделу.

По этому, квартира, купленная на средства по системе военной ипотеки, не является совместным имуществом супругов и не подлежит разделу. Вместе с тем, если в счет уплаты цены квартиры супруги использовали кроме средств военной ипотеки и совместные средства, или средства  второго супруга (не военнослужащего), квартира становится совместной собственностью и подлежит разделу.

Во всяком случае у второго супруга появляется основания, что бы получить долю в квартире.

О разделе военной ипотеки необходимо задуматься при получении такого кредита. Дело в том, что банки, участвующие в программе военной ипотеки обязывают супругов военнослужащих заключить брачный договор, согласно которому приобретенная по военной ипотеке квартира становится личным имуществом одного супруга — военостужащего.

Кроме того, сами правила военной ипотеки ограничивают возможность второго супруга претендовать  на раздел квартиры – кредитный договор может заключить только сам военнослужащий; военнослужащий не может переоформить кредитный договор в случае раздела жилья.

Вместе с тем, сумма военной  ипотеки в 2016-2017 годах составляла 2 400 000 руб., и для покупки большинства квартир не достаточна. При грамотной подготовке к судебному спору по квартире у второго супруга появляется шанс претендовать на выплату компенсации.

 

Раздел квартиры в ипотеке

Раздел квартиры в ипотеке включает две составляющих: 1) Раздел квартиры 2) Раздел кредита.

На первый взгляд с разделом квартиры все ясно – если квартира совместная собственность супругов и есть брачный договор, супруги квартиру делят на условиях брачного договора. В отсутствие брачного договора квартиру делят по закону в равных долях (статьи 34, 38, 39 Семейного кодекса РФ).

При наличии ипотечного кредита именно кредитный договор будет определять порядок раздела квартиры супругами и саму возможность раздела.

При полной выплате кредита супруги могут разделить квартиру заключив договор о разделе супружеского имущества и сняв с квартиры обременение ипотекой (залогом) в пользу банка-кредитора. Или обратиться в суд.

В случае не погашенного кредита ситуация осложняется. До погашения кредита действуют два договора — кредитный и ипотеки (залога) и раздел квартиры возможен только с согласия банка-кредитора (статья 37 закона РФ «Об ипотеке «залоге недвижимости).  Банки всегда возражают против раздела квартиры и кредита.

Как правило, банки в кредитном договоре на случай расторжения брака предусматривают особые условия. Прежде всего, расторжение брака не является основанием для изменения условий кредитного договор. Иногда, расторжение брака предоставляет банку вправо потребовать досрочно выплатить кредит. При этом нужно учитывать, что  в отдельных кредитных договорах досрочная выплата кредита запрещена, в других возможна после определенного времени, в третьих за досрочную выплату установлен штраф. Но во всех случаях с не выплаченным кредитом решение о разделе квартиры зависит от согласия банка на сам раздел и на раздел кредита.

 

Кредит при разводе

Не выплаченный кредит при разводе является общим долгом супругов и подлежит разделу между супругами так же, как делится квартира — в равных долях (статья 39 Семейного кодекса РФ).  Но согласно кодексу в интересах детей доли могут быть и не равными.

Здесь так же все не просто. Долг по кредиту — то, что супруги должны выплатить в будущем по кредитному договору. Во время брака общие долги выплачиваются по решению супругов из общего имущества или из личного имущества каждого или одного из супругов. При прекращении брака долг по кредиту оба супруга должны выплачивать на условиях кредитного договора, как правило солидарно.

Если встает вопрос о разделе долга по ипотечному кредиту это означает вместо одного кредитного договора получить два. При этом, оба кредита  должны быть обеспечены ипотекой (залогом). Ипотечный кредит связан с квартирой и при разделе супружеского имущества -квартиры, супруги не могут разделить ее самостоятельно, поскольку она является предметом залога, а установление на квартиру долевой собственности приводит к нарушению закона об ипотеке. Так согласно статье 5 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заложенными в ипотеку могут быть только квартиры из одной или нескольких комнат, при этом, самостоятельным предметом ипотеки (залога) может быть только неделимая вещь – квартира, комната, но не доля в праве собственности.  Очевидно, разделить однокомнатную квартиру в натуре, как это требует закон об ипотеке, в подавляющем большинстве случаев не возможно (получить две изолированные комнаты).

Следовательно, два кредитных договора на однокомнатную квартиру не могут быть обеспечены ипотекой только этой однокомнатной квартиры. И даже двухкомнатная квартира не может быть обеспечением двух кредитов, поскольку для выполнения условий закона об ипотеке в квартире должны быть выделены изолированные комнаты и являться отдельными объектами недвижимости. Фактически закон об ипотеке запрещает раздел ипотечного кредита, чем и пользуются банки.

 

Ипотека при разводе с детьми

В отсутствие брачного договора суд при разделе имущества супругов вправе отойти от равенства долей супругов в интересах несовершеннолетних детей. Таким образом, доли супругов в ипотечной квартире могут быть разными. Пропорционально этим долям делится и невыплаченная часть по кредитному договору.

 

Как разделить кредит

При разделе ипотечного кредита имеет значение  кто является заемщиком по кредитному договору. В 2/3 кредитных договоров супруги являются созаемщиками (солидарными должниками).

Встречаются самые разные желания супругов при разделе квартиры и кредита: один желает выплачивать кредит и переоформить кредитный договор на себя, но при этом и собственность на квартиру оформить на себя, второй – не желает платить, но желает стать собственником доли квартиры.

Как обычно, экономически выгоднее договариваться между собой и не привлекать суд, но жизнь показывает, что бывшим супругам договориться не удается.

Вариант 1: Раздел квартиры по договоренности пропорционально долям в супружеском имуществе

Подходит для любых квартир, в том числе однокомнатных. Главное, что бы в кредитном договоре супруги были созаемщиками.  Супругам нужно договориться между собой, и затем — с банком. Квартиру делят по ½  доле каждому супругу или в иных долях по решению суда, при этом  кредитный договор  не делится. В кредитном договоре супруги остаются созаемщиками и после расторжения брака, и солидарно исполняют кредитный договор  до погашения всего долга по кредитному договору. После выплаты всей суммы долга по кредиту возможны варианты: супруги продают квартиру а деньги делят, или совместно сдают квартиру в аренду и делят доход, или распоряжаются иным способом.

Вариант 2: Квартира и кредит оформляются на одного из супругов

Применяется, если заемщик по кредитному договору один супруг, и кредит не выплачен. Долг по кредиту и квартира делятся пропорционально долям в супружеском имуществе (по ½  или в другом размере).

Далее – варианты.

Если оба супруга желают получить доли квартиры и выплачивать кредит, бывшим супругам остается договариваться с банком. При наличии нескольких изолированных комнат юридического запрета для реализации этого варианта нет.  Как мы говорили банки не охотно идут на раздел кредита, а раздел квартиры на двух собственников рассматривают, как основание для досрочной выплаты кредита.

В большинстве случаев  один из супругов не желает платить свою долю кредита и не желает получить собственность на долю квартиры. Банк может дать согласие переоформить кредит на второго супруга и на него-же оформить собственность на квартиру.

Супругам важно не забыть оформить раздел имущества, остается надеяться, что об этом не забудет банк.

Вариант 3: Продажа квартиры в погашение долга по кредиту

Банк не дает согласия на раздел кредита. При этом каждый из бывших супругов не желает выплачивать кредит за другого или не имеет возможности. Банк продает квартиру с целью погашения кредита.

Цель банка погасить кредит, по этому цена квартиры как правило бывает очень низкой. Для супругов это экономически не выгодный вариант.

 

09 января 2017 года

 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

 

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

читать далее А. Гордон
08.01.2017

КУПИТЬ ИПОТЕЧНУЮ КВАРТИРУ

Можно ли продать ипотеку?

 

Адвокат Гордон  Андрей Эдуардович

 

Разберемся с терминологией: Что такое ипотечная квартира? Это квартира, купленная с использованием банковского кредита или займа, возврат которого обеспечен залогом этой самой квартиры. Залог квартиры в обеспечение возврата денег по займу или кредиту называют ипотекой (закон РФ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В соответствии с этим законом залог квартиры оформляется договором об ее ипотеке, которая подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, а с 2017 года – государственном реестре недвижимости.

Таким образом, покупка ипотечной квартиры – это покупка заложенного имущества. Как видно из закона, договор ипотеки (залога)  обеспечивает интерес банка в возврате суммы кредита и процентов по кредитному договору. То есть, предполагаемая сделка купли продажи ипотечной квартиры затрагивает интересы покупателя, продавца, и банка, поскольку действуют два договора между продавцом и банком – 1) кредитный договор, и 2) договор ипотеки (залога) квартиры.

Очевидно, что задачу: Купить ипотечную квартиру, будет правильно решать с другой стороны, ответив на вопрос: Можно ли продать ипотеку — квартиру заложенную по кредиту?

Можно ли продать ипотеку?

На этот вопрос отвечаем: можно. Для продажи ипотеки существуют несколько способов.

  • Продажа ипотеки путем погашения долга по кредиту.

Пока в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) зарегистрирована  ипотека (залог) квартиры, совершить сделку купли-продажи этой квартиры не возможно. Точнее не возможно в ЕГРП зарегистрировать переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю. Сам договор купли продажи квартиры с 2013 года государственной регистрации не требует. Кроме того, банки не дают согласия на продажу таких квартир, поскольку заинтересованы в получении прибыли от процентов по кредиту.

Способ основан на удовлетворении очевидного интереса банка — получить назад деньги по кредитному договору.  После полного погашения задолженности по кредиту отпадают основания для ипотеки (залога) квартиры, и банк снимает с квартиры ипотеку. Вопрос в том, что бы банк согласился получить кредит досрочно.

Для реализации этого способа нужно решить две задачи: 1) Получить согласие банка на досрочное погашение кредита, особенно если это не допускается договором; 2) Внести необходимую денежную сумму в банк в погашение задолженности по кредитному договору.

Способ содержит значительные риски для покупателя, если у продавца отсутствуют деньги для погашения долга по кредиту. Как мы уже сказали, до снятия залога   собственность  на квартиру не возможно переоформить на покупателя. При этом погашение остатка кредита предполагается за счет денег покупателя.

Риски покупателя в том, что уплаченные в погашение кредита деньги передаются без заключенного договора купли-продажи квартиры. И заключать куплю продажу не целесообразно, пока не снят залог с квартиры, поскольку до снятия залога для заключения договора требуется согласие банка.

Вместе с тем, после оплаты покупателем денег в погашение кредита для снятия залога требуется (статья 25 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»):

1) письменное подтверждение банка о погашении кредита,

2) заявления банка и продавца в Росреестр для снятия ипотеки.

Запись в ЕГРП о снятии ипотеки вносится в течении 3-х рабочих дней. После чего и может быть совершен договор купли-продажи квартиры.

Риски покупателя:

Первый риск – в кредитном договоре возможно наличие условия о штрафе или запрете на досрочное погашение кредита или установлен срок, не ранее которого кредит может быть возвращен досрочно.

Второй риск – как правило, платежи по кредитному договору сформированы таким образом, что первоначально уплачиваются проценты за весь срок, и только затем – тело кредита. По этому, прежде чем погашать задолженность, целесообразно сделать перерасчет и уточнить сумму задолженности.

Третий риск — от момента внесения денег в погашение кредита до даты совершения сделки проходит около 10 дней. Очевидно за это время с продавцом может произойти все, что угодно. Иногда продавец отказывался продавать квартиру, иногда успевал продать квартиру иному лицу и т.д. Ведь все это время собственником квартиры является продавец, а банк к тому же снимет залог.

Четвертый — У покупателя возникает еще больше рисков, если при ипотеке оформлена закладная – именная ценная бумага в подтверждение ипотеки. При выдаче закладной для погашения записи об ипотеке дополнительно в Росреестр должна быть представленная закладная с отметками об исполнении кредита.

Как правило, закладные банк передает на хранение и для ее возврата и оформления так же требуется время.

Отдельный вопрос при проведении такой сделки – расчеты. Покупатель так должен провести платеж в погашение кредита, что бы уплаченная сумма однозначно целевым образом была внесена банку в счет исполнения обязательств по кредиту.

  • Продажа квартиры путем перевода долга по кредиту на покупателя

Это наиболее безопасный для покупателя и продавца способ оформить продажу ипотечной квартиры. Вместе с тем способ требует согласия банка, на что идут не все банки и не всегда.

Способ заключается в следующем. Как сказано выше ипотечная квартира – квартира по которой у продавца существует действующий кредитный договор  и договор ипотеки.

По кредитному договору банк – кредитор, продавец – должник (заемщик). Согласно Гражданскому кодексу РФ, если это не запрещено кредитным договором, допускается перемена лиц в договоре – покупатель встает на место продавца в кредитном договоре и становится заемщиком, продавец соответственно из договора выходит. Аналогично  — в договоре ипотеки. К покупателю переходит вся задолженность продавца по кредитному договору.

Для реализации этого варианта требуется:

  • Согласие банка
  • Одобрение банком покупателя в качестве заемщика по кредитному договору.

При согласии банка, данный способ технически значительно легче в исполнении, и менее рискован, чем вариант 1. Вместе с тем, с покупателя не снимаются обычные риски, в связи с покупкой квартиры – законность предыдущих сделок с квартирой. Это устанавливается проверкой юридической чистоты квартиры.

Если вам предоставил кредит  другой банк, например, на более льготных условиях.

В этом случае, скорее всего придется реализовывать вариант  1.

  • Покупка строящейся квартиры по ДДУ

Продажа квартиры в строящемся доме, оформленной по Договору участия в долевой строительстве (ДДУ), возможна только через уступку прав по ДДУ.

Вместе с тем, поскольку на ДДУ установлено обременение ипотекой по кредитному договору, и сам ДДУ подлежит регистрации в ЕГРП, без согласия банка-кредитора уступку оформить не возможно.

Таким образом, необходимо получить согласие банка на уступку а затем, как в описанных выше вариантах й и 2  – или закрывается кредит, или кредит переоформляется на покупателя.

 

07 января 2017 года.

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Покупка доли, продажа доли квартиры

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

 

читать далее А. Гордон
07.01.2017

Оспорить продажу квартиры

Как оспорить продажу квартиры

Нужен адвокат оспорить договор? — Перейдите на страницу Адвокат по оспариванию сделок

 

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

Купля-продажа квартиры, в юридическом смысле, является сделкой с имуществом, по этому оспорить продажу квартиры возможно по тем же основаниям и в том же порядке, что и другие сделки. Вместе с тем, правила купли продажи недвижимости регулируют отдельные статьи Гражданского  кодекса РФ и других законов, по этому оспаривание купли продажи квартиры имеет отличия, например от оспаривания приватизации квартиры (договор передачи) или договора дарения квартиры.

Оспорить сделку — это значит признать ее недействительной в судебном порядке. Требование о недействительности продажи квартиры в суд может заявить сторона сделки или иные лица, права и законные интересы которых нарушены такой сделкой (статья 166 Гражданского кодекса РФ).

Общие основополагающие основания недействительности сделок, в том числе  используемые при оспаривании продажи квартиры, изложены в статьях 166-179 Гражданского кодекса РФ.

Причины или поводы для оспаривания сделок  могут быть самыми разными, но юридические основания для оспаривания  сделки в суде только те, что указаны в законе:  суд может признать сделку недействительной только по основаниям, установленным законом (статья 166 Гражданского кодекса РФ).

Как оспорить продажу квартиры

Что бы оспорить продажу квартиры в суд подают иск о признании недействительным договора купли продажи квартиры.

Иск может подать сторона договора – продавец или покупатель, или третьи лица, права и законные интересы которых нарушает эта сделка. Например, это может быть наследник, права которого на проданную квартиру нарушены.

Исковое заявление о признании договора купли продажи квартиры недействительным подается в суд по месту нахождения спорной квартиры. Например, продавец квартиры проживает в Москве а квартира находится в г. Одинцово Московской области. По общему правилу гражданского судопроизводства гражданский иск подается по месту жительства ответчика. Но в данном случае иск касается квартиры- недвижимого имущества, и подается по месту нахождения спорного недвижимого имущества, то есть в районный суд г.Одинцово.

Иск о недействительности продажи квартиры должен быть мотивирован нарушением конкретных норм закона.

Для действительности любой сделки при ее совершении участниками сделки (продавцом и покупателем) должны быть соблюдены общие правила: сделку вправе совершать дееспособное лицо, стороны совершают сделки свободно, без принуждения, все согласованные сторонами условия  сделок должны быть закреплены в договоре и направлены на оговоренный сторонами результат, в результате совершения сделки у одной стороны возникают  права и обязанности, а у другой они прекращаются при этом, каждая из сторон сделки получает то, на что она рассчитывала при ее заключении, и т.д.

Нарушение этих основополагающих правил совершения сделок влечет недействительность сделок, по этому при оспаривании продажи квартиры начинают поиск именно этих основополагающих нарушений.

Отвечая на вопрос оспаривания покупки квартиры следует заметить: имея цель «отменить» продажу квартиры, это можно сделать не только признав недействительным договор купли продажи . При определенных обстоятельствах, прямо указанных в законе, договор купли продажи квартиры можно признать не заключенным. Раз договора нет, то и квартира подлежит возврату продавцу, а запись о переходе права собственности – не действительной.

То есть отмена продажи квартиры достигается но другим путем — подачей в суд иска но с другими требованиями.

Нарушение закона при продаже квартир

Как сказано выше нарушение закона при продаже квартиры является основанием недействительности сделки. Это правило означает, что купля продажа квартир должна производится с соблюдением конкретных норм (статей), установленных для сделок соответствующего вида в законе. Например, согласно Гражданскому кодексу РФ: 1) сделка с квартирой совершается только в письменной форме, 2) в договоре купли продажи недвижимости должны быть согласованы конкретные условия, например, цена квартиры, сама квартира должна быть в договоре так описана, что бы из договора было видно согласование условий относительно конкретной квартиры, 3) в договоре должны быть согласованы определенные законом условия, иначе договор будет считаться не заключенным.

Соответственно, совершение купли продажи квартиры в устной форме делает договор недействительным. Если в договоре не согласовали условия о цене или не правильно описали условия о самой квартире, договор купли продажи квартиры считается не заключенным (статья 550 Гражданского кодекса).

Продажа квартиры не полномочным лицом так же является нарушением закона. По правилам кодекса продать квартиру может только ее собственник. Допустим вы купили квартиру и от имени продавца действовал представитель по доверенности. Ничего незаконного в этом нет. Самого собственника вы видели, но лично в сделке он не участвовал.  Через некоторое время к вам подали иск. Выясняется, что доверенности собственник на продажу квартиры не давал, или доверенность отменена до совершения сделки.

То есть сделка с квартирой совершена с нарушением закона – квартиру продал не собственник, поскольку продажа совершена без доверенности. Это является нарушением основополагающих норм гражданского законодательства – только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения его имуществом (статья 209 Гражданского кодекса РФ). Такая сделка купли продажи квартиры будет признана судом недействительной.

Дееспособность стороны сделки.  Для совершения сделок дееспособность стороны сделки является наиважнейшей характеристикой. Физическое лицо может быть полностью или частично лишено дееспособности. Но юридические последствия сделок с лицом лишенным дееспособности или с ограниченным в дееспособности разные.

Гражданский кодекс сделку с недееспособным лицом однозначно  считает ничтожной – то есть не порождающей юридических последствий.  В случае последующего выяснения недееспособности лица — участника сделки, сделка однозначно признается недействительной.

Небольшая лазейка – возможно «вылечить» недействительную сделку, если попробовать признать, что сделка совершена к выгоде недееспособного. Сложность в том, что подать такой иск может только опекун недееспособного (статья 171 Гражданского кодекса РФ).

Сделки с ограниченно дееспособными – оспоримые.  То есть сделка с недвижимостью совершенная лицом, дееспособность которого ограничена судом, считается действительной! Требование о ее недействительности вправе заявить опекун. Будет он заявлять такой иск или нет, зависит от обстоятельств. Срок давности для оспаривания такой сделки – 1 год.

Сделки под влиянием обмана, угрозы или насилия – признаются действительными! И могут быть признаны судом недействительными только по иску потерпевшей стороны. Потерпевшей, то есть совершившей сделку вынужденно, против воли или введенной в заблуждение обманом.

При всей очевидности сложность оспаривания таких сделок в необходимости доказывания потерпевшим ограничения (отсутствия) его воли на совершение сделки. Формально и внешне такие сделки полностью делают соответствующими  обычным, в том числе и по обоснованности уровня цены недвижимости  и по прядку расчетов и т.д.

Чтобы отменить продажу квартиры необходимо собрать убедительные доказательства для суда.

Например, известны случаи обмана, когда вместо договора залога квартиры в обеспечение возврата займа клиенту подсовывают договор  купли продажи квартиры. И оставался клиент с долгом по займу и без квартиры.

Этот обман и предстоит доказать суду.  Только как объяснить суду, как вменяемый здоровый трезвый человек мог не понять, что он передает по договору квартиру в собственность другого лица, а не в залог?

В этом и состоит задача адвоката. Причем не просто объяснить, но и подтвердить свои доводы доказательствами.

 

Сделка с лицом не способным понимать значения своих действий и руководить ими

Признаки этих нарушений изложены в статье 176 Гражданского кодекса РФ. Как правило на правилах этой статьи строят свои доводы в подавляющем числе споров о наследстве. Но возможно ее применение и к оспариванию продажи квартир.

Суть проста – порок воли при продаже. При этом, абсолютно вменяемое лицо, не лишено и не ограничено в дееспособности. В суде приходится встречать великолепных актеров  – в суде и на сделке это совершенно разные люди! На сделке – пышущий здоровьем, интеллигентный жизнерадостный продавец, в суде превращается в потрепанного жизнью потерявшего здоровье еле двигающегося трясущегося инвалида. И  под напором совокупности доказательств суды не редко признают продажу квартиры недействительной.

А деньги?  А деньги покупатели затем долго пытаются вернуть.

Тему не способности понимать значение своих действий с успехом эксплуатируют пожилые люди обоего пола при продаже квартир. Так же соседней для них является тема совершения сделки под влиянием существенного заблуждения (статья 178 ГК РФ).

В суде «потерпевшая» сторона заявляет, что у нее слабое здоровье, она не смогла разобраться,  она не так поняла,  она пыталась и поняла неправильно и т.д. Да вы что, да на таких условиях она бы   никогда такую сделку с квартирой не совершила бы.

Да она сдавала комнату в квартире, и пришел жилец, и предложил заключить договор аренды на 5 лет, а она согласилась. А оказалось, это купля продажа квартиры.

Далее продавец представляет суду кучу справок о здоровье, толпу свидетелей, и суду остается признать продажу квартиры недействительной.

 

Суд – это всегда вопрос доказательств. Кто смог представить доказательства, тот и выиграет.

А  покупателю квартиры нужно надеяться только на себя и быть готовым к худшему развитию событий. Это означает  подстелить соломки – провести проверку юридической чистоты квартиры и ее истории, включая собственников и продавцов, собрать документы, которые пригодятся в случае оспаривание покупки квартиры.

06 января 2016 года

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Покупка доли, продажа доли квартиры

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

 

читать далее А. Гордон