Публикации
06.01.2017

Признание судом сделки недействительной

Оспаривание сделок с недвижимостью

Срок давности признания сделки недействительной

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

Основной риск покупателя в сделке с недвижимостью – остаться без купленной недвижимости. Это может произойти не сразу, а спустя годы по решению суда. Подавляющее большинство судов по сделкам с недвижимостью направлены на признание их недействительными.

Сделка с недвижимостью может быть признана судом недействительной только по основаниям, установленным в законе.  Недействительная  сделка недействительная с момента ее совершения, если ее признает таковой суд.

Покупая недвижимость нужно ясно представлять, что закон содержит много ситуаций, которые делают сделки с недвижимостью недействительными. По этому,  до сделки нужно постараться проверить недвижимость на наличие указанных в законе обстоятельств.

В каких случаях сделка с недвижимостью будет признана недействительной?

Недействительна сделка, нарушающая требования закона (статья 168 Гражданского кодекса РФ). Покупая квартиру проводите сделку в точном соответствие с законом, не стоит рисковать, экономя на привлечении специалиста. Например, с 2013 года сделка с недвижимостью должна быть совершена в письменной форме, а при совершении сделок с долями в недвижимости – в нотариальной форме.  По этому, при продаже доли квартиры не достаточно сделку купли продажи оформить в нотариальной форме, такая сделка должна быть оформлена в нотариальной форме. В противном случае сделка с долями квартиры будет признана недействительной.

Такую ситуацию называют порок формы сделки.

Порок  формы имеют сделки купли продажи недвижимости, в которых не точно описана продаваемая квартира. Согласно Гражданскому кодексу РФ такие сделки купли продажи квартиры считаются не заключенными. В договоре стороны не согласовали предмет.

Аналогичные последствия ожидают сделку при не согласовании в договоре купли продажи квартиры  ее цены.

Мнимые и притворные сделки

Не редко с целью сокрытия недвижимости от обращения на нее взыскания или от раздела квартиры, дома, заводы переоформляют на других лиц, например, на близких или дальних родственников. При этом  реальный контроль над недвижимостью остается у прежнего собственника.

Юридический дефект подобных сделок – не достигаются юридические цели сделок. Цель сделки купли продажи квартиры – переход права собственности от прежнего собственности к новому. Суть права собственности – владение, пользование и распоряжение собственностью. В вышеописанных ситуациях новый собственник реально не приобретает  права собственника, по этому цели сделки не достигаются.

Подобные сделки купли продажи квартир называют мнимыми, поскольку совершаются только  для вида, без цели смены действительного собственника. Согласно статье 170 Гражданского кодекса РФ мнимые сделки ничтожны. Ничтожны – то есть недействительны независимо от признания их таковыми судом.

Участникам мнимых сделок не стоит рассчитывать на защиту  от суда ссылаясь на государственную  регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 23.06.2015 №25 для суда наличие государственной регистрации перехода права не препятствует квалификации сделки, как  мнимой и признанию такой сделки недействительной.

Сходными  по ситуации и по последствиям являются притворные сделки

Притворная сделка совершается  с целью прикрыть другую сделку. Мотивы, по которым совершают притворную сделку, значения не имеют. Например, договором дарения прикрывают куплю продажу недвижимости. В недавнем прошлом такие советы можно было услышать от риелторов при продаже наследственной недвижимости до истечения 3-х летнего срока.

Суть притворной сделки не только в форме, например дарение и купля продажа, но и в том числе прикрыть совершение сделки на иных условиях, с иным субъектным составом.

Согласно статье 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка ничтожна.

Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 23.06.2015 №25 по поводу притворных сделок разъяснил, в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

При этом, намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Сторонам притворной сделки нужно учитывать, что в случае установления притворности сделки к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

При продаже квартир не редко стороны в договоре указывают заниженную цену, в сделках с долями квартир напротив регулярно цену доли завышают. Стороны  таких сделок должны знать, что Верховный Суд РФ притворной сделкой считает сделки, которые  совершены на иных условиях.

Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Последствия  установления судом мнимости или притворности сделок одни – признание сделок недействительными, поскольку в силу закона мнимые сделки и притворные ничтожны независимо от признания их таковыми судом.

Сделки с недееспособным лицом

Лицо, признанное недееспособным вследствие психического заболевания не может самостоятельно совершать сделки. Согласно статье 171 Гражданского кодекса РФ сделки такого лица ничтожны.  Установление судом факта недееспособности стороны сделки автоматом  влечет признание  сделки недействительной.

Все полученной сторонами по сделкам с таким лицом должно быть возвращено друг другу в натуре (продавец возвращает деньги, покупатель – недвижимость)

Проверка юридической чистоты сделки, подготовка сделки прежде всего направлена на выявление дееспособности продавца.  Квартиру у продавца изымут, а деньги от недееспособного продавца покупатель будет долго ждать.

Сходные последствия имеет сделки с лицом, ограниченным судом в дееспособности (статья 176 Гражданского кодекса РФ). Покупать недвижимость у таких лиц можно только при наличии согласия от попечителя. В отличие от сделок недееспособного лица (ничтожных) сделки с ограниченным в дееспособности лицом оспоримые, и могут быт признаны недействительными по иску попечителя.

Риски сделок с ограниченно дееспособными лицами очевидны – полномочия попечителя должны быть тщательно проверены. Вполне реальная картина, когда попечитель меняется, и его согласие не имеет юридического значения.

 

Сделки с лицами не способными понимать значения своих действий и руководить ими

Правила статьи о сделках с лицами неспособными понимать значение своих действий и руководить ими ( статья 177 Гражданского кодекса РФ) очень части используют мошенники  всех мастей, а так же грамотными адвокатами, для защиты интересов доверителей.

На основании этой статьи суды регулярно расторгают сделки пожизненной ренты, сделки купли продажи квартир и т.д.

Правила статьи при умелой подготовке делает крайне рискованными любые сделки с физическими лицами.

Дело в том, что формулировки статьи настолько расплывчаты и обтекаемы, что только квалифицированные юристы и адвокаты по недвижимости предвидя возможность  применения статьи 177 ГК РФ предпринимают меры при подготовке и совершении сделки с недвижимостью.

Дело в том, что выявить у продавца квартиры ситуацию неспособности понимать значение своих действий и руководить ими практически невозможно.

Сложность проверок заключается в  том, что человек полностью дееспособен и внешне ситуация  ничем  не проявляется.

В отдельных случаях иски о недействительности сделок мотивируют тем, что человек впоследствии лишен дееспособности. На этой норме основаны иски нечистых на руку работников медицинских учреждений и социальных служб, в ведение которых попадают собственники или бывшие собственники недвижимости.

Иск может всплыть спустя время.

 

Недействительность сделки с юридическим лицом

Значительные риски оспаривания несут сделки по покупке квартир у юридических лиц. Дело в том, что в соответствии с законодательством РФ от имени юридических лиц действуют конкретные физические лица, и существует определенный порядок наделения этих физических лиц полномочиями на совершение сделок.

Полномочия оформляются доверенностями, решениями общих собраний участников (акционеров), решениями совета директоров и т.д. Если сделки с недвижимостью совершает комитет по имуществу города, субъекта федерации, сделка с недвижимостью должна получить предварительное согласие соответствующего муниципального или государственного органа – постановление главы администрации, распоряжение префекта и т.д.

Совсем не редки случаи, когда сделки с недвижимостью оспаривают их участники (акционеры), органы управления – советы директоров и т.д., или в случае сделок с муниципальным и государственным имуществом, прокуратура.

Согласно Гражданскому кодексу РФ (статья 173) сделки для совершения которых  требуется согласие третьих лиц  считаются оспоримыми, то есть в случае оспаривания недействительность сделки должна быть установлена судом.

По этому, особого внимания требуют сделки с юридическими лицами в истории недвижимости. При этом необходимо ясно представлять высокую сложность проверки полномочий представителей юридических лиц.

Учитывая эти сложности и риски участнику сделки с контрагентом юридическим лицом  необходимо получить у контрагента максимальное количество документов, подтверждающих полномочность совершения сделки с недвижимостью.

 

Сделка при наличии ограничения или запрета на сделки с недвижимостью

Не редко в обеспечение исполнения обязательств по договору  на недвижимость должника налагают залог, в обеспечение исполнения решения суда – суд налагает  запрет на совершение сделок с этой недвижимостью.

Вместе с тем должники пытаются продать заложенное, арестованное или запрещенное недвижимое имущество.  Согласно статье 174.1 Гражданского кодекса РФ такие сделки ничтожны. А значит при оспаривании сделка будет признана судом недействительной.

В связи с введением процедур банкротства физических лиц  ситуация для покупателей пополнилась еще одним риском потерять купленную квартиру или другую недвижимость.

Предотвратить такие ситуации должна проверка юридической чистоты недвижимости до проведения сделки.

 

Недействительность Сделки под влиянием существенного заблуждения

Еще один из мотивов требования признать сделку с недвижимостью недействительной является совершение сделки под влиянием существенного заблуждения.

При мошенничестве, как правило,  этот мотив выдвигают возрастные продавцы. Эта норма закона направлена именно на защиту от оплошностей, малограмотности, затруднения в восприятии сложных сделок и т.п. обстоятельств, которые обычно свойственны возрастным и малограмотным людям.

Защищая «слабую» сторону сделки закон допускает возможность признания сделки недействительной в случае существенного заблуждения стороны:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п. Например, в договоре указана очевидно неправильная цена, неправильный адрес продаваемой или покупаемой недвижимости, очевидно непригодное жилье при покупке и т.д.

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки. Например, вместо сдачи квартиры в наем (в аренду) заключен договор аренды или мены.

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой. Например, вместо члена семьи или родственника договор купли продажи, дарения, мены заключен с посторонним лицом.

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Очевидно, перечисленные обстоятельства позволяют их достаточно широко трактовать, что с успехом применяется как во благо, так и во зло.

Недействительность сделки совершенной под влиянием насилия, угрозы, обмана, или на крайне невыгодных условиях вследствие тяжелой жизненной ситуации. Кабальная сделка

Кабальная сделка совершается стороной под влиянием неблагоприятных внешних факторов. Насилие, угрозы продавцу – очевидно криминальные обстоятельства, тем не менее они встречаются.

Обман в сделках с недвижимостью может быть, как элемент состава преступления мошенничество, например в договоре указывается заведомо неправильный адрес  квартиры, так и какие-либо условия договора.  Например,  вместо альтернативной сделки совершают мену двмя квартирами. При этом  во второй квартире есть какой-то недостаток, о котором ее собственник умолчал.

Наиболее частыми мотивами оспаривания сделок купли продажи квартир в суде заявляют вторую часть статьи 179 Гражданского кодекса РФ – совершение сделки на крайне невыгодных условиях вследствие тяжелой жизненной ситуации. Формулировка статьи расплывчата и при достаточной ловкости под нее возможно подвести любые жизненные обстоятельства, и тем самым вернуть назад недвижимость.

 

Как видно, оснований для недействительности  сделок с недвижимостью много, и задача покупателя заблаговременно их выявить. При этом нужно помнить, срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет 3 года, а по оспоримым – 1 год.

 

06 января 2017 года

 

Адвокат  Гордон Андрей Эдуардович

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Покупка доли, продажа доли квартиры

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

 

 

читать далее А. Гордон
05.01.2017

Подводные камни при покупке квартиры

На что обратить внимание при покупке квартиры

 

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

Квартира, жилое помещение, место жительства  – необходимые условия для повседневной жизни каждого человека, такое же, как  еда. Каждый решает жилищную проблему по своему.

Собственность на квартиру в России можно получить в результате приватизация квартиры, по договору  купли-продажи  квартиры, не редкость — переход квартиры  по наследству, кто-то получает дарственную на квартиру,  уже много лет применяется договор  пожизненной  ренты и т.д.

Желание получить квартиру в собственность понятно, тем более, когда вы подобрали на вторичном рынке  понравившийся вам вариант и у вас есть деньги для приобретения. Остается аккуратно и внимательно  обойти подводные камни при покупке, и вы не просто станете собственником, но и до минимума снизите возможные негативные последствия сделки.

Каждый описанный выше способ приобретения квартиры имеет особенности, рассмотрим приобретение по договору купли-продажи квартиры.

 

Риски при самостоятельной покупке квартиры

В отличие от приватизации, дарения и наследования, когда вы приобретаете конкретную недвижимость и безвозмездно, купля-продажа квартиры – приобретение квартиры по вашему выбору: какую хотите, где хотите, на каких хотите условиях и главное – за ваши деньги. Еще интереснее, когда вы используете ипотечный банковский кредит.

Основной риск при покупке квартиры – это возможность потерять квартиру (полностью или частично), при этом, вернуть уплаченные деньги будет совсем не просто.

Второй риск при покупке квартиры – вместе с собственностью на квартиру получить обременения правом посторонних лиц на проживание в этой квартиры.

Третий риск – потеря денег при покупке.

 

Подводные камни при покупке квартиры

Подводные камни при покупке квартиры можно разделить на три составляющие:

  • Юридические пороки в истории квартиры
  • Юридические пороки при покупке квартиры (ошибки при проведении текущей сделки купли-продажи квартиры)
  • Технические недостатки квартиры.

Юридические пороки в истории квартиры

Наша многолетняя практика юридического сопровождения сделок с квартирами в Москве и Московской области а так же суды по квартирам бесспорно свидетельствуют: юридические пороки могут быть в истории любой квартиры. Не исключения квартиры, купленные по договору участия в долевом строительстве (ДДУ). Не стоит надеяться, что юридических пороков не может быть, если вы первый покупатель квартиры, купленной у первого собственника после ДДУ.

В сделке купли-продажи квартиры Задача покупателя – не брать на себя риски из истории квартиры, пусть с ними разбираются собственники (продавцы).

Вторая задача покупателя – правильно провести сделку купли-продажи квартиры, что бы самому не стать причиной потери квартиры и не нажить проблем в документах.

Не стоит надеяться на нотариуса, если ваша текущая  сделка или предыдущая сделка с квартирой оформлена в нотариальной форме.

Закон не обязывает нотариуса проверять  всю историю квартиры. Позиция нотариуса – проверяем текущее состояние, права  продавца зарегистрированы в ЕГРП, остальное не его,  а ваша забота. Если в последствие возникнут иски к вам из «прошлой» истории квартиры, об этих прошлых нарушениях нотариусу при совершении вашей сделки не известно.

Риски при покупке квартиры в ипотеку

Если вы покупаете квартиру и берете ипотечный кредит — не надейтесь, что банк гарантированно и полностью проверит квартиру. Банк будет проверять только то, что на поверхности, очевидные вещи. Случись что после сделки, банк взыщет с вас долг по кредиту, даже если у вас изымут квартиру по решению суда в ползу кого-то из предыдущих собственников.

При покупке квартиры в ипотеку — будьте внимательными вдвойне!

 

Риски при покупке квартиры по ДДУ

Приобретение квартиры по ДДУ несет не только риск просрочки застройщика сдать вовремя дом, но и риски юридического характера, о которых многие даже не подозревают.

Основанием для прекращения вашей собственности на купленную квартиру являются нарушения при совершении любой сделки с вашей квартирой — при приватизации, при наследовании, при дарении и т.д.

Подводные камни приватизации:

Типичными нарушениями при приватизации квартир являются:

  • Кто-то из «прописанных» в квартире не смог участвовать в приватизации, и на него не оформлена доля квартиры. Типично, это отбывающие наказание в местах лишения свободы, проходившие военную службу, выехавшие в длительную командировку.
  • При приватизации квартиры прописанные в ней дети не участвовали в приватизации, и не наделялись долей собственности в квартире.
  • Кто-то из прописанных в квартире отказался от участия в приватизации, и у него возникло право пожизненного проживания (пользования) квартирой.

На перечисленные нарушения  накладываются  и откровенные злоупотребления продавцов, когда пытаются продать приватизированную квартиру с общей долевой  собственностью по поддельным доверенностям, по паспортам с переклеенными фотографиями и т.д.

Как покупателю обезопасить себя:

Проверка юридической чистоты квартиры

Для выбранной квартиры обязательна проверка юридической чистоты квартиры: проверка юридической истории квартиры, истории собственников, проживающих, порядок смены собственников, проверка продавцов.

Покупатель должен по возможности получить у продавцов копии всех документов, касающихся квартиры. Они понадобятся для проверки юридической чистоты, а в крайнем случае, пригодятся в суде.

Что проверять перед покупкой квартиры:

  • Если была приватизация  — документы на приватизацию. Проверяется нарушения закона при проведении приватизации.
  • Если в квартире зарегистрировано лицо отказавшееся от участия в приватизации, необходимо его уведомить о продаже квартиры и получить его согласие на изменение места жительства. При этом, необходимо его выписать из квартиры до совершения сделки.
  • Особое внимание уделять не стандартным сделкам в истории квартиры: рента, наследование, сделкам с юридическими лицами.

Рента и наследование – чемпионы по оспариванию через суд. Причем, как правило, иски возникают спустя годы после открытия наследства, и могут быть предъявлены к вам через несколько лет после покупки квартиры.

 

Как провести сделку купли-продажи квартиры

  • Проверьте паспорт продавца и проверьте его полномочия. Сделка с неполномочным лицом – будет признана в суде недействительной.
  • Проверьте сделкоспособность продавца.
  • Установить кто продает квартиру – собственник или иное лицо по доверенности.

Преимущества не дает ни один из этих вариантов.

Во первых, потому, что оба способа абсолютно законны, во вторых мошенники для хищений используют оба эти способа. Особенно часто мошенничество происходит в отношении выморочных квартир – квартир умерших одиноких людей.

Не редко в Москве и области мошенники пытаются продать  квартиру по поддельному паспорту, подставное лицо продает квартиру по паспорту собственника, при этом подставное лицо подбирают по возрасту и размеру собственника и  гримируют под собственника. Нам известны случаи, когда в сделках используют «заинтересованных» нотариусов, поддельные документы и т.д.

Не редко для легализации похищенных квартир используют судебные решения.

 

Сделка купли-продажи квартиры по доверенности может быть оспорена в суде по причине:

— использования отмененной доверенности;

— оспаривания в суде самой доверенности;

— использование поддельной доверенности.

3)  Удостоверьтесь, что квартира собственность одного собственника ( не долевая). Особое внимание холостым продавцам.

4) Если квартира – общая долевая собственность, собственники других долей квартиры имеют преимущественное право покупки доли. Покупая долю проконтролируйте продавца: он обязан уведомить других собственников долей квартиры о продаже и условиях.

При покупке квартиры у долевых собственников необходима проверка юридической чистоты в отношении каждой доли и собственника каждой  доли.

Кроме того, выясняется причина возникновения долевой собственности на квартиру. Если это приватизация, выясняется наличие лиц, располагающим правом пожизненного проживания (пользования) в квартире. Вы можете получить квартиру «с фаршем», выселить такого жильца вы не сможете даже через суд.

  • Наследство в истории квартиры – отдельный повод задуматься о целесообразности покупки. Наследники иногда появляются через несколько лет после вашей покупки. Проверьте, возможно спор по этой квартире уже в суде.
  • Стандартна проверка квартиры на наличие арестов, залогов, запретов и споров.
  • Перепланировка квартиры может стать препятствием, если вы покупаете квартиру по ипотечному кредиту. Банк примет документы, если перепланировка правильно оформлена — законная перепланировка.

Ошибки при покупке квартиры

Сколько людей, столько может быть ошибок при покупке квартиры. Типичные из ошибок:

Покупка квартиры начинается с внесения предварительной оплаты. Регулярно покупатели квартир теряют аванс, когда отказываются от покупки. Причина – неправильно составленный договор об авансе. Чаще всего покупатели попадают на задаток или обеспечительный платеж. При отказе покупателя от покупки задаток не возвращается.

Не редко к нам обращаются с такими проблемами даже агентства недвижимости. Для возврата аванса нужно правильно составить договор, то есть правильно внести аванс.

Многие агентства недвижимости проверку юридической чистоты заканчивают на выписке по квартире из ЕГРП. Что тут говорить о покупателе, который о сделках с недвижимостью знаком по интернету.

Договор купли продажи квартиры не бывает типовым. Не достаточно его просто скачать из интернета. Договор нужно привязать к вашей конкретной ситуации, к вашему объекту, отразить в нем все существенные условия. Без этих условий договор считается не заключенным.

Не редко продавцы требуют указывать в договоре не полную стоимость квартиры. Это опасно. Кроме того, покупатель ограничивает себя при уплате налога НДФЛ, в том числе в случае продажи квартиры.

Расчеты – очень важный элемент сделки, который необходимо четко знать еще на этапе подготовки договора купли-продажи. Сроки регистрации права, сроки передачи квартиры, сроки оплаты  — должны быть внесены в договор купли продажи. Кроме того, условия о расчетах переносятся в договор с банком. Это может быть договор аренды банковской ячейки, или договор для проведение безналичных расчетов между продавцом и покупателем.

Крайне существенно учесть момент расчетов, государственную регистрацию права собственности покупателя и момент расчетов. Дело в том, что с 2013 года договор купли-продажи квартир не требует государственной регистрации  и считается заключенным после подписания договора сторонами.

На что обратить внимание при покупке квартиры

Покупатель квартиры уже на этапе подбора квартиры может задавать продавцу вопросы. На что обратить внимание при покупке квартиры:

  • Продажа квартиры по доверенности
  • Длительное «сокрытие», уклонение риелтора от вашей личной встречи с собственником
  • Неадекватное поведение собственника
  • Неоднократные сделки с квартирой в течение непродолжительного времени
  • Не предоставление (уклонение) продавца предоставить подлинники документов на квартиру
  • Значительное отличие цены квартиры от рынка (занижение)
  • Требование продавца значительно занизить цену квартиры в договоре против реальной цены сделки
  • Настаивание продавца на совершении сделки у конкретного нотариуса

Проверка юридической чистоты квартиры способствует устранению сомнений.  Высокоэффективным способом  для прояснения ситуации о собственнике являются  соседи.

В общем,  чем больше информации будет собрано до проведения сделки, тем меньше вероятность приобрести проблемы в будущем.

 

04 января 2017 года.

Адвокат  Гордон Андрей Эдуардович

 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Покупка доли, продажа доли квартиры

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

 

 

 

читать далее А. Гордон
03.01.2017

Срок владения квартирой

Срок давности по налогам физических лиц при продаже квартиры

Налог с физических лиц с продажи квартиры

 

Налоговый адвокат 

Гордон Андрей Эдуардович

 

Если возник вопрос — срок владения квартирой или срок давности по налогам физических лиц при продаже квартиры, необходимо ясно представлять основные правила налогообложения НДФЛ.

Почему? Потому, что из двух вопросов второй поставлен не корректно, и не позволяет на него ответить.

Согласно главному закону Российской Федерации – Конституции РФ, каждый обязан платить законно установленные налоги.

Понятие каждый в Конституции РФ означает буквально – каждый. Понятие каждый распространяется и на население (на физических лиц), и на организации (на юридические лица).

Вторым принципиально важным термином основного закона РФ в отношении налогов является – законность установленных налогов. С 2000 года в Российской Федерации главным законом в области налогообложения является Налоговый кодекс (Закон Российской Федерации  от 05.08.2000 года №117-ФЗ «Налоговый кодекс Российской Федерации»).

Таким образом, обязанность уплачивать налоги на территории РФ с 2000 года устанавливается  исключительно Налоговым кодексом РФ. В отношении налогов, связанных с недвижимостью (продажа, владение), это означает, что только в Налоговом кодексе РФ установлено кто, когда, при каких обстоятельствах в каком размере и в каком порядке обязан уплатить налог. А так же, какая ответственность наступит, если налог не будет своевременно уплачен.

Учитывая эти пояснения «Срок давности по налогам физических лиц» не существует сам по себе, так и не существует он применительно к продаже квартиры.

Вместе с тем, с 2016 года в Налоговом кодексе РФ существует понятие минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом, который иногда сокращают до — Срок владения квартирой. Вот этот срок имеет существенное значение при налогообложении доходов от продажи недвижимого имущества. (статья 217, 217.1, 220 Налогового кодекса РФ).

Налог с физических лиц с продажи квартиры

Если физическое лицо продает квартиру, то есть НЕ осуществляет предпринимательскую деятельность, а продает принадлежащую ему квартиру, то  в этом случае доход получает физическое лицо – продавец. Продавец  квартиры должен уплатить налог с физических лиц с продажи квартиры по правилам главы 23 части 2 Налогового кодекса РФ.

В соответствии с главой 23 НК РФ  в Российской Федерации доходы физических лиц облагаются налогом НДФЛ – налог на доходы физических лиц. Из самого названия следует, что налог взимается с полученного физическим лицом дохода. Но в кодексе не все так однозначно, и сумма налога НДФЛ будет зависеть от множества обстоятельств. Что бы не уплатить лишнего при исчислении НДФЛ в каждом конкретном случае нужно учитывать конкретные обстоятельства, которые позволяют уменьшить налог НДФЛ, но могут и значительно его увеличить.

Какие обстоятельства имеют значение для НДФЛ

Для налога НДФЛ имеет значение кто платит налог – налоговый резидент Российской Федерации или не налоговый резидент.

Почему? – Потому, что Налоговый кодекс РФ для налоговых резидентов РФ устанавливает значительные преимущества: налоговая ставка по НДФЛ для налоговых резидентов – 13%, для не резидентов – 30% (статья 224 НК РФ). Кроме того Налоговые резиденты РФ – физические лица при исчислении налога НДФЛ вправе применять налоговые вычеты, не резиденты – не имеют такого права  (соответственно части 3 и 4 статьи 210 НК РФ).

Эти преимущества позволяют налоговым резидентам значительно уменьшить суммы налога НДФЛ при продаже квартиры, а при определенных обстоятельствах полностью быть освобожденным от уплаты налога. Именно налоговые вычеты приводят к существенному снижению налогов.

Продавая квартиру необходимо знать, что с 2016 года порядок  исчисления налога НДФЛ при продаже недвижимости существенно изменился:  Порядок исчисления налога НДФЛ при продаже квартиры купленной до 2016 года будет значительно отличаться от налога при продаже квартиры, купленной в 2016 году и позже.

Налог НДФЛ с продажи квартиры до 2016 года

Если квартира куплена до 2016 года, например в 2015, 2014 и т.д. то доход от ее продажи исчисляется по правилам статьи 220 НК РФ, в редакции, действовавшей  до 2016 года.  Это означает, что продажа такой квартиры, бывшей в собственности больше 3-х лет освобождается от налога НДФЛ.

Если квартира была в собственности менее 3-х лет, то продавец-налоговый резидент РФ может уменьшить суммы дохода от продажи квартиры на 1 000 000 руб.

При этом статья 217.1 НК РФ не применяется.

Так же важно, что при продаже таких квартир ее цена в договоре купли-продажи  может быть определена продавцом и покупателем достаточно свободно.

Цена квартиры, купленной начиная с 2016 года, в договоре купли-продажи сравнивается с ее кадастровой стоимостью и для налогообложения дохода от продажи не может быть менее 70% кадастровой стоимости.

Налог НДФЛ с продажи квартиры с 2016 года.

Срок владения квартирой

При исчислении налога НДФЛ с продажи квартиры купленной начиная с 2016 года нужно использовать правила статей 217 и 217.1 НК РФ. Продавец-налоговый резидент РФ  может быть освобожден от уплаты налога НДФЛ, если проданная квартира находилась в собственности продавца более определенного в кодексе срока. Этот срок называют минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом, или Срок владения квартирой.

Срок владения квартирой в целях налогообложения НДФЛ не одинаков и зависит от оснований  приобретений недвижимости:

  • Срок составляет 3 года:

– если квартира (недвижимость) получена продавцом в порядке наследования или дарения между членами  семьи;

—  если квартира получена в порядке приватизации;

— если квартира получена плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

  • Срок составляет 5 лет – во всех остальных случаях.

Это означает, что при продаже в 2016 году и позже квартиры находящейся в собственности продавца-налогового резидента РФ более 5 лет  доход продавца будет освобожден от налога НДФЛ. Вместе с тем, если квартира оказалась в собственности продавца-налогового резидента РФ по наследству, или в порядке дарения от члена его семьи, то для освобождения от налога НДФЛ квартира в его собственности может находиться 3 года и более.

Эти правила относятся к квартирам, право собственности на которые зарегистрировали в 2016 году и позже. То есть собственность на квартиру получили  в 2016 году или позже и затем эту квартиру продают.

Эти же правила относятся и для сделок с долями.

 

Как видно, налогообложение НДФЛ дохода от продажи квартир не совсем просто. В виду значительности цен квартир, и соответствующих им сумм налогов, например, для нерезидентов налога НДФЛ с продажи квартиры ценой 1 000 000 руб. составит 30% или 300 000 руб. При этом, на нерезидентов правила о налоговых вычетах не распространяются.

 

Про налоговых резидентов РФ читайте здесь.

 

03 января 2017 года

 

Налоговый адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Покупка доли, продажа доли квартиры

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

читать далее А. Гордон
28.12.2016

Стоимость Купли Продажи Квартиры

Стоимость договора купли продажи квартиры

На вопрос отвечает адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

Вопрос: Какова стоимость купли продажи квартиры?

Ответ: Стоимость купли продажи квартиры определяется  объемом необходимой юридической помощи.

При сопровождении сделки с квартирой объем  юридических услуг для продавца и для покупателя по одной и той же сделке купли продажи квартиры разный. Для Продавца мы рекомендуем , если у продавца в наличии документы на недвижимость, стандартный набор юридической помощи:

1) при получении аванса,

2) при подготовке договора купли продажи квартиры,

3) при совершении сделки,

4) при расчетах.

Если у продавца отсутствуют документы, их сбор можно поручить юристам или риелторам.

У покупателя к этому добавляется юридическая проверка квартиры. А несколько лет – получение ипотечных кредитов – ипотеки.

А дальше – варианты по усмотрению каждой из сторон: получить юридическое сопровождение сделки для каждой стороны это ее выбор и забота.

Этапы сделки купли продажи квартиры

Простая сделка купли продажи квартиры состоит из этапов:

  • Предварительные Переговоры
  • Внесение Аванса за квартиры
  • Юридическая проверка квартиры
  • Юридическая проверка Собственника и Продавца квартиры
  • Согласование условий договора купли продажи квартиры
  • Подготовка сделки:

— одобрение ипотеки, оценка и т.д.

— подготовка договора купли продажи

— сбор и получение документов к сделке (опека, технические документы, согласия супругов и т.д.)

— выбор банка и назначение даты и времени сделки

— согласование договора с банком

7) Проведение сделки купли продажи

8) Государственная регистрация прав

9) Расчеты по договору купли продажи

10) Передача квартиры

Полное юридическое сопровождение купли продажи квартиры включает участие юриста на каждом из этапов сделки. Выбор – за продавцом и за покупателем.

Юридическое сопровождение сделки купли продажи квартиры можно заказать:

  • Нотариус
  • Юрист
  • Риелтор

Заказывая юридическое сопровождение сделки  необходимо учитывать:

  • Нотариус только заверяет договор купли продажи квартиры, и обязан обеспечивать законность только текущей сделки. Сопровождением сделок нотариусы не занимаются. По этому, оценивать расходы на сделку с расходами на нотариуса – не правильно. Нотариус – это только один этап в сделке.  Юридическую проверку истории квартиры нотариус не проводит. Проблемной может оказаться любая сделка в истории  квартиры, даже между родственниками. Не редко именно эти сделки оспаривают в суде. Подготовку расчетов по сделке нотариусы не проводят, передачу квартир не проводят.
  • Юристы, Адвокаты по недвижимости – профессиональные юристы, сопровождение сделки купли продажи квартиры для них ежедневная практика. Эти услуги они оказывают и гражданам, и организациям, и риелторам. Профессиональные юридические знания и опыт судов по недвижимости, знание спорных вопросов недвижимости, обеспечат уверенное прохождение всех этапов сделки купли продажи квартиры, прежде всего юридическую проверку квартиры при покупке, подготовку договора. Так же юридические знания упрощают общение с банками по вопросам ипотеки, по аренде ячейки и проведении безналичных расчетов. Опыт оспаривания сделок с недвижимостью так же будет полезен при передаче квартиры.

Юристы и Адвокаты, в отличие от нотариусов и риелторов, оказывают полный комплекс юридических услуг,  и по договоренности с клиентом могут оказать помощь на любом отдельном этапе сделки купли продажи квартиры. Например, только поприсутствовать на заключении договора. Стоимость договора купли продажи квартиры — это стоимость одной из услуг адвокатом и юристов.

  • Риелторы – занимаются сопровождением сделок с недвижимостью. Вместе с тем юридическое образование риелтору не обязательно.  Часто уже в суде выясняется — риелтор провел сделки купли продажи без юридической проверки квартиры, доверившись документам собственников.  Известны случаи, когда в крупных агентствах недвижимости отсутствуют квалифицированные юристы по недвижимости или они крайне загружены. Например, в брендовых агентствах Москвы на двух юристов отделения приходится до 50 сделок в месяц. Вопрос – юрист в состоянии обеспечить качественную подготовку каждый день новой сделки, параллельно проводить юридическую проверку другой сделки  и готовить документы для внесения аванса по третьей?

Существенное влияние на стоимость купли продажи квартиры оказывает общая схема сделки. Несколько лет сделки купли продажи квартиры проводятся только с параллельной продажей другой квартиры и доплатой – альтернативные сделки.

По альтернативным сделкам клиенту необходимы услуги как продавцу по одной квартире, и как покупателю – по другой. Альтернативные сделки проводят в один день – одновременно и продажа одной квартиры и покупка другой.

Больше половины сделок купли продажи квартир проходят с ипотечными кредитами. В этом случае появляется дополнительная инстанция – банк, и сама квартира и условия договора купли продажи квартиры  и расчетов согласовываются с банком. При этом, банк ответственности за историю квартиры не несет.

Обеспечение надежности сделки купли продажи квартиры – забота участников сделки, продавца и покупателя.

 

27 декабря 2016 года

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Покупка доли, продажа доли квартиры

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

Цена Сопровождение сделок недвижимость

  • Квартиры (Москва)………………………………….  от 35 000 руб.
  • Загородный дом и участок ………………………..  от 50 000 руб.
  • Не жилые помещения (офис, машиноместо и т.д.) ………………….. от 50 000 руб.
  • Не жилые здания  ………………………………………………………….  от 80 000 руб.
  • Консультации устные ……………………………………………………..  от    2 500 руб./30 мин.

В цены не входит цена получения необходимых для проверки документов, государственных пошлин и сборов, расходы на оформление доверенностей и иные расходы.

Цена указана для одной сделки — покупка или продажа при наличии юридического сопровождения у контрагента и без ипотеки, без опеки и без осложнений состояния здоровья участников сделки. Стоимость услуг при альтернативных сделках (продажа + покупка) определяется индивидуально с учетом сложности объекта, наличия юридического сопровождения у контрагентов, наличия ипотеки и других обстоятельств.

 

 

 

 

читать далее А. Гордон